某房地产商业公寓营销策划方案

康桥水郡商业&公寓2010年营销策划全案博策地产经纪第一章康桥水郡商业2010年营销策划全案第四部分：业态分区及租售执行策划第三部分：定位分析第二部分：市场环境分析第一部分：本案商业街基本情况介绍目录第五部分：入市策略及营销推广建议第一部分：本案商业街基本情况介绍一、本案地理位置分析宝湖东路清河南街公寓裙楼商业临街商业项目地址：兴庆区清和南街与宝湖东路交汇处（银川市车辆管理所对面）坐拥城市东南角，中心商业的辐射补给区，后备发展空间巨大！区域交通便利，车流旺盛，周边机电产业日渐成熟！成熟商业中心区泛城市辐射区本案第一部分：本案商业街基本情况介绍二、项目总体情况分析15-1#、15-2#、16#临街商业公寓1~3层裙楼主体商业区，14-1#、14-2#临街商业项目住宅区楼栋数：12栋建面：8.52万㎡总户数：750户总人数：2101个酒店式公寓C字型社区商业街，水景与商机辉映而出，人流与财富同步涌进！三、项目经济指标分析第一部分：本案商业街基本情况介绍临街商业楼号总建筑面积（㎡）户数户型面积区间（㎡）主力户型面积（㎡）一期14-1#2172.5913149.94-330.48149.94-168.3015-1#1001.027110-231110-140.7615-2#1643.914100.98-216.14100.98-130.6816#2783.792389.76-235.2089.76-105.06二期14-2#950.4约7户——合计8551.76489.76-330.4889.76-168.30项目整体商业建筑体量为1.33万㎡，其中临街商铺面积为8551.7㎡，共计约64间；公寓裙楼商业面积为4723㎡，共计三层。独立式可拆分商铺外加水景式商业街成为区域投资升值，休闲购物的首选之地。公寓裙楼商业1#总建筑面积4723㎡1-3层单层1800㎡左右四、项目SWOT分析第一部分：本案商业街基本情况介绍区位优势：位于银川市老城区东南，附近的居民众多，在建和已建的安居项目如宝庆家园规模比较大，居住氛围、生活配套已经成熟。项目周边已形成家居、装饰材料、机电、防水等传统专业市场，人气和商机都很可观。交通便捷：项目坐落于银川市主街道清和街、宝湖路交叉路口，银川市多条公交线路繁忙通过，交通出行方便快捷。文化氛围浓郁：十九小、十二小、一幼、一中、项目周边有满足各学龄段学校，教育资源得天独厚。居住条件成熟：金融服务商业设施、通讯交通等配套齐全。景观环境成熟：银川市政府斥巨资对项目西侧二支排沟进行改造，打造贯穿银川城东的水景街。项目优势分析（Strength）项目劣势分析（Weakness）周边环境不理想：二支排沟尚未进行改造，正临本项目商业部分，严重影响了环境的美观和空气质量。周边商业类型大多数为五金、机电，加上大型批发市场、车管所的临近，大型机动车辆往来期间，环境凌乱。客户群零散：周边居民大多数为之前“上前城村”村民，由于拆迁再建，新建了很多商业部门，迁来很多商户等等，因此本项目客户群，就此区域较零散。项目所在地缺乏高档居住氛围：项目周围除原上前城村拆迁再建的商业铺面之外，丽锦苑和正在建设中的宝庆嘉园都是普通住宅小区，并无高档住宅氛围。四、项目SWOT分析第一部分：本案商业街基本情况介绍在同等条件下，本项目推出时间相对晚，处于相对劣势，可能造成部分潜在客户已经流失。区域内潜在供应量大，住宅及商业均有较大体量供给，将面临品牌开发商强势竞争。将面临高品质大盘竞争时代及区域产品同质化威胁。市场存在空缺点：本项目附近成规模的中高档商业体不多,主题式商业街更是稀缺，这片市场空白将是本项目一个良好的切入点。目标客户购买能力较强：虽然本项目地段为前“上前城村”，但由于拆迁后再建商业占用村民土地，因此村民享用的商业用地租金相当优厚，加之目前的住户相当一部分又面临拆迁问题，因此这部分客户应有着很强的购买能力。