中国商业地产战略投融资策略

中国商业地产战略投融资策略

演讲人：鲁炳全中国人民大学特聘教授中国易学风水研究院研究员11、现状(situation)两大一单自有资金加大（Highequity）,土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多次封顶）或取消、银根紧缩房地产金融风险加大(highrisk)：市场风险、政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开发风险、法律风险融资渠道单一（mono-financing）23456782、应对措施：三个创新一个保障金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投入房地产（不直接用于炒房）：REITs,CMBS,REF,eg.制度创新：产权制度、法律制度、金融制度企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力93、与外国资金对接（谈多成少）形势：政府限制外资进入房地产，外资看好中国地产对接方式：股权、经营性物业直接持有、基础设施投资（土地开发）、信托、借贷10提纲中国资本市市场的投资资机会回顾顾与展望企业资本运运营基本理理念与实证证分析房地产企业业与资本运运营11中国资本市市场的投投资机会回回顾与展望望1、中国资资本市场投投资机会回回顾2、中国资资本市场机机会分析与与展望12中国资本市市场投资机机会回顾之之一国债流通市市场的缺位位使国库券券的地下交交易形成暴暴利股票市场诞诞生之际股股票发行上上市形成巨巨大财富效效应内部职工股股使少部分分人先期在在股票市场场淘金宏观经济形形势的变化化使国债期期货产生多多空激烈博博杀中国个个体亿万富富翁产生13中国资本市市场投资机机会回顾之之二股市政策效效应使转配配股成为暴暴利产品私企改制上上市发行形形成中国个个人、富人人集团资本市兼并并收购造就就财富神化化专家理财产产生价值投投资理念，，蓝筹股行行情在投资资理念转轮轮中产生海南特区的的建立与土土地泡沫造造就投机者者14中国资本市市场投资机机会分析与与展望创业板市场场在培育高高新技术企企业的同时时，为风险险投资、战战略投资者者创造财富富机会国有股减持持与国有资资产转让资本市场制制度与产品品创新摧出出新的投资资理念和投投资收益（（避险工具具与指数期期货）管理层收购购使管理者者通过智慧慧和能力完完成原始积积累树立科学投投资理念，，在资本市市场中分享享中国经济济高成长成成果15企业资本运运营基本理理念与实证证分析1、企业资资本运营战战略2、企业资资本运营的的主要内容容3、企业的的收购与兼兼并4、企业的的上市与重重组161、企业资资本运营战战略企业资本运运营概述怎样成为现现代企业生产经营与与资本运营营资本运营的的意义及推推动力17一、企业资资本运营概概述资本运营是现代企业业根据市场场的走向与与需求，对对企业的总总体资源和和生产要素素进行合理理分配、使使用、组合合、命名，，使其实现现最优化配配置，最终终实现最大大限度的发发展和增值值目标。18二、怎样成成为现代企企业现代企业的的总体发展展战略必须须具备两个个重要的支支点：即生生产经营战战略和资本本经营战略略，两者缺缺一不可。。在市场经济济体系中，，没有资本本运营战略略的企业不不是现代企企业。19三、生产经经营与资本本运营对比比对比内容资本运营生产经营收益倍增长式增长累加式增长风险多元化经营，风险大大分散单一式经营，风险集中运作方式开放式经营，协作性高内向式经营，在既定范围内自我配套运营对象资本实物性产品运营手段加速资本流动周转，使投资增值销售商品以创造利润20四、资本运运营的意义义及推动力力资本运营使使资源配置置跨进更高高境界资本运营应应具有财富富的放大效效应资本运营推推动企业经经营思想的的创新资本运营催催生国际化化企业资本运营最最大化的发发挥人力资资源的作用用212、企业资资本运营的的主要内容容金融资本运运营产权资本运运营无形资本运运营22金融资本运运营、产权权资本运营营与无形资资本运营的的比较项目金融资本运营产权资本运营无形资本运营运营对象有价证券（债券、股票）及其衍生品（期货期权）产权：对企业财产的占有、使用、收益和处置权专利权、非专利技术、商标、著作权及商誉等运营方式股票交易、债券交易和期货、期权交易对产权进行转让与收购；实现产权形态的转变，使资产在实物形态与货币形态之间转换同有形资本结合，实现有形资本增值233、企业的的收购与兼兼并企业兼并收收购的法律律含义企业并购的的意义企业并购的的类型——横向向并购——纵向向并购——混合合并购24