武汉汉飞彭刘杨项目市场定位及价值提升建议方案

汉飞·彭刘杨路项目

市场定位分析及价值提升建议市场认识知己知彼，方能百战不殆。在项目所处的市场环境看似简单而实为不凡的形势中，我司将首先针对对项目产生直接或间接影响的关联片区或竞争楼盘进行相应的分析，以达到深刻知彼的目的。与积玉桥、武昌临江、中南等中心城区一线板块紧紧相邻。司门口板块坐落长江大桥下，东眺黄鹤楼，西揽长江，坐拥司门口成熟老商圈。东与地段核心、快速发展的中南板块相接；北与豪宅辈出、名盘聚集的积玉桥板块及临江板块为邻。临江板块积玉桥板块司门口板块中南板块解放路民主路彭刘杨路临江大道中山路和平大道友谊大道长江和平大道道路逐步拓宽，拆迁工作陆续展开，周边逐改老态，焕发新生机。积玉桥板块配套设施缺乏，商业档次较低，对司门口商圈十分依赖，生活便利度略显欠缺。临江板块及积玉桥板块曾经的地产开发薄弱地带，今天的临江豪宅聚集区，楼盘开发规模较大，房价开创新高，引领武昌中心城区楼市。聚集了浙江金都、武汉城开、上海华润及武汉天实等品牌地产商，形成扎堆开发之势。陆续还有金地集团、武汉融侨等即将介入。拥有临长江、眺沙湖的双重水景优势，坐拥武昌江滩，是武昌区旧城改造的首发板块，而今的高档居住区。中南板块区域楼盘房价曾经是武昌地区标杆，但随着临江临湖板块的楼市发展，中南商圈的价格领头地位被逐步取代。但是板块房价仍然保持着平稳的上升势头。区域楼盘供给产品丰富，写字楼、商住楼、住宅楼等应有皆有。以写字楼、商住楼为主，住宅楼为辅。武昌地区四大商圈之一，坐拥城市形象展示窗口洪山广场。写字楼、商场密集，商业、商务价值首屈一指。区域早期楼盘开发较少，但近期楼盘供给较为活跃，烂尾楼重新启动，新项目陆续推出，使中南商圈楼市显得异常热闹。分析发现：相邻板块或依靠牢固的商圈地位，浓厚的商业商务氛围，形成高价位楼盘聚集之势或倚重突出的景观资源，形成高档楼盘扎堆开发的局面而相比之下：项目所属的司门口板块则处于中心城区房地产的相对低洼，板块房地产整体不够突出，也不太引人关注。项目思考司门口板板块为何何如此低落落不够突突出？开发较早早，但后后期发展展缓慢。。武昌的传传统商圈圈，最早早的开发发区域，，但住宅宅与商业业基本还还保持着着20年年前的面面貌。原有的风风采，早早已完全全被快速速发展的的新兴商商圈、热热点板块块所掩盖盖。商业发达达，但环环境陈旧旧杂乱。。作为武昌昌最早的的商业中中心与居居住中心心，司门门口商圈圈地位依依然稳固固，但魅魅力已远远不及当当年。低矮民房房杂乱无无章，商商业业态态凌乱分分布，道道路破乱乱拥挤不不堪。整整体环境境较为低低端。拆迁体量量大、拆拆迁成本本高，旧旧城改造造缓慢。。同为武昌昌老城重重地，司司门口却却在10%的土土地上聚聚集了约约20%的人口口，人口口密度高高，且商商业与居居住混杂杂。旧城改造造力度小小，进展展缓慢，，居住环环境缺乏乏大的改改善。区域土地地供应少少，楼盘盘规模小小，品牌牌带动力力弱。司门口板板块近几几年来的的房地产产供应十十分稀少少，板块块缺少联联动。多为小体体量、低低水平的的零星开开发与营营销，市市场影响响力不足足。平庸的开开发水平平，低劣劣的楼盘盘包装，，难以引引起市场场广泛关关注与共共鸣。司门口板板块上位位的资本本难道就真真的不足足？1、位处处成熟老老商圈，，坐享成熟商商业、都都市繁华华。司门口商商圈是武武昌地区区最早被被开发的的区域，，也是武武昌地区区最早和和最老的的商圈，，与中南南商圈、、徐东商商圈、街街道口商商圈，构构成武昌昌的四大大商圈。。司门口商商圈目前前已经形形成了司司门口商商业步行行街、彭彭刘杨路路美食一一条街、、首义园园小吃城城、户部部巷早点点等特色色街区，，吸引了了武商量量贩店、、中百仓仓储、肯肯德基等等商家入入驻，形形成了购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲为一一体的综综合型商商业区。。板块资源源及区位位优势分分析———2、大桥桥交通，，枢纽地地带，快快速连通通武汉三三镇。