中国房地产品牌的发展模式

中国房地产品牌的发展模式分析项目复制旧城改造创意地产旅游地产专业化[关键字]：中国房地产品牌的发展模式分析房地产品牌的内函1、产品品牌：主要指一个房地产项目的形象2、公司品牌：是指一个公司的形象产品品牌与公司品牌相对独立又相互联系，两者的有机结合构成房地产品牌的完整内涵——TOP10研究组房地产品牌发展模式单一品牌模式多品牌模式主副品牌模式内涵：所开发的所有项目都与公司使用同一个品牌名称的品牌模式优势：便于企业形象统一、易于被顾客识别和接受、降低促销成本及品牌开发成本典型代表：阳光100内涵：同时开发两个以上相互独立且市场定位明确的品牌优势：通过品牌细分市场，提高市场占有率，易发挥整体优势，区域品牌避开区域壁垒，快速提升企业品牌价值典型代表：沿海、中海地产内涵：介于多品牌与单一品牌之间的一种发展模式，需要利用消费者对主品牌的信赖和忠诚度来推动副品牌产品的销售优势：公司文化及战略与公司的产品保持协调一致典型代表：万科、珠江、金地、复地、大华资料来源：《中国房地产品牌与价值研究：理论与实践》中国房地产品牌的发展趋势品牌竞争将成为房地产企业生存与发展的关键在充分竞争的市场中，品牌对于企业是有价的，甚至可能超过企业所开发物业的有形价值。品牌含金量提升，管理系统化1、品牌管理成为公司管理层关注的头等大事，其主要目标是针对竞争对手，采取一系列举措增强自身品牌对市场的相对影响力。2、品牌的稳定成长依靠长期的管理。3、品牌管理将以全局管理为本，向下延伸至区域、城市、项目等管理层次。以点带面，有序扩张10大房地产公司品牌大多走的是有序扩张之路，这种有序反映了公司重视长期效益的态度以及品牌对环境的适应能力。优势品牌将占据较大市场份额，主导行业动向在其他行业，要成为领军企业必须占有20%以上的市场份额。目前领先于中国房地产行业的公司品牌只占有很少的份额，如2003年万科只拥有全国商品住宅市场0.99%的市场份额。行业优秀品牌将因其优质的产品和管理效率，受到广大消费者的长期信赖，稳定的需求最终决定其获得较高的市场份额。中国房地产品牌之路我们通过对房地产百强企业及部分其它企业的研究，将企业品牌成长路径分为如下几类：项目复制万科——基于不同细分客户群提供相应的标准化产品绿城——基于核心竞争力的标准化产品模式输出金地——基于特定细分客户人群的创新产品系列河南建业——锁定特定客户群的清晰的产品线阳光100——专注于“白领阶层”，打造地产连锁品牌旧城改造青岛伟东置业——专注旧城改造，真诚回报社会星河地产——旧改起家的CBD综合运营商绿景——旧改起家的城市运营商创意地产海上海新城——上实地产的全新“创意地产”品牌时代地产——生活艺术家明园集团——艺术地产模式旅游地产华侨城——打造旅游主题地产第一品牌专业化锋尚国际——高科技新概念住宅MOMA——高科技住宅，当代集团的核心品牌颐景园——中国第一园林地产品牌Cases1：项目复制型阳光100——专注于“白领阶层”，打造地产连锁品牌企业简介：公司创建于1992年，2000年创立“阳光100”品牌，至今已在北京、天津、重庆、沈阳、烟台等十余个城市成功开发19个项目，开发总面积逾1000万平米，使“阳光100”成为一个统一、鲜明的全国性连锁品牌万科——基于不同细分客户群提供相应的标准化产品企业简介：公司成立于1984年5月，万科的成长和发展是中国改革开放二十多年的真实见证。万科的荣誉：中国迄今最大的房地产企业中国房地产土地储备量最大的企业中国大陆第一批上市公司金地——基于特定细分客户人群的创新产品系列企业简介：金地集团创立于1988年，1993年开始正式经营房地产，截至2005年，公司总资产达59.42亿元。金地的管理者崇尚专业能力，“科学创富”是金地战略的核心理念。河南建业——锁定特定客户群的清晰的产品线企业简介：公司是由香港建业住宅集团有限公司于1992年在国内创办，定位为专业化领袖性区域品牌地产开发商，专注于河南省域化发展。到2006年底，规模近30亿元，开发面积近200万平米，销售额超过20亿元绿城——基于核心竞争力的标准化产品模式输出企业简介：公司成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市企业——绿城中国控股有限公司的全资子公司。足迹遍布杭州波、北京、上海、长沙等20多个城市，至2007年6月底，在建工程面积达391多万平方米。其他：奥园碧桂园……A

万科——基于不同细分客户群提供相应的标准化产品万科·四季花城系列万科·城市花园系列随着市场规模的不断扩张，万科扩大客户群范围，依据不同维度对市场进行了进一步细分，把客户群划分成了更细的五大类从2003年开始，万科开始学习美国帕尔迪公司客户细分的成果，对中国市场进行的仔细研究，发现由于人口增长、家庭规模小型化、人口老龄化等原因，未来特定类别的住宅需求将很旺盛。在此基础上，万科根据家庭生命周期、家庭收入和房屋价值3个维度，通过定性和定量分析，把客户群体分成了5个更细的类别：核心型家庭：家庭有一个生活核心，所有的家庭抉择均优先考虑核心人物的生活，以“望子成龙型”或者叫小太阳为主。这个家庭有一个1-14岁的小孩，家庭成员的行为模式一定是围绕着这个小孩来转，对项目的选择会非常在乎如教育配套设施以及为儿童服务的设施。

注重自我享受的社会新锐家庭：工作3到5年，有一定的积蓄和经济基础的年轻人，有比较好的职业，实现自我愿望的能力比较强。关心健康的幸福晚年家庭：关心健康，有着足够经济实力的退休老人，同时又关心自己老年生活。价格敏感的务实家庭：拆迁后需要新的房子生活的人群，一般来说家庭收入不高。彰显地位的成功家庭：富贵之家，成功人士，追求毫宅和社会标签的人。

