《商业银行房贷风险与防范问题研究9200字【论文】》

商业银行房贷风险与防范问题研究目录TOC\o"1-2"\h\u15220关键词：商业银行,住房贷款,风险防范 2143021绪论 222571.1研究背景 2116011.2研究意义 2317292商业银行房贷风险的相关理论介绍 254112.1商业银行房贷风险的概念 2199792.2商业银行房贷风险的形成 368622.3商业银行房贷风险的特点 3325803商业银行面临的房贷风险 376983.1信用风险 460903.2市场风险 4143763.3流动性风险 5160443.4操作风险 59524商业银行房贷风险产生的原因 5154814.1开发商、借款人诚信度良莠不齐 513974.2国家宏观环境政策的变化 6286634.3资金周转慢 7170224.4商业银行自身管理制度不完善 8116305商业银行房贷风险的防范策略 9151055.1加强贷款事项信息核查 913635.2制定关于国家宏观调控的相应对策 10293565.3加强资金流动性 1154745.4完善商业银行自身管理制度 12158566结论 13摘要：住房贷款业务，作为一款具有较强价值创造能力的信贷产品，以其经济资本成本占用少、风险分散、收益高等特点备受各商业银行的青睐，业务份额在各项贷款中占比不断地攀升，并已逐步成为商业银行长期战略对象。商业银行在获得丰厚利润的同时，往往忽视了住房贷款的风险，房地产信贷风险再次成为新形式下经济风险点。现借此机会，重新审视当今形势下购房贷款业务的风险以及防范应对措施。通过阐述我国住房贷款风险的相关概述，并查询相关的数据及资料，分析购房贷款中存在的现状问题，归纳总结出我国房贷业务所面临的风险，主要从信用风险、市场风险、流动性风险、操作风险四方面风险构成来探讨。最后，根据数据分析，据此有目的性地指出商业银行房贷风险的防范策略。关键词：商业银行,住房贷款,风险防范1绪论1.1研究背景据数据统计，截止2015年底，我国拥有城镇人口7.49亿，城镇化率已经上升到54.8%，预计到2020年我国的城镇化率将超过60%，如果按照人均需求住房建筑面积30平方米计算，那么我国现存住房面积大概所需224.7亿平方米，这是一个不可估量的需求量。随着住房需求的持续增加，商业银行金融业务得到了快速发展，其中以商业银行房贷业务为代表。商业银行房贷业务为广大群众解决了资金问题，使其可以花明天的钱圆今天的梦，同时，为房地产开发商提供了资金支持，促进了房地产业的发展，使其拥有了广阔的市场前景。1.2研究意义目前，我国购房消费市场发展呈现不平衡状态，商业银行购房贷款业务在很多方面存在潜在风险问题。而以盈利性、流动性、安全性为经营原则的商业银行的房贷业务能否在这一经济风险大浪潮中生存，成为商业银行尤其应关注的问题。此外，由于借款者的还款能力受很多因素影响：政府的宏观调控，开发商信用，银行汇率的波动以及自然社会的不可抗力，从而导致商业银行房贷业务存在一定的风险，商业银行房贷风险的防范的研究也需要得到应有的重视。2商业银行房贷风险的相关理论介绍2.1商业银行房贷风险的概念贷款是商业银行向购房者发放的用于购置自用普通住房的资金。由于房价远高于消费者的经济水平，而住房又是社会生活中的必不可少的需求品，所以广大群众通过向商业银行贷款来实现自己的预期愿望。商业银行房贷风险是指商业银行能否及时收回发放给贷款者的资金和其相应利息这一结果的不确定性。产生这种风险的因素有很多，如利率、汇率、通货膨胀、国家宏观调控、工作的稳定性、商业银行自身的管理制度、商业银行对风险的防范程度等。2.2商业银行房贷风险的形成商业银行房贷风险主要来源于借款者的还款能力，由于政府的宏观调控，开发商信用，银行汇率的波动以及自然社会的不可抗力等导致借款者的还款能力产生了相对不确定性。一些房地产开发企业由于经营管理失误或本身存在不正当的商业目的，导致不能按时交房，购房者与开发商解除合同，从而波及到商业银行房屋贷款的回收。此外，国家宏观调控引起的银行利率波动在一定程度上也导致了商业银行房贷风险的形成。