某地区商业综合体项目管理营销策划报告

天合广场营销策划报告浚源机构2011.3技术文件正本|序|PREFACE凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、营销。对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。对策划公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。对天合广场而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥的空间，也可以说无凭可依，无落手之处。对于浚源而言：市场把握是经验，全面整合是能力，营销策划是专业。而丰富市场实战经验与超群的想象力，是自己最骄傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的创造力。

观察-1：透过新政看市场国家政策：2010年出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》；

《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；

《关于进一步贯彻落实国发【2010】10号文件的通知》。2011年新政策导向：1月新版国八条的颁布实施；2月武汉版限购令的颁布实施；3月武汉版限价令出台，价格涨幅不得高于GDP增长速度。小结：随着国家新政逐步得到落实，未来一段时间住宅投资、投机性客户会逐渐减少，住宅刚性需求仍将是市场的主流，商业将会成为一种“新型投资产品”成为投资者的追捧，同时，商业地产投资开发将迎来较大的机会点。观察-2：从宏观数据察武汉楼市动向小结：

武汉整体楼市受新政影响非常明显，呈现

“销量急剧回落，价格坚挺并小幅上扬”态势；开发商和消费者均对市场走势不明朗，客户观望情绪较浓；综上分析看出，在市场环境不断变化的

条件下，中心区楼盘的价值表现的更加

明显，楼盘抗风险能力相对较强。观察-3：汉阳楼市价格微涨，销量回落明显。小结：从我们对市场监控情况来看，在1月份，区域市场供应与销售量均达到了最高点；随着2、3月份新政出台，客户观望反应明显，开发商也谨慎行事，不少楼盘都选择了短期观望，开盘加推速度明显放缓；今年2月份汉阳中心区商品房98套，商品房销售量下降67%；2月份成交均价8546.16元/平方米，价格涨幅0.42元/平方米；综上分析，汉阳区域刚性需求仍然较大，客户对汉阳区域的价值、认知度正逐渐加深。观察-4：汉阳市场特点显著，竞争格局日趋激烈。

小结：

汉阳区域房地产发展与全市相比相对滞后，大部分房地产开发集中在临主干道开发（汉阳大道、龙阳大道和鹦鹉大道）。与汉口中

心区、武昌中心区相比，汉阳中心区配套还

相对较弱，客户对配套的依赖性很强；随着新区整体环规划明晰并得到落实，临汉江滨江板块价值会逐渐显现，预计1-2年内

该区域会成为汉阳的重点发展区域，待贯穿本地块地铁线贯通至少也需2-3年时间，短期内给项目带来的直接效益还不明显；近年来，国内一线品牌开发商纷纷进驻汉阳，汉阳市场未来竞争会日趋激烈。市场观察结论

随着国家新政逐步得到落实，住宅投资、投机型客户会逐渐减少，刚性需求将成为市场的主流。商业产品正好适合目前的市场形势，是个较好的机会点，但应保持谨慎乐观的态度；汉阳中心区配套与汉口、武昌中心区相比相对滞后，而且客户对生活配套依赖性很强，导致汉阳中心区房地产开发呈现“沿

主干道发展开发”模式。随着地铁全线贯通，汉阳滨江板块将成为汉阳未来开发的热点，区域价值会得到较大提升，对本项目开发来说是个较好的机会点。随着汉阳区域价值逐渐显现，国内一线品牌公司纷纷进驻，未来市场竞争会日趋激烈，应保持高度警惕性。武汉新区：武汉新区规划面积368平方公里，建设用地160平方公里，规划人口100万，建设成为辐射华中地区乃至全国的现代制造业基地、生产性服务中心、文化旅游中心和独具滨江滨湖特色的现代化商居住新城。城市二环线：随着汉口二环高架的全线建成后，将贯通城市二环线，极大的增强二环线对汉阳中心区以及武汉新区辐射能力，全面提升区域价值。区域价值稀缺景观环境新区、二环线交通环境项目所在地王家湾商圈地铁交通：规划中的地铁3号、4号线将分别经过汉阳王家湾，轨道交通贯通会带动沿线区域价值的提升。