在5类细分人群的基础上万科又细分为10小类：青年之家、青年持家、小太阳、后小太阳、三代-孩子、老人-二三代、富贵之家、务实之家、中年之家对于不同类别客户群体的描述，是用一种生活的状态来进行的，不同的生活群体有着不同的生活状态。产品设计以深入研究细分客户需求为前提，建筑风格、户型结构面积和社区气质不仅符合客户定位，同时产品具有市场相对领先性金色家园创造了最简洁的建筑形态和最单纯的功能形态楼体外檐是低调而有性格的颜色层次，构成完整的六面造型，体态绰约；一个单元的纯板楼，充分保障了归属感与私密性，成双成对的错落布局，达到共享与均好的最大化；三种户型，构造了纯粹的居住环境，营造顺畅与友善的沟通空间。11层的建筑，采用了重度纯色方案，从视觉上降低了色彩的刺激度，拉开了楼与楼之间的心理距离；另外一种18层的建筑，则采用了高、中、低三种明度的深色设计，在与纯色11层建筑相融合的基础上，丰富了色彩感，提高了整体建筑群的层次感，凸现建筑的个性风格与时代感。基于对天津市整体人群的分类，万科针对10万平的楼盘规模，采取了不同于大盘的运作方式：首先是在市场研究和客户细分的基础上聚焦目标客户，确定了两种人群，一类是“社会新锐”，一类是“望子成龙”然后根据对这两类客户的家庭结构、生活习惯、空间审美的研究，设计和推敲适合他们的具体户型。最终金色家园一共只推出11层和18层两种楼型、3种户型，分别是105平米平层两室、101平跃层两室、117平三室。其中面向“社会新锐”的设计的101平的两房跃层，获得天津创新户型大奖，被誉为“最具个性的品质婚房”。

在101平的两房跃层户型中，除了情趣感和舒适度之外，最大的亮点是近8平米的超大露台，将户外生活尽情发挥，并与楼上主卧外阳台遥相呼应，平添一份生活情趣。聘请著名建筑设计公司，在成熟社区注重功能和实用的开发，外观时尚、现代的露台，还能兼顾其他功能。B

绿城——基于核心竞争力的标准化产品模式输出绿城·桂花园系列绿城桂花园系系列产品模式式的制定和输输出，使绿城城由浙江领袖袖地产企业，，成为全国知知名品牌房地地产开发商1995年，，绿城·杭州州丹桂花园为绿城的开山山之作，开创创了杭州“低低楼层、低密密度公寓“之之先河；随后，金桂花园、银桂花园、月桂花园、云桂花园、兰桂花园陆续开工。第一阶段1995－19971998年，，杭州桂花城开盘，其优美美的环境和典典雅的建筑轰轰动了业界，，并荣获“2002年浙浙江人居经典典”、“2002年中国国精品楼盘””（杭州代表表楼盘），基本确立了““桂花城开发发模式”；2001年，，绿城·舟山丹桂园诞生，绿城桂桂花城系列公公寓作品首度度出现在杭州州以外的城市市。第二阶段1998－20012002年，，绿城桂花城系系列作品全面面进军全国市市场；2002年，，绿城·合肥桂花园进入安徽市场场，并荣获““2003全全国人居经经典竞赛综合合大奖”；2003年，，绿城·北京百合公寓寓，进入北京市市场；2004年，，绿城·长沙桂花城首度进入湖南南市场。2005年，，绿城宁波桂花园第三阶段2002－至至今绿城桂花园系系列具备明确确的规划要素素，并在此基基础上不断创创新杭州桂花城：建筑以4－－5层低层公公寓为主要组组团，间以典典雅庄重的别别墅和挺拔秀秀丽的电梯公公寓；园区中中心是面积达达3万平方米米的大规模中中心花园，在在中心花园两两侧和建筑物物低层及建筑筑物之间。中中心花园及组组团绿化、宅宅间绿化构成成了桂花城庞大的绿地系系统，并融入江南特有的园园林艺术，近千方的桂桂湖、舒缓流动的水水系给住户带来水水的灵动，让让居住者与自自然处于和谐谐境界合肥桂花城：围而不合的的整体布局，，外借湖光山山色入园，内内依各组团高高低错落，形形成灵活有序序的空间形态态；大规模的中心心花园和组团、宅间绿地及蜿蜿蜒曲折的水水系，形成了层次次丰富的生态态视域。长沙桂花城：沿承绿城““桂花”系列列公寓产品的的特点，以低密度、低容容积率、高绿绿化率为主要要特色色；采用江江南围围合式式的布布局方方式，，通过过大规模模的中中心花花园和组团团规模模绿地地、宅间绿绿地和和蜿蜒蜒曲折折的水水系，营造造具有有两级级布置置规划划体系系的江南小小镇意意象；低密.高绿绿的.高尚尚社区区通过精精致的的南方方园林林景观观设计计手法法，营营造出出人居居与自自然的的和谐谐居住住氛围围为绿绿城系系列产产品市市场领领先性性的突突出表表现项目景景观设设计的的经典典之笔笔为大大规模模中央央花园园以江南南青山山绿水水的独独特景景观为为依据据，追追求园园区居居住环环境的的高品品位景观设设计富富于空空间层层次感感，根根据建建筑形形态不不同设设置各各种花花草树树木、、景观观小品品；蜿蜒曲曲折的的水系系，水水系与与各组组团的的结合合部位位，营营造水水景、、雕塑塑、小小型喷喷泉、、观景景平台台等精精制的的景观观，让让人在在中心心区域域活动动的同同时，，从每每个角角落都都能看看到不不同的的景致致C金地———基于特特定细细分客客户人人群的的创新新产品品系列列金地格格林小小镇系系列金地格格林系系列为为以低低密、、高绿绿化以以及卓卓越品品质为为特征征的生生态健健康型型住宅宅产品品，被被誉为为金地地新产产品主主义旗旗帜下下的创创新领领先品品牌“格林林”为为金地地首创创概念念，直直取““Green””英文文原意意，以以绿色色造镇镇，同同时援援引格格林的的童话话意境境，将将和谐谐、安安宁的的居住住文化化发挥挥的淋淋漓尽尽致。。格林系系列产产品皆皆以““格林林”命命名，，金地地并非非固守守成规规的因因袭，，而是是以理理性的的态度度与不不懈的的人居居实践践，不不断深深入实实现同同一个个温柔柔的栖栖居夙夙愿———以以科学学筑家家，创创造绿绿色、、自然然、舒舒适、、自由由的和和美人人生。。