三湾新城项目整体规划报告

鲁能三亚湾新城项目整体规划调整

补充汇报工作区间7/308/018/038/058/078/098/118/138/158/17报告结构规划梳理区域定位分析整体规划修正规划布局建议经济测算初步案例研究新城整体规划调整项目

工作时间安排如下：8/29商业的进一步研究开发强度分析进一步的经济测算2前阶段成果回顾商业区案例研究和建议Part.3Part.2Part.1开发节奏和开发次序经济测算和前期开发推售建议Part.4Part.5新城开发强度分析3基于对三亚整体市场情况和区域发展趋势的分析，我们对HOK和同济规划提出了调整方向坚持的调整的作为居住度假新城和第二城市中心开发整体开发以度假需求为主，后期兼顾常住和养老需求分散度假配套设施多点辐射高尔夫和游艇等资源再造较高品质的开发加强与海披其他片区的协调和功能互补更开放性的社区弱化各片区的客户层级差别，强调每一组团的多元化顺应三亚旅游和地产市场的快速发展，适当提升开发强度同济同济同济HOK同济HOK同济4经过整体规划调整，三亚湾新城将被分为6大区域，具体规划如下:游艇港湾社区

土地使用－中低密度住宅为主，游艇码头附近开发度假酒店和部分高层公寓娱乐设施－游艇俱乐部、酒店－主题餐饮、特色商街－临海滨海生态公园

高尔夫绿地社区

土地使用－高尔夫球场、分时度假、低密度住宅娱乐设施－高尔夫球场、酒店美丽城度假社区土地使用－中密度住宅、中高密度住宅娱乐设施－美丽产业常住和养老社区

土地使用－中高密度住宅娱乐设施－地区级商业街配套设施－教育设施安置区

土地使用-中高密度住宅，不会中密度配套设施－教育设施EDCBA娱乐区：开发项目包括水上运动园、影院、体育、酒店等项目，除作为社区娱乐配套外，吸引所有到三亚的游客，成为旅游度假吸引点。FABCFED5新城原控规总开发量预计在182万M2左右，若14年开发完毕，年平均开发量为13万M2。调整后的总开发量预计在330万M2左右，若14年开发完毕，年平均开发量为23万M2。若10年开发完毕，数字为33万。整体规划调整后，项目住宅物业总建设量为336万平米，需要根据未来市场状况对开发强度和开发节奏进行评估单位：万平米资料来源：世联分析6前阶段成果回顾商业区案例研究和建议Part.3Part.2Part.1开发节奏和开发次序经济测算和前期开发推售建议Part.4Part.5新城开发强度分析7我们在世界范围内参考了10余个相关案例后，筛选出最符合项目情况的典型案例参考案例典型案例Kaanupali,美国夏威夷Ewa,美国夏威夷NusaDua,印尼巴厘岛Kuta,印尼巴厘岛Sanur,印尼巴厘岛Cancun,墨西哥AmeliaIsland,美国佛州Seaside,美国佛州Grasse,法国Homestead，美国SharmelSheikh，埃及Noosa，澳大利亚Ewa,HawaiiLasVegasBlvdBaliCollection，NusaDuaSeaside8度假区商业根据功能定位、辐射范围、业态构成的不同可以分为城市/区域商业集聚地、商娱综合体、高尚商业中心和度假社区商业配套城市/区域商业集聚地商娱综合体高尚商业中心度假社区商业配套91商娱综合体10LasVegas&LasVegasBlvd.

魅力力之都——拉拉斯维加斯预计到2008年,到拉拉斯维加斯的的游客人数可可达到4200万,房间间总数超过15万；每位游客在购购物和餐饮上上的消费超过过＄300；；对游客进行统统计,9%来自世世界各地,32%来自南南加洲,在拉拉斯维加斯主主办的贸易展展览洽谈会是是全美国最多多,会展场馆馆面积达900万平方英英尺；拉斯维加斯是是全美国发展展最快的城市市,平均每月月有7500人加入到150万逐渐渐富裕起来的的人口中,其其中65%的的人口每月在在旅游景点的的餐厅用餐一一次；购物、餐饮和和娱乐业已经经超过博彩成成为拉斯维加加斯主要的收收入来源。许许多零售商都都借此机会加加入到这种潮潮流中；11VenetianHotel———威尼斯度假假酒店LASVEGASSTRIP拉斯维加斯大大道与沿路的的著名酒店总面积超过400万平方方英尺（37万平米）具具有都市风情情的地标性建建筑，房间数数4049，，其中主塔3036间，，标准间约65平米，63层大厦厦共有2000间高级公公寓，1000间酒店房房间，威尼斯斯水城1013间；威尼斯酒店坐坐落于拉斯维维加斯核心，，拉斯维加斯斯大道上的全全套房酒店，，总投资15亿美元；小图拉大后可可正常显示12威尼斯度假酒酒店的五大看看点MadameTussaudsInteractiveWaxAttraction蜡像馆

