物业服务费测算与增收途径培训

物业管理费用测算物业管理费测算及物业增收途径本次培训内容物业管理费用的测算与物业资金管理物业管理企业增收途径与办法一、物业管理费的收费依据合同的约定物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务作为经营公司应赚取的合理的利润（8%）法律的规定中华人民共和国价格法建设部关于《物业服务收费管理办法》二、物业管理服务费的价格形式政府指导价在合同中约定普通住宅基础价上下浮动20%市场调节价在合同中约定高档物业与业主协商确定适合市场发育成熟适合适合三、物业服务的定价形式项目方式支付方式包括内容盈亏负担适合业态包干制业主支付固定物业费1、物业服务成本2、法定税费3、物业企业的利润物业企业自负盈亏普通住宅小区酬金制业主支付动态物业服务资金1、物业服务支出2、物业企业的酬金（按约定比例提取）结余或者不足均由业主享有或者承担高档物业，如涉外公寓或别墅等四、物业服务费的构成固定资产折旧费行政/办公费公共秩序维护费业主同意的其他费用绿化费保洁费公共设备运行及维保费人员工资、福利物业服务费成本（服务费支出）五、物业服务费的测算原则

严格进行成本控制的原则物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。业主、使用人认可的原则进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。五、物业服务费的测算原则区别对待的原则

区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，不能一概而论、简单套比。合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则

遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。六、物业服务费的测算（居住性物业）

V=∑Vi（i=1，2，3，……12）

注：V：公共性服务收费标准（元／月·m2）Vi：各分项费用收费标准（元／月·m2）；i：分项项数;

∑:表示对各分项费用算数求和

管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1

V1=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月·m2）

注：Fl：基本工资（元／月）F2：按规定提取的福利费（元/月）F3：加班费（元／月）F4：服装费（元/月）S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2）六、物业服务费的测算（居住性物业）

物业

V2=∑Fi／S（i=1，2，3，4，5）（元／月·m2）成本法：注：Fl：公共照明系统运行费F2：电梯运行费F3：给排水系统运行费F4：通风系统运行费F5：智能化系统运行费F7：土建维修费

F6：配供电系统设备维修费

六、、物物业业服服务务费费的的测测算算（居住住性性物物业业）六、、物物业业服服务务费费的的测测算算（居住住性性物物业业）F1--公①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×P电

Wn：照明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库等；Tn：每日开启时间（小时）；30：每月测算的天数；P电：电费单价（元／度）；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地零配件进货的价格来测算。F2--电梯梯运运行行费费：：①电电费费=N××W××24××a××30××P电（元／／月月）），，N:电梯梯台台数数；；W:电梯梯②维保费（元/月）③零配件费（元/月）年检费（元／年）。六、、物物业业服服务务费费的的测测算算（居住住性性物物业业）F3给排排水水系系统统运运行行费费：：生活活给给水水泵泵电费费=W××24××a××30××P电（元／／月月））维保保费费（元／／年年））：：设设备备年年维维修修及及备备件件费费，，水水箱箱清清洁洁费费。。消防防泵泵电费费（（略略维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵）电费=W×24×a×30×P电（元／月）维保费（元／月）：年维修及备件费F4—通风风系系统统运运行行费费电费费同同上上维修修费费：：年维维修修及及备备件件费费F5—智能能化化系系统统运运行行费费电费费=W××24××30××P电（元／／月月））维保保费费：：估估算算值值六、、物物业业服服务务六、、物物业业服服务务费费的的测测算算（居住住性性物物业业）F6包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。F7—土建维修费（元／月）六、、物物业业服服务务费费的的测测算算（居住住性性物物业业）简单单测测算算法法：：V2=---------------------×40%÷÷总建建筑筑面面积积建筑筑成成本本m2×15%25年×12月/年物业业管管理理区区域域清清洁洁卫卫生生费费用用V3V3=∑∑Fi／S/12（（i=l，，2，，3，，4，，5，，6）（（元元／／月月··m2）注：：Fl：清清洁洁工工具具购购置置费费，，如如：：垃垃圾圾桶桶、、拖拖把把等等（（元元／／年年））F2：服装装费费，，劳劳保保用用品品费费（（元元/年年））F3：卫生防疫消消杀费（元元/年）F4：化粪池清理理费（元／／年）F5：垃圾清运费费（元／年年）F6：清洁环卫所F7：清洁用水费（元/年）六、物业服服务费的测测算（居住性物业业）物业管理区区域绿化养

