常熟城市之光商业定位策划提案

常熟城市之光项目

商业策划提报2006年8月12日

目录壹、前言贰、本市消费群体状况说明叁、2005年常熟市城市居民消费状况说明肆、2006年上半年居民消费结构分析伍、本市商圈分布状况陆、本项目所处区域商圈环境及商圈规模说明柒、项目介绍及定位捌、项目的目标消费群体玖、本项目全体商业定位拾、项目经营模式及经营业态建议拾壹、项目广告推广策略拾贰、各商业区块推案顺序拾叁、项目推案时机建议拾肆、周遭商圈市调说明拾伍、结论本项目位于城区中心地段，住宅密集人口多，交通便利，生活机能本已发达并紧临步行街商业氛围易于相连塑造，本项目是本路段第一个商业规划的楼盘，商业面积达24600余平方米，足够规划成复合式功能商业地带。它可以是个性化的商业市场既满足小区商业也满足目标客户群体的商业需求。

本次商业提报针对本市消费结构、目标客户、商业定位、经营业态、价格及推案时机提出看法及说明。壹、前言1、城市人口数量指标年末总人口

＃非农业人口

＃女性

单位万人

万人

万人

2003年103.80

50.83

53.03

2004年104.31

51.00

53.31

2005年104.77

51.27

53.5贰、本市消费群体状况说明2、居民收入2003年，全市城镇居民人均可支配收入达到12373元，农村居民人均纯收入工7269元，分别比上年增长20.5%和12.6%2004年，全市城镇居民人均可支配收入达到15039元，农村居民人均纯收入7517元，分别比上年增长21.5％和11.1％2005年，全市城镇居民人均可支配收入达到17203元，农村居民人均纯收入8418元，分别比上年增长14.4％、11.9％。3、消费支出2003城镇居民人均生活消费支出7741元，农村居民人均生活费支出3993元，分别比上年增长19.5%和11.1%2004年城镇居民人均生活消费支出10305元，农村居民人均生活费支出5180元，分别比上年增长33.2％和29.7％2005年城镇居民人均生活消费支出11692元，农村居民人均生活费支出5622元，分别比上年增长13.5％、8.5％。4、人口变化趋势根据城市居民家庭抽样调查资料显示：2005年，居民人均消费支出11691.81元，比上年增加1386.61元，同比增长13.5%。其中，服务性消费支出为3547.32元，增长20.2%。服务性消费支出增长是居民生活水平提高的重要指标之一，它的高幅增长标志了居民生活的进一步改善。1、餐饮消费成亮点

2005年，餐饮消费是常熟消费市场的一大亮点。2005年，居民人均食品消费支出为3857.70元，增长16%，其中，在外饮食消费1044.45元，增长59.7%。叁、2005年常熟市居民消费状况说明2、衣着消费增幅最大

2005年，居民人均衣着消费支出1022.69元，增长85.4%。其中成衣消费支出人均749.66元，增长93.7%；鞋类支出人均212.42元，增长83.4%。3、居民掀起“购车”热潮

