拓宽融资渠道搭建融资平台二

拓宽融资渠道搭建融资平台地方打折卖地成风底价成交成常态成交量溢价率话语权3融资平台的宏观形势-回顾

2011年6月28日审计署公告：2010年末地方政府性债务总规模达到10.72万亿元，加上国债的存量，2010年政府负债率和债务率（前者等于政府债务/GDP，后者等于政府债务/财政收入。）分别达到44％和146％，较09年（44.1%和173.2%）都有所下降，且仍保持在国际较低水平，即使将政策性银行和铁道部等政府隐性债务也算上，政府债务的系统性风险依然可控。地方政府债务目前面临的主要风险是再融资风险，未来3年需支付的债务本息预计将达到2.2-3.1万亿，2011年就需支付0.9-1.2万亿，而银监会今年明确禁止借新还旧，使得融资平台的短期债务展期出现困难。融资平台的再融资压力有多大，取决于银监会的四分类标准实际执行起来有多严。从历史经验来看，地方政府债务增长在经历了高峰期后，一旦大幅收缩，违约风险就会上升，而银行信贷资产质量的恶化又会进一步加剧再融资风险。

投融资体系建设融资渠道分析融资平台建设（1）银行贷款融资：指借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额的资金，并在约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。（一）融资渠道（债权融资）优点融资手续简单、速度快融资成本较低融资弹性好缺点财务风险较大限制条款较多银行审查借款申请企业提出贷款申请签订借款合同企业取得借款企业偿还本息银行贷款融资的流程超短期融资券短期融资券私募票据中国银行间市场交易商协会国家发改委证监会企业债券公司债券银行类承销商证券公司银行间债券市场交易所债券市场证券公司主管部门主力产品承销商市场中国人民银行集合票据中期票据创新产品我国债务资本市场简介——境内债务资本市场结构债务融资工具的优势(以中票为例）申请门槛较低： 适合多种类型的企业拓宽自身融资渠道；融资成本较低： 在正常市场条件下，综合考虑中介手续费等因素，总体成本通常低于同期银行贷款；发行方式灵活： 可依据企业资金需求灵活设计债务融资工具的期限和金额等要素，并可以分次多期滚动发行；时间效率较高： 一般情况下，注册资料完备并经交易商协会审查接受后20个工作日内可得知是否通过注册；（2）企业债券融资指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。目前，上市公司发行的公司债券由证监会审批，非上市公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券由发改委审批。所筹资金用途符合国家产业政策和行业发展规划；净资产规模达到规定的要求（6000万元以上）；经济效益良好，近三个会计年度连续盈利；最近三个会计年度平均可分配利润（或净利润）足以支付债券一年的利息；现金流情况良好，具有较强的到期偿债能力；近三年没有违法和重大违规行为；前一次发行的企业债券已足额募集；已发行企业债券没有延迟支付本息情形；发行债券余额不超过净资产的40％。发行企业债券的条件发行方案设计需考虑的因素债券发行方案的设计要紧密围绕债券的发行目标，以保证债券顺利发行，满足发行人的资金需求为最基本前提，在此基础上追求债券发行成本的最小化。债券方案设计时考虑的主要因素有：

公司自身的具体情况，包括净资产规模、资产负债率、净利润、业绩增长趋势等，以判断公司的债券发行规模和债券信用情况；公司的资金使用需求，从而考虑包括规模和期限等债券要素；

目前的债券市场环境，估算债券的需求和利率情况；

宏观经济和利率趋势判断，设计对公司长期有利的债券方案。

11影响企业业债券发发行利率率的几个个因素以债券市市场同期期限产品品收益率率为基准准利率，，在此基基础上综综合考虑虑发行人人的信用用利差、、流动性性利差以以及其他他各类风风险收益益因素利利差，得得到企业业债券的的最终定定价。基准利率率：主要是同同期限央央行票据据和Shibor的水平。。发行人信信用即评评级水平平：财务状况况、经营营情况、、流动性性指标、、信用历历史、融融资能力力、未来来偿债能能力等因因素会影影响企业业信用评评级等级级。流动性差差异：由于国债债、央行行票据等等信用好好、发行行频率高高、规模模大，在在市场上上有着良良好的流流动性。。债务务融资工工具的发发行规模模相对较较小，其其流动性性与国债债和央票票也存在在着一定定差异，，因此，，通常投投资者也也会要求求收益补补偿，此此利差随随市场情情况确定定。其他因素素：有无担保保、投资资者偏好好、发行行规模、、发行频频率、期期限结构构、赎回回条款、、目标市市场、发发行方式式、利息息结构等等众多因因素。企业一般般选择一一年一次次付息，，到期一一次还本本方式，，主要基基于以下下理由：：贴现和一一次性还还本付息息适合于于短期品品种，不不适合中中长期品品种；一年一次次付息，，到期一一次还本本是目前前市场内内中长期期品种普普遍采用用的方式式，市场场接受程程度高；；相比一年年两次付付息，程程序简便便，不增增加兑付付工作量量。还本付息息方式还本付息方式适合品种贴现发行即利息预扣方式，目前多适合于短券等短期品种一次性还本付息即利随本清方式，目前多适用于短期品种一年两次付息，到期一次还本市场内少部分中长期债券采用，增加兑付工作量一年一次付息，到期一次还本市场内中长期品种普遍采用的模式企业债券券发行工工作结构构发行人发改委

主承销商承销团主承销商会计师担保人；监管人评级律师发行核准

协助发行申请工作上市申请、后续服务审计担保评级法律意见发行组建抵押资产监管

保荐协调中介机构工作评估师评估抵押模式下债权人债券代理人保护债权人权益关注发行人资信状况等包销附注:担保不是是必须的的

中介机构主要工作内容

主承销商

协调各中介机构开展尽职调查

牵头准备发行申请文件

进行债券市场调查，设计债券发行方案

负责债券申报工作

策划债券宣传方案，安排路演推介工作

组建承销团，领导承销团进行债券销售，并承担余额包销责任

负责债券发行后的上市申请工作，以及债券存续期间的相关后续服务

审计机构

审计发行人最近三年财务报表，出具审计报告

完成发行人的财务尽职调查

承销商律师

为承销团提供法律咨询

发行人律师

就债券的发行、上市出具法律意见书和律师工作报告

完成发行人的法律尽职调查

信用评级机构

出具债券评级报告

进行债券存续期间的跟踪评级

担保机构(若有)

