中广信北京海德大道公寓项目整体运营思路二

海德大道项目整体运营思路地产沟通创新服务提报目录高档公寓整体市场态势研判1竞争市场研判2项目运营思路分析3北京高档公寓市场

2006年及2007年第一季度，北京高档公寓市场在宏观调控的组合拳下依然获得快速发展。高档公寓供应在商品住宅供给出现整体性萎缩的背景下保持稳定；需求在调控中依然较快增长。由于市场需求的膨胀以及标竿项目的示范效应，高档公寓价格实现惊人一跃。萎缩下高档公寓供应稳定2005—2006年北京商品住宅和高档公寓的供应对比萎缩下高档公寓供应稳定

2006年全年以及其后的2007年，由于多方面的原因，北京商品住宅新增下降近30%；而2006年的高档公寓累计供应则与2005同期基本持平。在商品住宅供应萎缩的同时，高档公寓新增保持平稳，使得北京商品住宅市场表现出非常明显的泛高档化特征。朝阳为王的散点放量05—06年北京各区域高档公寓的供应对比朝阳为王的散点放量高档公寓新增供应依然集中在朝阳、海淀、西城、东城、宣武、崇文等区域，丰台也出现零星供应。海淀区中关村放量平稳，玉渊潭周边放量加大；西城区金融街周边区域放量加大。标杆项目星火燎原项目所在区域均价柏悦府CBD70000昆仑公寓燕莎60000七星摩根广场亚奥（北四环外）35000新城国际泛CBD（东二环外）35000新城国际泛CBD（东二环外）35000星河湾（二期）朝青（东四环外）31000缘溪堂玉渊潭30000波菲特行政公寓丽都（东四环内）25000标杆项目星火燎原探究标杆项目蜂拥出现的原因，我司认为原因有二：一方面在于标杆项目可以通过项目的打造掌握足够的话语权，从而影响区域乃至城市的开发设计理念，通过提升地段价值进而提升项目和公司的品牌形象；另一方面，普通住宅供应减少，国内资金流动性过剩和人民币持续升值的金融环境，为标杆项目提供了现实的市场机会。酒店品牌提升公寓价值高级物管高档公寓提升高级酒店公司提升&价格标杆进化酒店品牌提提升公寓价价值商业+酒店+公寓地段价值＋＋产品价值值＋品牌价价值昆仑公寓摩摩根根广场柏柏悦居居动荡格局下下的高档化化冲动如果说以前前的高档公公寓开发只只是少数企企业的零星星之作，那那么自2006下半年起，，开发高档档公寓成为为众多企业业的共同选选择。区位的绝对对稀缺、金金融大势、、政策导向向和土地的的价格可以以说是动荡荡之下冲动动的催化药药剂。动荡格局下下的高档化化冲动企业项目所在区域均价（元/m2）首创集团缘溪堂海淀区玉渊潭30000首创集团阳光上东（二期）朝阳区酒仙桥21000华远集团昆仑公寓朝阳区燕莎60000华远集团北京公馆朝阳区燕莎30000华远集团裘马都朝阳区三元桥23000万通地产新城国际朝阳区朝外35000宏宇集团星河湾朝阳区朝阳公园31000当代投资当代万国城东城区东直门28000华盈置地燕莎CLASS朝阳区燕莎23000北辰集团碧海方舟朝阳区亚运村22000新荣地产荣尊堡国际俱乐部公寓朝阳区亚奥21000调控中高档档需求增势势未减尽管面临宏宏观调控的的压力，但但受城区土土地稀缺、、城市基础础设施建设设加快和奥奥运效应等等因素影响响，市场对对高档公寓寓的升值潜潜力依然保保持良好预预期，自住住和投资需需求旺盛，，销售依然然保持良好好的增长势势头。