昆明写字楼市场调研

昆明写字楼市场调查2012.1.17城市分析城市区位环境昆明市位于中国西南地区云南省的省会城市城市人口至2008年底约为230万，在全国排名23位昆明是中国西南地区的门户城市西南地区的交通枢纽城市分析昆明，云南省会城市，是国家级历史文化名城。作为云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市（仅次于成都、重庆、西安），它是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，是我国重要的旅游、商贸城市、西部地区重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈！此外，它还是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，是中国唯一面向东盟的大都市。

昆明处于“中国-东盟”自由贸易区与泛珠三角区域合作的交汇点，是我国内地通往东南亚、南亚的重要门户；也是我国唯一沟通太平洋、印度洋、链接东亚、东南亚、南亚的重要前沿。随着《中国与东盟交通合作规划设想》的出台，昆明已成为中国与东南亚各国交往最密切、交流成果最多、最具合作优势的城市；也成为了东盟、尤其是次区域五国国际间的跨国经济交流和技术交流的重要平台。

昆明，正以强大的集结力量推动自身成为辐射“三亚、两洋”的“泛亚经贸次级中心”！区位变化：昆明是在中国与东南亚跨边境约240万平方公里区域上，唯一的、也是最具有中心都会特征的城市地区。随着连接东南亚、南亚国际大通道的建设和中国——东盟自由贸易区的开辟，昆明与周边国家和地区贸易交流日益增加，将逐渐改变昆明处于国内交通的末端、经济辐射末端的状况。昆明市发展现状：

——大环境下，昆明迎来新的发展机遇昆明城市分析城市功能定位：按照昆明社会经济发展目标和《昆明城市总体规划》，城市定位为：“历史文化名城”、“春城”、“中国面向东南亚、南亚区域性国际性商贸旅游城市，中国最适于居住与创业的现代化开放城市和山水园林生态城市”。昆明市功能定位：

——昆明城市商业需要更大的发展城市分析（一）商务体系——承担区域性和国际性集会展、办公、娱乐于一体的商务中心区；（二）贸易体系——具有面向省内外和境外的贸易功能，包括展览中心、展销中心、商品交易中心；（三）物流体系——发展以仓储、运输、信息、服务于一体的综合性物流中心；（四）购物体系——体现多层次购物功能，包括各级商业零售网点、特色商业区和农贸市场。昆明市发展方向：

——第三产业为主的综合性商业体系城市分析市中心基地城市环线火车站铁路线城市主干道长途汽车站城市分析交通分析昆明艺术学院昆明工学院云南师范大学123云南民族学院云南大学昆明大学456昆明医学院云南中医学院78滇池大观园西寺塔东寺塔金马碧鸡坊翠湖圆通寺1234567城市分析城市历史文化设施建立现代化的城市商业控制指标体系。2010年规划基本指标：2010年规划人口：223万，其中户籍人口180万，非户籍人口43万。社会消费品零售总额计划达到630亿元，年平均增长10%；人均拥有零售商业网点面积达到1平方米。至2003年9月，昆明人均拥有商业营业面积约为0.9平方米，规划结合昆明实际和发展，参考国内其它城市的指标，确定规划人均拥有零售商业面积为1平方米，零售商业总面积为223万平方米。2010年昆明市规划基本指标：

——商业面积达到1㎡/人城市分析昆明城市技技术指标-人口经济指指标城市人口经济指标20062007200820092010人口总人口（万人）615.20619.33623.9628636增长率（‰）6.476.025.595.85.8市区人口（万人）362.91366.02375.09383.08400.68增长率（‰）8.518.5624.721.345.9社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元）484.2569.42700.74864.611060.19增长率（%）16.517.623.123.422.6城市零售总额（亿元）427.51503.09614.87759.22933.08增长率（%）16.817.722.223.522.9GDPGDP（亿元）1207.291393.691605.391808.652120.37增长率（%）13.612.514.212.814.0人均GDP（元）1973022578259212889433550增长率（%）15.215.3614.811.416.1收入人均收入（元）1076612083144821649618876增长率（%）12.012.2313.313.014.4城市分析环境资源能源工业农业第三产业静脉产业GDP环境NPOO末端治理可恢复可修复无害化其它保障措施：政策需求资金需求机构需求创新需求支撑体系：信息平台物流系统交易平台基础设施资金能源生态影响生态保育昆明市循环环经济发展展2008－2020总体规划昆明市场环环境分析城市分析昆明市场环环境分析10月昆明楼市市销售情况况分析城市分析昆明市场环环境分析10月份，成交交量在前三三周呈现平平稳上升趋趋势，第四四周成交套套数最高1105套，成交面面积从第二二周开始下下降，第三三周成交面面出现本月月最低的5288.44㎡㎡，第四周回回升至本月月最高位，，由此看出出本月成交交面积呈现现“高、低低、高”的的额在本月月前三周涨涨幅波动不不大，反而而在第四周周出现大幅幅度上升，，成交金额额上升至本本月最高的的76118.2㎡㎡/万元。