好住宅在细节上的体现

英国的一句谚语：Thedevilisinthedetails，魔鬼在细节之中。在中国，“细节决定成败”已成了一句经典的语言。对于在房地产，“细节”也被许多开发商所看重，特别是建筑，正如20世纪世界最伟大的建筑师之一的密斯•凡•德罗,在被要求用一句话来描述他成功的原因时,他只说了五个字:“细节是魔鬼。”对于好的房子而言，除了要有好的建筑外，也还与许多“细节”联在一起。好房子与居住密切相关，不仅仅要体现在物质层面，如我们常说的地段、建筑、园林、户型等，还要体现精神上，如邻里关系、物业管家等，更高层次的，如海德格尔说的:“人诗意地居住。”

什么是好房子？好房子有何细节：1.环保

入选理由：在全球环境日益恶化的今天，我们的居住环境也遭受各种各样的破坏，如能拥有一套＂环保＂的房子，当然是最好还过了！房子全都用太阳能热水器，下雨的时候，雨水都收集起来浇花园。我们希望做到不需要开冷气和空调，我们都用对流窗，希望空气比较流畅的。我们每个房子都装了看不到隔热筒，很多的灯都是自动的，不需要开关，人走进洗手间，灯会自动亮起来，人走出来，15秒钟没有动静就会自动关，这些可以说很环保，我们公司希望会在这方面做的好一点。＂

在澳大利亚环保统一管理，雨水、污水收集之后一起过滤，区域有一个过滤系统，把区域的水过滤之后，用在公园淋花，淋草，洗手间冲水都是处理过的环保水。但是，在中国没有听到发展商自己弄，整个区域里面没有统一的规划。如果深圳南山区域会在区域统一规划，每个发展商都给当地政府弄环保的意见，对于未来小区的卖点，对地球环保，对中国的环保都会提高很多，如果区域可以统一管理和配合应该是一个比较好的安排。＂

环保型的房子应该是中国未来发展的趋势。２．节能

新建建筑严格执行节能标准，将使每平方米增加100至150元的工程造价。2006年建设部在600多个房地产项目的节能标准执行检查中发现，有10%的项目没有执行建筑节能强制性标准。如您在置业时，买到了一套通过节能标准的房子，自然是一件美事。

3.人文环境

入选理由：英国（深圳）雅而菲空间艺术设计有限公司总设计师、总策划师建筑景观室内品鉴家戴欣明与笔者交流时认为好房子就是要有好的人文环境，“我们强调的中心就是人文，90年代中期我们建几栋房子就完了，就是一个房子。逐渐开始变成一个景观社区，再建设一个品牌社区，逐渐到现在我们称之为建设一个有人文居住价值的空间。这样一个空间建起来后，可能就和我们原来的思路就不同了。”他举例：“比如有网友问我为什么罗湖房子不怎么涨，原因在于它的人文环境很差。他没有成片的资源开发，都是小盘子。小盘子在做人文景观方面很难做到，他就是一栋建筑而已。因为他的楼太小，所以他做不到。为什么南山可以做到？惠州、东莞可以做到？因为他们这里有很大的楼盘。”

4.布局空间文化

好房子的细节主要是体现在：布局空间文化。布局是什么意思呢？也就是我们房子空间的格局。这个格局我可以从三方面解释，第一，房子与房子之间的位置或者关系。第二，房子本身的户型。比如采光、朝向、通风甚至可以达到千变万化，满足各个不同层次的需求。这就是一个好房子的关键。第三部分就是我真正享受2、3万的公共空间。也就是我买了90平米，同样可以享受4万平米的公共空间。这个从格局上可以从三方面来说，我们在这里有一句话要强调，我们布置格局里一定强调以人为本，这个一点都不能含糊，一定要人性化、要好用，要用得经济、合理。比如说光是为某一种商业需求，但是你真正有没有为业主着想？这方面问题是非常明显。比如说小区路网，我们回到家里正常50米，你非要我走200米。我这90平米的房子本来很经济，最好搞得很不舒服，所以在布局里一定要强调以人为本，一定始终是圈着一个人，这个是很关键。比如这个房子是山体附近，我这个房子一定要做出山体建筑的感觉，不要违背规律。我这个地方临水，就做一个亲水的感觉，把自然元素吸引进来。还有我们这个建筑一旦放在这个地方就已经自己形成了围合空间，这个空间一定有规律，也就是要求我们规划师、甲方、景观设计师一定要找到这种规律，我们找找到这种规律，尊重这种规律。既然是尊重规律。找到规律就是有别于你是设计师，别人是常人。一定要体现小区本身个性，使小区产生一个特色。我们要把非常鲜明的风格和这一个很明确的主题放进去，把空间做得合理性，再配上人文，我想这已经就很好了。”

5.称缺的资源靠山靠海

实际上环境是走在第一位，建筑是在环境里的一个体量，我们为了更好的卖房子去做水景，这些都是错误的。我们提出环境是最大的，建筑是次要的，建筑并不是不重要，而是建筑是环境里体量比较大的一个景观，比如说是雕塑也没有关系。在这个整体思路下，建筑跟他的关系就理顺了，你去南山看房子最好的地方就是有资源的地方，不是靠山就是靠海。比如说半岛城邦，它靠的就是资源。假如有一天这个海继续往前填，他会被时代所遗忘。资源在这里决定了他很生态、很繁华，噪音又小，它本身给人感觉这是一个人文的居住点，这个地方已经成为蛇口象征的地方。如果再过两年，你会发现这个地方是人们向往的地方，它靠的就是资源。”

6.绿化率必须达到35%政府规定2002年后的小区绿化率必须达到35%以上，否则最后收尾的时候，国土局验收的时候如果达不到这样的标准可能就很难通过。

7.屋顶绿化墙面绿化

国家林业局2007年3月15日发布的《国家森林城市评价指标》中对覆盖率作了说明：1、城市森林覆盖率南方城市达到35%以上，北方城市达到25％以上；2、城市建成区（包括下辖区市县建成区）绿化覆盖率达到35%以上，绿地率达到33%以上，人均公共绿地面积9平方米以上，城市中心区人均公共绿地达到5平方米以上；3、城市郊区森林覆盖率因立地条件而异，山区应达到60%以上，丘陵区应达到40%以上，平原区应达到20%以上（南方平原应达到15%以上）；4、积极开展建筑物、屋顶、墙面、立交桥等立体绿化。

从评价指标上看，35%应该是一个基本的水平线，选房最不要低于35%的绿化率。如遇更高的，你自然会感到惊喜，比如在屋顶或墙面等细节上进行绿化的，你会感到一阵阵沁人肺腑的！

8.容积率

今年4月份出台了政策，容积率达到1.2以下的、面积在144平米以上的，契税增加到3。一般容积率怎么界定呢？容积率的算法用整个建筑的总面积除整个小区占地面积再乘百分比就是容积率。如果容积率1.4以下就是定位为高端住宅，一般是一些别墅区。如果1.4在2的容积率就是属于高档住宅，就被界定高档住宅。2到2.5容积率就属于中高档住宅。2.5-4的容积率是属于普通住宅。4%以上的就属于高密度住宅。9.车位比

现在要达到中高档住宅标准，车位比一般都要达到1：1.08以上的要求。10.社区配套小区医院幼儿园会所超市公交站图书馆体能馆公园

11.好房子，品质是基础，是核心！

对于70年产权的房子，品质应该是首要的条件。对于房地产的质量，使用比较集中的词就是品质。有品质的房产，涉及到规划设计、工程营造、材料设备、室内装潢、景观绿化等众多方面和环节。购房者如何能选择高品质的房，这需要考察开发商的开发水平，而非简单“品牌”。房地产开发商，必须具备两种能力，一是整合资源的能力，二是品质控制的能力，这是衡量其是否具备核心竞争力的坐标。比如，中海地产以“过程精品”而闻名。