GuggenheimHermitageMuseum古根漢美术馆GondolaRideattheVenetian凤尾船水岸商业街赌场蜡像馆艺术展馆Casino让人忘记现实实世界的赌场场GrandCanalShops魔幻天空、水水岸商业与凤凤尾船13水城的休闲娱娱乐配套设施施120000平方英尺（（1.1万平平米）的赌场场；50000平平方英尺（0.46万平平米）的SPA健身中心心；超过70000平方英英尺（0.65万平米））的豪华娱乐乐场所；超过15万平平方英尺（1.4万平米米）的大型综综合多功能会会展中心；超过30万平平方英尺（2.8万平米米）的顶级品品牌购物中心心,高级餐厅厅及其他引人人入胜的娱乐乐设施；1800个座座位的世界一一流剧院；鸟瞰拉斯维加加斯大道全景景的海滩俱乐乐部；TheBlueManGroupTheatre戏院TaoNightclubs“道”夜总会ThePoolatTheVenetian泳池CanyonRanchSpaClubattheVenetianSPA馆14酒店娱乐休闲闲配套位置分分布西楼配套四层剧院大宴会厅三层会议及会展中心二层酒店大堂商店一层赌场东楼配套五层健身俱乐部四层夜总会三层餐厅二层商店一层商店拉斯维加斯大大道15盛大的水岸商商业广场商业广场的指指标数据大水岸商业广广场建面500000平平方英尺（4.65万平平米），商家家数量逾83家；有凤尾船上哼哼唱民谣的船船夫相伴的威威尼斯运河风风情街景长约约025英里里（0.4千米）；；16家口味鲜鲜美的餐饮店店散布在水城城的水岸边、、美食广场和和赌场等各处处；漫步威威尼斯斯水城城，悠悠然的的壁画画，河河道和和凤尾尾船，，各式式丰盛盛的美美食和和意大大利口口味的的小饭饭馆，，以及及来自自世界界各地地的巡巡回演演出，，处处处描绘绘着威威尼斯斯的风风土人人情。。开阔阔美丽丽而令令人印印象深深刻的的、迎迎合高高层次次消费费者的的商业业中心心，凝凝聚着着欧洲洲明珠珠威尼尼斯的的璀璨璨艺术术和文文化。。观光光途中中更有有古根根汉美美术馆馆,MadameTusaud’’s蜡蜡像像馆和和CanyonRanch水水疗馆馆等待待光临临。16水城商商业环环境的的营造造优美而而惬意意的景景致天花板板的油油画、、泛舟舟的河河道、、开阔阔的视视野营营造了了完美美的购购物环环境，，以清清澈的的河道道为向向导绕绕水而而行；；当游客客畅游游在精精美的的墙面面与街街灯下下，穿穿梭于于店铺铺之间间，几几乎可可以听听见鸟鸟儿在在鸣唱唱，若若干条条通道道汇聚聚于圣圣马可可广场场，徘徘徊在在开阔阔的广广场上上，水水城的的摊主主们在在小推推车里里提供供各式式的玻玻璃雕雕像、、精致致的首首饰盒盒、和和其他他镌有有水城城logo的纪纪念品品别致的的店铺铺一个绝绝佳的的休闲闲之旅旅，即即便游游客只只想浏浏览商商店的的橱窗窗也无无人打打扰，，店主主殷勤勤而又又礼貌貌的与与客人人保持持距离离在RipadeMonti可以观观赏到到各种种珍贵贵而奇奇特的的水栖栖生命命，而而在IlPrato，，则可可以找找到让让人爱爱不释释手的的面具具、牵牵线木木偶、、华美美的相相架。。每家家精致致而独独具特特色的的商店店构成成了整整条街街的生生动和和特别别17水岸商商业广广场平平面图图商业广场业态数量统计专卖店珠宝2410服饰鞋238饭店&特色餐饮服务198礼品店艺术馆79餐厅展厅精品店精品店餐厅酒吧/俱乐部停车场18威尼斯斯水城城商业业区的的人行行线路路两条观观光路路线：：①购物物区有有便捷捷的人人流导导向系系统，，如果果游人人由商商业广广场与与车库库相连连的入入口进进入，，首先先来到到的是是foodcourt，右右转沿沿河道道一直直前行行将到到达圣圣马可可广场场，穿穿过广广场来来到河河道的的对岸岸，最最后来来到大大厅，，这时时可以以选择择回到到车库库，并并沿路路逛刚刚才落落下的的商店店，或或者乘乘电梯梯下行行到赌赌场；；②如果果游客客从拉拉斯维维加斯斯大道道来到到水城城，将将首先先来到到沿水水岸的的商店店，毗毗邻MadameTussauds蜡蜡像馆馆，而而右边边就是是圣马马可广广场，，穿行行广场场左向向就再再次开开始了了水城城休闲闲购物物之旅旅。Foodcourt圣.马可广场车库大厅19威尼斯斯水城城商业业成功功运作作的市市场机机会解解析1.拉拉斯维维加斯斯城市市魅力力举世闻闻名的的庞大大赌城城，象象强力力的磁磁铁般般，每每天吸吸引着着来自自地球球各个个角落落数以以万计计的赌赌客和和旅游游者，，关于于拉斯斯维加加斯的的广告告宣传传遍及及中国国、日日本、、英国国、德德国、、法国国、意意大利利、韩韩国、、奥大大利亚亚和世世界各各地；；2.威威尼斯斯水城城的区区位价价值许多世世界顶顶尖零零售和和餐饮饮品牌牌都集集中在在以威威尼斯斯酒店店为中中心的的三个个街区区内。。整个个地区区是拉拉斯维维加斯斯大道道上首首屈一一指的的购物物和餐餐饮聚聚点；；3.异异国国情调调的主主题景景观主题酒酒店是是酒店店产业业进入入成熟熟阶段段后市市场日日益细细化的的趋势势。Venetian以浓浓厚的的文化化氛围围，独独特的的建筑筑风格格和新新奇的的装饰饰艺术术征服服了每每个初初次到到来的的游客客；4.商商业气气氛的的营造造制造魅魅力点点，将将服务务项目目融入入主题题，以以个性性化的的服务务取代代刻板板化的的服务务，让让游客客获得得体验验带来来的欢欢乐与与精神神满足足。此此外，，一流流商家家的引引进也也是不不可或或缺的的；外部条条件再造资资源20商娱综综合体体特点点商娱综综合体体的商商业依依存自自身的的娱乐乐设施施而存存在，，辐射射范围围一般般局限限于所所属娱娱乐区区内，，与周周围设设施、、氛围围融为为一体体。商业的的主要要客户户是前前来娱娱乐的的游客客，定定位高高端，，商品品精美美、奢奢华。。商业本本身成成为综综合体体的重重要吸吸引力力，构构建独独特的的购物物旅游游文化化，激激发、、满足足顾客客奢侈侈消费费的需需求。。商业同同时作作为娱娱乐设设施的的配套套存在在，满满足游游客““吃穿穿住行行”的的需求求。