宜兴项目市场策划报告

2010宜兴项目市场策划报告2010年4月第一部分项目开发背景第二部分项目定位第三部分产品细节优化第四部分项目客源预估目录第一部分开发背景分析政策背景城市背景05年系列调控文件出台，及时遏制住持续升温的楼市，开始打压楼市！时间政策或行动内容与影响1月10日国土资源部《2005年工作要点》对全国存量土地进行资源调查；将基本农田保护面积与省长考核指标联系在一起；严格执行供地政策；深化土地收购储备制度建设。建设用地供应从严从紧；2月20日国土部《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》缩短土地开发审批时间，简化项目审批程序；通过开发整理工作为提高农业综合生产能力提供条件，通过资金的倾斜等措施反哺土地，提高农业的竞争力，为农民增产增收打下基础3月26日国务院《关于切实稳定住房价格的通知》高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；再次强调房地产宏观调控的方向3月17日提高个人房贷年利率将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，平抑部分地区房地产市场过热的现状，抑制市场购房需求4月27日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议/新国八点分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。4月30日七部委《中央关于做好稳定住房价格工作的意见》针对一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展而提出以上意见6月1日建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国家将调整住房转让环节营业税政策，对于购房不足2年转手的将征收营业税；主要目的为抑制房产投机和过度投资行为05年宏观调控政策06年政策为05年的细化和落实，直接或间接引导房地产市场的发展，抑制投资需求：首先增加自住需求的供应；其次是加强对土地的监管力度，降低土地出让过程中的黑箱操作；同时在资金管理方面严格提高门槛。时间政策或行动内容与影响5月17日“国六条”“国六条”明确提出了调整住房供应结构，旨在增加满足自住需求的供应；另对土地和资金提出严格控制把关，降低房地产运作过程中的金融风险，提高土地资金的利用效率。5月31日征收二手房营业税对购买未满5年的征收营业税，增加了房地产投资的交易成本，旨在减小房地产市场上非自住的投机行为。7月6日规范房产交易秩序对于房地产交易秩序的规定旨在杜绝房地产开发商“囤房”哄抬房价的行为，维护房地产交易市场的正常发展。7月12日165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》颁发165号文件对于“十五条”细则的核心“90，70”做出具体阐述，显示出政府借助行政手段严格执行房地产宏观调控的决心。7月24日建立国家土地督察制，《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》发布旨在加强国家对于土地监管的力度，严格土地审批过程，提高土地的有效利用，杜绝房地产开发商与地方政府的“暗箱操作”。7月26日强征二手房转让个人所得税108号文件的出台旨在增加二手房转让成本，抑制房地产投资需求，增强消费者对于新建商品房的需求。8月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》的施行《规范》的推出是土地出让管理的细化，表明政府对于土地供应市场整治的决心，从土地供应入手整治房地产市场，改变房地产市场现有状态，尽量实现市场透明化操作。11月20日《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》的发布《通知》提高建设用地使用费用近一倍，旨在提高房地产开发商开发成本，促使土地利用的高效化，调整房地产市场的优胜劣汰。