郑生钦房地产开发投资与实务

房地产开发投资与实务课件制作：赵巧2013-7郑生钦编著山东建筑大学目录第一章绪论第五章房地产开发项目投资构成与估算第九章房地产投资风险分析第二章房地产项目的开发过程第六章房地产项目营销与收入估算第十章房地产项目可行性研究第三章房地产市场调研第七章房地产融资第十一章房地产抵押贷款还款的计算与分析第四章房地产开发项目策划第八章房地产项目评价指标及计算参考文献房地产开发投资与实务山东建筑大学

第一章绪论郑生钦编著房地产开发投资与实务山东建筑大学山东建筑大学本章概述房地产开发投资知识体系5房地产投资及其特点2房地产开发投资关键影响因素3房地产项目开发过程4学习本课程的意义6房地产的概念及其特点1山东建筑大学第一节房地产的概念及其特点房产

建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育、办公用房等以及其相应的权利一、房地产的概念

地产土地（含水面、海域）及其上下的一定空间（包括地下的各种基础设施和道路等）以及相应的权利。是房产和地产的有机整体，即是土地、建筑物、其它地上定着物以及与其相应的权利总和。山东建筑大学第一节房地产的概念及其特点土地是立体的地表向上延伸向下延伸依附于土地服务于建筑定着物图1-1-1房地产简易图示山东建筑大学第一节房地产的概念及其特点二、房地产的特点社会特点经济特点自然特点山东建筑大学第一节房地产的概念及其特点独特性资产性建设周期长风险性租售的多样性和复杂性保值增值性外部性固定性耐用性多功能性社会规划性法律关系上的复杂性与生产生活密切相关体现人文景观自然特点经济特点社会特点第二节房地产投资及其特点一、房地产投资的概念指经济主体以获得未来的房地产收益和资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。二、房地产投资的种类（一）按房地产投资的形式可划分为直接投资和间接投资（二）按投资经营活动的不同可划分为土地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资。（三）按物业的类型可划分为居住性物业、商业物业、工业物业。山东建筑大学二、房地产投资的种类（一）山东建筑大学图1-2-1房地产投资的种类（按投资形式划分）二、房地产投资的种类（三）（三）按物业的类型划分1.居住性物业投资包括公共住房和商品住房。公共住房：廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房等；商品住房：普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等；公寓分为经营性公寓和公益性公寓。经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种：公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。

山东建筑大学公寓与住宅的主要区别（1）规划管理经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。（2）土地属性及年限居住型公寓的用地类别归属为住宅用地，使用年限70年（有的地方50年）；混合型公寓的用地类别归属为综合用地使用年限50年；酒店型公寓的用地类别归属为商业用地，使用年限40年。山东建筑大学公寓与住宅的主要区别（3）设计及验收经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范，居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调，酒店型公寓须设置中央空调。（4）使用成本居住型公寓的房地产权属登记参照住宅有关规定办理，水电费同普通住宅一样按民用计算；混合型公寓、酒店型公寓的房地产权属登记参照住宅的有关规定办理，水电费按商用计算。山东建筑大学二、房地产投资的种类（三）2.商业物业投资商业物业又称经营性物业、收益性物业或投资性物业：指通过出租经营获得经常性现金流入的房地产，包括：写字楼、零售商业用房、出租公寓。1）经营模式开发—出售模式：表现出越来越缺乏生命力；开发—持有、或整体出售给机构投资者统一持有：越来越成为趋势。如济南万达广场就是开发—持有模式。很多有实力的开发企业正在接受这种模式。山东建筑大学二、房地产投资的种类（三）2）商业物业市场的影响因素：与当地社会经济状况有关。特别是与工商贸易、金融保险、咨询服务、旅游等行业的发展状况密切相关。经营收入的高低决定价值。物业的使用者通常用经营收入的一部分来支付租金。能否吸引更多客户是决定使用者收益的重要因素。因此，位置对这类物业及其重要。山东建筑大学二、房地产投资的种类（三）（3）工业物业投资工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等开发经营模式（受宏观环境影响）：开发——出售开发——持有—出租成为趋势和潮流出租经营的工业物业常位于工业开发区、科技园区、高新技术产业园区。仓储用房也是出租经营的对象。山东建筑大学二、房地产投资的种类（三）（4）酒店和休闲娱乐设施投资为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑。包括酒店、休闲度假中心、康体中心、高尔夫球场等。实际属于商业物业的一种。（5）特殊物业投资物业的建设和运营要得到政府的特殊许可的房地产。如汽车加油站、飞机场、码头、高速公路、桥梁、隧道等。有时建设这类物业不是为了运营，而是提高其投资项目交通条件。山东建筑大学三、房地产投资的特点区位选择很重要；适宜于长期投资；变现性差；易受政策影响；具有较好的保值、增值性；存在效益的外溢（外部性）收益性物业需要专业人员管理。山东建筑大学四、房地产投资的作用1.从经济方面来看对经济增长、就业、相关产业发展具有重要作用；对增加财政收入、提高城市空间利用效率都有重要意义。2.从社会、政治来说对改善人民群众居住水平有重要影响；社会公平、稳定有重要影响。3.家庭来说是最重要的资产之一4.与城镇化发展互为因果山东建筑大学四、房地产投资的作用年份国内生产总值人均国内生产总值/元全社会固定资产投资总额房地产开发投资2011473104351983114856179720125193223835437467671804增长比率9.8%9.0%20.3%16.2%山东建筑大学表1-2-1我国国内生产总值本表按当年价格计算。

（单位：亿元）资料来源：表1-2-1中数据来自我国2012年国民经济和社会发展统计公报第三节房地产开发投资关键影响因素一、房地产开发投资关键影响因素山东建筑大学图1-3-1房地产开发投资关键影响因素第三节房地产开发投资关键影响因素二、房地产投资决策的原则1.客观性原则2.民主化原则3.程序化原则4.经济效益原则5.责任制原则山东建筑大学第四节房地产项目开发过程山东建筑大学图1-4-1房地产项目开发过程第五节房地产开发投资知识体系山东建筑大学图1-5-1房地产开发投资知识能力需求图第六节学习本课程的意义通过对这门课的学习，可以掌握房地产开发过程中需要的主要知识，了解房地产开发投资的整个流程，提高读者今后的投资开发决策水平和项目管理能力。通过对这些知识的学习，可以具备从事房地产开发管理的技能，并有能力从事与房地产相关的工作。例如，从事房地产市场分析、房地产投资、房地产开发、房地产营销策划、房地产项目管理、房地产可研咨询、房地产资产管理与运营（含物业管理）、房地产评估、土地一级开发、房地产项目融资、房地产会计、造价咨询、房地产经纪、房地产教育与科研等方面的工作。山东建筑大学复习思考题1、房地产的概念和特点是什么？2、什么是房地产投资？其特点都有哪些？3、按投资形式划分，房地产投资的种类都有哪些？4、按物业类型划分，房地产投资又有哪些种类？5、居