项目处于于司门口口商圈的的彭刘杨杨路西段段，东面面与车辆辆下桥匝匝道相连连，将武武昌内环环瞬间与与汉口、、汉阳有有效衔接接，对外外出行交交通十分分便利。。随着首义义地下通通道、下下桥匝道道开通，，阅马场场交通的的改善，，这一交交通优势势将更加加突显。。3、近拥拥名江、、名胜、、名景，，外部景景观较为为优越。。司门口板板块西揽揽长江，，内含黄黄鹤楼；；西有武武昌美丽丽江滩、、长江大大桥，北北有锦绣绣蛇山，，同时东东面为建建设中8万平米米的首义义文化广广场，景景观资源源知名度度高。4、便享享商圈成成熟配套套，生活活十分便便利。成熟商圈圈，完善善配套。。项目所处处司门口口商圈聚聚集超市市、精品品购物、、地方小小吃、特特色餐饮饮、个性性娱乐等等多种商商业业态态，充分分满足人人们各种种生活、、休闲与与社交之之便。教育单位位密集。司门口板板块内聚聚集了各各类特色色高校及及各类重重点的中中小学。。湖北美美术学院院、武汉汉音乐学学院、湖湖北中医医学院、、中南财财经政法法大学、、湖北教教育学院院等各类类特色专专业高等等院校聚聚集，区区域内武武汉中学学、华师师一附中中、市十十中、第第五十四四中学、、粮道街街中学、、武昌实实验小学学等知名名的初级级学校云云集。一流医医疗，，均衡衡分布布。武汉大大学人人民医医院、、武汉汉市第第三医医院、、湖北北中医医学院院附属属医院院、武武汉市市妇幼幼儿童童保健健医院院等知知名的的医疗疗机构构云集集，便便享完完善生生活照照顾，，生活活无忧忧。多元休休闲，，生活活丰富富多彩彩。司门口口商圈圈、武武昌江江滩、、首义义文化化广场场、黄黄鹤楼楼、红红楼、、湖北北剧院院各类类特色色休闲闲、景景点，，提供供多样样生活活空间间。分析发发现：：司门口口板块块具备武武汉市市首屈一一指的的优势势景观观；享有全国文文明的地段段标志志；拥有深厚的的历史史人文文底蕴蕴及扎实实的商业、、医疗疗、教教育根基。。因此，，我们们断言言：快速上上位，，板块块资本本初具具！作为司司门口口板块块内最最具分分量的的一份份子，，可以以这样样说，，板块块突围围的资资本我我们的的项目目也初初步具具备。。板块突突围，，路向向何方方？积玉桥板块中南板块眺望长江、沙湖双重水景商业配套缺乏商业档次较低一般，依赖其他区域旧城改造加快，但周边环境短期内不容乐观公交线路多，交通便利广场景观，单一景致商业、金融配套完善商业档次高档、商务氛围浓厚较少区域环境相对较新都市感较强公交线路多，交通十分便利现状景观商业配套基础生活配套周边环境交通临江板块一线临江，景观稀缺，景观价值突出商业配套靠自身打造商业档次相对较高缺乏，依赖司门口商圈及自身建设。区域环境相对较新都市感较强公交线路相对较少，便利性相对较差竞争板板块资资源现现状———司门口口本项目目积玉桥桥板块块临江板板块中南板板块本项目目———·B、C地块块（尤尤其是是C地地块））景观条条件并并不逊逊色。。·商业业、医医疗、、教育育等基基础生生活配套套齐全全且档档次相相对较较高。。本项目目———·景观观条件件和居居住环环境整体略略显逊逊色·配套套相对对齐全全，档档次相相对较高高。·交通通更为为便利利。本项目目———·景观观环境境十分分突出出。·商业业、医医疗、、教育育及基基础生活活配套套齐全全。·与司司门口口商业业带保保持合合适距离离，更更适合合于居居住。。比较较结结果果位处司司门口口的本本项目目与三三大板板块相相对比比———对比之之重大大发现现一：：积玉桥桥与临临江板板块的的联合合体，，势头头已超超越中中南。。正在凭凭借出出色的的江景景、湖湖景和和过江江地铁铁的规规划，，以品品牌大大盘和和豪宅宅云集集的突突出优优势，，逐步超超出中中南。。楼盘最最高单单价及及整体体均价价已经经远远远突破破中南南板块块。板块声声势仍仍在继继续抬抬升中中，开开发后后劲依依然十十足。。仍有金金地集集团、、融侨侨集团团等房房地产产巨头头陆续续加入入。