从本本月成交均均价来看，，对比第四四周成交面面积、成交交套数在本本月排名第第一，反而而第四周成成交均价本本月最低，，由此可以以看出本月月前三周商商品房成交交大部分以以小面积，，高单价的的商业项目目为主，从从第四周开开始成交主主要以大面面积的住宅宅项目为主主，在政策策严厉的调调控下，目目前昆明房房地产住宅宅刚性需求求依然存在在，大面积积的住宅产产品成为目目前限购政政策下消费费者所青睐睐的产品。。10月昆明楼市市销售情况况分析城市分析昆明各竞争争楼盘物业业类型统计计分析在竞争物业业类型方面面，住宅占占楼市总体体量的26％，商业占占楼市总体体量的35%，写字楼占占楼市总体体量的21%，别墅类占占楼市总体体量的10%，酒店式公公寓占楼市市总体量的的4%，公寓占楼楼市总体量量的4%。从以上数数据可以看看出，在当当前住宅政政策未见松松动的情况况下，开发发商们开始始加快商业业楼盘的推推盘进度，，商业项目目成为目前前市场关注注的焦点。。城市分析昆明市场环环境分析写字楼市场场研究Part1写字楼市场场概述昆明写字楼楼市场简介介20世纪纪70——80年代代，，昆昆明明写写字字楼楼建建设设起起步步。。这这一一时时期期的的产产品品以以计计划划经经济济体体制制下下的的行行政政办办公公楼楼为为核核心心，，单单调调、、统统一一的的模模式式奠奠定定了了第第一一代代写写字字楼楼产产品品的的总总体体基基调调。。到了了上上世世纪纪90年代代，，受受世世博博会会利利好好的的影影响响，，昆昆明明写写字字楼楼进进入入了了急急剧剧扩扩张张的的出出货货期期。。作作为为以以市市场场化化产产品品为为核核心心的的第第二二阶阶段段发发展展期期，，如如火火如如荼荼的的盲盲目目开开发发，，孕孕育育出出大大批批良良莠莠不不齐齐的的写写字字楼楼项项目目，，供供大大于于求求的的市市场场放放量量让让写写字字楼楼产产品品在在高高度度““兴兴奋奋””后后消消化化不不良良。。经过过数数年年的的沉沉寂寂后后，，市市场场对对写写字字楼楼产产品品的的需需求求重重新新显显现现。。借借西西部部大大开开发发带带来来的的机机遇遇，，大大湄湄公公河河次次区区域域经经济济交交流流合合作作的的加加强强，，昆昆明明这这个个定定位位为为面面向向南南亚亚、、东东南南亚亚的的桥桥头头堡堡，，着着力力开开启启了了新新城城的的建建设设。。招招商商引引资资下下，，一一家家家家外外商商独独资资企企业业、、中中外外合合资资企企业业、、省省外外财财团团的的入入驻驻，，一一个个个个商商业业园园区区、、工工业业园园区区的的诞诞生生，，积积聚聚数数年年的的商商务务办办公公需需求求终终于于爆爆发发，，高高档档化化、、智智能能化化、、国国际际化化、、花花园园式式的的写写字字楼楼产产品品应应运运而而生生，，而而这这些些元元素素也也成成为为第第三三代代写写字字楼楼产产品品的的特特征征。。近两年来，星星都国际总部部基地、顺城城双塔、俊发发中心、怡泰泰领域时代、、欣都龙城、、中央商务一一号、东方首首座、南亚之之门……这些已建和待待建项目的亮亮相，开始填填补昆明写字字楼市场高档档产品的缺口口。站在新老老交替的分水水岭，第三代代写字楼产品品的崛起可谓谓来势汹汹：：城市综合体体配建的5A甲级、6E级智能写字楼楼、CBD范围内规划的的超高层写字字楼、以及新新城区出现的的商务花园写写字楼，配合合着城市经济济发展的需求求，商务楼宇宇建设驶入快快车道。写字楼市场概概述昆明写字楼发发展历程------昆明商务市场场趋于成熟化化写字楼市场概概述昆明写字楼发发展趋势------由产品功能向向人性化、环环保化发展第一代写字楼楼仅满足基本使使用功能护国大厦第二代写字楼楼从纯写字楼向向商住楼调整整美亚大厦第三代写字楼楼产品智能化运运用红塔大厦第四代写字楼楼具有5A智能化和初步步的环保理念念南亚之门写字楼市场概概述昆明写字楼发发展趋势-------昆明写字楼分分部一览昆明写字楼分分布“三横三纵核核心区”三横（东西向）：：-拓风路、金碧碧路一线东风路、南屏屏街人民路沿线三纵：北京路沿线北塔路沿线青年路沿线银海SOHO广福商业也中心凯旋大厦昆明目前写字字楼主要集中中在传统的三三横三纵范围围内；本案位位于市中心核核心商圈地带带，在传统的的写字楼聚集集区辐射范围围内，同时随随着昆明城市市更新改造进进程的推进，，市中心土地地稀缺价值凸凸显，本案写写字楼机会将将日趋凸显.