时光文化传播东恒国际营销策划案

1定势

定位

定调|九鼎国际城策划推广案|2一个项目的价值，

在于背景。前置命题3战略指引十线对话01/项目与世界对话：推进佛山城市国际化进程02/项目与广佛对话：拔高广佛一体化佛山重心03/项目与城市对话：成为城市经济发展新引擎04/项目与区域对话：佛山CBD发展第一引爆点05/项目与企业对话：引导中小型企业产业升级06/项目与市民对话：划分国际主流生活人居圈07/项目与市政府对话：创立城市总部经济核体08/项目与投资者对话：开创城市经济增长高点09/项目与消费者对话：提供创意商品集中卖场10/项目与商务人士对话：打造国际商务大平台4一次九鼎品牌升级与项目快销的探寻之旅5探寻纲要：大局定势//品牌定位//传播定调6大局定势大势/格局/对手/人群7通称：城市建筑综合体别名：城中之城、CBD心脏定义/特征/历史/分类/机会大势/行业/城市/8同一位置的一组建筑

不同业态的价值互补

生活空间的有机组合

城市形态的高级形式

城市发展的经济现象定义/特征/历史/分类/机会大势/行业/城市/91、交通立体性2、业态集约性3、整体系统性4、空间智能性5、用地生态性6、对内连续性7、对外联系性8、社会效应性9、升值前景性定义/特征/历史/分类/机会大势/行业/城市/10定义/特征/历史/分类/机会从古希腊市俗中心阿索斯广场ASSOS诞生↓1946年现代建筑综合体雏形马赛公寓出现↓四、五十年代的城市建筑综合体发展停滞↓上世纪70年代城市建筑综合体的价值复兴↓随着第三产业发展建筑综合体的风行世界城市建筑综合体从探索到实践到繁荣大势/行业/城市/11定义/特征/历史/分类/机会按规划选选址分类类1.CBD中心的城城市综合合体例：北京京万达广广场，济济南万达达广场2.交通枢纽纽型城市市综合体体例：北京京国瑞城城3.城市副中中心城市市综合体体例：上海海五角场场，重庆庆南坪商商圈，无无锡滨湖湖区4.城郊结合合部城市市综合体体例：蝶蝶湖湾大势/行业/城市/12定义/特征/历史/分类/机会按业态模模式分类类1.均衡发展展模式“HOPSCA”——主题酒店店(HOTEL)+商务写字字楼(OFFICE)+立体空中中花园(PARK)+时尚休闲闲购物(SHOPPING)+娱乐泛会会所(CLUB)+高尚住宅宅(APPARTMENT)例：香港港太古广广场2.以写字楼楼为核心心发展模模式——OFFICE+CLUB+HOTEL+SHOPPING例：广州州中信广广场3.以酒店为为核心发发展模式式——HOTEL+CLUB+OFFICE+SHOPPING例：上海海商城4.以商业为为核心发发展模式式——SHOPPING+OFFICE+HOTEL例：深圳圳华润中中心大势/行业/城市/九鼎国际际城是CBD/交通枢纽纽型以写写字楼为为核心的的均衡发发展模式式13定义/特征/历史/分类/机会大势/行业/城市/1.城市发展展的需求求土地稀缺缺,城市综合合体的复复合功能能极具竞竞争力2.时代发展展的需求求佛山未来来CBD未来将迎迎来各类类消费群群体3.消费人群群的需求求消费者渴渴望一站站式解决决多种生生活需求求的场所所14大势/行业/城市/特征/机会/广东第三城城市历史文化名名城著名华侨之之乡“广佛经济圈圈”桥头堡“广佛都市圈圈是广东发发展的重点点”毗邻港澳区域性专业业物流中心心之一全国城市竞竞争力排名名第九全国重要的的现代化制制造业基地地15大势/行业/城市/特征/机会/16大势/行业/城市/特征/机会/1.城市GDP高速增长一份蓝皮书书发布的中中国城市竞竞争力排名名：佛山山的城市综综合竞争力力位列全国国第九位(含港澳台地地区)。2.政府助推区区域经济季华路商务务区开建。。佛山市委第第十届四次次全会市长长陈云贤指指出：禅城城区要大力力发展都市市型产业、、高科技产产业和现代代服务业，，加快推进进季华商圈圈改造。3.一线经济二二线商务佛山市至今今没有形成成与经济地地位相称的的中央商务务区。4.第三产业需需要发展市委书记林林元和在会会上指出：：第三产业业要大力发发展。5.广佛地铁启启动施工广佛一体化化高速升温温6.