对比之之重大大发现现二：：司门口口商业业略不不及中中南，，但在在司门门口居居家和和生活活却远远比中中南优优越。。虽然司司门口口商业业发展展相对对缓慢慢，商商业氛氛围和和商业业档次次略不不及中中南，，对投资资人群群及高高端商商务人人士等等人群群的吸吸引力力稍显显欠缺缺。司门口口板块块突出出的景观优优势、、历史史人文文底蕴蕴远超中中南，，作为为居家家和生生活司司门口口明显显较为为优越越。对比之之重大大发现现三：：司门口口板块块与积积玉桥桥及临临江板板块联联合体体有着着极大大的相相似性性，甚甚至在在某些些方面面更为为突出出！同为老老城重重地，，景观观都很很突出出，内内环交交通枢枢纽作作用明明显（（一线线临江江楼盘盘除外外）。。积玉桥桥板块块后天天优势势渐显显：地产大大腕云云集，，品牌牌魅力力突出出。楼楼盘定定位高高端，，产品品供给给丰富富，楼楼盘品品质突突出。。但司门门口板板块先先天条条件更更为突突出：：地段更更为核核心、、配套套更为为全面面，内内在有有效需需求更更为充充足。。从与相相邻板板块的的对比比及相相邻板板块之之间的的对比比中发发现，，与积积玉桥桥及临临江板板块的的联合合体看看齐，，更有有利于于项目目对现现有板板块的的突破破和自自身的的长远远发展展。我我们因因此可可以大大胆的的提出出，我我们的的板块突突破目目标是：避开中中南，，与积玉玉桥及及临江江板块块楼盘盘共舞舞！与狼共共舞，，我们们能否否如鱼得得水，，游刃刃有余余？项目分分析：：项目由由三块块分散散分布布、两两两不不相邻邻的小小地块块，呈呈“品品”字字型结结构组组成。。A、、C地地块位位于彭彭刘杨杨路西西段南南边，，B地地块位位于彭彭刘杨杨路西西段北北边。。A地块B地块C地块住宅14495.92㎡53416.97㎡36711.96㎡商业6212.53㎡22892.98㎡9177.99㎡总计104624.85㎡38283.5㎡限高40米60米60米142908.35㎡地块经经济技技术指指标：：表面看看来，，与狼狼共舞舞，我我们实实力充充足，，较为为轻松松。除了拥拥有旗旗鼓相相当甚甚至略略为优优越的的板块块先天天优势势外，，我们们还具具有自自身独独有的的后天天资本本可以以借助助：市场见证的的汉飞品牌牌实力！区域内较大大的项目规规模！老商圈新路路段的开阔阔景观视野野、良好居居住环境及及外部休闲闲配套！而从地块的的细部特征征来看，却却并非如此此：1、地块分分散：三地块分散散分布，用用地条件差差异大，不不利于规模模优势的发发挥和楼盘盘整体形象象的统一。。2、建筑限限高：配合风景名名胜作出的的高空牺牲牲，在一定定程度上局局限了楼盘盘优势的发发挥。3、内部干干扰：B地块被保保留的不规规则建筑打打散成不规规则的四块块，不利于于社区中心心和组团景景观的营造造，建筑摆摆放和道路路组织受到到干扰。与积玉桥及及临江板块块内的楼盘盘相比，地地块分散、、内部干扰扰、建筑限限高等使我们的内部部优势被大大大削弱，，与狼共舞舞，我们难难以轻松。。项目又该如如何寻求对现有局面面的突破？？对策一：抓住空白、、避重就轻轻。即使是针对对同类人群群，也要细细分其需求求，充分挖挖掘市场供供给空白点点。避开市场的的强势竞争争点，寻求求差异化的的发展空间间，为后期期快速提升升做准备。。对策二：因地制宜，，扬长避短短。各地块特征征不同，产产品定位也也不宜一概概而论，不不加区分强强推强上，，只会加大大项目开发发风险。因地制宜，，地尽其用用，充分实实现开发利利润的最大大化。对策三：产品创新、、价值附加加。充分的产品品创新，有有利于完美美的实现差差异化定位位，避开市市场的主力力竞争，吸吸引市场广广泛关注。。通过建筑材材料、社区区配套、景景观环境的的提升，提提高项目性性价比，淡淡化先天不不足带来的的负面影响响。对策四：资资源整合，，内部改造造。联合各方力力量，改造造地块内部部老旧建筑筑的负面影影响。项目定位忽略地块自自身的内部部条件，就就项目所处处的区位及外部优势而言，项目目宜于定位高高端，甚至至豪宅。