2.3商业银行房贷风险的特点房贷的特点之一就是数额较大，它不仅高于普通消费品，而且高于汽车等高耗能消费品。一笔房屋贷款往往就是几十万、甚至上百万。房贷的特点之二是贷款时间较长，这与房贷的数额较大是一致的。在还款能力一定的情况下，贷款的多少与还款时间的长短成正比。第三点就是贷款者需要进行很长时间的分期还款。这是由购房者的收入水平和消费剩余所决定的。房贷的特点之四是按常理讲购房者的风险大于银行的风险。因为购房者的还款一旦停止，其所购房产就要归银行所有，银行可以通过司法拍卖来收回贷款。这一政策使得购房者较为容易获得银行贷款，但同时也让部分不法分子有了可乘之机，出于不良目的取得银行贷款，进而导致银行房贷难以收回。3商业银行面临的房贷风险3.1信用风险所谓的购房贷款的信用风险，主要指来自借款者经济条件恶化，或是其他影响偿还能力的因素，给银行带来的经济损失。根据形成信用风险的原因不同，可将其分为主动违约风险和被动违约风险。由于自然原因或不可抗力等客观原因导致，例如贷款者出现意外事故或因疾病丧失劳动能力，导致失去经济来源，无法清偿到期还款债务而违约的，属于被动违约风险；有些贷款者道德水平较低，虽然有能力偿还剩余债务，但因抵押物的价值小于还款金额而拒绝还贷，属于主动违约风险。现阶段，在商业银行购房贷款业务中信用风险表现的常用形式是“假按揭”。“假按揭”常常与房地产开发商有关，由于开发商相对于借款者而言，在银行发放的房地产贷款业务办理中准入要求较高，审批过程较严格，利息支付也较高，所以资金实力弱的开发商会故意组织安排非真实的购房者，采取此手段获得银行的贷款。一旦开发商的资金链条周转出现问题，借款人就会中止还款，在这种情形下商业银行极易造成严重损失。3.2市场风险市场风险是指市场条件的变化，通常导致的不利于银行业务的发展变化，例如利率、宏观经济形势、经济周期、宏观经济政策等因素发生的变化，给银行所带来的损失。利率风险与经济发展周期存在内在相互联系的关系。伴随着较长的还款期限，利率的变化幅度可能会很大，导致借款人还款成本也随之改变，当还款成本上升很高时，借款者不能按时偿还本息的情况就会发生。还有一种情况是针对固定利率而言，无论市场利率如何变化，都会对商业银行造成风险。住房抵押贷款是通过将住宅作为抵押物而获得银行贷款，当借款人不能按时偿付本金和利息时，银行可通过拍卖抵押物获得经济补偿的一种形式，这种看似安全的抵押贷款行为，实质上将会给银行带来潜在的风险。当抵押物价值下跌时，借款人会主动将贬值的抵押物转让银行拍卖，即使能够得到补偿，也使银行遭受损失。3.3流动性风险目前，国内经济发展迅速，投资需求越来越高，商业银行贷款作为部分行业的资金来源，一旦行业市场供给需求发生变化，银行的风险必然增加。银行本身属于负债经营，一般情况下，银行的还款期限比较短，通常为几个月，而购房者从银行接受的房贷还款期限较长，一般在五到十年，甚至超过十年，这就造成了银行资金难以收回。房贷业务作为银行金融业务的重要组成部分，对资金的流动性影响较大，房贷的期限较长可能影响到银行的资金流动性，甚至于影响银行资金链的周转。商业银行住房贷款目前是国内银行的重头戏，有着广阔的发展情景，相对应的风险性也较大。3.4操作风险操作风险是影响住房贷款中的一个重要风险因素，银行业务操作流程中的不合规环节，真实性审查的松懈或放任，从业人员的不作为或是乱作为等方面都会导致一定程度的操作风险。目前，许多商业银行存在重经营业绩，轻风险管理的倾向，导致从业人员为了达到上级下达的营业指标而不惜降低对借款人的房贷条件，或是不严格执行规定从而影响贷款业务。再者，银行内部控制不严谨，没有建立健全风险预警机制，当风险点大量暴露后就可能造成无法挽回的损失。4商业银行房贷风险产生的原因4.1开发商、借款人诚信度良莠不齐开发商自身管理机制不完善。开发商作为商业银行与购房者之间的金融经济纽带，显得尤为重要。到目前为止，我国绝大多数房地产开发商难以拥有整个工程期的全部资金，所以，有一部分资金是从商业银行贷款获得，这使得其本身就存在一定的资金风险。