4月28日/8月19日上调房贷利率各0.27%抑制投资需求7月24日/9月4日外资限炒令，《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》抑制了外资投资中国房地产的热度06年宏观调控政策2007年楼市火爆，中央多次运用行政和金融手段，连续五次加息，但在四季度前没有强力的房产打压政策。时间政策或行动内容与影响3月16日《中华人民共和国物权法草案》将会对房产的70年产权、物业、车库、地上附着物等有更为明确的规定和说明，进一步规范房产市场的操作。4月下旬《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》八大职能部门联合开展房地产市场秩序专项整治活动，专项整治紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查6月5日《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》限制外资进入房地产市场6月13日上海二手房交易征收土地增值税上海市地方税务局根据国家有关规定发出通知，对个人转让非普通住房，既没有评估价格又不能提供购房发票的，从2007年7月15号起，税务机关可以实行核定征收土地增值税办法8月打击捂盘上海规定3万平米以下新盘须一次预售9月第二套住房首付提高至四成、贷款利率提高极大遏制购房投资热情，打压投机10月1日物权法实施从10月1日起，物权法正式实施11月1日《招标拍卖挂牌国有建设用地规定》土地开发，原则上两年动工，3年之内开发建设完毕9次上调准备金率抑制投资过热，第二套住房首付成数提高至4成5次上调利率抑制购房热情，打压楼市07年宏观调控政策时间政策或行动内容与影响1月25日《国务院关于促进节约集约用地的通知》上调存款准备金率0.5个百分点，至15%，上调存款准备金率，抑制投资需求，打压投资市场2月4日《经济适用住房开发贷款管理办法》建设部采取三项措施加强住房保障稳定住房价格3月25日上调存款准备金率0.5各百分点抑制投资需求，打压投资市场4月16日上调存款准备金率0.5个百分点，至16%抑制投资需求，打压投资市场4月17日《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》第二套房贷细则出台5月18日上调存款准备金率0.5个百分点，至16.5%抑制投资需求，打压投资市场6月两次上调存款准备金率各0.5个百分点，至17.5%抑制投资需求，打压投资市场9月16日下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；下调存款准备金率各1个百分点，至16.5%；鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；10月3次下调存款准备金率0.5%、0.27%、0.27%鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；10月17日国务院常务会议降低交易税费支持居民购房财政部：降低交易等环节税费，同意地方政府救市，国八条政策出台10月22日《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》上海“十四条”地方性救市政策出台，全面进入政府救市11月下调一年期人民币存贷款利率各1.08个百分点鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；11月5日国务院常务会议中确定出台进一步扩大内需的十项措施提出最核心的4万亿拉动经济政策12月两度下调存款准备金率1.5-2.5个百分点，至13.5-14.5%下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；12月17日国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。二套房贷首次放松08年上半年执行和落实07年的打压政策，08年下半年受国际金融危机影响，国内经济下滑，宏观政策由紧至宽，政策环境回暖。