212高尚商商业中中心22NusaDua:天天堂岛岛上的的明珠珠巴厘岛岛位于于印度度洋赤赤道南南方,爪哇哇岛东东部，，LOMBOK岛岛西面面，澳澳大利利亚西西北方方向。。人口口有三三百万万，95%的居居民是是巴厘厘族人人，通通常是是印度度教徒徒。印尼最最具盛盛名的的度假假胜地地，以以典型型的海海滨自自然风风光和和独特特的风风土人人情而而闻名名。人人称：：IslandoftheGod或或是是“天天堂岛岛”。。NusaDua位位于巴巴厘岛岛东南南端，，距首首府Denpasar大大约30分分钟车车程，，350公顷顷土地地上座座落了了10多家家高档档酒店店形成成巴厘厘岛最最高级级渡假假区。。NusaDua是是南巴巴厘三三个最最重要要的旅旅游度度假区区，其其他两两个度度假区区Kuta与Sanur均是是著名名的度度假娱娱乐型型度假假区，，位于于Kuta附近近的TanahLot还还是是巴厘厘岛的的主要要观光光区KutaSanur23NusaDua度度假区区内的的商业业分布布在各各酒店店和中中心商商业区区：BaliCollection(NusaDuaGalleria)，业业态包包括餐餐馆、、综合合商场场、精精品店店和艺艺术品品商店店等。。NusaDua度度假区区商业业配套套完备备，游游客基基本可可以实实现不不出度度假区区解决决全部部问题题。度假区区内的的商业业配套套与度度假区区的整整体风风格一一致，，定位位高端端市场场，当当然也也意味味着高高昂的的价格格。NusaDua度度假区区内的的商业业分布布在各各酒店店和中中心商商业区区：BaliCollection(NusaDuaGalleria)，业业态包包括餐餐馆、、综合合商场场、精精品店店和艺艺术品品商店店等。。度假假区内内没有有小商商贩与与零散散商店店、餐餐馆的的存在在。酒店餐餐厅BaliCollection外景景酒店餐餐馆BaliCollection外外景独特的的商店店设计计BaliCollection内商商店24借助NusaDua奢奢华、、休闲闲的氛氛围和和世界界顶级级品牌牌效应应，占占地面面积达达26,841平方方米的的BaliCollection已已经成成为巴巴厘岛岛最新新、最最高端端的购购物天天堂与与餐饮饮娱乐乐中心心品类店名百货Sogo手工艺品AcuhTakAcuhArtMarketBaliBagusSankaraHomewareTheRedCanvas儿童用品Body&SoulBambini眼镜店OptikMelawai珠宝饰品MayaAccessories箱包Bag'sCityStudioTas服饰Brand’sOffPaulSmithTravelAccessories男装BlueGrooveExtremeToysJustJeansPoloQuiksilver品类店名品类店名女装Body&Soul货币兑换KarangMasValutaMoneyChangerLemonChic餐馆BaskinRobbinsPoloCocoBistroSurferGirlFrangipaniBaliInternationalFusionUluwatuHanabiJapaneseRestaurant房地产KarmaRealtyLagunaGardenBar&Restaurant超市CocoSupermarketMemeRestaurant25在NusaDua酒店店主要要为客客人提提供高高档的的餐饮饮与娱娱乐配配套，，使客客人不不出酒酒店一一样可可以享享受到到各种种舒适适的度度假服服务12345678类别序号名称餐饮泳池酒吧CempakaCendanaRatnaSoka娱乐BaliTropicSPA娱乐中心棋牌中心12345678BaliTropic酒店店配套套分布布26与度假假区内内的商商业相相比，，度假假区外外Bualu村村的商商业更更具地地方特特色，，档次次较低低但层层次丰丰富，，品类类更加加多样样化，，主要要以餐餐馆、、露天天市场场和百百货商商店为为主Bualu村的的商业业区主主要分分布在在与NusaDua交交界的的三个个区域域，虽虽然档档次没没有度度假区区内的的商业业高端端，但但品类类比较较丰富富且特特色性性较强强。Bualu村的的商业业形态态以以以餐馆馆、露露天市市场和和百货货商店店为主主，很很多特特色餐餐馆与与市集集已经经成为为度假假区游游客的的必到到之处处。Bualu村的的商业业不但但起到到度假假区的的配套套补充充作用用，而而且已已经形形成了了自己己的特特色，，吸引引游客客流连连忘返返，甚甚至专专程赶赶来。。27泰国普普吉岛岛发展展成亚亚洲最最著名名的旅旅游地地之一一，被被誉为为“热热带天天堂””、““泰国国的珍珍珠””普吉岛岛位于于泰国国南部部，南南北长长48公里里，东东西宽宽21公里里，占占地543平方方公里里，是是泰国国第一一大海海岛。。自从从普普吉吉岛岛与与泰泰国国内内陆陆交交通通开开放放后后，，观观光光旅旅游游业业于于1970年年兴兴起起。。普普吉吉岛岛凭凭借借优优质质海海滩滩资资源源，，发发展展成成亚亚洲洲最最著著名名的的旅旅游游地地之之一一。。全岛岛有有正正式式居居民民二二十十多多万万人人，，经经济济以以旅旅游游业业为为主主。。整整个个普普吉吉岛岛基基本本上上是是一一个个旅旅游游区区。。