———————源源自自欧欧洲洲的的品品质质生生活活金地地格格林林系系列列率率先先在在北北京京、、上上海海等等成成熟熟市市场场推推出出，，逐逐渐渐向向快快速速发发展展的的二二线线城城市市扩扩张张上海海金金地地格格林林春春晓晓占地地14万万平平方方米米，，以以联联排排别别墅墅为为主主上海金地地格林春春岸总建面15.2万平方方米，容容积率1.2，，以花园园洋房为为主上海金地地格林世世界占地面积积2100亩，，容积率率0.67，产产品以Townhouse为为主东莞金地地格林小小城北京金地地格林小小镇武汉金地地格林小小城占地49.79万平平方米，，容积率率1.5,以包包括多层层、花园园洋房为为主占地24公顷顷，容积积率1.25,以花园园洋房为为主占地13.6万平方方米，容容积率1.9,以多层层、小高高层为主主纯正的欧欧洲小镇镇风情，，简洁明明快的建建筑风格格、闲散散亲和的的社区，，所创建建的高档档生态社社区为格格林系列列产品的的核心竞竞争力D河河南建业业——锁定特定定客户群群的清晰晰产品线线森林半岛岛绿色家园园“桂”字字系列河南建业业集团将将自身定定位为专专业化领领袖型区区域品牌牌地产开开发商，，遵循““扎根中中原，逐逐步、分分级向下下延伸的的”发展展战略，，固守区区域中心心城市郑郑州，并并向下进进入河南南省16个地级级市从2002年开开始，建建业的省省域发展展战略全全面启动动，开始始向省内内地级城城市扩张张；直到2006年年已经进进入河南南省的16个地地级市。。通过这这几年的的发展，，建业已已经基本本上具备备了修改改这些城城市建设设标准的的资格和和能力；；年开发量量近200万㎡㎡，年销销售量逾逾70万万㎡郑州市1992-2001年年济源市安阳市濮阳市焦作市开封市商丘市三门峡市洛阳市许昌市漯河市平顶山市郑州市驻马店市信阳市南阳市2002-2005年年省会城市市地级市从1992年创创建公司司，建业业花10年时间间固守在在郑州这这一个城城市，做做到净增增资产10个亿亿。将公司发发展战略略定位为为“省域域发展战战略”———“扎扎根中原原，逐步步、分级级向下延延伸，做做专业化化领袖型型区域品品牌地产产开发商商”省会城市市河南建业业济源市安阳市濮阳市焦作市开封市商丘市三门峡市洛阳市许昌市漯河市平顶山市郑州市驻马店市信阳市南阳市濮阳县禹州市从2006年开开始，建建业开始始由省内内二级城城市开发发迈向省省内县级级市的开开发步伐伐，先后后在濮阳阳县和禹禹州市进进行了项项目运做做。2006年建业业住宅集集团再次次在濮阳阳成功摘摘地。此此次成功功摘地是是建业集集团在濮濮阳推出出建业城城市花园园后的第第二个项项目，标标志着建建业在地地级市场场布局之之后选择择重点城城市深度度开发的的开始。。县级市地级市省会城市县级市地级市省会城市乡镇由省会俯俯冲中等等城市，，再挺进进县城，，最终杀杀入中心心乡镇县级市地级市省会城市乡镇地级市布布局完成成后，选选择重点点城市进进行深度度开发，，获取高高利润建业遵循循的“向向下走，，做小，，再做下下”的战战略逻辑辑2006年至今今+2006年建业业集团开开始由省省内二级级城市向向县级市市开发，，并预备备最终进进入中心心城镇；；同时选选择省内内重点城城市深度度开发，，始终坚坚持着区区域内深深度发展展的战略略河南建业业建业地产产品牌发发展历程程——专专业化领领袖型区区域品牌牌地产开开发商第一阶段段以房地产产开发为为主，物物业管理理、足球球、哈佛佛幼儿园园第二阶段段第三阶段段第四阶段段以郑州市市内开发发为主形成“城城市花园园”、““绿色家家园”、、“森林林半岛””系列产产品线借助“中中城联盟盟”，全全国谨慎慎扩张城市花园园建业广场场开发产品品产品数量量少，未未形成品品牌影响响在河南市市场形成成品牌影影响力形成全国国性品牌牌品牌形成成金水花园园郑州联盟盟新城1992年~1997年2002年~2004年2004年以后后发展阶段段产品的标识元元素清晰，如如绿色家园是是“低密度+轴线水系+院落风格””建业品牌建设设切入点项目品牌为主主1997年~2002年年省域化发展战战略，其终极极目标是将自自己的产品和和服务覆盖河河南的省、市市、县、乡四四级市场2002年，，为了配合新一轮的的地域扩张，建建业实施其省省域化发展战战略，其终极极目标是将自自己的产品和和服务覆盖河河南的省、市市、县、乡四四级市场树立项目品牌牌树立企业品牌牌森林半岛：面向城市高档档消费群、以以低密度和高高层产品为主主首先在郑州推推出新天地桂桂园，在南阳阳、安阳等推推出“桂”字字系列产品绿色家园：面向中档消费费群多层+低低密度+院落落2003年首首先在新乡推推出，其后在在南阳、三门峡峡、商丘等规规模复制形成成“建业绿色色家园”系列列“桂”字系列列：中原首个个文化主题项项目主要产品省内规模复制制企业品牌整合合锁定特定的客客户群，具有有清晰的产品系系列线产品系列先在在核心地域强强势发展，再再向跨地域规模复复制单个项目逐渐渐形成产品系系列线，品牌牌效应逐步渗渗透并在消费费者心目中树树立鲜明的品品牌形象，推推动了企业品牌的形成首先在郑州推推出，其后在在济源、焦作作、商丘、驻驻马店、漯河河、洛阳、平平顶山等地复复制开发多条产品品线，并在异异地复制其产产品线E阳光100———专注于““白领阶层””，打造地产产连锁品牌阳光100系系列品牌战略阳光100面面向中国经济济快速增长的的中心城市，，面向迅速成成长的城市新新兴白领阶层层，以专业的的开发理念、、全国品牌连连锁的发展战战略，定位在在城市高级白白领阶层，为为中国的青年年白领打造““城市新兴白白领公寓”———全国现代代时尚住宅的的经典品牌，，开辟一条高高度专业化发发展道路。