市民消费能能力增强将结束佛山山人出城购购物的历史史17品牌定位产品定位/形象定位/主题概念18产品定位/形象定位/主题概念写字楼／豪豪宅／公寓寓／名店MALL／创意街区区三十六万平平米CBD国际多元体体19产品定位/形象定位/主题概念九鼎国际城城的资源配配置有形资源城市资源-CBD核心地段/财富中心/周边配套/高端人群产品资源-整体规划/建筑/规模/功能无形资源佛山城市产产业升级发发展的强劲劲趋势佛山产业平平台优势与与广佛经济济链佛山CBD区域大发展展的绝佳契契机28万中小企业业的国际商商务平台需需求珠三角整体体经济带动动的商业/务扩展与持持续增值空空间九鼎国际城城价值经营营核心就是是做城市最最大的资源源整合者20产品定位/形象定位/主题概念九鼎国际城城的三重价价值线属性层价价值内内涵层需需求传播城市线新新佛山城市市升级的经经济引擎形形象价值值市市场高点取取势项目目线线佛佛山山三三十十六六万万平平CBD国际际多多元元体体增增值值价价值值项项目目价价值值定定位位产品品线线写写字字楼楼／／豪豪宅宅／／公公寓寓／／功功能能价价值值体体验验营营销销模模式式名店店MALL／创创意意街街区区21问题题的的关关键键并并不不是是什什么么是是九九鼎鼎国国际际城城而而是是佛佛山山升升级级为为什什么么需需要要九九鼎鼎国国际际城城九鼎鼎国国际际城城是是佛佛山山开开放放型型城城市市国国际际化化进进程程的的必必然然结结果果九九鼎鼎国国际际城城更更是是大大佛佛山山大大珠珠三三角角时时代代的的更更高高发发展展平平台台九九鼎鼎国国际际城城还还是是中中国国进进入入2008的商商业业能能量量地地产产新新标标高高产品品定定位位/形象象定定位位/主题题概概念念22产品品定定位位/形象象定定位位/主题题概概念念大佛佛山山总部部经经济济+创意意产业业的综综合合能能量量体体城市市国国际际商商务务大大平平台台CBD区域域发发展展引引爆爆点点佛山山第第三三产产业业升升级级链链广佛佛一一体体对对接接变变速速器器23产品品定定位位/形象象定定位位/主题概概念总部经济它是一种资资源配置方方式它是中心城城市的一种种经济形态态它是企业的的发展形式式佛山目前不不具备广州州发展总部部经济的珠珠三角辐射射能力,珠三角跨国企业和和大型本土土企业建立立总部基地地首选广州州佛山建立总总部基地辐辐射目标为为本土28万中小企业业,CBD内的九鼎国国际城的国国际商务平平台具备这这个功能.建议商务办公目目标锁定本本土中型企企业24产品定位/形象定位/主题概念创意产业全世界创意意经济每天天创造220亿美元，并并以5％的速度递递增……创意的时代代已经来临临！创意产产业市场不不断扩张，，与传统产产业的创新新重组、与与文化产业业的创新升升级、与信信息产业的的创新融合合，打破传传统产业划划分格局,创意产业链链蕴涵巨大大经济能量量！发展创意产产业成为当当前和今后后一段时期期佛山实现现新发展、、进一步提提升竞争力力的必然选选择，成为为从向发展展转变的重重要环节，，对于促进进城市竞争争力的提升升意义十分分重大。从“佛山制制造”到到“佛山山创造”就就在此时，，给大佛山提提供一个产产业升级的的国际平台台势在必行行！吸引：人才才市场+银行风投+担保公司+中介机构+企业培训+科研单位+猎头公司+信息咨询+策划公司+广告公司+设计公司……建议组成一条创创意产业升升级链25产品定位/形象定位/主题概念?什么是主主题题概念26产品定位/形象定位/主题概念1.主题概念是是一条主线线它能串联起起项目商业业、商务、、住宅等各各类业态2.主题概念是是全局核心心它把构成项项目的要素素，如区位位、品质、、形象、配配套、文化化和服务统统领于它的的旗下，构构成一个完完整的系统统。3.主题概念是是项目代言言人27产品定位/形象定位/主题概念主题概念的的不同表现现从业主的角角度，主题题概念是一一种：生活主张从设计的角角度，主题题概念是一一种：设计理念从传播的角角度，主题题概念是一一个：推广灵魂从销售的角角度，主题题概念是一一种：营销理念从服务的角角度，主题题概念是一一种：服务理念从文化的角角度，主题题概念是一一种：项目精神28产品定位/形象定位/主题概念在美国华华尔街帝帝国大厦在法国拉拉德方斯斯有巨门在香港中中环有中中银大厦在北京朝朝阳门财财富中心每一个国际际都市都有有一个与世世界对话的的平台在佛山有有九鼎国际际城29产品定位/形象定位/主题概念它是城市繁繁荣和国际际化的象征征不仅仅是城城市的地标标，更是城城市国际精精神的所在在它向全世界界展现大佛佛山的商务务、商业、、生活形态态是一个国际际化的人流流、物流、、钱流、信信息流平台台30主题概念31大佛山世界界之窗32大佛山世界之窗|||区域|强调气场融合五区人民的相互排斥性国际化商务平台产业平台生活平台投资平台3334传播定调广告/公关活动/新闻35世界只有两两种人王王者和平民民