写字楼市场概概述目前昆明写字字楼的三种经经营模式-------主要有高端租租务、中高端端销售及低端端租务市场昆明写字楼未未来将以高档档租务市场为为主>高档租务：早早期的华一广广场、志远大厦及近期的的俊发中心等等，客户多为为中大型企业业客户,档次高.>中高档销售：：以汇都国际际二期、顺城城双塔、世纪纪中心等为代代表，客户组组成比较复杂杂.>中低端租务：：散步广，分分布于各区域域，供应量大大，以中小企企业为主.写字楼市场概概述昆明在售及潜潜在写字楼供供应情况——写字楼售价出出现倒挂现象象，写字楼价价格与住宅相相差无几>中心区：顺城城双塔、世纪纪中心、东方方首座等、南南亚之门.>北市区：北辰辰财富中心、、俊发中心、、金领地、志志远城市综合合体、和谐世世纪；>南市区：星都都国际总部基基地、中央金金座、奥宸财财富广场、南南亚风情第一一城等.>从售价上看，，顺城双塔和和俊发中心均均价都在13000元/平米，而金领领地均价仅7000元/平米，写字楼楼售价出现倒倒挂现象.注：在成熟商商务区写字楼楼价格为住宅宅的2倍，相反则称称为倒挂.写字楼市场概概述昆明在用写字字楼主要分布布——二手写写字楼楼沿主主干道道分布布，主主要集集中在在北路路、人人民路路、青青年路路、东东风路路沿线线>从调查查的写写字楼楼分布布看，，二手手写字字楼主主要分分布在在北京京路、、人民民路、、东风风路沿沿线.写字楼楼市场场概述述>昆明写写字楼楼发展展日益益成熟熟，多多元化化发展展，配配套日日益完完善.>未来写字字楼向5A智能化、、人性化化、环保保化发展展趋势.>商圈多元元化带动动写字楼楼多元化化发展趋趋势，除除中心区区外，南南市区和和北市区区是未未来写字字楼主要要聚集地地.>未来写字字楼发展展将以高高档租务务市场为为主.>一手写字字楼售价价处于倒倒挂现象象，写字字楼市场场发展空空间大.>二手写字字楼主要要集中在在北京路路、人民民路、青青年路、、东风路路等主干干道沿线线.小结Part2写字楼市市场经营营状况分分析写字楼市市场经营营状况分分析昆明写字字楼租金金总述——近年来写写字楼租租金呈现现良性上上涨趋势势近年来写写字楼租租金呈良良性上涨涨趋势>从昆明纯纯写字楼楼的市场场平均租租金水平平来看，，2008年昆明市市平均租租金水平平在35.36元/㎡/月，2009年昆明市市平均租租金水平平为37.97元/㎡/月，上涨涨率为7.4%，2010年昆明市市平均租租金水平平为39.76元/㎡/月，上涨涨率为8.3%，2011年昆明市市平均租租金水平平为45.59元/㎡/月，上涨涨率为9.3%.写字楼市市场经营营状况分分析昆明写字字楼租金金总述——主要集中中在30-50元/平方米，，新兴高高端写字字楼进入入带来租租金两极极化发展展趋势.高端写字字楼进入入带来租租金两级级分化>从昆明写写字楼租租金分布布图可以以看出目目前写字字楼租金金主要集集中在30-50元/平方米之之间；>其次可以以看出80元/平米以上上租金仍仍占一定定比例，，主要为为俊发中中心、红红塔大厦厦、顺城城双塔新新兴写字字楼.>由此可以以看出，，高端写写字楼的的进入带带来租金金两极化化趋势明明显.写字楼市市场经营营状况分分析昆明写字字楼出租租率——近三年写字楼楼需求增加，，出租率上涨涨明显.近年来写字楼楼出租率上涨涨明显，空置置率低>从出租率来看看，2008年市场出租率率平均水平在在82.64%，2009年市场出租率率平均水平在在86.64%，上涨率为4.8%；2010年市场出租率率平均水平88.24%，2011年市场出租率率平均水平89.32%.而部分档次较较高的写字楼楼出租率在90%以上，甚至100%.写字楼市场经经营状况分析析中心区：56%租金低于40元/㎡>从中心区租金金结构图看56%楼盘租金低于于40元/平米，其次40-50元占24%，80元/平方米以上占占4%。北市区：平均均租金较高，，50%楼盘于50元>北市区写字楼楼总量相对较较少，但整体体租金偏高，，主要由于北北市写字楼发发展相对缓慢慢，新兴写字字楼拉升整体体租金价格。。南市区：在用用写字楼较少少，档次参差差不齐>南市二手写字字楼量较少，，档次参差不不齐，随着星星都国际总部部基地、南亚亚风情第一城城、中央金座座、奥宸财富富广场等写字字楼入市带来来新一轮租金金提升不同区域下写写字楼租金分分析——中心区租金稳稳定，北市整整体租金较高高，南市区参参差不齐.写字楼市场经经营状况分析析不同区域下写写字楼租金分分析——中心区写字楼楼租金稳定，，集中在30-50元/平方米区位档次售价（元/㎡）写字楼名称租金（㎡/月）电梯数量电梯品牌车位数量物管费用（元/月/㎡）市中心高只租不售志远大厦40-604三菱地上30个，地下70个5市中心高只租不售环球金融60-754富士通180个（立体车库）4.6市中心高只租不售红塔大厦905OTIS90