1）整合资源首先体现在规划设计阶段。优秀的设计是品质房产成功的一半。2）提高工程营造的品质控制能力，重视每一个细节、每一道工艺、每一种材料的推敲把握，并充分地提高产品的物质效用和精神价值，把产品做到极致。有一本书叫做《细节决定成败》，品质房产就是由无数细节的精致完美所支撑的。品质房产就是在开发建设全过程中不断地千锤百炼、精益求精。

3）开发商要为购房者提供超前品质的房产，关键一条是注意所使用建筑材料的环保和节能性，最大程度为今后业主入住降低生活成本。4）树立为客户服务的理念，不断提供优质的售后服务，延续品牌，而不是单纯依靠广告推广。12.户型设计

没有最好或最差的户型，只有最适合的户型。社会上的主流是为“纯居住群体”打造的户型，强调以家庭为核心的长期居住，其特点有：大开间、短进深，将通风、采光的功能发挥到极致；至少安排两个朝南的房间，对卧室光照要求高；全明设计，没有暗卫、暗室的存在（储藏间除外），室内基本干燥、通风；卫生间、厨房的尺度按照人体转位的舒适性来考虑，避免“大而无当”；飘窗露台、落地窗转角位、阳台移门根据房间的不同功能妥当设置，将通风、采光性能与私密性、保温性能综合考虑；设置南、北双阳台，充分满足观景与功能服务。13.南北通透采风好

这是中国传统人居习惯里的首选的条件，主是考虑到“风水”。“风水”是我国传统文化现象，属“民俗”。设计者应用辩证的观点研究住宅风水，吸取其中有益因素，如取用“玄关”及“南北通透”等设计要素。

14。“以人为本”户型设计

从满足人的生理健康及心理健康为出发点进行设计，创造更适宜起居的空间范围，如“两个以上的卫生间”、“两个以上的阳台”、“独立工人房”等。

15.功能空间的私密性

合理安排各功能空间，尺度适宜；动静分区、洁污分区、公私分区；主要居住空间无视线干扰，并有充足的阳光和良好的视野。16.户型改造灵活性

“二次置业”阶层，对于个性化装修极为重视。目前，高端项目采用大跨度板式与短肢剪力墙结构，为住宅的灵活性及可改造性创造条件；竖向干管集中，横向支管不穿楼板，便于进行户型改造。

17.户型设计的超前性

要求“主人房”要留足起居空间，“书房”也要符合“客房”的一些基本通风采光条件，“儿童房”要设独立洗手间等。特别是对于楼高度，已经从基本净高二米六，向二米八普及。客厅宽度不低于三米八，才算符合舒适型家居的需要。18.卫生间、厨房主卧的尺寸

现实中的许多开发商为了降低成本，或是设计好了户型，却在房间尺寸打了扣。卫生间最短面墙的尺度至少要1.8米，这样的卫生间才不会显的局促；厨房要最少要5个平方，2×2.5，方便摆放冰箱、橱柜、厨台、炉具、灶台等厨房设施；客厅面宽一定要超过四米，方便摆放沙发、茶几、电视柜；主卧最长面墙的尺度至少要3.9米，能够摆放睡床和衣柜。

19.供水排水系统

生活供水与消防供水分设。水质符合卫生安全的要求，生活水池采用不锈材料，减少污染；不设置屋顶水箱，避免二次污染。住宅排水系统实行雨、污分流，所有生活污水先经过化粪池预处理后才排入市政污水管网。卫生间生活污水立管设置专用通气立管，避免因循环污染而引发疾病。

20.人车必须分流

许多楼盘小区里的道路修得都宽，但却忽视了行人的安全，特别是老人与孩子，目前人车分流，甚至把车道也应分成汽车与自车的道路，更显人性化。比如，在深圳的华侨城里就考虑到了这种设计。

21.地段

李嘉诚的“地段,地段,还是地段”，一直影响着购房者选择，虽然这种理论受来自各方的挑战，但这仍然是当前主流的购房必注意的细节之一。好的地段决定着房价的升值、出租回报率，以及交通是否方便等。

22.地铁上盖物业

入选理由：地铁上盖物是大城市“地段论”中的最为优选的细节，地铁上盖物业意味的便捷的交通与时间效率，房屋未来升值及租金回报率自然不在话下。

23.租金回报率

租金回报率是购房者衡量房子是否有投资价值的重要标准之一。投资就是为了有收益，正如人们所说的：“能赚钱的房子就是好房子”。一般的投资者在投资房产时，往往是根据自己对一个物业口岸和人气的认识来判断，大多是凭感觉，当然这样也可以买到比较好的物业，但好像总是缺乏科学的根据。其实，租金回报率就是一个很好的依据。下面介绍两种计算租金回报率的方式，方法一：租金回报率分析法。

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

方法二：租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

24.未来规划

一个好房子的要有好的公共设施配套，有时劣势也能变优势，那么购房之前注意政府的公共设施显得特别重要。就深圳而言，2006年深圳宝安与龙岗的房价暴涨，成了深圳房地产的热点，而龙华与布吉较冷，其实主要是因为宝安中心安有很好的政府公共配套规划，龙岗亦是如此，除了3号地铁外，还有“大动会”效应，相关配套对龙岗的房价有很好的预期。至于2007的龙华房价直线窜升，其实有一规划原因：市政府批准了的“四大新城”规划中的“龙华新城”赫列其中，其居住价值自然不在话下。

25.价格

入选理由：价值规律说：价格会随价值上下波动。所以买房看价格是第一件事，价格也是房屋价值的晴雨表。当然，好的房子不一定价格就高，这要看谁在卖，谁要买。有的房子现在低，但两年后就不低了，因为存在着“价格洼地”，这需要“价值发现”，这对许多房地产投资者至关重要。对普通的购房者而言，关注价格，不只是对一个楼盘，或是一套房，而是要综合比较同类型、同区域、同价格或、二手房等方面比较，这样买房才算精明。26.环境

这里提到的环境主要是从居住功能环境。不同的的人，他们心目中的好房子的环境是不一样的。古人云：“仁者爱山，智者爱水”正是此意。选好房子和人的品性有很大程度上的联系。有人喜欢闹市区；有人喜欢安静；有人喜欢住别墅；有人喜欢住大社区••••••

27.设施

设施包括社区内的配套设施和社区外的公共设施，最理想的情形是越全越好：从会所、游泳池、商店、学校到医院等一应俱全。但事实上，很多社区是不可达到这种状态的，一些大的社区情况会好一点，一些小的社区就差很多，但我们也会注意到，一些社区与公共设施是可以共享的，比如说，选在体育馆、图书馆、公园、商场超市、学校旁边居住都是不错的选择。

28.邻居关系

俗话说，“远亲不如近邻”、“千金难买好邻居”。购房者选择居住在一群高素质的人群有，居住一个非常和谐社区中，是一件非常幸福的事情。搜房网2006年底开始启动“邻居节”活动，意在推动建设和谐网上社区，就是想让邻居发现邻居，手拉手，创造新时代的邻里关系。邻居关系无疑就是一个精神方面的需求，在楼盘社区中，你如发现有许多让邻居们经常交流的场所，应该成为一个惊喜，因为这可以促进邻里关系发展。

29.社区服务

好房子存在于社区中。以前开发商卖完房子后就万事大吉，后来就推出物业管理作为售后服务，其实这已远不能满足小社业主的需求，社区服务自然显示出她的魅力。社区服务包括了许多社会共功能，除物业管理外，还包括小区的医疗卫生服务、家政服务、培训服务等等，当然越周到越好。

30.物业管理

好房子要有好的管家。新的《物权法》明确规定：房屋70年后产权自动续期，这将让人们更加爱护自已的房子。那么如何让自已的房子的得到保值、升值？这就需要物业管理。好的物业管理不仅让物业更有价值，更让物业的使用效益得以提高，更重要是，物业管理的人性化管理能改善邻里关系。

31.双主卧

入选理由：在当前小户型渐成气侯的情况下，毫宅中的双主卧的创新设计显得特别显眼，宽阔的空间足以显示出主人的气

32.儿童房

好的房子里“儿童房”的设计至关重要，因为中国未来的家庭结构多是三口一家，“儿童房”自然必不可少，所以“儿童房”也是要挑剔的。“儿童房”设计要充分考虑儿童的成长、健康、兴趣和活动空间。