建筑也也是36项目的高度度首先是思思维的起点点九鼎国际城城要在佛山山甚至全国国出位必须展现独独有的态度、语言言和动作37占据高点与与宜于速决决的决战型型领导者思思维1、项目的蓄蓄势与储客客期很短，，需要加力力2、成为2008年佛山亮点点与沸点，，须极强创创新力3、鉴于已有有强劲对手手设势，故故需造大势势高举高打打4、立立意意高高远远，，建建立立全全国国行行业业标标杆杆，，是是成成就就的的要要点点先佛佛山山-港澳澳/后全全国国原原点点启启动动促促成成佛佛山山热热情情先先造造势势/后营营销销高高举举高高打打形形成成强强劲劲势势能能动动能能势38广告告节节奏奏第一一阶阶段段表表现现手手段段时间间2月中中下下旬旬—3月上上旬旬主题题悬念念入入市市，，炒炒作作造造势势，，引引发发期期待待任务务建立立一一个个比比较较高高的的起起步步平平台台，，不不仅仅有有利利于于是是迅迅速速引引发发市市场场关关注注，，更更能能积积攒攒注注意意力力，，为为后后续续推推广广打打下下坚坚实实基基础础，，并并实实现现前前期期蓄蓄客客工工作作手段段强势势软软文文炒炒作作、、导导入入稿稿、、现现场场包包装装、、户户外外广告告/公关关活活动动/新闻闻39第二二阶阶段段表表现现手手段段时间间3月中中旬旬—４月月上上旬旬任务务踏在在第第一一阶阶段段所所累累积积的的坚坚实实平平台台上上，，迅迅速速切切入入到到对对于于形形象象的的塑塑造造工工程程，，综综合合利利用用好好多多种种途途径径，，针针对对五五月月黄黄金金销销售售期期，，取取得得叫叫好好又又叫叫座座的的局局面面主题形象建树，塑塑造个性，提提升高度手段报纸形象稿、、楼书广告/公关活动/新闻40第三阶段表现现手段（生活活演绎期）时间４月中旬—５.１开盘主题演绎生活的高高度任务配合项目本身身的工程进度度，整个推广广进入一个稳稳定平缓的阶阶段，契合定定位，一步步步地将生活演演绎开来，逐逐步丰满九鼎鼎国际城的个个性与生活观观手段促销稿、报纸纸、杂志广告告广告/公关活动/新闻41为九鼎国际城城面市提供政政府官方/社会公众/国内目标多层面的关注注和互动影响响颠覆传统经验验体验全新新理念一场场体验公关广告/公关活动/新闻42这是一起全民体验验的新营销方方式一座促进城市市国际化里程程碑一次本土文化化与世界的碰碰撞一条品牌飞速速传播的导火火束广告/公关活动/新闻43主题：“美在佛山走走向世界”——九鼎国际城寻寻找佛山国际际形象代言人人广告/公关活动/新闻44广告/公关活动/新闻“佛山环球小姐姐选拔大赛””佛山环球小姐姐使命：为向世界传播播佛山文化，，传播佛山精精神，促进佛佛山的国际文文化交流和国国际合作。45广告/公关活动/新闻活动目的1.代表大佛山访访问国际大都都市，作城市市文化、经济济交流的城市市国际代言人人2.寻找九鼎国际际城项目代言言人参选标准1.佛山户籍2.身高：165cm以上3.年龄：18岁——27岁4.体态：匀称，，健康5.学历：大专以以上6.英语：有英语语基础评选标准外貌气质文化知识（对对佛山文化、、中国文化、、世界文化、、金融商务知知识的掌握程程度）演讲能力英语能力（熟熟练程度，口口语、听力））才艺表演综合素质46广告/公关活动/新闻复赛评委会（（建议）演讲专家华华南理工大大学旅游与酒酒店管理学院院院长、教授授、经济学博博士张俐英语专家中中国新东方方教育科技集集团英语强化化培训专家文化大师佛佛山市市作作家协会主席席郑启谦谦佛佛山市文化局局长徐东涛涛形体专专家新新丝路路模特特大赛赛冠军军教练练审美专专家审审美国国际造造型机机构董董事长长徐徐全有有决赛评评委会会佛山市市长陈陈云贤贤地产专专家九九鼎地地产董董事长长邱邱代代伦奥运大大使杨杨澜（（兼决决赛主主持人人）奖励1.代表大大佛山山访问问世界界名城城2.环球旅旅游，，周游游世界界47广告/公关活活动/新闻活动流流程08年2月下旬旬——4月下旬旬报名名，网网络投投票出出前200名进入入初赛赛08年4月上旬旬，市市民现现场给给初赛选选手投票，，前30名进入入复赛赛08年5月1日，决决赛活动地地点（（建议议）1．初赛赛百百花广广场东东建广广场顺顺德天天佑城城南南海海广场场2．复赛赛百百花广广场3．决赛赛百百花广广场软文跟跟踪《“美在佛佛山走走向向世界界”——九鼎国国际城城寻找找佛山山国际际形象象代言言人》《环球小小姐，，你来来定——4月10日全城城投票票》《环球小小姐参参观九九鼎国国际城城》《环球小小姐把把家搬搬进了了九鼎鼎国际际城》《环球之之旅城城市日日记》连载（（独家家）48广告/公关活活动/新闻系列活活动1．200强现场场投票票活动动主主题题：“环球小小姐，，你来来定”2．佛山山环球球小姐姐选拔拔大赛赛复赛赛3．佛山山环球球小姐姐选拔拔大赛赛决赛赛4．赠送送仪式式，代代言签签约主题题：：“名宅宅赠赠名名人人”———九鼎鼎国国际际城城（（环环球球小小姐姐冠冠军军产产生生的的第第二二天天举举办办））活动说明明专业评委委同时担担任进入入选手的的培训师师。环球访问问时间、、路线、、城市、、费用待待定。寻找政府府支持，，建议由由开发商商和政府府共同出出资组团团出国。。争取政府府支持组组织表演演团，把把活动上上升到政政府行为为的高度度。49广告/公关活动动/新闻目的为九鼎国国际城提提供政府府官方/项目本身身/社会目标标群多层层面的关关注，促促成项目目的优良良社会反反响50《再见！大大佛山》拉开序幕幕:这是一篇篇前导型型的点火火文章，，形发全全城关注注。51《你好！新新佛山》项目造势势:这是一篇篇互动型型的引爆爆文章，，形发全全城讨论论“佛山山第一街街”——季华路的的影响力力，点出出项目。。52九鼎品牌牌稿思想建构构世界5455一个大时时代的南南中国强强音广告/公关活动动/新闻1/总形象导导入5657以世界照照亮新佛佛山2/总形象5859九鼎国际际城高档档住宅推推广思思考60审时一、大环环境认识识度势二、竞争争对手分分析知彼三、客群群确定与与心态解解析知己四、项目目定位与与品牌形形象确认认出招五、品牌牌传播阶阶段执行行策略61审时.大环境认认识62佛山楼市市的走向向出现了了两极言言论一一边说冬冬天已来来了一一边说春春天不远远了一方面佛佛山楼楼市目前前进入价价格调整整期，大大盘低价价如市，，小盘降降价抢销销；一一方面面1.广东第三三城市佛佛山整体体房价在在广东处处于平均均水平；；2.佛山政府府对旧城城改造大大力推动动；地铁铁开建，，“一环”落成，广广佛融城城、佛山山融区速速度同时时加快；；4.10月黄金周周前高价价拿下地地的大开开发商将将推动高高档住宅宅整体品品质和价价格，2008年有望成成为佛山山豪宅年年。63两种截然然不同的的言论，，对于08年楼市尤尤其是豪豪宅市场场，具有有多大的的预测意意义和影影响力？？各大豪宅宅项目，，对于08年仍然保保持着高高度的乐乐观。其其一一

