中国城市土地使用制度汇编

房地产经济学中国城市土地使用制度

一、土地制度和土地所有权

土地所有制：是指一个国家或地区在一定的社会制度下占有和控制土地的法定形式。土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内，对土地享有占有、使用、处分和收益的权利。（法律实现）地租：是土地使用者为租用土地而向土地所有者支付的经济代价，是土地所有权在经济上的实现。（经济实现形式）土地所有权的属性1．土地占有权

土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权和占有权的分离，因此土地所有权人并不一定就是土地占有人。

2．土地使用权

土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用更谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。

3．土地收益权

土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。4．土地处分权

土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。二、我国的土地所有制

土地使用制度受到土地所有制和经济体制的制约。

《土地管理法》第2条第1款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。根据这一规定，我国的土地所有制有两种基本的形式，一种是全民所有制土地即土地国家所有制，一种是劳动群众集体所有制土地即土地集体所有制。我国传统城市土地使用制度我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。基本特征就在于：一是行政划拨二是无偿无限使用三是禁止转让城市土地使用制度改革我国的城市土地属于国家所有，但随着计划经济体制向市场经济体制转换，土地使用制度发生了根本变化。城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶段：1、征收土地使用费2、实行土地使用权有偿出让和转让3、修改宪法和土地管理法，制定全国性土地使用权出让和转让条件我国城市土地使用制度

城市土地使用制度可以分为两大类：无偿的行政划拨制度有偿的市场交易制度从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面：1、城市土地使用权出让2、土地使用权划拨3、城市土地使用权转让4、城市土地使用权出租5、城市土地使用权抵押6、城市土地使用权收回与终止城市土地使用权出让定义：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《城市房地产管理法》规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。