出具担保函，为债券的还本付息提供担保

资产评估机构

在抵押债券模式下，对相关抵押资产进行价值评估企业债券券中介机机构职责责发行人

发行企业债券证券公司司信用评级级机构向国家发发改委报报送材料料，由国国家发改改委审批批中央国债登记结算公司登记托管企业债券券的发行行流程一一览担保人（（如需））律师事务务所承销债券券进行资信信评级为债券担担保出具法律律意见书书阶段一：前期准备工作（约1个月）阶段二：债券发行申请（约2个月）阶段三：债券发行（约半个月）主承销商进场，协助公司制定债券发行方案；发行人决策层对发债事项作出决议；主承销商协助发行人选择评级机构、律师等中介机构；联系担保机构，就担保事项进行协商（如需）；联系选择债券受托管理人；主承销商配合发行人制作发行申请文件初稿。主承销商对债券募集说明书内容进行尽职调查，由相关责任人签字；出具推荐意见书，将全套申请文件定稿，上报发改委；收到申请文件后，发改委依据法律法规及有关文件规定，对申请材料进行审核，并提出反馈意见。国家发改委自受理申请之日起3个月内作出核准或者不予核准的决定；经过人民银行、证监会的会签，获得发行批文。主承销商配合发行人选择发行时机；联系机构投资者，进行宣传推介；完成债券托管；债券正式发行；募集资金到位并验资；筹备债券上市事宜。保险机构财务公司货币及债券基金商业银行债券发行行方式：：主要在银银行间市市场面向向机构投投资者发发行，也也可通过过交易所所网上发发行社保基金投资者证监会会会签人民银行行会签承销商销售债券信用社个人投资者拓宽融资来源降低融资成本树立市场形象完善治理结构调整债务结构某省高速速公路公司司某大型电电子产业集团团国内大型型航空集团团某省中小小企业集合票票据某省产业业发展集团团债券融资资五大优优点发行人关关注的几几个问题题——企业为什什么要发发债企业发债债融资基基本优点点——降低融资资成本

企业债券融资商业银行贷款融资主动权期限、利率、总量均由发行人控制期限、利率、总量均由银行控制融资成本平均水平大约低于商业银行贷款20％平均水平大约高于债券融资20％支付压力按年支付利息，到期一次性还本付息按季度支付利息，现金压力突出利率风险可以在利率低时锁定融资成本银行保有随时浮动的权利资金使用用途由发行人控制，相对比较灵活用途受到商业银行的严格控制相对于银银行贷款款：企业业债券的的综合融融资成本本低于同同期银行行贷款成成本企业债券券的优势势准确把握报批流程：多年债券审批报批经验，对整个流程准确把握，确保快速获得注册。争取有利债券发行政策：与主管部门保持了比较有效的沟通，精通相关政策。发行品种灵活：可根据市场情况、投资人需求设计最适合发行人的债券品种。合理的招标区间：兼顾投资者要求和发行人利率预期，最大化发掘投资者需求并管理投资者预期。债券发行材料准备工作：对债券发行准备工作深入了解，迅速、高质量完成相关材料准备工作。广泛市场摸底：金融债承销团含多家机构，覆盖银行、保险、券商等上千家机构，可以在发行前进行广泛、准确市场摸底。有效路演推介：多年债券发行，与投资人保持了良好的合作关系，可配合发行人对全市场客户进行有效路演。了解客户需求偏好，做到知己知彼。一对一重点销售：根据路演推介的结果针对核心客户的具体情况，展开全方位营销，最终确保核心投资者的大力参与。发行筹备阶段申请报批阶段