豪宅宅消费需需求持续续强劲。。

虽然然近来利利率上调调，但对对于豪宅宅消费者者的影响响有限。。其其二是是因为豪豪宅产品品有着充充足的信信心基础础！与其其他产品品相比，，豪宅在在价值含含金量、、市场稀稀缺性、、产品个个性等方方面都高高人一筹筹，当然然有理由由取得更更优异的的市场效效果！其其三三

市场场的变化化就是市市场的机机会!64九鼎国际城城赶上一个个好时机。。这是一个最最好的地方方，这是一一个最好的的年代市长陈云贤贤指出：禅禅城区要加加快推进季季华商圈的的改造。各各大国际际金融机构构，商务机机构纷纷落落户季华路路2008年，将是“季华路年”！佛山第第一街呼之之欲出！65度势.竞争对手分分析66豪宅的竞争争，首先是是豪宅板块块的竞争。。2008佛山楼市各各大板块各各自精彩。。亚艺板块当当红不让让创新产品，，概念包装装，亚艺板板块去年推推出高端洋洋房和类别别墅产品，，继续成为为佛山楼市市热点。中中海文华华熙岸的创创新型“类别墅”产品；金金地·九珑璧的国国家专利90度合院；雅雅居乐“别墅世家”打造的产品品；

国内内一线品牌牌发展商佛佛山的雅居居乐花园、、金地九珑珑璧、中海海文华熙岸岸、龙光·天湖郦大手手笔继续推推动亚艺板板。67桂城板块大大盘风云桂城楼市近年年迅速形成桂桂城东板块和和千灯湖板块块两大楼市热热点板块。两两大板块相隔隔不足1公里，作用互互补。桂城东东板块以居住住为主的居住住区，千灯湖湖板块演变成成为高端金融融商务区兼顾顾商住功能。。07年上海三盛、、中海地产、、万科地产、、保利地产众众多国内一线线品牌开发商商纷纷推出自自己的品牌产产品，如南海海颐景园、中中海万锦豪园园、万科金色色家园、万科科金御华府、、保利千灯湖湖一号公馆、、保利花园等等。

这些楼楼盘具备创新新的设计理念念和独特的设设计风格，桂桂城楼市也跟跟随这些大盘盘的步伐一路路高歌前进，，掀起桂城楼楼市的购买浪浪潮。2008年，桂城在2007年推出的不少少被品牌开发发商获得的优优质地块将进进入销售期。。