33.游泳池34.健身35.网球场36.蓝球场37.老人活动室38。儿童室35.独立会所36.24小时便利店37.24小时药店38.医疗、康体设施39.小区内公厕

入选理由：仅就公厕来说，现在很多小区设公厕很少，实际上应该在户外或休闲广场等地方，建一些比较隐蔽的公厕，这样既不影响美观，又不会让人们在外面活动的时候还要跑回家里上厕所。40.独立的商业街。

40.独立的商业街

入选理由：作为配套，独立的商业街对于提升楼盘品质是至关重要的，商业街除了能满足置业者基本的购物消费外，还构成了小区内整体商业群落优势。由于商业街的独立性，对于小区业主的日常生活不会形成干扰。

41.食街

入选理由：能经常尝到天下美味佳肴，可谓是人生一大幸事。如果楼盘、社区或周边有食街，那自然是一件好事啦。当然，碰到食街是一件可遇不可求的事件，而且食街的形成并非可以由新的楼盘和社区推出的商业配套短时间培养而成。一般好的食街是都会有深厚的传统、文化背景，也有相当的创新水平，只有此，食街才可以聚人气。目前，国内一些大的社区的配套也在建一些食街，对于业主来说，可以说是一件妙事，对开发商来说，招商或是卖房都大有帮助。当然,有很多人会考虑到油烟的问题,这是当然的。相信，今后的食街发展方向会朝环保的方面发展。

42.智能化管理

入选理由：楼盘是否先进，房子是否更实用，就要看它是否有全面的智能化管理。近年来，对讲机或声控门已经过时，可视对讲、网上社区、电子商务、智能医院等纷纷出现，充分体现了网络时代信息传递的速度，也迎合了现代社会白领上班族要求高效率、高质量的家居条件。全球首富比尔.•盖茨先生做过一套智能别墅在世界上引起了轰动。盖茨身为全球资讯业的领航人，这幢豪宅的高科技设备自然不同凡响。访客从一进门开始，就会领到一个内建微晶片的胸针，可以预先设定你偏好的温度、湿度、灯光、音乐、画作等等条件；无论你走到哪里，内建的感测器就会将这些资料传送至WindowsNT系统的中央电脑，将环境调整到宾至如归的境地。深圳红树西岸就是一个智能化社区，该项目的发展商百仕达投入巨资与世界著名企业LG、霍尼韦尔（Honeywell）及日讯合力打造中国第一智能家居社区，运用多项全国首创高科技智能系统及材料，开创现代住宅居家理念，引领一代智能化住宅潮流。一“触”即发——红树西岸让住户体验智能家居新生活。

43.高尔夫社区

44.商务社区

入选理由：高尔夫球为荷兰文KOLF音译。据说1000多年以前，在牧场里，当羊群吃草、玩嬉之际，放羊的牧童们闲暇无事，常常用手里的牧羊棍打击小的石头，久而久之就产生了技术、力量因素和比胜争强的意识。有时比击得远，有时比击得准，有时既比远又比准，二者兼而有之。这就是高尔夫球的原始形态和雏形。后来，高尔夫发展成了一项高贵的运动项目，高尔夫球场一般会选一个风景优美的依山傍水之处，土地、草地资源稀缺的地方，自然成为富人们经常光顾、聚会、交际的地方。但高尔夫运动源于自然、融入自然、回归自然的特点，随着这项运动的不断普及，拥有蓝天、拥有绿地、拥有高尔夫运动已不再是少数显赫贵族的专利。

高尔夫社区便是普及这种运动的最好的场所了。一般高尚的高尔夫社区便是建在高尔夫场球场内，坐享高尔夫球场山水资源，以及各种商业、运动配套，此可谓是妙极。观澜湖高尔夫球会,成立于1992年,历经十多年的砥砺,从一片未开发的之地建成了世界首屈一指的体育休闲产业社区。目前，12平方公里的观澜湖高尔夫住区规模堪称深圳第一，是深圳最大的独立由一家企业统一规划、统一建设的社区。由于土地出让制度的变化，深圳未来已不可能再出现如此规模的大社区。作为一个国际化的大规模住区，观澜湖所拥有的不仅是住宅本身，在观澜湖高尔夫住区的背后，则是一个商务精英的人际圈和社交圈，不仅为业主提供了一个生活享受的平台，也提供了一个商务社交平台。同时作为纯高端项目，观澜湖高尔夫住区又是全国唯一面积在10平方公里以上的国际高尔夫住区。1平方米住宅的背后，是99平方米的绿地，在12平方公里土地上，建筑覆盖率只有不到1％，泛建筑容积率则在0.01,这是深圳绝无仅有的。也正因为如此，观澜湖高尔夫住区已成为了城市价值的提升者。观澜湖承办12届世界高尔夫锦标赛，也为该社区提供了相当的人气与知名度。

45.运动社区

入选理由：运动保持健康，现在人人都知道。对于一个强调运动功能的社区，需要考察的是它是否能让业主方便地参与运动、更好地运动。如果周边有大型体育场馆的社区也值得购买。运动是生命永恒的主题，现代都市快节奏的生活极易让人身心疲惫，身体机能紊乱，这就需要我们在8小时之外的时间给自己安排一些有益的活动，让自己的精神和体力得到恢复。周末约几个朋友出来打打篮球；清晨，鸟语花香之时，带着儿子、女儿慢跑几圈；听上去就会令人心动。运动保持健康，每个人都不应忽视。有经验的房地产商在开发项目时，也充分注意到了这一点。与教育功能相比，运动功能也比较容易实现，在北京的房地产项目里，在社区建设网球场、游泳馆、健身房等，群众锻炼设施的项目比较多。如何更好地让业主参与运动是考查社区品质的一个指标。除了社区里的运动设施，社区周边是否有大型的体育场馆也是判断一个社区好坏的标准之一。由于体育场馆多为国家投资建设，有专人管理，所以它具有基础设施好、配套齐、维护到位等多种优势。当场馆平时举行一些大型体育赛事时，更能体现出它的优势所在。

奥林匹克花园就近几年崛起一个运动社区的品牌。1999年，奥林匹克花园集团在广州把体育与房地产相结合打造了奥林匹克花园项目，这个项目当时在广州房地产界引起了广泛的反响，造成了排队购房的火爆场面。随着人们生活水平的提高，越来越多的人对健康更加关注，希望在生活中提高自己的健康水平。在这样的大背景下中体奥林匹克花园集团把体育与房地产进行嫁接、以健康运动的理念来打造我的项目，诸如在小区里建造运动设施，提供体育运动方面咨询服务等等。我们"体育＋地产"的项目本身就紧紧抓住了消费者对于健康的心理需求，所以才能造成项目热销的场面。广州维森置业的张维伦董事长在2007年深圳春交会的"决战大盘创新名盘实战”的演讲中介绍道：除了居住系统还要有体育系统。奥林匹克花园的成功为什么能够在短短5、6年时间从一个项目变成全国4、50个项目，很关键的一点，他在以前居住系统的系统上我们增加了一个系统：体育系统。”

他说：“作为一体育系统去考虑，作为一个体育产业去考虑，在一个小区里面我们的设计要有点、线、面三个方面。所谓的点就是一定要有一个体育场馆，点、线、面我们又分成硬件和软件，体育场馆只是他的硬件，还要有软件，软件就是体能测试。所有的线我们都有一条要么是学园大道，要么是奥林匹克大道，这是硬件。软件是运动盛会。五年前我们的南国奥林匹克花园是中国第一个举办业主的奥运会。面，就是我们小区里面每一个组团都有很多的运动设施和全面健身及同时举办很多的活动。这是一个产业，真正把它当做一个产业打造的时候，并不是在社区里面零散地放一些体育设施就是产业了。点、线、面为什么是一个系统？因为它解决的是一个从面开始，在每一个组团里面如果都有运动设施的话，就能解决使不想运动的人很方便地运动。所以当时我们提出“运动就在家门口”，因为我房子下面就可以运动，我穿一个拖鞋就可以下去做一个简单的运动，就把他从家里面拉到了户外。有一个线，就是使想运动的人有地方运动。我光在组团里面动一动已经不够了，我想跑跑步，如果小区的规划里面没有一个环跑径，他是跑不起来的，所以我们每一个小区里面有一个学园大道，或者是运动场，他可以跑步。”

