江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告-XXXX年

汇鑫国际名城营销策划报告我们的团队，2002年进入吉安市场调研/策划/推广/代理/在职员工70余人累计服务项目近200万平米大型居住区/高端住宅/酒店式公寓/商业海通地产/鸿鑫地产/天立实业/恒鹏实业和济置业／星港地产2009在楼市极不稳定的形势下毅然突围2010年期待新的更大突破……钜太的团队细分吉安当前的市场环境/为本项目找到准确的市场定位在现有环境下,为迅速建立本项目品牌形象/找到良好的沟通平台在当前的市场环境下,为达成本项目的成功销售,准确找到目标客户/找到与客户沟通的渠道/找到与客户对应的话语体系我们的任务：钜太的任务市场研究分析吉安经济研究市场环境研判城市板块发展规划市场研判结论竞争楼盘对比分析本项目定位问题思考项目四周简析项目产品户型分析项目SWOT分析项目属性定位营销定位思路客群定位分析市场竞争定位项目市场定位形象定位营销策略报告整体框架项目研究分析项目定位分析开发策略思考及建议开发策略建议开发及推售建议规划建议户型设计建议物业安保智能化建议开发产品建议阶段营销分析全程推广建议阶段营销细则市场研究分析吉安宏观经济背景分析2008金融危机下经济运行情况2008年吉安全市实现生产总值505亿元，同比增长15.2%，比上年同期提高1.6个百分点，速度创13年来的最高增幅。分季度看，全年四个季度累计增速分别为13.0%、14.9%、13.6%和15.2%，四个季度增速全部保持在13.0%以上，全市经济呈快速增长态势。人均生产总值达到10571元，可比增长14.4%。15.2%2008年在美国次贷危机及由此引发的全球金融危机下，吉安全市生产总值同比2007年增长15.2%，为近年来最高增幅。吉安经济研究2009年1－8月经济运行情况1-8月，全市规模工业增加值可比增长17.8%，较前6个月分别回升2.25、2.45、2.35、0.77、0.75和0.72个百分点；固定资产投资增长45.4%，始终保持高位运行之势；社会消费品零售总额增长18.2%，较1-5月、1-6月和1-7月分别回升0.4、0.4和0.1个百分点；外贸出口增长50.4%，增速除1-2月外始终保持在50%以上；财政总收入增长13.1%，连续3个月实现两位数增长，较1-2月的8.7%回升4.4个百分点。1.从宏观上看,经济运行呈逐月回暖之势。虽然受2008年全球金融危机影响，吉安全市经济仍然保持了高水平的增长，其中全市生产总值同比2007年增长15.2%，为近年来的最大增幅。2.2009年全球经济逐渐从危机中走出，中国经济在一系列扩大内需、增加投资等宏观调控措施的刺激下，实现了经济的平稳增长。3.从2009年1－8月吉安全市经济运行情况来看，预计2009吉安全市经济将仍然保持较快的增长态势，吉安经济发展将进一步得到快速成长。吉安宏观经济背景分析吉安经济研究【钜太看点】：2007年:

全年房地产开发投资23.68亿元，比上年增长0.4%。2008年:全年房地产开发投资29.9亿元，比上年增长36.7%。2007年:商品房施工面积472.51万平方米，下降4.5%，其中，住宅投资401.69万平方米，下降7.4%；2008年:商品房施工面积452.3万平方米，下降4.3%，其中住宅380.69万平方米，下降5.2%。0.4%36.7%-7.4%-5.2%市场环境研判吉安房地产发展现状分析2007年:商品房销售面积190.66万平方米，增长13.0%，其中，住宅销售面积为174.49万平方米，增长10.0%。2008年:商品房销售面积128.05万平方米，下降32.8%，其中住宅116.13万平方米，下降33.4%。