公共交通：204路、205路、208路、222路、520路、531路、537路、541路、556路、575路、579路、580路、597路、646路、649路、710路、720路、808路。区域价值稀缺景观环境新区、二内环交通环境王家湾商圈稀缺“江景观资源”：本项目3-5公里范围内拥有稀缺的自然景观资源和人文景观资源，为营造舒适、高端的居住生活氛围奠定良好基础；区域远期规划：据武汉市城市总体规划，本项目所在区域划入城市中央活动区，将集中打造以汉江为依托，集本区域将打造成为集自然景观资源为一体的高端滨江居住生活区。区域价值稀缺景观环境新区、二内环交通环境动物园月湖归元寺古琴台江滩公园汉江王家湾商圈本项目目紧邻邻王家家湾商商圈，，距离离王家家湾商商圈仅仅一站站路，，该商商圈超超市购购物、、商店店、百百货等等生活活休闲闲一应应俱全全。王家湾商圈知音湖东苑社区本案国信新城区域价价值稀缺景景观环环境新区、、二内内环交通环环境王家湾湾商圈圈优势势：：地块位位置：：本区域域属传传统王王家湾湾商圈圈内，，离王王家湾湾核心心商圈圈不到到1500米，共共享中中心区区生活活配套套；产品：：本项目目公寓寓的产产品投投资价价值高高，回回报大大；国信品品牌：：国信地地产集集团在在汉阳阳有较较高的的知名名度和和美誉誉度，，拥有有丰富富客户户和社社会资资源。。劣势势：：配套：：周边配配套薄薄弱、、商业业氛围围不够够。土地年年限过过短，，仅23年机会点点：区域价价值：：处于汉汉阳二二环以以内、、龙阳阳大道道与琴琴台大大道交交汇处处、地地铁3、4号线，，具有有很大大的发发展前前景与与升值值空间间；市场竞竞争力力：本项目目产品品在区区域内内具有有唯一一性；；政策：：本案属属商业业地产产不受受新政政限购购限制制。威胁胁：：由于本本项目目周边边未启启动项项目较较多，，未来来竞争争激烈烈。项目SWOT分析通过对对本项项目区区域环环境、、地理理位置置和机机会点点分析析后，我们对对本项项目的的关键键词提提炼如如下：武汉新新区/城市二二环线线/桥头堡堡经济济圈王家湾湾商圈圈/一线江江景资资源/商业综综合体体我们应应该怎怎么做做?假设一一下我我们均均价必必须定定在10000元/平方米米以上上,我们有有机会会吗?我们先先看看看武汉汉什么么样的的房子子可以以卖到到1万上吧吧?他们为为什么么可以以卖到到1万以上上呢?项目名价值支撑点产品定位时代豪苑一线江景\超高层物业\酒店式管理\住宅\写字楼\酒店公寓万科金色家园普通住宅1万左右,复式一万二,通过面积的赠送提升单价晋合世家地段+装修(实际装修1000元左右,对外宣称3000元,物业管理纯粹高端住宅武汉天地地段\品牌\一线江景\物业管理天下红公馆酒店式管理融科天城30楼以上的景观支持世贸锦绣长江品牌\规模\江景金都汉宫一线江景高端住宅新世界中心甲级写字楼公寓\写字楼\商业他们为为什么么可以以卖到到1万以上上呢?我们可可以将将10000元以上上项目目的价价值点点总结结一下下:4）偷面面积：：万科科金色色小复复式、、奥山山星座座；1）提供供酒店店式服服务的的公寓寓:天下红红公馆馆;3）具有有特别别景观观的项项目:金都汉汉宫、、武汉汉天地地、锦锦绣长长江、、融科科天城城高层层部分分；2）高端端写字字楼:新世界界中心心、时时代豪豪苑写写字楼楼5）通过过装修修提高高单价价：晋晋合世世家我们可可以卖卖到1万以上上吗?带着这这个问问题我我们访访谈了了30几位高高端置置业客客户。。我们们得到到了这这样的的结论论：1）如果果是投投资的的话，，主要要是看看投资资回报报率和和升值值空间间，但但是1万以上上的房房子的的投资资回报报和升升值空空间，，客户户持否否定的的态度度；客客户提提出如如果是是象向向上海海和北北京那那样的的具有有较高高投资资回报报率的的酒店店式公公寓可可能会会考虑虑；2）如果果是自自住的的话，，客户户觉得得这个个价格格买不不买主主要是是周边边楼盘盘比较较，客客户觉觉得为为项目目的软软件如如服务务，档档次定定位可可以接接受的的价格格差异异在20%以内，，因为为景观观可以以接受受的价价格差差异在在30%以内；；3）这个个项目目比较较小，，如果果卖到到1万以上上，我我觉得得有江江景有有一定定吸引引力一一些，，这个个项目目除非非有特特别吸吸引人人的亮亮点。。普通小小户型型住宅宅不具具备投投资价价值，，高档档酒店店式公公寓有有市场场需求求。产品定定位差差异的的溢价价空间间在10-20%间，景景观的的溢价价空间间在20-30%间。项目自自身条条件不不能支支持项项目的的价格格定位位，必必须要要附加加值支支撑。。我们的的出路路在哪哪呢?通过分分析，，我们们的思思路已已渐渐渐清晰晰，我我们只只有以以下的的出路路可以以选择择：一、功功能提提升二、附附加值值提升升1）酒店店式服服务公公寓2）自住住式公公寓1）产品品附加加值提提升2）景观观附加加值提提升3）配套套附加加值提提升4）管理理附加加值提提升我们的的出路路在哪哪呢?设想一一:定位为为酒店店式公公寓可可行吗吗?我们来来看看看武汉汉酒店店式公公寓市市场吧吧?武汉酒酒店业业状况况分析析汉阳酒酒店业业状况况分析析王家湾湾商圈圈酒店店业分分析个案分分析酒店式式公寓寓的深深入研研究（以下下数据据来自自武汉汉年鉴鉴、市市场调调研。。）酒店集集中在在各市市级、、副市市级商商业中中心，，位于于火车车站、、长途途客运运站、、市区区政府府机构构集中中地。。武昌昌酒店店比较较集中中司门门口、、付家家坡———火火车站站、洪洪山广广场、、东湖湖沿线线。IndustrialAreaRegenerationPlan据了解解，截截止2010年武汉汉共有有星级级酒店店142家，可容容纳2.5万人入入住。从不同同星级级划分分来看看，到到2010年末，，武汉汉市星星级酒酒店共共142家，其其中，，五星级级酒店店6家，准准五星星级酒酒店12家，四星星级酒酒店22家，三三星级级酒店店65家。二二星级级酒店店7家，四、五五星级级酒店店所占占的比比例一一般。。从客房房的规规模来来看，，到2010年末，，酒店店客房房数300－499间的有有9家，200-299间的有有15家，100-199间的有有21家，1－99间的有有97家。由此可可见，，武汉市市的酒酒店规规模主要集集中在在100-200间左右右。武汉酒酒店业业状况况类别武汉上海北京广州星级酒店出租率70.6%78%75.7%75％2010年各大大城市市酒店店出租租率比比较结论：：从上上面的的统计计表可可以看看出，，武汉汉的酒酒店出出租率率与其其他城城市相相比并并不高高，说说明市市场还还存在在一定定的发发展空空间。。目前武武汉的的星级级酒店店中，，存在在星级级越高高，出出租率率越高高的现现象，，如五五星级级酒店店武汉汉香格格里拉拉大酒酒店和和美华华达天天禄酒酒店的的出租租率均均在70%以上，，远高高于武武汉平平均水水平。。通过实实际调调研，，随着着武汉汉经济济的发发展，，商务务人员员对星星级酒酒店的的需求求增长长较快快，虽虽然武武汉市市近几几年加加大了了星级级酒店店建设设力度度，但但星级级酒店店的建建设周周期长长，原原有星星级酒酒店逐逐渐老老化，，所以以目前前武汉汉的高高档星星级酒酒店供供应略略微不不足。。高档酒酒店缺缺乏星级越越高，，出租租率越越高为迎合合武汉汉高档档酒店店的需需求，，武汉汉正加加大力力度建建设星星级酒酒店，，如中中心区区的瑞瑞安地地产的的高档档酒店店项目目，艳艳阳天天酒店店和已已经签签约的的希尔尔顿大大酒店店将有有效的的提升升高档档酒店店的供供应。。政府计计划增增加高高档酒酒店现状结结论：：武汉汉整体体酒店店供应应量稳稳定，，但高高档星星级酒酒店所所占比比例较较小，，导致致星级级酒店店出租租率较较高的的市场场状况况。类别汉口武昌汉阳酒店出租率72.49%70.59%68.66%星级酒店出租率74.17%69.6867.12%从上面数据据显示，2010年汉阳区的的星级酒店店的出租率率排名第三三，但星级级酒店出租租率与武昌昌区相差不不大,说明汉阳区区域市场星星级酒店前前景良好。。武汉各区2010年酒店出租租率比较IndustrialAreaRegenerationPlan汉阳酒店业业状况汉阳区域酒酒店市场分分析项目片区内的酒店市场概况酒店名称地址单间价格（元/间)标间价格（元/间)标准总数备注爱琴海宾馆武汉市汉泰路8号136156经济型4层，90间（套）帅府车友酒店武汉汉阳区二桥路18号278278三星级主楼高10层，附楼高3层，共有客房180间套服务设施：1、预定全国下一站酒店、机票、旅游路线；2、租车服务3、话费空中充值4、商务打印复印休闲设施：棋盘室餐饮服务：中餐厅西餐厅酒店特色：精品商务客房为主，中西式餐厅为辅，服务品质高格林豪泰酒店武汉汉阳区二桥路特1号199219商务型楼高16层，附楼高5层，客房总数141间（套）。加床价：￥80元早餐：￥15；服务设施会议厅免费停车场洗衣服务叫醒服务餐饮服务：中餐厅项目片区内的酒店市场概况酒店名称地址单间价格（元/间)标间价格（元/间)标准总数备注香格里都汉阳王家湾与郭茨口之间128（宽带）120（无宽带）0经济型东鑫大酒店武汉汉阳区汉阳大道685号268268三星级楼高10层，客房总数78间（套）。加床价：￥100元早餐：￥20；服务设施商务中心服务会议厅外币兑换旅游票务服务免费停车场理发美容室出租车洗衣服务；餐饮服务中餐厅限时送餐服务免费上网宽带项目片区内的酒店市场概况酒店名称地址单间价格（元/间)标间价格（元/间)标准总数备注武汉新龙商务酒店汉市汉阳龙阳大道特8号258298商务型楼高13层，共有客房总数99间（套），标间面积28平米免费上网宽带武汉纽宾凯新航酒店武汉汉阳区汉阳大道718号198208商务型楼高7层，客房总套数107间餐饮设施大堂吧、瀛洲轩中餐厅康体娱乐：棋牌、桑拿、卡拉OK、按摩、夜总会会议设施新航厅：最多可容纳100人；会议室：可容纳30人汉阳酒店市市场档次细细分档次定位价格定位（客房价格）入住率代表项目经济型120——158元/间70%爱琴海、香格里都商务型198——298元/间68.66%格林豪泰、武汉纽宾凯新航酒店、武汉新龙商务酒店三星级258——300元/间67.12%帅府车友、东鑫酒店四星级目前汉阳区域市场没有四星级酒店公寓汉阳区域酒酒店现状分分析酒店档次普普遍较低，，多数以低低房价抢占占市场，缺缺乏高档次次酒店；酒店经营范范围较单一一，多以住宿宿为主，餐餐饮、娱乐乐、商务等等功能缺乏乏；服务理念薄薄弱，影响响整体形象象及档次的的塑造；目前王家湾湾商圈酒店店客房的平平均入住率率在75%左右。