普吉吉岛岛属属于于热热带带气气候候，，气气温温常常年年维维持持在在20℃℃至至33℃℃之之间间。。普吉吉岛岛最最自自豪豪的的就就是是在在岛岛的的西西边边临临近近安安达达曼曼海海拥拥有有10多多个个美美丽丽的的海海滩滩，，像像是是巴巴东东海海滩滩（（PatongBeach））、、苏苏林林海海滩滩（（SurinBeach））、、奈奈函函海海滩滩（（NaiHamBeach））、、班班陶陶湾湾（（BangtaoBeach））等等。。安达曼海安达曼海普吉岛巴东海滩苏林海滩奈函海滩班陶湾泰国普吉岛28LagunaResort是是相相当当成成功功的的高高档档综综合合旅旅游游度度假假区区，，以以高高级级度度假假式式酒酒店店为为发发展展重重点点，，在在东东南南亚亚、、欧欧美美地地区区享享有有盛盛誉誉LagunaResort位位于于班班陶陶湾湾，，占占地地约约3.2平平方方公公里里，，地地势势平平坦坦，，西西面面向向海海，，三三面面群群山山环环绕绕，，形形成成天天然然的的绿绿化化隔隔离离带带。。度假假区区主主体体是是5家家高高级级度度假假式式酒酒店店、、高高尔尔夫夫球球场场、、别别墅墅、、分分时时度度假假住住宅宅、、商商业业街街、、大大型型人人工工湖湖系系统统。。市场场定定位位是是一一个个大大型型的的高高档档综综合合旅旅游游度度假假区区，，以以高高级级度度假假式式酒酒店店为为发发展展重重点点。。LagunaResort不不单单在在东东南南亚亚声声誉誉甚甚隆隆，，在在欧欧洲洲和和美美洲洲亦亦享享有有很很高高评评价价。。班陶湾Laguna29Laguna度度假假区区内内配配置置了了不不同同类类型型的的商商业业设设施施，，从从商商业业街街区区、、连连锁锁商商场场到到海海边边商商店店，，销销售售高高档档首首饰饰、、流流行行服服装装、、手手工工艺艺品品等等各各式式商商品品，，还还提提供供泰泰式式按按摩摩、、餐餐饮饮等等服服务务CanalVillageLagunaShopping是是Laguna旅旅游游度度假假区区内内独独立立设设有有一一个个高高档档商商业业街街区区，，内有有30多多家家商商店店，，主主要要销销售售一一些些本本土土特特色色礼礼物物、、流流行行服服装装、、首首饰饰、、香香薰薰等等商商品品。。商业街区区在每间酒酒店有各各自的购购物商场场，规模模不大但但档次很很高。主主要销售售手工精精品、香香薰、美美容用品品、服装装、皮革革制品、、地毯、、珠宝和和旅游用用品。购物商场场发展商自自行经营营的一个个连锁商商店集团团，有27间分分店，其其中的的11间间店铺位位于Laguna度度假区内内，分布布在五家家酒店、、发展商商自营的的两家Spa，以及及CanalVillage商商业街区区，专专门经营营一些本本地手工工艺品、、香薰制制品等。。连锁商店店在海滩上上（Laguna旅旅游度假假区旁）），亦有有数十家家由当地地人开设设的较低低档商店店和餐厅厅。这些些商店主主要是销销售纪念念品，提提供泰式式按摩等等服务。。海边商店店在五间酒酒店内共共提供了了超过30家的的餐厅和和酒吧。。海滩上上亦有由由当地人人开设的的餐厅。。餐饮30CanalVillageLagunaShopping是Laguna旅旅游度度假区内内独立设设有一个个高档商商业街区区，位于于酒店群群中由30多家家高档商商店组成成。31Laguna度度假区之之外的商商业主要要集中在在度假区区大门附附近和临临近海滩滩的餐馆馆、CherngTalay小镇镇上的集集市与特特色商店店。与度假区区内的商商业相比比，度假假区外的的商业档档次要低低端很多多，主要要依靠价价格与地地区特色色吸引客客户，露露天市场场、大排排档等形形式较为为常见。。餐厅与露露天市场场是度假假区外部部最受游游客欢迎迎的商业业设施，，出现了了TheSupperClub、Totos等著名名餐馆和和CherngTalay鱼市等等特色市市场。度假区外外的商业业方便了了游客的的度假生生活，也也为游客客提供了了体验当当地习俗俗的途径径，一定定程度上上增加了了度假区区的吸引引力。32根据案例例分析以以及世联联的长期期研究，，国际上上以休闲闲与居住住度假为为主的度度假区其其商业面面积一般般占总占占地面积积的5%左右住宅用地地酒店用地地商业用地地旅游设施施公共空间间AmeliaIslandKapaluaLagunaNusaDua世界一流流度假区区用地功功能比例例（%））度假居住住为主4094272032366323休闲度假假为主33高尚商业业中心特特点高尚商业业中心一一般位于于顶级休休闲度假假区内，，辐射范范围限于于度假区区内的顾顾客。高尚商业业中心的的商业形形态应与与高端度度假的定定位相符符，保持持提升度度假区高高档奢华华的总体体形象。。高尚商业业中心的的物业形形态保持持纯净的的高端定定位，顾顾客的中中高档需需求需通通过其他他区域的的配套解解决。高尚商业业中心内内的商品品突出奢奢华、文文化与品品味，是是真正的的富人购购物天堂堂。物业形态态上，高高尚商业业中心一一般采用用低密度度街区的的形式，，商业街街本身也也是度假假区的一一大亮点点。343城市/区区域商业业集聚地地35Ewa作作为规划划中欧胡胡岛乃至至整个夏夏威夷的的第二城城市中心心，近年年来常住住人口与与产业人人口都大大幅增长长，城市市化、社社区化程程度逐渐渐增强，，这种趋趋势在未未来还将将进一步步加强根据统计计数据，，1990年至至2005年，，ewa地区的的常住人人口增长长了一倍倍以上，，同期夏夏威夷州州的人口口增长幅幅度为9.32%。