08年宏观调控政策时间政策或行动内容与影响2月23日人力资源及社会保障局上海居转户政策出台延续全国“购房入户”政策，侧面刺激房地产市场3月温家宝国务院政府工作报告第二套普通住房享受同等第一套普通住房优惠4月21日《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》地方政府警告二套房政策5月27日国务院普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，鼓励开发普通住房项目5月25日《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》研究物业税出台6月上海公积金管理中心公积金贷款买二套房最低首付却仍可为20%6月24日《上海市经济适用住房管理试行办法》上海经适房正式出台7月19日《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》首次收紧“二套房贷”7月19日《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》1、打击捂盘惜售，2、打击多批少量8月21日上海土地市场发展研讨会1、增加土地供应；2、抑制囤地3、提前公布土地出让计划9月“关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知”严查囤地，试图调整现有土地储备制度10月首部“个人贷款管理暂行办法”面向社会征求意见打击银行业金融机构个贷业务违规操作现象公积金购房收紧，二套房再次收紧11月“设限住宅土地出让面积”中大城市20万㎡，中等城市14万㎡，小城市7万㎡12月14日温家宝主持的国务院常务工作会议，“国四条”增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，加强市场监管，大规模推进保障性安居工程12月17日房市调控打出第一拳拿地首付不低于50%控制地王频升，地价将下调，将在一定程度下控制房价12月23日二手房营业税优惠期恢复到5年打击投机性购房1月5日广州五块土地收回打击囤地行为09年上半年以救市政策为主旋律，年中出现部分政策吹风，年底优惠政策取消开始出现。09年宏观调控政策时间政策名称/事件主要内容2月25日大中型金融机构再度上调存款准备金率0.5个百分点从2月25日起，再上调存款准备金率50个基点。调整后大型金融机构(工农中建交邮)为16.5%，中小型金融机构为14.5%。大体冻结银行超过3000亿元资金；2月24日《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》进一步规范信托公司开展房地产信托业务,防范房地产信托业务风险,提高信托公司风险防范意识和风险控制能力；信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款；2月22日重申货币政策适度宽松继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性；2月20日《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》金融机构要合理测算企业的流动资金需求，确定额度和期限，防止超额授信；银行在发放贷款时，一定要通过面签制度来鉴别个人身份，了解借款实际用途，调查借款人信用状况和还款能力；2月3日中行上调房产新增贷款利率不允许比基准利率低中国银行要求信贷部门的管理人士从2月1日起上调房地产开发商贷款的利率，且原则上不允许提供比基准利率低的贷款利率。1月28日全国国土资源工作会上提出两点要求严控新上建设项目用地，确保在建、重点和民生项目用地。不向产能过剩和重复建设项目供地；加强楼市的供地调控；提高中低价位、中小套型普通商品房建设用地比例，严格限制低密度、大套型住宅用地；1月21日《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时城市申报下一年度用地时，完成征地率和供地率分别应达60%及40%；1月18日上调存款准备金率0.5个百分点调高除农信社外存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次上调存款准备金率可一次性冻结资金约3000亿元；1月10日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的“国11条”对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价；1月4日物业税开征步伐将加快税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税的“空转”将推广至全国；进入2010年后，楼市调控政策的密集型出台，两度上调存款准备金率，政策打压信号十分明显！