根据北京市市交易管理理网数据统统计，2007年4月，北京实实现高档公公寓期房销销售291.8万平方米，，较去年同同期增长45.6%。调控中高档档需求增势势未减2005——2006年北京高档档公寓各购购房人群总总量对比购房人群发发生深刻变变化伴随着高档档公寓销售售的持续火火爆，购房房人群发生生深刻变化化。本市居居民和外省省市个人购购买量均出出现较大幅幅度增长，，境外人士士购房量大大幅下降。。由于这种变变化，本市市居民购买买高档公寓寓的量占全全部的比例例达到57%，同期同比比上升近10％；外省市市个人购买买量所占比比例基本稳稳定；境外外人士购买买量所占比比例大幅下下挫。购房人群深刻变动核心关注点的转移境外人士衡量标准国人自住衡量标准国人投资衡量标准多元美学标准高档公寓强劲需求背背后的大势势支撑限制别墅开开发70/90开发政策土地供应政政策人民币升值值性流动性强过过剩利好限制外籍购房政策不确定性利空挤压高档公寓势势必持续走走高股市动荡国际分布泛泛化趋势加加速如果说之前前东部公寓寓市场是真真正的国际际化客户的的聚集地，，那么在2006年，不仅国国际客户在在原有区域域之间呈现现泛化趋势势，同时也也向一些新新的区域扩扩散。例如如韩国客户户一直以来来以望京区区域为聚集集地，但2006年以来，丽丽都、朝青青板块中的的阳光上东东、观湖国国际、泛海海国际居住住区等高档档公寓项目目中的韩国国客户激增增。西部金融街街玉渊潭区区域、奥运运村区域，，在一系列列具备国际际水准的高高端项目如如缘溪堂、、主语城和和世茂奥临临花园等项项目入市后后，同样也也为这些区区域带来了了国际化的的客户。高档公寓价价格惊人一一跃高档公寓价价格的快速速攀升与宏宏观经济背背景密不可可分。宏观观经济的持持续发展使使得高端房房产消费人人群队伍日日益扩大。。同时，随随着首都效效应和奥运运效应的加加强，北京京成为全国国乃至全世世界高端人人群的聚集集之地。流动性过剩剩为高档公公寓市场的的繁荣提供供了大的金金融环境。。尽管政府府一再出台台抑制投资资需求的政政策，但土土地资源的的稀缺、市市场的持续续看好以及及政府的持持续“限高高”等使得得高档公寓寓市场预期期趋好。标杆项目的的示范效应应也是推动动高档公寓寓价格快速速上涨的重重要原因。。随着柏悦悦居、昆仑仑公寓等超超30000元单价项目目的推出并并得到良好好的市场反反馈，不但但推动高档档公寓价格格的整体提提升，同时时带动众多多中高档项项目走上拔拔高之路。。高档公寓价价格惊人一一跃2007年京城2万元以上高档公寓销量排行榜