项目机会分析（Opportunity）项目威胁分析（Threats）四、项目SWOT分析第一部分：本案商业街基本情况介绍——2010年宏观政策“定了调”：保持宏观政策的连续性和稳定性，转变经济发展方式已刻不容缓，通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济发展拉动力。第二部分：市场环境分析一、投资环境——宏观环境分析信号一：重点转变发展方式信号二：双政策不变背后有深意信号三：增加普通商品房供给增强居民消费能力信号四：放宽中小城市户籍限制推动城镇化宏观经济政策的基调，对房地产业的影响属于中性偏多，总体上有利于房地产开发投资和商品房销售。政策依然鼓励合理的自住需求。没有明确提出抑制投机和稳定房价。对于房地产市场来说，“没有此条利空，就意味着是利好”。至少明年上半年，不必太担心国家会出台严厉的打压房价、以及投资投机需求的文件。住房保障依然还是重头戏。放宽中小城市户口限制，推进城镇化，这对于房地产业的中长期发展是比较大的利好，大量农民成为中小城市和城镇的新居民，必然带来巨量的住房需求，以及商业用房需求等。宏观政策释放出来的四大信号：四大信号探析：第二部分：：市场环境境分析一、投资环环境——经济环境分析数据来源：银川市统计信息网我市GDP增长分析析我市04-08固定定资产投资资分析从02年至至今年10月份，银银川市的GDP保持持以2位数数的增幅迅迅猛发展，，其速度远远远超过全全国GDP的平均增增幅。08年我市GDP总额额为514.11亿亿元，较前前年增长13.3%，09年年前三季度度的GDP总额已超超四百亿元元，以同等等增幅计算算，今年的的GDP总总额约为540亿元元。经济的快速速发展为一一方面促使使政府大额额投资基础础建设，美美化市容市市貌，另一一方面也为为城市的发发展带来巨巨大的商机机也投资空空间。银川市的经经济环境正正逐步走向向西北区域域经法发展展的核心，，未来商机机将大幅增增加。从固定资产产投资表中中可以看出出银川市自自04年至至08年的的固定资产产都是逐渐渐递增的状状态，其中中07年以以25.7%的比例例大幅增长长，08年年也以24.9%的的比率稳步步上移。财政收入的的大幅增加加直接拉伸伸了城市固固定资产投投资的增幅幅，城市改改造换面的的力度逐步步增强，多多方面因素素促使了银银川市房地地产市场的的火爆以及及未来升值值潜力的拉拉升。一、投资环环境——商业环境分析第二部分：：市场环境境分析銀川商業發發達，現有有商業、服服務業網點點近2萬家家，集市批批零交易市市場和大型型貿易市場56個個，今日銀銀川已成為為寧夏及毗毗鄰地區的的商貿中心心城市。2008年年实现社会会消费品零零售总额155.77亿元，，比上年增增长21.6％。分分行业看，，批发零售售业零售额额132.03亿元元，增长22.4％％；住宿餐餐饮业零售售额23.18亿元元，增长18.0％％；其他行行业零售额额0.56亿元，增增长0.4％。在社会消费费品中餐饮饮业所占比比例相当小小，市内目目前餐饮业业较为分散散，且经营营规模较小小，难以形形成主题鲜鲜明的特色色商业餐饮饮娱乐街，，商业环境境贫乏。一、投资环环境——商业地产分分析第二部分：：市场环境境分析本市商业地地产几大特特点：（1）商业业物业面积积逐渐增大大；（2）商业业物业业态态较为零乱乱；（3）旧城城区社区商商业规模小小，投资升升值空间小小；（4）商业业物业管理理档次较低低；（5）本地地投资商业业物业力度度较弱；（6）产品品本身档次次较低；（7）产品品的规划设设计相对落落后；（8）地方方招商力度度较弱；（9）主题题式商业较较为欠缺；；（10）未未来商业供供给量增强强。二、区域环环境——区域商圈分分析第二部分：：市场环境境分析南门广场商圈新华街沿线时尚服饰商商圈湖滨休闲运动娱乐餐饮商商圈北京路沿线线新兴办公、金融融商贸区火车站商圈市区目前已已形成及待待形成的商商圈共有6个，多数数是以老城城区原有街街道应运而而生。