抽样调查资料显示：2005年每百户居民家庭拥有21辆。居民人均交通支出1395.54元，增长了73.5%，占到了整个消费支出的11.9%。

4、旅游消费日渐升温

2005年居民人均团体旅游支出375.36元，同比增长70.9%。5、教育支支出大幅增增长2005年年，居民教教育文化娱娱乐服务类类消费人均均支出2332.40元，增增长81.8%，其其中人均教教育支出997.41元，增增长56.2%。人人均成人教教育支出也也达到了183.42元，占占教育支出出的18.4%，比比上年增长长4.4%。六、健身娱娱乐活动丰丰富多彩2005年年，居民人人均健身活活动和其它它文娱活动动支出达196.05元，比比上年增长长2.2倍倍。居民娱娱乐休闲方方式除了选选择外出旅旅游外，更更多地选择择逛公园、、看电影、、去健身房房，或是到到酒吧、咖咖啡屋、茶茶馆、KTV里放松松休闲。七、网络生生活走进百百姓家庭2005年年，每百户户居民家庭庭拥有电脑脑66台，，其中59%的家庭庭接入互联联网。居民民人均电信信费支出377.89元，增增长45.5%。肆、2006年上半半年居民消消费结构分分析上半年，城城市居民人人均可支配配收入比去去年增长12%。收收入的增长长为居民消消费的增加加提供了条条件，也为为消费结构构的优化提提供了可能能。上半年年，城市居居民人均消消费性支出出6863.95元元，增长6.1%。。A、八大类类消费比例例增减情况况2006.1—6月月B、2006年上半半年城市居居民消费的的三个显著著特点一是不断注注重家庭环环境的提升升。二是更加重重视人的健健康。三是更加注注重人的外外在形象和和内在素质质。四是更加注注重子女教教育文化素素质的提升升成长。伍、本市商商圈分布状状况（一）市市级商圈圈分布状状况：招商城、、汽配城城，建材材城等专专业市场场以批发发商业经经营模式式为主，，除供应应市内需需求物品之之外还供供应其它它城市批批货交易易。此外，一一百、华华地、华华联、方方塔步行行街等也也是全市市重心消消费商圈圈所在地地。（二）区区城商圈圈分布状状况区域商圈圈则以量量贩超市市为主，，例如大大润发，，常客隆隆、世纪纪联华，，欧尚及及未来的的沃尔玛等等，以生生活所需需日常用用品供应应零售为为主。（三）社社区商圈圈分布状状况社区商业业通常以以较大型型的社区区门面房房及内街街商业为为主，它它先满足足社区业业主的食、衣、、娱乐、、用品等等，但也也可以为为邻近住住家提供供便利的的生活需需求，例例如：明明日星n城、世纪纪中心等等。陆、本项项目所处处区域商商圈环环境及及商圈规规模说明明(一)商商圈辐射射区域：：本项目周周遭商圈圈主要是是以方塔塔步行街街商铺、、福地广广场、一一百、华华联为主主要消费费圈，未未来会再再加上恒恒隆中心心及华府府的商场场投入，，由于形形成主商商圈核心心地段直直接涵盖盖辐射全全市消费费人群，，网络面面非常广广泛，是是全市精精华商圈圈。(二)商商圈消费费群体结结构：由于辐射射全市消消费人群群，消费费人群之之中各年年龄段几几乎都涵涵盖其中中，但如如仔细分分类的话话，其中中青少年年、青年年及中年年人还是是占据最最大比例例（详见见访谈分分析图）），只是是消费金金额有所所差异！！