排名

项目名称

销售金额(￥)

销售套数

销售面积(m2)

销售均价(￥/m2)

1泛海国际居住区

2991701854640137234.03218002星河湾

34262334600613110523.66310003荣尊堡

207459063059598790.03210004主语城

2508533040520104522.21240005阳光上东

156049614042874309.34200006工体3号

83319676028237872.58220007华远·裘马都

98067879026146698.99210008新城国际86081485015724594.71350009维多利亚花园

3456094409815709.522200010Naga上院

297247400217822.338000传统豪宅核心区CBD南区陶然庭区域金融街区域西长安区域中关村区域亚奥北区域朝青区域高档公寓整体市场态势研判1竞争市场研判2项目运营思路分析3丽都板块认认知…丽都商圈的的形成丽都假日饭饭店是北京京东部早期期少数几个个涉外场所所之一。因因为这里紧紧邻首都机机场，近水水楼台先得得月，所以以这里的客客源以国外外旅游者和和外企人士士为主。机机场效应对对丽都商圈圈的形成起起到至关重重要的作用用，慢慢地地在丽都假假日饭店周周边形成了了以外宾和和前卫青年年为消费主主体的酒吧吧、咖啡厅厅、舞厅等等休闲娱乐乐场所。随随着改革开开放的深入入，丽都商商圈依仗空空港优势和和涉外环境境，吸引了了更多外资资企业的入入驻。经过过10余年的发展展，丽都商商圈渐渐成成熟。丽都板块认认知…完善的配套套设施交通条件：：目前这里里的主要交交通线共有有１３条——酒仙桥路、、酒仙桥北北路、酒仙仙桥南路、、机场辅路路、将台路路、红霞路路、彩虹路路等纵横交交错。１００余条公交交线路在该该区内通过过。首都国国际机场更更是中国惟惟一拥有两两条跑道的的４Ｅ级国国际机场生活条件：：丽都假日日饭店与海海逸饭店均均为四星级级，区域周周边还有外外资和睦家家医院、星星巴克咖啡啡馆、万客客隆超市、、高尔夫球球场等。教育设施：：北京国际际学校、北北京德国人人学校、北北京日本人人学校、中中科院研究究生院、北北京经管干干部学院、、北京青年年政治学院院等环绕在在丽都商圈圈周边。一一流的科研研与教育水水平正是丽丽都商圈有有别于ＣＢＢＤ、奥运运村以及东东直门商圈圈的显著之之处板块外部关关联态势分分析望京板块朝阳公园板块青年路板块CBD核心区首都国际机场丽都板块朝青板块关关联态势分分析丽都板块朝青板块弱势点市场供量朝青板块关关联态势分分析我司认为，，几乎所有有热点板块块的诞生，，都离不开开几个大盘盘名盘的集集中放量，，尤其是那那些超大型型的居住社社区，更是是需要区域域内几个项项目同心协协力、做热热区域。作作为老牌涉涉外商圈的的丽都，2007年可凭借酒酒仙桥危改改工程启动动及丽都东东区建设，，实现接近近百万的市市场供量，，从而再次次有望成功功吸引楼市市的聚焦。。朝青板块关关联态势分分析包括括由由招招商商地地产产开开发发的的30万平平米米的的公公园园1872、深深圳圳华华业业开开发发的的20万平平米米的的华华业业玫玫瑰瑰郡郡，，以以及及由由金金隅隅嘉嘉业业开开发发的的8万平平米米的的金金隅隅凤凤麟麟洲洲；；13万平平米米的的新新华华联联珊珊瑚瑚湾湾、、3万平平米米的的万万科科石石佛佛营营项项目目；；11万平平米米的的双双建建花花园园；；10万平平米米的的金金地地四四惠惠地地块块项项目目；；再再加加上上恒恒世世同同方方与与方方晟晟八八里里庄庄项项目目；；方方晟晟京京棉棉和和银银帆帆西西雅雅图图等等住住宅宅新新盘盘，，朝朝青青区区域域新新开开高高档档住住宅宅数数量量将将超超过过10个，，总总规规划划面面积积将将达达到到百百万万平平米米。。老项项目目后后期期放放量量同同样样可可圈圈可可点点。。2006年该该区区域域热热点点楼楼盘盘星星河河湾湾、、天天鹅鹅湾湾、、A-ZTOWN、合合生生橄橄榄榄季季、、TIMES等高高档档地地产产项项目目明明年年将将持持续续放放量量。。据据不不完完全全统统计计，，合合生生橄橄榄榄季季未未上上市市面面积积有有12万平平米米，，A-ZTOWN有20万平平米米，，TIMES有17万平平米米，，天天鹅鹅湾湾有有14万平平米米，，润润枫枫水水尚尚有有16万平平米米，，星星河河湾湾有有36万平平米米。。