现有商圈经经营业态较较为单一尚尚未形成规规模型的商商业综合商商圈、现有商圈以以弧形的走走势分布，，由南门广广场逐渐向向西北方向向发展。对于城市东东南方向，，南门广场场的商圈配配给早已不不能满足消消费者的需需求，未来来城市东南南方将会以以新南门汽汽车站为基基点向城市市方向扩张张城新的商商圈新汽车站商圈本案商圈特点分分析本案处于南南门广场商商圈与新南南门汽车站站商圈的交交界过渡处处，区域商圈赋赋予本案的的不仅仅是是商圈的过过渡，更重重要的是今今后来自物流流、人流方方面的巨大大商机！二、区域环环境——区域商圈分分析第二部分：：市场环境境分析二、区域环环境——竞争格局及及供需状况况第二部分：：市场环境境分析宝湖东路清河南街宝庆家园沿沿街商铺车管所周边边商铺丽景苑商铺铺友爱三区商商铺项目名称状态商铺面积售价/租价主要业态宝庆家园经营130㎡9000-10000元/㎡机电、电缆车管所周边商铺经营————汽车维修、养护、驾校等丽景苑售罄代租150㎡12000元/㎡车铣、轮胎等友爱三区经营150㎡——电缆、物资等区域商业暂暂无剩余供供给，商铺铺面积在130—150㎡左左右，售价价在9000—11000元元左右。主要经营业业态为机电电、车修，，商业铺面面较为低档档。二、区域环环境——区域商业人人流车流量量第二部分：：市场环境境分析项目位于两两大交通枢枢纽连接的的黄金轨道上。一一方面承载载着由火车车站经南门门广场至新汽汽车南站发发往青铜峡峡、吴忠、、中宁等区域域的物资货货物，另一一方面也成成为这些区域域农产品等等物资外销销的中转站站，故车流较为为旺盛。项目所处区区域内除汽汽车站的枢枢纽车流外，宁夏五五金产品买买卖较为集集中的立达达五金机电城城及昆仑建建材基地也也为区域的的行业发展带带来了充足足的客户流流。南门广场交通枢纽中心新建汽车南站交通枢纽中心本案区域商业具具备充足的的人流及车车流，为后后期商业的的快速发展展带来了潜潜在的力量量。三、人文环环境分析第二部分：：市场环境境分析居民消费习习惯研究“美食“银银川市地地处我国大大西北腹地地,人口相相对稀少,全市共有有人口117

余万万人,经经济发展相相对滞后,居民购买买力相对较较低,消费费习惯偏于于保守,然而由于银银川市素有有“塞上江江南，美食食故乡”的的美誉，致致使银川市市市民对于于美食的追追捧可谓超超高，宁夏夏区域的传传统特色小小吃品类众众多，在省省内外也是是颇具盛名名。居民餐饮习习惯研究“清真”、、“麻辣””：对于回回乡宁夏来来讲就像美美食的logo一样样，而特色色风味清真真美食更是是回汉百姓姓的上等之之选。““麻辣”是是宁夏菜系系的主要风风味，也正正因此，四四川麻辣火火锅在宁夏夏可谓火爆爆之极，而而宁夏人自自创的麻辣辣烫可也在在全国享有有较高的盛盛名。“便捷时尚尚”随着城城市的发展展，银川市市市民的那那种安逸缓缓慢的生活活节奏也在在逐步变化化着，当KFC等知知名快餐进进入银川后后，都市时时尚之风也也在随即流流入百姓的的消费意识识中。“面子消费费”银川川市市民请请客吃饭好好面子的消消费习惯也也在促使着着中高档餐餐饮的发展展，四、市场环环境总结第二部分：：市场环境境分析宏观经济向向好，大势势所趋，稳稳增长政策策力保V字字型复苏，，市场形势势看好，投资升值潜潜力巨大；；区域发展核核心地带，，初级市场场的产品填填补增长，，区域发展展的标杆作作用；人文环境的的向心所依依。第三部分：：定位分析析一、项目定定位前准备备区域宏观环境研究商业竞争格局研究大势所趋消费者需求研究项目商业经济环境分析项目区域人流车流状况项目区域商铺业态构成商铺业主需求研究潜在投资者研究本市市民一般消费研究本市市民餐饮习惯研究本市市民休闲娱乐研究竞争所连习惯所需研究结论及项目定位项目整体定定位思路第三部分：：定位分析析一、项目定定位前准备备项目整体定定位原则关联性差异性震撼性关联性：项目所处的的区位主要要是城市东东南角，南南门广场与与汽车南站站之间的黄黄金轨道穿穿越而行，，周边商业业环境较为为单一，档档次低下，，主要业态态以经营机机电五金、、建材及汽汽车机修行行业为主，，为与周边边业态之间间和谐统一一，共生共共荣，本案案建议在商商铺业态功功能划区式式部分的体体现区域业业态。