重庆宏福大厦写字楼项目市调报告M

域商业市场调研报告】区域商业市场调研报告】——目录——前言多角度：从商业定位、招商要素、营销策略三方面需求作为市调目的进行。多方式：以问卷调查、访谈调查、走访观察、网上收集、官方了解等多种方式交替进行。多范围：以项目所属商圈为调查重点，对其他区域商圈进行同质化可比调查。调查目的对项目主要依托的区域环境进行调查，为项目的商业定位和后期招商、营销提供实证依据；对项目所在区域及周边商业形态进行调查分析，为后期商业形态确定提供参考基础数据；对项目所在地进行实地定时定点测量车流、人流，了解项目目前人气指数和车流量，为项目的策划和营销提供可靠依据；对同质商业物业进行考察，发现市场空白点，规避产品缺陷，寻求市场前景利益追随点；通过对江北区部分消费者进行问卷调查，了解消费者消费习惯和投资情况，为项目营销及运营提供参考；通过对部分重点目标商家拜访与单独访谈，深入了解商家现有经营状况及未来开店计划，同时听取商家对本项目的见解，提高商家对本项目的关注度，争取吸引有领头主力品牌的大型投资者或经营者入驻本项目，为招商和营销储备客户资源。调查区域针对本项目位于重庆主城区，第二大步行街——观音桥商圈内，因此调查区域主要以江北观音桥商圈为主，重庆其他主城区商圈区域为辅。以项目为核心，半径 1000米内，重点调查项目周边主要商业物业情况及主要路段租金或售价情况；重庆主城区市场为基础调查范围，调查商圈内同质竞争项目。调查方式为定性、定量、人文访谈、踏勘询访、二手资料收集等多种方式并举的组合性研究；二手资料收集、人文访谈实地定时定点测量人流、车流主要依托区域商业种类普遍踏勘主要经营商家负责人访谈同质物业分析项目背景重庆宏观经济指标重庆市人口统计、人口消费、社会保障制度人口统计：截至2005年末全市常住人口2798万人，比上年增加4.68万人，其中城镇人口1265.95万人，增加50.53万人，城镇化率达到45.2%,比上年提高1.7个百分点。此外全市常住人口性别比（以女性为100,男性对女性的比例）为101.6。人口消费情况：2005年，城镇单位在岗职工平均工资达到 16630元，比上年增加2273元，增长15.8%。城市居民人均可支配收入达到10244元，增长11.1%,扣除价格因素实际增长10.2%;城市人均消费支出8623元，增长8.2%o城市居民家庭恩格尔系数为36.4%,比2004年下降了1.4个百分点。社会保障制度情况：2005年全市参加基本养老保险职工人数为189.6万人，比上年增加2.6万人；参加基本医疗保险职工人数237.73万人，增加31.39万人；参加失业保险职工人数188.15万人，减少5.3万人。重庆市城市建设2005年城市市政基础设施建设投资 234亿元，占全社会固定资产投资的 11.7%,比上年增长6.5%o以大力实施城市道路、轻轨沿线及交通节点综合整治为重点的亚太城市市长峰会建设项目全面完成；轻轨二号线一期工程、陈家坪立交、国际会展中心、三峡博物馆等重大项目建成并投入使用。全年新建、改造城市道路339.7公里，新建桥梁48座（含人行天桥、立交桥），改造危旧房屋205.53万平方米，其中江北城及溉澜溪完成土地整治 160万平方米。全市新建排水管道570.66公里，新建、改造供水管道 263公里，新增综合供水能力24万吨/日，新增绿地面积1966万平方米，其中公共绿地979万平方米。重庆市固定资产投资情况2005年全社会固定资产投资2006.32亿元，比上年增长23.7%。其中，城镇投资1838.42亿元，增长24.5%,一、二、三产业投资分别比上年增长 17.1%、39.0%和20.8%。全年重点项目完成投资479.65亿元，占全社会固定资产投资总量的 23.9%。基础设施重点项目完成投资378.14亿元，占重点项目投资总量的78.8%,其中交通、城市基础设施和电力投资总量分别为161.46亿元、97.42亿元和91.00亿元。全市建设与改造投资1488.59亿元，比上年增长22.3%,其中： 工业投资564.69亿元，增长41.8%; 房地产开发投资517.73亿元，比上年增长27.8%; 房屋施