包含租金内市中心高1.5万-2。2万顺城双塔90-11072002.3市中心高只租不售建工大厦25-306三菱1003市中心中1.5万福林广场454三菱2003市中心中1.1万-1.8万世纪广场40-603（每栋）三菱5502.5市中心中只租不售建业大厦35－404三菱地上20个，地下150个2市中心中只租不售三合商利写字楼45-554三菱无3市中心中只租不售国防大厦454三菱522市中心中1.1万-1.3万银海国际公寓308三菱2252.8写字楼市场经经营状况分析析区位档次售价写字楼名称租金（㎡/月）电梯数量电梯品牌车位数量物管费用（元/月/㎡市中心中13000元/㎡鸿城广场35-404施耐德402.3市中心中10500元/集大广场30-355三菱200商业2.5，住宅1.8市中心中只租不售丰园大厦302三菱无无市中心中只租不售石油大厦352OTIS401.3市中心中只租不售东来大厦28－353三菱502.1市中心中只租不售建设大厦25-302苏州江南2002.2市中心中只租不售金泰大厦35-408三菱地下137/地上402.5市中心中只租不售柏联广场606立升400市中心中15000元/㎡汇都国际25-404富士2001.5市中心中只租不售华尔贝大厦45-606三菱2404.8市中心中只租不售华尔顿大厦25-308奥的斯1803市中心中11000元/㎡傲城大厦60-65（含物管费）3迅达230市中心中23000元/㎡世纪中心不同区域下写写字楼租金分分析——中心区写字楼楼租金稳定，，集中在30-50元/平方米写字楼市场经经营状况分析析基础指标信息项目位置顺城双塔入住时间2009年8月总建筑面积50000平方米单层面积1240㎡层数26层层高3.6米，净层高3米电梯配置6部通力电梯，电梯速度2.5米/秒车位数1860个适用内部配套设施内设会议中心、咖啡厅、餐厅，另有王府井百货、银行、商铺等开发商塞伦地产管理公司顺城物业管理公司租金水平90-110元/㎡出租率70%中心区典型楼楼盘分析——顺城双塔，售售价高达15000元，租金90-110元/平方米写字楼市场经经营状况分析析基础指标信息项目位置志远大厦入住时间2000年总建筑面积4.6万㎡单层面积1635㎡层数28层层高净层高3米电梯配置4部三菱电梯，电梯速度2.5米/秒车位数地上30，地下70内部配套设施7-28楼为写字楼，7楼商务餐厅，1-6楼裙楼电玩、品牌衣服专卖、眼镜店开发商志远房地产开发有限公司管理公司志远物业租金水平40-60元/㎡出租率90%中心区典型楼楼盘分析——志远大厦初步步体现智能化化，目前仍受受市场追捧，，入驻率超过过90%写字楼市场经经营状况分析析基础指标信息项目位置北京路155号附1号入住时间2009年10月总建筑面积55000平方米写字楼面积40000平方米单层面积1600平方米层数27层层高3.9米电梯配置11部日本原装纯进口三菱NexWay-S乘客电梯车位数57.6平米/个车位智能设施楼宇监控系统、火灾报警系统、消防连动系统、卫星接收系统及闭路电视系统、保安监控系统、计算机管理系统开发商俊发地产管理公司第一太平戴维斯（顾问）租售策略只租不售租金水平140元/平方米·月出租率95%典型楼盘分析析：俊发中心心为高端租务务写字楼，树树立北市区租租金标杆，但但目前入驻率率并不理想。。写字楼市场经经营状况分析析硬件设施方方面新加坡SAAArchitects担纲建筑设设计;5A甲级写字楼楼、6E写字楼立面采用low-e中空玻璃，，现代感极极强、昆明明最漂亮的的外立面效效果；高速进口电电梯（三菱菱）11部，11部电梯只为为最40余家企业服服务，高峰峰期等待时时间不超过过90秒；每人每时35立方米的新新风系统；；舒适的商务务尺度让客客户随意自自由的分隔隔空间；800平方米为最最少分割面面积，一层层只容纳两两家企业，，纯洁的办办公环境，，避免中小小企业纷杂杂；分层分户中中央空调系系统，健康康、节能、、舒适、加加湿、消毒毒，自动调调控室内温温度，独立立计费，全全空气，变变风量；无线上网系系统；部分单元预预留VIP独立卫生间间；宽带光纤入入楼；公共区域及及各走道安安装摄像机机，实现全全方位监控控；配置停车泊泊位不低于于350个；全覆盖移动动通讯系统统；大楼门禁系系统多个巡巡更系统。。软件设施方方面第一太平戴戴维斯担纲纲物业管理理顾问提供一流水水平的管理理平台，服服务水准一一流、专业业；裙楼设置商商务中心一一个，提供供快递、打打印、复印印、票务等服务务；裙楼设置不不同规模会会议室及会会议系统,并具全数码码会议大厅，，具同声传传输系统、、投影显示示、视频系系统等会议功能能；裙楼设健身身中心一个个，包括：：健身房、、力量室、、温水游泳泳池，提供供干蒸、湿湿蒸房男女女各一间及及可供多人使用的的男女淋浴浴房各一间间；裙楼里设商商务会所，，为客户提提供私密交交谈空间。。典型楼盘分分析：俊发发中心为高高端租务写写字楼，树树立北市区区租金标杆杆，但目前前入驻率并并不理想。。