现状结论：：目前龙阳阳大道区域域酒店以小小规模的普普通酒店为为主，高档档酒店缺乏乏，服务配配套设施也也缺乏。此此区域周边边没有金融融圈、且处处于老城区区周边环境境也较为复复杂，因此此不具备做做高档酒店店的条件。。武汉圣淘沙沙酒店公寓寓区域位置：：武汉江汉路路万松园路路199号号开业时间：：2005年年经营管理：：武汉圣淘沙沙酒店管理理客房套数：：384套入住率：72%概况：武汉圣淘沙沙酒店位于于武汉最繁繁华的商业业核心地带带——万松松园路中段段矗立着两两栋按照国国际酒店标标准进行装装修配置的的28层大大厦，武汉汉圣淘沙酒酒店内设中中西餐厅，，各地美食食必将让您您大快朵颐颐；6间多多媒体会议议室是商务务会谈的首首选绝佳场场所；精心心设置的写写字楼、商商务中心、、健身中心心及配套齐齐全的休闲闲娱乐场所所。IndustrialAreaRegenerationPlan个案研究购买人群状状况：客户主要以以本地投资资性客户为为主，外地地客户约占占20%。。较高的投资资回报。对于投资客客来说包租租八年，前前2年6.9%，后后6年8%投资回报报对于投资资者具有较较强的吸引引力。具有广泛客客源的酒店店管理公司司管理，降降低市场风风险。对于酒店式式公寓来说说，广泛的的客户资源源是成功重重要的条件件，项目的的开发商前前期聘请了了广州花园园酒店管理理有限公司司统一经营营管理，该该公司有广广泛的客户户网络资源源，能有效效降低市场场风险。钢结构住宅宅，便于分分割。采用钢结构构，可以随随意分割户户型，投资资客可以购购买两套或或多套，以以后根据需需要改变户户型，提高高居住舒适适度。圣淘沙酒店店公寓定位位分析圣淘沙大厦厦酒店式公公寓的主力力户型大约约为45-70平米米之间。目前圣淘沙沙酒店式公公寓的月租金为1700-2200元，根据户型型和房间位位置有500左右价价差，多采采用季付的的方式，选选择此种方方式的求租租者约占60%，日日租的情况况较少，选选此种方式式的求租率率者约占40%。此外圣淘沙沙酒店式公公寓还提供供年租，租金金为20000-25000左右右。圣淘沙酒店店式公寓出出租情况大多数服务务式公寓只只有很少，，甚至几乎乎没有餐饮饮设施。服服务式公寓寓的餐饮收收入只占总总收入的11.8%，而圣淘沙全服服务酒店式式公寓的餐餐饮收入却却占到总收收入的31.6%。大多数的服服务式公寓寓运营费用用远低于全全服务酒店店的管理费费用。服务务式公寓的的未分配的的运营费用用（包括行政、营销销成本、设设施和物业业运营成本本）仅为总总收入的15.5%,而圣淘沙全全服务式酒酒店公寓却却达到了19.6%。圣淘沙酒店店式公寓主要运营成成本和收益益情况项目名称配套面积经营管理包租服务阳光•新天地四星级酒店服务标准38-73（主力46）武汉新宜天地酒店管理公司进行统一酒店销售与运营管理6年内固定年投资回报率为7.5%，按月支付；36天免租入住；在6年内违约金为1.5万元圣淘沙酒店公寓商务中心、会议室、茶座50-60为主武汉圣淘沙酒店管理公司统一运营管理8年内固定年投资回报率为8%，按月支付；在8年内违约金为1万元卓悦假日酒店餐饮、娱乐、休闲、健身及多功能会所29-59武汉卓悦酒店管理公司统一运营及管理6年租约，每年8%固定投资回报；约满确定是否续租武汉酒店式式公寓对比比结论:建议本项目目可进入酒酒店式公寓寓市场。本项目进入入酒店式公公寓可行性性？从国家新政政的影响，，商业投资资也成为将将来一段时时间的重要要对象，大大量的住宅宅投资客会会选择进入入购置产权权式酒店作作为投资。。从区域酒店店需求来看看，各酒店店出租率很很高，但对对星级酒店店的需求更更高，而且且随着王家家湾商圈的的日益成熟熟，四新地地块的开发发逐渐完善善，王家湾湾的商业氛氛围会日益益趋浓，市市场前景无无限；投资回报稳稳定,酒店式公寓寓可引入品品牌知名酒酒店管理公公司进驻，，对项目有有较大的价价格提升空空间,整体均价达达一万元问问题不大。。本项目定位位酒店式公公寓必须在在四星及以以上方可有有市场竞争争力。本项目的地地理位置周周边商业氛氛围浓厚,距离王家湾湾核心商圈圈仅一站路路，而且本本项目具有有一线江景景优势，距距离汉口仅仅一桥之隔隔，真正享享受“闹中取静”的生活居住住氛围。根据成本测测算，酒店店式公寓规规划的最低低售价需要要在1万以上（含含装修），，若按7%的最低回报报计算，以以60平方米标准准间计算，，最低月租租金需要在在3500左右以上，，通过酒店店式管理公公司来经营营是完全可可以达到；；酒店式公寓寓可行分析析结合国家政政策，针对对天合广场场的实际情情况，我司司建议将产产品进行合合理化配置置：1—4楼为酒店经经营裙楼5—25楼为酒店式式公寓26—31楼为自住式式酒店公寓寓（兼商务务办公）设定酒店返返租年限为为10年，年返租租回报为行行业平均值值7%左右进行项项目估算。。酒店式公寓寓利润测算算客房营业收收入方面（（按5—25层共计计378套套客房进行行计算）：：/全年平均售价全年客房率全年客房营业收入阶段性目标经营策略第1年290元50%1973万元争取保平确保不亏大力推广低价策略争取市场份额和积累第2年370元60%3020万元争取赢利确保保平并收回经营投资磨合管理和市场渠道降低运营成本逐步提升销售价位第3年370元60%3020万元第4年370元60%3020万元第5年390元70%3714万元争取获取更多经营效益确立市场地位和品牌高效运营提升专业服务质量提升服务附加值第6年390元70%3714万元第7年390元70%3714万元第8年390元72%3821万元第9年420元72%4115万元第10年420元75%4286万元合计380元65.9%3.4亿元//酒店式公寓寓利润测算算业主委托出出租经营的的固定回报报：378套客房的建建筑面积大大约为22445.64平方米，以以平均购房房价格10000元/平方米和行行业平均返返租7%的固定投资资回报来推推算，每年年支付业主主的固定租租金回报为为1309万元，10年共计需需支付租租金约1.3亿元；结合酒酒店10年运营总总收入3.4亿元。酒店式公寓销售经济指标测算酒店公寓面积(平米)60销售单价(万元/平米)1.0注：以总价60万元计算，每月业主返租回馈3500元首付(50%)30万首付(60%)36万贷款10年30万贷款10年24万10年月供3523.5910年月供2818.87我们的出出路在哪哪呢?设想二：：写字楼楼市场可可行吗我们再来来看看武武汉的写写字楼市市场吧?武汉优质质写字楼楼集中于于市中心心，主要要分布在在4个区区域。1.建建设大道道商务圈圈2.武武广商务务圈3.中中南商务务圈4.光光谷商务务圈汉口一环线二环线三环线长江沙湖东湖建设大道武广光谷中南汉阳武昌武汉优质质写字楼楼市场概概况武汉优质质写字楼楼市场概概况优质写字字楼市场场目前供供应分布布序号项目名称建设大道商务圈1新世界国贸大厦2建银大厦3瑞通广场4禧邦可广场5武银大厦6招银大厦7良友大厦8福星商会国际大厦9浦发银行大厦武广商务圈10新世界中心11世界贸易大厦12武广福布斯中心13泰合广场中南商务圈14新时代商务中心15中商广场16中建广场17中铁大厦182008新长江广场光谷商务圈19慧谷时空20华乐商务中心21联合国际优质写字字楼主要要分布在在城市的的商务、、商业成成熟区，，其中汉汉口的建设大道道沿线、解放大道道武广商商圈、武昌的中中南中北北路是目前写写字楼分分布最密密集的区区域，而而且光谷谷也有一一定的市市场供应应。202119832甲级写字楼54本项目1697101112131415171816乙级写字楼汉阳市场场写字楼楼情况本案顶绣广场场闽东中天天国际城优质写字字楼供应应一览表表序号项目名称落成时间层数单层面积建筑面积（平方米）得房率目前平均租金（元/平方米/月）空置率1新世界国贸大厦2005522,300-2,600104,39364.5％65.005%2建银大厦1999501,30074,09463.5％70.004%3瑞通广场2000291,10033,64066.5％68.0015%4禧邦可广场2002281,32036,00067.5％100.0012%5武银大厦1999281,00029,68070％57.0028%6招商银行1997311,33050,00065％48.006%7良友大厦1999281,10031,56066％37.005%8福星商会国际大厦2003281,68045,09075％45.003%9浦发银行大厦2009221,70033,00075%75.0042%10新世界中心200725300068,90063％60.001.5%11世界贸易大厦199960150078,20063％45.0010%12武广福布斯中心199648130058,90070％30.005%13泰合广场199647130073,00063％43.0015%14新时代商务中心2008451,82167,00070.0%50.0057%15中商广场2000452,100100,20965.0%45.006%16中建广场2007261,30027,00070.0%40.005%17中铁大厦2006261,10013,50071.2%40.002%182008新长江广场2007261,200-1,40027,00075.0%45.008%19慧谷时空2005241,10028,00070%25.006%20华乐商务中心2004281,30038,00072.9%30.003%21联合国际2007191,90036,10075%40.002%商务圈建设大道商务圈武广商务圈中南商务圈光谷商务圈概况优质写字楼主要聚集在建设大道沿线，东起青年路，西至黄浦大街区域优质写字楼物业整体品质和租金均为武汉市最高水平，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量51％建银、招银等多家银行的武汉分行设立于此，带动了区域写字楼市场的发展，形成了城市的商务金融中心位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处，交通便捷，商业氛围极为浓厚，并拥有酒店等配套设施区域汇集了大量乙级写字楼，甲级写字楼市场尚有较大发展空间区域内优质写字楼发展迅速，不仅吸引了众多的知名企业入住，而且租金水平也处在较高水平优质写字楼主要聚集在中南路、中北路沿线武昌核心区位，交通便利，商业