品牌战略关键键词：1、区域聚焦焦：定位在中中国新兴城市市地带2、客户聚焦焦：提出“为为客户创造价价值”的服务务口号，定位位青年白领南宁阳光100澳洲丽园园北京总部北京天津济南长沙烟台成都武汉南宁沈阳重庆北京阳光100国际公寓天津阳光100国际新城沈阳阳光100国际新城重庆阳光100城市广场重庆阳光100国际新城济南阳光100国际新城长沙阳光100国际新城烟台阳光100城市广场成都阳光100国际新城武汉阳光100国际新城南宁阳光100城市广场南宁阳光100半山丽园阳朔阳光100商业街南宁阳光100欧景庭园桂林阳光100国际新城柳州阳光100经典时代南宁阳光100上东国际桂林项目部南宁项目部阳光100组组织架构图阳光100的的品牌成长之之路——经历了质量竞竞争时代，目目前正处在品品牌竞争的价价值竞争阶段段，未来的发发展方向就是是逐渐推广产产品的个性化化、标准化个性化产品定定位，最大化化满足窄众客客群需求个性化享受竞争产品品牌竞争第三形态以工程师为主第一阶段工程质量决定项目成败，如能获得长城杯、鲁班杯项目就好卖，不注重营销以客户为主第二阶段把与客户的互动沟通放在重要的地位，关注客户的需求，营销地位不断上升以设计师为主第三阶段产品竞争的极限，除了注重居住功能，开始关注房屋的艺术功能价值竞争服务竞争第一形态第二形态采用低开高走的价格策略，保证产品增值，比如加价回购，代租代售将服务渗透到产品中产品质量竞争时代天津阳光100项目位置：城区边缘区区域，南开区区红旗南路延延长线与外环环线交口项目规模：占地676亩，建筑面面积75万平平米容积率:1.69产品类型：小高层住住宅，中心心商业街、、写字楼、、SOHO等多种物物业。主力户型：100-130平平米两居与与三居客户构成：：聚焦新兴白白领阶层，，实际客户户构成城市市各类客户户群体均占占有一定比比例阳光100国际新城澳洲DCM国际大师设设计，以规规划和景观观为重点，，打造城市市新兴地带带具有强烈烈标志性的的国际新城城620米的的长湖波光光粼粼，水水天一色。。湖岸柔和和自然的弯弯曲。两岸岸色彩鲜明明的建筑倒倒映在水中中，光影交交错，建筑筑随光影而而变化沿湖滨600米的景景观大道两两侧，绿树树成荫。长长堤以原木木地板铺就就，舒适而而富有质感感。栈道上上星巴克的的水上座位位，在欣赏赏长湖风景景的同时，，体验品质质生活的浪浪漫。规划大师首首创“庭院院式花园””，将独立立的庭院式式花园建在在楼与楼之之间。居于于期间，分分享更多的的绿地，分分享更便利利的健身休休闲。不同同的庭院有有不同的景景观，移步步换景，借借鉴了中国国园林的规规划特征，，布局更合合理。借用北京故故宫轴线对对称的空间间格局，建建筑高低错错落，塔楼楼与板楼之之间，空间间开放流畅畅，将中庭庭花园、灰灰色过渡空空间结合得得完美和谐谐。湖庭院式花园园长堤阳光100客户定位位：城市新新兴白领，，提倡更自自由、更青青春、更时时尚的生活活方式阳光100与Casanuova新世世家中心联联合推出阳阳光100米娅计划划，提出全新个性化化家居解决决方案，让阳光100的客客户可以在在意大利设设计师组成成的专家团团队指导下下自主选择家居居的风格与材材质，获得业主一致致好评阳光100俱俱乐部阳光100Mia自助装装修计划阳光100国国际新城社区区中的俱乐部部生活馆，给给业主一个和和谐交流沟通通的场所，为为业主提供免费图书阅览览、影视欣赏赏、宽带上网网、运动休闲闲等服务，给业业主以全新感感受。生活馆馆一楼设星巴克咖啡消费区，品质质生活，情趣趣四溢。阳光100快快乐仲夏夜BBQ双语语烧烤晚会定期举办社区区活动，如烧烧烤晚会、““咖啡·女人人”初夏送清清凉晚会………阳光100产产品特色:既既体现城市市发展方向，，又满足本地地客户群实际际需求户型设计景观设计建筑风格建筑风格：根据城市未未来发展方向向，选取现代代、简约、时时尚的建筑风风格，建筑色色彩鲜亮、大大胆。户型设计：主力户型全全部采用了天天津人喜爱的的南北朝向，，有板式多层层和小高层，，一梯两户。。景观设计：48平方方米的超大楼楼间距，充满满阳光的楼间间花园，S型型围而不合的的中心庭院，，诠释了现代代化的全新生生活空间，使使人、环境、、建筑完美的的结合在一起起“复制”的方方式：聚焦客群，提供市场创新产品，在城市相似似地段进行复复制“复制”的好好处：1、节节约开发成本本2、快速市场场扩张3、形成品牌牌溢价“复制”的要要求：1、明明确的客群定定位2、创新的项项目形象3、产品的相相对领先性4、规划要素素的可复制性性项目复制开发发模式研究总总结Cases2：旧城改造造青岛伟东置业业——专注旧城城改造真诚诚回报社会企业简介：青岛伟东置业业集团是以房房地产开发经经营为主业，，其母公司为为青岛伟东置置业有限公司司，始创于1998年，，2005年年组建集团。。伟东置业集集团现拥有12家企业，，总注册资本本2.76亿亿元，2005年，在由由国务院发展展研究中心企企业研究所、、清华大学房房地产研究所所、中国指数数研究院联合合主持的“中中国房地产品品牌价值研究究”中，伟东东置业荣获““2005中中国房地产地地方公司品牌牌TOP10”，品牌价价值高达2.12亿元人人民币绿景——旧改起家家的城市运营营商企业简介：绿景集团是以以房地产开发发为主的国际际化人居产业业集团，目前前集团总资产产约20亿元元，净资产约约10亿元。。作为绿景集团团主营业务板板块的核心企企业，深圳市市绿景房地产产开发有限公公司成立于1995年6月，累计开开发总建筑面面积达3,500,000m2，完完成投资近180亿元人人民币。绿景景地产仅仅用用了四年的时时间，进入深深圳行业十强强之列，实现现了三级跳式式的快速发展展，创造了行行业的发展奇奇迹。星河——旧改起家家的CBD综综合运营商企业简介：深圳市星河房房地产开发有有限公司成立立于1994年4月2日日，公司前身身深圳市怡和和企业公司成成立于1988年12月月，1999年12月新新怡和实业发发展有限公司司更名为星河河房地产开发发有限公司，，独立开发了了“星河明居居”、“星河河雅居”、““星河华居””、“星河··国际花园””等“星河””系列品牌的的大中型房地地产项目，十十余年来，公公司开发的房房地产总建筑筑面积近100多万平方方米。