V4=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·m2）注：F1：绿化工具费（元／年）F2：劳保用品费（元／年）F3：化肥、农药、除草剂等材料费（元／年）F4：绿化用水费（元／年）F5：杂草清运费（元/年）F6：园林景观再造费（元／年）F7：补苗及环境内摆设花卉等费用（元/年）六、物业服服务费的测测算（居住性物业业）物业管理公公共区域秩

V5=∑Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·m2）注：F1：日常公共秩序维护器材装备费（元/年），F2：公共秩序维护设备维修费（元／年）F3：公共秩序维护人员人身保险费（元/年）F4：公共秩序维护联建费（元/年）F5：110报警联网、对讲机占频费等F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金（元／年）。六、物业服服务费的测测算（居住性物业业）办公费用V6V6=∑Fi／S（i=1，2，，3，4））（元／月·m2）其中：F1：交通、通通讯费用（（元／月））F2：文具、办办公用品等等低值易耗耗品费（元元／月）F3：车辆使用用费、差旅旅费（元/月）F4：节日装饰饰费（元/月）F5：公共关系系费及社区区文化费（（元／月））F6：办公水电电暖费（元元／月）F7：书报费（（元／月））六、物业服服务费的测测算（居住性物业业）物业管理企企业固定资资产折旧费费V7V7=∑Fi／S/折旧年限*12（i=1，2，3，4）（元／月·m2）注：F1——交通工具（（汽车、摩摩托车、自自行车等））F2——通讯设备（（电话、手手机、对讲讲机、传真真机等）F3——办公设备（（桌椅、沙沙发、电脑脑、复印机机、空调、、数码相机机、投影仪仪等）F4——工程维修设设备（管道道疏通机、、电焊机、、升降机等等）※这里的固定定资产应主主要是直接接用于该项项目服务的的固定资产产六、物业服服务费的测测算（居住性物业业）物业共用部部位、共用用设施设备备及公众责责任保险费费用V8V8=（投保金额××保险费率））／保险险受惠物业业的总面积积建议：投保保财产一切切险及公众众责任险经业主同意意的其它费费用V9该项是指业业主大会同同意的全体体业主均能能受惠的必必要的服务务费用。不可预见费费用V10不可预见费费用（一般般按上述费费用总和的的5％计）。不不可预见费费应单独设账，严严格控制其其支出。六、物业服服务费的测测算（居住性物业业）利润或管理理酬金V11物业管理协协议不同，，管理酬金金的确定方方式不同：：（1）按照照租金收入入确定管理酬金=业主租金金收入×酬酬金比率（2）按物物业价值的的约定使用用年限计算算，当物业业是业主自自己使用的的情况下可可以采用该该方法管理酬金=（物业价价值／物业业约定使用用年限）××酬金比率率六、物业服服务费的测测算（居住性物业业）（3）按定定额利润/酬金或行行业利润率率／酬金率率确定利润酬金确确定方式是是以上述1～10项项的支出之之和为基数数乘以行业业利润率/酬金率付付给管理企企业，即管理利润/酬金=服服务费×行行业利润率率/酬金率率※物业管理行行业利润率率/酬金率率一般在8％～15％，具体体的比率可可由双方根根据物业服服务的标准准等因素协协商确定。。六、物业服服务费的测测算（居住性物业业）法定税费V12按现行税法法，物业管管理企业属属服务业，，上缴的税税金含：（1）须按按营业额缴缴纳营业税税，税率为为5％。（2）城市市建设维护护税，按营营业税的7％计征。。（3）教育育费附加，，按营业税税税额的3％计征。。合计总营营业额的5.5％。。※依照最新的的《物业服服务收费管管理办法》》，实行酬酬金制计费费方式的物业服务费费用不含税税金。六、物业服服务费的测测算（居住性物业业）物业租金××酬金比率率按照上述居居住性物业业服务费的的测算方法法来测算与租户切身身利益直接接相关的公公共秩序维维护、保洁洁、设备维维修、空调调、通讯、、特别装饰饰、停车等等项服务费费用，可以以直接向租租户收取，，也可以含含在租金里里，再从中中扣除。六、物业服服务费的测测算（收益性物物业）:包括医疗、、工伤、养养老、失业业、生育、、住房公积金、、大病基金金等国家规定的的缴费比例例:按工资总额额的2%计算:按工资总额额的1.5%计算社会保险工会经费教育经费单位个人基本养老20%8%基本医疗9+1%2%工伤0.5-2%0%失业2%1%生育0.8%0%公共卫生间间的清洁费费用：1、水费2、洗手液3、护手霜4、大盘纸（（毛巾））5、卫生纸6、清洁剂7、除味剂等等七、物业管管理企业的的增收途径径增收的办法法:自行经营借助社会力力量开展增收项项目的依据据：业主/使用人不断断增长的个个性化需求求物业已具备备的硬件条条件七、物业管管理企业的的增收途径径增收的途径径入住及二装装阶段的需需求装修需求装修材料需需求：沙、、水泥、小小五金及电电线、开关关、地砖、、墙砖、涂涂料等装饰及功能能需求：家家电、家俱俱、花卉装修协助：：介绍装修公公司、装修修监理、空空气监测入住需求：：保洁开荒、、搬家公司司、煤气设设备租赁/递送居住需求生活需求：：衣、食、住住、行商务需求：：复印、打字字/表格、传真真、售卡、、文具代售、快速速打印金融投资：：资产管理、、代理租售售、旧物交交换安全需求：：代办保险（（家财、车车辆保险、、车位险））七、物业管管理企业的的增收途径径七、物业管管理企业的的增收途径径个性化需需求：老年：健康养生生/书画/演唱讲座座、