匚面积7485.22匚面积7485.22万平方米，增长19.8%,面积2208.12万平方米，增长39.2%; 商品房销售面积1559.76万平方米，增长17.3%,销售额达到312.73亿元，增长34.3%,其中住宅销售增长23.8%,占商品房销售额的比重为71.9%。重庆市贸易情况对外贸易：全年进出口总额42.93亿美元，比上年增长11.3%。其中，出口25.21亿美元，增长20.5%;进口17.72亿美元，增长0.3%。全年签订合同外资金额8.19亿美元，比上年增长22.9%；实际利用外商直接投资5.16亿美元，增长27.3%;实际利用内资205.90亿元，增长137.0%。国内贸易：全年社会消费品零售总额实现 1215.76亿元，比上年增长13.8%,扣除价格因素，实际增长15.3%。其中市级社会消费品零售额 714.78亿元，增长15.1%; 批发零售业零售额1042.58亿元，增长13.4%;餐饮业零售额161.97亿元，增长16.6%;其他行业零售额11.21亿元，增长12.3%。食品、饮料、烟酒类比上年增长10.1%，服装鞋帽、针、纺织品类增长20.8%,家用电器和音像器材类增长5.7%,中西药品类增长11.1%,家具类增长12.4%,通讯器材类增长3.6%,石油及制品类增长27.9%,建筑及装潢材料类增长48.0%,汽车类增长19.1%。 以上资料来源：重庆市2005年统计年鉴结论分析：?近年来，重庆人口增长较快，这与重庆成立直辖市，产业结构进行调整有关。流动人口及外来定居人口增加，有利于促进重庆市的经济发展。?人均消费支出与人均收入及可支配收入的增长尚有一定差距， 市民消费投资热度不够，引导可支配收入的流向，将是政府与企业着重考虑的问题 。?在城市市政基础设施建设方面，政府投资力度较大，耗资234亿元已完成城市道路、轻轨沿线及交通节点， 城市市政基础设施建设的加速为重庆的快速发展奠定了良好的基础；?房地产行业仍为经济支柱产业之一， 但值得注意的是开发量与竣工量的增长幅度较大，相对于商品房销售增长幅度则仅为竣工量增长的二分之一， 市场竞争加剧激烈和空置率急剧上升是今年房地产行业和政府需要面对的一个严?重庆市商业零售额以较为平均的幅度增长，建筑及装潢材料类增长速度惊人，这与重庆房地产市场的推动不无关系， 与房地产相关的产业链是值得我们关注的方向；1.2.江北区区域情况江北区概况江北区是重庆市主城区之一，是重庆中央商务区所在地，位于嘉陵江、长江北岸，地形狭长，幅员面积221.28平方公里，下辖石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱9个街道和鱼嘴、复盛、五宝3个镇。截至2005年底，江北区有常住人口63.51万人，其中非农业人数39.49万人，占总人口的80.8%。人口分布集中于上段经济发达地区，户籍人口为33.57万人，占总人口的68.69%。江北区投资环境重要的交通枢纽：区域内水陆交通便捷，区中心距重庆港7公里、距重庆火车站3公里，乘车20分钟可达重庆江北机场，有40条航线连通国内各大中城市，能直达香港、名古屋、澳门、泰国。210国道贯通全区。通讯畅达。拥有8万多门程控电话、电报、电传、移动电话便捷，特快专递直通全国及世界各地。能源充足，工业门类齐全。 区内现有变电站7座，变电量64.9千伏安，天然气年供气量6980万立方米，日供水37.5万立方米，有汽车、机械、生物、化工、医药、造船、电子、轻工等30多个工业门类，工业企业1582家，其中，大中型企业156家，目前已有13个国家和地区的客商在区内投资，外商投资企业208家。市政机构健全：区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交流中心、市国际劳务市场、市信息中心和等机构，外贸商务便捷。商贸业欣欣向荣：截至2005年观音桥商圈商业设施面积达到130万平方米。江北区是重庆重要的商贸区和物资集散地， 国内外知名的大型百货店、超市等品牌纷纷入驻商圈，观音桥、五里店、大石坝三大商业圈和江北步行街三期也正在积极建设中，这里已成为重庆北部的商贸中心和最具活力的投资热土。宽松的政策环境：继续完善基础设施建设，打造一流精品商圈： 观音桥步行街三期、环道2号天桥等配套设施将与现有的步行街整体连通，进一步完善购物环境。加大品牌创建力度.打造一流品牌商圈。 以创建中国着々商业街为契机,做足“名街、名店、名品”三名文章，使商业街早日跨入名街的行列，力争使观音桥商圈列入“重庆一日游”的旅游景点，使观音桥商圈真正成为“重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂”。不断深化对外开放、大力引进外资： .宽松优越的投资政策和率先在重庆市开展的“江北区行政服务大厅”的便捷式服务使江北区成为投资者的“乐土”。目前到区内投资的国家和地区已有 18个，外商投资企业已达200多家，年出口创汇占全市总额的三分之一，是重庆市的出口创汇大区。江北区经济指标江北区“十五”期间圆满完成预期任务，截至2005年底，全年企业总产值达到61.25亿，同比增长30.75%,是2000年的2.9倍；总利润达到4.1亿，同比增长39.76%，是2000年的9.7倍；企业增加值达到8.1亿，同比增长18.4%,是2000年的4.5倍；固定资产投资总额完成1.11亿，同比增长11.19%,是2000年的1.5倍；社会消费品零售总额完成 3.16亿，同比增长48.09%,是2000年的7倍；入库税金达到5.9亿，同比增长31%,是2000年的4.2倍。江北区政府规划“十一五社会经济发展规划纲要”：机划..“购江三段九片耳上段重点发展商贸、金融、中介服务、房地产为主的现代服务业，形成核心经济圈,（包括石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城六个街道直辖区）；中段到2010年将把寸滩打造成为70万标箱、30万辆滚装能力的物流基地；下段发展特色农业成为城市、工业的拓展区。投2300万扩建步行街：江北观音桥商圈今年已提出申报“中国着名商业街”这一盛誉。今年3月份，江北区投入2300万元扩建观音桥步行街第三期工程，今年9月底竣工。力争吸引50企业落户:到2010年，将把北滨路一线、江北城中央商务区、观音桥商圈、寸滩物流中心定为重点区域，吸引外国领事馆、跨国公司地区总部、企业总部等50家，实现固定总投资达到700亿元。使整个江北区的社会商品零售总额将翻一番。打造北滨路成为重庆北部购物消费天堂的又一亮点 ，目前北滨路内侧开发项目逐渐启动，北起建新东西路，南至嘉陵江边，东起江北城中央商务区，西至东方港湾，开发建设范围全长 17公里。提出“九大功能区”的产业布局划分江北城中央商务区。重点突出商务功能,培育以金融、商务、会展、旅游和信息等为主的现代服务业，发展商贸、房地产等配套服务业。观音桥商贸中心。围绕购物、休闲、饮食、生态四大主题，建成中国着名商业街和重要的商贸中心。鸿恩寺公园片区。依托该片区独特的地形地貌,实施统一开发，建成旅游观光、市民休闲的大型城市生态公园.滨江经济带和都市风貌展示区。 打造“动感北滨”，加快发展餐饮娱乐、休闲观光等产业，大力发展房地产业，努力形成以江北嘴为核心、沿两江展开的滨江经济带。寸滩现代物流区。以寸滩港和太平冲货运编组站为主要载体,依托四通八达的立体交通体系，建成长江上游及西部地区最大的江海联运物资集散地。港城工业园区。加快推讲园区基础设施建设.扩展园区面积，优化工业经济结构，成为新型工业化示范基地。石马河农产品集散区。做大做强观音桥农贸市场,推进各种专业批发市场建设，完善各项服务设施，建成辐射整个西部农产品供应市场的现代化农产品集散基地。铁山坪生态区。全面完善基础设施建设，突出生态特点，培育佛教文化，完成旅游、休闲、度假、会务、康乐等功能的建设，建成重庆都市旅游胜地。鱼嘴新城区。加快基础设施建设,配套发展商贸房地产等服务业，成为以工业为主体、三种产业结构协同发展的城市扩展区。观音圈商圈功能规划观音桥商圈规划为五个功能区域（附图一）根据江北商圈办2006年规划，江北观音桥商圈南起观音桥转盘，北至红旗河沟建玛特，西以嘉陵公园为界，东至龙湖北城天街，面积42.42公顷。五个功能区域如下：商业购物包括新世界百货、新世纪百货、重百江北商场、嘉年华大厦为主的步行街区域，以及龙湖北城天街、泰兴e世界、茂业百货片区。商务酒店金融区：包括茂业百货以北，沿经海关，至红旗河沟区域。文化休闲娱乐区：包括嘉陵公园及周边区域。餐饮娱乐休闲区：包括重百百货东面及龙湖北城天街餐饮街片区。中高档住宅区及居民社区包括渝北二村片区及观音桥周边住宅区。综上所述，未来观音桥商圈将成为一个功能分区合理、 基础设施配套、步行系统完善、交通组织畅达、生态环境优美，以商贸发展为主导、以步行街区域为载体、以零售批发为基础、以购物休闲为主题、以都市景观为标志的重庆北部商贸中心核心区。结论分析：?江北区近年来发展迅猛，各项经济指标增涨喜人，加上重庆市政府北移，整个区域投资环境良好；?江北区从政府到企业，全力打造重庆第二商圈，商业经营面积已达130万方,

商业氛围日渐成熟;?观音桥理所当然成为江北商圈的核心地带，政府规划五大功能区将使观音桥商圈商业更丰富更具有合理性。.项目区域商圈调查江北商圈主力业态调查分析观音桥步行街商圈现有主力业态一■览表业态类别序号企业名称营业面积（m2）开业时间备注百货店1重百江北商场183022000年12月30日含超市3698m22新世纪百货350002006年1月含超市1200m23北京华联江北店365002003年11月8日含超市9000m24茂业百货512542004年10月5远东百货438002005年1月6新世界百货42500预计2006年10月7金源Mall百货店（2家）135000预计2006年底即将引进两家百货店小计共8家，总营业面积365856m2购物中心1北城天街购物中心304462003年9月不包括茂业百货和远东百货两大主力店。2黄金海岸购物中心288692003年12月3金源时代购物广场415000预计2006年开业即将引进一家购物中心小计共3家，营业面积为474315m2大型综合超市1家乐福金观音店150001997年9月15日2永辉超市观音桥店70002004年10月3重庆中百仓储超市80002005年8月4力帆易初莲花300002005年12月5金源Mall超市10000预计2006年开业即将引进一家大型超市小计共5家，总营业面积为70000m2

家居建材专业市场1商社建材112622001年8月8日2东方家园400002004年5月22日3青田家私80002004年8月4建玛特450002004年12月5金源家居建材装饰摩尔商城60000预计2006年开业小计共5家，总经营面积为164262m2电器专业店1商社电器江北商场25002000年9月2国美电器江北店69002000年12月3苏宁电器观音桥店46002003年5月4国美电器观音桥店32262005年1月5大中电器42002005年8月小计共6家，总经营面积为21426It专业店1泰兴e世界1.6万方预计06年4月开业2赛博数码广场2万方预计06年6月开业3中环数码商城11142005年3月小计有3家，总经营面积为37114m2书店1新华书店20002台湾书城1100预计2006年6月开业即将入住嘉年华大厦5-7层小计有2家，总经营面积为3100m2总计商圈主力商业经营总面积为 1136073m2各业态所占比例一览表业态数量总营业面积占总业态营业面积比例百货店8家365856m232%购物中心3家474315m242%大型超市5家70000m26%家具家居、建材专业市场5家164262m213%电器专业店6家21426m21%It专业店3豕37114m23%书店2豕3100m23%总计 32家 1136073irf 100% I结论分析：?江北观音桥商圈目前出现的业态主要有百货店、购物中心、超市、电器专业店、家具家居建材专业市场、书店、IT专业店，总经营面积为1136073m20主要商业业态均已具备，商业氛围逐渐浓厚，整个商圈焕然一新；?从江北商圈每种业态的饱和程度来看， 百货店、超级市场、购物中心已较为饱和，同性化竞争较为激烈；?各类专业店分布较为零散，IT类专业店较为缺乏，而与房地产有关的建材家居家俱专业店则尚有市场细分的空间。百货店『重百』楼层经营业种品牌-1F超市快餐、书店、药品柜1F黄金、粕金、珠宝、钟表、化妆品、陶瓷、工艺品、小五金、复读机、手机、随身听、男女皮鞋、休闲鞋、皮具瑰宝钻饰、颜妆、法妮蒂、美宝莲、爱美蒂、珊拉娜、艾琳、索尼、爱华、松下、鳄鱼、华伦天奴、金客来、梦柯达、梦特娇、花花公子、双鹿、达芬妮、绅士狗2F女装、文胸、西裤、休闲裤欧尼尔、鱼牌、戴安芬、欧迪芬、爱慕、古今、 STAM、季候风、声雨竹、蒙丽莎、花花公子、恒韵、天派、艾格、极力、天意3F精品、西裤、男女西裤、商务休闲服、运动器材、箱子、衬衫领带、运动服、鞋凯撒、与狼共舞、啄木鸟、美国派克、安踏运动鞋、保罗、佐丹奴、九玫王、彬彬、4F羊毛衫、内衣、体恤、毛绒、袜子、家用饰品、婴儿用品、学生用品、文具、童装、童车梦特娇、鄂尔多斯、华伦世家得力文具、齐心、娃哈哈、宝贝小猪、小林寝室5F洗衣机、冰箱、电视机、空调、影躁机、灶具、家庭影院、饮水机、电磁炉、微波炉、电脑、吸尘器、电话机、现代办公用品、抽油烟机、电饭煲诺基亚、格兰仕、LG、松下、海尔、小鸭、新科、三洋等评析:重庆最早的百货公司，仍然坚持走传统百货的路线，与新世纪同样针对工薪阶层的消费群体。虽然从楼层规划到品牌都不及其它百货，但在中老年消费群体中仍不可动摇。『北京华联』楼层经营业种品牌-1F超市、美食城、商业街日用百货、生鲜熟食、冷冻食品、干性食品、清洁用品、护肤用品、烟酒饮料、药品补品皮鞋加油站、柯达、励雅行、大和洗衣、精功眼镜、靓点美发、歌莉斯兰、东湖瓷业、美好石光、扑碟儿、白雪公主玩具、弘景图书、时代回响、和平药房、天福茗茶、金色琴行、