46.教育社区

47.幼儿园

48.少年宫

49.小学

50.中学

51.函授、电大、远程教育

入选理由：教育对于天下父母对儿女们来说是一个大事，在他们成长的过程们接受好的教育是一辈子的大事。广州维森置业的张维伦董事长在2007年深圳春交会的"决战大盘创新名盘实战”的演讲说：“在一个小区里面我们必须负责任地去考虑以后的消费者他需要什么样的教育系统，并不仅仅是生搬硬套地与所谓的教育系统合作的就完了。这是我们以前在华南板块合作的时候考虑的竞争点，华南板块各大开发商全部是引入名校，当初我们做规划是把广州最好的学校引进来了，所以我们引进全国最好的学校北京师范大学。不仅仅是如此，我们还考虑一个更深的问题，教育连续性的问题，如果幼儿园、小学、中学是名校，这个教育是不持续的，不同的学校强调的思想是不一样的，那个学校强调的是应试教育，那个考虑的素质教育，所以我们当时引入的北师大强调的是一系列的，从幼儿园开始到中学、高中全部是一条线贯穿的。这涉及到基础教育和素质教育，基础教育在幼儿园是他的环节，0—3岁教育是素质教育的环节，学前教育是幼儿园和0—3岁教育配合起来的。常规教育，小学、中学、大学是常规教育，少年宫是素质教育。所以我们会看到现在的家长和小孩非常累，平时要上学，礼拜六礼拜天要去上少年宫，为什么？因为这样才全面。继续教育，函授、电大、远程教育是继续教育，图书馆是素质教育，马克思在图书馆写出《资本论》，如果我们把教育部当做一个配套，而是当成一个产业研究，我们发现有这么多的东西去考虑，所有的这些问题都是我们在做一个大盘必须要考虑的。”

52.学园

入选理由：学习是人一生的事情，无论是儿童、成年或是老人。广州维森置业的张维伦董事长通过案例认为：学园的系统，包括教育系统、居住系统、体育系统。教育系统里面又包括基础教育、素质教育，居住系统包括建筑和商业，体育系统包括硬件和软件，这就是一个项目。而这种项目它不以地区为限制，不以规模为限制，不以类型为限制，只是在不同的项目里面它的比例不同而已。比如如果说我们说商业地产，如果商业地产比例可能会大很多，如果是住宅地产居住的比例大很多。如果是体育地产奥林匹克地产，体育的比例会大很多，如果是教育地产，教育的比例会大很多。但是在每一个项目开发里面，它必须要把所有的环节都要有。如果是小规模的楼盘，你会考虑周边的配套，你会说什么学校在我附近，什么健身馆在我附近，这是一个房地产开发商需要考虑的问题，他要掌握的规律，所有的项目都涵盖在这个系统里面。

学园中居住包括公共的、私有的、共有的，包括会所、配套、住宅、网络、园林，体育包括点线面、硬件软言、学园大道、运动盛会、全民健身、兴趣小组。教育包括学前、常规、继续、幼儿园、0—3岁、小学、中学、大学、少年宫、函授、电大、图书馆，所以他是全中国最完善的一个理念。

53.游园

入选理由：人在解决了居住需求之后，人的交际需求自然也会产生。人与人之间交流在今后的楼盘营销中要着重考虑的，如2007年的深圳市政府启动“邻居节”，以及搜房网推动的邻居节正是想促进邻里之间的交流与沟通。而游园的概念则不只是局限于本社区内邻居、好友之间沟通，而是在社区与社区，楼盘与楼盘之间的交流。2007年东莞中惠地产推出了四大项目的游园概念，可谓是一大创新，中惠房地产集团首席运营官杨忠认为，该公司在东莞拥有四个大盘社区，各具特点，资源可以互补，业主完全可以利用周末、空闲时间去游览其它小社区，参与小区活动，增进业主之间的了解、交流。业主之间可以原本就是亲朋好友，也可以通过游园认识。笔者认为，这无疑会成为一个新的营销点，也为购房者提供了新的选择，让业主们感到买了一个社区的房子，但可以共享几个小区的人际资源。

54.生态广场

入选理由：生态广场创造的是良好的城市公共交流场所，满足市民户外生活需要，最重要的是要保障良好生态环境。有专家指出:"生态广场生态之所在，最明显的特点就是雨水系统的设计，硬质铺装收集的大量雨水都被排入人造湿地当中，经过表流湿地的初步净化，在沿溪流和人造瀑布暴气进入软基湿地补充地下水。这个过程当中需要贯传设计始终的地形和雨水路径设计，还依赖对降雨量、集水面积、湿地容积、蒸发量、净化速度和能力等等的准确估算。"

华侨城生态广场是一个开放式休闲园区，占地约4.6公顷，该广场以建设一流的城市广场为目标，以生态概念为设计依据和建设主线，用简约明快的设计手法体现了二十一世纪城市建设的新理念。

华侨城生态广场由自然景区、人造景区和地下车库三大部分组成。广场内的人造景观和自然景观均依原始地形而建，高低起伏又相互交织，对原始地貌和周边环境起到了良好的改造效果。广场内覆土种植的屋面，以砖、木、石等自然材料为饰的主体建筑墙，创意不同又各具特色的室外公共活动空间和自然形态的山丘、溪流、瀑布、丛林、绿地和鲜花，充分体现了广场的自然生态环境内涵，为现代都市人提供了优美惬意、充满野趣的休闲环境。当人们漫步于生态广场，扑面而来的是春的气息，绿的韵律，似乎远离了喧嚣的都市，来到风景秀丽的山间原野，使人们能在繁忙的都市工作和生活中享受大自然的沐浴，更能使青少年在紧张的学习之余走出课堂和书本，通过与自然环境的亲密接触，体验大自然美好，探究大自然的真谛，培养和陶冶他们从小热爱自然、保护环境的良好情操。华侨城生态广场自2000年元旦建成并开放以来，广场的生态风范受到各级领导和宾客们的高度赞扬，并成为深圳市的城市生态广场的典范和接待基地，同时也是对人们特别是对青少年进行环境教育和开展各类环保活动的最佳园区。该园区全天候开放，可容纳2000人。

55.水社区

入选理由：楼盘小区内设置各种以“水”为主题的休闲活动空间，不仅可以净化环境，亦可陶治性情。可谓“仁者爱水”。深圳罗湖有一个号称南方首席水社区的鸿翔花园，30000平米空中水景园林,静的池、动的瀑、急的泉、缓的流……水千姿百态呈现在生活里,营造了一个至纯至美的浪漫水世界。人与水的关系在水社区里得以自然融合。

56.旅游社区

57.休闲社区

入选理由：近几年旅游地产备受市场关注，因为中国已成为全球的旅游目的地，旅游地产也因旅游产业的带动而形成新的特色，值得注意。因旅游产业的旺势自然也会形成休闲空间，这样可以大大满足富裕人群的休闲、娱乐需求,可以让紧张的工作得以放松。旅游社区和休闲社区都是依托宝贵的资源－－旅游景点与休闲、娱乐配套设施，可以让人们得到不同的感受。可以休闲社区是旅游社区的一个升级版或衍生版。