差异性：项目目前是是两大商圈圈的中转站站，但经营营业态较为为单一，难难以满足周周边居住人人群及路经经客户的基基本消费需需求，我们们的商业要要做到特色色经营，不不仅满足人人们中高档档次的消费费需求，更更要形成自自己的特色色经营业态态，同时以以景色优美美的水景商商业街作为为衬托，打打造城东主主题式特色色商业街。。震撼性：针对市内中中高档特色色餐饮娱乐乐业较为贫贫乏的现状状，建议本本案以“中中高档水景景餐饮娱乐乐”为主题题，打造城城东水景商商业街，主主题式经营营，铸造城城市商业消消费的标杆杆，对城市市造成震撼撼性的影响响，提升项项目品质及及形象，为为公司后期期开发商业业奠定良好好的口碑。。第三部分：：定位分析析一、项目定定位前准备备项目整体定定位依据地段交通银川市被誉为美丽的塞上湖城，自然环境优越，人文环境和谐，宜居城市的城市定位，让银川市成为西北区域经济人文发展的核心城市。本项目处于银川市东南角，临近并且成为两大重要的商圈联系的黄金轨道，交通便利，车流旺盛。水景商业银川市政府斥巨资对项目西侧二支排沟进行改造，打造银川城南水景商业街。本案积极响应政府号召，力图在治理好的水景景观带上铸造环境优美的水景商业街，让商户不仅获得高额的投资回报外，还等欣赏并拥有这水景风光的一角。投资价值区域商业的经营业态较为单一，对于中高档餐饮娱乐的商业供给甚少，且较为分散，难以满足城市居民的聚会、休闲娱乐生活需求；周边对于商铺的供给几于殆尽，本案的商业正好成为区域唯一的供给；城市的发展必定会诞生主题式商业，形成新的商业氛围，而本案独立式商业街的设计，为商户提供了经营各类中高档商业的机会，成为城市发展的标杆。第三部分：：定位分析析二、项目整整体定位由定位的整整体思路出出发，严格格遵循定位位原则，在在充足的定定位依据上上我们力图图将康桥水水郡水景商商业街打造造成：塞上湖城独独一无二，，独具规模模的中高端“欧式&水景”餐饮娱乐主主题街第三部分：：定位分析析三、项目形形象定位湖城、水景景、欧陆风风情成就康桥水水郡的尊贵贵与浪漫！！银川市中心心城区的风风貌特色定定位为“塞塞上湖城、、回乡风情情、西夏古都””。银川市政府府斥巨资对对项目西侧侧二支排沟沟进行改造造，打造银银川城东水水景商业街街。项目独特欧欧式风情设设计，外檐檐华丽浪漫漫，高贵大大方。第三部分：：定位分析析四、项目客客户群定位位按照客户性性质可将客客户分成三三类：投资资者、经营营者和消费费者；项目投资者者定位：因社区商业业的单价和和总价都较较高，可将将具有丰富富经验及资资金实力雄雄厚的投资资客作为主主要的客户户群体，分分类及比例例如下：本市企事业业单位高层层领导、私私企负责人人、具有较较强投资实实力的乡镇镇村名作为为主要投资资群体，预预计占35%；自治区周边边地级市及及内蒙、甘甘肃、陕西西、山西等等省市客户户看好本市市投资市场场的人士30%；自治区煤炭炭、化工、、石油、电电力等企业业中高层管管理人士，，预计占15%;本市及周边边公务员，，预计占10%;本项目及周周边居住区区的高薪阶阶层，预计计占10%他们的消费费行为表现现为：希望望物有所值值，购买较较为理性，，通常花钱钱有计划，，较为谨慎慎，注重产产品升值潜潜力。投资者年龄龄见下表：：客户年龄25-3435-4545以上比例20%50%30%投资者区域域来源见下下表：区域来源本市常住外来常住外来暂住比例55%30%15%第三部分：：定位分析析四、项目客客户群定位位项目经营者者定位：本案商业街街的经营者者可分为两两类，一是是通过自购购商铺来进进行经营，，另一种是是通过租赁赁商铺进行行经营。根据分析项项目经营者者的定位如如下：客户特征如如下：在本市内及及下辖乡镇镇或邻近、、周边区域域做餐饮生生意，并有有意扩大经经营规模或或更换经营营地点者。。