并且房地产开发商还有可能出现以下情况：一是开发商在通过银行的严格审批手续后，取得的贷款并不能做到专款专用，甚至携款潜逃等，这种情况属于开发商的主观欺诈行为；二是开发商的自身经营不利，引起楼盘项目不能按时交付使用或是无法完工，从而购房协议与贷款协议均不能按合同约定履行，因此给银行带来信贷风险；三是开发商建设房屋质量不达标，购房者拒绝收房履行购房合同，因此贷款协议无法履行，形成“烂尾楼”。借款人缺乏道德诚信意识。借款人一般为普通人群，而现阶段，普遍存在的一种现状就是几乎每都能够获得银行贷款，原因在于只要拥有机关证明就有机会获取贷款，然而人人都能开出“证明”。这样一来，银行房贷业务对于按揭贷款者就如同虚设，使一些信用较差的人也可获得贷款，大大增加了银行的信贷风险。还有一部分贷款人虽然具有还本付息的能力，但是价值观的缺陷，不主动偿还贷款，总得在银行的再三催收下才归还。当下人们的投资理财方式多元化，消费者已经把购房看成一种投资方式，资金一定会流向收益率高的领域中去。很简单的一个道理，有些借款人在出现房价下跌严重或是利率上升程度巨大的情况下，他们会斟酌当继续还贷成本大于放弃还贷收益时，往往选择“弃房而逃”，从而顺利地将风险转嫁给银行。4.2国家宏观环境政策的变化每个行业的发展都会受到国家宏观环境的影响，作为快速发展中的房地产行业自然而然的也离不开宏观政策的影响，在国家的宏观调控下，房地产行业灵敏系数比较大，加之我国以独特形式存在的消费品“住房”调控力往往比较严格，导致政策因素成为了影响住房贷款业务的主导力量之一。当经济市场呈现繁荣状态时，房地产市场也会被相应的带动起来，在原有的价值基础之上，房产将拥有保值、增值特性，从而吸引更多的购房需求者卷入到购房的热潮中，因此带动房价快速上涨，持续升温的炒房热潮将会迫使无能力自主购房的消费者不惜以高额借贷成本购入房产，这样经济过热的现象将会一度升温，给信贷业务带来严重影响；当经济低迷不振市场流动性下降，原有的被炒作过高的房价由于房产过剩的现状，使得即使有能力购买的需求者也会暂时放下购买意愿，导致房产的销售极度下跌，致使房地产商可能遭遇资金难以回笼甚至破产的境界，从而进一步影响链条中的银行面临信贷危机。我国本着保持经济增长的同时扩大国内需求的原则，制定、实施了极强的财政和货币刺激政策。截止到2010年，伴随着我国房产市场的持续增温，房价的大幅度增长已经超出了我国的正常消费水平，因此我国出台了相应的防控政策，主要导向由原来的支持政策转向抑制防控。由于这一系列的限制性新政政策，房地产开发商和贷款者借款规模都得到了一定的有效控制，迫使房地产企业出现融资困难的局面，从而导致部分地方的房价呈现下跌的趋势，给住房贷款业务造成影响。4.3资金周转慢银行的存款和借款多为短期资金，而房屋贷款的期限较长，商业银行通过吸收及企业等经济实体的短期存款和储备作为可贷资金，转化为向购房者提供的较为长期的贷款资产。商业银行的经营核心也就体现在了对于存款和贷款的期限转换上。而这种资产和负债的期限不适应，就会给商业银行带来资金流动性风险。商业银行在遇到这种资产负债结构不均衡时，银行自身资产产生的现金流很难弥补这种流动性缺口，且运用现有的资金会继承性地影响未来的流动性供给和需求，短期的“拆东墙补西墙”的方法也不能降低流动性风险，甚至可能会产生长期的恶性循环。从这个角度讲，商业银行的资金周转慢将会降低资金的流动性，从而能影响银行的偿付能力。银行资金周转慢的另一个变现为：住房贷款难以系统性收回。因为对于属于零售业务的房贷业务来讲，每笔贷款的还款到期日和还款金额都不一样，银行不便于实现统一化管理。另外，在人为或不可抗力等因素干扰下，抵押物将作为商业银行的贷款进行回收。抵押物作为商业银行第二还款来源，有着难以变现的特点。同时，抵押物变现的途径产生的费用要由银行自己承担，这就造成了银行的经济流失，而且部分抵押物存在贬值的情况，甚至有的抵押物难以拍卖变现，造成了银行资金难以回笼，进而使资金链断开，影响资金周转率。此外，购房者在长达十年的贷款周期中会发生很多不可预见的风险，利率、汇率的波动会使商业银行的流动资产的变现价值发生改变，且改变了银行取得存款和借款的筹资资本；而对客户而言，利率的改变会影响其融资及理财行为，比如市场利率上升，银行的存款将会减少，而购房者则可通过推迟新的贷款申请来改变自己的贷款需求。