茗香茶叶、欧莱风、世纪花苑、工艺礼品、快乐恰恰餐厅1F精品服饰馆：化妆品、珠宝手饰、女性包、皮鞋美容、总服务台、手机、摄影器材、化妆品：欧伯莱、欧莱雅、蝶妆、玉兰油、 Za、美宝莲、雅芳、名星会、高丝、美伊娜多、色彩地带珠宝:周大生、爱得康、瑞恩、女鞋：森达、梦柯达、、哈森、卡拉瑞、奥卡索、明月、富士达、立彝、科尔士、蜘蛛王、诗飞尔、卡美多、名鳄女包：黑眼睛、克丽莎仃、蓝威龙、米奇、都宝路饰品:梦特利、海盗船、乐印琥珀摄影器材：三星、sony、柯达等2F青春休闲馆：少女装、少淑女装、时尚彩包、饰品、KFC、苏氏牛肉馆女装：艾格、ONLY、VEROMODA、COROZO、adqsc、B2、拉夏贝尔、伟伦、2%、jong、波菲儿、佳人休闲装：爽美威、唐狮、晃三田、 A-ONE、思博高、邦威、荆棘鸟、维温、韵之、真维斯、班里路、非、 F4、堡狮龙、以纯、谜底、百合花、艾莲达、巴高高、韩丽、浪漫宣言、理惠的店、自由鸟、艾丽贝妮、秀姿3F名品仕女馆：淑女装、成熟女装、针织内衣、羊毛制品、家居服、羽绒服、袜品、一小时店仙踪林女装:本鸟、圣达、伊奴、神马、路得记、迪露思、名娅、潜、波尔佳、美高、君临、唐煌霓红、潘蜜拉、意卡鹭家居、内衣:小林寝室、昆庆、碧玉佳人、欧美妮、筑巢鸟、世王、欧迪芬、芬迪诗、朗婷、芬怡、爱帝、三枪、菲迪雅丝4F绅士运动馆：绅士服饰、休闲服饰、运动服饰、运动器械、男包男鞋、男式精品、皮俱厢包、男装:花花公子、梦柯达、柯而士、都彭、与狼共舞、太平鸟、利郎男装、鳄鱼恤、七匹狼、杰克琼斯、圣马龙、宾度、希尼亚、本岛、凯斯威尔顿、艾斯梵尔、老爷车、佳利德威、美地斯、鳄鱼、罗蒙、苹果、维多利・保罗、金盾、雅鹿、雅戈尔、皇宝、铭欧格兰、云敦至尊、文时特、胜龙、龙达飞、九牧王、雷马、富绅、老船长、佐罗斯丹、里奇波士运动:李宁、耐克、adidas、匡威、喜得龙、安踏5F生活家居馆：家用电器、电子通讯、家居用品、文具玩具、儿童服装评析：北京华联江北店是进入重庆的第一家百货店，楼层规划较为合理，但品牌组合较混乱，目标顾客较偏于以都市主流家庭为主，定位为中档百货，目标消费群定位较为模糊，因此自开业至今营业状况不佳，目前正在处于调整阶段。『茂业百货』楼层业 种品牌-1F超市、其他：超市、食品、饰品、书店、药店、保健品、其他茂业超市、茗香茶叶、美国康力士、健维士、汪氏蜂蜜、海达书刊、东方红、华梦雅、桐君阁药房、数码店、雅新皮鞋美容、缨遥内衣1F鞋、包、饰品、化妆品、餐饮、通讯卡米莉亚、丽德、奥金莱克、俏、花花公子、玛丽安莉、利奥纳多、星期六、思玛柯、摩斯雷、千百度、 CNE、哈森、天美意、安玛丽、KSWISS美加蜜、美丽宝、汤普、意乐、思加客、他他、康莉、贵之步、羽西、蝶妆、尘世美粉、美宝莲、欧柏莱、欧莱雅、玉兰油、悦仙子、宝岛眼镜、 LOTU&卡尼、简金尼、金永恒、君安、周大福、戴梦得、银河明星、 TITONI、BALCO、SEIKO、TISSOT百爵、诺贝尔、威琴、雷诺、千里马、老凤祥、Q&Q、圣柏莱、依卡露诗、瑞恩、EBECA、奥卡索必胜客2F少女馆：女装、饰品、包、其他水盈格、拉夏贝尔、贝维、艾依人、玛瑞丽娅、摩根、檀香木、依伊人、依菲格、江南布衣、亦古、花花公子、季候风、迪柯斯尼、诺言、淑女屋、圆领部落、依恋、自然元素、夏克露斯、艾格（艾格、艾格运动、艾格周末）、依都锦、自由鸟、维婷、葛来娣、卡秀、玛之蜜、理惠的店、美柯菲尔、卡莎布兰卡、未知未觉、宝狮龙、普普风、中中、韩俪、圣葵、良品、费兰派可、百图、梵高后露、多在、彼岸、丽贝卡、百家好、阿曼达、柯比乐、曼斯威、ABASC、ELLE、FORMI、MOCO、Q&X、FRIZZV'CCOCA、WVEE、SHEISG2000、ADA、ANAYI、ONLY、VERMODA、WEEK。、A&D、T-PARTS天堂伞、海盗船、匠人组合3F淑女装、成熟女装、中老年服饰李红国际、阿曼琪、哥弟、声雨竹、雅莹、卡汶、阿勒锦、贝拉维拉、杰西、艾迪米嘉、阁兰秀、意美捷、佳丽斯、花坊、风景缘、新世家族、汝斯芬、伊人谷、吉祥斋、斯尔丽、威芸、柏诗激、赫嘉尔苑、阔太、捷雅马、佐尔美、米莉丝、思姿、梦舒雅、柏盈、纤、安秀、兰氏装扮、适时雅集、佳纷、格诺德、皑如、露黛尔、莱茨、莱斯姬拉、蕙葆孕妇装、扣扣服饰、羽绒专卖、爱慕、戴安芬、夏娃的诱惑、芬狄斯、安利芳、天之锦、企鹅、伊人谷、利士尼、潘蜜拉、日本厚木、米奇、皮尔卡丹、华伦天奴、傲斯曼、莉雅、GITTI、PASSION、MYFEND、、DDK、KASD、FINDRUM、AMAI、VOWEL、AIKERL、意念美4F绅士馆：男装、餐饮雅淘、骆驼、金利来、鳄鱼恤、安嘉英、皮尔卡丹、卡丹路、保罗、松鹰、西岸、奥克杰克逊、枫叶、雷日达利、啄木鸟、莱尔利奥、欧威尔、路易斯兰、依夫费加罗、杰克琼斯、法国幸运、利朗男装、古比伦、富贵鸟、金步、兰卡、花花公子、傲派、威鹿1881、罗夫后特、雅韵、柒牌男装、精益、九牧王、隼太柯斯、莱尔凯、威名、虎都男装、轩帝尼、美尔雅、美地斯、登宇、铁斯尼、雅戈尔、美国袋鼠、HSEEN、ROMON、MESEI、ZIPP、FACE、G2000、U2、VO金雅克咖啡西餐厅5F运动休闲：运动休闲装、体育馆宝狮龙、力求丽、生活秀、佐丹奴、佩吉、班美、阿瑟斯、爽美威、宾宝、自由鸟、汤宝、梦幻河马、威豹、蓝威龙、旗牌王、李宁、探路者、鳄莱特、匹克、爱乐、 阿迪达斯、鳄鱼恤、靠背、迪多、曼奴、傲胜体育、茵宝、匡威、东方神、凯威尔、以纯、生命动力、适美、花花公子、安踏、康威、尼可、雅士、犀部牛仔、增制牛仔、波顿、威彭、 G-STAR、LEE、SLAZENGER、RPALAND、MESUCA、IPZONE、4CP篮球馆、乒乓球馆6F童装家居文具：童装、家居、文具可儿、好孩子、阳光鼠、丑丑、丽婴房、哇渥哇哇、小猪嘟嘟、皮尔卡丹、安奈尔、西瓜太郎、德国菲士乐、派克、菲姐生活馆、得力文具、迪斯尼、高楷屋、小丰龙、宜贝、红黄蓝、瓦尔尼娜、威斯通、小林寝室、瑞思维、德蓝德龙、花花公子、翔宇、维信、多样屋生活馆、居易家居、简爱家居、日壮家饰、爱仕达、客特慧厨房家居、特百慧、美国环宇、顺达、星月玩具、百丽威艾沙家坊、多喜爱、雅芳婷、爱之约、卧而适、舒宜、旭染之、棉田、联创、南北西东、颐芬、嗒滴嗒、迪斯尼7F家电：彩电、冰箱、水洗、DVD、电饭煲、电磁炉等科龙、格力、奥克斯、飞利浦、新飞、豪发、海尔、荣事达、星星、依莱克斯、松下、索尼、创维、德赛、海信、长虹、山水数码、夏普、星扬、步步高、台湾年代、和宏、华蒂、老板、康宝、美的、方太厨具、欧凌、格兰士