、商务氛围浓厚，展示性好区域优质写字楼租金、品质略低于建设大道及武广商务圈优质写字楼主要聚集在以鲁巷广场为核心,西起卓刀泉,东至城建学院新兴商务圈，商业、商务氛围相对较弱，该商务圈的兴起依赖于光谷科技园及周边的高校科研机构，因此，其租户类型也以高科技行业为主写字楼品质及租金较低优劣势分析优势：区域发展成熟，利于企业形象展示区域内优质商业、酒店和金融配套极为丰富城市的主干道，公共交通系统完善劣势：上下班高峰期间，交通较为拥堵停车位数量较为紧张，且停车成本较高优势：临城市主干道，交通优势明显区域内有充足的优质商业、酒店和金融配套劣势：航空路高架桥的不合理设置难以缓解该地段交通拥堵的现状，而且对周边写字楼车行动线有较大制约，同时也影响其展示性优势：区域内优质商业和酒店配套丰富临城市主干道，可视性较好劣势：交通极为拥堵，办公楼的车行动线混乱优势：区域内配有一定体量的优质商业城市主干道，可视性较好劣势：道路通达性不好，离城市中心区域较远公交线路方便，未来将有地铁经过租户特征以外资和国内企业为主，涉及行业包括金融保险、制造、社会服务等武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰银行等知名企业行业包括零售/贸易、制造业、金融、社会服务等区域内企业以国内与国外大型企业为主，包括佳能、北方华光投资、恒大地产、阿里巴巴等企业以国内企业为主，外资企业进驻较少，但依然有爱普生、ABB、马士基等知名企业入住行业包括制造业、数码科技、社会服务业、贸易等主要租户行业类型以光电子信息产业为主导，光通信、移动通信、激光、创意、软件与服务外包、生物医药与高科技农业、环保等区域内外资企业较少，主要为高科技中小企业和创业型企业现有产品特征现有的写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性佳大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主甲级写字楼属于城市综合体的一个板块多以写字楼+商业的形式出现部分散售写字楼为中小企业自用区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用市场前景未来，该区域仍是写字楼供应较为集中的区域，竞争将会加剧区域内未来供应极为有限，商务发展将会受到未来CBD和建设大道区域的严重冲击区域内新增项目将主要集中在洪山广场周边，未来商务区域逐步向北扩展近年开发的众多写字楼，是否有足够的企业来支撑，有待光电子产业的进一步发展。优质写字字楼各商商务圈特特征我们的出出路在哪哪呢?设想二:定位为写写字楼可可行吗?本项目的的地理位位置周边边的办公公氛围并并不浓厚厚,无法打造造好的金金融环境境;武汉目前的写写字楼消化速速度不快,销售价格较低低,无法支撑本项项目的预期价价格;结论:本项目进入写写字楼或行政政公寓不可行行.我们的出路在在哪呢?写字楼不可行行,酒店式公寓可可行,但我们需根据据客户需找准准项目定位并并提升产品的的附加值;思路可行性酒店式公寓可行行政公寓不可行提升附加值提升附加值思考思考点品质提升细节是客户最关心的配套提升要体现身份的象征智能化提升安全性是关键产品设计提升户型的功能性\及创新是关键景观提升享有城市景观、一线江景服务提升特色物业管理是关键我们的目标标客户是谁为了明确我们们的目标客户户，我们对30多组高端客户户进行了深度度访谈，得出出如下结论：：高端客户：即即有钱又有时时间，不认同同本项目，看看重资源和地地段。准高端客户：：有钱没时间间，期待本项项目，看重生生活方式。1、客户特征关键词：生意意在汉口、生生活在汉阳客户年龄层次次在35-48岁。基本上工作圈在汉口口和汉阳，因生活和工工作的需要在在城市中心区区拥有一套房房子短期居住住，但需要不不要太嘈杂，，需要闹中取取静的居所。。客户正处于事事业发展的旺旺盛期，工作作、家庭和生生活对他（她她）都非常重重要。属于创业成功功者和企业高高级管理者。。以多次置业者者为主，购购买本项目目目的是暂居性居所。2、客户“文化化属性”喜好好关键词：崇洋洋媚外喜欢欧式洋味味，厌恶香港港的xxx豪、xxx庭之类的俗，，认为沾点洋就就高贵。认为现代文化化没有内涵。。追求工作之外外的趣味，在在艺术和创意意中自得其乐乐。看重标签化的的兴趣爱好与与下一阶层带带来的区隔感感。3、客户“生活活方式”关键词：繁忙忙、注重享受受、关注细节节繁忙（奔波于于生意场上））、珍视时间间（无空暇打打理家务）；；对细节很挑剔剔，往往细节成为其主主要关注因素素。价格考虑不是是第一因素，，关键是有没没有独一无二二的产品，认认为项目生活活方式在市场场上应该是独独一无二的，，能成为象征征身份（自豪豪、荣誉）的的居住标签、、符号或logo。既努力实现价价值、同时时乐享生活活成就。合理分配自自身资源来来享受舒适适的奢侈给给生活带来来的乐趣。。比较在意社社区的居住住人群素质质，希望社社区能形成成一定的符符号区隔。。关键词：效效率、私享享，艺术生生活4.目标客户总总结售价至少在在1万以上上，您认为为怎样的产产品才会让让您非常动动心接受这这样的价格格？10000元/平米不不算贵，可可以接受，，主要考虑虑投资，后后期的增值值是否有保保障、经营营状况。假设目前要要您选择投投资，商铺铺、酒店式式公寓、精精装自住公公寓、您更更多的会考考虑那一种种物业类型型？您觉得得以上三种种物业那一一个风险更更小？我首先会考考虑着三种种物业的回回报率，酒酒店公寓主主要是要看看后期的经经营管理，，商铺更多多的是市场场培育周期期长，投入入资金大，，属性单一一，受周边边环境影响响大，风险险相对来说说也是最大大的，精装装自住公寓寓我目前已已经有两套套住宅，基基本不会考考虑购买。。客户特征客户称呼：程先生客户类型：业内人士职业：酒店经理访谈对象介介绍：武汉汉人，44岁，年薪薪150000左右右，目前持持有两套住住宅，目前前关注周边边的商业项项目。该项目对您您的吸引力力大不大，，吸引力主主要体现在在哪里？对地段非常常了解：地地段一般，，但是逛街街、休闲娱娱乐，需驱驱车去王家家湾商圈，，不是很方方便，但就目前整个个汉阳区域域酒店发展展，市场前前景好，酒酒店物业稀稀缺，总的来说算算的上是一一个闹中取取静的地方方。客户访谈客户访谈“您对天合广广场的区位位的看法怎怎样？该项目本身身的位置属属汉阳王家家湾边缘地地段，周边边旧城区多多，老房子子较多，人人口环境较较为复杂。。售价至少在在1万以上上，您认为为怎样的产产品才会让让您非常动动心接受这这样的价格格？对武汉房地地产的整个个行情并不不看好，认认为就投资资的角度来来讲，武汉汉10000多元的的房子升值值空间极为为有限，现现在在北京京三环的地地方都可以以买到。相相对来说武武汉如有景景观或临湖湖的房子倒倒是可以考考虑。假设设目目前前要要您您选选择择投投资资，，商商铺铺、、酒酒店店式式公公寓寓、、精精装装自自住住公公寓寓、、您您更更多多的的会会考考虑虑那那一一种种物物业业类类型型？？您您觉觉得得以以上上三三种种物物业业那那一一个个风风险险更更小小？？商铺不会会考虑，，会考虑虑购买酒酒店式公公寓，毕毕竟自己己住的少少，只是是出差来来一下，，这样即即可感受受下家的的感觉，，同时也也有人帮帮着照看看。很放放心。该项目对对您的吸吸引力大大不大，，吸引力力主要体体现在哪哪里？还可以，，主要是是考虑到到经常出出差武汉汉，每次次都匆匆匆忙忙订订酒店，，住的都都不舒服服，所以以之前有有考虑在在武汉买买一套小小户型，，但是怕怕没人搭搭理，有有点浪费费就没有有买下。。客户特征客户称呼：曾小姐客户类型：投资，自住职业：外地私营业主访谈对象象介绍：：曾小姐姐因在武武汉读过过书，而而且也有有部份的的生意在在武汉，，去年在在楼市最最好的时时候看过过几处的的小户型型打算自自住，现现在已定定居北京京。售价至少少在1万万以上，，您认为为怎样的的产品才才会让您您非常动动心接受受这样的的价格？？因今年房房市行情情不乐观观会多多多比较一一下，关关键是物物要有所所值。假设目前前要您选选择投资资，商铺铺、酒店店式公寓寓、精装装自住公公寓、您您更多的的会考虑虑那一种种物业类类型？您您觉得以以上三种种物业那那一个风风险更小小？只要项目目品质能能达到我我的要求求会考虑虑，如果果以上集集中物业业类型我我会考虑虑购买酒酒店式公公寓，因因为酒店店式服务务有保障障，产品品有升值值的空间间，能保保值增值值。该项目对对您的吸吸引力大大不大，，吸引力力主要体体现在哪哪里？整体感觉觉不错，，开车去去王家湾湾、汉口口都很方方便，最最主要的的是还有有一线江江景，在在武汉这这样的项项目很少少了，未未来的价价值能否否有所保保证，而而且我现现在就住住是天安安假日的的长包房房。客户特征客户称呼：何先生客户类型：自住客户职业：外资企业高管访谈对象象介绍：：何先生生从小在在武汉长长大，海海归，他他在外地地有多处处房产，，一心扑扑在工作作上，现现就是汉汉阳某酒酒店长包包房，一一直想买买套星级级酒店式式公寓，，因为在在国外和和国内一一线城市市很多这这样的项项目，他他本人很很讲究生生活品质质。客户访谈谈根据市场分析，我们得出区域市场需要的是一个高品位，高档次，多功能于一体的四星级酒店项目定位位四星级服务型产产权式酒店公公寓大众型型酒店店本项目客户户定位：从区域来看看，武汉市市及至8+1城市圈区域域内投资客客户客户为为主。市区区客户以汉汉口、沌口口、汉阳中中心区客户户居多，其其它区域为为辅；从置业目的的来看，主主要分纯投投资型、自自住型两类类；从职业来看看，以大型型企事业单单位高管、、政府官员员、金融系系统中高管管、外资企企业中高层层、创业派派私营老板板、社会名名流等。客户定位项目价格定定位根据酒店公公寓市场武武汉市场销销售情况本本案均价为为10008元/㎡注：由于本本项目具体体规划未定定，因此，，定价因素素主要考虑虑其配套、、交通、成成熟度等因因素项目价格定定位通过市场比比较法确定定即期可比比价格由于项目的的具体工程程进度、产产品、规划划未定，浚浚源仅从市市场方面得得出价格趋趋势的预判判即：通过影响项项目定价的的因素，与与目前市场场在售项目目的均价进进行可比分分析，得出出本项目的的即期可比比价格：根据住宅市市场和公寓寓市场对比比测算注：由于本本项目具体体规划未定定，因此，，定价因素素主要考虑虑其配套、、交通、成成熟度等因因素住宅对比测算项目本案塞纳河畔汉商银座王+one平均价格（元/㎡）82109600130008800权重（%）