但从地块自身特特点来看，地块块分布分散散，用地条条件差异大大，所以品品质定位不宜一概而而论，应充分结结合各地块块特点及相相互联系进进行综合评评定。下面将对三三地块的地地产因素，，进行分别别评判：项目品质定定位影响因子对交通便利的要求对噪音及环境干扰的适应性对大气环境的要求对小区配套要求对周边自然及人文景观要求对地段升值潜力的要求对小区地块物业管理的要求对建筑、装修质量要求对休闲空间、绿化率要求单身公寓高强低高低低低低无普通住宅高较强不高一般一般一般不高不高一般中档住宅一般弱高高一般高较高较高高高档住宅很高弱很高高高高高高高A地块好一般较好一般较好较高可达到可达到可达到B地块较好较好好好好高可达到可达到可达到C地块较好好好较好好高可达到可达到可达到综合分析：：三个地块中中，A地块条件相对较较弱，但规模较小，，可塑性和和提升空间间较大；C地块条件相对较较为优越，，适合于高端端甚至豪宅宅定位；而B地块由于没有十十分完整的的内部空间间，品质提升则则面临着严严峻的考验验。但是B地块规模模较大，开发体量量超越A、、C地块总总和，又与与A、C地地块均保持持相对紧密密联系。因此，品质质定位中B地块对项项目整体品品质和调性性确定，举举足轻重。。面对如此特特殊的地块块分布、如此差异的的地块特征征，我们该如何何确定项目目的综合品品质呢？依然从B地地块寻求突突破。避开B地块块而谈品质质，将会削削弱项目规规模价值的的意义，而而使品质定定位过于高高端；过分夸大B地块内部部建筑干扰扰而谈项目目的品质，，也将会削削弱项目的的区位和外外部景观价价值意义，，而使项目目品质被低低估。因此，我司司建议进行行折衷的处理，将将本项整体体定位为高档品质楼盘，而非非更为高端端的豪宅。。补充说明：：在具体推盘盘时，再结结合三地块块产品和规规划的实际际差异，对对其品质作作适度的上上下调整。。如：C地地块在此基基础可以再再拔高，而而A地块品品质则可以以弱化处理理。产品类型定定位什么样的产产品类型，，才能确保保各地块价价值的最大大程度提升升？产品类型定定位司门口板块块各类客户户群体均十十分充足，，而楼盘供供应缺乏，，市场空白白突出，因因此，开发发各类产品品均将有一一定的市场场空间。但是要实现现对现有板板块的突破破，与积玉玉桥楼盘共共舞，还必必须充分立立足地块，，优化定位位，提升项项目竞争力力。A地块差异异特征———位于司门口口商业步行行街中段南南端，地段段核心，交交通便利。。地块规模较较小，外部部环境相对对嘈杂，作作长期居家家的住宅而而言，其品品质提升缺缺乏有力支支撑。B地块差异特特征——B地块规模较较大，可观观长江、黄黄鹤楼等，，外部景观观优势较强强。临主街面长长，便于塑塑造视觉性性强的项目目形象。但地块内部部有建筑物物严重干扰扰，后期规规划难度大大，品质提提升受到限限制。C地块差异特特征——C地块避开开交通繁忙忙的交通要要道，环境境相对安静静。地块内部规规划及外部部观江、观观景干扰少少，景观环环境十分突突出。结合三地块块的差异特特征，将本本项目初步步定位为：：三类差异化化产品A地地块块————定位位于于对对地地段段要要求求高高但但对对外外部部条条件件不不太太挑挑剔剔的的小小户户型型公公寓寓。。B地地块块————定位位于于对对景景观观和和社社区区环环境境较较为为关关注注，，但但并并不不十十分分挑挑剔剔的的低低总总价价、、小小面面积积、、紧紧凑凑型型居居家家产产品品。。在地地块块沿沿街街相相对对独独立立的的角角落落，，设设置置一一部部分分高高档档酒酒店店。。C地地块块————定位位于于对对景景观观、、环环境境要要求求高高的的高高档档次次、、舒舒适适型型、、中中等等面面积积居居家家产产品品。。当然然要要摆摆脱脱中中南南、、积积玉玉桥桥及及临临江江板板块块的的重重重重包包围围，，突突破破现现有有板板块块的的局局限限，，还还应应充充分分结结合合地地块块先先天天特特质质、、目目标标客客户户群群体体及及市市场场供供给给的的差差异异，，在在具具体体的的产产品品定定位位中中赋赋予予一一定定的的差差异异性性。。