2007年:商品房竣工面积100.19万平方米，下降8.2%。2008年:商品房竣工面积85.44万平方米，下降14.7%.-8.2%-14.7%33.4%10.0%市场环境研判吉安房地产发展现状分析1.房地产开发投资：自2006年－2008年，连续3年呈上升增长态势，其中2007年同比增长0.4%，2008年受全国楼市低迷影响仍然同比增长14.7%，由此可以判断2009年吉安房地产开发投资仍将呈增长态势。2.房地产施工面积：从2006－2008年，与房地产开发投资相反，连续3年呈下降态势，其中2008年受全国楼市低迷影响，同比2007年更是下降5.2%。由此可以预知2009年吉安楼市的总体供应量将同比有较大下降。3.房地产销售面积：以2007年为拐点，在2006－2007年以10%增长，在2007－2008年，受全国楼市低迷影响，同比以33.4%下降。由此可知，2008吉安楼市受全国低迷楼市的影响可见一般。【钜太看点】：市场环境研判吉安房地产发展现状分析吉安楼市市现状竞竞争态势势一江两岸岸，三大大分区吉安楼盘盘分布与与中心城城区分布布一体，，以赣江江为界，，一江两两岸，河河西河东东。其中中河西板板块随着着近年城城南的飞飞速发展展，特别别是随着着城南新新区概念念的提出出，城南南的发展展加速，，逐渐成成为河西西板块的的另一重重要区域域，河西西板块也也分为了了城北板板块和城城南板块块。城北板块块——最最为成熟熟城北板块块涵盖了了城中及及城北两两大板块块，是当当前吉安安楼盘开开发量最最大也最最为成熟熟的一大大板块，，当前区区域的开开发重点点已转移移到以吉吉州大道道为主轴轴的城北北片区，，本次重重点调查查有当前前在售楼楼盘10个。市场环境境研判1234597811101215161817192422212320城北分区城南分区河东分区61314河东分区区——稳稳步上升升随着“一一江两岸岸、决战战两区””等概念念的提出出,河东东分区近近年得到到了迅速速发展，，依托火火车站、、井冈山山大学、、贸易广广场等重重点项目目支撑，，河东城城区的开开发建设设得到了了进一步步的完善善，城市市基础设设施配套套逐渐齐齐全，随随之的房房地产开开发也得得到了更更加成熟熟的发展展。城南分区区——潜潜力巨大大十一五规规划，重重点提出出了城南南新区的的建设，，吉州区区新行政政中心的的建设及及搬迁，，而随着着后河的的整治及及后河景景观的形形成，城城南无论论是从未未来发展展前景还还是当前前的生态态居住条条件都更更加优势势。吉安楼市市现状竞竞争态势势市场环境境研判1234597811101215161817192422212320城北分区城南分区河东分区61314河东板块块河东板块块逐渐赶赶上，特特别是随随着青原区乡乡镇人口口的进城城，住房房需求量量快速增增加，片区楼盘盘开发量量已逐渐渐增加，，当前可可售楼盘盘房源已已逐渐减减少，部部分楼盘盘未来可可售产品品也仅为为小高层层及高层层物业。。吉安楼市市现状竞竞争态势势市场环境境研判城南板块块城南板楼楼盘基本本上沿江江沿河排排布，总总开发量量相对其其他区域域较少，，当前各各大楼盘盘基本上上已进入入开发后后期，预预计未来来市场上上可售产产品多为为小高层及及高层物物业，对于本项项目前期期低密度度产品花花园洋房房入市将将有更大大优势。。水岸绿洲创天丽景城滨江六合盛世古南花园金色水岸凯旋华府吉安楼市市现状竞竞争态势势市场环境境研判城北板块块城北板块块为当前前开发最最为成熟熟的一个个区域，，目前片片区楼盘盘售价同同比其他他区域较较高，约在2600－－4000元/平米之之间，目前可可售楼盘盘中大多多数产品品仅剩余余高层物物业，剩剩余极少少量楼盘盘多层产产品受市市场追捧捧。星港奥园香榭丽都帝景湾东方巴黎莱茵河畔山水雅苑水岸名都穗华名郡宜家公园桃源盛景鸿泰华庭汇贤国际都会吉安楼市市现状竞竞争态势势市场环境境研判吉安楼市市09年年发展简简析市场环境境研判回过头看看吉安09年的的楼市发发展历程程，初步步可以总总结出以以下几种种现象：：一是供不不应求的的不均衡衡现象：：受08年年楼市环环境的影影响，08年和和09年年市场基基本上没没有什么么新项目目入市，，有的也也是搭上上09年年最后市市场的末末班车，，如城南南的凯旋旋华府；；其他就就是08年及08年以以前推出出市场的的在售项项目，从从而形成成了市场场放量相相当减少少，所以以在很大大程度上上导致09年楼楼市出现现了供不不应求的的市场现现象；二是房价价快速攀攀升的非非理性现现象：受市场供供求关系系的作用用和国家家楼市政政策不稳稳定的双双重刺激激下，吉吉安09年房价价在6-12月月份月月月攀涨，，平均每每个月的的涨幅高高达80—120元/平米，，有的楼楼盘半年年内价格格上涨幅幅度高达达1200元/平米；；三是市场场销售去去化快速速热销现现象：因08年年消费者者对市场场观望心心态的释释放和09年市市场供不不应求的的市场关关系，共共同刺激激了吉安安09年年楼市火火爆热销销的现象象；四是多层层越来越越稀缺、、高层逐逐步发展展成为市市场的主主力产品品：无论是从从目前在在售楼盘盘项目的的后期开开发还是是到即将将入市的的项目，，多层产产品已经经越来越越稀缺，，高层产产品将逐逐步占有有市场绝绝大部分分的比例例。