(三)商商圈业态态分布依各路段段商业业业态种类类来看，，不同路路段有不不同的业业种，例例如：1阜湖路商业业态态：小五五金机电电、美发发、小餐餐饮、地地毯等小小商业组组成里颜港商业业态态：服装装服饰、、餐饮为为主配合合超市、、药店、、花店等等零售业业态方塔步行行街商业业态态分：各各服装服服饰、精精品、鞋鞋业、百百货、餐餐厅等县南街商业业态态：各服服装服饰饰、精品品、百货货、鞋业业、小餐餐饮等海虞南路路商业业态态：沃尔尔玛、餐餐饮、娱娱乐、酒酒店、零零售、服服务业、、银行等等锁澜路商业业态态：五金金机电、、二手市市场、通通讯等琴湖路商业业态态：大润润发超市市、五星星电器城城带动的的餐饮及及零售业业等A、项目目介绍本项目位位于常熟熟市城南南地段（（海虞南南路与阜阜湖路的的交汇区区块），，紧临方方塔商业业步行街街，未来来商业可可以和里里颜港拆拆迁改建建串连形成三条平行行商业主主轴，海海虞南路路将打通通招商城城，阜湖湖路向西西沿伸打打通至县县南街，，阜湖路路北面老老旧公寓寓正在进进行外立立面的装装修工程程。本项目东东,西面面宽约300米米占阜湖湖路约二二分之一一长度，，南北纵纵深约200米米，户内内及户外外商业长长度近700米米。由步步行街、、独立商商业楼、、特色下下沉式广广场、主主题卖场场结合而而成，因因此本项项目将作作为阜湖湖路未来来商业的的引航者者，不仅仅可以带带动区块块的发展展更可以以作为本本区块的的商业杰杰作。柒、项目目介绍及及定位阜湖路南南段未来来立面规规划图B、项目目分区功功能由本项目目所处地地段、规规划、人人口、社社区户数数及毗邻邻方塔商商圈形成成一个串串连合并并的商业业地带，，结合这这样的优优势本项项目主题题商业定定位为：：市中心心个性化化主题商商业步行行街及复复合功能能商圈，，它不仅仅具备满满足广大大客户群群体购物物、休闲闲、美食食、创业业等功能能，建成成后的商商业外饰饰将会是是现代风风格的商商业建筑筑，分为为A、B、C、、D、E五大功功能区，，依各临临路点不不同赋予予其不同同的商业业经营定定位：商业区块块示意图图（共分ＡＡ、Ｂ、、Ｃ、ＤＤ、Ｅ五五大区块块）4、现有有商业规规划1、2、3、、4、5、8#及下沉沉式店面面的尺寸寸设计如如下：区域楼号楼层面宽、深度商铺数量高度面积备注西侧规划路8-113.3~6.9米/9~13米123米619.02西侧规划路8-123米510.52西侧规划路515~6米/8-10米55米244.84步行街513.3~6.3米/9~11米235米1309.98步行街523.5米1968.04切割为四块步行街413~6.3米/3.8~11.9米95米480.75步行街423.5米647.78切割为两块步行街313~3.6米/3.8~12米85米416.58步行街323.5米652.34切割为两块独立商业沿街店面214.2/11.9345米2365.51打包及切割零售220/1243米2502.451#商业楼1470/30B1F:4.2米、1F:5米2F:5米、3F:5米8894整层或切割零售下沉式商业广场B13.6~5.6米/12米353.6米4000切割零售合计13024611.81㎡区块位置商业定位销售方式业态业态面积面积比例C8-1#楼规划路小区配套商业单独出售1F2F1129.545%小区配套零售服务业小区配套零售服务业B1~B43、4、5#楼底层步行街及2层商业地区特色商业单独出售个性化、差异化精品商业妇幼用品及书城、儿童双语才艺5720.3123%A2#楼沿街独立商业楼地区特色商业单独出售男性、少淑女精品商业品牌餐饮4867.9620%E1#B1、1F及2、3F屈臣氏及港MALL单独出售或返租专业团队经营专业团队经营889436%D下沉式广场商铺异国特色风情餐饮单独出售休闲餐饮业