20%35%15%交通25%19202220容积率5%243.73绿化率5%232.32.5整体规划10%878.58社区成熟度（知名度）20%12121817生活配套25%1322.52322.5开发商10%7798总分100%6375.586.581根据住宅市市场对比测测算出本案案均价为8210元/㎡项目整体定定位汉阳核心/全功能/城市级/服务式式公寓武汉首家四四星级——主题型服务式酒店店公寓BoutiqueServicedApartment客户访谈的的提示这样的价格格定位可以以接受,但最终买不不买,主要是看你你能给我什什么样的体体验?这种体验可可以有以下下方面:产品的精细细化程度;(客户很关注注细节)商业的档次次与配套;(面子问题)稀缺的景观观资源;物业管理和和服务;豪宅案例研研究什么样的产产品能够满满足他们的的需求呢?我们看看国国内豪宅成成功的案例例吧.豪宅客户具具有多次且且理性的购购房体验，，其居住经经历远超出出我们的想想象客户为35-50岁的中青年年占绝大多数数比例；客户的置业经历非非常丰富，，都具有较多多次置业经经历，置业业次数在2-4次者者约约为为70%。资料料来来源源：：深深圳圳星星河河丹丹堤堤香香蜜蜜湖湖1号客客户户访访谈谈“我看看过过汤汤臣臣一一品品，，景景观观很很好好，，价价格格高高的的离离谱谱。。它它是是参照照香香港港豪豪宅宅定定价价，我我觉觉得得还还缺乏乏支支撑撑的的基基础础。”“印象象特特别别深深的的物物业业？？那那是是外外国国的的———拉丁丁美美洲洲，，特特别别大大气气，，当当然然首首先先都都是是双主主卧卧，主卧洗手手间、更更衣间、、储藏间间空间都都很大。”“国外高端端物业会会有主人梯及及保姆梯梯，而且保保姆梯直直到自家家厨房门门。”“停车场放放置几辆辆类似超超市的载物小车车，让业主主们购物物回家不不至于大大包小包包很狼狈狈。”“我有朋友友想买圣圣莫丽斯斯，我一一直劝他他不要买买，住那个地方就就跟住郊区一一样，多不方便啊啊。”“红树西岸的装修我不喜欢欢，还有就是太多电子设备备了，我家保姆姆怎么搞的清清楚怎么用。。”客户特征TH产品叠H产品年龄36—40岁32%28%41—45岁20%26%50岁以上6%15%置业次数二次6%32%三次36%30%四次24%11%高端客户访谈谈二手楼价格验验证：除居住住品质（产品品设计及材料料升级）外，，居住体验的的细节成为价价格支撑关键键。“物业管理公公司是嘉里建建设公司同香香格里拉共同同组建的公司司，事务助理（保保安）热情有有礼感觉很舒舒服，可以享受的五星酒酒店的尊贵和和高尚服务。”“会经常看到到保安对社区区的安全设施施和装备进行行定期维护和检检修，让人觉得社区很安全。”“入户社一层层上大堂，可可提供餐饮服服务，有可以以坐在那里休休憩；有时候候孩子在那里里独自玩耍，，他们还会帮忙照顾。”“社区的礼宾车道在举行婚礼等等大型聚会的的时候会打开开，让业主主很有面子、气派派。”资料来源：雅雅颂居住户访访谈“雅颂居建筑筑层高3-3.15米，比一般住宅宅的2.9米好不少，更大气些。”品质支撑一:产品设计注重重人居细节的的打造品质支撑三:富于温情、安安全、稳定质质量的物业服服务品质支撑二:公共空间品质质与功能的双双重塑造“社区配有3000平方米的半地下会所，设有恒温泳泳池和健身设设施，男女更衣间都都设有冲凉间间、更衣间、、干蒸间和湿湿蒸间。”“可保证每户户人1个车位，满“配有独立的防火电梯，中央空调和中央热水器，住在里面比价舒适。”“入户大堂豪华温馨，电梯口和电梯内都带有空调，这个是很多社区都没有的。”“公共通道的垃圾桶放在专门设计的小阳台上，避免了放在楼道里干扰居民生活。”“会所里设有宴会厅，设有配餐间和厨房器具，可以订餐，由香格里拉配送。”香蜜湖一号的的成功：真正正住的地方，，强化居住体体验