到到2025年，，ewa的常住住人口数数目将是是1990年的的4倍以以上，达达到17万人。。目前Ewa地区区的就业业机会主主要来源源于工业业园、主主城区、、度假区区和各个个社区四四个部分分，分别别占总就就业机会会的四分分之一左左右。36Ewa作作为规划划中欧胡胡岛乃至至整个夏夏威夷的的第二城城市中心心，近年年来常住住人口与与产业人人口都大大幅增长长，城市市化、社社区化程程度逐渐渐增强，，这种趋趋势在未未来还将将进一步步加强相比与人人口的快快速增长长，Ewa地区区的就业业机会增增长速度度更加迅迅猛，就就业人口口中本地地就业的的比例持持续增加加，预计计到2025年年这一比比例将达达到80%以上上。目前Ewa地区区最大的的两个单单一雇主主为州和和市政府府，其次次为夏威威夷银行行与主题题乐园，，最大的的工业雇雇主雇佣佣人数仅仅为231人，，说明Ewa目目前的产产业经济济依然处处于起步步状态，，企业规规模较小小，较多多的外地地度假人人口带来来了金融融业与娱娱乐业的的发达。。较大的的政府规规模则与与Ewa第二城城市中心心的定位位一致。。371997年的Ewa地地区的整整体规划划将Kapolei定定位为区区域中心心城市后后，经过过近10年的发发展，中中心城已已经初具具规模，，初步实实现了其其行政、、商业和和文化中中心的功功能38Kapolei定位为为区域中中心区后后，大力力发展市市政与商商业设施施，近年年来城区区发展逐逐渐成熟熟，开始始出现办办公、仓仓储等产产业建筑筑市政建设设用地主主要以政政府和文文化教育育用途为为主。产业及其其他用地地以办公公楼为主主。39Kapolei的商业业业态最最初以小小型购物物中心为为主，之之后逐渐渐出现K-Mart,Home-depot等大大中型卖卖场KapoleiParkSquare，第一一个小型型商业中中心，建建筑面积积10000余余平米，，以一家家中餐馆馆和几家家诊所为为主。1998KapoleiShoppingCenter，第第一大商商业中心心，建面面达13万平米米，但业业态主要要为小型型商铺，，包括快快餐店、、餐馆、、鞋帽、、汽车配配件、银银行等19992000KapoleiBigKmart，第第一家也也是目前前最大的的一家大大型卖场场，建面面13.5万平平米，为为美国大大型超市市品牌Kmart的连连锁卖场场。MarketplaceatKapolei，建面面6.5万平米米，第二二大商业业中心，，业态较较为纯净净，以小小型商铺铺为主，，包括少少量餐馆馆。2002KapoleiHomeDeposit，第第二家大大型卖场场，建面面11.5万平平米，为为美国大大型连锁锁超市品品牌HomeDeposit的的卖场。。20042006ShellCommercialCenter，依依托Shell汽油油站原有有的商业业基础扩扩展为中中型商业业中心，，建设面面积5万万平方米米。40Kapolei今后四四年（2007-2010））的公共共建设仍仍将以商商业与办办公物业业为主，，其中2009年Ewa第一一个真正正的地区区性商业业中心DHHLShoppingCenter将在在Kapolei东侧侧建成商业办公市政2007-2010Kapolei已规划划建设比比例DHHLShoppingCenter是Kapolei第一家家真正的的区域商商业中心心，建筑筑面积达达150万平方方米，商商业中心心建成后后将减轻轻目前Ewa居居民主要要依靠外外出购物物的现状状，更好好实现第第二城市市的规划划。此外外在商业业中心北北侧还将将建成一一个沃尔尔玛商业业卖场。。Ewa的的商业体体量预计计在20年后将将达到火火奴鲁鲁鲁当前的的水平。。41随着Ewa地区区的不断断成熟，，Kapolei作为为区域中中心城的的作用也也愈加明明显，直直接体现现在商业业对区域域常住人人口的比比例不断断提升424度假社区区商业配配套43Seaside小镇位位于美国国佛罗里里达州西西北部，，是闻名名世界的的海滨度度假社区区和第二二居所区位：佛佛州西北北部，临临墨西哥哥湾，距距W城35公里里，P城城40公公里；区外交通通：30A国道道连接W城、P城；规模：占占地80英亩，，350个独立立住宅，，300个公寓寓、旅馆馆单位；；资源：墨墨西哥湾湾。44Seaside是美国国“新城城主义””的发源源地，统统一、复复古、和和谐的建建筑风格格，适度度的社区区规模，，合理的的物业布布局，便便捷的路路网设计计建造了了美丽易易居的度度假小镇镇低密度沙沙滩区和和高密度度市镇中中心；自然沙滩滩景观与与传统广广场结合合；南北向布布局，使使沙滩景景观最大大化；广场、旅旅馆、学学校和特特色商业业集中布布置在社社区中心心；放射性与与方格网网相结合合，便捷捷地到达达广场、、沙滩等等所有社社区配套套与开放放空间。。网球场、泳泳池和公园园等增值设设施分散排排布，价值值均好。中央广场剧院旅馆零售学校网球场泳池水塔公园郊野公园教堂市政厅135246781234567899101045Seaside的商商业中心坐坐落在小镇镇的中心位位置，同时时也是小镇镇的市政与与活动中心心，小镇内内的一切商商业与公共共设施全部部坐落于此此（餐饮）（工艺）（服饰）（服务）46小镇餐饮业业以餐馆、、酒吧为主主要业态，，也有满足足居民日常常所需的食食品小店、、卖场等Seaside内的的餐饮小店店主要以特特色的餐馆馆、酒吧为为主，供小小镇内度假假的人们休休闲、就餐餐。