这种过于激烈的波动将会对银行资金流动性产生较大的影响。4.4商业银行自身管理制度不完善商业银行自身管理制度不完善，属于银行中最常见、最普遍的风险,此风险将会给银行带来严重的影响，此风险的成因大致包括三部分:人员因素、流程因素、系统因素。第一，人员因素所引发的风险大致分为操作失误、明知故犯的违规违纪行为等情况。操作失误属于银行业务员因业务不熟练、没有全面系统理解业务内容或是其他非主观原因出现的过错，导致的银行风险。尤其是，近年来全国商业银行不断发展壮大，各行各部门的业务迅速扩展，人员流动性较大，人员的年轻化趋势也越来越明显，银行面临着管理人员和业务人员普遍风险意识淡薄问题。明知故犯的违规违法行为则属于主观原因，是指银行业务人员未按照银行业务相关的规章制度或是有意欺瞒，知错不改等操作，所导致的信贷风险。从业人员利用自己的职务便利，与银行外人员勾结骗取款项，伪造证据证明等行为，实施内部欺诈，获得高额回报，从而造成了银行内部风险的加大。第二，流程因素所形成的操作风险绝大多数是因银行内部的规章制度不完善,没有具体系统的操作流程产生的信贷风险问题。近几年来，私营商业银行迅速崛起，各大银行之间的业务竞争愈来愈激烈，商业银行为了在竞争中占据更有利的地位，在将其业务范围扩大、追求短期利润的同时，放松了贷前贷后的审查工作等资料，例如没有严格审查信息的登录，则信息的真实性程度大大降低导致的贷款风险的增加。根据正常规定，商业银行必须在发放贷款前后对贷款者的资金使用情况进行严格检查，但是，在现实的操作中，很多银行的检查工作只是流行于形式主义，不少贷款人基本情况发生变化，银行都未及时更新信息，这中间都隐藏了很多方面造成的操作风险。第三，系统因素所引发的风险主要是因为银行内部的业务操作系统机制存在一定的缺陷，不能实现有效的控制体系，只能靠业务员通过人工查询方式判断是否出现违规,不能够彻底解决问题,从而给银行带来的潜在贷款风险。现阶段，大部分银行的系统功能单一、效率较低。伴随着住房贷款业务剧增，系统处理性能不足的问题也就显露出来。另外，系统缺乏统计、分析、监控、预警等及时适应新形势的设计。5商业银行房贷风险的防范策略5.1加强贷款事项信息核查严格控制开发商准入条件。在签订贷款合同前，商业银行应着重针对开发商的实力、发展前景、公司资质和诚信情况等基本情况进行严格审查,优选资质等级高、管理规范强、资金实力厚的开发商合作，这样可以有效地避免防范烂尾楼的出现、“假个贷”行为的发生。对于住建部、国土资源部等相关部门认定有过重大违法违规行为,以及出现“假个贷”问题的开发商,建立企业黑名单制度以及开发商相关股东、实际控制人的黑名单制度,并立即实行退出机制。对借款人严格落实贷前审查，确保贷款真实性。第一，商业银行依据客户调研背景分析，筛选优质客户范围。把握优选客户群体的适应范围，应以住房贷款购买普通自住房为主的发展定位原则，不应选择收入高但不稳定，购买大面积住房且房价超高的贷款客户，尤其是当我国市场经济处于低谷时期。第二，在现存的客户储量中，发掘、探索出信用记录良好的客户群体普遍存在的特征，总结、归纳在优选客户中应选用的权责标准。第三，运用信用评价工具，筛选和保留优质客户。商业银行应以谨慎性原则为经营理念，在放贷业务的营运中，适度的调整借款人购房的贷款首付额，根据信用评定标准，对客户实施差别化定价，针对担保业务，也应核实其客户的收入来源的真实性等具体情况，有效防范贷款人的某些因素不实或变化所造成商业银行信贷损失的风险。商业银行应对借款申请人进行初步调查和了解，然后再根据调研结果做出评价和判断。首先,通过上门家访形式,把握借款人的经济情况与还款能力,以便更好地保证贷款用途的真实性,尽量减少出现虚假贷款。在此基础上，进一步对具体情况调查研究，包括：抵押物的核实真实；收入水平的真实性；还款来源的渠道等。商业银行应健全贷后回访制度,当出现与借款人还款能力出现改变的情况发生时，商业银行要及时更新信息，重新评估其还款能力，减小对其自身的威胁。建立客户信息档案,对借款人的资金使用、还款动态、支付能力、保证人的担保能力、抵(质)押物的变化等情况进行跟踪调查和监测分析,及时找到风险隐患,及早采取相应防范策略。