A地块：小户型具体定位目标标客客户户群群定定位位Que1.小户户型型的的客客户户在在哪哪里里？？地块块A位位处处司司门门口口传传统统商商圈圈较较为为核核心心的的商商业业带带南南端端，，周周边边商商圈圈紧紧邻邻，，高高校校、、医医疗疗、、企企事事业业单单位位密密集集，，客客户户来来源源十十分分充充足足，，升升值值潜潜力力较较高高。。因此此，，A地地块块规规模模较较小小，，其其小小户户型型的的客客户户群群体体将将主要要以以在司司门门口口、、小小东东门门及及中中南南一一带带从从业业的的青青年年精精英英、、年年轻轻白白领领为为主主，多多为为满满足足过过渡渡性性居居家家需需求求。。广泛泛潜潜伏伏的的各各类类投投资资客客户户也也占占据据一一定定比比例例，，如如区域域内内的的商商户户及及在在区区域域内内工工作作、、生生活活的的高高收收入入阶阶层层，，活活跃跃于于武武汉汉市市场场的的房房地地产产住住宅宅投投资资客客等。。Que2.他他们们的的消消费费特特征征如如何何？？第一一类类：：过过渡渡型型居居家家客客户户职业业特特点点：：他们大多毕业于周边院院校不久，在商贸、金融、、IT或房地地产等前沿行业工工作，收入水水平相对较高高。购买实力：他们大多经济济积累有限，，承受的总房房价和首付款款较低。消费心理：他们偏好商圈圈的便捷、便便利与繁华，，也对其早期期居住的生活活圈较为忠实实。由于阅历有限限，工作繁忙忙，他们更希希望购买即能放心心入住的小户型，省却更多的时时间和精力。。同时，作为现现代青年，他他们拥有时代代赋予的时尚尚气质与经济济头脑，他们们注重居住的品品位与格调，也会看重住宅的升升值空间。第二类：投资资型客户该类客户具备备较强的经济济实力，但对项目升值潜潜力的关注总总是摆在首位位的。他们对住宅投投资，尤其是是小户型拥有有较为丰富的的经验，会充分结合板板块发展、市市场需求等特特点来选择合合适的项目和和合适的产品品。对于他们而言言，租赁客户户或自用客户户的充足，即即意味着后期期居住空间的的充足。客户需求小结结：从上面对对目标客户群群体的分析我我们发现，他他们的需求的的共同特点如如下1、面积小、、总价低2、功能全，，采光条件佳佳，适宜短期期内居住。3、装修一次次到位，省力力省心。4、楼盘要有有品位、有档档次、有品质质5、性价比高高，升值潜力力大。后期租租赁或自用客客户充足，便便于出租或转转卖。户型面积定位位什么样的小户户型既能满足足他们的需求求，又能充分避开开市场主力的的竞争？关键词：精装超超值全功功能小面面积依据一：充分差异，减减少市场竞争争冲击。在商业商务氛氛围、形象更更为突出的中中南板块内，，常规小户产产品供应十分分充足，市场场竞争十分激激烈。依据二：品质提升要求求。普通小户价价值难以大跨跨度提升，难难与项目高端端定位匹配。。依据三：板块突破需要要。普通小户无法法体现项目的的创新性与差差异化性，难难以突破板块块房地产的平平庸局面。完全差异的产产品特质———丰富户型。平平层、、复式搭配高使用率。使使用率率高达120~150%小面积、低总总价。主主力户型30~50平方方米之间全功能。厅厅、、室、厨、卫卫齐备朝阳设计。所所有户户型均可享受受阳光豪华配置。户户户带带露台或空中中花园创新产品。独独特的的全功能小面面积复式豪宅宅B地块紧凑型居家产品具体定位紧凑居家产品品的客户有哪哪些特征？客户构成：区域内收入水水平较高、经经济实力中等等偏上的原住住居民、高薪薪工作人群及及从事商业经经营的商户为为主力。置业目的：以自住为主，，但投资也占占据较大的比比例。司门口板块内内多年没有较较为优质的楼楼盘供给，蓄蓄积的自用型型有效需求多多。作为区域域内第一个优优质大盘，也也必将吸引大大量投资客户户的参与。购买特点：他们的经济实实力相对较强强，承受的房房价水平也相相对较高。但是该类人群群并不是社会会最上层、最最具实力的一一群人，与高高端客户的高高承受力相比比还存在一定定的差距。