这这些些老老项项目目后后期期开开发发面面积积也也将将超超过过百百万万平平米米。。朝青青板板块块关关联联态态势势分分析析丽都板块朝青板块优势点地产综合价值朝青青板板块块关关联联态态势势分分析析作为为北北京京最最早早最最成成熟熟的的涉涉外外商商圈圈，，丽丽都都商商圈圈聚聚集集了了北北京京四四分分之之一一的的涉涉外外人人群群，，也也是是外外籍籍人人士士最最乐乐于于居居住住的的区区域域，，紧紧邻邻市市内内唯唯一一的的7000亩湿湿地地森森林林公公园园，，依依托托酒酒仙仙桥桥电电子子城城园园区区的的产产业业基基础础，，先先天天优优势势不不言言而而喻喻；；从从市市政政角角度度来来看看，，酒酒仙仙桥桥危危改改项项目目2007年将将正正式式启启动动，，动动迁迁家家庭庭近近6000户，，涉涉及及居居民民约约两两万万人人，，是是本本市市整整体体动动迁迁规规模模最最大大的的项项目目之之一一。。改改造造后后，，丽丽都都区区域域的的道道路路交交通通、、公公共共和和市市政政配配套套设设施施以以及及人人文文环环境境都都将将得得到到极极大大改改善善。。由由此此，，丽丽都都商商圈圈的的整整体体面面貌貌将将得得到到彻彻底底改改观观，，丽丽都都东东镇镇的的成成熟熟生生活活氛氛围围与与传传统统底底蕴蕴，，将将再再次次被被凸凸显显，，楼楼盘盘价价值值也也会会得得到到重重新新认认识识。。目前前丽丽都都区区域域内内在在售售项项目目价价格格普普遍遍被被低低估估，，从从而而被被朝朝青青从从价价格格上上反反超超。。但但我我司司判判断断，，随随着着丽丽都都板板块块的的整整体体质质素素提提升升，，该该板板块块正正蕴蕴涵涵着着二二次次崛崛起起的的楼楼市市机机遇遇。。朝青青板板块块关关联联态态势势分分析析反观观朝朝青青板板块块，，尽尽管管价价格格一一直直以以高高速速增增长长，，但但价价值值的的透透支支也也成成为为市市场场隐隐忧忧。。我司认认为认认为，，朝青青板块块楼盘盘价格格以火火箭般般的速速度蹿蹿升，，离不不开星星河湾湾这个个助推推器。。在星星河湾湾进场场之前前，朝朝青的的住宅宅价格格普遍遍在6000-7000元左右右，随随着星星河湾湾高调调入市市，其其高品品质支支撑起起一个个相对对高的的价位位。星星河湾湾的价价格，，也因因此成成为朝朝青楼楼市的的风向向标，，在不不到两两年的的时间间内，，朝青青板块块的普普通住住宅完完成了了从六六七千千元均均价到到过万万均价价的飞飞跃。。从投资资角度度来说说，缺缺少产产业支支撑和和文化化底蕴蕴的朝朝青，，并没没有物物业升升值的的过硬硬理由由；而而大量量同质质产品品的集集中入入市，，也使使将来来的回回报面面临激激烈竞竞争之之虞；；朝青青板块块楼盘盘的涨涨价，，更多多是由由楼盘盘扎堆堆营销销托市市带来来的。。朝青板板块竞竞争态态势分分析丽都板块朝青板块优势点区域生态环境朝青板板块关关联态态势分分析丽都能能够成成为北北京最最具国国际化化的居居住区区，一一方面面，由由于其其东北北方位位“航航空经经济圈圈”的的区位位优势势；从从国际际大都都市的的发展展规律律来看看，靠靠近机机场的的“航航空经经济圈圈”往往往云云集最最优质质的资资本，，最良良好的的居住住资源源，以以及高高尚的的居住住物业业。成成为外外籍人人士的的最爱爱，离离不开开这样样的大大背景景。另一方方面，，丽都都的生生态环环境，，也成成为其其无可可复制制的优优势资资源。。朝阳阳公园园、酒酒仙桥桥公园园、坝坝河湿湿地地地公园园以及及将台台公园园四大大公园园环绕绕，成成为丽丽都的的杀手手锏。。同时时，随随着北北京市市重点点治理理工程程——坝河治治理工工程在在未来来的两两年内内全部部完成成，这这条河河将成成为城城市景景观河河道，，功能能和景景观都都将上上一个个新台台阶。。这样样的自自然环环境在在市区区内可可谓独独一无无二；；而公公园和和河流流形成成的小小气候候，也也使位位于丽丽都核核心区区更多多的拥拥有了了不容容浪费费的宜宜居环环境朝青板板块关关联态态势分分析紧随朝朝阳公公园豪豪宅区区发展展起来来的朝朝青板板块，，其朝朝阳公公园概概念正正面临临被摊摊薄的的危机机。尽管朝朝青有有星河河湾这这样塌塌实造造园的的豪宅宅项目目，能能将小小生态态做到到极致致，但但对于于众多多中档档项目目来说说，自自然资资源的的匮乏乏依然然成为为这些些楼盘盘的隐隐痛。。