400016%商业定位位说明及及比例分分析A区功能能定位2#楼沿沿街独立立商铺是是最靠阜阜湖路的的商铺，，椭圆形形的造型型及大落落地玻璃璃外观商商业穿透透性抢眼眼，是非非常有价价值的店店铺，总总面积约约4867平方方米。除除了东、、西两头头圆弧造造型较大大面积之之外，每每个店铺铺一层层层高5米米，面宽宽4.2米,深深度11.9米米，二层层层高4.2米米，1层层可作隔隔层加大大利用度度，增加加卖点。。1层内街街定位为为个性化化精品及及服饰特特色店，，外街定定位为男男性及少少淑女品品牌服饰饰专卖店店。2层定位位为大型型品牌餐餐饮旗舰舰店或连连锁店。。B区功能能定位：：B区为3、4、、5#底底层商业业门面房房及二层层商业区区块，总总面积为为5720平方方米，每每个店铺铺一层层层高5米米，面宽宽3.3-6.3米,深度9-11.9米米，二层层层高3.5米米，1层层可作隔隔层加大大利用度度，增加加卖点。。1层定位位为个性性化、差差异化精精品特色色商业步步行街，，全长约约200余米，，它可以以网罗少少年、青青年及成成年的男男女消费费人群。。2层定位位为妇幼幼精品、、书城及及儿童双双语才艺艺班，本本层切割割为8块块，每块面积在250—600平平方米不等，，每个区块再再规划成专属属市场功能，，主题明确，，突出教育文文化商业主题题。C区功能定位位：C区总面积为为1129平平方米，每个个店铺一层层层高3米，面面宽3.3-6.9米,深度9-13米，二层层层高3米，，定位为小区区配套商业，，例如：小区区诊所、小区区托儿所、美美容美发…等等。D区功能定位位：D区总面积为为4000平平方米，每个个店铺一层层层高3.9米米，面宽3.6-5.6米,深度12米，每个个铺位大约在在50平米左左右。它应该该具有聚集人潮，地地区特色，休休闲及轻松的的聚会场所，，定位成异国风情特色色餐饮天地，在这里市民民享有各国特特色美食、日日式、韩式、、美式、欧式式、泰式、中中式及休闲式式的咖啡简餐餐、食品、这这里布置有遮遮阳伞、花丛丛、植裁、绿绿化，白天是是休闲饮食，，晚上星光灿灿烂，灯火辉辉煌，雷射激激光表演，配配合时间水柱柱的此起彼落落，塑造成常常熟市国际美美食天地。E区功能能定位：E区总面积积为8894平方米，B1层高为4.2米、1—3层层高高为5米，每每层的面积约约2100平平方米，宽度度为70米、、深度为30米，B1层层及部分一层层面积约3000平方米米定位为地区区性的中型超超市，部分1层及2、3层定位为CEPA零关关税卖场，此此部分可由有有一定知名度度的经营团队队进行统一规规划经营。C、常熟市民民抽样消费访访谈分析针对常熟市不不同的地点，，不同的时间间，不同的人人群采取抽样样访谈的方式式，对于它们们平常消费习习性、次数、、场所及目的的进行了解并并依照收入、、职业、文化化程度进行汇汇总交叉分析析得出目标消消费群体的数数据来源，下下表为访谈资资料表：常熟市民购物物消费访谈表表年月日访谈人员：．受访者姓名：：受访地点：．年龄龄：婚姻状况：受访时间：．一、消费习惯惯1、请问您一一周消费次数数？□每周一次□□每周两两次□每每周三次□□每周四次次□其它它2、请问您每每次消费的金金额？□100元以以下□100-500元□□500-1000元□□1000元以上□□其它3、请问您多多数都到哪些些场所消费？？□商场□□店铺□□超市□□酒店□□其它4、请问您消消费的种类是是哪方面为主主？□食□衣□□娱乐□□通讯□鞋鞋业□饰品品□书藉□□日用品□□其它5、请问您消消费的用途是是以什么为主主？□个人□□家庭□□子女□□朋友□□员工□□其它二、基本资料料1、请问您的的个人年平均均收入？□2万以下□□2-3万□3-4万□□4-5万万□5万以上2、请问您的的家庭年平均均收入？□4万以下□□4-6万□6-8万□□8-10万□10万以上3、请问您的的职业？□公务员□□教师□□个体经营营户□企企业职工□□其它4、请问您的的文化程度？？□初中以下□□高中、、中专□□专科□□本科□□其它5、请问您的的家庭人口数数量？□1人□□2人□□3人□□4人□□5人□□其它6、请问您的的子女几岁？？□4岁以下□□4-6岁□6-12岁□□12-15岁□□15-18□其其它怎样在庞大的的市场中站稳稳脚跟并不断断扩大市场份份额，是本项项目最为关健健的问题。