深圳华侨城独特的“旅游＋地产”模式，是通过全国经济中心城市以较低的成本进行扩张，对旅游业大投入实现环境优化、带旺人气，从而提升地产项目价值。

在2007年全球旅游与地产合作大会暨第六届中国旅游休闲地产年会上，浙江大学管理学院教授、硕士生导师、管理学博士王婉飞女士在《城市居民休闲生活质量研究》的演讲主题中提到：目前的发展的趋势虽然是休闲越来越深入人心的理念，休闲生活质量的提法说实话在我们国内应该说很少。而且这方面的研究应该是几乎是空白。我想应该在我们人均GDP以及经济发展以及市场潜力已经形成的时候，我想应该要提出这个问题，引起我们的思考。她说，借鉴国内外学者对生活质量的研究，我们对休闲生活质量进行如下的定义，我们认为休闲生活质量是指人们利用休闲生产利用休暇时间的效益，社会提供休闲机会的充分程度和提供休闲环境的优越程度，我们不得不思考这样的问题，我们现今社会有没有提供很充分的休闲机会，有没有提供休闲环境的优越程度，我认为回答问题是NO，还没有，远远不够，于是，无法拉开我们潜在市场，也就是说无法满足我们的城市居民的休闲生活质量需求。为此，我们认为当前中国的休闲社区也极为缺少，

58.洒店式公寓

59.产权式公寓酒店

入选理由：酒店式管理的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非白住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用"和“投资"两大功效，但其本质仍然是公寓。

酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。当前，国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。从另一层面来看，今年中国加入WTO将会为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了据点。中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。

酒店式公寓，首先规划上定义是公寓，也就是住宅中的一种，土地使用权年限是七十年，但管理上是酒店式管理；公寓式酒店，在规划上定义为酒店，是商业用地的一种，土地使用年限为50年，但设计上不按宾馆客房设计，而是居家设计，有厨房；公寓式办公，在规划定义上是办公用途，即写字楼，但设计上为居住设计，有独用卫生和厨房，适合于创业阶段，办公居住两相宜。

洒店式公寓特点包括：（1）起源于欧洲，多建设于旅游区和商务资源密集的地区。（2）当今的SOHO群体、境外或外地中小型公司、企业以及投资者是其主力客户群体。（3）从客户群体角度分析，国内酒店式物业的消费群体在购买时非常注重该物业的地理位置、商务资源、以及内部服务配套、投资增值潜力方面的因素。（４）物业管理采用星级酒店式管理，突出私属。深圳如，高发城驰则是近期推出的酒店式公寓项目。

我们认为，从２００６年出台“国六条”“９０／７０”政策后，市场上的小户型自然会增多，那么洒店式公寓也会成为一种热点，会受到年轻一代和商务人士的关注。

60.TOWNHOUSE

入选理由：TOWNHOUSE，在中国的翻版就是联排别墅。正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。,因为建设部对别墅土地用地的限制供应,使TOWNHOUSE增量受到制约,TOWNHOUSE类投资价值十分明显。有关专家认为：Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅，建筑面积一般是每户１５０至２５０平方米，每户独门独院，拥有一个"有天有地"的自己的院落，大都为５０平方米左右，有的达到近１００平方米。每户设有１至２个车位，还有地下室。Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ在欧美国家的一些发达城市盛行，居住人群多为收入水平较高的中产阶级，也称Ｖｉｌｌａｈｏｕｓｅ（城市边缘住宅）。在欧洲原始意义上的TOWNHOUSE是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。

Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ是公寓和别墅的中间形态。公寓因城市土地资源宝贵而高密度、高容积率，有多层、小高层、高层、塔式、板式、蝶式等多种形式，大多为第一居所；别墅为低密度、低容积率，私家花园占地很大，私密性极强，价格昂贵，是住宅发展的终极方向。居住人群为经济实力强、居住品质要求高的"新贵一族"，是适宜度假的第二居所；Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ既属于城市范畴又不是市中心，既满足了人们亲近自然、实现别墅梦想的愿望，又有比较方便的交通条件，为城市边缘地带的住宅。密度较低，容积率在０．５到０．８之间。花园不太大却每户都有，居住品质较高。价格也在别墅与公寓之间，适合更多的有一定购买能力的人接受。可作为第一居所，也可作为第二居所。主要有双拼（两栋相连）、叠拼（比如Ａ户为一层加二层东半部；Ｂ户为三层加二层西半部，从院里直接上楼梯至二层门户）、连排（三栋以上并联）三种类型。

61.纯享别墅

入选理由：纯享是２００７年深圳观澜湖地产新提出的一种毫宅生活概念，观澜湖•上堤宣称：160套精美洋房根本就不是用来住的，而是用来享受用来玩味的！或许正如法拉利在中国的热销象征着我们正由用车时代迈入了玩车时代一样，观澜湖•上堤的出现也象征着我们正由住豪宅的时代迈入了“玩豪宅时代”！据媒体报道：几乎所有的业内专家都断定，观澜湖•上堤建成后必将成为深圳这座繁华都市中最著名的享受型豪宅。从居住型豪宅到享受型豪宅，虽然仅有一字之变，却意味着财富与身份的巨大飞跃。未来的观澜湖•上堤洋房业主将是这样的一群人：他们既是最成功的企业家，也是最具品味的生活家；他们既是最精明的生意人，也是最具理想情怀的文化人；他们早已在城市中央拥有了自己的奢华居所，然而也希望能偶尔在绿色美景中放怀自我体验生活之真趣；他们崇尚那种在风云突变的商战中叱咤风云攻城拔寨的无上快感，然而也梦想着能与知己好友独处静室尽情享受音乐、雪茄和红酒；他们很可能每年都只有机会在观澜湖•上堤中小住数日，然而却永远记得这里有一个纯粹属于他们自己的世界。

2007年，观澜湖高尔夫球会又代表中国成功赢得了2007—2018连续12届高尔夫世界杯的举办权，并迅速与世界顶级手表制造商签订了12年12亿的天价赞助合同。与此同时，观澜湖•上堤等新一代豪宅产品也即将横空出世，并注定将凭借香港回归10周年烟花汇演、西甲冠军巴塞罗那表演赛、武侠音乐品鉴沙龙、环球高尔夫之旅等一系列无法复制的顶级圈层活动，掀起2007年中国豪宅楼市的新一轮营销风暴！

观澜湖目前已吸引了1500多名亿万富豪在此置业安家。几乎每一位观澜湖业主都是极具影响力的企业家、实业家或战略投资家，就连每年的胡润富豪榜中也会涌现出一批观澜湖业主。此外，观澜湖作为世界第一大球会还拥有近万名富豪会员，每天平均有3000多名富豪在此打球娱乐或进行各种商务活动！物以类聚，人以群分。选择一个居所，实际上就是选择自己的社会圈层和生活方式。纯享型毫宅最大的特点就是圈子，所谓“物以类聚，人以群分”就是对这类房子最好的阐释！

敬请关注：搜房网的别墅节活动！2007第四届中国别墅节

62.坡地建筑

入选理由：坡地设计的原则，显山露水，依山就势，错落有致，这不仅仅是坡地建筑的原则，也是它的特色。因为建筑体依山体而建，坡地有高差，有条件做到户户有景，相对于平地来做设计就更加理想，就山地而言，一般有自然植被园林、山谷、河道.再加上远离城市燥音及各种污染,一般山上的空气质量都会比平地市区要好得多。相对来说打造一个健康生态的小区，坡地的建筑比平地小区肯定是更有优势的。比如说当居住区内地面坡度大于8%，地面水对地表土壤及植被的冲刷就会严重加剧，行人上下步行也很困难，再者，就是风向，以及日照的问题，怎样利用等高线和建筑物的排列法，不同的建筑布置，风向的分区，哪些是阴坡，哪些是阳坡，以及挡土墙的高度等等,都要做一些科学性的分析。香港何显毅建筑工程师何显毅先生认为：在设计坡地小区的时候有什么难点呢？坡地建筑有四个不原则，四个不原则第一条，除了保护生态环境来说，具体来讲，超过15厘米以上的大树，或者是有价值的树种，珍贵的树种，尽量的保留，不要砍伐，必要的时候可以移栽。四个不原则的第二条是，尽量不做大量的挖土和填土，四个不原则的第三条是尽量不做太高goodfeel的挡土墙，最好不要超过1.5米；第四条是如果有些区内的道路，要衡过山谷，这个架桥道路的高度，最好不要超过1.5米，因为挡土墙和高架桥，不单只是建筑成本比较贵，在视觉上会影响山坡的生态上都是不值得鼓励的，问题是要花一些心思，用一些聪明的办法，就可以令到小区里面的规划，一方面可以减少道路面积，做到局部的人车分流，提高这个成本的效益。采取这个四个不的原则，但是这样是要多花心思的。