陪聊聊、定期期物品采采购、代交交费、中年：学生课堂堂、活动动营、代代请看护护/家教青年：婴幼儿教教育、定定期家居居打理、、DIY女士：形象设计计、美容容/美发讲座座精神需求求：休闲、健健身、娱娱乐、代代递送礼礼品代收代缴缴：有线电视视/卫星电视视费、电电话费、、宽带网网费公共区域域广告发发布：电梯轿厢厢、宣传传栏、户户外广告告七、物业业管理企企业的增增收途径径七、物业业管理企企业的增增收途径径其他收入入车场/库：车位费、、充气服服务、电电瓶充电电公建租赁赁费：餐饮店、、面包房房、美容容/美发、齿齿科、邮邮递、储蓄蓄、购物物、医疗疗卫生、、会所八、物业业资金管管理物业资金金来源物业管理理费：业业主/使用人支支付维修资金金：业主主支付多种经营营收入：：客户支支付租金：使使用人支支付代办手续续费：供供应商支支付佣金：投投资客户户支付劳务费：：人工费费，客户户支付八、物业业资金管管理物业支出出费用人员工资资及福利利公共运行行费：水水、电费费行政/办公购置费：：固定资资产、低低值易耗耗（公共共服务/有偿服务务）行业主管管部门要要求支付付的费用用：环卫卫、绿化化、特殊殊设备管管理、治治安、卫卫生、无无线通讯讯管理行政主管管部门：：物价、、工商、、税务、、会计审审计、律律师等八、物业业资金管管理收/支方式票据：发发票、支支票现金八、物业业资金管管理资金管理理方式现金管理理原则设置“现现金日记记账”，，做到日日清月结结，账款款相符、、严禁““白条””抵充库库存现金金；根据业务务需要正正确核定定库存现现金额，，一经核核定，严严格控制制。超过过部分必必须当天天解缴银银行；鼓励采取取转账结结算方式式，减少少现金使使用。八、物业业资金管管理加强现金金收入的的内部控控制收款人与与收入凭凭证制作作人不得得为同一一人，收收款人只只负责收收款业务务，不负负责其他他业务；；收款员每每日填写写收款清清单一式式三份，，出纳、、会计及及收款员员各一份份。现金营业业收入当当日或次次日存入入开户银银行或交交总公司司，不超超过48小时；现金单据据、文件件日期必必须与出出纳员记记账日期期一致；；出纳、会会计每日日核对收收款清单单、银行行存款回回单并记记录。八、物业业资金管管理加强现金金支出的的内部控控制除零星开开支外，，其他现现金支付付须用支支票；一切现金金支出，，须有原原始凭证证，即““付款凭凭证”，，经办人人填写签签字，有有关负责责人签字字审批，，主管会会计审查查同意后后付现金金；库存现金金收入来来源主要要有银行存款款、营业业收入、、收回的的应收账账款库存现金金支出的的途径有有送存银行行、支付付日常款款项、小小额费用用的报销销9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。02:28:1602:28:1602:281/6/20232:28:16AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2302:28:1602:28Jan-2306-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。02:28:1602:28:1602:28Friday,January6,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2302:28:1602:28:16January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月20232:28:16上午午02:28:161月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:28上午午1月-2302:28January6,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/62:28:1602:28:1606January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2:28:16上午午2:28上午午02:28:161月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。02:28:1602:28:1602:281/6/20232:28:16AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2302:28:1602:28Jan-2306-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。02:28:1602:28:1602:28Friday,January6,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2302:28:1602:28:16January6,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。06一月月20232:28:16上上午02:28:161月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。一月232:28上上午午1月-2302:28January6,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。