评析：茂业百货是深圳最大的百货公司，江北店是其进入重庆市场的第一家店，目标客户群定位为都市时尚一族，以折扣返卷着称，品牌多为深广服饰，组合较为合理，但与商圈内新世纪百货及北京华联定位雷同。『新世纪百货』楼层经营业种品牌-2F车库300个车位-1F超市1F时尚名品馆：化妆品、名表、珠宝、流行饰品、女鞋、女包翠绿首饰、周大生、DISSONA、利典安、树一派、帕佳图、洛革仙妮、藩梵、诗蒂娜、康莉、微笑天使、玛利亚、汤普、FED、思加图、百丽、鳄鱼、索非亚、星期六、荻思莱、他她、乔治弗、米兰、依伴、安玛利、富贵鸟、达芙妮、森达、接吻猫、三川古柏、百草集、美宝莲、羽西、雅芳、欧泊莱、奴华龙、卡姿兰、玉兰油、高夫、娥佩兰、美丽童颜、Za2F少淑女名品馆：少女服饰、女用杂件ONLY、依恋、淑女屋、艾格、SNOOPY、TEENIEWEENIE、米奇、自然元素、曼娅路、威莎、TITI依诺诗、ROEM、法妮、依香丽影、杰施、MOCO、秋水伊人、JTR、宝莲妮、瑞梦、季候放、简、尚简、B2、衣迪菲、堡狮龙3F淑女名品馆：淑女服饰、内睡衣依芙心月、乔万尼、佐尔美、 Jecsica、米兰登、歌力思、声雨竹、范怡文、芳草、依遥、哥弟、纤、歌妮思、爱慕、戴安芬、爱美丽、伊维丝、芳竹兰、葵、沙玛尼、文君、花花公子、阔夫人、福太太、遥远、苏、天派、神羽、力多、威兰西、华兴、依梦园、梦蜻蜓、极力、红人、妙雅、圣媛、蕾朵、朗姿4F绅士名品馆：绅士服饰、男仕杂件卡尔丹顿、宝姿、迪萨、博里尼、V&C、法兰威尔、雅韵、BONI、VICNTU、J&J、百天奴、LAMPO、日弛尼、金利来、ZIPPO、鳄鱼、Jeep、老船长、圣大保罗、爱登堡、沙驰、策乐、爱尔迪、蚂蚁城、巨臣乐、科而士、宾度、九牧王、花花公子、梦柯达、啄木鸟、苹果、耶纳诺、天皇星、比莫勒芬、曼嘉斯特、皮地卡路、金鲨、雅戈尔5F运动亲子馆：运动服饰、生活休闲服饰、儿童用品背靠背、addidas、第五街、标马、LEE、邦威、班里路、佐丹路、真维斯、唐狮、艾夫斯、依恋、耐克、美金龙、匡威、李宁、浩莎、恩宝、乔丹、花花公子、法米尼、必克、卡迪、黄色小鸭、芭比6F科技生活馆：家用电器、家居用品、家居服饰、羊毛羊绒服饰海信、TCL、LG、厦华、雅佳、康佳、长虹、尊宝、丽声、格兰仕、奥克斯、海尔、荣世达、西门子、澳柯玛、科龙、欧琳、唐人、华帝、帅康、方太、老板、年代、佳斯丽、小林寝室7F美食文化天地：经营南北风味餐饮、美容健身沙龙暂未营业评析：新世纪百货为重庆商社集团下属百货公司，近来年它成功的从传统百货转向都市流行百货，并斥资2.8亿元买下了该地块，精心打造了新世纪旗舰店，总面积 5万平方米，是一座集购物、餐饮、娱乐于一体的现代百货名店。新世纪百货旗舰店，无论从楼层规划及品牌的引进方面均增进了现代的元素，优质的服务、实惠的价格使新世纪在大众消费中树立了牢固的地位。

『远东百货』楼层业 种品牌-1F运动休闲：运动服饰、餐饮、其他新百伦、安踏、罗宾汉、第五街、蓝道夫、斯伯丁、李维斯、阿迪达斯、耐克、匡威、李宁、锐步、萍果、SPEEDO、MESUCA、JAN、KOLUME、JCB、JOFF、OZARK、WWILSOM、BETTYIBS、CANTATE、MIZUMO、LOJEL;玫瑰夫人、德客士、比利时巧克力廊；白事博物馆、亲子园、游戏厅1F流行名品馆：化妆品、鞋、包、其他美美高、荻思莱、千百度、琪珂、山川古柏、百丽、琉璃工玉方、索尼蒂娜、卡迪娜、哈森、思加迪、天美意、汤普、迪桑娜、卡文、帝嘉、玉兰油、月下美人、凡尔赛、哥非乔、施洛华特、都彭、兰寇、资生堂、欧柏莱、高丝、PELLETTERIANINEWESKFED、AEE、CHCH、CALADAY、KUUKkBOSS、ELIZABTHARDEN、SK-口、CD、DIOR、CLARINS、AQUA、GUERLAIN、MAKEUPFOREVERSWISSLINE2F少女馆：女装、饰品、其他依恋、淑女屋、花木马、十八色、宝贝双星、箱子、芭路曼、依迪菲、季候风、卡莎布兰卡、谢瑞麟、奇娅、玛贝尔、阿利与艾德、巧帛、厚木华贵丝袜、汉玉工房、玛祖蜜、CIRCLE、SPRITTU'bd、ELLE、ARTINI、2%、OLIVEdesOLIVE、BBACCA、B2、BODYWAVE、FERTIBEINONIKA、SCOFIDE、OASIA、FA:GE、AVV、REAPER、OFUON、CASIO、SWATCH3F时尚名媛馆：女装、内衣、其他伯奴捷思、浩沙、恒适、舒雅、曼妮芬、欣姿芳、戴安芬、爱戴、桑扶兰、依兰、捷西卡、依维、太和、雅迪斯、宝丝露、宝姿、纤、菲尼迪、阿蒂尔、日本田崎、依瑶、卡迪黛尔、缪纱、范怡文、英威尔、臣枫、爱可尔、茉莉卡、丰泽堂、ALA、CORDIER、EPISODE、BUKSUK、ICB、BOPOS、MAX&DG、VANVITA、M2、RAYBOA4F休闲绅士馆：男装、皮具杰克琼斯、瑞奇卡登、柏朗亚高、哈森、雅牛、巨臣乐、皮特丹顿、邦纳斯、蓝博、枫叶、诺帝卡、飞力标马、保罗卡盾、日驰尼、卡文、SEEUOMO、SPRITFAIRWHALE、BABEI、PIERRECARDIN、BOBOSHR、BONI、BALENCIAGA、PICASSO、MENGNAER、GOLDENWAILZ、CLANKS、ROLLY'S、CALLISTO、CHARLES、RIVER、PAUL、SIMON、VO、BYFORD、REGATTA、USPOLO5F儿童家居：家居用品、童装、床上用品、其他多样屋生活馆、隆达骨磁、比尔佳、菲姐生活馆、黄色小鸭、傲胜健康、凯特猫、乐久久（699）、丽婴房、英氏、阳光狗、迪斯尼、汤吉尔、波斯姆、阿迪达斯、常春藤、喜来登、新百伦、卡撒天骄、恩洛奇、菲迪、佳丽斯、尚玛珂、嘉娅、RDC、BABIES、OURQ、MIFFY评析：与台湾太平洋百货同属一个系统的远东百货，沿用太平洋百货的流行时尚元素，以追求品位、时尚的白领阶层为目标顾客，定位中档偏高，引进并拥有重庆仅有的高档商品，具有品牌优势，受到中产阶级的认可。综合分析：?目前观音桥商圈主力百货店已达 5家，经营面积达到16.86万平方米，占观音桥商圈商业设施面积的 12.97%o目前形成以远东百货与新世纪百货为主的两大步行街商圈结构。?商圈百货业竞争激烈，特别以中档百货为首 ：由于经营服饰品牌的雷同性导致几大百货公司不得不以折扣杀价进行竞争。?观音桥商圈高中低档次相结合的主力百货布局已基本形成、百货市场各层次已达到饱和程度，不宜再引进百货店。