A青岛伟伟东置业——专注旧改，走走专业化路线线新贵都伟东新都智远山庄伟东置业的改改造路——因因为专注所以以专业源起“新贵都都”开始改造路挥戈“伟东新新都”续写改造辉煌煌接手“智远山山庄”展望改造未来来青岛市浮山所所旧村改造工工程1、都市村庄庄成了国际社社区2、新贵都规规划凸现人文文关怀3、工程质量量层层把关，，成就标志性性旧改品牌初创创济南市南部三三个都市村庄庄的旧改工程程1、社区总占占地面积780亩，建面面103.3万平米，规规划人口近4万人2、拆迁费用用支付近10亿元3、采用企业业大规模综合合开发、综合合配套，政府府给予优惠政政策的开发新新模式品牌发展进入入快车道济南市刘智远远村旧改项目目——智远山山庄项目1、项目占地地227.8亩，总建筑筑面积22.72万平米米“旧城改造专专业户”的形形象牢固树立立优势——熟练练操作，节约约成本，品牌牌溢价获取能能力强；劣势——收益益低专注旧改：B星河地地产——旧改起家的CBD综合运运营商星河华居星河国际星河Cocopark……写字楼住宅200720062005前住宅开发住宅、写字楼楼开发星河国际星河丹堤星河世纪星河CocoPark星河丽思卡尔尔顿星河华居星河雅居星河第三空间间商业2005CBD综合运运营商市场形象星河地产─从从2005年年以前单纯开开发住宅到2007年产产品多样性开开发，短短3年间，在市市场上树立了了“CBD综综合合运运营营商商””的品品牌牌形形象象星河河是是这这样样走走过过来来的的……时间事件诉求2002.9正式提出《星河国际八大革命纲领》树立有责任感的开发商形象2005.8星河会成立客户资源、圈层传播品牌2005.10CoCoPark全球招商扩大品牌影响力2005.10星河世纪获得国际建筑设计金奖项目营销、品牌影响力2006.4星河第三空间全球招商扩大品牌影响力2006.4CocoPark成果发布会扩大品牌影响力2006.5郊野公园捐赠仪式项目营销、与政府合作扩大品牌影响力2006.9中国CEO俱乐部挂牌星河丹堤项目营销、品牌嫁接扩大影响力2006.11国际设计大师评鉴之城市生态人居奖项目营销，品牌影响力制定定标标准准、、星星河河系系、、品品牌牌嫁嫁接接、、国国际际性性、、政政府府合合作作制定定标标准准、、星星河河系系、、品品牌牌嫁嫁接接、、国国际际性性、、政政府府合合作作以客户户为为核核心心，充分利利用本体体资源，，并通过过公益事事件的炒炒作等，，在社会会上树立立良好企企业形象象，星河河品牌影影响力逐步扩散散到星河河系以外外的高端端客户圈圈层。客户合作伙伴伴星河地产产政府公益星河会的成立，，使得星星河影响响力通过过星河系系广泛传传播到豪宅、商商务等高高端人士士圈层。。强强品牌牌合作，，使星河系系受益的的同时，，也产生生品牌嫁接接功效。通过捐赠、与与政府合合作等形式，，在社会会上形成成良好口口碑。客户维系系、强强强联合、、公益事事件C绿绿景——旧改起家家的城市市运营商商绿景花园园绿景山庄庄绿景中城城天邑……绿景使命命：精诚持持续提升升城市生生活MI创作提炼单位愿景使命绿景集团做中国最受信赖的国际化人居产业集团精诚持续提升城市生活绿景地产做中国最受信赖的国际化地产企业●●●田心地块●沙嘴地块梅林地块绿景大厦龙华地块龙岗地块新洲地块●●●后续将有有6块地地连续开开发销售售，本项项目资金金的迅速速积累、、队伍的的成熟、、高效率率调配，，对它们们有绝对对支持作作用。后后续项目目开发要要求本项项目承载载走出新新洲的历历史使命命。01995年成立立1999年绿绿景山庄庄62001年绿绿景新新苑782002年绿绿景蓝蓝湾半岛岛92004年绿绿景新美美域10234151998年年绿绿景花花园2003年年绿绿景景新洋洋房112007年绿景中城天邑绿景路路径：：以新洲洲片区区为主主开发发的城城市运运营商商曾开发发景林林花园园、富富盛花花园、、美景景工业业苑等等项目目地产品品牌发发展的的几个个阶段段品牌阶段基本特征适用前提相关案例初级阶段“量大就是美“开发商具有极强的土地获取能力顺驰中高级阶段社区开发商的区域性主导，形成边际效应先天性（或逐渐形成）的区域性资源或成本优势招商、华侨城、万科在坂雪岗产品系列化有规模化扩张的战略需要万科产品系列高级阶段客户的主导性庞大的客户基础或客户专营的能力新鸿基/万客会地产品牌的的发展阶段段：绿景地产在在基本进行行了品牌发发展初级及及中高级阶阶段的运作作和尝试之之后，向高高级阶段发发展——““强调客户户的主导性性”从新洲片区区的城市运运营商，向向深圳的城城市运营商商迈进；明明确发展思思路，实施施品牌战略略，全面提提速绿景田心项项目总用地面积积：63262建筑容积率率：6.75总建筑面积积：42.7万m²²还建建筑面面积：14.5万m²绿景新洲项项目：总用地面积积：约3.16万M2建筑用地：：约2.575万万M2容积率：4.7建筑面积：：约17.25万万M2绿景沙嘴项项目：总用地面积积：37199.1建筑容积率率：6.21总建筑面积积：231213.8m²还建建筑面面积：48895.4m²绿景大厦：：总用地面积积：8681.29m²综合容积率率：12总建筑面积积：104170m²建筑高度：：200-250m绿景梅林项项目总用地面积积：37458综合容积率率：6.5总建筑面积积：243477m²其他项目佛山三水项项目；绿景龙华项项目；绿景珠海项项目等……目前品牌传传播通路：：新洲片区区户外广告告牌A绿景品牌传传播……目前品牌传传播通路：：针对业主主丰富多彩彩的社区文文化活动B绿景品牌传传播2004年年11月绿绿景社区首首届业主篮篮球联谊赛赛2007年年2月第四四届绿景社社区文艺汇汇演绿景品牌的的发展方向向：城市生活的的演绎提升城市生生活是绿景景的企业责责任。绿景景集团以更更为丰富的的人居价值值，持续提提升城市生生活：汇聚不断上行的的社会阶层，并以其无无限潜力成成为提升城城市生活的的源动力；；融合城市的繁华与社区的宁静，拥拥有自由沟沟通、亲密密有间的社社区生活；；在多多元元的的城城市市环环境境中中，，延续续城城市市文文脉脉，创新新城城市市生生活活；在持持续续提提升升自自己己的的同同时时成成为为中中国国城城市市生生活活强强有有力力的的进进化化力力量量。。