5.2制定关于国家宏观调控的相应对策房地产行业近几年经过了市场调控政策的多次洗礼，在不同的宏观经济状况下，我国所采取的宏观调控政策也随之不同：在经济发展速度过快时政府会采取稳健的货币政策和紧缩性财政政策，并且会综合运用经济、法律、行政等手段来使房地产市场降温；在房地产市场低迷，经济不景气时，政府又会相应的采取积极的货币政策和扩张性的财政政策来促使经济复苏。正确解读宏观政策对房地产业持续健康发展具有深远的意义，通过市场调研，进一步把握市场发展脉络,在把握国内全局发展的基础上，针对本区域的房地产市场供求关系与运行特性，重点进行区域化分析，准确市场定位，提高对业务发展外部环境的前瞻性评判能力，实现业务发展与调控目标的一致。刘昕雨认为：政府应加强对房地产市场的监督管理力度，并按照相关的政策条令严格执行，保证其健康稳定地运行；在全国范围内建立起信用体系。商业银行应以盈利性、流动性、安全性为经营原则，在住房贷款业务的实际运行中，有必要建立风险预警系统体系，通过相关的理论体系对宏观、区域、产业等经济指标及国家相关政策进行研究分析,准确掌握国家经济命脉的走向趋势，进而明确其趋势的进展将会给我们的住房贷款业务经营所产生的影响，并及时做出反映。对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，防范经济周期风险和政策风险。5.3加强资金流动性开发商拓展融资渠道。开发商可以通过证券市场利用一定的金融工具例如股票、债券进行直接融资，最大限度的吸收社会闲散资金，建立房地产行业的投资资金，吸收长期资金用于住宅产业，通过房地产投资基金的股权投资，逐渐把房地产投资变成大众化的投资工具。此外，还可以将保险资金引入房地产融资市场，保险资金运用周期长，比较稳定，适用于房地产开发行业。海外融资也可以减少房地产行业融资的压力，近几年来，我国房地产行业发展迅速，国际资本市场非常看好中国房地产业长远的发展。房地产信托同样也为行业的发展提供了大量的资金和手段。房地产开发商通过拓展这些融资渠道来吸收资金，减少银行贷款，提高商业银行的资金流动性，从而降低商业银行房贷风险。银行积极发展中间业务，改变传统的盈利模式。商业银行的盈利来源主要是依靠存贷差，但是这一经营结构需要银行自身有足够的流动资金。所以银行需要快速增加新业务，凭借各自的业务优势，发展有竞争趋势的特色业务，特别是“三农”、中小企业服务、零售消费业务等优势项目，平衡发展格局，获取新的利润突破点。2015年前6月显示，8家商业银行手续费及佣金收入达到了449.87亿，占营业收入的14.7%，有学者认为这是中间业务回归理性的表现。商业银行通过这些中间业务保证其充足的资金量，加强资金流动性。5.4完善商业银行自身管理制度商业银行应明文规定从业人员的准入条件，对应职人员严格按规定要求进行选择，并逐一进行筛选；以提高从业人员业务能力为目的，应定期并准时举办从业人员的岗位资格考试，通过优胜略汰制度，保留优秀合格的人员开展业务办理；为适应时代发展与学习国家宏观政策制度的改变，应定期开展业务技能培训，要求从业人员通过各种形式学习相关的规章制度，比如自学或是自由结组讨论等途径，从而保证从业人员能及时捕捉到最新的从业知识，更好的把握实践中的合规合法的经营理论。商业银行内部应建立健全有关规章制度，并且要保障其贯彻落实。法律合规部在商业银行全面风险控制体系中具有重要的作用，它属于内控的第二层保障，与业务部门和支持部门组成的第一层保障加上审计部门组成的第三层保障一起构成了商业银行全面风险控制体系。同时，商业银行应通过分析住房贷款业务特征，确定归纳出其经常出现的风险点，并根据其每个风险点的具体特点提出相应的对策，确保银行贷款的安全性。商业银行应加大科技投入的力度,不断建立完善系统配置，要广泛向各层级收集系统优化的需求,同时根据监管部门的要求,适时完善和优化系统功能,增加贷后监测、预警防控功能,及时发现潜在风险,实现有效的系统控制,从而规避“人控”流程中潜在的操作风险和道德风险。6结论随着我国市场经济的迅速发展，房地产行业已经上升为我国的支柱产业，群众购房需求的高涨使得住房贷