购物广场『黄金海岸』楼层业 种品牌负1F专卖场国美电器1F流行服饰、零售中国移动、服饰、鞋店、中国联通、商业银行、诚泰通讯、乡村鸡快餐、千叶眼镜、金夫人摄影、华生园、中国移动2F时尚女装、内衣、皮具、美发巴高高、爽美威、真维斯、柏仙多格、美特斯邦威、佐丹奴、依米奴、安琪儿童摄影、海盗船3F咖啡厅、茶吧、书吧、网吧、火窝金桥网吧、诗婷美容美发、上岛咖啡、美顿西餐厅4F特色餐饮、健身中心冲击波健身、彭祖居大酒楼5F音乐空间站音乐龙量贩式KTV评价：多种业态组合成一体的主题式购物广场，此为协信集团打造的第一个商业项目，餐饮娱乐比重较大，也是江北区第一个主题式购物广场，但由于与步行街中被快车道隔断，加上后期经营不善，目前项目经营空置较开业时大。『北城天街』楼层业 种品牌LG层百货、餐饮、男士皮鞋皮具佩饰、钟表珠宝、男士服装服饰CK皮具、利朗男装、国际名表城、观期洋服、汤尼威尔旗舰店、星巴克、凯撒、谢瑞鳞、周生生、天福茶茗、无印特品、淡马锡面包首层精品零售、百货、餐饮、个人护理、美容美发、少女服饰米罗咖啡、巨式国际、OCHIRLY、IVYKKI、KAKO、ANMANI、UNTONE、LEME、MYFENO、流行美、密雪儿、WATSONS、中移动、以纯、石头记、米奇、优之良品、天绿寿司、贝宁、泰香米二层休闲服、百货、餐饮、女士皮鞋、皮具、儿童用品天琴家具、小猪噜噜、乐海家私、曲美家具、雅芳婷、时代回响、R&B、瑞泰丰、海索、罗伦诗、淘气吧童装、古色女装、温纱帝女装、真窝咖啡、阿卡邦童装三层百货、餐饮、休闲装、运动城运动一百、联邦家居、多样屋四层百货、餐饮曼都、美醉美酒楼、云娜水果捞、五层百货、影城UME国际影城评析：北城天街购物广场，为龙湖地产在重庆的第一个大型商业项目，由于北城天街不售产权，由龙湖统一管理，操作手法类似于解放碑大都会，以主力店 +零售店铺+餐饮+娱乐的组合方式，经过几次调整，已成为江北商圈目前不可撼动的核心商圈之一。综合分析：?目前观音桥商圈购物广场共2家，随着北滨路金源购物广场即将开业，将增至3家，经营面积将达到近60万平方米的较大体量。?三个购物中心风格各不相同，金源购物广场将打造中国西部最大最全真正意

义上一站式消费的SHOPPINGMALL;北城天街是集服装、家居、餐饮、休闲、娱乐、通讯等为一体的都会型MALL;黄金海岸由于受前期招商的困扰，目前还有许多空铺位，以餐饮、休闲、娱乐为主的主题型购物广场。?购物中心对于市民的消费习惯有着较大的影响，直接引导人们的消费意识，商圈内应有类似的购物中心出现，但就目前江北商圈来讲， 此种业态已趋于恂和。超级市场超市名称地理位置面积经营定位家乐福建新西路12000m2以大众消费为主，主要购物人群为华新街、建新西路及部分周边小巷的居住人群。华联超市北城天街5000m2以大众消费为主，辅以中高档海鲜提升超市档次，主要购买人群为周边居住人群及北城天街购物人群。茂业超市建新北路8000m2以大众消费为主，主营日用百货等。主要购买人群为周边居住人群及购物人群。永辉超市金源不夜城7000m2以中低档消费为主，针对家庭主妇，以自有品牌的货品为特色，超低生鲜蔬果吸引大量江北购买人群。新世纪超市步行街2000m2作为新世纪百货的配套业种，面积较小，此超市以生鲜及食品为主，每天人群穿梭，消费贴近大众，成为江北中心商圈人气最旺的超市。新世纪超市建新东路3000m2已开业的光宇房地产开发的负一层，此为社区店，主要消费人群针对建新东路、三二四医院及茶园的居民。新世纪超市五黄路6000m2已开业的社区超市旗舰店，位于皇冠自由城的负一层，主要针对五黄大社区的住宅小区。易初莲花超市洋河力帆体育场26000m2隶属正大集团的易初莲花，以大型仓储式超市为特色。重百超市现代广场1200m2该超市作为重百现代广场店的配套，内部规划较混乱，针对中低档日常消费。共计面积83200m2综合分析：?观音桥步行街方圆不到1公里范围内就聚集有6家大中型的超市，竞争已出现白热化,此商圈已达到饱和，不宜再引进同类大中型超市 。?虽然仍有外地超市想讲入江北商圈，但目前来看可供其选择的物业已屈指可数。专业店项目名称地理位置面积业态经营业种