企业的收购购与兼并企业并购模模式的设计计企业并购的的操作和程程序企业并购必必须重视的的问题企业并购的的回顾与趋趋势企业并购案案例分析25企业并购必必须重视的的问题制定恰当的的并购战略略建立并购联联盟控制交易成成本充分重视并并购后的文文化整合充分重视并并购后的人人事整合26企业并购的的回顾与趋趋势我国企业并并购的历史史回顾我国企业并并购的发展展趋势及特特点国际企业并并购的几个个发展阶段段及趋势274、企业的的上市与重重组概述：企业业上市的基基本条件企业上市重重组的模式式设计企业上市资资产重组的的内容及操操作要点现有企业改改制的操作作程序企业上市重重组与企业业整合借壳上市的的意义、财财务、模式式、操作企业上市重重组案例分分析28发行行人人与与主主承承销商商双双向向选选择择组建建IPO小小组组尽职职调调查查上市市前前重重组组制定定发发行行方方案案编制制募募股股文文件件申请请股股票票发发行行路演演确定定发发行行价价格格股票票发发行行墓碑碑广广告告绿鞋鞋期期权权IPO29分拆拆上上市市上市市母母公公司司子公公司司A子公公司司B上市市母母公公司司子公公司司A上市市公公司司B公众众股股东东分拆拆上上市市前前分拆拆上上市市后后30买壳壳上上市市其他他股股东东股东东A上市市公公司司股东东A股东东B上市市公公司司其他他股股东东买壳壳上上市市前前买壳壳上上市市后后控股股控股股现金金股份份31企业业的的上上市市与与重重组组企业业上上市市重重组组的的模模式式设设计计扩张张性性重重组组收缩缩性性重重组组结构构性性重重组组32企业业兼兼并并收收购购收购购方方出售售方方反收收购购方方并购购是是扩扩张张性性重重组组并购购是是收收缩缩性性重重组组并购购是是结结构构性性重重组组33扩张张性性重重组组的的一一般般流流程程聘请请中中介介机机构构确定定并并购购动动因因和和买买主主类类型型评估估并并购购风风险险选择择合合适适的的交交易易规规模模筛选选候候选选企企业业首次次报报价价与目目标标公公司司接接触触尽职职调调查查谈判判融资资签署署法法律律文文书书并购购后后的的整整合合34借壳壳上上市市的的意意义义、、模模式式、、操操作作上市市公公司司““壳壳””资资源源的的价价值值上市市公公司司““壳壳””资资源源的的利利用用模模式式企业业重重组组与与买买““壳壳””上上市市如何何选选择择目目标标““壳壳””公公司司买““壳壳””上上市市模模式式的的设设计计35房地地产产企企业业与与资资本本运运营营36房地地产产企企业业与与资资本本运运营营一、、房地地产产企企业业资资本本运运营营的的回回顾顾与与总总结结二、、房地地产产企企业业所所面面临临的的金金融融环环境境分分析析三、、前一一时时期期房房地地产产企企业业资资金金运运作作模模式式四、、房地地产产企企业业的的直直接接融融资资五、、债券券市市场场与与房房地地产产企企业业融融资资六、、未来来房房地地产产企企业业资资金金运运作作模模式式的的展展望望37房地产产企业业与资资本运运营七、房地产产企业业资金金供给给渠道道创新新八、房地产产企业业与投投资银银行九、房地产产企业业与国国际资资本十、房地产产企业业与民民间资资本十一、、房地产产企业业投资资十二、、房地产产未来来发展展模式式：逐逐渐与与国际际接轨轨38一、房地产产企业业资本本运营营的回回顾与与总结结1、我国房房地产产行业业的生生命周周期与与目前前所处处的阶阶段2、在房地地产企企业发发展初初期，，由于于资金金供给给充裕裕，形形成投投融资资模式式单一一，最最后导导致其其资本本运营营滞后后，投投融资资创新新能力力不足足3、受受宏观观政策策影响响，房房地产产企业业直接接融资资呈现现大幅幅波动动状况况4、房地产产行业业资本本运营营落后后于其其他行行业，，房地地产企企业家家资本本运营营观念念滞后后39二、房房地产产企业业所面面临的的金融融环境境分析析中央银银行及及各级级政府府的限限制政政策造造成房房地产产企业业资金金供给给趋紧紧，经经营风风险加加大原有的的融资资模式式与宏宏观政政策相相矛盾盾，整整个行行业融融资处处于无无序化化货币政政策对对房地地产行行业长长期从从紧，，银行行加息息使企企业运运营成成本增增加房地产产行业业融资资模式式创新新势在在必行行，创创新程程度决决定企企业存存亡40三、前前一时时期房房地产产企业业资金金运作作模式式1、直直接融融资成成为房房地产产企业业主要要融资资模式式2、直直接融融资培培育房房地产产明星星企业业3、杠杠杆效效应得以充充分发发挥41四、房地产产企业业的直直接融融资1、IPO模式式：发发行股股票国国内上上市2、海海外股股票市市场直直接上上市3、国国内股股票市市场借借壳上上市4、海海外股股票市市场借借