10年1-2月宏观调控政策时间主持人会议主要内容2009年12月14日温家宝总理国务院常务会议遏制部分城市房价过快上涨2010年3月3日和5日温家宝总理“两会”坚决遏制房价过快上涨势头，抑制投机性购房3月5日下午，住房和城乡建设部部长姜伟新对稳定未来房价持坚定的态度：“今年的房价一定要努力让它保持稳定。”姜伟新在谈到未来房价的走势时说：“总理都说了，房价必须保持一个合理的程度，这是必须得做到的。今年稳房价不行也得行”下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施。“两会”上，温总理再次重申且加大力度要求遏制房价过快上涨，楼市打压信号进一步放大，且相关细则将陆续出台，房地产市场将面临一次重大的“洗礼”！“两会”对房地产的影响进入2010年3月月，北京楼楼市在观望望情绪加重重的背景下下，楼市打折信信息突然铺铺天盖地。据统计，，3月北京京有50多多个项目计计划开盘，，供应量呈呈现“井喷喷”之势，，更值得关关注的是，，很多楼盘打打出了打折折促销广告告。而在这些打打折楼盘中中，最早扛扛起大旗的的是SOHO中国旗旗下SOHO北北京公馆和中冶地（（北京）房房地产开发发有限公司司旗下东阙都。其中，SOHO北北京公馆从从2009年年11月底底就开始展开开促销活动动，一次性付款款9.4折折，按揭9.8折；而东阙都从去年12月月底即开始全款9.5折、按揭揭9.7折折，并有10万抵20万的优优惠。在随后的2010年年2月之后后，十几个个楼盘争先先恐后展开开打折促销销活动。这这其中打折折力度最大大的当属即即将开盘的的四季会和琴湖湾。其中四季季会预计均均价29000元/平米，推推出了“2万抵12万”的的优惠，即交2万万元排号，，购房可抵抵12万房房款，按最最小面积户户型计算，，相当于每平平米降价2300元元；琴湖湾推推出均价9500元元/平米的的准现房，，一次性付款款9折，按按揭9.1折。据统计数据据显示，二手房交易易量已先于于新房下降降，1月-2月，京沪深等一一线城市的的二手房交交易量环比比降幅达6成左右。受宏观调控控政策的影影响，购房房者普遍开开始观望，楼市成交萎缩，开发商只只能期望通通过促销手手段来刺激激购买欲望望；另一方面，，09年很很多开发商商虽资金充充裕、销售售回款数额额可观，但但在大量买地过程中耗资巨巨大，为在2010年加快回流资金金，保障企业资金金安全，成为开发商商打折促销的的重要原因。。楼市风向标：：打折潮再现现上海楼市北京楼市苏州楼市无锡楼市南京楼市常州楼市今年年初，各各一二线城市市的成交量均均出现大幅下下滑，环比下下降40%-60%；房价只有在量量的支撑下才才能稳步上涨涨。相对于上上海、北京等等一线城市，，相对封闭的的无锡市场对对政策“组合合拳”的反应应相对滞后，，预计下半年年市场走势会会发生逆转；；各大城市房产产房地产市场已已表现为明显的政策市市场，受政策影响响调整幅度大大，集中在针针对投资客的的二套房和二二手房政策上上；近3个月楼市市调控政策频频繁出台，标标示着房地产调控政政策正式开始始打压，出现市场观观望情绪，以以等待市场明明朗；“两会”中提提出“坚决遏制房价价过快上涨势势头”，相关细则则的出台势必必对房地产市市场带来巨大大的冲击；一线城市楼市市打折潮再现现，购房者持币币观望，无论论新房还是二二手房成交缩缩量，发展商资金回回笼压力巨大大；尽管政策导向向明显，若后后市成交仍像像3月持续火火爆，不排除除国家将出台台相关更严厉厉的打压政策策，以改变房房地产市场走走势，预计最最快下半年市市场走势或将将发生转变！！政策背景结论论城市背景宜兴地处江苏苏省南端，苏苏、宁、杭三三角中心。东东濒太湖，东东南邻浙江长长兴，西南界界安徽广德，，西接溧阳，，西北毗连金金坛，北面与与武进相傍，，滆湖镶嵌其其间。全市总面积2，038.7平方公里里，建成区面面积54.92平方千米米，城市化率率60%。全全市户籍人口口106.05万人，其中城镇人口口64万人。