除餐馆、酒酒吧外，食食品店、超超级市场等等食品卖场场为度假小小镇增加了了社区的氛氛围。小镇内最有有名的餐馆馆要数被评评为“佛州州最好的20家餐馆馆”之一的的Bud&Alley’’s，最丰丰富的食品品超市则是是广场东侧侧的ModicaMarket。47小镇中心还还承担了市市政与集会会中心的功功能，这里里有大剧院院、市政中中心、邮局局、教堂等等48与一般度假假区不同，，小镇内的的商业贩卖卖的大多是是衣帽、服服饰、家庭庭用具等日日常用品，，但比之普普通社区，，这些商业业无疑更具具特色、各各具风情49根据我们前前期的工作作以及案例例分析，我我们认为三三亚湾新城城应根据规规划特点，，建立自身身的城市/区域商业业集聚地、、商娱综合合体、高尚尚商业中心心和度假社社区商业配配套1商娱综合体城市/区域商业集聚地高尚商业中心度假社区商业配套美丽城城凤凰镇镇游艇区区度假区区50利用美丽城城的区域特特性，通过过影剧院、、夜总会等等娱乐设施施将美丽城城打造成三三亚游客必必至的“终终极娱乐狂狂欢购物城城”美丽城紧邻邻机场路，，背靠三亚亚湾新城，，直面大海海，未来将将是整个大大海坡地区区的活力中中心，是三三亚湾新城城亲海性的的重要元素素。美丽城的地地理位置与与定位非常常适合娱乐乐商业综合合体的特征征，一个成成功的娱乐乐商业综合合体也将带带动整个海海坡地区尤尤其是三亚亚湾新城的的发展。考虑到海坡坡与机场和和南部景点点的距离，，我们建议议将美丽城城打造成为为三亚游客客必至的““终极娱乐乐狂欢购物物城”，终终极含有两两个含义，，一为三亚亚最好的娱娱乐狂欢购购物场所，，二为游客客游览三亚亚的终点，，回程前最最后的狂欢欢之所。娱乐区区商业区美丽城未来来分为娱乐乐区与商业业区，娱乐乐区是海坡坡地区真正正的动感、、活力中心心，包括大大剧院、夜夜总会等体体验性、动动感的娱乐乐场所和酒酒店、酒吧吧、餐馆等等餐饮设施施，着力打打造游客在在三亚最终终、最重要要的狂欢、、娱乐场所所，随着周周边配套设设施的成熟熟也可作为为游客在三三亚旅游度度假的基地地。由于背靠三三亚湾新城城，商业区区将承担双双重功能：：娱乐商业业综合体的的商业区和和城市/区区域商业集集聚地中的的高档商业业功能，物物业形态初初期以特色色商铺和免免税商店组组成的购物物中心为主主，出售奢奢侈品、海海南特产与与特色、高高档的日用用品，便捷捷的交通将将使其成为为三亚游客客的最佳购购物场所。。区域逐渐渐成熟后可可考虑建设设大型卖场场。51针对游艇区区未来高端端休闲度假假与居住区区的定位、、周边高档档的度假物物业和丰富富的水体、、游艇景观观资源，高高尚商业中中心能够更更好的满足足客户需求求，最大的的利用优势势资源高尚商业中中心强调的的是顶级的的休闲购物物氛围，商商品奢华但但不宣扬是是真正的富富人购物天天堂。高尚商业中中心的低密密度商业建建筑与周围围的美丽景景色融为一一体，商业业的优美为为度假区增增添亮彩。。商业中心内内是纯粹的的顶级业态态，提供顾顾客高雅奢奢华的购物物享受。52度假社区商商业配套在在位置上遵遵循原有规规划的原则则，布置在在相邻社区区的交界处处，并尽量量紧靠一线线物业，加加强一二线线物业的凝凝聚性。商商业业态社社区化的同同时突出特特色和度假假氛围根据社区规规划，我们们建议在图图上三个位位置设立度度假社区商商业配套中中心：这些位置远远离美丽城城与凤凰镇镇，度假社社区配套缺缺乏。这些位置处处于相邻社社区之间，，可以便捷捷的解决尽尽量多的度度假居民的的日常所需需。其中两个商商业中心处处于一二线线的交界处处，可以起起到加强一一二线联系系的作用。。商业业态以以社区服务务为主，侧侧重餐馆、、酒吧和日日常用品的的销售，也也可包括少少量住宿设设施。商业体量上上以小型店店铺为主，，满足周边边社区需求求，不进行行大型卖场场和地区级级商业中心心的开发。。53凤凰镇规划划定位为三三亚中部旅旅游服务基基地，目目前由于基基础设施与与产业基础础较为薄弱弱，尚不能能在商业上上辐射整个个三亚湾新新城，是大大海坡地区区未来的区区域中心城城凤凰镇目前前的经济与与产业基础础比较薄弱弱，不能对对整个三亚亚湾新城形形成经济辐辐射，但对对于本来就就来自于村村民的安置置区居民来来说是合适适的生活配配套场所。。随着周边机机场和工业业园区的进进一步发展展、三亚湾湾新城的逐逐渐开发，，凤凰镇的的基础设施施和商业配配套必将随随之得到改改善，最终终实现区域域辐射力。。54前阶段成果果回顾商业区案例例研究和建建议Part.3Part.2Part.1开发节奏和和开发次序序经济测算和和前期开发发推售建议议Part.4Part.5新城开发强强度分析55三亚游客总总量连年持持续高速增增长；05年起国际际游客数量量的快速增增加表明三三亚已加快快向国际化化度假胜地地发展1995-2006游客总数数量、国际际游客数量量及国际游游客比例2006年年各国游客客比例三亚旅游人人口数量高高速增加，，05年以以来增速稳稳定在11.8%03年受到到非典影响响，增加的的旅游人数数下降，04年开始始迅速恢复复增长速度度05年起国国际游客总总量增长迅迅速，俄罗罗斯、日韩韩游客是主主要客源占占到了1半半以上06年其他他欧洲国家家游客比例例加大，与与俄罗斯游游客都为1.4万人人左右旅游人口数数量变化表表示三亚已已被越来越越多的国家家所认可，，加快向成成熟的国际际化度假胜胜地发展国内游客区区域组成资料来源：：《三亚市市统计年鉴鉴》56三亚旅游市市场正从纯纯观光团体体的消费市市场向重复复购买的度度假散客市市场转变，，休闲度假假需求日益益旺盛黄金周长假假直接拉动动三亚旅游游经济的增增长，促进进三亚城市市的建设和和发展；度假散客比比例不断增增长，2006年休休闲度假游游客（散客客）占总游游客数的47％；2007年年春节黄金金周，散比比例已超过过70%，，停留天数数在2天以以上的游客客占83.6%。