无论是作为投投资还是自住住，他们都愿愿意为相对优优越的地段、、景观及一定定的高单价买买单，但是对对总价的承受受能力却是相相对有限的。。购买住宅以适适合于长期居居家为第一要要求。产品定位他们需要什么么样的产品？？关键词：小面积紧紧凑居家依据一：避开强势竞争争带来的巨大大市场压力。。B地块内部建建筑物对其后后期规划产生生了较多的不不便，户型过过大，总价偏偏高，会将先先天不足、后后期规划受限限的B地块住住宅推向高档档楼盘竞争的的舞台，竞争争压力无形加加大。依据二：增加B地块的的市场吸引力力。兼具了地段、、景观等强势势卖点的小面面积、低总价价、紧凑型居居家产品，可可以有效增加加B地块住宅宅的吸引力。。依据三、充分发挥企业业资源及品牌牌优势。居家小户也是是小户型产品品的一种，汉汉飞公司在小小户型产品设设计方面套路路十足，可以以充分发挥自自身资源及品品牌优势。户型面积配比比户型配比户型分布面积分布面积配比40%2室2厅70~90㎡30%90~110㎡50%60%3室2厅110~130㎡20%依据一、B地地块定位充分分遵循“面积精精简、总价控控制、单价提提升”的开发策略。。依据二、与板块内部及及相邻板块形形成充分的产产品差异。70~90平米的居家紧紧凑户型是区区域内外房地地产供给的空空白，而90~110平平米的市场供供给体量也并并不多，但市市场需求十分分旺盛。因此此，以二者为为主打的产品品结构可以充充分抓住对司司门口板块十十分依赖，但但被区域市场场排斥在外的的大量中产阶阶层购房者。。C地块舒适型居家产品具体定位舒适型居家客客户有哪些差差异化特质？？职业层次高、、收入水平高高：教育、医疗、、IT行业精精英、中坚力力量。政府及金融机机构高层人士士及灰色收入入阶层。区域内成功的的商户及企业业老板。收入水平高，，购买实力强强。承受房价高、、居住要求高高他们大多处于于事业的稳步步发展期，经经济实力强，，承受房价水水平高。对居住品质的的要求较高，，既要能彰显显身份，又要要求突出的内内外部环境。。置业经验丰富富，置业理念念成熟他们大多拥有有多次置业的的经历，经历历了从解决基基本的居住问问题，到大面面积大户型、、复式大户或或别墅的高端端住房阶段。。再次置业时，，折射出理性性的情感回归归需求，摒弃弃浮华、返璞璞归真的心理理较为突出。。居住的面积不不需要太大，，但要求具有有较高的舒适适度；对居住的品质质十分关注，，要求有良好好的居住环境境和十分突出出的景观资源源。要求楼盘具备备高端楼盘应应有的差异气气质与鲜明个个性，能够与与其身份相匹匹配。……户型面积定位位什么样的产品品才能满足他他们的需求？？关键词一：面积适度宽裕裕、居住空间间舒适。户型配比户型分布面积分布面积配比20%2室2厅2卫90~110㎡15%110~130㎡60%60%3室2厅2卫130~150㎡25%20%4室2厅2卫依据一、C地地块外部景观观条件优越，，居住环境宁宁静，适合于于定位高端，，体现项目档档次。依据二、C地地块规模不大大，体量较小小，操作相对对灵活，受高高端市场的竞竞争冲击不大大。依据三、少量量的高端产品品与A地块小小户型公寓、、B地块紧凑凑型居家产品品形成有利互互补，避免项项目内部的竞竞争。关键词二：外部景观利用用程度高、内内部居住小环环境突出。建筑朝向可适适度东偏，户户型设计增加加个性空间，，如设置大面面积休闲露台台、江景阳光光房、宽阔阳台等，充分利用用外部眺望江江景、黄鹤楼楼等景观优势势。通过建筑底层层架空，形式式围合等方式式，营造相对对独立、私密密和安静的内内部环境。关键词三：楼盘附加值高高。建筑材料的选选用上，进行行创新和严格格控制，打造造高品质保温温、节能、耐耐久建筑。在社区配套上上，杜绝低档档商业的存在在，保证纯粹粹的居住空间间及高档格调调。项目价格定位位本项目由A、B、C三地块的三类类不同产品构构成。它们分别应以以怎样的价格格面市呢？此处将首先针对定价时参考楼楼盘较多的C地块，展开价价格定位。