吉安楼市市2010年市市场发展展形势市场环境境研判1234597811101215161817192422212320城北分区城南分区河东分区6131425262728本案鹭洲府邸江岸新城国际华城29同昇国际花园时代广场3130盛唐华都井大阳光城吉安楼市市经历08、09年的的调整过过渡，由由于近两两年市场场供应量量相当性性的减少少，造成成09年年市场阶阶段性的的供不应应求的需需求关系系。因出出现了这这样的市市场现象象，致使使在未来来一段时时期内，，出现了了多个项项目并发发上市，，目前包包括本案案在内的的就有8个项目目，总量量约在100万万平米。。据知还还有3-5项目目正在报报批中，，以及加加上一些些正在建建项目的的后期陆陆续推出出，初步步保守统统计：2010年吉安安市场入入市总建建面积将将突破200万万平米！！【钜太看看点】：：1.市场场供应量量严重过过剩，形形成市场场竞争严严峻！2.受09年房房价上涨涨过快的的影响，，2010年吉吉安房价价上涨幅幅度缓慢慢，基本本上维持持一定市市场价格格！3.受楼楼市政策策的影响响，2010年年的楼市市发展，，也将呈呈现出平平稳的发发展趋势势。城市板块块发展规规划综合考虑虑到吉安安市中心心城区三三大片区区联动和和紧凑发发展的基基本要求求，规划划期内可可选择的的城市发发展方向向有：①河西片片区向南南发展至至新村、、宋家、、神岗山山；向西西发展至至路口、、庙背、、普塘、、罗家坊坊；向北北发展至至曲沙。。②河东片片区铁路路以西地地带适当当向南北北方向扩扩展，北北至沙芜芜，南至至老虎坑坑水库；；铁路以以东部分分向南发发展至横横江，向向东发展展至菱塘塘、大塘塘、浒岗岗、云江江，向北北发展至至临江。。③河南南片区区向西西发展展至罗罗家、、塖上上、对对门、、店下下；适适当向向南发发展至至社前前、连连山、、梨塘塘。另另外将将京九九铁路路以东东与西西陇山山以南南的用用地作作为远远景城城市发发展方方向。。城市发发展方方向城市板板块发发展规规划利用赣赣江、、禾河河在中中心城城区交交汇，，将整整个城城区自自然划划分为为三大大片区区：河河西片片区（（吉州州区）），河河东片片区（（青原原区）），河河南片片区（（吉安安县敦敦厚镇镇及高高新技技术产产业园园区））。各各个片片区内内部又又被河河流、、绿地地、主主干道道、过过境公公路等等分隔隔为若若干组组团。。整个个城区区呈现现“一一城三三片，，两水水三岸岸，多多中心心多组组团””的城城市空空间格格局。。①河西西片区区：集集中心心城区区文化化、娱娱乐中中心，，行政政中心心，商商业金金融服服务中中心为为一体体的综综合型型片区区；②河东东片区区：集集旅游游休闲闲、教教育科科研、、商业业贸易易以及及生态态居住住为一一体的的，具具有滨滨江特特色的的新型型片区区；③河南南片区区：工工业及及生产产服务务型片片区。。城市空空间基基本格格局①城北北居住住片区区——新新建居居住、、公共共设施施一体体化的的城北北居住住片区区。居居住用用地275公顷顷，人人口规规模为为9万万人。。②中心心居住住片区区——调调整、、优化化中心心居住住空间间环境境，配配套市市政设设施、、公共共服务务设施施和公公共绿绿地。。居住住用地地400公公顷，，人口口规模模为14万万人。。③后河河居住住片区区——注注重后后河自自然环环境与与景观观风貌貌的保保护，，打造造景观观环境境优美美的后后河居居住片片区。。居住住用地地390公公顷，，人口口规模模为13.5万万人。。④城东东居住住片区区——新新建居居住、、公共共设施施一体体化的的城东东居住住片区区。居居住用用地300公顷顷，人人口规规模为为11万人人。⑤滨江江居住住片区区——注注重后后河自自然环环境与与景观观风貌貌的保保护，，打造造景观观环境境优美美的后后河居居住片片区。。居住住用地地290公公顷，，人口口规模模为10万万人。。城市板板块发发展规规划城市居居住用用地布布局钜太研研判结结论1234597811101215161817192422212320城北分区城南分区河东分区6131425262728本案鹭洲府邸江岸新城国际华城29同昇国际花园时代广场3130城北片区未来楼市发展简析总体量将超70万平米1.城北片区作为市政府最早提出发展新城的片区，区域内楼盘多、开发量大；2.随着市政府重点发展城南新区后，城北区域优势将进一步被弱化；3.片区内未来新入市项目增多、老盘新推、项目后期房源推了等因素影响，未来市场供应量将非常之大；4.区域内不乏高素质楼盘，本项目若无突出特别优势，将很难打开销售局面；5.本区域供给总量大、潜在供应巨大，供过于求，竞争激烈，将长期处于买方市场；同时供给产品类型同质化严重；6.供给产品同质化，绝大部分是（小）高层产品，户型区间集中在80-100平米的两房和110-130平米的三房。未来市场供应加大，竞争将更加激烈钜太看点市场分分析结结论回回顾长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎市场环境供给分析需求分析潜在供给巨大，整体转入买方市场区域整体内需不足，价格存在回调可能客群分析投资需求被抑制，刚需成为主力竞品分析产品同质化，差异化不明显，客群重叠度高市场研研判结结论06-08年09年以后核心问题如何实现价格最大化、和单体利润最大化卖得好、卖得快就是利润最大化市场市场推着客户走，客户非理性促使开发商膨胀整体降温，客户理性，开发商要回归现实竞争圈地，土地就是金钱！圈客，客户就是利润！