品牌餐饮娱娱乐连锁的的经营者或或品牌加盟盟店经营者者。看重本项目目区域地段段、交通及及水景优势势资源，拟拟开餐饮酒酒吧的初次次创业者。。周边区域从从事机电、、五金、机机修等行业业且具有较较强资金实实力，欲在在本区域内内开设新店店铺的经营营者。看重区域内内成熟的居居住氛围及及巨大的人人流、车流流优势，拟拟开设生活活配套店铺铺的经营者者。经营者年龄龄分析：客户年龄25-3435-4545以上比例25%55%20%经营者们关关注地段是是否优越、、交通是否否便利、人人气是否旺旺盛以及周周边居民的的消费实力力等，他们们自信，理理智，不怀怀疑自己的的经营眼光光及经营实实力。第三三部部分分：：定定位位分分析析四、、项项目目客客户户群群定定位位项目目消消费费者者定定位位：：因本本案案定定位位为为水水景景餐餐饮饮娱娱乐乐商商业业街街，，未未来来目目标标消消费费群群体体的的培培育育方方向向为为：：时尚尚青青年年：：寻寻求求个个性性化化的的表表现现，，对对于于消消费费过过程程有有较较高高的的体体验验过过程程，，对对于于特特色色消消费费情情有有独独钟钟，，个个性性化化需需求求最最为为崇崇尚尚；；白领领阶阶层层：：讲讲究究生生活活的的便便捷捷与与品品质质。。公共共社社交交人人士士：：因因工工作作或或其其他他需需求求，，经经常常应应付付各各种种社社交交场场合合，，对对于于社社交交的的私私密密性性、、档档次次性性以以及及舒舒适适特特色色性性要要求求较较高高。。有为为人人士士：：在在城城市市已已有有自自己己的的事事业业根根基基，，追追求求不不断断扩扩大大的的生生活活空空间间，，寻寻求求安安逸逸的的购购物物消消费费环环境境。。品牌牌追追求求者者：：对对于于都都市市中中时时尚尚品品牌牌的的咖咖啡啡厅厅、、品品牌牌餐餐饮饮店店较较为为忠忠实实，，喜喜欢欢有有档档次次、、有有品品位位、、便便捷捷舒舒适适的的消消费费环环境境。。寻求求方方便便的的人人士士：：就就近近消消费费，，方方便便实实惠惠成成为为其其首首要要考考虑虑的的因因素素。。崇尚尚特特色色美美食食及及餐餐饮饮娱娱乐乐场场所所的的各各类类人人群群。。第三三部部分分：：定定位位分分析析五、、商商铺铺主主题题定定位位本项项目目的的主主题题定定位位为为：：塞上上湖湖城城，，独独一一无无二二、、独独具具规规模模的的欧欧陆陆、、水水景景餐餐饮饮娱娱乐乐美美食食街街主题题阐阐述述：：塞上上湖湖城城：：银银川川市市自自古古就就有有““72连连湖湖””塞塞上上湖湖城城的的美美誉誉！！独一一无无二二：：铸铸造造市市内内首首个个具具有有鲜鲜明明特特色色的的主主题题式式商商业业街街，，在在市市内内尚尚属属首首例例！！独具具规规模模：：主主题题美美食食街街建建筑筑面面积积约约5500㎡㎡，，共共有有近近44间间商商铺铺的的规规模模性性主主题题特特色色商商业业街街！！欧陆陆：：项项目目主主题题建建筑筑风风格格以以““欧欧式式古古典典主主义义””为为原原型型，，将将建建筑筑的的奢奢华华与与浪浪漫漫尽尽显显其其中中；；水景景：：借借助助银银川川市市重重点点打打造造的的景景观观水水系系，，形形成成自自己己独独具具特特色色的的主主题题水水景景商商业业街街；；餐饮饮娱娱乐乐美美食食街街：：填填补补城城市市主主题题商商业业街街的的空空白白，，引引领领城城市市发发展展的的方方向向。。第三三部部分分：：定定位位分分析析六、、业业态态定定位位以特特色色餐餐饮饮娱娱乐乐为为主主、、机机电电类类为为辅辅、、其其他他经经营营业业态态有有力力补补充充！！业态餐饮娱乐类机电类其他经营业态种类特色饭店、风味小吃、连锁快餐、咖啡厅、酒吧、茶社等电缆、机电、车修类银行、美容、美发、干洗、通信缴费处、药店所占比例55%30%15%根据据本本市市周周边边业业态态的的分分布布情情况况、、发发展展情情况况、、饱饱和和程程度度寻寻找找市市场场空空白白点点！！