路演宣介阶段

定价发行阶段衡量债券券承销商商的标准准银行间债债务融资资工具推推出的背背景为拓宽企企业直接接融资渠渠道，培培育企业业商业信信用，降降低优质质企业的的融资成成本，大大力发展展企业债债券市场场，2008年4月15日，中国国银行间间市场交交易商协协会发布布了《银行间债债券市场场非金融融企业债债务融资资工具发发行注册册规则》、《银行间债债券市场场非金融融企业短短期融资资券业务务指引》、《银行间债债券市场场非金融融中期票票据业务务指引》及相关文文件，进进一步规规范和拓拓宽了这这个渠道道。债券融资资工具与与其他融融资方式式相比，，具有以以下优势势：拓宽企业业短期融融资渠道道，改变变企业负负债结构构（增加加直接融融资）；；降低企业业财务成成本（通通常低于于同期贷贷款）；；提高融资资资金使使用效率率（注册册期两年年有效））；为企业树树立良好好市场形形象（信信息公开开披露，，获得外外部评级级，债券券在银行行间市场场流通））；为企业降降低担保保成本（（一般为为信用方方式发行行）；（3）短期融资资券和中中期票据据融资短期融资资券：是是指具有有法人资资格的非非金融企企业在银银行间债债券市场场发行的的，约定定在1年内还本本付息的的债务融融资工具具。中期票据据：是企企业在银银行间债债券市场场发行的的一般性性债务，，无需担保保、资产支支持或其其他复杂杂交易结结构。企企业在主主管机构构注册一一定发行行额度后后，可以以按需分分期发行行。短期融资资券期限限在1年以内，，中期票票据期限限为1年以上（（以3-5年为主））。必备条件件：依法设立立的企业业法人机机构；具有稳定定的偿付付资金来来源；可以按照照要求进进行真实实、准确确、完整整的信息息披露；；债务融资资工具发发行总额额不超过过公司净净资产的的40%（用新会会计准则则报表，，包含少少数股东东权益））。目标条件件：信用资质质优良；；近三年没没有违法法和重大大违规行行为；近三年发发行的固固定收益益证券没没有延迟迟支付本本息的情情形；具有健全全的内部部管理体体系和募募集资金金的使用用偿付管管理制度度。发行主体条件发行人具有法人资格的非金融企业（AA级以上）发行市场银行间市场监管机构中国银行间市场交易商协会——注册制募集资金规模所有债券待偿余额不超过企业净资产的40%产品期限中期，以3年、5年为主注册期限注册有效期为2年，按发行计划可分期多次发行；注册获批后2月须完成首次发行。募集资金用途用于企业生产经营活动，并在发行文件中明确披露具体资金用途。发行利率簿记建档，公开招标，市场化程度较强担保方式依靠发行人自身信用，无需担保承销机构银行的投行部承销方式余额包销短期融资资券和中中期票据据的发行行要素中期票据据产品要要素发行人具有法人资格的非金融企业发行市场银行间债券市场监管机构银行间交易商协会承销商具有承销资格的金融机构募集资金规模所有债券待偿余额不超过企业净资产的40%，一般不低于20亿产品期限注册有效期为2年，按发行计划可分期多次发行；注册获批后2月须首次发行；有效期内任何一天均可发行2年以上的MTN募集资金用途用于企业生产经营活动，也可根据国家相关规定用于流通股权回购等用途发行利率发行时向投资人招标确定，市场利率担保方式一般依靠发行人自身信用,也可为担保、抵质押方式承销方式代销、限额包销、余额包销费用成本承销费一般为每年0.3%，一次性支付；另有律师费、评级费、审计费等中介费用中期票据据监管方方式根据中国国人民银银行，中中国银监监会的相相关文件件和规范范，由银银行间市市场交易易商协会会对企业业短期融融资券的的发行和和交易实实施自律律管理监管方式式：注册册制相关管理理制度如如下：《银行间债债券市场场非金融融企业债债务融资资工具管管理办法法》《银行间债券市市场非金融企企业中期票据据业务指引》》《银行间债券市市场非金融企企业债务融资资工具注册规规则》《银行间债券市市场非金融企企业债务融资资工具信息披披露规则》中期票据发行行人初选条件件具备企业法人人资格具有三年经审审计的会计报报表且最近一一年盈利具备现金偿债债能力符合国家产业业政策，募集集资金用途合合法最近3年没有违法违违规行为没有延迟支付付债券本金和和利息的记录录具有较好的公公司内控制度度和偿债管理理制度银行内部评级级例如：：9B（含）以上外部评级：主主体AA（含）以上，，或有成功发发行MTN的历史其他符合国家家相关政策要要求的企业中期票据发行行程序第一步 企业业提出发行需需求：向银行提出申申请，并提供供相关资料用用于进行行内内审批；第二步 准备备注册资料：：行内审批通过过后，银行协协助企业根据据交易商协会会要求，准备备文件资料，，并申请注册册发行额度；；第三步 中期期票据发行获得银行间交交易商协会注注册通知后，，该期MTN在银行间市场场公开进行招招标，依照市市场利率发行行，并进入银银行间市场流流通；第四步 严格格执行信息披披露MTN存续期间，银银行协助企业业根据《银行间债券市市场非金融债债务融资工具具信息披露规规则》等规定的要求求及时进行相相关信息的披披露；第五步 到期期兑付MTN到期时，企业业根据发行利利率支付投资资人本息；发行申请时间间（步骤一到到三）：一般般为3个月左右企业发行中期期票据的主要要手续费成本本中介机构职责收费承销商1、协助企业准备注册资料2、组织承销团对债券进行承销3、协助企业进行信息披露4、协助企业进行利息支付和最终兑付债券存续期内按照每年0.3%收取评级机构1、初始主体评级+债项评级2、年度跟踪评级一般初始评级25万（主体+债项）年度跟踪评级5万元律师事务所1、审核发行文件，出具律师工作报告依照约定，收费不等，一般在10万到20万元左右会计师事务所1、审计发行前三年的财务报表并出具审计报告2、存续期内，审计上年度财务报表并出具审计报告依照约定，收费不等与企业债发行行条件的比较较共同点：发行规模不超超过净资产的的40%不同点：1.净利润的要求求企业债券：三年平均净利利润足以支付付一年的利息息短融、中票：：无明确要求求2.募集资金用途途的要求企业债券：主主要意义上的的项目债，要要求项目审批手续续齐全，并符合国家家的产业政策策短融、中票：：募集资金用用于本企业的的生产经营活活动，具体用用途未限制3.审批制度企业债券：审批制——国家发改委审审批短融、中票：：注册制——银行间市场交交易商协会注注册（会费10万元/年）4.发行定价企业债券：通通过推介，主主承销商确定定利率区间，，报批人民银银行，市场化化程度较低短融、中票：：市场化发行行，公开招标，簿簿记建档29发行流程图律师事务所申请报告5．法律服务未通过1-2家主承销商拟发行企业1．签署合作协议2．发行辅导签订承销协议募集说明书会计师事务所征信评级部门3．信用评级4．审计