写字楼市场场经营状况况分析基础指标信息项目位置北京路155号附1号入住时间2000年年底总建筑面积29,438平方米写字楼面积17,280平方米层数地上25层、地下3层层高2.4米（净）电梯配置4部美国全套进口奥的斯电梯，与楼层比为0.16车位数57.6平米/个车位智能设施楼宇监控系统、火灾报警系统、消防连动系统、卫星接收系统及闭路电视系统、保安监控系统、计算机管理系统开发商红塔集团和香港玉成贸易有限公司管理公司昆明红塔大厦有限公司租售策略只租不售租金水平120元/平方米·月（按套内面积计算，含空调费和物业费出租率95%入住企业：：中国出口口信用保险险公司云南南分公司、、澳大利亚亚贸易委员员会广州代代表处、华华为技术有有限公司、、欧姆龙（（中国）有有限公司、、摩托罗拉拉（中国））电子有限限公司分公公司、荷兰兰贸易促进进委员会昆昆明代表处处、港龙航航空公司昆昆明办事处处、爱立信信（中国））通信有限限公司、越越南驻昆明明总领事馆馆等典型楼盘分分析——红塔大厦依依托成熟商商圈及完善善的配套实实现高租金金高入驻率率写字楼市场场经营状况况分析典型楼盘分分析——红塔大厦依依托成熟商商圈及完善善的配套实实现高租金金高入驻率率写字楼市场场经营状况况分析不同管理模模式下写字字楼租金分分析——两种管理模模式租金下下并无明显显区别，主主要由于目目前客户对对物业管理理敏感度不不高，对顾顾问式物管管缺乏认识识>目前市场上上大部以直直接管理为为主，仅少少量顾问模模式：如俊俊发中心，，星都国际际总部基地地；俊发中中心与顺城城双塔相比比，在租金金上并无特特别优势。。主要由于于目前市场场上客户对对物业管理理敏感度不不高。另外外除了俊发发之外，其其它实现高高租价写字字楼无一例例外是直管管模式。租金：90-110元/㎡物管费：5.8元/㎡入驻率：约约75%租金：80-120元/㎡物管费：10元/㎡入驻率：不不到25%写字楼市场场经营状况况分析不同硬件配配套下写字字楼租金分分析——写字楼电梯梯配比与租租金呈反比比，电梯比比在7500/1以下最佳电梯比与租租金呈反比比关系>从图表中可可以看出，，当电梯比比小于5000：1时，其租金金全部高于于50元/平米。当其其电梯比超超过7000-7500：1时，其租金金低于50元/平米。写字楼市场场经营状况况分析不同硬件配配套下写字字楼租金分分析——写字楼车位位比与租金金呈反比，，车位比在在200/1以下最佳车位比主要要集中在200/1-400/1>写字楼车位位比主要集集中200/1-400/1，车位比低低于200/1大多为新建建写字楼，，其租金相相对也较高高，当车位位比高于400/1其租金相对对较低。写字楼市场场经营状况况分析影响写字楼楼租金关键键因素分析析——地段、交通通条件、价价位是首要要因素，对对开发商品品牌及智能能化关注度度低，高档档写字楼发发展空间大大>从左表中可可以看出，，地段、交交通条件、、价格是客客户首要选选择因素，，其次硬件件设施、物物业管理质质量及人气气占比较高高。>相对而言，，客户对开开发商品牌牌、智能化化系统关注注度较低。。>目前昆明市市所有写字字楼的整体体优势主要要在于地段段、交通条条件、配套套设施和物物业管理。。同时也可可以看到，，这些选择择入住写字字楼的因素素仍处于对对写字楼最最初级的层层次，因此此，我们可可以看到，，在昆明开开发高档写写字楼巨大大的发展空空间和需求求空间。写字楼市场场经营状况况分析>昆明写字楼楼租金主要要集中在30-50元/平方米，新新兴高端写写字楼进入入带来租金金两极化发发展趋势.>近年来昆明明写字楼入入驻率及租租金均呈良良性长涨趋趋势.>中心区写字字楼市场租租金较稳定定集中在30-50元/平米，北市市区整体租租金较高普普遍高于50元/平米，南市市区参差不不齐.>写字楼客户户对物业管管理敏感度度低.>地段、交通通条件、价价格及硬件件配套是影影响写字楼楼租金的关关系因素；；硬件配套中中车位比在在200/1以下为最佳佳，电梯比比在5000/1以下最佳；；另外写字字楼外立面面、智能化化、配套设设施是影响响租金的重重要因素.小结Part3写字楼租赁赁客户分析析写字楼租赁赁客户分析析——从事行业：：租赁客户户以IT行业为主，，其次为文文化广告类类及地产类类行业分布以以IT为主，其次次为文化广广告类>上表反映出出客户以IT、广告、贸贸易行业最最多，其次次是电子和和建筑地产产类,表明昆明受受经济大环环境的影响响下各行业业投资呈稳稳步上升趋趋势。写字楼租赁赁客户分析析写字楼租赁赁客户分析析——行业性质及及规模：租租赁客户私私营企业为为主，55%企业为小型型企业租用写字楼楼客户中，，以私营企企业占到绝绝大多数，，占54％的比例；；其次是国国营企业和和合资企业业，占到37％的比例；；对外资企企业吸引力力度不够。。另外，在客客户总量中中，小型企企业占有相相当的比重重，其次是是中、大型型企业，从从客观反映映出进驻昆昆明的有规规模、实力力的大、中中型企业相相对于其他他省会城市市较少。写字楼租赁赁客户分析析写字楼租赁赁客户分析析——租赁客户面面积需求：：41%租赁客户面面积需求在在100平米以下，，其次为100-150平米占28%此次调查的的楼盘中进进驻企业的的办公面积积基本都在在150平方米以下下，其租用用面积主要要以小型户户型为主流流，以小型型企业为主主；介于150-250平米之间，，占19％比例，以以中型企业业为主；而而办公面积积超过250平方米的企企业比例相相对较少，，占总数量量的12％左右，这这主要还是是与目前昆昆明市的经经济大环境境有关。