通通过问卷调查查的形式，经经过统计分析析而得出本市市商业物业的的大体需求特特征：捌、项目的目目标消费群体体样本个人年平均收入分析：从个人人年收入的分分布结构来看看，被访谈者者的个人收入入水平主要集集中在20000元元—40000/年左右右,其中以2万元-3万万元比例最大大,表示常熟熟的收入水平较其它县县级市来得高高.样本家庭年平均收入分析：从家庭庭年收入的分分布结构来看看，被调查人人群的家庭收收入水平主要要集中在40000元元—60000/年左右右，同时参考考家庭成员构构成的比例，，可得知人均均收入大约维持在在20000-30000元/年左左右的水平。。样本场所消费分析：从消费费场所而言，，绝大多数的的人还是习惯惯在街铺式门门面房购物消消费，但也有三分之一一的群体考虑虑品质的问题题会去百货商商场购物消费费，剩余的13%则会去服务及及娱乐业场所所消费。平时购物的频频率分析：从购物物的频率分布布结构来看，，每周一至两两次的比例占占68.2%，这表示常熟是个富裕裕的城市，能能够接受定期期定时消费支支出。样本消费的金额分析：从消费费金额剖析，，100元-500元的的比例占49%这是相当当高的数字和和金额，如果仅从每周周消费两次的的频率以及个个人收入来看看，这是超过过正常消费水水平，所以常熟熟的潜在消费费能力很可观观。样本消费种类分析：饮食和和衣着，娱乐乐的支出占78%表示市市民对于生活活的品质日益益提高，其中中饮食和衣着占占63%与官官方统计数字字相互吻合，，证明了饮食食和服饰依然然占有消费种类绝对对优势的比例例。样本消费用途分析：在受访访者之中70%已婚且有有子女，所以以家庭和子女女的支出占据据48%，不不可忽视的是个个人的消费费支出也占占36%，，表示个人人的消费主主义还是很很强烈的。。样本家庭构构成：分析：受访访对象的家家庭构成大大多为3~4人的核核心家庭，，消费支出出也会大一一些。分析：从年年龄构成上上来说，此此次调查的的样本，其其年龄主要要集中在21岁至40岁之间，这个年年龄段也是是在社会公公众当中购购物消费能能力相对较较强的群体体。样本年龄构构成：样本文化程程度：分析：从数数据来看，，公众的文文化水平相相对素质较较高，结合合调查人群群的主要年龄段段（21~40）来来考虑虑，文文化水水平相相对其其它县县级市市较高高。样本职职业分分布：：分析：：从职职业分分布结结构来来看企企业职职工、、私营营业主主和其其它占占据了了大部部分的的比例，占占83%。。★项目的的目标标消费费群特特性通过对对消费费者的的市场场细分分，最最终确确定本本项目目消费费群体体的特特性为为。１、具具有一一定的的经济济能力力及支支配权权；２、追追求个个性化化、品品牌和和享受受，消消费心心理较较为成成熟；；3、消消费力力以中中高档档为主主，是是主力力消费费群体体，以以购买买中高高档实实用型型产品品为主主；4、注注重品品牌商商品的的内涵涵，注注重投投资性性产品品；5、介介于20-40岁之之间的的稳定定收入入，对对于家家庭有有责任任心的的族群群；6、她她们的的子女女在3-17岁岁的求求学阶阶段。。●商业业形象象定位位城市地地标、、购物物天堂堂、时时尚步步行街街、个个性特特色街街、妇妇幼天天地●市市场诉诉求定定位成功人人士的的聚集集之地地、时时尚白白领的的购物物天堂堂、休休闲天天地、、美食食天地地等●业态态业种种定位位：超市、、娱乐乐、餐餐饮、、步行行街、、专业业市场场、服服装装服饰饰、书书店音音像、、箱包包鞋帽帽、珠珠宝首首饰、、日化化用品品、数数码家家电、、名烟烟名酒酒、零零食小小吃、、酒楼楼快餐餐、亲亲子乐乐园、、、药药店银银行等等●品牌牌档次次定位位：国际品品牌、、国内内一线线品牌牌、国国内名名牌、、当地地品牌牌、异异地品品牌、、独有有品牌牌等玖、本本项目目全体体商业业定位位●目标标商户户定位位：本城市市、本本地区区、本本省、、邻省省、一一线城城市厂商直直营、、省级级代理理、地地区级级代理理、零零散代代理●目标标消费费群体体定位位：成功人人士、、中产产阶级级、上上班一一族、、时尚尚一族族、城城市女女性、、商务务人士士、大大中学学生、、百姓姓大众众等。。城市流流动人人群、、城市市商业业中心心人群群、城城市次次商圈圈人群群、社社区人人群等等拾、项目目经营模模式及经营业业态建议议国内商家理想经营模式分析经营模式比例（%）●种类丰富、集饮食、娱乐、购物于一体