区域房房地产产市场场整体体进入入买方方市场场钜太看点竞争楼楼盘对对比分分析发现和和挖掘掘市场场的空空白点点产品功功能空空白点点分析析———目前在在市场场上，，各个个楼盘盘推出出各自自的产产品牌牌来抢抢占市市场，，如阳光澳澳洲风风情牌牌（星星港澳澳园））、地中海海风情情牌（（水岸岸名都都）、、建筑格格调牌牌（鹭鹭洲府府邸——庐陵陵文化化建筑筑牌））、产品功功能牌牌（鸿鸿泰华华庭———商商用两两用））、客户尊尊贵身身份象象征牌牌（汇汇贤国国际都都会———修修身、、齐家家、观观天下下）……………在项目目产品品定位位百家家争艳艳的市市场背背景下下，我们该该以怎怎么样样的产产品，，达到到强势势抢占占市场场？那就需需要我我们的的产品品既要要充分分满足足消费费者对对未来来生活活的向向往需需求又要适适应市市场未未来发发展的的趋势势………………所以钜钜太公公司：：提出中中央公公园和和临园园观景景相结结合的的生活活享受受竞争楼楼盘对对比分分析发现和和挖掘掘市场场的空空白点点市场价价位和和品质质的空空白点点分析析———通过下下图竞竞争楼楼盘的的未来来价位位和项项目品品质的的综合合对比比，发发现市市场空空白（（即本本案的的机会会点））———即中中高价价位和和中高高偏上上的产产品品品质，，这样样的产产品也也同样样深受受消费费者的的青睐睐和喜喜欢，，真正正实现现物超超所值值的价价值表表现。。高中低中中高高『价格』中低『品质档次』鸿泰华庭汇贤国际都会市场空白康居帝景湾桃源盛景宜家公园星港澳园鹏华国际华城我们的机会点山水雅苑江岸星城鹭洲府邸鼎盛时代广场在这样样的市市场中中我们们要达达到““热销销、快快销””的经经营目目的需需要解解决的的问题题如下下：1、客客户在在哪里里？2、如如何在在巨大大的供供给和和激烈烈竞争争中胜胜出？？问题思思考1———把握本本地的的主流流客户户（城城市精精英新新贵）），在在此基基础上上吸引引和抢抢夺周周边产产业就就业人人群和和改善善性需需求客客户,中长长期拓拓展投投资客客户；；2———区域的的发展展前景景、产产品科科技的的建筑筑运用用、智智能化化安保保、超超值实实惠的的价格格体系系、小小区内内外公公园化化的居居住环环境。。问题思思考基于以以上问问题的的思考考，本本案要要想突突破区区域激激烈的的竞争争压力力获得得成功功，有有以下下三个个突破破方向向：1、依依靠成熟的的城北北中央央生活活板块块，突出出本案案为城城北CLD中央央生活活区的的核心心地段段；2、放放大和和凸现现本案案所拥拥有的的12000平米米的中中央景景观园园林、、底层层架空空花园园、入入户花花园，充分分利用用“一江江一带带两公公园””（老老虎江江、吉吉州大大道景景观带带、真真君山山公园园和50000亩的的湿地地公园园）打造公园化化高尚人居居环境；3、实现科科技智能化化居住产品品在区域市市场的差异化竞争争，通过总价控制，切入市场场空白点。。项目研究分分析项目四周项目西临环环湖路，紧紧邻老虎江江景观带，，远眺天华华山、真君君山森林公公园，均为为本案主要要外部自然然资源。项目东临吉吉州大道；；为城市外外环线主干干道，与城城市南北主主干道（井井冈山大道道）相连，，吉安河西城城区主要的的交通大道道。项目北侧规规划路，相相邻为穗华华名郡项目目，一期多多层售完，，小高层预预计2010年5月月份推出市市场。项目南侧为为待开发用用地，规划划使用性质质为商住建建设用地。。本案是一个个以高层住住宅为主、、包括沿街街商铺、商商业会所等等多种建筑筑形态的复复合社区。。本案位于成成熟城北板板块的中心心区域其一：城市市外环线绿绿化景观大大道——吉吉州大道；；其二：项目目西侧保留留几棵香樟樟古树，为为项目增添添又一绿色色景观；与穗华名郡郡隔路相邻邻，便捷享享受穗华名名郡30000平米米的大规模模的商业生生活配套，，如深圳新新一佳超市市的意向加加盟等。以以及城市生生活配套的的不断完善善，成就成成熟生活区区。项目产品户户型分析项目户型统统计表栋号户型套数说明栋号户型套数说明1#楼三室两厅两卫64套/3#楼三室两厅两卫64套/三室两厅一卫64套/三室两厅一卫64套/三室两厅两卫26套配入户花园三室两厅两卫13套配入户花园三室两厅一卫26套配入户花园三室两厅一卫39套配入户花园8#楼三室两厅两卫34套配入户花园9#楼三室两厅两卫136套/三室两厅一卫51套配入户花园两室两厅一卫34套/5#楼6#楼三室两厅两卫204套/一室一厅一卫68套/两室两厅一卫34套/10#楼三室两厅两卫68套两梯两户注：总共989套，其中配有入户花园的有189套，占总比例为19.11%。产品户型简简析：1.本案三三房的户型型为主打户户型，面积积基本上控控制在100-130平米，，深受市场场和客户的的青睐；2.配入户户花园的户户型所占比比较较少，，建议增加加配有入户户花园的户户型的套数数；3.1#和和3#部分分户型功能能结构不合合理，以及及8#楼的的户型面积积浪费过大大，户户都都达不到空空气对流，，居住舒适适性较差………4.具体户型产产品建议见见后……（（待续）项目SWOT分析发挥优势，转化威胁优势（S）劣势（W）发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势机会（O）减小劣势，避免威胁威胁（T）区域楼盘价格具有空白点，在高价位的城北板块，推出实惠性超值价位策略占据市场；城市化进程加速，大吉安规划出炉，本案区域发展前景可观；当前吉安整体供应量较少，新项目尚未释放区域潜力：区域配套规划完善、科学，未来区域价值明显；产品创新优势：全高层建筑、现代科技智能化装典住宅；外部环境优势：老虎江景观带、真君山森林公园、吉州大道绿色景观路；内在公园环境：12000平米园林、入户花园等本区域内未来项目放量增加，竞争更加激烈市场进入整固期，投资需求被抑制区域发展政策风险本区域高端同质化品和多层产品物业的强力竞争分流客户；项目周边生活配套不成熟、出行不便捷；开发商的品牌魅力不够；全高层产品的市场客观抗性、容积率较高；产品户型无创新、产品竞争优势弱！