散客比例的的增加意味味着三亚旅旅游已经从从观光旅游游向度假旅旅游转变，，度假需求求日益明显显。2006年年春节黄金金周三亚接接待散客和和团队游客客比例资料来源：：《三亚市市统计年鉴鉴》、世联联分析度假区家宅宅散客与旅旅游团回头头率比较57十一五规划划中三亚将将优化旅游游产品结构构,培育大大旅游产业业链，增强强竞争力和和市场吸纳纳能力；未未来休闲度度假型游客客量仍将保保持快速增增长大旅游产业业开辟海上休休闲观光及及旅游客运运航线,努努力开通国国际邮轮三三亚游的海海上航线,深度开发发潜水、冲冲浪、帆船船、海底观观光等旅游游项目,丰丰富海上休休闲运动旅旅游内涵,提高海上上娱乐产品品质量海上娱乐游艇经济利用三亚海海域面积广广阔、岛屿屿众多的地地理条件和和资源优势势,积极鼓鼓励发展私私人游艇,加快建设设游艇码头头,建立游游艇俱乐部部,引进各各类豪华游游艇,吸引引大批富裕裕阶层和游游艇爱好者者前来休闲闲度假,形形成游艇经经济,建设设中国一流流的“游艇艇基地”高尔夫产业业针对国内外外高端市场场需求,加加快鹿回头头、南山等等高尔夫球球场及配套套设施建设设。在积极极培育国内内市场的基基础上,充充分发挥价价格、气候候以及海南南球场密集集、类型多多样的整体体优势,大大力开拓国国外市场,并以举办办高水平的的国际赛事事推动高尔尔夫旅游的的发展,打打造中国一一流、世界界知名的高高尔夫天堂堂会议会展旅旅游加快三亚国国际会议会会展中心建建设,完善善现代化通通讯、监控控、同声翻翻译、图文文传真、影影音传送等等会务服务务与配套设设施,培养养专业化人人才;利用用环境和区区位优势,重点发展展诸如高层层论坛、研研讨、时尚尚活动等高高等级、悠悠闲式的会会议、会展展旅游文化旅游积极挖掘三三亚热带海海洋文化、、历史文化化、福寿文文化、美丽丽文化、民民族风情文文化等文化化内涵,开开发出一批批游客参与与性强、地地方文化特特色突出的的旅游产品品和旅游项项目健康休闲旅旅游加强康复医医疗项目的的规划和建建设,大力力发展中医医保健、美美容美体、、温泉疗养养等产品,创造条件件建设1~2个规模模较大的康康复医疗项项目,努力力把三亚建建设成为国国内外知名名的、富有有特色的中中医保健、、康复疗养养中心三亚具有成成为世界级级热带海滨滨度假目的的地的资源源条件，但但娱乐设施施的缺失使使其只能依依赖自然资资源，旅游游季节性影影响明显随着大旅游游产业链的的建立，三三亚将能逐逐步消除季季节性影响响，并完善善度假设施施增强竞争争力未来休闲度度假客户仍仍将保持快快速增长58三亚房地产产市场主要要依托旅游游业发展，，为典型的的外销型市市场；置业业客户来源源与置业目目的日益多多元化；国国外客户比比例较少三亚房地产产市场为典典型的外销销型市场，，历年外销销比例都占占80％以以上；且随随着旅游业业的持续发发展，岛外外需求进一一步增加，由04年年80%外外销增长到到07年88.4%外销。三大经济圈圈客户表现现置业需求求客户来源源从原有三三大经济圈圈客户向全全国扩张－99年开开始，北京京＋东北及及上海＋江江浙人士开开始在三亚亚置业，占占当地房地地产市场60%以上上份额－2003年年始，成都＋＋重庆等向海海南迁移，2005年三三亚部分楼盘盘成都重庆客客户占10%以上客户置业目的的由投资向养养老度假型需需求转变2006年三三亚商品房销销售比例资料来源：《《三亚市统计计年鉴》59受旅游业快速速发展的带动动，三亚房地地产投资及销销售呈持续稳定上上升态势；06年总销售售量70.55万M200-06年年三亚固定投投资（亿元））00-06年年三亚全市房房价走势商品房开发与与销售统计（（万平米）三亚房地产投投资自2001年以来快快速增长，历历年其占固定定投资的比例例增长均在35％以上；；04年起增增长趋缓；投投资比例稳定定保持在40％左右从2000年年起，三亚商商品房开工面面积、竣工面面积和销售面面积均有较大大增加；03年完成123万平方米米停缓建工程程导致04年年开发量激增增；05－06年保持平平稳。