城市土地使用权出让的特征（一）土地使用权出让是国家行为土地使用权出让是一种国家垄断的行为。因为国家是土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份出让土地。土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。（二））土地地使用用权出出让的的年限限是有有限的的土地使使用权权出让让的最最高年年限是是由国国务院院按照照土地地的不不同用用途规规定的的，它它是指指一次次出让让签约约的最最高年年限。。不同同用途途的土土地，，出让让的最最高年年限如如下：：（1））居住住用地地70年；；（2））工业业用地地50年；；（3））教育育、科科技、、文化化、卫卫生、、体育育用地地50年；；（4））商业业、旅旅游、、娱乐乐用地地40年；；（5））综合合或者者其他他用地地50年。。土地使使用权权出让让年限限届满满时，，土地地使用用者可可以申申请续续期，，但应应当至至迟于于届满满前一一年申申请续续期。。（三））土地地使用用权出出让是是有偿偿的土地使使用者者取得得一定定年限限内的的国有有土地地使用用权，，须向向国家家支付付土地使使用权权出让让金。土地地使用用权出出让金金主要要包括括一定定年限限内的的地租租，此此外还还包括括土地地使用用权出出让前前国家家对土土地的的开发发成本本以及及有关关的土土地安安置补补偿等等费用用。只只有当当土地地使用用者支支付全全部土土地使使用权权出让让金后后，才才能由由市、、县人人民政政府发发给土土地使使用权权证书书，土土地使使用者者方可可取得得受让让的土土地使使用权权。（四）土地地使用者享享有权利的的范围不含含地下之物物我国《《城镇镇国有有土地地使用用杈出出让和和转让让暂行行条例例》第第二条条规定定：““国家家按照照所有有权与与使用用权分分离的的原则则，实实行城城镇国国有土土地使使用权权出让让、转转让制制度，，但地地下资资源、、埋藏藏物和和市政政公用用设施施除外外。””由此此可见见，土土地使使用者者不因因其享享有土土地使使用权权而对对地下下的资资源、、埋藏藏物和和市政政公用用设施施等享享有权权利。。城市土地使使用权出让让的方式及及程序《城市房地地产管理法法》和《土土地管理法法》规定，，国有土地地使用权出出让的主要要方式有协议、招标、拍卖三种。2002年5月，根据据我国土地地市场的实实践，国土土资源部颁颁布了《招招标拍卖挂挂牌出让国国有土地使使用权规定定》。国土资源部部１１号令令［２０００２］规定定：商业、、旅游、娱娱乐和商品品住宅等各各类经营性用地地，必须以招标、拍卖卖或者挂牌牌方式出让。。对经营性性土地已禁禁止协议出出让方式。。协议出让1.协议出出让的概念念：协议出让是是指土地的的出让方和和受让方通通过协商方方式有偿出出让土地使使用权的方方式。一般由土地地使用者向向政府土地地管理部门门提出用地地申请，经经法定程序序批准后，，再由出让让方与受让让方就地价价、使用年年限、付款款方式以及及用地条件件等达成协协议，并签签订出让合合同的行为为。2.适用范范围：协议出让的的土地主要要适用于工工业、仓储储、市政公公益事业项项目以及政政府为调整整经济结构构、实施产产业政策而而需要给予予优惠扶持持的建设项项目。招标、拍卖卖或者挂牌牌出让招标出让国有有土地使用权权是指市、县人人民政府土地地行政主管部部门（以下简简称出让人））发布招标公公告，邀请特特定或者不特特定的公民、、法人和其他他组织参加国国有土地使用用权投标，根根据投标结果果确定土地使使用者的行为为。拍卖出让国有有土地使用权权是指出让人发发布拍卖公告告，由竞买人人在指定时间间、地点进行行公开竞价，，根据出价结结果确定土地地使用者的行行为。挂牌出让国有有土地使用权权是指出让人发发布挂牌公告告，按公告规规定的期限将将拟出让宗地地的交易条件件在指定的土土地交易场所所挂牌公布，，接受竞买人人的报价申请请并更新挂牌牌价格，根据据挂牌期限截截止时的出价价结果确定土土地使用者的的行为。土地使用权出出让金1.土地使用用权出让金的的概念：是政府将土地地使用权出让让给土地使用用者，并向受受让人收取的的政府放弃若若干年土地使使用权的全部部货币或其他他物品及权利利折合成货币币的补偿。2.土地使用用权出让金的的确定有三个个过程：第一是估价过过程。在这个个过程中，政政府选择有土土地估价资格格的中介机构构对拟出让的的土地进行地地价评估。第二是确定出出让底价过程程。在这个过过程中，政府府根据其产业业政策和其他他有关政策，，对土地估价价结果进行修修订，形成出出让底价。第三是批准过过程。土地使用权划划拨（一）土地使使用权划拨的的概念是指县级以上上人民政府依依法批准，在在土地使用者者缴纳补偿、、安置等费用用后将该幅土土地交付其使使用，或者将将土地使用权权无偿交付给给土地使用者者使用的行为为。以划拨方式取取得上地使用用权的，除法法律、行政法法规另有规定定外，没有使使用期限的限限制。但划拨拨使用的范围围有严格限制制。国有土地使用用权划拨的适适用范围(1)国家机机关用地和军军事用地。国家机关用地地是指各级权权力机关、行行政机关、审审判机关和检检察机关用地地。(2)城市基基础设施用地地和城市公益益事业用地。。城市基础设施施用地是指给给排水、环境境保护、供电电、通信、煤煤气、道路桥桥梁、消防保保安等设施用用地，城市公公益事业用地地是指城市内内教育、文化化和卫生等设设施用地。(3)国家重重点扶持的能能源、交通、、水利等项目目用地。(4)法律、、行政法规规规定的其他用用地。城市土地使用用权划拨的基基本程序（1）申请。。建设用地单位位持经批准的的设计任务书书或者初步设设计、年度基基本建设计划划等有关文件件和城市规划划管理机关核核发的建设用用地规划许可可证，按照审审批权限向城城市土地管理理部门申请建建设用地。（2）审批。。城市土地管理理部门根据用用地申请书等等有关文件，，依法定权限限进行审核、、批准，核发发建设用地批批准证书。（3）划拨。。获得建设用地地批准证书后后，由城市土土地管理部门门根据建设进进度一次或分分期划拨建设设用地。（4）发证。。建设项目竣工工后，由城市市规划管理和和土地管理部部门核查实际际用地后，土土地管理部门门核发国有土土地使用证。。