18.6●规模化、特色化经营

24.9●商铺组合多元化

18.6有很多品牌店9.4●购物消费环境好

17.1●统一管理、统一经营、统一规划

10其它1.4A、商家家的理想想经营模模式：许多经营营者的理理想经营营模式是是规模化化、特色色化经营营，希望望通过商商业的规规模效应应及富有有特色的的经营方方式来吸吸引消费费者，而而同时许许多经营营者希望望自己经经营的地地方能集集饮食、、休闲、、购物于于一体，，周边具具有良好好的购物物环境等等。我我们们的项目目是结合合饮食、、购物、、休闲、、及主题题性卖场场的个性性化复合合功能商商圈，是是符合商商家理想想经营模模式较高高的偏好好比例（（●点代代表本项项目的经经营模式式特性））。合适本项项目的目目标商家家群体分分析：品牌形象店专专业店店传统商户个个体工工商户B、主题下的特色色经营业态建建议中档特色品牌牌服装店：经营面积不大大，以50-100㎡左左右为主。虽虽然规模不大大，但经营应着力力追求特色，，所售服装虽虽非高档名牌牌，但一定要有特色，，适合年轻人人的需要；个性化饰品店店：面积8-80㎡㎡均可可，女女性时时尚饰饰品，，如耳耳环、、项链链、手手链、、发饰、玩玩具等等，价价格及及档次次不要要求很很高，，但品品种要要尽量量的齐齐全和和丰富，，以方方便年年轻女女性挑挑选；；中档档和低低档具具备；；个性化化妆品品：集合众众多化化妆品品品牌牌，并并以较较低（（与商商场相相比））价格格吸引引众多多年轻女女性。。此类类店必必须要要求品品种齐齐全、、各种种品牌牌齐全全，其其次要要求价格格较低低（因因有可可能通通过走走私渠渠道进进货））。经经营成成功的的此类类店可以发发放会会员卡卡，更更可根根据客客户需需要进进货；；品牌餐餐饮店店：面积300-1000㎡㎡左右右，例例：麦麦当劳劳、仙仙踪林林、日日本料料理、、必胜客等等，以以创造造好的的消费费环境境及为为客户户提供供一个个较好好的休休闲、聚聚会场场所；；其它商商业店店：内衣、、美容容美发发、酒酒巴、、茶吧吧、网网吧、、美甲甲、鞋鞋业、、通讯讯用品、花花店、、蛋糕糕店、、眼境境、婚婚纱摄摄影等等配合合主题题商业业经营营形成多元元化复复合功功能商商圈。。本项目目的定定位及及经营营业态态主要要以精精致、、精品品、个个性化化的商商业为为主，，着重重于区区隔突突出,与其其它商商业规规划泛泛而不不精,截然然不同同。我我们突突出项项目室室外及及室内内步行行街区区的氛氛围并并结合合主题题明确确的商商业与与下沉沉广场场互动动，形形成个个性化化、特特色化化的休休闲、、聚会会、精精品购购物天天地。。打造造幼年年、青青少年年、青青年及及成年年的专专属消消费市市场。。时尚·流行篇品牌·档次次篇个性·差异异篇创新·流行行篇情感·聚会会篇欢乐·享受篇专业·满足足篇青春·亮丽丽篇A、广告告推广与与招商部部署同步步执行第一步：：新闻文文件形式式炒作，，项目前前景规划划经营优优势；第二步：：举行各各类公关关活动、、推广项项目。以以事件营营销（例例如：常常熟首座座港MALL、欢欢乐天地地登陆常常熟）作作配合，，全面展展开销售售工作及及招商工作；；第三步：：广泛运运用各类类有效媒媒体与机机构的多多种形式式共同推推广，促促进招商商及销售成成功。拾壹、项项目广告告推广策策略通过塑造造项目品品牌形象象强化项目目规划经经营优势势增强投资资经营信信心及前前景全面销售售、招商商B、广告推推广目标标◎区域域决定价价值◎商业业实现价价值◎环境境体现价价值◎品质质保证价价值◎品牌牌成就价价值◎机遇遇创造价价值C、项目目特色及及优点的的广告阐阐述表现现重点概念先行行，形象象铺垫，，落实到到产品实实质性推推介，从从现代成成功人士士的生活标准，，充分提提升产品品人文内内涵。1、商家家企业形形象———品牌概概念———物业整整体———个性物物业2、由远远而近，，层层推推进，由由精渐细细，逐步步提升3、多层层营销整整合传播播，营销销与传播播的互动动。