城市概况城市规模较小小，客源容量量有限宏观经济指标标——经济背背景宜兴GDP历历年来一直保保持着快速上上涨的态势，，年增幅维持持在15-18%左右；；人均可支配收收入保持稳步步上升，增幅幅达12-16%左右，，至09年11月达21342元良好的经济环环境支撑房地地产市场的发发展；2005年2006年2007年2008年2009年产值177.09216.57270.7322.8361.24增幅22.1%21.4%17.9%17.2%11.9%占GDP总额48.8%50.6%53.6%53.8%53.9%单位：亿元宏观经济指标标——私营企企业情况区域私营经济济发达，占GDP总值的的50%以上上，并且仍以以15%左右右的速度不断断递增，表现现出对高端产产品强有力的的支撑；宏观经济指标标——房地产产开发情况单位：万方宜兴房产投资资逐年递增，，09年10月相比去年年同期增幅25%，达到到历年之最，，进入快速成成长期；开发量逐渐增增大，从销售售量看除了08年整体金金融和政策环环境的打压，，其他年份都都对市场供应应量较强的消消化能力，反反映出市场需需求对当地房房地产具有一一定支撑；宏观经济指标标——住宅价价格走势价格增幅明显显，09年增增幅达48%，均价为4000元/㎡的历史峰峰值城市背景客源容量有限限但经济环境境良好，以私私营企业为主主经济环境，，催生大量高高端客源，支支撑城市高端端房地产市场场发展！而目前市场受受08年影响响，开工面积积少，导致近近期市场供应应量相对稀缺缺；项目运作背景景结论通过政策面来来看，市场如如果还持续火火爆，不排除除国家出台政政策制约房地地产市场快速速发展，改变变市场环境；；但考虑宜兴兴相对封闭市市场环境，以以及私营企业业支撑，政策策影响低于一一线城市而宜兴经济环环境、私营业业主高端客源源支撑强烈，，以及短期供供应短缺，将将支撑项目运运作第二部分市市场定位区位产品城市规划城市发展目标标即空间结构构规划城市发展目标标：宜兴城市市将建设为充充满经济活力力，富有文化化特色，适宜宜人居的现代代化城市，打造太湖西岸岸重要的中心心城市。城市规划空间间结构：一心心双城。一心：龙背山山森林公园；；双成：宜城、、丁蜀。项目所在临近近龙背山及行行政中心，为为规划中的““一心”处于于城市核心位位置，区位价价值稀缺；项目位置环科园铜官山屺亭工业区专业市场区诸桥工业区宜城区龙背山森林公公园东山区丁山区站前区新街区开发区洑东区宜城、丁蜀城城市功能分区区太湖城市规划宜城：宜城区区、东山区、、环科园、屺屺亭工业区、、诸桥工业区区、专业市场场区、新街区区丁蜀城：开发发区、丁山区区、站前区、、洑东区未来城市主力力发展方向为为向东，所以以对于处于城城东新城的本本项目而言具具有利好的发发展前景；项目位置城市核心区域域，代表城市市核心居住价价值同样处于城市市东西发展轴轴上，享受城城市发展价值值支撑项目区位结论论中星湖滨城宜兴中堂恒基誉珑岛望湖名门各组团独立入入口、水系贯贯穿等，树立立宜兴高端总总规排布方式式；同时，商业、、办公、公寓寓、别墅等复复合型大盘规规划；总规立面联排多层高层中星湖滨城宜兴中堂住宅别墅东汣一号云湖云海间宜兴中堂纯粹的artdeco风风格，无论在在公寓还是别别墅，项目立立面都达到了了市场标杆的的高度，并形形成优质的差差异化竞争，，彰显尊贵大大气，树立项项目顶级高端端形象；房型——公寓寓中间户南北通通透、户户带带入户花园，，主卧套房设设计，三房3.8米的面面宽保证居住住的舒适度，，拐角凸窗，，南北双阳台台等设计增加加产品的附加加值；地下一层一层二层三层东汣一号步出式地下庭庭院设计，多多露台、多套套房，领先于于市场的设计计理念；房型——别墅墅产品总结代表了城市高高端居住形象象，通过差异异总规、高品品质立面、创创新户型，树树立宜兴新的的居住形象、、最高端居住住品质项目SWOT分析S（优势）W（不足）城市核心地段；行政中心区域，并且享受龙背山，东汣等生态自然景观支撑项目自身产品力强，代表当地最高居住品质；集居住、娱乐、商业、办公为一体的城市综合体；发展商集团强力的品牌号召力；项目为公寓、别墅混合社区，和纯别墅项目相比在高端性上存在差距，通过产品力加强；商业以沿街为主，排布较散，缺少集中商业的气势，对高端形象树立欠缺；以湖景作为卖点，但并非一线湖景；O（机会）T（威胁）未来城市东部发展的规划契机；市场产品常规，给项目提供了跳脱空间；强势的私营业主群体对当地运作高端项目形成强有力支撑；未来宏观调控政策出台的不可预测性；城市规模较小，客源的绝对容量有限；项目定位引领宜兴城市市居住品质的的集居住、商业业、办公为一一体的城市标杆复合合型大盘第三部分产产品优化建议议项目景观代表表宜兴高端景景观价值，密密植度、私密密性表现较好好，但我司认认为还处于传传统运作模式式，不能跳脱脱，建议景观观方面优化提提升打造宜兴首座座创新人文艺艺术景观名宅宅一、景观建议议人文艺术主题题景观注重景观参与与性1.