写字楼租赁赁客户分析析写字楼客户户关键敏感感点分析——大部分客户户选择以租租为主，写写字楼售价价与租金最最佳比例为为7在未来的两两到三年，，有超过90％的客户还还是希望以以租为主，，他们认为为写字楼的的价格仍然然过高，写写字楼的售售价和年租租金之间的的比例在7左右可以接接受；低于于7，客户倾向向于以租为为主；高于于7，达到8或10，客户倾向向于投资自自己的写字字楼。即可客观说说明昆明写写字楼未来来的发展还还是将从以以销售为主主逐渐向以以持有性物物业为主。。以位于昆明明中心区域域的新兴写写字楼环球球金融为例例，其均价价约为6800元／M。年租金约约为900元／M，两者比例例在7．5左右，仍处处于客户希希望以租为为主的象限限。由于环环球金融从从各种外部部因素及内内部环境看看，可以将将其归类到到昆明的甲甲级写字楼楼，因此以以环球金融融在昆明写写字楼市场场的地位，，其售价与与年租金间间的比例仍仍处于以租租为主的象象限。超过过90%的客客户户希希望望以以租租赁赁为为主主写字字楼楼租租赁赁客客户户分分析析>从客客户户性性质质看看，，大大部部分分为为中中小小型型私私企企；；租租赁赁客客户户以以IT行业业为为主主，，其其次次为为文文化化广广告告类类及及地地产产类类；；>购买写写字楼楼个人人客户户中75%为投资资，企企业客客户以以国企企和私私企为为主；；>价格、、地段段、硬硬件设设施档档次及及物管管是写写字楼楼客户户首选选几大大关键键因素素；>购买客客户以以常规规投资资者需需求面面积在在200平米左左右。。小结Part4写字楼楼客户户消费费情况况分析析写字楼楼需求求状况况—消费行行为分分析分布合合理的的写字字楼一一般都都有低低区、、中区区、和和高区区之分分，部部分写写字楼楼有超超高区区。我我们针针对不不同类类型的的公司司进行行分析析：针对性性客户户群及及需求求面积积区间间创业型型成长长型型拓展展型型成熟熟型型一般般选选择择低低区区，，面面积积在在200㎡㎡以下下一般般选选择择中中区区，，面面积积在在200--600㎡㎡之间间一般般选选择择中中区区，，面面积积在在600--1000㎡㎡一般般选选择择高高区区或或者者超超高高区区，，面面积积在在1000㎡㎡以上上写字字楼楼客客户户消消费费情情况况分分析析消费费者者对对写写字字办办公公物物业业的的需需求求情情况况六成成左左右右的的单单位位未未来来喜喜欢欢选选择择市市中中心心区区相相对对纯纯一一些些的的写写字字楼楼。。消消费费者者对对于于新新办办公公环环境境的的选选择择，，59%的喜喜欢欢市市中中心心区区的的写写字字楼楼，，有有63％的的希希望望是是““像像华华尔尔顿顿大大厦厦一一样样的的纯纯写写字字楼楼””。。写字字楼楼客客户户消消费费情情况况分分析析消费费者者对对写写字字办办公公物物业业的的需需求求情情况况消费费者者希希望望的的写写字字楼楼形形式式写字字楼楼客客户户消消费费情情况况分分析析消费费者者对对写写字字办办公公物物业业的的满满意意度度情情况况49%的消消费费者者认认为为目目前前办办公公环环境境的的使使用用满满意意情情况况为为一一般般，，接接近近4分之一的的消费者者表示不不满意。。

消费费者对于于目前的的办公使使用的满满意度评评分为60.6，属基本本满意状状况。其其中，不不满意的的原因主主要是““目前的的办公面面积太小小”、““随着人人员的增增多，越越来越不不够用””；满意意的原因因有“目目前环境境还不错错，不想想换”、、“已经经够用了了”等等等。认为为写字楼楼一般的的消费者者比例将将近50％。写字楼客客户消费费情况分分析46%的消费者者对办公公写字楼楼的附属属配套不不满意，，不满意意的主要要原因是是电梯和和车位太太少；消消费者对对于目前前的办公公配套设设施（如如电梯、、停车位位、娱乐乐休闲配配套等））表示不不满意的的比例高高达44％，是最最高的，，还有2%的表示非非常不满满意，经经过测算算，综合合满意度度评分为为55.6，属整体体不满意意状况。。不满意的集中原因满意的集中原因办公的配套设施不齐全,停车不方便一般对物业管理比较满意.本楼电梯太少,车位太少

电梯故障泰多,商务配套不齐全