苏宁电器建新东路4800m2(1600X3)电器专业店1F:通讯、数码产品、小电器、复读机、电子词典、饮水机、消毒柜、浴霸、抽油烟机、灶具2F:空调、冰洗、微波炉3F:彩电、背投、音像、碟机、电脑、电脑外设、打印机、扫描仪、DA办公、功放商社电器建新东路3300m21F:3002F:15003F:1500电器专业店目前1F及2F正进行展柜调整，2004年11月6日重新开业。3F:新华书店（各类图书、音像制品、文化用品、儿童乐园）。国美电器红旗河沟5400m2(1800X3)电器专业店1F:手机、电脑、黑小、小家电、数码2F:烟灶、空调、冰洗3F:彩电、家庭影院商社建材红旗河沟12500m2(2500X5)建材专业店1F:板材木制品、吊顶材料区、管材管件区、木门区、油漆涂料区2F:墙地砖、木地板、地垫、墙纸3F:卫浴、洁具区4F:热水器、消毒柜、五金、电工电料、灶具、抽油烟机、浴霸5F:厨柜、家装公司东方家园五里店41000m2(10250X4)仓储式建材连锁超市（拥有420多个停车位）1F:建材超市：木地板、墙地砖、油漆涂料、五金工具、吊顶、电工、电料2F家居超市：窗帘布艺、餐厅办公家俱、电脑桌椅、日化用品、儿童用品、工艺礼品、储物用品、淋浴用品、图书音像3F:家具广场：精品家俱（沙发类、餐桌椅类、套房板式家俱类等）4F:家俱、家装市场（招商中）建玛特红旗河沟80000m2（共七层）家居主题Mall（拥有大型停车库）-2F:工矿灯、五金-1F:灯饰广场1F:卫浴、洁具2F:墙地砖、园艺3F:木地板、厨柜4F:家居布艺、画廓5F:装饰公司、门业、热水器、玻璃天花东方灯饰广场五里店50000m2(5000X10)灯饰、建材专业店-3F:农贸市场-2F:家装建材（地砖、板材、防盗门、油漆）-1F:家装（厨柜、卫浴）1~3F:灯饰、灯具4F:窗帘、布艺5F:库房6~7F:正在招租灯玛特红旗河沟12000m2灯饰专卖经营中高档灯饰南亚家俱建北支路21000m2家俱专卖共三层，主营中档家私、办公家私等。金观音家俱城建新西路10000m2家俱专卖共两层，主营床具、沙发、桌椅等。渝北家具城建新北路9000m2家俱专卖共三层，主营低档家私、办公家私等百安居五黄路10000m2建材超市木地板、墙地砖、油漆涂料、五金工具、吊顶、电工、电料等共计25.8万irf综合分析：TOC\o"1-5"\h\z?江北区专业店以经营电器、家具家居、建材、灯饰等主题为主 。?由于市场的细分，专业店也正以越来越细产品划分来确定其经营主题，如家居建材、装饰一类，就派生出专业的家俱店、灯饰专业店、装饰建材专业店等。随着江北渝北房地产大热，此类专业店尚有发展空间 。?IT类专业店随着赛博、泰兴的进驻，也即将填补这一市场空白点 。餐饮娱乐店餐饮及休闲娱乐：目前比较集中的餐饮区域有加州花园美食街、洋河餐饮一条街、黄泥磅餐饮片区等：加州花园美食街——江北最早形成的美食休闲一条街，与南方花园美食街、杨家坪直港大道美食街及南滨路齐名，消费档次中档；洋河餐饮一条街——也是自发形成的社区型餐饮片区，由于在此居住的人口众多，而且邻近观音桥商业中心，目前也是政府极力打造的一个餐饮娱乐区域。目前餐饮品牌以本地商家为主，消费档次大众化；黄泥磅餐饮片区——有着众多中高档品质楼盘的黄泥磅片区，历来消费能力都不容置疑，除了去年入驻的阿兴记大饭店，现已成为了黄泥垮地区的餐饮标志。而最近陆续进驻的餐饮企业有在重庆餐饮界有着餐饮长青树的重庆百龄老友谊大酒楼、南滨路的着名餐饮七娃子大排档、国际鲍鱼名师阿一的首徒胡德明的重庆阿一鲍鱼馆和即将入驻的南山陆派火锅的佼佼者鲜龙井火锅等企业都是看好黄泥垮的发展势头。以后的黄泥磅片区餐饮将向着中高档餐饮方向发展；北滨路：政府正在将北滨路打造成为重庆北部购物消费天堂，及餐饮、娱乐、购物于一体的滨江商业街，因此不容忽视。综合分析:?江北的餐饮经历了“从社区向中心发展”的过程，得益于房地产的大量开发及观音桥地区餐饮消费习惯仍沿袭社区商业模式。?整体来看，整个江北的餐饮娱乐仍以餐饮为偏重点，娱乐及休闲类的商业较为不足，虽然有金源不夜城的打造，但仍难以与娱乐较为集中的解放碑相比?江北的餐饮娱乐更多走社区化的道路，虽然有部分高档餐饮及娱乐，但中高档消费这块消费市场仍显单薄。地下商业『金源不夜城』面积45000m2楼层规划主题品牌-1F餐饮巴乡鱼头火锅城、金源海鲜城、湘渔人家酒楼、和之吉（渝舟号子火锅庄、私家菜食坊）、爱河美食餐坊服饰、杂件太古•名都、名典屋、乔丹、JOE-MARTIN、金品名店、雷驰、威肯珠宝、富贵族、男人风、保罗骑士、名烟店娱乐大富豪电玩、时代DISCO、时代量贩KTV、联通网苑、时代歌剧院休闲发国剪吧、祺林影音、莱维蒂美肤沙龙、常爱（婚庆专店） 、雅芳、桑拿中心、桐君阁大药房、超市永辉货仓超市小结：由金源集团打造的，美国拉斯维加斯风格的地下餐饮娱乐场地，经营面积较大，其中量贩 KTV、海鲜城、DISCO、桑拿中心、歌剧院均为金源自营部分，其余小商铺进行招商，不销售。这是商业地产中较为成功的一例，不分零发售是其保持规划，便于统一调整与管理的重要原因。『佳侬商业街』面积20000m2楼层规划主题业种-1FA区流行前线馆影像店、精品书店、水吧、旅游用品B区时尚服饰馆男女青年时尚服饰卖场、精品配饰C区家居精品馆家居、家饰D区经典时装馆品牌服饰E区休闲风情美食馆美食广场、休闲吧小结：共500多个铺位，以经营中低档青年男女时尚服饰和配饰为主，一期商铺销售成为江北地下商业销售的奇迹，但后期的经营不善，直接影响到二、三期的销售，目前项目经营较为惨淡。

『女人印象』面积30000m2小结：定位为江北首家女人主题购物商场,主要以经营女性服饰为主。现处于经营不善，待调整中。『世纪金街』面积15000m2楼层定位业种-1F女士时尚馆服装、小吃、饰品、工艺小结：2006年3月31日开业，主要经营女士用品，如服装、饰品、鞋等。铺面售价为 23000——60000元/m;均价：31000元/nf,现已有台湾生活工坊入住经营，经营面积达到 800nf左右。结论分析：?观音桥地下物业共有5个，除了金源不夜城经营状况较好外，其他经营状况不尽人意。?观音桥地下商铺的经营不善直接影响投资者的信心，地下商铺投资并未象其它区域，如沙坪坝及杨家坪般受人追捧。观音桥步行街商业业态分布图（附图二）.重庆商业租金/售价调查大型商家租金/售价调查百货类序号公司区域面积O）合作方式每平米价格（元）1新世纪沙坪坝19000租赁352富安杨家坪13000租赁463香港城CEPA江北11000租赁40超市序号公司区域面积O）合作方式每平米价格（元）1新世纪临江门2500租赁382人人乐石桥铺22000租赁313重客隆大石坝2000租赁254好又多沙坪坝6500租赁325山城超市观音岩2246租赁406永辉江北7000租赁27专业市场序号公司区域面积O）合作方式每平米价格（元）1商社家电沙坪坝9000租赁382建玛特南坪金台6300租赁363南亚家具城江北21000租赁184赛博石桥铺24000租赁32结论分析：敝司将重庆市的大型商家进行了跨区域的调查，经统计：百货店面积：18000—30000行为主；平均售价：4200—5500元/m2；租金：35—45元/行/月左右；租赁年限15年以上；超市面积：日化食品超市面积 2000—3500行，综合超市面积在8000—20000行；租金：20—35兀/行/月左右；租赁年限：10年以上；专业市场面积：9000行以上；租金：一*般在20—35兀/行/月左右，租赁年限：15年以上。以上数据表明大型商家有如下共性：整体租赁面积大，租赁年限长，具有品牌效应，可带动整个入住项目其它面积及周边商业。因其租用或购买面积较大，故在整体租金及售价上承受力较低，特别是租赁价格，几乎不受区域与地段的影响。如百货业在解放碑、沙坪坝、江北的租赁价格相差无几。在大型商家中超级市场及专业市场因其采取“薄利多销”的方式，毛利率不高，故在价格的承受上还要低于百货业。

江北区商业租金调查专业店租金调查项目名称地理位置面积业态租金/售价商社建材红旗河沟12500m22500irfX5层建材专业店以联营的方式经营东方家园五里店41000irf10250nfx4层仓储式建材连锁超市（拥有420多个停车位）2F:50元/irf3F:40元/irf4F:30元/irf建玛特红旗河沟80000irf共七层家居主题Mall（拥有大型停车库）2F:75元/irf3F:68元/irf4F:60元/irf东方灯饰广场五里店50000irf5000irfX10层灯饰、建材专业店1F:55元/irf2F:33元/irf3F:28元/irf4F:15元/irf灯玛特红旗河沟12000irf灯饰专卖4F:40元/irf3F:55元/irf2F:64元/irf南亚家俱建北支路21000irf中档家俱专卖4F:43元/irf5F:43元/irf6F:28元/irf均包含物管费金观音家俱城建新西路9000irf中低档家俱专卖1F:55元/irf2F:65元/irf均含物管费渝北家具城建新北路9000irf低档家俱专卖5元/irf百安居五黄路10000irf建材超市以联营的方式经营结论分析：?专业市场所需面积较大，经营利润较低， 因此只能承受较低的租金，范围一般在20——35元/行左右，以位置和商场品牌作为租金差异的主要依据。街铺租金调查分析地理位置物业名租金区间备注建新西路家乐福路段街铺150~200元/irf主要经营零售、餐饮、服务类建新东路建新市场街铺200~300元/irf主要经营零售、餐饮、服务类建新北路海关街铺150~200元/irf主要经营零售、餐饮、服务类

建新南路华新街街铺200-250元/m2主要经营地垫等零售类、字牌红黄路小区临街餐饮街30~50元/irf主营餐饮洋河路易初莲花对面物业街铺30-60元/irf主营餐饮、服务类红黄路皇冠自由城25~55元/irf主营服装、饰品、美容、餐饮、服务类售价13000元/m2五黄路金科临街餐饮街25~50元/irf主营餐饮洋河大道龙湖枫香庭35~100元/irf餐饮及零售红黄路黄泥磅转盘流星花园45-50元/irf主营餐饮、五金、汽车配饰等黄泥磅转盘长安华都30~35元/irf主营餐饮售价：1F:11000 16000元/irf2F:5000元/irf3F:4500元/irf结论分析：江北区街铺由于大多数始建于上世纪九十年代，大多属于住宅小区的底商，经营业种较零乱；观音桥商圈由四条主干道（建新东、西、南、北路）构成，此四条路段为原观音桥商业老街，随着近几年江北城市建设快速发展，建新北路和建新南路变化较大。四条主干道，街铺租金相当，一般租金在 200元/行左右，面积以10—30行为主，但受其位置、面积、经营业种的因素影响，租金也有差异。个别较好的铺面，月租金可高达800——1000元/m20江北社区街铺主要以经营餐饮为主，租金一般在 35元/行左右，受时间和地域的影响不大，这符合餐饮业需求面积较大，毛利润少，因此承受租金较低。江北街铺业种杂乱，缺乏合理组合，有待进一步引导和完善。北滨路租金调查表楼层分布业种品牌面积Irf租金（元）/m2/月上期按金（元）管理费（元/irf/月）一层汤锅武陵山绘50045月付450003.5层KTV2008150040季付600002二层特色餐饮台北石头120045月付540005三层中餐渝风堂300040半年再月付600003.5一二中餐人间吃化300040半年再月600003.5