如非南北朝向结构户型；项目规模小，而产品本身就难于打造成为精致楼盘【钜太看点点】：公共交通等等配套现状状不成熟，，所以本司司认为将项项目自身优优势、超值值性价比和和所具有的的自然资源源进行充分分挖掘和放放大是进行行定位和后后期营销概概念的方向向。项目属性定定位思考让我们回归归项目的本本质，我们们现在有什什么？1.城北板块中中心的区位位优势；2.12000平米中央央景观园林林、架空层层景观花园园、入户花花园等；3.老虎江景观观带、真君君山森林公公园、吉州州大道绿色色景观路等等外在自然然景观；4.85—135平米的的公园式豪豪宅户型；；5.超值性价比比的人文景景观社区；；6.运用现代居居住科技装装典本案，，如做内外外墙保温、、双层真空空玻璃、智智能化物业业安保系统统等；7.小区内人车车分流、多多功能高级级会所；8……………我们为什么么不回避难难以感知的的未来，定定位现在？？项目属性定定位城中央央：凸显本案地地处城北板板块的中心心地段、也也是吉安城城市的核心心地段，以以达到体现现本案所处处城北区域域发展前景景及本案区位价值优优势；11万平米米：体现本案精精致、安逸逸的公园里的家家的生活环环境；公园样板：：具备一河双双公园的外外部自然环环境优势（（老虎江绿绿化景观带带、真君山山森林公园园、天华山山公园）和和项目内在在的优美环环境（12000平平米的中央央景观公园园、底层架架空花园、、入户花园园等）城中央●11万㎡公公园样板社社区释义：项目定位定位思路对目标的理解项目属性分析项目战略思路客群定位竞争定位形象定位市场定位真正的客户户定位，就就是发现客客户需求和和与客户真真正实现心心灵上的沟沟通：2010年年吉安市场场竞争将异异常的激烈烈，在此市市场状况下下，传统的的按部就班班的推广形形式必须摒摒弃，必须须继续深入入研究目标标客群心理理，发掘能能与其内在在需求相共共鸣的价值值点，引导导其对我项项目进行重重新思考和和认知。故故发现需求求/心灵沟沟通是本案案全程推广广的首要原原则。■准确性：：放弃大海撒撒网般的盲盲目宣传，，定位客户户群，在目目标圈子中中利用小众众媒体传播播，做到矛矛之所指，，有的放矢矢。■创新性：：规避千篇一一律的活动动形式，充充分与项目目实际结合合，体现公公园豪宅样样板社区的的价值和特特性。■生活化：：以“科技技改变生活活”、“回回归公园式式自然生活活”的概念念，融合合大量生活活化的元素素引导目标标客群产生生认同和思思考。客群定位客群定位我们的目标客户在哪里？购买人群变化趋势图领袖中产白领平民原始消费群体正在弱化的群体主流消费群体即将弱化的群体正在蓬勃的群体市场供应的空缺未来存在的群体未来的市场趋势我们的机会点新贵追求高品质生活渴望临公园、享公园、观公园的舒适环境我们的产品品将卖给谁谁？不仅仅仅只是传统统意义上金金字塔尖的的富豪，而而是社会中中坚力量的的稳定的白白领中产阶阶级。他们们是中国改改革开放时时期出生的的一代，生生活在科技技智能化和和居住建筑筑同步发展展的信息化化时代。汇鑫国际名名城客户定定位城市精英新新贵R客群定位城市心贵的的特征和细细分客群定位特征——吉安工作的的首次置业业、周边换换房置业、、不排除养养老购房、、年龄25-50岁岁、家庭年年收入6万万以上、见见证着科技技智能化对对社会和生生活带来的的影响。A类：B类：以年龄及事事业细分———25—35岁之间事业处于上上升期见证和享受受到科技智智能化给生生活带来的的影响35—50岁之间事业处于停停滞或者衰衰退期向往回归自自然、享受受幽静的公公园化生活活诉求策略：：产品诉求求，促销诱诱导。B类人群事业处于停停滞期或衰衰退期他们的支出出计划以改改善目前生生活状况为为主对公园化房房产具有较较强的个人人倾向性消费观念理理性，不易易受广告等等手段影响响更重视项目目自身条件件及促销性性的利益引引导客群定位他们是本项项目的主流流消费者！！A类人群事业处于上上升期，对对于前途充充满信心中产白领，，年轻知识识型，注重重内心见证和享受受到科技智智能化给生生活带来的的好处会因各人个个性不同，，产生不同同的安排与目标客户户的心灵沟沟通他们是心贵贵，他们爱爱生活，他他们渴望更更高品质的的生活，因因此我们推推广工作的的中心环节节是：客群定位向往自然的归属感脱尽都市风尘回归自我情怀物管安保全面尽情呵护科技智能化社会的领头者健康幸福的家庭生活区智能公园化生活享受智能化生活的愉悦，品味公园化生活的安逸向往家庭的亲密感向往自我的时尚感回归秩序的安稳感点燃他们向往公园化生活的欲望！竞争定位有别于市场场楼盘的竞竞争利剑！！综合前部分分对市场、、项目产品品研究分析析、目标客客户定位分分析和项目目属性定位位分析之后后得知：2010年年城北板块块市场楼盘盘竞争异常常激烈，本本案要想在在众多同质质化楼盘中中竞争凸显显出来，就就必须有区区别于市场场其他竞争争楼盘的竞竞争利剑———公园化的私邸城市精英新贵的私享府邸智能化生活案例借鉴及及分析吉安市场典典型在售楼楼盘的主题题定位及SLOGAN定位：：区域项目名称定位主推语城北片区