引自自：：绿绿景景集集团团MI顾顾问问工工作作成成果果综综述述城市市价价值值运运营营体体系系构构建建提升升城城市市价价值值城市市价价值值的的可可持持续续发发展展创造造城城市市价价值值城市市(扩扩张张)区区域域中中心心城市市次次中中心心持有有物物业业（（商商业业、、写写字字楼楼））城市市综综合合体体点点状状布布局局城郊郊区区域域性性开开发发布布局局关键键词词：：客户户：：社社会会阶阶层层融合合：：城城市市与与社社区区持续续文文脉脉，，创创新新生生活活Cases3：：创创意意地地产产海上上海海新新城城———上上实实地地产产的的全全新新““创创意意地地产产””品品牌牌简介介：：海上上海海新新城城作作为为新新组组建建的的上上实实地地产产的的一一个个产产品品品品牌牌，，近近年年来来无无论论在在业业内内还还是是消消费费者者心心目目中中都都奠奠定定了了坚坚实实的的市市场场地地位位。。根根据据中中国国房房地地产产TOP10研研究究组组的的评评估估，，海海上上海海新新城城项项目目的的品品牌牌价价值值为为5.54亿亿元元人人民民币币。。明园集团——快快速成成长的的民企企之星星，即即“艺艺术地地产””发展展模式式企业简简介：：明园集集团有有限公公司是是以房房地产产开发发经营营、轻轻工业业产品品制造造和生生物制制药等等产业业为主主的综综合性性大型型企业业集团团。1991年年在深深圳开开始房房地产产业务务，1999年年经国国家工工商总总局正正式登登记为为明园园集团团，总总部从从汕头头迁入入上海海。短短短十十几年年，明明园集集团从从最初初的只只有一一万元元的小小型企企业发发展成成为中中国房房地产产百强强，并并成为为“艺艺术地地产””的““领军军人物物”，，坚持持走““差异异化””的道道路并并逐渐渐形成成自己己的文文化、、艺术术特征征。其他：：时代地地产——生生活艺艺术家家时代玫玫瑰园园时代廊廊桥依云小小镇时代花花生……A海海上上海新新城——上实地地产的的全新新“创创意地地产””品牌牌上实的“创创意地地产””品牌牌之路路大连花花园情爱400海上海海普通住住区文化艺艺术主主题鲜鲜明的的新型型社区区全新创创意地地产务虚务实上海海海上海海新城城———城市市综合合体项目区区位：：位于杨杨浦区区大连连路920号；；北面紧紧邻杨杨浦区区大学学城的的17所所高校校；南部临临近浦浦江两两岸综综合开开发的的重点点区域域———北外外滩（（现代代服务务贸易易区））和东东外滩滩（滨滨江特特色区区）；；外滩、、四川川北路路商业业街、、鲁迅迅公园园等均均在项项目3公里里范围围左右右。海上海海新城城上海财财经大大学复旦大大学上海外外国语语大学学同济大大学上海理理工大大学北外滩滩陆家嘴嘴国际际金融融中心心大连路路隧道道项目概概况：：建筑占占地：：8.49万m2；总建筑筑面积积：约约23.4万m2；；容积率率：2.44；；物业形形态：：LOFT办办公楼楼、高高层住住宅、、特色色商业业街。。项目市市场背背景：：杨浦区区非传传统的的办公公区域域，写写字楼楼需求求不足足。周边商商业配配套及及商务务氛围围较差差；杨浦区区传统统的居居住环环境较较差，，但黄黄浦江江沿线线开发发以及及“知知识型型”杨杨浦工工程的的启动动将带带动区区域发发展。。“写字字楼+商业业+住住宅””综合合功能能定位位消除除区域域抗性性、细细分市市场，，演绎绎创意意产业业的核核心主主题独具风风格的的物业业形态态：1内部多多为错错层空空间，，可任任意组组合：：3.4米米、4.6米、、5.3米米层高高。2111创意LOFT近8万万m2的3幢幢高80米米匣型型建筑筑；率率先提提出创创意商商居的的概念念，打打造高高挑大大面宽宽办公公空间间；只只卖不不租，，售价价15000-16000元元/m2。2创意商商业街街逾2万万m21-3层商商铺文文化艺艺术商商业街街，将将各种种生活活、商商务配配套融融于一一体；；按场场景制制造分分为金金属院院、玻玻璃院院、木木院、、砖院院、混混凝土土院五五大主主题院院，独独具特特色；；售价价30000元元/m2。22海上讲堂海上剧场海上会所333创意生态居居逾9万m2的7幢16至25层层精装修高高尚住宅；；售价19000元元/m2。海上海成功功因素分总总结——精确把握市市场发展大大势及区域域发展利好好：03-05是上海房房地产市场场发展火爆爆，写字楼楼市场也逐逐渐回暖，，杨浦区写写字楼供应应稀少且落落后，缺乏成规模模的高档商商业设施，，项目精准把把握市场空空缺；轨道交通的的建成、黄黄浦江沿线线开发以及及“知识型型”杨浦工工程的启动动推动区域高高档物业市市场的发展展，为本项项目的建设设提供契机机；精确的客户户定位：杨浦区重点点高校云集集，培育出出大量从事事创意产业业的小型公公司，为项项目的成功功奠定客户户基础。市场层面创新产品打打造，符合合目标客户户的需求偏偏好：项目在产品品外形、风风格、色彩彩及内部结结构等多方方面打破了了传统模式式，与周边边建筑形成成强烈的对对比，目标标客户对产产品的创意意表现具有有强烈的认认同感。产品层面销售节奏把把控到位，，以市场稀稀缺物业类类型入市，，营造销售售热点：周边存在大大量的中高高档住宅，，但中高档档集中商业业确严重缺缺乏，因此此商业的快快速售卖形形成了市场场亮点，并并从而提高高区域价值值；提升产品性性价比，营营造销售亮亮点：一期写字楼楼的销售价价格比周边边住宅价格格低了近1000元元/m2，并通过LOFT的的形式在空空间上给予予了客户更更多的实惠惠，提升性性价比。营销层面B明园集团——“艺术术地产”发发展模式明园集团的的品牌之路路——人类类需求的深深入挖掘根据马斯洛洛关于人类类五个需求求层中的最最高层次是是“自我实实现”的理理论，首创“上海海马斯洛””的全新居居住理念，在明园世世纪城规划划阶段便引引入“马斯斯洛”概念念的需求理理论和构筑筑“建筑、、环境与人人”的物业业品牌指导导思想自我实现的需要实现个人能够实现的一切尊重需要自尊、受别人尊重归属和爱的需要为人爱我、为人接受、友谊、归属、爱情安全需要安全感、防备生理的损伤生理需要衣、食、住、行、性明园集团的的品牌之路路——将“艺艺术地产””大旗扛到到底明园·世纪纪城明园·小安安桥明园·森林林都市首创“上海海马斯洛””居住理念念建面8.3万平米规划设计获获“全国人人居经典””综合大奖奖占地408亩，建面面近50万万平米的低低密度生态态小区.