如桂城东东板块的中海海桂城新项目目、保利桂城城A16项目以及千灯灯湖板块的创创鸿·水韵尚都，还还有在售的中中海万锦豪园园、南海颐景景园、万科金金色家园。2008年将是桂城楼楼盘高端市场场的血拼年。。68千灯湖板块新新项目创鸿·水韵尚都是创创鸿集团进入入佛山的首个个项目，该项项目已于元旦旦前后正式开开工建设，预预计今年年底底前后有少量量产品推出市市场。据据了解，该该项目位于南南海桂城千灯灯湖板块黄金金位置，距广广州20分钟车程，周周边交通路网网四通八达。。总占地面积积64465.4平方米，容积积率≤2.5。按照整体规规划，项目将将由10栋南北向超高高层住宅和联联排别墅组成成,园林风格为中中央水景欧式式酒店园林风风情，项目建建成后将成为为佛山的标志志性建筑之一一。保利桂城A16项目保利桂城新项项目占地3.4万平方米，总总建筑面积8.5万平方米，土土地用途为城城镇混合住宅宅用地。这是是继保利·千灯湖湖一号号公馆馆、佛佛山保保利花花园之之后，，保利利地产产在南南海的的第三三个住住宅项项目。。地块块要求求建筑筑面积积90平方米米以下下的户户型必必须占占到70％以上上。90平方米米左右右的高高实用用率户户型向向来是是保利利地产产擅长长的产产品类类型之之一，，该项项目预预计将将发挥挥保利利地产产优势势，打打造成成中小小户型型精品品社区区。项项目目位于于南海海桂城城东成成熟板板块，，南海海颐景景园的的北面面，距距离广广佛地地铁1号线虫虫雷岗岗公园园站与与南桂桂路站站只需需步行行10分钟；；毗邻邻城市市主干干道佛佛平路路、桂桂澜路路，来来往禅禅城、、广州州交通通便捷捷；周周边配配套成成熟。。该项项目现现在属属于概概念规规划阶阶段，，将走走城市市精品品中小小户型型路线线，预预计在在2008年年年底底推推出出市市场场。。69东平平河河畔畔两两岸岸发发力力由富力地地产与深深圳鼎力力创业有有限公司司联合获获得的“佛(挂)2007-001”的地块也也将于今今年动工工。东平平河板块块已不再再只是一一个规划划中的概概念，而而开始成成为佛山山楼市中中备受需需求的焦焦点板块块，也预预示着东东平新城城南岸房房地产将将迎来一一个新的的开发热热潮。从从规规划来看看，现在在禅桂城城区成片片的优质质地块已已经稀缺缺，中心心城区东东拓南延延的步伐伐将进一一步体现现，近两两三年内内全市土土地交易易的焦点点就是东东平河的的南岸区区域。目目前该区区域内世世纪莲体体育中心心、佛山山新闻中中心等大大型公建建项目已已建成并并投入使使用，佛佛山公园园首期工工程也已已达到“成型、、路通通、地地绿”的目标标，南南岸的的城市市雏形形已经经显现现。2008年东平平河南南岸楼楼市将将在各各大利利好因因素的的刺激激下散散发出出更大大的魅魅力。。70北岸楼楼市置置业业热点点2007年3月份东东方水水岸正正式发发售，，9月中旬旬海景景蓝湾湾公开开发售售，2008年1月5日九鼎鼎地产产开发发的慧慧港国国际正正式开开盘，，凯德德置地地在东东平河河北岸岸的项项目也也正在在紧张张地施施工中中。随随着各各大项项目的的陆续续推出出，东东平河河北岸岸楼市市的发发展将将在今今年达达到一一个高高潮，，成为为佛山山楼市市的一一个热热点区区域。。虽虽然现现在北北岸的的配套套还不不是很很完善善，但但是该该区域域的图图书馆馆、博博物馆馆、中中央公公园和和滨河河公园园都在在规划划实施施中，，这些些项目目的建建设，，将使使东平平新城城加速速朝中中央商商务区区的方方向迈迈进，，使得得北岸岸楼市市成为为佛山山楼市市下一一个置置业热热点。。南南岸新新项目目招商——会德丰06H2007年12月28日下午，招招商地产和和香港会德德丰集团联联合竞得的的06H项目举行了了奠基仪式式，06H项目正式动动工。该项项目位于佛佛山市中心心组团新城城区（启动动区）东平平河南岸，，世纪莲体体育馆西侧侧，是佛山山市新城区区出让的首首幅居住用用地，由国国际知名建建筑事务所所设计。总总用地面积积约27万平方米，，规划可建建总建筑面面积约为46万平方米。。预计将于于今年推出出市场。招商———会德丰2007-005地块块2007年10月10日，，招招商商地地产产与与会会德德丰丰集集团团以以人人民民币币15.05亿元元竞竞得得佛佛山山市市“佛禅禅（（拍拍））2007-005”地块块的的土土地地使使用用权权。。该该地地块块位位于于佛佛山山市市禅禅城城区区魁魁奇奇路路和和桂桂澜澜路路的的交交界界处处。。地地块块总总用用地地面面积积150,426平米，其中净净用地面积107,299平米，容积率率2.5，容积率建筑筑面积268,247.5平米。建筑密密度小于30%，整个项目套套型建筑面积积90平方米以下住住宅比例为70％。预计该项项目最早会在在今年底推出出。71北岸新项目凯凯德·瀚城该项目位于佛佛山市禅城区区东平河北岸岸、新明二路路南侧、澜石石三路东侧、、佛陈路西侧侧。总占地面面积为164215平方米，总容容积率建筑面面积为163813.3平方米，凯德德置地分两期期开发此项目目，分为凯德德·瀚城（5号地块）和凯凯德·泊宫（6号地块），两两地块之间以以湾梁路隔开开。