根据据产产品品特特征征，，确确定定与与产产品品匹匹配配的的业业态态；；根据据项项目目所所处处区区域域内内，，现现在在或或未未来来的的意意向向客客户户群群的的消消费费力力及及特特征征定定位位本本案案的的业业态态。。业态态定定位位原原则则：：业态分布比例例如下：第三部分：定定位分析七、商铺价格格定位项目名称状态商铺面积售价/租价宝庆家园经营130㎡9000-10000元/㎡车管所周边商铺经营————丽景苑售罄代租150㎡12000元/㎡友爱三区经营150㎡——项目价格定位位考虑因素：：因目前区域竞竞品暂无新增增供给，且区区域地段上未未来只有本项项目的近8550㎡的中中型商业供给给，故商业的的稀缺性成为为本项目价格格定位的主要要考虑因素；；本项目规划中中的大型综合合超市增大了了未来周边商商业的发展空空间及升值潜潜力，致使优优越的投资价价值因素成为为本项目价格格加分的因素素；定位为特色主主题式水景餐餐饮娱乐商业业街，因其独独一无二且中中高档次的定定位，致使本本项目的商业业价格定位再再上新高度；；城市发展的速速度及固定资资产的增长幅幅度，成为修修订本项目价价格的必备因因素。项目价格定位位参考竞品：：第四部分：业业态分区及租租售执行策划划一、业态组合合业态餐饮娱乐类机电类其他经营业态种类特色饭店、风味小吃、连锁快餐、咖啡厅、酒吧、茶社等电缆、机电、车修类银行、美容、美发、干洗、通信缴费处所占比例55%30%15%业态类型突出区域的产产业性及项目目的生活便利利性，在满足足社区人群基基本的生活配配套基础上，倡导导高端消费的的合理规划。。延续周边机电电五金行业的的同时，引进进经营能力比比较强的商业业业态，以提提高裙楼主体商场场整体的经营营能力，减少少开发商自身身经营的难度度。有效控制品牌牌店铺和非品品牌店铺比例例，争取项目目利润最优组组合。业态组合原则则第四部分：业业态分区及租租售执行策划划一、业态组合合业态组合策略略主力商家构想及引入理由特色生活消费费，提升项目档次次高级社区生活活配套聚集人人气延续宝湖东路路周边的机电行业一条条街的产业形形势拉升项目形象象，填充区域域娱乐业空白，聚集集区域人流。。网罗生活的细细微之处特色餐饮/品品牌快餐店知名连锁综合合超市机电行业休闲娱乐业药房、美容、、美发、洗衣店、通信信等第四部分：业业态分区及租租售执行策划划二、业态功能能分区及面积积确定宝湖东路清河南街机电、五金业公寓裙楼综合超市特色欧式、水景餐饮娱乐街休闲、美容美发等生活配套业态功能分区区功能面积确定定业态楼号建筑面积（㎡）商户数（个）户型区间（㎡）主力户型（㎡）机电、五金14-1#、14-2#312320149.94-330.48149.94-168.30特色欧式、水景餐饮娱乐业15-1#、15-2#、16#385534100.98-216.14100.98-140.76休闲、美容美发等生活配套16#12101089.76-235.2089.76-105.06公寓裙楼3层商业1#66311——第四部分：业业态分区及租租售执行策划划三、租售模式式选择选择原则依据于项目战战略理念及产产品定位高度度，以迅速回回笼资金为本本项目销售模模式的选择基基础，同时兼顾商业业街的业态完完整、长期高高回报目的。。销售模式选择择本项目以售为为最终目的，，阶段时间内内可采取“以以租代售、售售后返租”策策略；依据项目的卖卖点优势制定定客观的售价价；项目销售方式式采用直销和和坐销两种模模式相结合；；采用销售全程程控制手法，，绝对防止出出现销售死角角；营销策划公司司负责项目的的推广活动计计划及组织实实施，以及项项目的销售策策略案安排；；针对公寓裙楼楼商业的招商商工作应由甲甲方协同营销销策划公司共共同负责。第四部分：业业态分区及租租售执行策划划四、租售思路路及租售周期期租售思路先从公寓裙楼楼即大型综合合超市入手，，达成“量量身定做”式式招商目的，，同时扩大宣宣传，形形成对临街商商业及公寓楼楼的利好。