和品牌牌带来香港先先进的豪宅开开发理念服务体系设置细节分类主要内容搭建专属价值体系提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队深度礼宾式指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/私人陪护服务/提供健康顾问，心理咨询等异地SOS服务在港澳及国内开通中海物业地区服务热线，提供异地紧急援助前置服务设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……产品软性服务务领先：中海海深蓝服务体体系香蜜湖一号的的成功：真正正住的地方，，强化居住体体验

和品牌牌带来香港先先进的豪宅开开发理念产品品质领先先：功能细节节+安防体系空间分类品质要素居住细节居住空间功能区隔式的布局主仆严格区分/主客分区（会客厅与家庭厅分别设置）/主人私享（独立书房/独立起居室）功能空间独特的配套功能独立晒衣房/私家泳池/酒窖/多个不同功能的会客厅/生活阳台外设置设备平台/智能电梯直接入户设计公共空间汽车汽车大堂/1：1.68的停车位会所多个有落差连接的无边际泳池/健身设施其他大堂/豪华电梯厅/高轿电梯安防系统周边防护系统社区围墙红外高速云台摄影机/对射探测器/警示灯/24小时监控社区安全/设置监控中心/配合社区集中控制室对社区进行24小时监控、摄影停车场快速到达系统使用智能卡放置车内，系统10外遥感来车，快速过闸无须停车刷卡豪宅居住价值值：