如惠州的万林湖项目，有坡地建筑的形态。

６３.健康社区

入选理由：专家指出，健康住宅是指能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。健康住宅是从可持续发展住宅、绿色生态住宅发展而来，通过对建筑物的设计、建造、运营，最大化维持其环保和经济效益。

健康性因素的合理利用。呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求，尤其对家庭生活来讲，这些要求是否能被充分满足，对人的健康有着至关重要的影响。而辨别一个户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成了一个重要的标准。如：朝向合理、光线充足、通风良好、安静舒适等。

2000年国家住宅工程中心成立“健康住宅建设课题研究组”。2001年10月,颁布施行了《健康住宅技术要点》,为健康住宅推广奠定了基础。2002年4月,经过严格的评选、审查,选定全国4个城市5个项目进行健康住宅的首期试点建设。2007年4月,全国通过健康住宅试点评审的项目已经达到34个,其中9个通过验收,成为健康住宅建设示范工程。

国家住宅工程中心综合事业部主任赵旭介绍说，建设健康住宅，必须具备三个条件：一要有明确的建设标准；二要有适用的技术和组织措施给予支撑；三要有可操作的评估验收方法。国家住宅工程中心对“健康住宅”的审批和验收非常慎重，明确要求每一个健康住宅建设单位按《健康住宅建设技术要点》去实施，而且必须完成提高健康性能的1-2个科研课题。

据介绍，我国健康住宅建设技术体系包括：居住环境健康性与社会环境健康性两大部分。

2007年4月23日，在大连开幕的由国家住宅与居住环境工程技术研究中心、中国建筑设计研究院主办，沿海绿色家园集团承办的第三届中国健康住宅理论与实践国际论坛上，国家住宅工程中心主任刘燕辉介绍，健康住宅的研究和实践在中国走过了近七年，已经产生广泛影响，并有一批成功的示范项目受到消费者的关注和好评，它将为房地产行业的发展提供一条可持续发展的新路。沿海投资集团有限公司副总裁成实表示：“健康住宅关注与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气效率、噪音、光和空气品质及关注健康、增进人际关系等方面，而这些只要是在规划设计之初考虑到，将成本结构做一些调整就可以了，是不需要额外增加成本的。”成实介绍，沿海绿色家园集团结合自己的开发实践，提出了健康住宅的10大标准体系，从空气、光线、声音、装修材料、园林、社区规划等方面，制定了详尽的实现健康居住的系统方法和标准，并应用到项目实践中。“我们在大连的项目——沿海国际中心，就秉承沿海绿色家园集团建设健康住宅的开发理念，项目中将运用健康住宅成熟的开发管理体系，采用国际领先的健康住宅技术成果——恒温恒湿集成技术体系，包括天棚辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、节能冷热源系统及围护结构保温系统。虽然我们使用了这些新技术，但我们在成本方面并不比其他项目多。因为我国在很多健康住宅方面的技术是成熟的，产品也已达到合理价位。”

成实介绍，沿海绿色家园集团结合自己的开发实践，提出了健康住宅的10大标准体系，从空气、光线、声音、装修材料、园林、社区规划等方面，制定了详尽的实现健康居住的系统方法和标准，并应用到项目实践中。

64.绿色建筑

入选理由：“绿色”代表了自然、生态、生命与活力，代表了人类与自然和谐共处、协调发展的文化，贴切而直观地表达了可持续发展的概念与内涵。国际上绿色建筑的核心内容包括，减少能源、资源消耗，减少对环境的破坏，并尽可能采用有利于提高居住或办公品质的新技术、新材料，包括节水、供热制冷、温室效应、污染物排放、人工照明、室内通风及日照质量等因素。这就是说，只有无污染、能耗小、舒适性高的生态节能建筑才称得上真正的绿色建筑。而绿色建筑的发展不仅对全社会还是个人都有着重要意义。

在第四届中国别墅节系列原创论坛之绿色建筑机遇与发展论坛上，建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放演讲认为：绿色建筑具有四个基本特征，这是所有人公认的四个特征。第一个就是要节约资源；第二个要利用可再生资源，再生能源；第三个材料的循环再生和利用；第四个就是我们尽量或者减少向室外空间排放有毒的气体，以免造成大气污染问题。这四个问题的基本特征，延伸到居住的空间里头就形成绿色建筑一个基本概念。中国是推广绿色建筑里，惟一一个以国家形式来推广绿色建筑的，是建设部推这个东西。其它国家里，比如说像日本，提的是循环建筑和可持续性建筑。美国绿色建筑，当然绿色建筑虽然都不用这个词，但是都没有脱离我刚才说的四个基本特征。但是由政府来推这个的，在世界上只有中国。因此，中国这方面的推广力度要大于其它国家，因为其它国家都是由协会还有一些团体来推这个。这种推法有利于我们绿色概念的传播，还有四节约一环保在现实中的应用。刚才我看这个房子里面的装修没有味道，另外空调也相当的静。

这次论坛上，建设部绿色建筑与建筑节能专业委员会筹委会主任/北京市人民政府顾问王有为介绍：建设部批准开了好几次认证会。在建筑的全寿命周期内，包括拆建，这么一个长的过程中，最大限度的节约资源，包括节能、节地、节水、节材，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的生活空间，与自然和谐共存的建筑，所以中国的绿色建筑定义很简单叫四节一环保。三个要素第一要节约资源，我们国家发展太快，资源跟不上了。第二要保护环境减少污染。第三要为人提供一个空间。所以说绿色建筑的出现，标志着我们传统的建筑设计，的开始。在建筑的色彩、形状这些都要变化，我们从生态的角度来看待，我们在建筑的时候现在要看建筑是一个我们的能量，它属于生态系统循环里面的有机组成部分，这是一个新的概念。

６５.二氧化碳排放

入选理由：日本的统计38％的二氧化碳排放都是建筑业引起的，中国目前处于这么一个高速发展，建筑业到处是供给。初步估计，我们国家的二氧化碳建筑业起码在40％以上。联合国环境规划署主任说，建筑业要采取比较简单的措施就能够降低能耗，从而大量减少与能源产业有关的温室气体排放。如在炎热地点的建筑物装饰遮挡阳光的帘子，房子不要盖的过大，大于生活的需要。

６６。木材

入选理由：木材是一个非常环保的，可持续的一个建筑材料。加拿大木业协会主席PaulNewman在第四届中国别墅节系列原创论坛之绿色建筑机遇与发展论坛上说：无论它是在生产的过程当中，还是它在建造的过程当中，都是非常绿色环保的材料。前面几位演讲嘉宾也提到，无论木结构的建筑是在它的采暖季节还是在制冷季节，它在运行阶段的能耗都是非常之低的。我们最近也跟清华大学合作，开展了关于木结构建筑能耗，以及对环境影响评价的研究。研究结果现实显示，木结构对环境影响以及运行过程能耗，相对于其它建筑形式都是非常具有优势的。对于一些大型的建筑，或者是一些复杂的建筑，我们同样也可以把木材跟其它的建筑材料进行结合，做成一种组合式的建筑形式。那么也实现更多的设计和功能的要求。

67.时间成本

入选理由：近年来，城市的“1小时生活圈”，“2小时生活圈”风起云潮，时间成本已成为人们衡量好房子的重要标准之一。开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。总之，时间是世界上最宝贵的东西，下面的表格，可以为您参考。