尽职调查报告董事会决议评级报告等三年审计报告法律意见书6．审查申请材料真实性偿债计划现金流分析交易商协会7．报送注册申请材料通过注册通知书8．发行公布募集说明书（中国货币网、中国债券信息网）9．报送发行情况（一）短期融融资券和中期期票据的注册册报告（附公公司章程规定定的有权机构构决议）（二）主承销销商推荐函和和相关中介机机构承诺书（三）募集说说明书；（四）信用评评级报告和跟跟踪评级安排排；（五）法律意意见书；（六）企业最最近三年经审审计过的财务务报告和最近近一期会计报报表。（七）其他文文件，包括承承销协议、中中介机构业务务资格证明等等。申请主要材料料银行间协会银行投行评级公司审计律师发行人注册审核承销、报批信用评级三年经过审计计的报告律师意见函短期融资券和和中期票据发发行相关各方方（一）关于发发行人的主体体资格（具备备发行中期票票据的主体资资格确认）（二）关于发发行本次发行行的批准（公公司决议、董董事会文件、、上级批准））（三）关于发发行本次发行行的合规性（四）关于本本次发行的期期限（五）关于信信用评级（评评级机构的资资格、评级结结果）（六）关于本本次发行的承承销（承销主主体的资格及及组成）（七）关于与与本次发行相相关的其他重重要法律事项项（诉讼、仲仲裁、违规等等）（八）关于募募集说明书及及其他发行文文件（信息披披露、税项、、保护机制等等）（九）结论意意见北京市世坤律律师事务所关于**公司司发行2010年度中期票据据之法律意见见书针对不同票据据种类所出具具的法律意见见书北京经济技术术开发区投资资开发总公司司2010、2011中期票据（主承销商：：光大银行、、北京银行））北京经济技术术开发区2010年第一期中小企业集合合票据；（主承销商商：北京银行行）北京农业2010第一期中小小企业集合合票据的发发行；（主主承销商：：北京银行行）河南新乡特色装备2011第一期中小小企业集合合票据；（（主承销商商：建设银银行）北京经济技技术开发区区2011年中小企业业集合票据据；（主承承销商：工工商银行））2011北京经济技技术开发区区中小企业业集合票据据（主承销销商：北京京银行）””以上三种债债券融资方方式的比较较优点不足银行贷款融资手续简单，速度快严格的利率管制，融资成本难以差异化。企业债券可以在较长期限内（5～10年）锁定成本，降低利率风险。审批制度较为繁琐，债券发行难度较大；资金用途只与确定项目相匹配。短期融资券中期票据申请程序简单，融资成本较低；募集资金用于生产经营，没有固定的使用限制；一次注册，分期发行，具有一定灵活性期限较短，利率风险及发行风险大。信用评级对对发行成本本的影响主体级别发行期限利率区间(%)/年平均利率(%)/年贷款利率(%)/年成本节省(%)/年AAA32.05~4.453.285.42.1252.58~4.993.945.761.82AA+33.02~4.653.955.41.4553.25~5.404.455.761.31AA34.00~5.054.555.40.8554.28~5.324.785.760.98影响债券市市场发行成成本的主要要因素包括括主体信用等等级及期限结构。高信用等级级的发行利利率低于同同期限低信信用等级的的发行利率率；发行期期限越长，，发行利率率水平越高高。以2009年各级别不不同发行期期限的中期期票据对应应的发行利利率为例：：同期限情况况下，主体体信用评级级越低，发发行利率越越高。1：有利于降降低发行人人的当期融融资成本当投资者对对未来收益益率的看涨涨预期逐渐渐形成时，，其对浮息息债的需求求逐渐增加加，浮息债债发行利差差减少，因因此可以为为发行人节节约当期财财务成本。。2：有利于降降低债券发发行风险企业通常偏偏好发行长长期限的债债券，因为为要获得长长时间的资资金使用，，但当投资资者预期未未来利率上上涨时，往往往缩短债债券持有期期，两者需需求不一致致，可能导导致较高的的发行风险险。3：有利于丰丰富债券市市场产品结结构目前在我国国债券市场场，固息债债的规模远远大于浮息息债的规模模，市场产产品结构比比较单一。。发行浮息利利率债券的的优点（4）私募债非公开定向向债务融资资工具（简称私募募债），是是相对于公公开发行方方式（中票票、短券）），协会新新推出的一一种融资方方式。发行规模突突破了净资资产40%的限制向特定的投投资者募集集融资方案灵灵活，注册册流程简化化信息披露简简化，保密密性强北京保障性性安居工程程私募债项项目背景根据北京市市的统一部部署，2011年北京市50个重点村、、20万套保障性性住房及1万套中关村村人才公租租房建设的的资金缺口口大约在500亿左右；经市政府专专题会审议议，市委、、市政府上上报中国人人民银行沟沟通，初步步确定了通通过银行间间市场发行行500亿元私募债解决资金缺缺口的方案案；500亿私募债由由北京9家国有企业业发行。所所募集的资资金将用于于保障性住住房以及产产业配套定定向安置房房建设。项目操作要要点专款专用(自有资本金金充足：主管部门出出具资本金金到位20%的确认函)一次注册，，一次发行行资金监管项目认定(项目的审批批手续需完完备，可由由各部门出出具“四函函”代替原原““四四证”，需需上报人民民银行)资金使用及及偿还信息披露又称金融租赁，，是指出租租人根据承承租人对供供货人和租租赁标的物物的选择，，由出租人人向供货人人购买租赁赁标的物，，然后租给给承租人使使用。融资租赁是是以融通资资金为目的的的租赁。。融资租赁赁可以分为为直接接租租赁赁和售后后回回租租。（5）融融资资租租赁赁新购购设设备备直直接接融融资资租租赁赁目标标：：设设备备更更新新，，技技术术升升级级，，设设备备全全额额融融资资；；⑤交付设备及售后服务③融资租赁合同④定期支付租金①设备采购合同承租人②支付设备购置款设备厂商金融租赁公司金融融租租赁赁公公司司按照照承承租租人人的的要要求求与与设设备备厂厂商商直直接接签签订订设设备备采采购购协协议议；；金融融租租赁赁公公司司直接接向向设设备备厂厂商商支支付付设设备备购购置置款款；；金融融租租赁赁公公司司与承承租租人人签签订订融融资资租租赁赁合合同同，，将将设设备备租租给给承承租租人人使使用用；；承租租人人按按照照融融资资租租赁赁合合同同约约定定向向承承租租人人支支付付租租金金，，同同时时承承担担设设备备的的保保全全、、维维护护和和修修理理等等义义务务；；承租租人人与与设设备备厂厂商商签签订订售售后后服服务务协协议议，，享享受受设设备备购购置置人人的的售售后后服服务务等等权权益益；；本结结构构适适用用于于尚尚未未启启动动采采购购设设备备的的情情形形。。交易易要要点点描描述述：：42①融资租赁合同天津城投③定期支付租金④租赁期满设备回购金融租赁公司承租人②支付设备购置款交易易要要点点描描述述：：金融融租租赁赁公公司司与与承承租租人人针针对对现现有有设设备备购购买买合合同同中中的的设设备备签签订订融融资资性性售售后后回回租租合合同同，，承承租租人人承承诺诺在在设设备备交交付付日日将将所所有有权权出出售售给给金金融融租租赁赁公公司司同同时时向向金金融融租租赁赁公公司司回回租租该该设设备备，，并并承承诺诺期期末末回回购购；；本结结构构适适用用于于已已经经完完成成设设备备采采购购的的情情形形。。目标标：：盘盘活活存存量量资资产产，，充充实实资资本本金金；；存量设备备融资性性售后回回租43设备更新技术升级设备全额融资盘活存量资产降低资产负债率优化财务结构租金安排灵活加速折旧递延纳税融资租赁赁满足承承租人多多元化的的融资需需求44业务流程程