消费者对对写字办办公物业业的满意意度情况况写字楼客客户消费费情况分分析>目前使用用写字楼楼的用户户、都偏偏好在中中心区或或中心区区附近办办公。>喜欢在纯纯写字楼楼内办公公。>对目前写写字楼的的用户对对附属配配套设施施不满！！小结Part5写字楼市市场需求求特征项目写字字楼需求求特征购买意向向：有17.4%的受访群群体愿意意购买本本项目写写字楼，，31%受访者表表示视具具体情况况定。总体而言言，项目目周边区区域消费费者对本本项目写写字楼的的需求度度约为48.4分。意向面积积：需求求群体对对本项目目写字楼楼的意向向面积主主要集中中在60-100㎡㎡和150-200㎡区间，平平均需求求面积约约为110.4㎡。写字楼市市场需求求特征项目写字字楼需求求特征意向单价价：大部部分需求求群体的的意向单单价在10001-15000元/㎡。平均需需求单价价约为13000元/㎡。意向租金金：大部部分需求求群体的的意向租租金在45-60元/㎡/月，平均均意向租租金约为为67.3元/㎡/月。写字楼市市场需求求特征项目写字字楼需求求特征影响因素素：大部部分需求求群体认认为入住住写字楼楼的首要要因素是是写字楼楼的品质质，交通通和未来来是否有有大型品品牌企业业入住也也是考虑虑的重要要因素。。写字楼市市场需求求特征生产型公公司总部部国际贸贸易房地地产开发发咨询科科技等行行业是昆昆明写字字楼的主主要客户户；随着昆明明城市形形象的提提升，特特别是昆昆明在面面向东南南亚地区区重要的的战略位位置以及及西部大大开发的的深入，，国内外外企业将将逐渐进进驻。另外，作作为云南南省唯一一的中心心城市，，州市企企业在昆昆明设立立总部的的需求，，昆明本本地私营营企成长长的需要要，都加加大了对对甲级高高档写字字楼的消消费支撑撑。写字楼市市场需求求特征区域内居居民对项项目周边边区域认认同度一一般；购买写字字楼意向向面积呈呈现两个个极端，，建议本本案做大大层平面面，优化化分割形形式，利利于销售售。写字楼平平均需求求面积在在110㎡㎡左右，平平均意向向单价为为1.3万元/㎡，预计到到本案入入市之时时，物业业价值还还将有所所增长。。>对写字楼楼的品质质及大公公司品牌牌效应是是投资者者较为关关心的两两个因素素。小结Part5昆明写字字楼供应应情况项目功能配比体量配比世纪广场一期工程为B、C两区，共22层，B、C区一至五层为裙楼，将五幢塔楼连接为一体，B、C区均为地上20层。其中一至五层为商场，6层以上为住宅和公寓，地下二层，为车库，设备机房，库房和管理用房商住两用，设计为住宅户型，但基本为办公为主。柏联广场1—6层大型商业，7层会所，地上8-15层A座写字楼，B座住宅商业、住宅、写字楼都有，不过住宅仍有大部分用作办公佳华酒店广场双塔楼大型高层建筑综合体，分为A座、B座和C座。A座为五星级酒店，37层，147米高；B座为5A级写字楼，27层；C座为商业配套，7层。酒店、写字楼和商业的结合。三者互相作用，功能及客户互补。环球金融19层，全部为写字楼纯写字楼，下商业上写字楼北辰财富中心这个项目有住宅、商业及写字楼。写字楼部分1层商业，2层物管中心，3-29层为办公用住宅、商业、写字楼结合，但功能区分。顺城顺城双塔、住宅、商业、公寓公寓、商业、写字楼之间功能区分但互惠性明显。随着写字字楼的发发展，其其功能配配比发生生较大变变化，功能能间逐渐渐丰富且且配套互互利性增增强。写字楼供供应情况况序号写字楼名称地址等级类型开发商建成时间租/售价格总层数建筑层高总建筑面积(㎡)电梯数量品牌车位数量车位租金物管公司物管费用其他配套情况1志远大厦青年路389号高写字楼云南志远房地产2000年40-60元/㎡28层3.3——4三菱地上30个，地下70个500元/月志远物管5元/月/㎡7楼设有员工餐厅2环球金融五华区武成路25号艺术剧院旁高写字楼城建股份、永安地产2006年60-75元/㎡19层3.5229554富士通180个（立体车库）包月500元城建物管4.26元/㎡智能化写字楼3丹彤现代城白云路548号中写字楼云南丹彤集团2002年30元/㎡25层330003—320120元/月白家盛物管2.6元/㎡——4颐高数码广场北京路延长线高写字楼颐高集团2005年45元/㎡21层4.2210004富士通150（地下）300元/月从众物业3.5元/月/㎡智能化写字楼5福林广场宝善街中商住昆明福林房地产2003年45元/㎡28（6-26层）4.2552144三菱1685元/小时每辆，室外超时加5元/小时，室内超时加1元/小时福林创世物业管理3元/月/㎡地上1－5层为群楼商场，四层为餐饮娱乐场所，五层为会所，设新闻发布中心及大、中、小型会议室6世纪广场南屏街88号中商住盘通屋业有限公司2000年35-40元/㎡22层（4栋）3.51750003（每栋）三菱550500元/月世纪物业管理公司2.5/㎡设有公共会议室（可容纳60－80人）、健身中心、羽毛球室、乒乓球室，群楼为商业广场7弛宇大厦北京路605号低写字楼立龙地产1998年35－38元/㎡23层3.5250002三菱38个无鹏盛物业2.0元/㎡无8建设大厦北京路与金碧路交汇处低写字楼城市建设综合开发公司1995年28－35元/㎡21层3.5212203三菱50个无春苑物管有限公司2.1元/㎡·月三楼建设银行食堂（不对外）/21楼设快餐店；建设银行9集大广场人民东路延安医院旁中商住云南融瑞房地产2000年30-35元/㎡32层3235605三菱200300元/个·月恒美佳物业商业2.5元/㎡，住宅1.8元/㎡群楼为沃尔玛超市10银海国际公寓北京路高商住银海地产2003年30元/㎡32层3446008三菱225个地下车位已全部出售（约20万/个），地上150元/月银海物管2.8元/㎡·月中信银行、建设银行；负一层设有餐厅及休息区11北辰财富中心北京路延长线高写字楼城建股份2007年60元/㎡29层3.3293224富士通580个满半小时3元，以后每增加1小时加收1元城建物管3.5元/㎡·月设有商业广场12银座office北京路延长线中写字楼住佳房地产2002年35元/㎡；5000元/㎡11层3——2富士通约100个200元/个·月住佳物业2元/㎡·月多媒体国际会议厅；商务中心配备高精度彩色激光打印、复印绘图仪。