凯德·瀚城占地96656平方米，总容容积率建筑面面积109635平方米，将建建成约758套集联排叠拼拼类别墅及11层小高层的复复合型产品，，项目定位语语“凭水·聆风·观自在”。该项目已于于2007年10月开工，预计计于2010年完工。凯德·泊宫凯德·泊宫总用地面面积为67559平方米，容积积率总建筑面面积约54178平方米，容积积率仅1.1。将打造208套珍稀的联排排及联排叠加加型类别墅产产品。该项目目于2007年10月开工，预计计2008年4~5月份公公开发发售，，整个个项目目预计计于2009年完工工。凯德·城脉项目位位于佛佛山市市禅城城区魁魁奇路路北侧侧、华华远东东路东东侧。。地块块规划划用地地面积积为40142平方米米，总总容积积率建建筑面面积为为79996平方米米，容容积率率为2.9，绿地地率51%。项目目以高高层豪豪华住住宅为为主，，建成成后约约共750套，主主要是是以45~168平方米米2～4房的高高层豪豪华住住宅及及服务务式公公寓为为主。。此此外还还有商商业、、休闲闲中心心、游游泳池池等配配套设设施，，这里里将打打造成成为一一个适适合佛佛山商商务精精英人人士商商住，，接轨轨世界界的国国际商商务人人文地地标性性社区区。该该项目目预计计2010年完工工，最最早在在明年年推出出市场场。722008年，将将迎来来高档档住宅宅的井井喷时时代。。众多楼楼盘，，或以以产品品创新新，或或以优优质配配套，，或以以地理理环境境，或或以概概念包包装抢抢夺高高端市市场消消费人人群，，本地地大开开商、、外地地大开开商、、国际际大开开商汇汇集一一堂，，佛山山迎来来高档档住宅宅的春春秋大大战。。九鼎国国际城城何以以突出出重围围？73比较九九鼎国国际城城与众众多对对手优优劣势势在大开开发商商面前前九鼎鼎开发发商累累计的的品牌牌力没没有明明显优优势项目的的核心心竞争争力傲视大大佛山山的CBD中心地地位；；季季华路路板块块是政政府08年首推推的区区域；；城城市综综合体体的自自身配配套以以及区区域配配套；；一一贯坚坚持的的高性性价比比销售售原则则；国国际际社区区文化化的领领导性性；74知彼.客群确确定与与心态态解析析75项目产品总总价很可能能创佛山洋洋房新高，，导致项目目目标客户户集中在高高收入阶层层。高收入中高高文化水平平人士将是是目标客户户群中的““领头羊””，他们的的生活观和和生

活形形态具有代代表性和指指针性，对对高收入中中低文化层层次人群有有示范拉动动效应。76他们追求居居住高品质质，他们渴渴望得到身身份的认同同，他们希希望站在潮潮流顶峰。。1．身份：他他们是中小小企业主、、企业管理理人员、企企事业技术术人员以及及侨胞2．年龄：25—45岁3．来源：禅禅城为主，，南海、顺顺德、广州州为辅4．收入：家家庭年收入入10万以上5．教育：：新富阶阶层大专专以上文文化；旧旧富阶层层文化水水平低；；77目标群辐辐射圈层层

港澳台外籍

大佛山

禅城高中低

低中高AB收入水平平文化水平平78知己。项项目定位位与品牌牌形象确确认79九鼎国际际城住宅宅于佛山山城的意意义居住模式式的国际际化，人人居形态态的智能能化，生生活品质质的艺术术化九鼎国际际城住宅宅于佛山山人的意意义不止是升升级城市市生活，，而是迎迎接国际际生活的的到来。。

全面面推动大大佛山国国际生活活进程，，真正让让一部分分人先国国际化起起来。80项目的三个核核心价值地位CBD核心位置，中中心的中心，，感受城市的的心跳资本一旦开售将是是最具升值潜潜力的住宅物物业模式城市综合体是是国际大都市市建筑发展潮潮流，多元业业态令生活品品质飞跃。81九鼎国际城以以怎样的形象象出场？气场项目一要建建立九鼎的的大开发商商品牌形象象，二要表表现产品的的素质，开开场必须势势压群雄，，先占据目目标人群的的心理最高高的位置。。气度气度是态度度和高度，，体现在开开发商对居居住文明和和生活品质质的解读。。气质项目独特的的DNA，留在目标标人群脑海海的最终印印记。体现现九鼎国际际城的个性性和唯一性性。82国际生活进进化论初级层次生活理念：：我需要国国际化心心理特征征：正处于于出人头地地阶段，渴渴望扬名，，渴望能跟跟随潮流行行为方方式：占有有、炫耀比比别人更多多更优越的的资源，如如：吃喝玩玩乐、名牌牌享受等文文化特特质：张扬扬夸张张住住宅特征：：起一个洋名名就号称国国际社区居住误区：：豪宅短缺缺时代，不不仅住宅本本身没有达达到真正意意义上的高高尚物业层层面，而且且也不适宜宜人居住，，只是停留留在“贵价盘”层次83国际生活进进化论中级层次生活理念：：国际化需需要我心心理特征征：身不由由己，不得得不找个能能衬托身份份和品位的的房子行行为方式式：占有更更好的资源源，物质生生活的国际际化，如：：穿名牌、、出入高尚尚俱乐部文文化特特质：嫁接文化符符号、标签签住宅特征：：把国外的的好或差的的建筑风格格复制居居住误区区：国际社社区克隆时时代，建筑筑好看不好好用，只是是停留在“贵族盘”层次84国际生活进进化论高级层次生活理念：：我是国际际化的心心理特征征：有品位位，成竹在在胸，进退退自如，超超越物质局局限，是思思想\精神\意识上的国国际化行行为方式式：占有更更好的资源源，注重个个人享受而而非炫耀。。