再依据C地块块的产品价格格，来逐步确确定B地块紧凑居居家产品及A地块超值全全功能精装小小户型的价格。参考楼盘的选选取：由于可供C地地块定价参考考的在售楼盘盘数量较多，，达到6个，，因此，采取取竞争楼盘可可比因素量化化法，确定本本项目的高档档住宅部分的的平均价格。。因素权重友谊国际紫阳金利屋项目地块位置0.5424252.5价格0.5424242配套0.441.641.641.6物业管理0.341.241.241.2楼盘品质0.341.241.241.2建筑形态0.341.241.241.2交通0.431.241.641.6城市规划0.330.930.941.2楼盘规模0.230.610.240.8朝向0.4525241.6景观0.230.640.840.8环境0.341.241.230.9发展商信誉0.230.630.640.8付款方式0.240.840.840.8户型设计0.341.241.241.2销售情况0.140.440.440.4广告0.230.630.640.8停车位数量0.130.330.340.4评分

19.6

19.8

21因素权重锦江国际金都汉宫华润凤凰城玉桥新都位置0.552.552.54242价格0.552.5524242配套0.431.231.231.231.2物业管理0.351.551.551.541.2楼盘品质0.341.251.551.541.2建筑形态0.351.551.551.551.5交通0.431.231.241.641.6城市规划0.341.241.230.941.2楼盘规模0.240.85140.830.6朝向0.441.641.65241.6景观0.240.85140.840.8环境0.351.551.541.241.2发展商信誉0.240.8515140.8付款方式0.240.840.840.840.8户型设计0.341.251.541.241.2销售情况0.130.340.440.440.4广告0.240.840.840.830.6停车位数量0.140.450.540.430.3评分

21.8

22.7

21.6

20.2原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y1友谊国际19.65600384.16313600001097602紫阳金利屋19.85100392.04260100001009803锦江国际21.88500475.24722500001853004金都汉宫22.79200515.29846400002088405华润凤凰城21.66500466.56422500001404006玉桥新都20.25400408.0429160000109080根据表中所给给出的原始数数据，大致可可判断楼价与与楼盘得分因因素分值之间间近似呈直线线相关。故将将所要建立的的回归方程设设置为：Y=a+bX只要解出式中中的待定参数数a与b，该该回归方程即即可唯一确定定。根据计算算栏数据，得得：Y=-19950.57907+1272.9X其中Y为楼盘盘均价，X为为楼盘得分。。据上述分析，，项目地块的得分为为21分，计算得6780元/㎡。根据计算得出出本项目C地块高档住住宅部分的初步均价为为6750元/平米。A地块的小户户型公寓：由于建筑限高高、环境相对对嘈杂与产品品面积小、精精装修、高得得房率等负面面影响与正面面影响部分抵抵消。因此，精装超值小户户型可在此价格基基础上微调，，以7000元元/平米左右右的价格对外外推出。B地块的紧凑凑居家产品：在C地块基础础上进行价格格下调，下调调幅度可参照照积玉桥和临临江板块进行行，建议下调调约800元元/㎡左右，，以6000元/㎡的均均价对外推出出。项目价值提升建议“与狼共舞””我们还需怎怎么努力？充分利用商业业指标，塑造造高档次配套套设施。杜绝项目内部部低档商业的的存在，将不不利于住宅开开发的金边银银角地带，塑塑造为高档商商业配套区。。