代办车票、机票、出国手续、代聘员工，提供MBA课程培训、商务信息咨询等服务；顶楼设有室内网球场、健身房、棋牌室、员工食堂；13红塔大厦北京路155号附1号高写字楼云南红塔集团2000年90元/月/㎡25层（地上）3层（地下）3——5OTIS90400元/月/个红塔物业已含在房租中负一层为餐厅、一楼有商业餐厅；5A智能化设施14国际友联大厦北京路延长线高写字楼江东集团2007年53元/㎡·月29层4.2——5施奈德150150-200元/月江东物管2.6元/㎡·月三楼设公共会议厅6个（大型：200人、中型：120人、小型：20人）；新闻发布中心一个（支持8国语言同声翻译）；多功能厅报告一个（可容纳约300人），6楼为餐厅及贵宾室；5A智能化写字楼15石油大厦青年路中写字楼中国石化滇黔桂石油勘探局1992年30元/㎡25层3——2三菱无——石油物管无设有员工食堂16建工大厦东风东路（市政府对面）高写字楼建工集团1995年25-30元/㎡·月29层3——6三菱100个不包月，4元（4小时内），超出每小时加收1元建工物管3元/㎡·月5楼设有公共会议室可容纳约500人，设有乒乓球室，群楼部分设有建设银行17建业大厦东风东路47号中写字楼城市建设综合开发公司、建安房地产2003年35－40元/㎡28层3.8320004三菱地上20个，地下150个包月250元/个，包年2500元/个春苑物管2元/㎡·月无18金泰大厦东风东路低写字楼云南鑫泰物业公司2002年30元/㎡26层3.3——2苏州江南200个地上175元/月,地下500元/月诚鑫物管2.2元/㎡·月无19三合商利写字楼东风西路123号中写字楼云南大朝房地产1999年45-55元/㎡27层3.5340004三菱无无大潮物业3元/㎡·月商业银行柜员机、休闲茶吧20国防大厦五一路与国防路交叉口附近中写字楼恒安地产1999年45元/㎡18层4——4三菱5219点以前5元/天，19点以后10元/天麦各斯姆物业2元/㎡·月健身中心，招商证券21东来大厦东站环城南路108号低写字楼宇联房产2000年35元/㎡；6000元/㎡26层3——2OTIS40350元/个·月东来物管1.3元/㎡·月员工餐厅，健身房，茶室，棋牌室22万裕国际商务大厦关上二环南路与民航路交叉口高写字楼——2005年45元/㎡；4600元/㎡16层3.2139313三菱100个地上200元/个·月，地下250元/个·月万裕物业2.6元/㎡·月16层设有会议厅、报告厅；设豪华会所提供完善的商务服务；娱乐设施有棋牌室及多功能厅23云南城投大厦老民航路与二环南路交汇处高写字楼云南城投——5500元/㎡19层3.2200007三菱460个（地上200个，地下260个）9万元/个城投物业未定智能化写字楼，提供完善的商务服务，群楼部分为集中商业，设有网球场、水疗馆、KTV等24华域大厦南屏街与护国路交叉口中写字楼云南华域建设发展股份有限公司1996年35-45元/㎡39层2.856000㎡3三菱无无华域物管3元/㎡·月25鸿城广场人民路与青年路交汇处中商住鸿城房地产2001年35-40元/㎡·月21层4.5460004施耐德40个500元/月/个鸿丰物业2.3元/月/㎡7楼为金海马健身中心，负一层为台球城，1-4层裙楼为品牌服装专卖26丰园大厦小西门中写字楼城投公司1994年40元/㎡·月30层3.3——3三菱350个（立体停车场）380元/月/个瑞家物业2元/月/㎡设有公共会议室（可容纳500人），员工餐厅，9楼设网球场,28楼设乒乓球室27社科春城国际环城西路577号广东发展银行旁高写字楼中浩房地产开发有限公司2007年38元/㎡·月19层3.35——6壹日牌————和泰物业2.3元/㎡·月中国银行小结：•昆明商商业将逐逐渐改变变以市中中心为核核心的城城市商业业发展格格局，形形成组团团式区域域商业中中心，市市中心区区商业功功能逐步步改变，各区区域商业业特征越越发明显显。•昆明市市办公物物业的供供给量、、成交量量和成交交价格均均呈现出出逐年递递增的趋趋势。•昆明市市办公物物业的成成交均价价近三年年呈现上上涨势头头。•写字字楼项项目主主要集集中在在市中中心区区，近近期北北市区区的写写字楼楼物业业发展展势头头强劲劲。写字楼楼供应应情况况昆明一环内高档写字楼不多，呈现供不应求的局面，部分核心地段办公楼多为商住两用；目前写字楼售价约为12000－25000元/平米不等，整体档次参差不齐