落实前提条件（如需）8.签约放款

7.租赁公司完成内部审批流程6.尽职调查，收集所需全部资料5.召开股东大会（或董事会），同意并授权进行租赁融资和担保（如需要）

4.双方商讨确定租赁结构、利率和期限以及主要合同条款核实担保能力

3.提交方案建议书及合同样本提供公司基本情况、经营状况2.提供公司基本情况、经营状况或项目情况以及租赁设备清单等资料1.介绍租赁产品担保人（如有）承租人出租人售后回租租的相关关法规商务部《外商投资资租赁业业管理办办法》“外商投投资融资资租赁公公司可以以采取直直接租赁赁、转租租赁、回回租赁、、杠杆租租赁、委委托租赁赁、联合合租赁等等不同形形式开展展融资租租赁业务务”银监会《金融租赁赁公司管管理办法法》第三十一一条售后回租租业务必必须有明明确的标标的物，，标的物物应当符符合本办办法的规规定。第三十二二条售后回租租业务的的标的物物必须由由承租人人真实拥拥有并有有权处分分。金融融租赁公公司不得得接受已已设置任任何抵押押、权属属存在争争议或已已被司法法机关查查封、扣扣押的财财产或其其所有权权存在任任何其他他瑕疵的的财产作作为售后后回租业业务的标标的物。。售后回租租的相关关法规第三十三三条售后回租租业务中中，金融融租赁公公司对标标的物的的买入价价格应有有合理的的、不违违反会计计准则的的定价依依据作为为参考，，不得低低值高买买。第三十四四条从事售后后回租业业务的金金融租赁赁公司应应真实取取得相应应标的物物的所有有权。标标的物属属于国家家法律法法规规定定其产权权转移必必须到登登记部门门进行登登记的财财产类别别的，金金融租赁赁公司应应进行相相关登记记。售后回租租的操作作模式第一步：：承租人人将拥有有的租赁赁资产卖卖给租赁赁公司，，并从租租赁公司司处获得得所需要要的资金金用于其其它项目目建设。。租赁公公司获得得租赁资资产的所所有权；；第二步：：租赁公公司将租租赁资产产在回租租给承租租人使用用，租赁赁公司已已租金方方式收回回本息；；第三步：：租期届届满后，，承租人人以象征征性的价价格（双双方合同同中可明明确为1元）从租租赁公司司买回租租赁资产产，收回回所有权权国家税务务总局关关于融资资性售后后回租业业务中承租方出出售资产产行为有有关税收收问题的的公告国家税务务总局公公告2010年第13号（自2010年10月1日起施行行）一、增值税和和营业税税根据现行行增值税税和营业业税有关关规定，，融资性性售后回回租业务务中承租租方出售售资产的的行为，，不属于于增值税税和营业业税征收收范围，，不征收收增值税税和营业业税。二、企企业所得得税根据现行行企业所所得税法法及有关关收入确确定规定定，融资资性售后后回租业业务中，，承租人人出售资资产的行行为，不不确认为为销售收收入，对对融资性性租赁的的资产，，仍按承承租人出出售前原原账面价价值作为为计税基基础计提提折旧。。租赁期期间，承承租人支支付的属属于融资资利息的的部分，，作为企企业财务务费用在在税前扣扣除。金融租赁赁案例案例一：：武汉地地铁20亿元2008年11月24日，武汉汉地铁集集团与工工银金融融租赁公公司签订订融资协协议。根根据双方方协议，，采取的的“融资资租赁””方式既既包括““直租””，也包包括“售售后回租租”。1.“售后回回租”方方式：武武汉地铁铁集团将将武汉地地铁一号号线核心心运营设设备（包包括机车车等）的的所有权权，以20亿元人民币的的价格，，暂时（（初定15年）让渡渡给工银银金融租租赁公司司。在此此期间，，武汉地地铁集团团仍然保保留经营营、使用用权，但但需向金金融租赁赁公司支支付租金金，到期期后可按按残值回回购所有有权。2.未来采购购的新设设备将随随着地铁铁2号线和4号线的建建设进度度,采取“直直租”方方式。金融租赁赁案例案例二：：沈阳阳机床2亿沈阳机床床成立于于1993年5月，主要要经营机机械设备备制造、、机床制制造、机机械加工工等业务务。沈阳机床床于2009年1月23日与交银银租赁公公司签署署《融资租赁赁合同》，采用““售后回回租”方方式。即将原原值2.50亿元、、账面面净值值2.2414亿元的的数控控机床床生产产设备备以2亿元出售给给交银银租赁赁，同同时再再与交交银租租赁签签订租租赁合合同，，合同同期内内公司司按约约定向向交银银租赁赁分期期支付付租金金，租租赁期期限为为4年16期，租租金的的具体体支付付方式式为等等额租租金后后付法法。账面净净值2.2414亿元与租租入资资产入入账价价值2亿元之间间的差差额2414万元作作为未未确认认融资资费用用，在在4年内均均摊。此外，，沈阳阳机床床还需需支付付400万元的的租赁赁服务务费和和1400万元的的租赁赁保证证金。。案例-融资资成本本分析析不考虑虑交易易后各各年利利润变变化对对所得得税影影响的的情况况下，，沈阳阳机床床支付付的融融资成成本可可以约约等于于交银银租赁赁的内内部收收益率率。交银租赁公司交易现金流情况表（万元）