三层付三层中餐陶然居300030月付450003.5五层中餐旺仁和60040季付480003.5二层中餐俏缤楼120040季付480003.5层中餐西蜀人家200035月付700003.5三层中餐六六方150030季付450002三层中餐山菜王180050月付400002层中餐小吃天60045月付600001三层中餐彭祖屋200030季付600001三层中餐拾堂100040月付400001三层中餐山海江150040季付600001.5三层中餐金三角100045季付450002三层中餐龙庭200035月付700001.5三层中餐海圣150045月付700002层中餐小洞天60040月付480001.5结论分析：?北滨路是政府将要打造的滨江商业，目前在此路段主要 以餐饮业为主，经营中式餐饮，规模较大，面积在500——3000m2,一般以1000——2000行面积居多，分为两层或三层，租金范围一般在 35——45元/行居间，经营状况较好。众多消费者不惜路途遥远，乘车到此就餐，可预见今后北滨路一派欣欣向荣的景色。?滨江商业，是借助滨江得天独厚不可再生的唯一性的地理优势，营造别具风格的商业氛围，受到全国乃至全世界商家及消费者的喜爱。重庆目前滨江商业已见雏形的只有南滨路和北滨路，他们都将打造为以餐饮、休闲、娱乐为主的休闲商业街，结合名楼盘共同烘托商业氛围，打造特色商业带。?北滨路目前除了餐饮街外，还聚集了许多明星楼盘，有银星•东方港湾、金科•金砂水岸等，此外近60万方号称中国西部最大的购物广场一一金源时代购物广场，今年即将开业。此外随着政府在十一五规划，提出“打造17公里的北滨路商业带逐渐呈现，“动感北滨”将展现在我们眼前，北滨路的前景

值得期待。.类比项目分析秉着借鉴参考的目的，项目组对重庆主城区同质商业物业进行了调查。 以本项目口岸和建筑形态类同的位于主城区步行街外围临街且物业分为住宅和商业群楼两部分的楼盘，从项目的规划和运作情况进行了解。具体情况如下：沙坪坝区：嘉多利大厦地址：沙坪坝小新街98号主要经济指标占地2000m2,建筑面积32000m2,28层高层商住楼；商业群楼有6层，塔楼19层，办公居家兼宜；商业定位休闲、餐饮、娱乐业种/品牌商家嘉多利娱乐总汇/嘉多利酒廊 /纽卡斯尔/科伦堡啤酒馆缘•圆•源时尚餐厅/嘉多利燕鲍翅馆/金夫人婚纱摄影/快乐影吧/快乐眼镜等配套设施观光电梯一部，没有专门的户外广场，没有电扶梯，中央空调租金/售价租金：1F、2F:100——110元/m2；（装修房）3F、4F:40——45元/m2；（装修房）5F、6F:开发商自己的物业，不出租。小结：嘉多利大厦于1998年开工，经过几年的运作，现在商业部分做得比较成功，目前一层主要以零售店为主，其余楼层均引进主力店进驻，经营较好；为了便于管理和与商业定位吻合，开发商正在积极招商，以降低租金吸引中大型主力商家。世源大厦地址：重庆市沙坪坝天陈路2号主要经济指标入住时间：2003年中旬，性质为：商住楼，共28层，商业群楼为5层（包含负一楼）商业定位专业市场+娱乐（混合型商业形态）业种/品牌商家-1F:小五金装饰专业市场1F:直通车眼镜/联通营业厅/网吧2F、3F:好乐迪量贩KTV（整层租用）配套设施观光电梯一部，没有专门的户外广场，没有电扶梯，中央空调租金/售价租金：好乐迪整层租赁两层物业，租金为 30元/m2左右，小结：此项目位于重庆沙平坝妇幼保健院旁边，由于受到招商困难，目前只引进一家大型主力店， -1F目前经营小五金装饰专业市场，影响了整体商业定位，经营状况不及嘉多利大厦相比。

杨家坪区:4.3.南坪区:4.3.南坪区:盾安•九龙都地址：杨家坪石杨路与兴胜路交汇处主要经济指标建筑面积：8万m2,车位：300个，开盘时间：2005年6月性质：商住房，商业群楼为6层，约2.3万二。商业定位/规划规划：采用“主力店+店中店”的组合模式，-1~3层为店中店，4-6层为品牌主力店定位：未确定业种/品牌商家未确定，正在招商中配套设施未确定，该楼盘尚未建成使用，处于施工阶段租金/售价未确定。小结：住宅部分已销售，商业部分正在规划和招商中。艾佳天泰地址：杨家坪横街97号中央步行街东北角主要经济指标建筑面积31000nf,共30层点式塔楼，商业楼层为 5层；开盘时间：2005年9月，入住时间：2006年11月，车位122商业定位主题休闲购物商场业种/品牌商家1F:暂定位为类似于金鹰女人街的女性饰品市场2、3F:暂定位为餐饮娱乐4F:返还给杨家平派出所作为办公配套设施观光电梯，无电扶梯租金/售价未确定小结：该物业为单体楼，下面为商业。虽然艾佳天泰的商业部分还没有开始进行定位招商，但其广告语中还是体现出了它的一个较为明确的定位和业态组合。贝迪新城地址：南岸惠工路步行街主要经济指标用地35800nf,总建筑面积为9.8m2,商业用房1.8万m2,住宅7万车库和设备用房 1万nf。商业定位生活小区配套业种/品牌商家未确定，正在动工。配套设施未确定租金/售价 未确定小结：主要为住宅小区，商业部分只是底商一层，主要做为生活小区配套来租售，目前3期正在修建当中，门面价格还未公布。结论分析：经过对重庆主城区具有同质化商业物业进行实地踩盘， 我们发现类比项目有如下相同特性：?位于步行街快车道外围；?均单体楼下的商业裙楼；?过往人流较多；?定位以主题购物商场或休闲餐饮娱乐店；?商业组合采取主力商家+零散经营户的方式；?租金主力商家在30~40元/行之间，临街经营户根据位置租金在 50~100元/行之间。综上所述，我们可以看到几个位于商圈步行街外围临街处， 住宅和商业楼群混合的综合商业物业,其定位思路都是朝主题专业市场或偏于以餐饮娱乐为主的方向进行招商、运营。纵观市场，结合项目本身特点，作出切实可行的定位，有利于我们进一步招商和营销。.商家客户访谈调查商家访谈调查大商家访谈主要从主力业态，选择具有代表性的一部分商家， 针对江北市场及项目自身进行深度访谈，从商家（经营者）的角度来看待消费市场及项目经营走向。百货店采访商家富安百货采访对象宁总对江北商圈的看法商圈商业开发过量，开百货公司风险较大，同质化竞争激烈。对江北市场消费力的看法消费力强，但目前还未真正得到体现。对江北商业空缺点的看法目前江北商圈还欠缺IT业、大型家居类、超大型超市以及专业市场。本项目市场定位的建议避开同质化竞争，走专业市场的发展道路。客户未来一年内的发展计划计划在上海周边和江苏周边开两家。客户建筑设计要求中级店在 2万平方米，西南省级市开店人口必须达到400~500万才可作考虑。客户合作要求根据项目及当地市场而定。

采访商家重百采访对象市场拓展部敖主任对江北商圈的看法江北商圈现有容量明显过量。对江北市场消费力的看法消费力没问题，现目前江北区因房地产的带动，人气很旺，会在很长一段时间逞上升趋势。对江北商业空缺点的看法江北商圈多元化业态格局不完善，专业市场缺乏。本项目市场定位的建议可考虑中高档商业，如主题专业市场、主题休闲娱乐等。客户未来一年内的发展计划主力百货卖场已不考虑再发展，重心会放在超市及家电上。客户建筑设计要求市内店面积要求单层3000平方米，二级市场店面积要求单层2000平方米，楼层5层较为适合，空高4.5~4.8米，柱间距8X8米，停车场必须有，数量可协商。客户合作要求租金按区域而定；租期十年；免租期双方协商；交付条件清水房、电梯（所有基础条件）采访商家新世纪百货采访对象总经办罗主任对江北商圈的看法江北同质化的百货公司不宜再开，百货公司竞争将来会非常激烈，整个江北商圈目前还没有高档次的百货。对江北市场消费力的看法从消费力来看，江北区是五个区域中最强的，从房地产开发的住宅小区的品质可以看出来，市场潜力非常大。对江北商业空缺点的看法江北商圈应引入一些IT业、高档家居、超大规模的超市、品牌服饰专卖店也较少，基本上还无真正意义上形成的购物中心。本项目市场定位的建议高档家居主题馆客户未来一年内的发展计划向大的地级县、市发展，有好的机会也可往市外发展，还有就是主城区现存的空白点。客户建筑设计要求百货面积要求2万~4万平方米；超市面积在3000~8000平方米。楼层需求6〜7层，空高要求梁下4.1米以上，柱间距8X8米，最好10X10米。客户合作要求条件根据项目而定。超市采访商家深圳新一佳 采访对象 拓展部赵经理对江北商圈的看法整个商圈的百货业态显得明显过量对江北市场消费力的看法消费力还有一定的问题，主要体现在一部分消费力流向了市中心。对江北商业空缺点的看法专业市场缺乏。本项目市场定位的建议建议从专业市场考虑。客户未来一年内的发展计划计划在重庆开8~10家店客户建筑设计要求卸货方便，柱间距不能太小，一般为7.8X7.8米以上客户合作要求位置好，租金便宜专业店采访商家南亚家居市场采访对象王总