明园·艺术术文化中心心开辟了“以以人为本””“以艺术术为魂”的的品牌发展展道路Cases4：旅游游地产华侨城企业简介：：“华侨城地地产”是深深圳华侨城城集团旗下下的控股企企业，1986年8月经深圳圳市政府批批准成立的的城市建设设综合开发发企业。2005年年，在由国国务院发展展研究中心心企业研究究所、清华华大学房地地产研究所所、中国指指数研究院院联合主持持的“中国国房地产品品牌价值研研究”中，，华侨城品品牌价值达达13.06亿元外省省市市人人：：一一个个旅旅游游城城华侨侨城城是是世世界界之之窗窗、、锦锦绣绣中中华华、、中中国国民民俗俗文文化化村村和和欢欢乐乐谷谷，，是是中中国国主主题题公公园园最最集集中中、、最最成成功功的的地地方方…………深圳圳市市民民：：一一处处城城市市绿绿洲洲华侨侨城城是是城城市市里里的的一一片片绿绿洲洲，，是是在在““花花园园里里建建城城市市””，，而而不不是是在在城城市市里里建建花花园园…………城区区居居民民：：一一个个充充满满活活力力的的居居住住社社区区生活活内内容容丰丰富富多多彩彩，，生生活活空空间间自自由由开开放放。。既既有有令令人人赏赏心心悦悦目目的的湖湖山山自自然然景景观观，，又又有有浓浓郁郁丰丰厚厚的的国国际际文文化化氛氛围围…………华侨侨城城概概况况区位位：：华华侨侨城城位位于于深深圳圳市市南南山山区区东东部部，，南南临临深深圳圳湾湾，，用用地地范范围围为为沙沙河河西西路路以以东东，，广广深深高高速速公公路路以以南南，，滨滨海海大大道道以以北北。。交通通：：东东西西向向的的沙沙河河西西路路、、侨侨城城西西路路、、侨侨城城东东路路和和南南北北向向的的侨侨城城北北路路、、深深南南大大道道、、滨滨海海大大道道构构成成华华侨侨城城的的主主要要道道路路骨骨架架。。规模模：：占占地地450公公顷顷，，东东南南面面建建成成区区约约320公公顷顷，，其其中中旅旅游游用用地地约约130公公顷顷，，中中西西部部在在建建和和待待建建区区为为130公公顷顷，，现现状状人人口口3.5万万人人。。资源：现已已建成四大大主题公园园，成为以以主题公园园为主体集集旅游、展展览、娱乐乐、居住为为一体大型型旅游度假假居住区。。世界之窗欢乐谷民族文化村第一启动区1991-1999深南大道威尼斯酒店华夏艺术中心汉唐大厦沃尔玛、铜锣湾商业中心第二启动区2000-2001波托菲诺天鹅堡波托菲诺第三启动区2002-2005深圳华侨城城开发策略略——从旅旅游到配套套再到地产产强势主题公公园资源推推动土地持持续增值代表楼盘配套建设及及环境营造造价格变化198919991995中国民俗文文化村暨华华夏艺术中中心开幕锦绣中华开开业锦绣中华、、民俗村两两景区正式式合并；世世界最大的的“水上舞舞台”在深深圳欢乐谷谷落成200519971991199320012003世界之窗建建成开幕世界之窗环环球舞台正正式投入使使用欢乐谷二期期建成开放放欢乐谷主题题公园建成成开业欢乐谷三期期开放波托菲诺天天鹅堡一期期9000博林贡院8250锦绣花园一一期海景花园60006800中旅广场7800新浩城6000锦绣花园二期期7250波托菲诺纯水水岸11000假日湾华庭8600碧海云天二期期8600波托菲诺天鹅鹅堡二期10080波托菲诺天鹅鹅堡二期25000元/平方米12000100008000600040002000海景花园3000深圳华侨城盈盈利模式——初期阶段：旅旅游资源开发发引爆区域发发展，旅游带带动地产，使使其成为区域域开发现金来来源，逐步实实现旅游与地地产的平衡发发展第一阶段：地地产与旅游的的平衡发展1986-1993项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万M2）资金平衡东方花园1986年11.26地产收益锦绣中华1989年30乐园投资海景花园1990年2.910.2地产收益民俗文化村1991年20乐园投资项目的第一阶阶段，房地产产收益和旅游游投资基本持持平，旅游开开始产生一部部分收益，整整体第一阶段段地产与旅游游达到了平衡衡发展，且资资金产生小部部分盈余，区区域逐步克服服陌生，价格格平台明显提提升旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益锦绣中华30公顷82个景点19891亿70十年中,营业收入总额达17个多亿，创利6个多亿，总资产达3个多亿；锦、民两景区先后在开业一年和一年多的时间内收回全部投资，共接待海内外游客四千多万人次。民俗文化村20公顷内含21个民族的24个村寨19911.1亿90时间罗湖福田南山华侨城售价（港元）增长率售价增长率售价增长率售价增长率19883063.8——3078——2300——2015——19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.21755622.52深圳华侨城盈盈利模式——第二阶段：旅旅游成为区域域开发稳定现现金流，对地地产开发促进进明显，地产产开发实现高高回报第二阶段：旅旅游对地产的的价值提升1993-2004项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万M2）资金平衡湖滨花园1993年～1994年0.97.2地产收益桂花苑1993年～1994年2.56.7地产收益世界之窗1994年48乐园投资中旅广场1996年～1997年1.612.9地产收益欢乐谷1998年～2001年35乐园投资波托菲诺2001年～2002年80108地产收益项目的第二阶阶段前期房地地产收益与旅旅游的投资仍仍然保持资金金平衡，但是是旅游盈利开开始增多，此此时区域价值值已建立；到到第二阶段后后期，房地产产收益实现高高额的资金回回报旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益世界之窗48万平方米118个世界著名景观，景区分为世界广场、亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界雕塑园和国际街八大区域。