如果每天花费2小时在交通上

1月=60小时=2.5天

1年=730小时=30天

50年=36500小时=1520天=4年

68.噪音

入选理由：近几年中国各大城市的环保投诉这几年居高不下，噪音成了一个焦点，以深圳为例，每年环保投诉8-10万宗，其中60%-70%是噪音污染问题。据世界卫生组织介绍，噪音污染不但能够影响人的听力，而且能够导致高血压、心脏病、记忆力衰退、注意力不集中及其它精神综合征。研究表明，人听觉最高可以接受３０分贝的音量，当室内的持续噪音污染超过３０分贝时，人的正常睡眠就会受到干扰，而持续生活在７０分贝以上的噪音环境中，人的听力及身体健康将会受到影响。该组织指出，外界噪音污染主要来自航空、公路、铁路运输，以及工程施工和工业生产等；而室内噪音污染则来自风扇、电脑及其它家用电器。有些噪音是人为的，但有些交通、娱乐场所等方面造成的，但这都对人的身心健康不利。噪声是一种严重污染，属于感觉危害，它与“三废”一样都影响人体健康。噪音的影响和危害主要有：一是影响听力，听力的损伤程度在噪音环境中暴露的时间有关。在85分贝以上的噪音环境中噪声性耳聋发病率可达5%。二是影响学习工作，干扰睡眠。医生为病人听诊时正确率仅为8%。如噪音达到100到200分贝时几乎每个人都会从睡梦中醒过来。三是影响心血管功能和内分泌系统。这主要表现在心动过速，心律不齐，血压过高。四是危害中枢神精系统。在强噪声环境中，会出现头痛，耳命多梦，记忆力减退，全身无力等症状。五是影响儿童的智力发展。

为此，选择一个安静的地方的房子要比闹市区要好的多，最起码室内的窗户有防噪功能！

附：噪音污染的标准GB3096－93

环境噪音污染标准就是指城市区域噪声标准，具体为：

类别昼间夜间适用区域（单位：分贝）

零类区5040零类区适用疗养区、高级别墅区、高级宾馆区邓特别需要安静的地方。

一类区5545一类区适用与以居住、文教机关为主的区域。

二类区6050二类区适用于居住、工业、商业混杂区。

三类区6555三类区适用于工业区。

四类区7055四类区适用于城市中的道路交通干线两侧区域，穿越城区的内河航道两侧区域。

69。主卧室

入选理由：主卧室要求舒适，面积也应相对较大。要求进深较宽，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。搜房博客宇鹏认为：主卧最长面墙的尺度至少要3.9米，能够摆放睡床和衣柜。

70。起居厅

入选理由：起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。

71。厨卫

入选理由：厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。

72。门窗密闭

入选理由：密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。

73。客厅独立性

入选理由：客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。搜房博客宇鹏认为：客厅面宽一定要超过四米，方便摆放沙发、茶几、电视柜

74。厨房布局流程化

入选理由：厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。搜房博客宇鹏认为：厨房要最少要5个平方，2×2.5，方便摆放冰箱、橱柜、厨台、炉具、灶台等厨房设施。

75。卫生间不宜居中

入选理由：卫生间居中，不利于浊气散发。厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。搜房博客宇鹏认为：卫生间最短面墙的尺度至少要1.8米，这样的卫生间才不会显的局促。

76。卧室应有私密性

入选理由：无私密性即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活。

77。安全防护

入选理由：家是放心的地方,除了有一个舒适的房子和人性化的物业管家外,智能化的安全防护也是一种大趋势,毕竟这对业主来说一是保证了私密性,二是保护的贵重物品。现在很多小区已经考虑到了安全防护，开发商在楼盘小区的角落落里都安装了智能化的报警系统，也有采用了红外线监控，盗贼一旦触及便会传入中控室。

78.街巷直冲不宜

入选理由：风水学中是“喜回旋忌直冲”，因为直冲的来势急剧，倘若居所首当其冲，则为患甚大，不可不慎！故此各位前往选楼时，不妨先看看房屋的前后左右是否有街巷直冲的情况出现。

79.厕所门不宜对正大门卧室门

入选理由：厕所门不宜对正大门，两者成一直线，这样非但碍观瞻，而且有违风水之道，风水学认为这样会导致疾病丛生，尤其是患恶性的肿瘤。即使厕所并不是正对大门，但也不宜位于瞩目之处。

80.原生态

入选理由:原生态的住宅景观最能体现出天人合一的境界，这一点是任何人造景观都不能比拟的。比如社区的假山、人工湖、移植树木等都只是一种补充。

据一项针对购房者选择住宅观念的调查显示，随着人们对住宅生活理念的不断提高，购房者更加侧重于交通便利，户型分布合理，具有未来发展升值潜力，绿化环境幽雅舒适，极具时尚魅力的楼盘项目。而侧重于选择开发项目保留原生态环境的占了被调查总人数的85%。

81.深宅大院与中式建筑

入选理由：在中国古代建筑里最讲究的是藏风聚气，私密性好，中国历代官宦与富贾商人住的都是深宅大院，而且是越是大户人家的院墙越高，多朝院落开窗，只有市井人家才会向外朝路开窗。

对于中式住宅，我们或许并不陌生，但用于居住而非观赏的中式住宅我们却将它很难定义。中式住宅是一个很大的概念，并有着丰富的文化内涵。换言之，一个楼盘披上“中国传统文化”的外衣，却并不一定是货真价实的中式建筑。但是，可以称为“中式住宅”的项目其表象都被打上了部分中式的经典符号。中式建筑与欧式建筑是完全不同的风格，尤其是院落，这是由不同的生活习惯决定的。中式住宅里的有“八大”经典符号，即马头墙；围合式院落、庭院；镂空花窗、朱红色大门；木雕、石雕、砖雕；坡屋顶；飞檐；四合院；青砖、黛瓦或粉墙。

深圳“第五园”在规划上，通过街坊——街巷——大院小院——内院的空间过渡，在强调私密性和领域感的同时也为邻里之间提供了充分的交流场所。可以说，“第五园”在中式建筑上作了有益的尝试，尽管市场评价毁誉参半，其争议主要集中在是否尊重了以人为本的人居文化，而非创新本身。

82.多灌木乔木

入选理由：看小区的绿化景观，主要是看居住环境的生态和植物的比例。业内人士表示，好的绿化应该是多植乔木和灌木，而不是用一贯的草坪来替代。同时从细节方面来看，如今不少小区的室外停车场都开始设置绿化遮阳篷，或者在小区四周设置绿化隔声带，这些细节布局都是注重居住环境舒适度的购房者的不错选择。比如许多小区就通过用土造坡植绿方式，设置屏障来降低小区噪声。

83.房屋配电

入选理由：配电设施的好坏就是购房中一个非常关鍵的细节，因为这个小小的细节会决定你和家人在未来若干年内的生存状态。买房时，你关心过房屋配电吗？根据中国科学技术资讯中心和国际铜业协会（中国）在北京所做的调查报告显示，购房者对住宅电气线路知识了解甚少，只有10至20%的消费者知晓此方面的常识；购房时，只有不足三分之一的购房者简单询问过配电设施。从房地产市场发展较为成熟的北京来看，只有10%的售楼楼书中涉及住宅配电线路方面的资料介绍，但无一家能翔实的给出线路配置的确切数据。甚至一些开发商对住宅电气线路的介绍比较简单，有意使有关概念模糊不清，以此来掩盖电气线路标准低于地方标准或国家标准的真相，达到省钱的目的。

配电在购房中有多重要？特别是在炎热的夏天，人们有了切身体会：酷暑难耐时，刚想打开家中的两个空调，电就跳闸了，家中的电器无奈成了摆设；一些居民只好在下班高峰尚未到来时，紧闭门窗，大开家中空调，让凉气先存下来；有了经验的居民时刻不忘开了空调就要关掉热水器，让家电有选择地工作。而由于一些住宅线路截面过小，引起阻抗增大，电压不稳，致使夏季电气火灾和人身电击事故骤增。

84.舒适度

入选理由：随着人们生活水平的提高，但同时又随时城市土地的日益稀缺，国家宏观调控提出“70/90”的房地产指导开发原则，让我们不由自主考虑到舒适度的问题。因为大部分人会住在90平方米以下的房子里，这对于户型的设计提出了极高的要求，一方面要合理布局，一方面要满足人们的精神需求，即舒适度。