文化化特质：国国际化、艺艺术化住住宅特征征：社区不不再强调建建筑风格，，更关注培育社区的的国际文化化85世界式生活活·中央特区>>住宅定位86来吧，国际际人>>住宅形象8788很重要，世世界身份>>住宅地段8990这种生活方方式叫世界界>>住宅生活9192九鼎国际城城写字楼推推广思考考93租户/面积/市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段1中小型企业业群占据绝对主主流数据来源：：调查公司司94租户/面积/市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段1100平米至600平米为主力力市场，600平米以上空空缺严重；；出租率极高高，面积不不论大小基基本供不应应求。数据来源：：调查公司司95住宅办公楼↘

+临厂自建楼→

+混合写字楼↗中端写字楼→高端写字楼第一代第二代第三代佛山写字楼楼市场面临临升级换代代，中高端端写字楼成成为未来主主旋律市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段产品态势/板块格局/96季华板块——中心商务区区傲视全城城先行者有广广发大厦、、发展大厦厦、电力大大厦、经华华大厦等中中档写字楼楼，随着季季华中心商商务区的破破土，中高高端写字楼楼将成为佛佛山大中企企业的哄抢抢目标。祖庙板块——“佛山新天地地”呼之欲欲出祖庙路区域域，以前商商业服务业业就最为活活跃，东华华里一带旧旧城改造的的“旅游+商业”模式式将催生部部分高端写写字楼。千灯湖板块块——广州金融““备份中心心”崛起亚艺板块高高档居住区区崛起，千千灯湖“广广东金融高高新技术服服务区”不不断推进，，佛山的营营商环境将将不断改善善，可能吸吸引越来越越多的企业业进驻。市场调研/竞争争态态势势/产品品定定位位/广告告手手段段产品品态态势势/板块块格格局局/971.本土土中中型型企企业业需需要要城城市市中中心心地地带带的的办办公公物物业业作作为为品品牌牌形形象象窗窗口口2.进驻驻佛佛山山的的跨跨国国公公司司需需要要能能体体现现身身份份的的商商务务场场所所3.外地地大大公公司司在在佛佛山山设设立立分分公公司司或或办办事事处处需需要要办办公公点点4.从本本土土转转制制企企业业分分离离出出来来的的公公司司需需要要办办公公场场所所收租租经经营营模模式式受受追追捧捧尤其其是是在在顶顶级级和和甲甲级级写写字字楼楼的的开开发发上上表表现现突突出出。。资资金金实实力力和和耐耐心心，，升升值值潜潜力力表表现现出出很很强强的的自自信信。。利利于于开开发发商商对对写写字字楼楼产产品品的的整整体体运运营营，，树树立立企企业业品品牌牌。。市场场调调研研/竞争争态态势势/产品品定定位位/广告告手手段段需求求特特征征/产品品分分析析/市场场定定位位/写字字楼楼正正成成为为投投资资新新宠宠佛山山经经济济的的快快速速增增长长促促使使中中小小型型企企业业大大量量涌涌现现。。这这些些企企业业需需要要更更多多办办公公空空间间，，对对写写字字楼楼物物业业管管理理、、配配套套等等要要求求并并不不高高。。面面积积在在100-400平米米的的办办公公空空间间即即可可满满足足这这部部分分企企业业的的办办公公需需求求98优势势中心心地地位位/商务务环环境境/开发发模模式式/产品品升升级级/交通通便便捷捷CBD中心心地地位位，，综综合合体体资资源源配配置置，，商商务务环环境境一一流流，，生生态态化化办办公公。。劣势势价格格将将不不占占优优势势机会会产业业需需求求/产品品空空白白支柱柱产产业业（（陶陶瓷瓷、、纺纺织织、、铝铝材材等等））需需要要商商业业服服务务业业推推动动佛山山目目前前中中端端写写字字楼楼缺缺口口很很大大，，高高端端写写字字楼楼几几乎乎空空白白威胁胁本土土企企业业品品牌牌形形象象意意识识不不够够市场场调调研研/竞争争态态势势/产品品定定位位/广告告手手段段需求求特特征征/产品品分分析析/市场场定定位位/99市场场定定位位CBD内一一个个与与世世界界同同步步、、云云集集高高端端商商务务活活动动的的区区域域，，一一个个辐辐射射面面大大、、影影响响广广的的商商业业区区，，一一个个有有高高端端写写字字楼楼、、高高级级公公寓寓及及配配套套商商场场的的地地区区。。市场场调调研研/竞争争态态势势/产品品定定位位/广告告手手段段需求求特特征征/产品品分分析析/市场场定定位位/商户户定定位位写字字楼楼招招商商就就更更要要注注意意自自身身形形象象问问题题和和商商户户需需求求问问题题，，九九鼎鼎国国际际城城写写字字楼楼的的目目标标商商户户定定位位时时瞄瞄准准本本土土中中坚坚企企业业。。经营营定定位位坚持持””只只租租不不售售““还还是是““租租售售同同步步””？？建议议在在资资金金充充足足情情况况下下采采取取只只租租不不售售，，反反之之可可考考虑虑先先整整层层销销售售给给大大型型企企业业，，再再拆拆分分销销售售。。100国际化化（说地位+前景）全能化化（说业业态））生态化化（说健康康）智能化化（说节节能+环保））高舒适适度、、低能能耗写写字楼楼的国国际发发展趋趋势。。资料显显示，，一栋栋写字字楼产产品使使用寿寿命按按30年计算算，运运营成成本建建筑投投资的的3倍。创意化化（说个个性））预先研研究不不同客客户的的个性性化需需求市场调调研/竞争态态势/产品定定位/广告手手段诉求重重点/广告主主题/行销手段段/101激励型·全景商务总部部基地>>写字楼定位.102市场调研/竞争态势/产品定位/广告手段为企业打开腾腾飞世界的航航道！诉求重点/广告主题/>>写字楼形象103104开辟！突破性性商务总部！！>>写字楼地段105106掌控！CBD全能商务链！！>>写字楼配套资资源107108九鼎国际城创创意街区推推广思考109它们都来了！！沃尔玛/星巴克/家乐福/好又多/百佳/国美/苏宁都来了levis’/2%/Burberrys/斯他卡图/吉之岛/屈臣氏/肯德基已经来来了