香榭丽都

不在家的时候想家，在家时也享家莱茵河畔

入住莱茵河畔，感受国际生活宜家公园

宜家领域君临天下康居帝景湾

上层生活，尊贵属地江南御景园

御景生活、景秀人生城南片区

水岸绿洲

春天的交响,从容水岸生活,优雅健康人生滨江六合盛世吉安新江景人居时代城市江域，行政首府创天丽景城

后河畔/一江风景一种人生银兴古南花园城中心双水岸生活城中心双水岸生活金色水岸

感受流畅的美，享受温馨的家。河东片区

东方兰园吉安首个东方文化生态社区返璞归真，意境中国和济春天首个行政主题花园社区领秀风范，名家之作天立花园

天地人和，情缘一生天立盛世华庭

繁华见证街区生活青原花苑大型花园式商业、文化住宅城财富领地，气度恢弘滨江学府豪园青原极富魅力和内涵的人文商住综合平衡社区一线江景，气势磅礴市场定位市场定位我的公园●家释义：在市场，我我们真正卖卖什么？！！我的：用第一人称称的语法形形式，形式式随意，诉诉求贴近人人心，引发发对人生意意义的思考考：放下种种种喧嚣和和诱惑，拥拥有内心的的宁静安逸逸；公园：凸显本案优优越的外部部自然环境境和内在的的景观优势势。具备一一河双公园园的外部自自然环境优优势（老虎虎江绿化景景观带、真真君山森林林公园、天天华山公园园）和项目目内在的优优美环境（（12000平米的的中央景观观公园、底底层架空花花园、入户户花园等）），与项目目属性“11万平米米公园样板板社区”相相呼应；家：突显出城市心心贵对家的眷眷恋、对科技技智能化家的的向往、对公公园化居住环环境的回归。。形象定位我们的感动口口号就是？？？大景观止●公园首府释义：大景观止：意为看过此景景，就足够啦啦；出自《古古文观止》。。此半句寓意意12000平米中央园园林大景带给给人的一种震震撼的视觉和和精神感受。。有“五岳归归来不看山””之意境。公园：凸显本案优越越的外在和内内在环境优势势。如具备一一河双公园的的外部自然环环境优势（老老虎江绿化景景观带、真君君山森林公园园、天华山公公园）和项目目内在的优美美环境（12000平米米的中央景观观公园、底层层架空花园、、入户花园等等），犹如公公园里的家一一样。首府：指本案为吉安安公园华宅的的王者地标，，指这样奢享享的大面积中中央观景园林林和外在的自自然公园景观观的豪宅只此此一家，别无无他有。营销策略广告媒体策略略根据钜太公司司当前吉安在在售项目的实实践经验，我我们可以得出出结论，当当月前在吉安安市场，最有有效的传播媒媒体依次是：：短信＞户外＞＞电视＞朋友友介绍＞派单单因此本项目的的媒体策略：：传统媒介形象象宣传，营销销活动主动出出击传统媒介活动推广