瑞士苏黎世理工大学建筑系主任、万国城Moma和上第MOMA建筑设计大师迪特玛•艾柏利教授在讲述什么是好房子的时候表示，他的标准很简单：首先买得起，其次住得舒适。他在世界各地的作品有400多个，住得舒适是他的设计一贯的追求：利用契合当地状况的技术和材料，通过舒适的温湿度、洁净的新风、具有柔和感并对环境友好的材料以及人性化的细节，让居住者感觉自然、舒缓，同时具有节约能耗的优点。艾柏利教授同时认为，建筑具有生命，具有长期身份，好的人居空间应该是柔软的，就像一件贴身穿着非常舒适的衣服。如果很多年后人们还是会喜欢并愿意居住在里面，这个建筑就是好建筑。

我们相信，未来的房地产开发会更多地注重舒适度，这或许是一个综合的概念，但从人性上，从人心理却是一个不可急视的细节，舒适度可能会被人们更加细化、量化。

85.消防紧急用电

入选理由：建筑内安全消防设有自动报警系统、自动喷淋系统，特别是高层，此点尤为重要；电梯电力双配置（紧急用电）。

86。每一滴水都有它的去处

入选理由：一般雨水收集是雨水通过雨水井、雨水管直接回收到市政管道，再排到河水里。现在城市建筑中大量运用混凝土等密实性的材料，使雨水不能自然回流，地下水很难得到补充。在一些绿色环保小区，通过雨水回收系统和浇灌节能系统收集的雨水就可以满足小区的绿地用水。马路周边铺有雨水收集管网系统，雨水通过人工坡自动汇入节污池。小区的绿地上建有自动喷灌系统用的控制井，雨水通过管网到达绿地下面的控制井后，再由控制井浇灌到相应绿地上。小区绿地上的道路则铺设渗水砖，渗水砖分上下两层，表面薄薄一层是细细的混凝土颗粒，而下层的混凝土颗粒则较粗，中间用特殊的粘合剂连接，这样，未被收集的雨水也不会轻易流失。(三联生活周刊）

作为房间里的水处理也应做到每一滴水都有它的去处，比如厨房与洗水间经常出现阻塞情况就显得不好了。

87.得房率

入选理由：得房率，是指可供住户支配的面积与房屋建筑面积（包括公用部分面积）之比。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，多层房的得房率在90-95%，小高层80-88%，高层75-80%左右。一般人认为一般，得房率在70％左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

88.使用率实用率

入选理由：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》有关规定，使用率=套内使用面积（就是经常说的地毯面积）÷商品房销售面积×100%。由于其中不包含分摊建筑面积，所以最终得出的数字就不太好看。但使用率有一个特别大的好处，就是购房者自己就可以查丈核算，发展商黑箱操作几乎没有可能。

由于销售竞争压力和逐利趋使，发展商开始造出“实用率”这个新词，替换条例中的使用率，数字立即就上去了，并慢慢成为行规。使不少不明真相的人自以为买到了高使用率的房子，因而受骗上当。实际上，一开始房地产行业只有“使用率”而没有“实用率”的概念，有关房地产的所有法规文件中均无对商品房实用率的明确定义，不属于行业内必须精确计算、上报审核备案的刚性指标系数。

实用率=套内建面（也就是套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）÷商品房销售面积。作为使用率，一般高层住宅保持在72%至75%之间，小高层在78%至80%之间。就是说，用“实用率”计算而得出的实用面积，会远远高于常用的“使用率”计算而得出的使用面积，通常高出10%左右。

实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，要比使用率大，数字上的好看对于销售是有很大帮助的。实用率能够风行也与购房者的不成熟有很大关系。

89.产权

入选理由：《物权法》于2007年3月16日第十届全国人大五次会议，2888名人大代表以2799票赞成、５２票反对、３７票弃权的表决结果高票通过。3月16日，国家主席胡锦涛签署主席令，公布《中华人民共和国物权法》，宣布自2007年10月1日起施行。其中规定:住宅用地满70年自动续期。另外作为一部明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权的法律也规定了具有产权的业主相关权利及义务。因此，密切关注小区楼盘的过去、现状及过来的产权动向将变得越来越重要。业主拥有正当私有产权的情况下，房子自然也就有了投资、流通功能。

90.精装修

入选理由：如果谈到精彩修的房子，恐怕细节会越来越多，从设计、材料、施工，还是环保、节能方面都要关注的。但不可否认的是：精装修必然会成为房地产业一种发展趋势，其实西方发达国家的房子都是经过精心设计、装修过的。作为全国住宅产业化发展改革的首个试点城市——深圳将于2010年全面取消毛坯房，即商品房将由地产开发商精装修后出售。

国家建设部副部长刘志峰2006年11月19日在深圳出席"国家住宅产业综合试点城市命名揭牌仪式"时表示，目前毛坯房在装修时资源、能源、材料上的浪费都很大，污染严重，扰民现象严重，从买房到装修再住进去安顿下来，往往都要花上一两年的时间。但取消毛坯房，市民最担心的恐怕就是失去装修的个性化了，刘志峰指出，实际上这一点并不难做。届时将提供"菜单"服务解决矛盾。如建设单位或开发企业可以通过提供住宅装饰样板间等"菜单"装修服务方式，供消费者在购房时提前选定。

刘志峰说，建设部经过测算，由开发商统一组织装修，比市民自己装修要节省至少20％的费用。因为开发商统一装修统一采购，使用的装修材料节省了仓储、运输等很多中间环节而减少了成本，费用将大大降低。目前而言，对于取消毛坯房的主要障碍是税收，精装修房在房价上肯定比毛坯房有所提高，以前5000元一平方米的房子装修后可能卖到6000元，这中间差的1000块钱也要收税的话，对房地产商和消费者的积极性可能会有所影响。刘志峰说，深圳在进行综合试点城市的工作中，也可以就这个问题率先进行一些探索，争取建立相关机制、制定政策措施，来引导房地产商建设精装修的商品房，改变市民购房的观念和意识，在2010年争取彻底取消毛坯房。

2007年6月29日深圳万科举办的2007－2008年的发展策略推介会上万科董事长王石称，精装房将成为万科的新标志，万科今后只卖精装修的房子。深圳万科总经理徐洪舸透露，万科在广州今年已经积极参与了保障性住房建设，2008年万科将争取在深圳第一个探索保障性住宅的建设。王石称，万科从2007－2008年起将开始全面发展精装房，到2009年万科将实现100％推出精装修房。“今后万科只卖精装修房，如果客户想买可装修的房子，只能到其他房地产公司购买。”他说到。不过，王石表示，因精装房很容易会面临投诉，在2008年万科或将进入投诉的小高峰期。目前，万科已经做准备来面对。

91.太阳能利用与建筑一体化

入选理由：太阳能与建筑一体化是将太阳能利用设施与建筑有机结合，利用太阳能集热器替代屋顶覆盖层或替代屋顶保温层，既消除了太阳能对建筑物形象的影响，又避免了重复投资，降低了成本。太阳能与建筑一体化是未来太阳能技术发展的方向。

太阳能利用与建筑一体化的设计思想是由美国太阳能协会创始人施蒂文-斯特朗20多年前所倡导的，其主体思想是将能把太阳能转化为电能的半导体材料直接镶嵌在墙壁的外表面和屋顶上，取代在屋顶上安装笨重的太阳能收集装置，从而实现太阳能利用与建筑的一体化，并通过所产生的电能来驱动室内的用电设备实现室内的采暖、照明、制冷等。我国建筑节能“十一五”规划的目标是要达到节约1.01亿吨标准煤，即减解排4亿多吨二氧化碳气体。太阳能作为迄今人类所认识的最清洁的可再生能源，太阳能与建筑一体化将在建筑节能中起到十分重要的作用。目前我国太阳能热水系统保有量超过6000万平方米，预计“十一五”期间，太阳能应用面积将达到1.6亿平方米。

太阳