D、传播播方式的的确立拾贰、各各商业区区块推案案顺序先推沿街街2号楼楼商业再再推3、、4、5号楼步步行街门门面房接接着推西西侧规划划路沿街街门面房房，至于于下沉式式广场及及1号商商铺放到到第二阶阶段再销销售。理由：（一）、从工工程形象而言言：2号楼为本项项目沿阜湖路路最有价格的的店面，从工工程而言，它它也是最快完完成的楼号，，形象确立，，客户明确看看到格局，内内部空间、外外饰，说服点点强烈，其它它楼号则由于于上面住房施施工，防护网网维护较不明明显，因此销销售时必须将将门面的防护护网拆除显示示空间、格局局利于销售。。（二）从销售售优势带动而而言：2号楼沿街门门面位置相对对较优于其它它楼号，将优优势门面先行行推出形成热热销印象带动动后续楼号门门面的销售。。（三）从资金金回笼而言：：2号楼沿街门门面售价相对对较高于其它它楼号，热销销优势结合售售价优势可使使得资金回笼笼，金额较多多对开发商相相对最好。本项目商业主主要为两种规规划，一种是是街铺门面房房，另一种则则是商场商铺铺，其中独立立沿街门面房房东半段约1233.6㎡及西西半段约1120㎡，可可用来对外引引进主力店并并以带租约型型式销售，而而1号楼地下下室内约2700㎡及部部分一楼面积积，日后也可可引进主力店店经营销售，，引进主力店店销售对本项项目而言是极极为关键的卖卖点，其理由由如下：（四）、销售售模式1、客户信心心点足够，加加速商业销售售。2、带来消费费人潮，引进进人流。3、带动周边边商业售价。。4、有利于其其它店铺的招招商工作。5、提高项目目知名度及形形象。所以引进主力力店的进驻是是本项目“售售价”及“顺顺销”的“重重中之重”借借由招商公司司的商业资源源协助销售不不可缺席。十月份商业开开盘的利弊分分析●有利因素：：唯一利点为开开发商可先回回收一部分的的资金。●不利因素：：1、招商须要准备备工作时间，，定位，规划划及主力店还还不明确，亮亮点及诱因力道不足，茫茫然推出更加加不利整体销销售2、现一期住住宅销售不佳佳如再销售商商业，投资客客信心不足，，在销售商业业门面房时会更不利利。拾叁、项目推推案时机建议议3、工程形象象低层阶段，，10月份销销售商业门面面房，距交房房的时间太长长，投资客的资金金回收期过长长，利润率回回收诱因不足足。4、10月份份开盘的话，，新售楼处内内装修及商业业的装修布置置无法按时到到位。5、、10月月开开盘盘时时的的商商业业工工程程形形象象进进行行销销售售，，想想要要创创造造出出较较好好的的销销售售价价格格会较较困困难难。。6、、若若10月月份份开开盘盘销销售售的的时时期期很很短短，，到到11月月底底天天气气较较冷冷，，看看房房的的人人数数将将更更少少，，销销售售拖到到跨跨年年会会更更加加不不利利且且耗耗损损广广告告预预算算。。7、、商商业业销销售售强强调调的的是是一一气气呵呵成成，，顺顺势势强强销销，，准准备备工工作作未未完完善善之之下下，，如如只只卖卖出出部部份份成数数，，虽虽然然开开发发商商可可能能获获得得部部分分资资金金回回笼笼但但反反而而会会令令市市场场产产生生更更多多的的负负面面传传言言而影影响响消消费费者者购购买买意意向向拉拉长长销销售售期期，，反反而而不不利利。。综合合形形势势分分析析,现现阶阶段段应应该该是是全全力力将将一一期期住住宅宅销销售售完完成成良良好好成成积积,造造成成市市场场口口碑,工程程封顶,商业外外饰完成成,投资资客,自自营商信信心足够够加上主主力店进进驻,顺顺势推出才是最最佳时机机。●龙泉浴浴室●烟杂店店●点心店店●饭馆●烟酒●面馆●面馆●服饰●卷烟●美发●保健品品●汉堡店店●水果批批发●冷饮、、热肠●少年宫宫入口●食杂●卤味、、卤菜●拆迁办办大门●空置●服装●蛋糕、、面包●饭店●饭店●包装机机械●封包机机、缝包包线●麻将桌桌●AB内内衣●劳动防防护用品品●文具用用品、麻麻将桌●体育用品品、保险险箱●水暖螺螺丝阜湖湖路城市之之光光2、本市市商业区区块市调调说明拾肆、周周遭商圈圈市调说说明地段说明明：店面面不集中中，商业业业态也也不统一一，大多多数为早早些年公公家单位位及集体体或个人自已已盖的店店面为主主，一部部分住房房改为店店面主建筑时时间：80年年代至90