随后进行宝湖湖东路临街商商铺的销售工工作，进行前前期的商业造造势及产品的的成功入市。。待政府对二支支排沟进行改改造施工且商商业裙楼达到到所需形象进进度时，推出出一期营业房房。租售周期第一阶段：主主力租户招商商阶段（超市市），2010/03/01之之前；第二阶段：开开盘前两个月月，开始客户户积累及内部部认购，达成成50%以上上的商铺内部部认购比率后后，正式开盘盘（开盘手续续齐备），开开盘后3个月月应完成商铺铺总销售面积积的85%。。（不含地下下部分）第三阶段：待待一期商业销销售近85%时，内部认认购二期宝湖湖东路与宝庆庆家园临近处处商业。第五部分：入入市策略及营营销推广建议议一、入市形象象及广告语提提炼湖城、水景、、欧式风情、、中高档餐饮饮、娱乐主题题街项目入市形象象广告语提炼塞上湖城的荣荣耀，城东商商业的标杆；；城东商业标杆杆，财富增值值引擎；临桥临水拥天天下，寸土寸寸金揽商机；；显赫钱景，唯唯我独尊；日进斗金，丰丰泽百世；世袭“金矿矿”印刷““财富”资本·运作·财富·扩张第五部分：入入市策略及营营销推广建议议二、入市销售售策略1）商铺销售售时机：商业街区展示示区全实景展展示。2）先预热先先展示再认筹筹：商业进行充分分的市场预热热和展示后再再认筹。3）入市产品品：以宝湖东路的的机电业产品品先期入市，，随后推出主主题式商业街街4）推售节奏奏：多次分批少量量推出，力争争推出即售磬磬，制造市场场的需求紧张张度。5）制造营销销热点，持续续举行活动：：不断制造营销销热点，持续续举办体验式式营销活动，，持续制造区域人气，，提高社会关关注度。一期入市销售售策略第五部分：入入市策略及营营销推广建议议一期推售节奏奏6月上旬中旬5月上旬7月上旬推售节奏8月5.1推出宝宝湖路商铺共共7套5.16宝湖湖路商铺再推推出6套7月推售主题题美食街14间同时推售售其他类3间间6月推售部分分主题美食街街商铺共计10间同时推推出其他业态态商铺3间价格再次拉升价格大幅飙升升，供给殆尽尽推出即售馨,商铺75％商业89％限量发售，铺位分秒递减减中！二、入市销售售策略价格调整基准价发售，，试探市场行行情小幅上扬价格格，造成市场场抢购压力再次大幅上扬扬价格，打造造标杆商业的的入市形象，，形成抢购风风潮。8月推售主题题美食街10间同时推售售其他类4间间以上时间节点点仅供参考，，须与工程进进度、二支排排沟改造工程程进度衔接三、营销推广广建议活动营销———搭台唱大戏戏渠道营销———直效客户资资源体验营销———完全展示攻攻略推广总攻略第五部分：入入市策略及营营销推广建议议三、营销推广广建议第五部分：入入市策略及营营销推广建议议对象：康桥水水郡已成交业业主及前来咨咨询项目商业业的来访、来来电客户方式：短信、、直邮、电话话通知内容：针对项目推广广需要，以区区域发展前景景、项目投资资前景分析和和产品诉求传传递给客户，，为后期项目目销售储备客客户。目的：实现重重复购买以及及推荐购买渠道营销———直效客户资资源康桥水郡业主群三、营销推广广建议第五部分：入入市策略及营营销推广建议议活动营销———搭台唱大戏戏搭台“唱大戏”—旺场、增加人气/配合商铺销售

“搭台唱大戏戏”的目的与与作用：3.在现阶段段缺乏商业氛氛围的时候，，聚集人气，为早期商家家带来消费者者，保证其经经营；4.建立市场场影响力，使使本项目成为为银川市市民民普遍向往的的休闲场所；；促进一期产品品销售1.通过活动动为项目带来来直接客户（（商铺及公寓寓）；2.使商铺购购买者树立对对本项目商业业前景的信心心；提升后续公寓寓价值三、营销推广广建议第五部分：入入市策略及营营销推广建议议活动营销———搭台唱大戏戏配合本项目商商业主题餐饮饮＋休闲娱乐乐唱大戏主线———宁夏“食文化化”三、营销推广广建议第五部分：入入市策略及营营销推广建议议活动营销———搭台唱大戏戏配合元素——明星/时尚/潮流三、营销推广广建议第五部分：入入市策略及营营销推广建议议活动营销———搭台唱大戏戏体验特色美食食生活啤酒节千人盆菜宴时尚素食节披萨竞赛三、营销推广广建议第五部分：入入市策略及营营销推广建议议体验营销———完全展示攻攻略消费者能够感感知到未来的的生活愿景，，继而引发买买房的冲动商业街展示餐餐饮、零售、、文化、娱乐乐等为一体的的欧美风格街街区商业，主主要突出时尚尚生活和体验验式消费。