佐证——在售楼盘媒体效果

如图表所示:项目1来访客户最主要的认知媒介是短信，其次是朋友介绍、电视、户外等；项目2来访客户主要的认知途径是朋友介绍、电视、户外，来电客户认知途径依次是户外、电视、短信、派单等；某项目12月来访客户某项目12月来访客户某项目12月来电客户营销策略广告媒体策略略开发策略思考考与建议开发思路建议议开发经营策略开发顺序建议开发节奏建议开发物业建议开发策略指导导思想——分期分批次适适量开发，多多层次、小批批量、快节奏奏推售开发策略建议议根据区域目前前房地产市场场消化量、项项目开发条件件和同类项目目销售周期，，按照项目规规划经济指标标：总占地33330平平米，总建筑筑面积为109856平平米，其中住住宅面积101113.3平米、商商业建筑面积积8245.4平米，现现按照区域同同类物业销售售速率来计算算，我们初步步判断如下：：周期期：约2-2.5年；开发节奏：年均4-5万万㎡左右，约约300-450套。注：具体每年年开发和销售售量只有在项项目方案确定定后，待市场场进一步调研研后方能确定定，后期可提提供详细方案案。开发及推销顺顺序建议如右图所示，，根据项目的的楼宇位置排排布，确定项项目共分四期期分批入市。。一期:8#、、9#楼二期:5#、、6#楼三期:1#,3#,10#四期:1#、、3#楼沿吉吉州大道段1#、3#楼沿吉州大道作为最后一期项目三期项目二期项目一期样板区1.整体规划划设计原则建建议——以目标客群需需要和整体开开发策略为出出发点，以中中庭景观利用用价值最大化化指导，根据据项目地块特特征，围合式式建筑布局。。2.建筑建议议——多采用板式和和部分点式建建筑设计，在在不过多损失失经济指标的的前提下提高高项目舒适度度、差异化和和竞争力，并并以此凸出高高层洋房的概概念；通过户户型创新设计计即满足目标标客群需求，，又保证居住住舒适性，为为区域塑造一一座体现未来来科技居家理理念的科技公公园样板社区区。3.部分建筑筑规划修改建建议——a.8#楼板板式建筑的一一单元两梯五五户，建议分分为两个单元元，一单元两两梯三户和一一单元一梯两两户的结构布布局，达到80%的户型型通透；b.3#楼15F裙楼的的建筑，建议议单独改为点点式建筑结构构布局。以避避免现有部分分户型结构的的不规则性，，从而达到户户型最大的实实用性。规划建议首层入户门厅首层架空层设计架空，景观功能与停车功能相结合。规划建议户型设计指导导思路建议———◆空间构成丰丰富、具有层层次特色和文文化品位◆空间功能分分区极为明显显，无干扰空空间、过渡空空间充足◆公共空间的的集中性和私私人空间的隐隐密性突出◆高度讲究空空间的舒适性性和享受性◆具有良好的的改造条件和和复合利用条条件户型设计建议议偷面积——落地飘窗常规意义上的飘窗并未落地，若将其设计为落地飘窗（验收前可以先简单的封闭起来（见图1），等业主装修时再自行敲掉（见图2）），客户则可以将室内空间获得一定程度的延伸（见图3），同时通过立面拉平的处理（见图4），整体外观也不受任何影响。户型设计建议议户型修改建议议入户花园修改改设计建议入户门外移，，形成入户花花园A1#FE公共部分，形成空中花园园3#户型修改建议议入户花园修改改设计建议卫生间改成主主卧私用卫生生间AC客厅尺寸加大大，不应小于于3.9米厨房隔墙不砌砌，避免形成成狭长过道1#户型修改建议议部分修改设计计建议可变空间----阳光房房以阳光房的设设置充分满足足不同业主亲亲山亲水亲自自然的意愿。。户型修改建议议智能化安保配配套建议1.安全防防范子系统(1)住宅报报警装置(2)访客对对讲装置(3)周界防防越报警装置置(4)闭路电电视监控(5)电子巡巡更装置(6)智能一一卡通系统2.管理与监监控子系统(1)自动抄抄表装置(2)车辆出出入与停车管管理装置(3)紧急广广播与背景音音乐(4)物业管管理计算机系系统(5)设备监监控装置3.信息网网络子系统本系统由居住住小区宽带接接入网、控制制网、有线电电视网和电话话网等所组成成，采用多网网融合技术。。物业管理建议议参考标准1.常规的保保洁、安保服服务；2.物业管理理服务：公共性服务收收费（物管费费）、公众代代办性服务收收费（水、电电、气、供热热、电视、通通讯等）、特特约服务收费费、转售与租租赁中介服务务，代管房屋屋服务，装修修套餐及配套套服务，管家家式延伸服务务等；3.设备、设设施管理维修修上门服务：：专业人员负责责机电设备、、设施管理维维修；4.安全维护护服务：24小时值班班守卫监控系系统，小区内内消防管理、、车辆、交通通等秩序管理理；5.保姆式家家政服务:家居清洁维维护服务，车车辆清洗，家家电维修，代代送修各类物物品，影碟租租赁，请星级级厨师上门烹烹调，提供美美容健康护理理，代请保姆姆、钟点工、、照看（接送送）幼儿服务务，报刊订阅阅服务、代办办各类宴会服服务等；6.特约家庭庭医疗保健服服务（特约家庭医医生、上门体体检、各科医医生专家上门门咨询服务、、电话医疗保保健咨询服务务等）；开发产品建议议科技智能的应应用新风系统水处理系统外墙系统防噪音系统规划高起点产品高规格外窗系统其他科技系统统中水处理示意图击博力虹式屋面雨水排放系统进水调节池组合式生化处理设备鼓风机过滤器消毒装置回用将洗浴、洗衣等生活用水回收，用于：浇灌绿地冲洗园区道路洗车补充人工湖蒸发掉的水分传统的重力式雨水排放系统雨水排放系统示意图1、水处理系统采用瑞吸式屋面雨水排放系统屋面雨水斗及高密度聚乙烯排水管道完全隔绝空气、只允许雨水进入利用重力形成局部真空产生虹吸现象比传统的雨水排放方式减少大量雨水斗和立管不需要任何坡度快速彻底排清屋面积水开发产品建议议1、水处理系系统设计建议议同层排水——又称之为墙排水，与传统的地排水不同，同层排水的管道布置方式，让排水支管不穿越楼板，在同楼层内连接到排水立管进行排放；清洁卫生，便于打扫；消除噪音；卫生间用水设备提高灵活性；安全高效；节省空间；马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统的水封弯头，不占用地下空间；1、水处理系统开发产品建议议同层排水系统统水处理系统统建议2、外墙系统统1、墙面基层2、界面剂3、聚合物砂浆4、背胶5、保温板6、聚合物砂浆7、玻璃纤维网格布8、聚合物砂浆9、石材墙砖案例：万科朗润园的外墙保温系统共5层工艺，墙的厚度增加了5－6公分，加上窗户和玻璃保温措施，空调能耗可以节约30％左右开发产品建议议6mm+12mm+6mmLOW-E低辐射玻璃室内冷热能量100％投射热传输损失40％太阳能量100％透射太阳能65％室外环境室内环境断桥铝合金窗框LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从0.84降低到0.04至0.12，可通过可见光而阻挡远红外线(人体所感受的热即是远红外线)起到了更好的隔音与隔热的作用。独特的镀膜层隔绝紫外线辐射LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热窗框与窗洞之间采用美国欧文斯克宁保温板做隔热处理世界顶级德国SCHüCO（旭格）断热铝合金窗框结构。双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙断热层Low-E玻璃3、外窗系统统开发产品建议议采用22厘米陶粒混凝土加厚楼板，一方面可以有效节能，另一方面也使楼板的隔音效果从通常的75分贝减小到30分贝，达到欧洲标准。分户隔墙上增加了10公分厚的挤塑聚苯做保温、隔音门设计加厚一倍的户门、室内门，门窗内暗藏隔音、隔热胶条，多个细部共同为减耗起到良好作用。以不同日照角度设计的不同倾角的外窗和低辐射中空Low－E玻璃挤塑聚笨板是以聚苯乙烯树脂为原料，经由特殊工艺连续挤出发泡成型的硬，质板材,其内部为独立的密闭式气泡结构，是一种具有高抗压、不吸水、防潮、不透气、轻质、耐腐蚀、使用寿命长、导热系数低等优异性能的环保型保温材料。陶粒混凝土比普通混凝土的优势有：重量轻，保温性能好、抗渗性好，耐火性能好，施工适应性强4、防噪系统统开发产品建议议运用法国ALDES（爱迪士）自平衡式通风系统；室内90％以上的空间实现自然通风，“会呼吸的窗”。中央式机械通风系统原理：VMPK系统能保证室内高质量、持续、无噪音通风，尤为适用新建的住宅。风机通常安装于屋顶，用于排出污浊空气，室外新鲜空气通过自平衡式进风口进入各主要房间内。异臭味、悬浮颗粒物、水蒸气，引入室外自然新风，防止交叉感染疾病。5、新风系统统开发产品建议议开发产品建议议其他科技节能能系统还包括地源热热泵系统、毛毛细管辐射制制冷采暖系统统、置换式新新风系统、太太阳能节能能系统、外遮遮阳系统、智智能联控系统统、中央吸尘尘系统、集中中式生活热水水系统、建筑筑隔声系统、、同层排水系系统、闭合式式保温隔热外外围护系统等等在内的多项项节能及健康康楼宇技术，，以最新的住住宅科技、最最为优越内在在品质，为业业主打造健康康舒适的居所所。阶段营销分析析2010年推推广整体思路路（重点详解上上半年）营销推广策略略公园化观景大宅、智能化的主题阶段豪宅品质、高性价比的主题阶段智能化住宅热销、公园样板升级主题阶段第一阶段（1-2月）第二阶段（3-4月）第三阶段（5-6月）