年代代商业划分分：小五五金机电电、美发发、小餐餐饮、地地毯等小小商业组组成销售方式式：店面面不卖，，以租赁赁的形式式为主店面面积积：约40平方方—100平方方米较多多市场价格格：每平平方米约约8000元左左右租赁费用用：每平平方米月月租金25元——50元元不等1、调查查区块：：阜湖路路●国土资源源局●居民楼楼●盲人推推拿●居民楼楼●房屋中中介●居民楼楼●房屋中中介●居民楼楼●童装●居民楼楼●服饰●老婆饼饼●食杂●酒楼●花店●酒家●女装●男装●女装●童装●美甲●女装●服饰●服饰●杂货●点心●服饰●服饰●服饰●女装●童装●童装●服装●饰品●服饰●卡通、、饰品●皮包●房屋中中介●童装●刺绣●服饰●园艺●羊绒制制衣●服饰●美发●服饰●冷饮等等●饭店●摩托机机修●服装●精品店店●花店●餐馆●保健品品●房产中中介●牙科门门诊●空置●手提包包●空置●五金装装饰装潢潢●空置●服装●服装●餐馆●药店●时装●可的连连锁店●书摊●服装●服装●服装●服装●香烟●餐馆●情侣专专卖店●空置●茶庄●理发店店●烟草茶茶叶●板栗店店●服装●熟食店店●糕点●烟酒●空置●服饰●日用五五金百货货●服饰●餐馆●食杂店店●服饰●熟食店店●空置●餐馆●水果店店●餐馆●餐馆●农工商超超市里颜颜港港●空置●空置●服装●空置●空置●服装●婴儿用用品●服装●理发店店●服饰●餐馆●空置●房产代代理●餐馆●餐馆●餐馆●服装●服装●皮包●内衣●空置●饰品店店●可的连连锁●餐馆●餐馆●餐馆●餐馆●花店●空置●美发●服装●服装●鞋●烟酒●糕点●服饰●餐馆●空置●化妆店店●空置●空置●复印店店●餐馆●纸品●空置●香烟●美发店店●服装●空置●一笑汤汤包●男士服服饰●服饰●服饰●单像、、鲜花●美发●面馆●食杂●睡衣店店●烧烤●饭店●服饰●蓄电池池●房屋中中介●音响●空置里颜颜港港2、调查查区块：：里颜港港地段说明明：店面面较集中中，大多多数店面面数自建建房，一一部分由由单位、、集体购购买后进进行分租主建筑时时间：80年年代至90年代代商业划分分：服装装服饰、、餐饮为为主配合合超市、、药店、、花店等等零售业业态销售方式式：店面面不卖，，以租赁赁的形式式为主，，店面面积积：20平方——40平平方米为为主，也也有部分分较大的的店铺市场价格格：每平平方米约约12000元元左右租赁费用用：每平平方米月月租金100元元—120元不不等●中国移移动●金正●清华同同方犊●柯达影影像网络络●亲密爱爱人●西西尼尼奥自助助餐厅●空置●大娘水水饺●米罗咖咖啡●波司登登●常贻宾宾馆●品牌之之家折扣扣店●豪祥阁阁餐厅●联华鞋鞋业●饰品店店●天弧●POMA●安踏●海澜之之家●伴尼中中仔●瑞祥●男人天天地●自由空空间●石头记记●意尔康康●华伦天天奴●TKTRACK●李宁●以纯●361’专专卖●吴良材材眼镜店店●百货●联华鞋鞋业●豪克眼眼镜●森马●安踏●青木三三色●超前裤裤行●自由空空间●华伦天天奴直销销店●农村商商业银行行●通灵翠翠坊●家电电商厦厦●新凤凤祥银银楼●家电电商厦厦●月光光宝盒盒●家电电音像像专卖卖●中国国联通通●芭布布勒●特步步●兰桂桂坊●石头头记●金莱莱克●福翠翠玉●沃佩佩柯毛毛衫●都市市女秀秀●依米米奴●男人人之家家品牌牌折扣扣联锁锁●福泰泰银楼楼●宝岛岛眼镜镜●上书书房●肯德德基●三福福●法莱莱尔大大卖场场●中国国移动动通迅迅●男人服饰●TONYWEAR●水马●JASONWOOD●卡宾●香港威斯登登眼镜●馨格●零点坊●好七迪●德克士●哥弟●必胜客●黄金、手表表、男女箱包包●卡地诺●华地百货●味千接面●空置●飘城粥店步行行街街●中国移移动●万丰丰银楼楼●佩佩佩文具具●吴良良材眼眼镜●大光光明眼眼镜●床上上用品品●真维维斯服服装●丹凤凤银楼楼●庆银银福楼楼●中国移移动●移动动●鑫福福珠宝宝●服装装店●男士士精品品店●音像像店●新香香园饺饺子店店●香格格里好好俱乐乐部●农村商商业银银行●服装装店●KFC●建行●牡丹丹茶楼楼●海兰兰之家家服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