01—1516现金流入180014121412现金流出2000001400净现金期净现值-182001412*（P/A,i，15）12*（P/F,i，15）净现值（NPV）NPV=-18200+1412*（P/A,i，15+12*（P/F,i，15）案例-融资资成本本分析析当净现现值（（NPV）为零零时，，上表表中的的折现现率i即为交交银租租赁所所获得得的内内部收收益率率。经经计算算，i取值1.96%，即交交银租租赁季季度内内部收收益率率为1.96%。由于于银行贷款为为单利利计息息，因因此，，按单单利将将季度度收益益率折折合为为年度度收益益率为为7.84%。2009年初三三至五五年期期的银银行人人民币币贷款款年利利率5.76%，很显显然，，要比比本案案例中中的融融资成成本低低将近近2个百分分点。。售后回回租合合同主主要内内容安徽金金寨流流波水水力发发电有有限公公司1、租赁赁物：：水轮轮发电电机及及其附附属设设备2、融资资金额：3500万元。。3、租赁赁方式式：采采取售后回回租方式，，即流流波公公司将将上述述租赁赁物件件转让让给华华融租租赁公司，，同时时再与与华融融租赁赁公司司就该该租赁赁物件件签订订融资资租赁赁合同同，租租赁合合同期期内流流波公司按按照租租赁合合同的的约定定向华华融租租赁公公司分分期支支付租租金。。4、租赁赁期限：5年共计计20期。5、租赁赁担保：安徽徽水利利开发发股份份有限限公司司提供供连带带责任任保证证担保保。6、租赁保保证金金及服服务费费：租赁赁保证证金455万元，，租赁赁服务务费175万元。。7、租金金及支付方方式：等额额租金金后付付法，，租金金每三三个月月支付付一期期，按按月息息5.1833‰计算算。8、租赁赁设备所所有权权：在租租赁期期间设设备所所有权权归华华融租租赁公公司所所有；；自租租赁合合同履行完完毕之之日起起，流流波公公司按按名义义货价价支付付款项项后，，租赁赁设备备所有有权归归还流流波公公司。。9、名义义货价价：52.50万元，，如流流波公公司按按时足足额支支付租租金，，则名名义货货价优优惠至至1元。10、起租租日：：华融融租赁赁公司司租赁赁物购购置款款项支支付之之日。。11、此项项交易易自流流波公公司与与华融融租赁赁公司司签署署协议议之日日起生生效。。（6）夹层层投资资融资资的定定义夹层融融资(MezzanineFinance)是指在在风险险和回回报方方面介介于优优先债债务和和股本本融资资之间间的一一种融融资形形式。。是一种种无担担保的的长期期债务务，这这种债债务附附带有有投资资者对对融资资者的的权益益认购购权。。夹层融融资的的利率率水平平一般般在10%～15%之间,投资者者的目目标回回报率率是20%～30%之间。。从资金金费用用角度度来分分析夹层融融资成成本低低于股股权融融资，，如可可以采采取债债权的的固定定利率率方式式，对对股权权人体体现出出债权权的优优点。。从权益益角度度来分分析夹层融融资权权益低低于优优先债债权，，所以以对于于债权权人来来讲，，体现现出股股权的的优点点。夹层融融资的的特点点这样在传统股权、债券的二元融资结构中增加了一层—夹层融资。我国资本市场中出现的可转换公司债券属于夹层融资范畴。国开金金融公公司夹夹层模模式国开金金融公公司的的夹层层融资资模式式：国国开金金融公公司以以自有有资金金入股股融资资方，，持有有一定定比例例（不不控股股）的的股权权，双双方约约定投投资期期及回回报率率，融融资方方承诺诺到期期回购购国开开金融融公司司持有有的股股权。。1、保底底收益益：双双方约约定的的收益益率，，房地地产行行业约约15～20%。2、投资资期：：可长长可短短，协协商确确定。。3、担保保：要要求融融资方方对其其还本本付息息义务务提供供一定定担保保。4、退出出渠道道：融融资方方到期期回购购国开开金融公公司持有的的股权权。(7)民间借借贷融融资江苏如如皋开开发区区民间间借贷贷案例例分析析如皋市市地处处江苏苏省中中部地地区,原先经经济基基础相相对薄薄弱，，近年年来经经济发发展迅迅速，，有““苏中中的昆昆山””之称称，行政区区域包包括沿沿江开开发开开放三三大主主体功功能区区(经济开开发区区、如如城镇镇、如如皋港港区)和17个镇。。2010年，全全市实实现地地区生生产总总值430亿元，，增长长20.9%；完成成财政政总收收入78.1亿元、、一般般预算算收入入33.7亿元。。江苏如如皋市市简介介如皋市开发区区是一一家设设立于于1993年的江江苏省省级开开发区区，也也是当当地唯唯一一一家省省级开开发区区。江江苏省省如皋皋市经经济技技术开开发区区管委委会（（下称称如皋皋开发发区，，如皋皋市开开发区区管委委会是是如皋皋市政政府派派出机机构））,从2008年到如今,开发区已经经进行了四四次资金募募集。与其他地区区只是在开开发区内部部员工融资资不同的是是，如皋开开发区的资资金募集不不局限于开开发区内部部，任何人人只要有资资金都可以以参与，这这已经不同同于所谓的的内部集资资的概念了了。如皋开发区区四年四次次公众集资资2008年第一次借款款为期三年年，第一年年利息为10%，第二年利利息为12%，第三年利利息为14%；2009年进行了第第二次借款款，第二次次借款的时时间长度以以及利息与与第一次相相同。引人关注的的是，2008年第一次借借款时，银银行的商业业贷款利息息不到5%，开发区利利息几乎为为同期银行行商贷利息息2倍。2010年第三次借款款，如皋开发区区突然间向向外界借款款一个为期期三个月的的贷款，利利息直接高高达14%。据悉，当当时由于利利息很高，，借款顺利利完成筹集集目标。2011年正在进行的的借款，借借期为两年年，利息分别为12%和14%。