例题：国有土地使用用权划拨具有有的特征中，，不包括()。。A．国有土土地使用权划划拨是国家的的一种行政行行为B．因划划拨而取得的的国有土地使使用权一般有有期限上的限限制C．土地地使用权人仅仅需以较小的的代价或不付付任何代价即即取得划拨的的土地使用权权D．国有土土地使用权的的划拨要经过过县级以上人人民政府的批批准，由同级级土地管理部部门负责实施施答案：B解解析：国有有土地使用权权划拨具有的的特征中，因因划拨而取得得的国有土地地使用权一般般无期限上的的限制。土地使用权转转让（一）基本概概念：土地使用权转转让指土地使使用者将土地地使用权再转转让的行为，，包括出售、交换、、赠与和继承承。（二）当事人人须订立书面面转让合同土地使用权转转是要式民事事法律行为，，当事人应当当以书面形式式签订土地使使用权转让合合同（三）土地使使用转让过户户登记土地使用权转转让的过护登登记是指受转转让人凭依法法取得的有关关土地使用权权的有效文件件到法定机关关办理土地使使用权变更登登记。《城市房地产产管理法》规规定，以出让让方式取得土土地使用权的的，转让房地地产时，应当当符合下列条条件：（1）按照出出让合同约定定已经支付全全部土地使用用权出让金，，并取得土地地使用权证书书；（2）按按照出让合同同约定进行投投资开发，属属于房屋建设设工程的，完完成开发投资资总额的25%以上，属属于成片开发发土地的，形形成工业用地地或者其他建建设用地条件件。转让房地地产时房屋已已经建成的，，还应当持有有房屋所有权权证书。以划拨方式式取得土地地使用权的的，转让房房地产时，，应当按照照国务院规规定，报有有批准权的的人民政府府审批。有有批准权的的人民政府府准予转让让的，应当当由受让方办理土土地使使用权权出让让手续续，并并依照照国家家有关关规定定缴纳纳土地使使用权权出让让金。以出让让方式式取得得土地地使用用权的的，转转让房房地产产后，，其土土地使使用权权的使使用年年限为为原土土地使使用权权出让让合同同约定定的年年限减减去原原上地地使用用者已已经使使用年年限后后的剩剩余年年限。。以出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，，转转让让房房地地产产后后，，受受让让人人改改变变原原土土地地使使用用权权出出让让合合同同约约定定的的土土地地用用途途的的，，必必须须取取得得原原出出让让方方和和市市、、县县人人民民政政府府城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门同同意意，，签签订订土土地地使使用用权权出出让让合合同同变变更更协协议议或或者者重重新新签签订订土土地地使使用用权权出出让让合合同同，，相相应应调调整整土土地地使使用用权权出出让让金金。。国有有土土地地使使用用权权的的出出租租(一一)概概念念和和条条件件国有有土土地地使使用用权权的的出出租租，，是是指指土土地地使使用用人人作作为为出出租租人人将将土土地地使使用用权权随随同同地地上上建建筑筑物物、、其其他他附附着着物物出出租租给给承承租租人人使使用用，，由由承承租租人人向向出出租租人人支支付付租租金金的的法法律律行行为为。。出租国有有土地使使用权，，应当符符合以下下条件：：(1)《《城镇镇国有土土地使用用权出让让和转让让暂行条条例》第第28条条规定，，未按土土地使用用权出让让合同约约定的期期限和条条件开发发利用土土地的，，土地使使用权不不得出租租。(2)因划拨拨而取得得的土地地使用权权，如不不符合法法定条件件不得出出租。按我国目目前的城城市土地地使用相相关法规规的规定定，土地地使用权权人通过过出让方式、转让方式的土土地使用用权可以以出租。。当土地使使用权人人获得的的是划拨土地使用用权，经经土地管管理部门门批准后后，与土土地管理理部门补补签了土土地使用用权出让让合同且且补交了了土地出让让金的，也可可以出租租。国有土地地使用权权的抵押押概念:城市土地地使用权权抵押是是指通过过出让和和转让方方式取得得土地使使用权的的单位，，为借贷贷或偿还还债务，，将其土土地使用用权及其其地上建建筑物、、其他附附着物向向金融机机构或债债权人提提供财产产保证的的行为。。土地使用用权作为为贷款担担保时，，如果使使用权抵抵押人到到期不能能偿还贷贷款本息息，那么么土地使使用权转转归贷款款方所有有，或者者由贷款款方进行行处置，，用处置置收入偿偿还贷款款本息。。《城市房房地产管管理法》》规定，，房地产产抵押，，应当凭凭土地使使用权证证书、房房屋所有有权证书书办理。。设定房房地产抵抵押权的的土地使使用权如如果是以以划拨方方式取得得的，那那么依法法拍卖该该房地产产后，应应当从拍拍卖所得得的价款款中缴纳纳相当于于应缴纳纳的土地地使用权权出让金金的款额额后，抵抵押权人人方可优优先受偿偿。土地使用用权的收收回和终终止一、城市市土地使使用权收收回《土地管管理法》》规定，，下列情情况可以以收回城城市土地地使用权权：（一）国国家因社社会公共共利益需需要而提提前收回回土地使使用权（二）为为实施城城市规划划进行旧旧城区改改建，需需要调整整使用土土地的，，可以收收回土地地使用权权（三）土土地使用用权届满满收回土地使用用权出让让合同约约定的使使用年限限届满，，土地使使用者未未申请续续期或虽虽申请续续期但依依照规定定未获批批准的，，土地使使用权由由国家无无偿收回回，土地地使用权权及其他他地上建建筑物、、其他附附着物所所有权由由国家无无偿取得得。土地地使用者者应当交交还土地地使用证证，并依依照规定定办理注注销登记记。（四）因因单位撤撤销、迁迁移等原原因，停停止使用用原划拨拨的国有有土地的的，可以以收回国国有土地地使用权权（五）公公路、铁铁路、机机场、矿矿场等经经核准报报废的，，可以收收回国有有土地使使用权此外，《《城市房房地产管管理法》》还规定定，以出出让方式式取得土土地使用用权进行行房地产产开发的的，必须须按照土土地使用用权出让让合同约约定的土土地用途途、动工工开发期期限开发发土地。。满2年年未动工工开发的的，可以以无偿收收回土地地使用权权；但是是，因不不可抗力力或者政政府、政政府有关关部门的的行为或或者动工工开发必必需的前前期工作作造成动动工开发发迟延的的除外。。二、、城城市市土土地地使使用用权权终终止止