从数数量上上来看看，朝朝青沿沿线的的公园园除了了朝阳阳公园园和红红领巾巾公园园之外外，几几乎没没有其其他的的市政政公园园。而而这两两个四四环边边的公公园，，离在在售的的众多多朝青青楼盘盘相距距甚远远。这这也使使得这这些楼楼盘在在打朝朝阳公公元概概念的的时候候显得得较为为务虚虚。朝青青板板块块关关联联态态势势分分析析综合合上上述述分分析析，，我我司司认认为为，，丽丽都都整整体体区区域域价价值值较较之之朝朝青青板板块块略略高高，，目目前前的的整整体体市市场场价价格格由由于于多多方方面面的的因因素素在在一一定定程程度度上上被被低低估估。。故故在在未未来来区区域域发发展展态态势势量量很很好好，，同同时时以以积积极极的的市市场场策策略略操操盘盘的的情情况况之之下下，，其其市市场场实实现现价价格格有有望望超超越越朝朝青青板板块块楼楼盘盘水水平平望京板块块关联态态势分析析沿京顺路展开更多辐射东北沿机场路展开更多辐射空港第一阶段段，两方方市场各各自为战战，互不不干扰望京板块块关联态态势分析析市场供量增加产品品质提升吸引日韩客户市场供应减少客户大量外流第二阶段段，丽都都供量减减少，望望京吸纳纳客户望京板块块关联态态势分析析价格高速上涨性价配比降低日韩客户外流市场供应增加吸纳日韩客户第三阶段段，丽都都再次发发力，吸吸纳望京京日韩客客户望京板块块关联态态势分析析第四阶段段，两区区域融合合，共通通高速发发展望京丽都板块望京板块块关联态态势分析析第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段现状阶段价格提升竞争项目目分析丽都区域竞争项目——和乔丽晶产品：高高层板楼楼、公寓寓位置：：朝阳区区将台路路2号容积率：：2.95入市面积积：58423.04㎡绿化率：：50%物业费：：1.50元/平方米·月总套数：：262装修：：精装修修竞争项目目分析楼栋名称签约率和乔丽晶公寓B栋70.5%和乔丽晶公寓A栋77.2%现房销售，维持较高签约率丽都商圈几乎无新项目入市丽都区域竞争项目——和乔丽晶竞争项目目分析楼栋名称现房发证时间签约均价现房套均面积现房套均价和乔丽晶公寓B栋2006-1-1118807元329.31619.34万和乔丽晶公寓A栋2005-1-2016815元203.42342.06万网签数据据现场报价均价人民币28000美金3400现场报价价签约面积大，套总价高美金报价，主要针对高端中外籍客群霄云路区域竞争项目——波菲特行政公寓竞争项目目分析产品：高高层板楼楼、公寓寓位置：：朝阳区区东三环环霄云里里8号容积率：：2.74入市面积积：27403.17㎡绿化率：：30.8%物业费：：13.8元/平方米·月总套数：：304装修：：精装修修竞争项目目分析霄云路区域竞争项目——波菲特行政公寓新入市项目，正层购买意向客户多套均价150万~300万，主要针对外籍或高端投资客群传统涉外区域，寸土寸金朝阳公园区域竞争项目——阳光上东竞争项目目分析产品：高高层板楼楼、公寓寓位置：：朝阳区区东四环环宵云桥桥东南角角容积率：：2.48建筑面积积：718000㎡绿化率：：37%物业费：：3.9元/平方米·月总套数：：2483装修：：精装修修竞争项目目分析朝阳公园区域竞争项目——阳光上东（二期）签约套数待售套数签约均价报价均价套均面积（平米）套均价25517316179元200001803291.22元交通便捷，借助上东区概念吸引高端客群销售周期长，未来对朝阳公园区域公寓仍将产生较大影响朝阳公园区域竞争项目——九号公寓竞争项目目分析产品：塔塔楼、公公寓位置：：朝阳区区朝阳公公园西路路九号容积率：：3.83绿化率：：55%物业费：：8元/平方米·月总套数：：242装修：：精装修修签约套数待售套数签约均价报价均价套面积范围（平米）套均价921501862525000190－436372.5万元交通位置优越，属于区域豪宅产品建筑典雅贵气、管家式服务、继续对朝青区域产生引领效应朝阳公园区域竞争项目——九号公寓竞争项目目分析朝阳公园区域竞争项目——公园15号竞争项目目分析产品：板板楼、多多层、公公寓位置：：朝阳区区朝阳公公园西里里南区15号容积率：：3.3绿化率：：30%物业费：：8.50元/平方米·月总套数：：217装修：：精装修修竞争项目目分析建筑形式为围合式7-11层建筑，共217套。