入口景观观打造开敞震撼的现现代雕塑喷水水池，结合入入口景观轴、、入口会所区区，树立社区区大气、高端端的整体形象象2.人文景观观主轴打造景观主轴以现现代雕塑为主主题，雕塑小小品掩映点缀缀于道路联测测，赋予社区区人文色彩多层次绿化、、坡地、溪水水，打造生态态绿化体系3.宅间组团团打造4.溪水主题题组团中央区域栋距距打造生态跌跌水组团自然假山石及及亲水性植物物，缓流的瀑瀑布跌水，可可参与性凉亭亭，营造行走走于生态森林林之感5.人文小品品——穿插于于森林中的可可参与性设施施亲水平台、潜潜水，儿童活活动场地，休休憩区，赋予予社区浓厚的的人文色彩慢跑步道等设设施，营造社社区轻松居住住氛围6.道路景观观多层次厚度绿绿化，营造行行走于山林中中的感官觉体体验7.小区围墙墙塑造营造小环境的的高档、私密密实墙+铁艺+绿篱——凸凸现楼盘的精精致、施密、、高档气势虚实结合、保保障高档小区区的私密性的的同时，减少少传统围墙带带来的压迫感感社区智能智能一卡通系统物业智能家庭PBX电话系统家居智能净水系统食物垃圾清理器二、智能化建建议跳脱市场的高高端、高实用用性、高性价价比科技智能能智能一卡通系系统梯控系统是在在原有的电梯梯上经过局部部的改造。将将智能卡技术术嵌入其中，，对乘坐电梯梯的人员严格格的权限认证证，使得只有有经过授权的的住户或访客客才能使用电电梯。（1）社区智智能结合项目会所所中心/物业业管理中心，，通过PBX电话系统连连接服务中心心，提供五星星级服务，比比如：代订牛牛奶、纯净水水、报刊、车车船机票，代代缴话费，代代请保姆、家家教，有偿叫叫醒服务等。。（2）物业智智能家庭PBX电电话系统净水系统———过滤有害物质质的同时保留留有益矿物质质微量元素，，出水水质可可达直接饮用用标准。食物垃圾清理理器——安装在厨房水水槽下面，可可以在10秒秒钟内把一个个三口之家一一天产生的食食物垃圾全部部处理完毕，，体积小，使使用方便，环环保高效。（3）家居智智能净水系统+食食物垃圾清理理器三、物管公司司及服务建议议建议聘请第一一太平戴维斯斯、戴德梁行行等专业运营营高端物业的的品牌公司或或酒店管理公公司担任执行行或顾问；特点：口碑好、服服务专业、高高端客户认知知度高；服务：除市场常规规的物业安保保、清洁外提提供更专业的的管家服务;星级酒店式贴贴身服务（停车；代缴缴费用；订餐餐服务；衣物物干洗服务；；打印、复印印；代叫出租租车等）给业业主更尊贵享享受；其他功能配套套：高端红酒吧、、咖啡吧小型器械健身身桌球室内模拟高尔尔夫精品私人会所所：特色生活活娱乐主题会所两大特色色特色一：室内内四季恒温泳泳池特色二：高端端中西式餐饮饮四、会所建议议室内游泳池长长25-30米，配有6道标准泳道道，水池保持持全年恒温；；设置各种游泳泳课程：儿童童初级—高级级游泳课程，，水中有氧操操等；聘请专业教练练执教：提供供1对1、1对2、小班班招生。游泳泳教练均具备备国家颁发的的游泳教练资资格证书（同同时取得救生生员证书）；；特色一：室内内四季恒温泳泳池知名餐饮品牌牌引入：中餐：俏江南南西餐：TraderVic’sJeanGeorges特色二：高端端品牌中西餐餐料理顶级中西餐点点，满足不同同味蕾需求高端红酒吧、、雪茄吧小型器械健身身桌球室内模拟高尔尔夫第四部分项项目客源源预估目标客户解读读：客户构成成宜兴本地中高高端客户通过对城市几几个高端项目目客户的认识识，总结区域域高端客户分分类无锡、丁蜀等等周边私营及及乡镇企业老老板长三角（上海海及江苏省内内）年龄：30-45岁职业：私营企企业主，政府府官员，国企企管理高层，，外资企业高高层管理人员员，金融系统统高层管理人人员，资产：最低数数百万，有相相当比例达到到千万资产房产与交通：：已购置过房房产，拥有私私家车或公家家配车家庭结构：3口之家为主主工作与社交：：工作繁忙，，商务社交需需求繁多，好好的物业是身身份的象征；；投资：具有一一定房地产