橱窗展示已确确定商家业态态，给客户信信心售楼处及路口口交汇处关键点：1、体现项目目形象、精神神堡垒及特色色小品，增强强项目的认知知性2、增加街边边小品，增大大客户的可参参与性3、完善导示示系统三、营销推广广建议第五部分：入入市策略及营营销推广建议议体验营销———完全展示攻攻略水景是该项目目最大的卖点点，也是本项项目与其他项项目区别的最最大特质，因因此必须根据据美食娱乐这这种经营业态态充分打好水水景这张牌，，将水景变为为可利用资源源的一部分；；为商户经营提提供尽量方便便的街内交通通及足够的停停车位；由于美食娱乐乐业夜间经营营较多，因此此在灯光设计计上一定要做做足文章；美食娱娱乐街街设置置标志志性小小品，，提升升产品品品质质且利利于消消费者者记忆忆和传传播；；5、在在开开业前前期设设立统统一管管理服服务单单位，，便于于集中中业户户力量量，统统一推推广形形成规规模效效应。。三、营营销推推广建建议第五部部分：：入市市策略略及营营销推推广建建议体验营营销——规划划设计计方案案建议议《投资资手册册》、、《楼楼书》》、《《DM单单张》》目的：：使客户户充分分了解解项目目的优势和和亮点点内容规规划：：1、片片区未未来规规划2、项项目规规划3、卖卖点提提炼4、投投资案案例讲讲解关键物物料另备：：海报报、折折页宣传物物料三、营营销推推广建建议第五部部分：：入市市策略略及营营销推推广建建议体验营营销———完完全展展示攻攻略系列影影视宣宣传片片：见见证项项目成成长史史目的：：给到客客户最最直观观的对对未来来生活活形态态感受受，同同时可可以作作为纪纪念品品赠送送给客客户规划：：新的传传播模模式的的应用用，根根据项项目进进展的的不同同阶段段推出出不同同主题题的宣宣传片片关键物物料宣传物物料———客客户体体验三、营营销推推广建建议第五部部分：：入市市策略略及营营销推推广建建议体验营营销———完完全展展示攻攻略综合服服务大大使目的：：人性化化服务务体系系，创创新模模式，，建立立项目目的第第一形形象，，给与与客户户专业业的高高品质质售后后服务务，形形成口口碑传传播服务内内容：：1、针针对律律师、、保险险、公公正、、备案案、抵抵押登记、、催款款等一一系列列按揭揭手续续提供供一条条龙服服务2、提提供代代客招招租等等专业业服务务销售服服务三、营营销推推广建建议第五部部分：：入市市策略略及营营销推推广建建议体验营营销———完完全展展示攻攻略THANKYOU!博策地地产经经纪2009年年12月9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。22:44:1622:44:1622:441/5/202310:44:16PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2322:44:1622:44Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。22:44:1622:44:1622:44Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2322:44:1622:44:16January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202310:44:16下午午22:44:161月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:44