如皋开发区区四年四次次公众集资资如皋开发区管委会四次向公众集资列表募集时间借款期限利息募集金额是否到期2008年3年第一年10%，第二年12%，第三年14%**是2009年3年第一年10%，第二年12%，第三年14%**否2010年3个月14%**是2011年2年第一年12%，第二年14%已募集1亿多否如皋开发区区四年四次次公众集资资国务院2007年公布的《《国务院办办公厅关于于依法惩处处非法集资资有关问题题的通知》》明确了非非法集资的的几个特征征：未经监监管部门批批准，违规规向社会尤尤其是不特特定对象筹筹集资金；；承诺一定定期限内给给予出资人人货币、实实物或股权权等形式的的回报。2009年年底，财财政部预算算司就下发发文件严禁禁地方政府府非法向公公众集资。。该文件指指出，当前前一些基层层政府出现现了政府融融资平台公公司（下称称“平台公公司”）等等主体由财财政担保，，向行政事事业单位职职工等社会会公众集资资，用于开开发区、工工业园等的的拆迁及基基础设施建建设的现象象。《担保法》》第八条亦亦明确规定定：“国家家机关不得得为保证人人，但经国国务院批准准为使用外外国政府或或者国际经经济组织贷贷款进行转转贷的除外外。”显然然，如皋开开发区这种种财政担保保的借款方方式缺乏法法律依据，，并且由于于不通过融融资平台等等方式进行行集资，缺缺乏有效监监管。合法合规性性分析开发区收入入主要包括括财政体制制结算收入入、上级专专项拨款收收入、各类类补助收入入、土地出出让收入、、行政事业业性收费收收入、返还还收入、捐捐赠捐资收收入等。其其中，土地地出让收入入和税收收收入是大头头，但对于于如皋开发发区而言，，土地出让让收入是否否能持续快快速增长却却面临着巨巨大的挑战战。“严格控制制新增债务务，要确立立借新债先先还老债的的观点，保保证资金的的循环运转转。编制预预算时，明明确新债务务的使用范范围，除预预算或批准准的新建设设项目外，，先用于偿偿还、消化化老债务。。”如皋财财政局一篇篇名为《建建立债务偿偿还机制强强化债务总总量控制》》文章提出出了控制风风险的方案案。地方政府解决负债过过多的方法法并不多，，最短期的的做法是有有资源的地地方靠资源源，没资源源的地方靠靠土地，但但最终的长长期方法是是地方培育育自己的核核心产业，，从而提供供源源不断断的税收。。偿债能力分分析如皋港区开发公司——如皋市沿江开发公司各年债务控制指标表项目2006年2007年增长率2008年增长率2009年增长率债务余额7.8019.87154.7%27.7539.6%34.8825.7%财政收入0.732.7268.8%6.33134.4%1058%GDP18.630.865.8%61.599.7%8538.2%债务率(%)1068736438349负债率(%)41.964.545.141偿债能力分分析如皋港区的开发公司——如皋市沿江开发公司各年债务统计表项目2006年底余额2007年底余额2008年底余额2009年11月余额银行借款34780348507650068640工程欠款1552812912983560170812拆迁补偿欠款141619254900017020内部融资款7436102842076124100其他借款6000235334773568227合计77905198721277556348799偿债能力分分析正如皋官方新新闻网站上上，一条新新闻明确提提出，“2010年以来，如如皋经济开开发区高点点定位，自自我加压，，形成了‘‘大拆迁、、大建设、、大招商、、大投入’’开发高潮潮。”集资背后原原因集资背后原原因由于前期基基础设施建建设等相对对薄弱，导导致开发区区、港口开开发区等地地区基础设设施建设投投入巨大。。仅仅在如皋一块面积不不大的地区区，就有如如皋经济开开发区、如如皋港区、、如城镇、、如皋软件件园等四个个开发主导导地区，显显然，资金金需求并非非一个地方方政府常规规收入能够够覆盖。从2006到2011年初，五五年来，，仅如皋皋港区基基础设施施投入就就高达41.2亿元。非法集资资?非法集资资案件中中，主要要的是非非法吸收收公众存存款罪和和集资诈诈骗罪。。根据相关关司法解解释，如如果同时时满足4个条件，，会被定定性为““非法吸吸收公众众存款罪罪”：第一，未未经有关关部门依依法批准准或者借借用合法法经营的的形式吸吸收资金金；第二，通通过媒体体、传单单、手机机短信等等途径向向社会公公开宣传传；第三，承承诺在一一定期限限内以货货币、实实物、股股权等方方式还本本付息或或给付回回报；第四，向向社会不不特定对对象吸收收资金。。而对于非非法吸收收公众存存款罪和和集资诈诈骗罪的的最大区区别则在在于是否否“以非非法占有有为目的的”。如皋“万万顷良田田工程””“万顷良良田建设设工程””，是江江苏省国国土资源源厅从2008年开始在在全省范范围内广广泛开展展的一项项大规模模土地整整治工程程。通过过该项工工程，将当前零零散的农农民居住住点集中中起来安安排居住住，而原原来的居居住用地地则开垦垦为成片片的良田田，还有有部分土土地被用用于转化化为建设设用地。。“万顷良良田建设设工程””是以土土地开发发整理项项目为载载体，以以实施城城乡建设设用地增增减挂钩钩政策为为抓手，，通过对对田、水水、路、、林、村村进行综综合整治治，增加加有效耕耕地面积积，提高高耕地质质量，将将农村居居民迁移移到城镇镇，腾出出土地建建设大面面积、高高标准农农田，实实现居住住集中、、耕地连连片。该工程有有效新增增了耕地地面积，，缓解了了用地矛矛盾，为为农业现现代化提提供了基基础平台台，也为为工业化化城市化化拓展了了用地空空间。