对江北商圈的看法政府将打造成中国着名街，是未来重庆最有潜力的一个商圈对江北市场消费力的看法江北逐渐成为富人区，消费力将逐渐提高对江北商业空缺点的看法观音桥欠缺大型有规模的家居专业市场本项目市场定位的建议盘活农贸市场，只有整体做成大型专业市场客户未来一年内的发展计划将在观音桥步行街扩大经营，再在重庆拓展两个店采访商家联邦家居采访对象张经理对江北商圈的看法未来重庆最有潜力的一个商圈对江北市场消费力的看法江北逐渐成为富人区，消费力很强对江北商业空缺点的看法观音桥欠缺有规模的精品家居专业市场本项目市场定位的建议整体进行改装，可以做成中高端家居专业市场客户未来一年内的发展计划扼守江北位置，扩大经营，有意在江北再拓展一家店客户建筑设计要求要有广告位，物业要设计美观 ，通道要宽敞美观，经营面积在800nf左右，清水房，空高在5.8米左右。客户合作要求位置要求要最好，紧邻电梯口位，租金要优惠，优惠政策，租赁期5年以上客户建筑设计要求卖场面积需求大，一般在2万方以上，单层在3000nf以上，要有广告位，最好有中庭广场，交通便利，方便停车，卸货。采访商家大红鹰窗帘采访对象缪经理对江北商圈的看法是未来重庆最有潜力的一个商圈对江北市场消费力的看法江北逐渐成为富人区，消费力将逐渐提高对江北商业空缺点的看法观音桥欠缺有规模一体化的高档家具、家居专业市场本项目市场定位的建议可以做成一体化的中高档家具、家居专业市场客户未来一年内的发展计划扼守观音桥市场客户建筑设计要求经营面积1000Irf左右，空高要求较高，方便停车，物流顺畅客户合作要求位置好，租金低庠1,有优惠政策，租赁期限一般为 5年以上采访商家艾玛家居采访对象唐经理对江北商圈的看法是未来重庆最有潜力的一个商圈对江北市场消费力的看法江北逐渐成为富人区，消费力很高对江北商业空缺点的看法观音桥欠缺大型有规模高端精品的家居专业市场本项目市场定位的建议专业市场，但不能做高端家居，只能做中、中高档客户未来一年内的发展计划将在江北开一家店，南坪也将寻址开店客户建筑设计要求物业整体硬件设施要配套齐全，购物环境要美观，具有时尚感，租赁面积在200m2左右客户合作要求位置好，租金优惠，有优惠政策，租赁期一般为 5年以上休闲类

采访商家侠客行户外采访对象旗总对江北商圈的看法江北商圈人流量大，比较成熟 1对江北市场消费力的看法江北区的消费能力较高对江北商业空缺点的看法主题户外用品专业商场是重庆市场的一个空白点本项目市场定位的建议专业市场较适合 1客户未来一年内的发展计划店铺扩大一倍，在解放碑租两个门面开店。客户建筑设计要求没有特别要求客户合作要求免租金一年左右，租金可承受的价格在 80—120元。采访商家东九阳户外俱乐部采访对象小东（经理）对江北商圈的看法江北区居住环境较为成熟，商圈规模较大。对江北市场消费力的看法江北区的消费能力目前还是次于渝中区对江北商业空缺点的看法购物类商场太多，缺乏文化氛围。本项目市场定位的建议农贸市场客户未来一年内的发展计划已经在重庆有两家店，短时间内无意向开店客户建筑设计要求没有特别要求客户合作要求视情况而定，在未形成气候，培养期期间，要求有较长的免租期，能接受的租金在100元/m2左右。采访商家旅行家户外采访对象李总对江北商圈的看法江北商业发达，百货商场多。对江北市场消费力的看法江北的消费能力强，但主要集中在服装上。对江北商业空缺点的看法缺乏主题公园和书店本项目市场定位的建议可以考虑向餐饮娱乐类发展客户未来一年内的发展计划暂时没有意向扩展规模，除非有比现在更好位置客户建筑设计要求没有特别要求客户合作要求位置好，要有广告支援和宣传，租金100元/〃左右。采访商家沙木尼户外俱乐部采访对象肖总对江北商圈的看法江北商业发展程度高，但缺乏活力对江北市场消费力的看法江北的消费能力一般对江北商业空缺点的看法商业推广活动太少，缺乏具有活力的活动和有特色能带动人气的商场本项目市场定位的建议餐饮、娱乐主题商场客户未来一年内的发展计划实力有限，暂时不会考虑多门面经营客户建筑设计要求要有攀岩壁和场馆客户合作要求位置，承受租金为80元/m2左右餐饮类采访商家米蒙咖啡采访对象魏经理

对江北商圈的看法很有发展潜力，政府投入大，将被打造成中国着名街对江北市场消费力的看法富人区，消费力高对江北商业空缺点的看法还需完善、规划好本项目市场定位的建议专业市场较适合客户未来一年内的发展计划将拓展两三家，大渡口店，江北店即将开业客户建筑设计要求有排烟、上下水道、天然气，经营面积在 500—800m2,清水房客户合作要求位置好、租金视位置而定，租赁期限为 8年以上，只租不买采访商家阿福茶楼采访对象龙总对江北商圈的看法未来一年内商业量将会突飞猛进。对江北市场消费力的看法有较强的消费力，如何将此类消费力留在江北将会是一个问题。对江北商业空缺点的看法高档商业的空间较大。本项目市场定位的建议高档购物及休闲的综合性商业物业。客户未来一年内的发展计划主要发展在解放碑。客户建筑设计要求面积要求500~800平方米，楼层5楼以内，层高4至5米，柱间距8米，必须有停车位。客户合作要求租金按区域而定，租赁年限十年，免租期至少3个月，清水房交付即可。采访商家陈鲫鱼采访对象骆总对江北商圈的看法尚有发展空间，仍从自身出发考虑，江北餐饮比较集中，两年之后会发生更大的变化。对江北市场消费力的看法消费力能跟上，餐饮面积仍然不能过大，中型为主。对江北商业空缺点的看法有特色、高档的餐饮或娱乐很缺乏。本项目市场定位的建议可引入一家主力店来带动整个商业氛围。客户未来一年内的发展计划江北区将会是发展的重点客户建筑设计要求面积要求800平方米以内，楼层在5楼以下，层高4.2米，柱间距8米，停车场必须有。客户合作要求租金不超过50元，年限5~10年，免租期至少3个月，交付条件清水即可。采访商家铜锣湾茶餐厅 采访对象 慕总对江北商圈的看法百货业较多，休闲娱乐场所档次较差而且数少。对江北市场消费力的看法江北的消费潜力非常大，关键是商家如何能把客户留在本地消费。对江北商业空缺点的看法专业市场、高档休闲娱乐场所缺乏。本项目市场定位的建议大型的上档次的家居，最好不开百货，除非是很高档次的。客户未来一年内的发展计划主城区适合的地方客户建筑设计要求 普通餐饮店的要求，关心排烟排污的问题。客户合作要求 视项目而定，租赁年限十年，预留免租装修期至少 2个月。结论分析:此次商家访谈，调研组拜访了比较具有代表性的部分商家， 从商家经营的业态和选择市场的角度进行了沟通。大部分商家认为江北商圈有如下共性：?消费潜力惊人，均看好江北消费市场；?江北高端消费市场仍然是空白，IT业、家居类、书店类、餐饮娱乐类；?江北商圈同质化百货过多，不宜再开同类型百货；?江北专业市场比较缺乏，如家居类、餐饮娱乐、休闲类；?项目区位适合做专业市场或主题卖场，家居类为首选，其次餐饮娱乐。项目经营者访谈调查本着目前宏福项目经营比较混乱，从注重实际效果的目的出发，对东南西北中五个方位的经营户