在售户型面积为120平方米二居至500平方米复式，均价22000元/平方米，精装修，2006年12月至2007年3月入住。地处燕莎商圈、盈科商圈、使馆区和CBD区域，交通便捷，地利显著纯澳建筑提升品质价值朝阳公园区域竞争项目——公园15号朝阳公园区域竞争项目——泛海国际居住区竞争项目目分析产品：板板楼、小小高层、、公寓位置：：朝阳区区朝阳公公园东侧侧容积率：：2.3绿化率：：30%物业费：：5.50元/平方米·月总套数：：1171装修：：精装修修签约套数待售套数签约均价报价均价套面积范围（平米）套均价9292421716521800180－260343.3万元交通位置优越，客群来源丰富，规模较大待售套数少，对朝青区域将不会产生较长时间的销售竞争朝阳公园区域竞争项目——泛海国际居住区竞争项目目分析三元桥区域竞争项目——裘马都产品：高高层板楼楼、塔楼楼位置置：：朝朝阳阳区区三三元元桥桥东东500米容积积率率：：2.5绿化化率率：：55%物业业费费：：5.46元/平方方米米·月总套套数数：：1042装修修：：精精装装修修竞争争项项目目分分析析三元桥区域竞争项目——裘马都签约套数待售套数签约均价报价均价套均面积（平米）套均价2348081717518000~23000171.63294.77万元交通位置优越，客群来源丰富待售套数多，对三元桥区域将产生较长时间的引领效应竞争争项项目目分分析析竞争争态态势势研研判判结结论论丽都都核核心心区区几几无无项项目目供供应应，，但但其其相相较较于于周周边边区区域域优优势势明明显显目前前丽丽都都供供应应集集中中于于丽丽都都东东区区，，其其价价值值和和价价格格水水平平均均较较低低区域域周周边边现现房房高高档档公公寓寓销销售售情情况况较较好好，，且且目目前前存存量量数数量量低低丽都都核核心心圈圈层层存存在在着着一一定定市市场场空空白白，，其其价价格格成成长长空空间间较较大大高档公寓整体市场态势研判1竞争市场研判2项目运营思路分析3项目目本本体体状状况况分分析析物业类别公寓建筑类别高层塔楼装修状况精装修物业地址朝阳区将台西路10号容积率4.59绿化率30%建筑分布三座共361户A座26层113户（在售）B座29层119户（在售）C座23层129户（未售）建筑面积66979项目目本本体体状状况况分分析析东四环路机场高速京顺路机场辅路宵云路将台西路将台路酒仙桥路首都国际机场13.4公里国贸中心7.1公里三元桥2.7公里奥运公园7.9公里优秀秀的的交交通通通通达达性性丽都都商商圈圈绝绝对对核核心心项目目本本体体状状况况分分析析第四使馆区第三使馆区丽都饭店798艺术工厂卓越越的的人人文文环环境境项目目本本体体状状况况分分析析丽都公园四得公园坝河优秀秀的的自自然然环环境境项目目本本体体状状况况分分析析4000平方方米米的的室室内内外外会会所所设设施施301公尺尺区区域域地地标标建建筑筑群群高品品质质成成品品精精装装修修项目目面面临临市市场场问问题题长久久的的沉沉默默，，难难免免给给与与市市场场滞滞销销和和负负面面的的印印象象延期期交交房房造造成成的的信信誉誉失失信信封盘盘一一年年，，项项目目在在市市场场失失去去声声音音和和地地位位资金流的需求影响市场中的负面影响开盘盘不不久久即即进进入入封封盘盘，，整整体体销销售售陷陷入入停停顿顿，，造造成成的的资资金金压压力力压力力引引起起的的对对资资金金回回笼笼、、销销售售周周期期的的较较高高要要求求在良良好好的的市市场场环环境境、、项项目目自自身身资资源源条条件件下下所所面面临临的的市市场场问问题题市场场问问题题解解决决方方案案市场场问问题题一一：：项项目目停停工工引引起起的的资资金金压压力力全新新的的产产品品策策略略可可以以较较好好的的保保证证项项目目的的销销售售价价格格全新新的的推推盘盘策策略略可可以以较较好好的的保保证证项项目目的的销销售售速速度度全新新的的价格格、、销销控控策略略可可较较好好的的保保证证项项目目价格格的的实实施施原有的资金压力问题在快速销售、高价销售下可有效解决市场场问问题题二二：：项项目目曾曾经经的的营营销销失失败败带带来来的的口口碑碑影影响响准现房的工程进度可以稳固客户信心良好的项目形象变更赋予项目新生命卓越的