壳上上市5、案例例分析42五、债券券市场与与房地产企企业融资资1、房地地产企业业与可转转换债券券2、房地地产企业业与企业业债券3、开发发债券新新品种，，扩大债债券融资资比例4、海外外股票市市场借壳壳上市5、案例例分析43六、未来来房地产产企业资资金运作作模式的的展望1、民间间资本将将成为房房地产企企业的主主要资金金来源2、海外外资金，，尤其是是东南亚亚地区资资金将成成为房地地产企业业的资金金蓄水池池3、融资产品品创新和和科学融融资模式式的建立立，成为为解决资资金问题题的关键键4、从杠杆经济进进入实力经济济44七、房地产企业资资金供给渠道道创新1、信托融资：近近期房地产行行业2、房地产基基金：房地产产行业健康运运营的重要基基础3、投资银行行：一个不可可忽视的资金金桥梁4、过桥贷款款：能解燃眉眉之急的资金金运作方式45八、房地产企业与与投资银行1、投资银行的运运作概述2、房地产企企业和投资银银行业的结合合点3、投资银行行会给房地产产企业带来什什么4、房地产企企业怎样与投投资银行打交交道5、项目计划划书46九、房地产企业与与国际资本1、房地产企业与与国际资本的的结合点2、国家资本本的投资爱好好3、房地产企企业怎样同国国际资本接轨轨4、国际资本本在中国房地地产业的运作作模式47十、房地产企业与与民间资本1、房地产企业与与民间资本的的结合点2、民间资本本的投资爱好好3、房地产企企业怎样同民民间资本接轨轨4、民间资本本在中国房地地产业的运作作模式48十一、房地产企业投投资1、房地产企业与与风险投资2、房地产企企业与科技创创新3、房地产企企业多元化投投资选择49十二、房地产未来发发展模式：逐逐渐渐与国际接轨轨1、一个痛苦苦的过程，一一个必须的选选择2、国内外房房地产模式的的比较国际：地产基基金长长期经经营收收益回报报国内：银行贷贷款项项目开发楼楼盘盘预售收收回投资资并获取利润润3、美国房地地产基金发展展的三次浪潮潮50中国香港、中中国、美国的的各种融资比比例51房地产企业资资本的四个象象限公开发行私募债权融资股权融资上市可换股债企业债券信托基金可换股债短期融资债贷款非上市股权（不同的股权权结构优先、、普通等）521950—2025年美美国房地产企企业的演进年份宏观经济环境商业性房地产市场条件政府最关心的问题开发企业最关心的问题房地产市场的地域范围房地产开发的重点组织特点房地产资本市场情况开发资金的来源1950~1960稳定成长平衡开发前期立法哪里有资源集中在地区市场郊区、成片住宅，地区商业中心很少有服务组织，大部分以工程项目的建设为中心（住房建筑公司模式）非综合性的建筑商1961~1970快速增长平衡刺激住宅生产哪里有资源以地区市场为主旧城改造，商业街、新社区、大型商业广场发展商和经纪人的结合模式扩张投资机构1971~1975萧条供给过剩如何组织资金和资本市场如何获得资本全国市场开始形成郊区写字楼开发独立的投资工具（如不动产信托投资基金REIT）多样化合股经营者1976~1980快速增长平衡略有过剩土地使用控制如何获得用地批准多种类型市场并存新建城区主要写字楼及酒店覆盖多个市场的服务组织的扩展；多利润中心的联合创造性开发企业和银行1981-1985急剧变化略有过剩到过剩税收刺激如何避税、选择谁进行管理以全国市场为主城市公寓、写字楼、工业物业跨越多国市场的发展商和投资管理者形成的大型组织过剩专业从事避税性投资的投资人，华尔街银行人士531950—2025年美美国房地产企企业的演进（（续）资料来源：《《房地产市场场分析方法》》，郑华，电电子工业出版版社。StephenE.Roulac.Theevolutionofrealestatedecisions.TheAmericanRealEstateSociety。。转引于胡彬彬《制度变迁迁中的中国房房地产业》P18-19和尹哲”演演绎金融新新概念——2004年地地产股市投资资展望”《湘湘财证券研发发报告》。1986~1990经济重组同时持续增长严重过剩环境责任管理国内哪个市场有机会针对全国市场，地区特色开始形成大规模的市场中心高档物业寿险公司的加入过剩投资管理机构和银行，国外投资人1991~1995下降且不稳定严重过剩贷款控制市场风险如何国际化趋势智能化多功能物业企业重建与重组收缩银行专业人士及基金会1996~2000巩固与完善过剩住房补贴发展战略如何管理国际化趋势智能化多功能物业恢复主要财务机构2001~2010迅速发展过剩缓和到平衡新项目的财务影响哪个国家有机会国际化公共房地设施扩张主要财务机构2011~2025稳定增长平衡影响的消化那一种房地产债券国际化公共环境与私人物业关系的调整持续多样性跨国企业542006年二二季度房