投投资意识资产超过千万万，年龄35－50岁，，工作繁忙，，有带客户到到宜兴进行商商务社交需求求拥有多处房产产，私家车数数辆看中项目宜兴兴最高品质楼楼盘，特色景景观及高端配配套在宜兴、无锡锡等周边区域域有业务联系系，对宜兴比比较了解，看看好宜兴房地地产市场，看看着宜兴居住住环境，自用用兼投资用途途宜兴私营业主主、公务员等等客户群需求素素描一特征总结：品质拥有注重圈层注重品牌注重社区环境境看重品质发展展时间相对较忙忙与同阶层人一一起休闲娱乐乐上下班基本没没有规律对单价敏感度度低喜欢有个性、、有特色的东东西喜欢拥有特殊殊景观资源注重区域规划划，升值潜力力信赖知名品牌牌产品喜欢在周边环环境景观好，，同时又是城城市中心，彰彰显非凡身份份；喜欢先进产品品，投资/休休闲书籍、报纸是是主要获取知知识的途径经常去高端的的地方去购物物追求社区环境境看重产品品质质，物业管理理Action活动Interest兴趣Opinion观点无锡、丁蜀等周边边等地私企业业老板客户群需求素素描二经常奔波于各各城市之间，，见过世面，，比较有个人人观点在家时间无规规律以工作为中心心，严格的工工作时间概念念节假日，工作作应酬占有了了部分时间喜欢闹中取静静、舒适、科科技的生活，，注重生活品品质强调私密性但但也注重邻里里交流，对物物管和安全的的要求很高喜欢创新产品品，入户花园园、大露台都都不错，户型型在130平平米以上，厨厨房和卫生间间要宽敞有购房实力，，但愿意把更更多的资金投投入到生意中中希望社区业主主档次高些，，周围的人群群不能太乱、、太杂希望能有绿化化和规划的好好的园林；参参与性的景观观，不需太茂茂森，但给人人亲和的景观观效果等注重家庭价值值，传统有责责任感，重视视并花费时间间来辅助子女女成长。需求特征：看重物业管理理和社区安全全看中圈层生活活对生活要求高高社区环境看重重Action活动Interest兴趣Opinion观点注重圈层生活活看重社区的服服务以及安全全关注品牌看重社区的环环境看重先进产品品品质关注区域的发发展潜力，有有投资需求匹配身份个案案，有面子，，标签宜兴市区中高端客户目标客户区域其他潜在客户无锡、丁蜀等周边私营及乡镇企业老板长三角（上海及江苏省内）需求特征总结结区域分布：主力为宜兴本本地客户年龄分布：35-50岁岁左右；职业分布：私营业主、企企业高管为绝绝对主力，政政府公务员、、教授、医生生等对生活品品质憧憬；置业目的：改善性自住；；置业关注点：：地段、环境、、产品力表现现及产品品质质等；宜兴本地75%其它区15%外省市10%本项目客源预预估END9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。19:53:0319:53:0319:531/7/20237:53:03PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2319:53:0319:53Jan-2307-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。19:53:0319:53:0319:53Saturday,January7,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2319:53:0319:53:03January7,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。07一一月月20237:53:03下下午19:53:031月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月237:53下下午午1月月-2319:53January7,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/719:53:0419:53:0407January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。7:53:04下下午午7:53下下午午19:53:041月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。19:53:0419:53:0419:531/7/20237:53:04