为豪宅宅营造一场前前所未有的居居住体验①功能化价价值优化(从户型设计细细节，到公共共空间的营造造、配套等打打造，居住感感的打造)②物业服务(高价的物管费费用，即是人人群的门槛也也是不同服务务标准的体现现)③安防系统(不仅仅是户内内的，更是社社区内的；它它是社区内良良好居家交往往氛围的重要要前提)居住精细化重重要体现在:本项目的附加加值提升建议议提升附加值思考思考点品质提升五星级酒店式入户大堂考究的立面停车地下大堂LOW-E玻璃考究的室内装饰配套提升高档商业配套、酒店会所智能化提升安防系统和智能化系统产品设计提升江景系观景房、创新户型景观提升强调观景阳台的配置.服务提升引进知名酒店管理公司提供酒店式管理服务.武汉纽宾凯国国际酒店区域位置：湖北省武汉汉汉口新华路231号开业时间：2006年3月经营管理：武汉纽宾凯国国际酒店管理理客房套数：30层、285套入住率：72%概况：武汉纽宾凯国国际酒店是一一家国际商务务型酒店，外外观设计简洁洁流畅，整体体气势宏伟。。酒店位于武武汉金融商业业中心—新华华路中段，与与密集商务办办公区域、数数家高档购物物广场和武汉汉国际会展中中心咫尺之遥遥。酒店客房房全透空时尚尚设计，宽敞敞舒适，客房房设施齐全。。酒店有不同同规模的会议议室，中餐厅厅。房型面积（㎡）楼层价格宽带早餐豪华双床房376—15层388免费不带（40元）早餐券豪华大床房376—15层408免费不带（40元）早餐券行政双床房3716—17层408免费（带电脑）不带（40元）早餐券行政大床房3716—17层428免费（带电脑）不带（40元）早餐券豪华套间586—15层518免费不带（40元）早餐券行政套间5816层568免费（带电脑）不带（40元）早餐券VIP套间11616层988免费不带（40元）早餐券武汉圣淘沙沙酒店公寓寓案名建议迪纳酒店公公寓