特别是在B地地块临彭刘杨杨路西段的主主视面上，可可以设置高档档健身会所、、雪茄、红酒酒吧、高档江江景酒店等，，提升项目整整体档次。建筑材料求变变求新，提升升项目硬件水水平。可以根据情况况，采取钢结结构或3A建建筑标准来建建造住宅，增增加住宅耐久久性。建筑布局可适适度的弯曲变变化，南偏东东、南偏西，，使建筑有较较好的观江、、观景角度及及相对围合的的组团和景观观空间。附件一：司门门口板块近期期售罄与在售售楼盘项目名称金榜名苑（二期）首义名居紫阳·金利屋开发商金发置业建发置业金利屋房地产项目位置彭刘杨路首义路口紫阳路开发规模（占地/建筑面积）2.4万㎡/6万㎡14万㎡/6.7万㎡1.3万㎡/5万㎡销售现状售完售完已售80%均价元/㎡4600元/㎡4600元/㎡5100元/㎡建筑形态高层/小高层小高层高层项目名称金榜名苑（二期）首义名居紫阳·金利屋建筑形态高层/小高层小高层高层主力户型3*2/2*23*2/2*23*2/2*2主力面积90-130㎡90-130㎡90-147㎡特色配套评述商业群楼商业裙楼可观湖望江客厅、主卧全朝南主打形象————成熟地段高层生活项目名称锦江国际金都汉宫华润·凤凰城玉桥新都友谊国际开发商武汉天实房地产武汉浙金都房地产有限公司华润置地武汉城开房地产开发有限公司武汉沙湖房地产开发有限公司项目位置武昌临江大道55号武昌临江大道66号武昌区中山路特8号武昌和平大道积玉桥武昌友谊大道特1号开发规模占地面积/建筑面积6万㎡/14万㎡共6栋，5栋28层1栋16层10.656万㎡/30万㎡5.万㎡/14万㎡4.6万㎡/10万㎡3.5万㎡/8.8万㎡销售现状80％销售200套95%接近100%75%均价（元/㎡）28层高层8500小高层8500高层7000高层6500元/㎡均价5400元/㎡高层5600元/㎡附件二：积玉玉桥板块在售售楼盘项目名称锦江国际金都汉宫华润·凤凰城玉桥新都友谊国际建筑形态11、、32层小高层层、高高层16、、26~32层高层、、别墅32层层高层层花园洋洋房23层层高层层11层层小高高层16、、18、21层层高层层户型分分布2室2厅3室2厅4室2厅2室2厅3室2厅2卫4室2厅2卫4室3厅3卫2室2厅3室2厅4室2厅、、顶层层复式式、花花园洋洋房2室2厅1卫2室2厅2卫3室2厅1卫3室2厅2卫2室1厅3室2厅2室2厅4室2厅面积分分布86~300㎡㎡110~215㎡90~230㎡㎡86~150㎡㎡82~146㎡㎡主力户户型3室2厅4室2厅3室2厅4室2厅2室2厅3室2厅3室2厅2卫3室2厅主力面面积100~130㎡130~160㎡110~130㎡130~180㎡90~130㎡㎡98~120㎡㎡120~130㎡工程进进度现房小高封封底高层24层现房现房特色配配套一线临临江、、会所所一线临临江会会所、、小学学、幼幼儿园园会所商业裙裙楼16～～30㎡入入户花花园会所，，商业业裙楼楼主打形象以长江江景为设计元素，融合武昌辉厚的历史文脉尊贵品质、奢华享受武汉新理念的超薄板式高层和泰式风情园林

9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。01:43:1801:43:1801:431/6/20231:43:18AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2301:43:1801:43Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。01:43:1801:43:1801:43Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2301:43:1801:43:18January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月20231:43:18上午午01:43:181月-2315、比不了得得就不