1994年6月18日6.5亿120开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多万人次，营业收入28亿元。“世界之窗”的利润总额已连续3年超过1亿元欢乐谷一期：17万平方米，二期：18万平方米。一期：共分八大主题区：西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光海岸，加上独具特色的玛雅水公园。容纳人数4万。一期：1998年10月1日；二期：2001年5月一二期各投资4亿1202002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次；2003年3月底，已接待游客695万人次。发展阶段1996～1997年2000～2004年代表楼盘中旅广场波托菲诺、纯水岸住区形象华侨城产业配套高尚人文社区价格变化80009000~15000深圳华侨城盈盈利模式——第三阶段：良良好的资源环环境以及产业业孵化氛围吸吸引创意产业业在华侨城内内聚集，成为为区域开发新新的盈利点第三阶段：区区域关联产业业初步形成，，成为区域开开发新的盈利利点2004-至今2004年起起，深圳华侨侨城集团、华华侨城地产以以LOFT为为启动，促进进华侨城东部部工业区的厂厂房建筑向以以创意产业为为主体的新空空间形式转换换，2006年5月19日，华侨侨城创意文化化园在华侨城城LOFT正正式挂牌，由由此奠定其在在中国创意产产业的战略地地位华侨城创意文文化园入驻创创意机构：OCT当代艺艺术中心、国国际青年旅舍舍、高文安设设计工作室、、a/u（雅雅域）国际设设计机构、都都市实践建筑筑设计公司、、PAL设计计事务所、梁梁小武工作室室、影像人俱俱乐部、鸿波波信息动漫基基地、世纪凤凤凰传媒等未来发展前景景：目前全世世界以LOFT产业为代代表的创意产产业每天创造造的产值高达达220亿美美元，并以5%左右的速速度递增，在在美国、英国国等一些创意意产业发达的的国家，其增增长速度均逾逾10%。深深圳致力打造造“设计之都都”，并将““创意产业””打造成优势势产业。OCT-LOFT华侨城创创意文化园被被列为重点创创意文化项目目主题产品驱动动型旅游度假假区的成功要要素总结房地产开发借借助区域优势势，实现土地地价值最大化化主题公园文化化内涵动态创创新突破主题题公园生命周周期定律旅游、地产、、传媒相结合合，推动区域域发展，提升升区域价值开发前期大力力营造区域环环境和配套设设施，建立区区域形象。以城市的模式式兴建配套设设施，同时面面向城市和社社区，提升区区域形象和档档次。在不改变原貌貌的基础上进进行区域规划划，极力保护护自然面貌，，营造生态资资源。通过产品创新新、营销手段段创新、经营营模式创新保保持持续创新新，不断创造造符合游客需需要的文化特特色产品。围绕主题公园园，以公园场场地和设施为为载体，推出出日日出新的的文化活动和和节目，将各各种吸引游客客的要素聚集集起来，使游游客有“常去去常新”的感感觉，经营者者在不断创新新实践中，后后续创新能力力越来越强，，由此，逐步步形成良性循循环，使主题题公园的生命命周期被超越越和无限化。。联合各主题公公园推出大型型旅游文化活活动，塑造城城区整体文化化娱乐旅游特特色。引进或或联合其他利利益相关方的的参与，基于于互利原则协协同举办大型型活动增强社社会知名度。。城区市政配套套日趋成熟，，开始强调华华侨城优异的的景观资源和和人文居住环环境。利用媒介强势势宣传华侨城城旅游地产概概念。强大资金支持持开发前期投入入较多，成本本回收周期较较长Cases5：专业化MOMA——当代集团的核核心品牌简介：MOMA通过过发展高科技技住宅规避了了劣势，实现现了高价和快快速销售；形形成MOMA技术品牌，，成为企业核核心竞争力，，并在各个城城市各个地区区大量复制，，市场效果良良好锋尚国际——高科技新概念念住宅简介：在产品方面的的高科技创新新，使锋尚国国际获取了一一系列国家级级奖项，为该该楼盘带来了了良好的声誉誉。也创造了了楼盘的价值值增值点，使使该楼盘区别别于周边竞争争项目，赢得得了客户，也也创造了片区区价格的高点点。颐景园——中国第一园林林地产品牌简介：“颐景园”是是由上海三盛盛宏业投资（（集团）有限限责任公司于于1997年年开创的系列列文化楼盘。。2005年年颐景园的品品牌价值已达达4.4亿元元人民币AMOMA——当代集团的核核心品牌北京当代万国国城项目概况区位：东直门香河河园路规模：占地12.13万㎡，，总建筑面面积约66万万㎡，共分四四期开发物业形式：高层、小高高层资源条件：区位价值高，，北京内城区，，紧邻东直门门使馆区和北北京CBD周边为危旧房房，城市面貌貌陈旧，脏乱乱差交通节点，流流动人口大交通节点二环路一期二期12一期12当代万国城一一期和二期（（MOMA））对比分析———高科技战战略实现价值值飞跃开发进度开发时间资源条件项目卖点均价

(元/m2)销售速度一期万国城2002紧邻地块西面现状绿地；享有社区大规模水景；通过建筑规划、园林景观常规手段打造豪宅品质。1万30-40套/月二期MOMA2003社区边角位置，园林景观条件差；12号楼紧邻东直门立交桥和规划中的机场高速，噪音污染大；恒温恒湿舒适性高科技豪宅。1.5万100套/月东直门桥是北北京市的公共共交通枢纽、、长途交通枢枢纽和快速交交通枢纽，全全天候车流量量巨大；与可比楼盘价格对比项目名称均价时间本项目价格和平新城8800元/㎡2003年15000元/㎡雍和家园9800元/㎡2003年15000元/㎡海晟国际公寓20000元/㎡2006年22000元/㎡发展高科技住住宅实现了价价格和销售速速度的大幅提提升。MOMA通过发展高科科技住宅规避避了劣势，实实现了高价和和快速销售；；形成MOMA技