大力渲染科技节能性住宅、公园智能化住宅的核心优势，配合项目形象入市和客户积累。大力渲染项目科技节能型、公园智能化的豪宅品质，而超值的中产阶层的销售价格，即超高性价比！大力渲染科技节能住宅深得人心、一期产品热销；科技节能样板放展示、一期园林实景开放等诉求点：大景观止，公园首府诉求点：科技装典公园家诉求点：豪宅品质、中产价格形象导入期客户积累期开盘热销期以活动为主线线，贯穿小众众媒体传播为为主，大众传传播为辅，结结合项目节点点，有效宣传传：营销推广策略略整体时间节点点安排2月植树节4月靠吉州大道的入口一期园林的施工产品推荐会暨一期VIP卡发售活动5月一期房源开盘销售看房通道、样板间开放6月项目巡展项目现场包装和物料准备售楼部正式开放售楼部的建设三大阶段推广广细解营销推广进程程经上述分析，，上半年我项项目大体存在在三个推广阶阶段，即：科科技节能、公公园智能化的的主题推广阶阶段（1月-2月/项目形象导导入期）；豪宅品质质、高性价比比的主题推广广阶段（3月-4月月/项目销售售强销期）和科技住宅热热销、公园样样板升级主题题推广阶段。。在未来2010年的激烈烈竞争的市场场下和在新年年伊始如何打打响第一枪意意义极为重大大，因此，第第一个阶段（（1月-2月月）是本案入入市推广工作作中至关重要要的一环。有鉴于此，我我们将重点对对这一阶段推推广工作进行行研究和分析析。从产品本身来来分析汇鑫国际名城智能型住宅公园化品质超高性价比豪宅品质中产价格（总价30万左右）按照以往市场，这样高科技、公园智能化配套的豪宅品质的住宅，必然是卖给城市最高层阶段的消费者，即所谓的是“董事级人群”（如政府要员、企业高管阶层、成功的生意人等）。具有一定的经济实力，不满足传统的居住环境，对生活品质要求较高，渴望改善居住环境，正在为成为前一类人而奋斗的人群，大都35岁以下，即所谓：“非董事人群（城市心贵族）”。项目形象导入入期营销简析析要完成好工作作，首先必须须遵守的原则则就是：有的放矢。准确定位小小高层产品的的目标客群，，然后对其进进行针对性的的分析和引导导。集合有效效资源，实现现推广效果。。在现在的市市场环境下，，谁会买小高高层产品？形象导入期营营销细则阶段时间：2010年02－03月月份阶段目的：告示性营销，，完成项目的的形象导入，，完成项目的的形象包装，，让客户认知知和识别本项项目阶段工作内容容：1.售楼处选址及及装修设计包包装2.项目形象包装装：户外及围围墙形象包装装展示项目基基本形象3.销售物料落实实准备：楼书书、折页、单单页、沙盘及及分户模型的的制作营销活动安排排：现场售楼部开开放活动推广主题：大景观止，公公园首府“科技改变居居住”主题的的科技住宅峰峰会形象导入期营营销SP活动动届时邀请江西西建设厅、吉吉安市建设局局、吉州区建建设局、以及及科技住宅方方面的专家，，共同研讨江江西科技住宅宅的发展等。。以及把办案打打造成为江西西首个科技住住宅的样板工工程，邀约全全省开发商前前来观摩等。。售楼处选址售楼部选址建建议一：鉴于项目当前前的工程进度度情况和本案案所处地目前前的出行交通通状况，结合合项目的销售售时间节点，，我公司建议议：必须在在在市区设立接接待中心，位位置选择以阳阳明商城沿阳阳明路段为佳佳；二就是工地现现场销售中心心，如左图所示：：停车广场工地售楼部形象导入期营营销细则形象宣传包装装名片、工作牌信封、信纸便笺纸饮用水杯档案袋手提资料袋置业计划单办公事务系统看楼专车形象设计为配合项目销销售，接送到到访客户，暂暂设看楼专车车一部，并根根据总体项目目形象风格进进行设计包装装，达到流动动宣传作用宣传销售物料楼书折页户型手册VCD项目宣宣传片海报促销礼品形象导入期营营销细则营销篇工地形象包装装规划路围墙（达到拦截穗穗华名郡的来来访客户）吉州大道围墙墙交汇入处立精精神堡垒形象导入期营营销细则营销篇户外包装—选选址市区——人民民广场覆盖城北片区区及城中片区区城北——城北北转盘覆盖城北片区区、吉水县等等周边县城河东——和济济转盘覆盖河东片区区及青原乡镇镇本案市人民广场城北转盘城东和济转盘形象导入期营营销细则形象导入期推推广语分析阶段辅助推广广主题1.从客户社会地地位诉求———住科技豪宅，，不必等到当当董事长！注：“科技豪宅””阐明产品的的不凡科技和和公园品质，，“不…董事事长”表明是是非董事事的豪宅价格格，与产品价价格定位相统统一，并保持持项目的高端端形象。2.从低总价角度度诉求——30万住科技技豪宅？注：用语气强烈的的反问出发疑疑问和好奇，，突出项目的的高端形象、、产品的不凡凡品质和较高高的性价比。。3.从产品目标群群角度诉求———30岁住科技技豪宅！注：30岁突出年年轻的城市心心贵一族、““非董事”这这一阶层，简简洁明朗，与与项目目标客客户定性相统统一，语气强强烈有力。推广工作方针针本阶段既已确确定项目形象象导入期的宣宣传核心“奢享府邸，公公园里的家”（定性）+“大景观止，公公园首府”（推广主题题）的推广核心思思路，故这一一阶段工作安安排均要围绕绕这个核心开开展。2月户外设计3月报纸广告和软软文报道广播、短信、、出租车广告告网络现场包装巡展活动户外广告更换换物料准备植树节活动形象导入期推推广计划4月不同媒体演绎绎依据不同媒体体类别，围绕绕上述核心，，将传播主题题一分为三：：硬广类软文类新闻类如报纸硬广、路牌、杂志等如报纸软文、网页等如报纸新闻稿、短信等形象导入期推推广计划形象导入期推推广计划客户积累期营营销细则阶段时间：2010年03－04月月份阶段目的：强势高调入市市，吸引潜在在目标客户上上访，积累意意向客户，为为开盘作准备备阶段工作内容容：1.立体推广宣传传铺开：短信信、电视、报报纸硬广及软软文诉求，户户外及工地现现场形象包装装；2.项目全城巡展展活动；3.更换部分外围围形象宣传主主题；4.一期景观园林林和样板房的的启动施工等等。营销活动安排排：产品说明会暨暨VIP卡发发售活动推广主题：豪宅品质、中中产价格形象导入期推推广计划开盘热销期营营销细则阶段时间：2010年05－06月月份阶段目的：释放前期积累累意向客户，，迅速实现销销售阶段工作内容容：1.工地现场样板板区形象完工工2.看房通道形成成3.开盘前立体宣宣传：短信、、电视、报纸纸硬广及软文文诉求，户外外及工地现