麦当劳劳/必胜客/耐克/阿迪达斯早就就来了____汹涌而至国际际化商业浪潮潮!竞争态势/产品定位/广告手段态势/格局/110祖庙/东方广场商业业圈——龙头大哥现状以前是黄金地地段，以后也也是。在融合合与创新中愈愈发大气。是是佛山商业业业态最丰富富、商品最丰丰富、辐射面面最广、发展展最成熟的大大型商业圈。。

政府将用用3~5年的时间把祖祖庙商业圈重重新整合成具具有岭南民俗俗文化特色、、凸显禅城时时代特色和佛佛山商业特色色的城市标志志，祖庙东华华里及普君南南片区旧城改改造都已正式式启动。前景旧城改造大刀刀阔斧，改造造后的祖庙商商圈，文化、、旅游、商业业、办公、餐餐饮、娱乐等等功能融为一一体，综合竞竞争力、商圈圈聚客力加强强。商家百花广场——商、住、玩、、购一体，标标志性建筑东方广场——“国际观光产业业街区”环球国际广场场——广佛首席国际际商务巨擎其其他：兴华华商场、百花花广场、优越越百货、丽园园广场、百花花总汇、百花花新翼等。竞争态势/产品定位/广告手段态势/格局/111桂城商圈——后起之秀现状桂城商圈全力力打造“购物桂城”新名片，不断断向周边辐射射，几大商业业巨头的加入入，更令其成成为佛山最具具人气的商业业圈之一目前前。前景广佛RBD地处“广佛半小时生生活圈”中心，一个广广佛都市圈中中的“双子城”正逐步形成规规模。商家

保利水水城——集休闲、娱乐乐、饮食、酒酒店、商务、、高端展览于于一身的一站站式大型休闲闲场所。中国国第一个水生生态主题的情情景购物体验验之都,同时也是佛山山目前业态最最全,复合性最强的的商业中心。。南海广场——以高档综合购购物中心的经经营业态为中中心嘉信茂广场——沃尔玛强势进进驻佑一城——时尚、潮流的的个性商业经经营为主汇潮天地——形成了大众化化、多业态的的商业布局竞争态势/产品定位/广告手段态势/格局/112季华商业带——未来之王现状被誉为“佛山天河城商商圈”的季华商业圈圈全城瞩目，，“九鼎国际城”的破土宣告佛佛山CBD正式开建，改改变了祖庙商商圈“一枝独秀”的格局。前景“佛山第一街”潜力无限，大大型超市、高高端酒店、写写字楼、大型型购物广场、、娱乐休闲广广场、金融服服务、行政服服务堆驻扎季季华路，独特特的区位优势势将吸引大量量人流和更多多企业总部基基地。商家东建世纪广场场——集购物、娱乐乐、悠闲、饮饮食于一体的的大型综合商商场，季华商商圈的报春花花。顺联国际购物物中心——定位为以国际际品牌为龙头头的精品百货货。

其他：：流行前线、、季华货仓商商场、顺联国国际购物中心心、嘉信茂竞争态势/产品定位/广告手段态势/格局/1132006年8月，《佛山市城市商商业网点规划划(2005-2020)》开始实施。作作为佛山山市中心组团团的重要组成成部分，禅城城区目前现有有的商业集聚聚中心——祖庙商圈和季季华商业带已已被纳入主商商业中心区规规划范围之内内。竞争态势/产品定位/广告手段114功能定位华南首个创意意产品集结区区竞争态势/产品定位/广告手段115功能展示、销售、、体验背景软硬环境都已已成熟资源佛山创意产业业园的销售部部+全国各地创意意产品的展销销馆分区创意商品主题题形象区、创创意商品精品品展示区、创创意商品互动动体验区、创创意商品交易易区案例上海雁荡路建建成重庆北北滨路待建广广州先烈中中路2010年建成南昌昌红谷滩新区区待建竞争态势/产品定位/广告手段116“创意大道”亮相上海117CBD创意名店MALL>>形象定位118一个引爆粤港港澳的国际商商业先锋!119120通往世界财富富的CBD