缘起：帕萨迪纳，是美国的一座城市。1873年创建，北面靠山，风景美丽，属于旅游休养胜地。帕萨迪纳城市属于美国浪漫之都，这个城市，每年都会举办一次大型的花车活动，深受年轻族的追捧。

鉴赏：准确来看，当年的帕萨迪纳，被“分割”成两部分：星河城和迪纳酒店公寓。名变不代表意变。不管是以商业为主题的星河城还是以住宅为主的酒店公寓，它们都不忘在各种场合标明其年轻时尚的国际定位。“玩物”不一定能“丧志”，在帕萨迪纳，“玩物以明志”，其用意可见一斑。酒店式公产品建议建筑外立面面设计在造造型方面强强调个性化化，在充分分考虑建筑局部层面设置凹进,并利用公共空间在外立面表现出绿意,充分体现项目的个性化与时代感。外立面建议议一产品建议外立面建议议二建筑外立面面设计采用用ArtDeco风格，以浅浅色系石材材作为外立立面材质。。在造型和建建筑元素运运用上，充充分运用ArtDeco风格元素，，在细节中中表现项目目高贵气质质。大堂建议大堂连廊，，内外景致致顺势流转转大堂：外挑式精装装大堂，四四星级酒店店标准格局局打造。雍雍容内饰，，天然石材材精致铺装装，整体大大气浑然。。同时，最最大限度引引入了室外外风景，社社区内景相相互灵动，，大气卓越越。地面：大理石。局局部仿古地地砖拼花和和地毯铺地地，花岗岩岩踢脚线或或木饰面踢踢脚墙面：木饰饰面和乳胶胶漆，局部部装饰大理理石或板岩岩的点缀，，另外适当当可采用金金属板材和线材材配以高级级现代的壁壁灯和落地地灯强化现现代高雅的的氛围。吊顶：石膏板乳胶胶漆，配高高雅现代吊吊灯，局部部射灯。走道：地毯毯铺地，木木质踢脚线线；墙面乳胶漆漆局部木饰饰面配镜框框画和射灯灯吊顶石膏板板乳胶漆配配射灯和节节能灯。电梯厅及电电梯建议电梯：采用以客人人房卡为密密码的高级级密码锁电电梯。电梯厅：采用纯天然然大理石墙墙裙；电梯门套采采用大理石石或拉丝不不锈钢。其他他部部位位建建议议内部部公公共共走走道道建议铺设高级防滑地砖墙面喷涂高级乳胶漆；消防梯部分：采用高级面砖铺设踏板平台等部位：墙面和天花板采用高级涂料喷刷。会所所建建议议简化化会会所所配配套套设设施施，，做做到到精精致致而而全全面商务务功功能能设置商务中心与小型会议室，提供商务服务娱乐健身：屋顶游泳池、屋顶网球场、室内健身房、儿童游戏室、多功能活动室。其他：书报阅览室、咖啡吧公共共部部位位磁卡卡门门禁禁系系统统、、停停车车场场门门禁禁系系统统建议议在在智能能化化建建议议室内内部部分分智能能化化建建议议可视视对对讲讲门门禁禁系系统统室内内智智能能化化控控制制开开关关厨房房设设置置智智能能多多媒媒体体终终端端，，可可实实现现有有线线电电视视、、DVD、可可视视对对讲讲、、广广播播等等多多功功能能网络络设设施施配配置置网络络设设施施：：打造造全全无无线线自自由由社社区区，，可可在在社社区区范范围围内内享享受受无无拘拘无无束束的的网网络络环环境境，，随随时时随随地地发发挥挥无无限限上上网网环环境境。。布线线系系统统：：每个个房房间间预预留留充充足足的的网网络络布布线线接接口口，，提提供供千千兆兆光光纤纤到到桌桌面面的的高高速速网网路路。。其他他配配置置24小小时时热热水水：：在楼楼顶顶设设置置热热水水锅锅炉炉，，提提供供24小小时时热热水水服服务务。。分质质供供水水：：采用用双双路路供供水水管管道道，，提提供供直直饮饮水水。。自助助式式洗洗衣衣间间：：设置置公公共共自自助助式式洗洗衣衣间间，，既既减减少少占占用用房房间间面面积积，，也也方方便便租赁客客户洗洗熨衣衣物。。服务建建议基础服服务：：家政服服务（包括括室内内清洁洁、干干湿洗洗衣、、电话话接听听等））商务服服务（包括安全服务（24小时服务，24小时保安等）交通