如皋有关关方面的的数据显显示，从从2008年开始，，该市展展开了““万顷良良田建设设工程””试点，，累计整整村搬迁迁农民5638多户，整整理土地地33870亩，复垦垦5713亩，为城城市和项项目建设设腾出建建设用地地指标4725亩。如皋“万万顷良田田工程””截至2011年2月，江苏苏全省共共批复47个“万顷顷良田建建设工程程”试点点项目，，涉及土土地89.83万顷，计计划新增增耕地面面积13.56万顷；通通过此项项工程，，江苏全全省还可可盘活建建设用地地9.71万顷。据测算，，搬迁一一个4000人的村，，平均能能够挂钩钩置换出出700亩的用地地指标，，相当于于一个县县1到2年的指令令性建设设用地计计划总量量，这显显然能够够初步保保障经济济增长的的用地。。盘活的10万顷土地地可以直直接用于于城镇建建设用途途，而能能够为地地方政府府越来越越野心勃勃勃的新新城规划划提供土土地，因因此这也也得到了了地方的的支持。。无锡的建建设用地地占无锡锡市的总总面积接接近30%，这个比比例是联联合国研研究机构构的一个个警戒线线，当一一个地方方建设用用地超过过30%，这个地方方的生态将将会受到一一定的影响响，而通过过万顷良田田，经过统统筹手段可可以不增加加占比，却却扩大了建建设用地的的面积。增加耕地数量，提高耕地质量拓展建设用地空间实现劳动力资源集聚进一步挖掘和激发市场消费需求“万顷良田建设工程”的四大效应如皋“万顷顷良田工程程”按照国务院院要求，实实施土地整整治后，整整理出的土土地首先要要复耕为耕耕地，新增增建设用地地指标优先先用于新农农村建设，，经批准少少量新增建建设用地指指标可调整整用于城镇镇建设，但但其土地收收益必须全全部返还农农村。在苏北，依依靠农业的的人数仍然然较多，且且农民将土土地看成是是自己保障障的最后一一块根据地地，所以拆拆迁等工作作就较难。。在建设万顷顷良田工程程的同时，，要防止村村民沦为弱弱势群体。。苏州东渚渚、通安等等地区已经经推行一种种股份合作的的方式来帮帮助当地被被拆迁户致致富。具体路径为为：被拆迁户将将自己的安安置房子按按照2500元每平方米米入股，依依托苏州西西部生态城城，合作社社每年实现现保底分红红，年收益益率不低于于8%。这也意味着着一个20万的拆迁安安置房，一一旦入股的的话，每年年将有1.6万的收入。。这不失为一一种有效地地保障村民民经济权益益的手段。。而对于地地方政府而而言，在发发展地方经经济和尊重重村民土地地财产权及及收益之间间如何寻找找平衡，成成为解决如如皋试点困困境的关键键。2011年2月，江苏省省有关方面面宣布，““确保项目目区农民生生活水平不不降低，长长远生计有有保障，身身份变换得得实惠”。。山东梁山县县”强制”职工购买万万元理财产产品?2012年3月底，山东东省济宁市市梁山县多多数机关事事业单位的的职工陆续续接到县总总工会下发发的一个通通知，要求求他们购买买一份理财财产品。迫迫于单位领领导的压力力，很多职职工都已经经购买了理理财产品。。县里的总总工会为什什么能够向向职工发售售理财产品品？发售理理财产品筹筹集的钱又又是作何用用途？购买指标在在编机关职职工每人一一万李先生是梁梁山县一所所小学的语语文老师，，每个月两两千元的教教师工资是是家里最重重要的经济济来源。原原本生活就就有些拮据据的李老师师一家，在在3月底收到了了一份名为为《梁山县信托托理财产品品明白纸》的文件，就就是这份文文件让他们们一家人如如坐针毡。。按照学校领领导的要求求，学校的的每个职工工都必须““自愿”购购买一份由由县总工会会发售的一一万元的理理财产品。。1万元，相当当于李老师师近半年的的工资，李李老师和很很多同事都都没有能力力去承担，，迟迟没有有购买，却却也因此遭遭受了来自自于领导的的压力。在调查中发发现，不仅仅是李老师师所在的学学校需要完完成“购买买指标”，，梁山县只只要是在编编的机关单单位职工都都面临着同同样的难题题。工会回应工会只是挂挂名县里筹筹划在这份《梁山县信托托理财产品品明白纸》中有这么一一段介绍：：“该理财财行为是由由县总工会委托山东省国际际信托有限限公司把产品资金金放贷给梁山县正大大经济开发发投资有限限公司用于我县城城市基础设设施建设。”梁山县总工工会的回答答是“工会会只是挂个个名，都是是县里筹划划的”。来源:北京晚报2012-04-20山东梁山县县”强制”职工购买万万元理财产产品?职工质疑城城建理财产产品如何营营利《梁山县信托托理财产品品明白纸》中清楚写道道，“发行总额2亿元，产品品期限为三三年；年利利率为10%；利息一年年支付一次次，本金到到期一次性性支付。”2亿的资金将将被用于城市建建设，一些职工工对此提出出质疑，一一个仅仅用用于城市基基础建设的的理财产品品，怎样能能够实现营营利并支付付一年百分分之十的利利息？就信托理财财产品而言言，百分之之十的年利利算是比较较高的。高高收益对应应着高风险险。然而，，在这份两两页的《梁山县信托托理财产品品明白纸》中，对于投投资风险只只字未提。。同时，众众多职工介介绍说，他他们所在单位也也并没有就就信托理财财产品做更更多的介绍绍。强制集资?北京广衡律律师事务所所主任律师师赵三平认认为，政府府部门在理理财产品发发售的过程程中存在变变相强制购购买的行为为，这已经经构成了对对购买人员员权益的侵侵犯。REITs房地产投资资信托基金〓房地产信托托投资基金金REITS（RealEstateInvestmentTrust）诞生于于20世纪60年代的美国国，目前已已经是国际际上重要的的房地产投投融资方式式。它通过过发行受益益凭证汇集集众多投资资者的资金金，由专门门机构经营营管理，主主要投资于于能产生稳稳定现金流流的房地产产，在有效效降低风险险的同时通通过将出租租不动产所所产生的