媒体运营带给项目新良好口碑心理受到影响的客群数量极为的有限市场场问问题题解解决决方方案案原有的口碑问题在全新的营销推广、良好的运营下可有效解决项目目营营销销产产品品策策略略可售售部部分分面面积积区区间间：：127－350平方方米米投资性精装公寓自住型酒店公寓购买者：国内投资客使用者：国际租客国内住客国际住客划分标准－户型面积投资资性性精精装装公公寓寓根据我司市场监控数据显示，丽都核心区目前租金水品维持于24.2美金/平方月投资性精装公寓较为理想的投资回报率目标为8％选取100平米户型作为投资性精装公寓的样本户型年净净收收益益＝＝24.2××100××12－1××100××12－3.8××100＝27460美元元产品品策策略略——投投资资性性精精装装公公寓寓累计总投投入＝年年净收益益/投资回报报率＝27460/8%＝343250美元累计总投投入＝343250美元＝2643025元可实际销销售价格格＝21500元/平方米首付金额：650000元贷款金额：1500000元贷款年限：10年还款总额：2009160元累计总投入：2659160元回收年限：12年产品策略略—投资资性精装装公寓单一产品品价格测算算从客户的的角度出出发进行行投资行行为的合合理规划划摒弃传统统营销方方式，弱弱化项目目的投资资性概念念借助高端端自住酒酒店服务务式公寓寓提升项项目形象象依托投资资客户的的圈层及及逐利的的特点展展开营销销客带客高高返点机机制扩大大项目圈圈层营销销的范围围产品营销销侧重点点产品策略略—投资资性精装装公寓因素和乔丽晶波菲特行政公寓阳光上东华彩国际公寓裘马都成交价格28000元/平米23500元/平米20000元/平米13000元/平米21000元/平米产品规划101100105100105社区规划100100105100105景观评分10099105100103交通评分98102103100105地段形象10110510290103污噪评分10090909890外部配套9910510090105品牌评分1009810298105比准价格27711.63元/平米23075.46元/平米22329.45元/平米10113.01元/平米25590.73元/平米产品策略略—自住住型酒店店服务式式公寓单一产品品价格测算算误差正负负3%：21385~22707元/平米时间净值值3%：22206~23388元/平米本司预计计自住型型酒店服服务式公公寓可实实现均价价22500元/平米产品策略略—自住住型酒店店服务式式公寓因素和乔丽晶波菲特行政公寓阳光上东华彩国际公寓裘马都影响权重0.30.30.20.050.15比准价格8313.496922.644465.89505.653838.61合计22046.28元/平米结合投资资及自住住两部分分产品，，我司判判断项目目可实现现整体均均价21800元/平米有效实现现价格策略销控策略价格、收收益核算项目营销销产品策策略平价入市市平开开高走小小步快快跑吸引市场场视线、、提升项项目形象象，占领领市场制制高点，，为后继继销售提提升价格格奠定坚坚实的市市场基础础认购期结案期平台期上升期平台期上升期平台期2000024000价格梯度度上升实实现现整盘均均价21800元/平方米项目营销销价格策策略价格策略阶段累计销售面积每达到项目可售面积的10-15%，价格普涨一次；或推出产品出现市场空档时，价格普涨每次普涨最大调整幅度不超过5%按照以上价格升幅周期及比例原则，排期市场不确定因素，入市价格可为20000元/m2.在开盘前半个月进行内部认购，针对中广信客户会的内部客户优先选房和优惠购房，优惠幅度为销售价格基础上2%的折扣。根据销售售节奏控控制的需需要进行行价格普普调幅度度控制调价时点调价幅度入市价格认购价格项目营销销价格策策略调价策略略根据区域域市场供供应关系系根据意向向客户需需求情况况根据不同同类型产产品的综综合附加加值根据项目目自身产产品类型型及单套套面积配配比根据竞争争对手阶阶段性推推盘变化化均衡控制制，挤压压消化项目营销销推盘策策略销控原则则综合性资源整合理念资源整合终端整合团队整合实效性整整合推广广理念一揽子营营销服务务理念项目营销销推广策策略推广原则则以高调的的市场态态势进入入弥补以以往口碑碑方面的的影响以区域标标杆的姿姿态开展展营销力力求形象象与效益益双赢以客户资资