06年开发量量达到155万M206年共竣工工面积71万万，销售面积积达70.55万M2，，商品房销售售面积均基本本和竣工面积积相当，无产产生新的空置置资料来源：《《三亚市统计计年鉴》60根据游客量与与外地客户置置业量之间的的关系估算未未来10年三三亚商品房外外销需求量：：约2070万M220072008200920102011201220132014201520162017置业游客占休闲度假游客比1％1.1％1.2％1.3％1.4％1.5％1.6％1.7％1.8％1.9％2％测算假设测算说明：－06年三亚亚游客量为454.88万，其中国国内客户占91.5％，，为416.2万；国内内休闲度假型型客户占47％，约195.62万万－06年三亚亚外销房地产产量为6650套，约60万建面；；以一户3人人计，置业外外地客户约为为1.965万人，计算算得06年置置业客户占休休闲度假游客客的比例为1％－估计未来10年内，置置业比将从目目前的1％增增长到2％，，然后维持在在2％的水平平（保守取成成熟度假区置置业比低值））－07年休闲闲度假型国内内游客增长率率取保守值13％61三亚产业现状状分析：旅游游业为三亚贡贡献率最高、、拉动力最强强的第一大产产业；但整体体经济水平较较低，二产急急待发展三亚产业结构构以三产和一一产为主，工工业化水平低低从2001年年起旅游工业业占到地区生生产总值的60%以上上。旅游业无无疑已经成为为三亚经济的的第一大产业业。同为旅游城市市，比昆明相相比，三亚的的旅游产出比比重虽然远远远高于昆明，，但总体经济济水平偏低；；二产比例偏低低；“十一一五”规划提提出“一产发发展、二产突突破、三产提提升”，积积极推动新型型工业发展；；给予三亚工工业建设较大大发展机遇资料来源：《《三亚市统计计年鉴》、世世联分析62三亚以休闲度度假为导向培培育大旅游产产业链，引入入高素质人员员，提高旅游游产业就业人人口数，并提提升原驻民就就业率及收入入水平大旅游产业游艇经济利用三亚海域域面积广阔、、岛屿众多的的地理条件和和资源优势,积极鼓励发发展私人游艇艇,加快建设设游艇码头,建立游艇俱俱乐部,引进进各类豪华游游艇,吸引大大批富裕阶层层和游艇爱好好者前来休闲闲度假,形成成游艇经济,建设中国一一流的“游艇艇基地”高尔夫产业针对国内外高高端市场需求求,加快鹿回回头、南山等等高尔夫球场场及配套设施施建设,大力力开拓国外市市场,并以举举办高水平的的国际赛事推推动高尔夫旅旅游的发展,打造中国一一流、世界知知名的高尔夫夫天堂会议会展产业业加快三亚国际际会议会展中中心建设,完完善现代化通通讯、监控、、同声翻译、、图文传真、、影音传送等等会务服务与与配套设施,培养专业化化人才;利用用环境和区位位优势,重点点发展诸如高高层论坛、研研讨、时尚活活动等高等级级、悠闲式的的会议、会展展旅游健康休闲产业业加强康复医疗疗项目的规划划和建设,大大力发展中医医保健、美容容美体、温泉泉疗养等产品品,创造条件件建设1~2个规模较大大的康复医疗疗项目,把三三亚建设成为为富有特色的的中医保健、、康复疗养中中心旅游产业人口口引入游艇产业中高高端管理人员员高尔夫中高端端管理人员会议会展产业业中高端管理理人员健康休闲产业业中高端管理理人员11111222222333333334463产业园区建设设作为三亚积积极推动经济济发展的途径径，可带动三三亚高素质产产业人口的增增加，并提升升本地居民收收入水平镇区经济凤凰镇形成三亚中部旅游服务基地；旅游及旅游服务业成为天涯镇支柱产业；崖城镇成为南山工业区、南山风景名胜区的后勤服务基地田独高新技术产业园区3.64平方公里三亚同济科技园项目已经动工建设，建成后每年将实现产值1亿元以上，吸引1000名以上的高科技人才万全药学院（三亚）及新药研发中心开始招生，项目总投资6亿元人民币天津雷声海军无线电修理厂项目、哈哈产业园项目、（3G）产品生产基地项目…建成集生物制药、旅游产品、电子信息和食品加工于一体的综合性高新技术产业基地，项目年总产值在50亿元以上荔枝沟工业区4.3平方公里进入园区的企业已达24家，其中投资1000万元以上的企业逾10家＿＿＿＿建成水产品、食品及旅游休闲方便食品、新型建材及旅游工艺品加工基地，项目的年总产值在15亿元以上南山港口工业区12平方公里完成工业区的地形测量工作，三亚创意新城项目签署投资开发项目合作框架协议书，项目总投资超过100亿元＿＿创意新城项目将进行全面引进与建设、部分项目产生效益建成以高新技术产业、创意产业、港口物流工业等新经济产业为支撑的国际化、创新型城镇文化教育产业1.05平方公里海南大学三亚学院获教育部批准成立；共3000亩＿＿将落笔洞区域建成高等教育基地、科研基地三亚学院完成10亿元人民币的总投资，可容纳在校学生2万人左右20062007200820092010时间在不破坏生态态资源和影响响旅游业发展展的前提下，，发展符合本本地资源优势势的教育、无无污染的高科科技工业等产产业的发展。。调整产业结构构，增强经济济的增长力。。到2010年，三亚的的城市化率从从37%达到到75%，外外国籍人口的的比例达到20%，高科科技产业对于于GDP的贡贡献超过50%。——《三亚市市十一五规划划》64产业园未来有有效置业群体体分析：荔枝枝沟工业开发发区、田独独高新技术产产业园区、、海南大学三三亚学院较较为重要三亚湾新城梅山化学工业园南山出口加工园荔枝沟技工贸园田独高新科技产业园六道渔港南山货运港凤凰机场6KM15KM30KM45KM车行距离（KM）产业人口结构目前建设情况周边住区供应置业有效性分析荔枝沟工业开发区

8.26规划人口6万，加工工业。产业构成较为低端进入园区的企业已达24家，其中投资1000万元以上的企业逾10家开发区内有住区规划市区住房供应与本项目距离最近，开发最早，但中高端人口较少田独高新技术产业园区19中高端产业人口比例较高三亚同济科技园项目已经动工建设，建成后每年将实现产值1亿元以上，吸引1000名以上的高科技人才有住区规划与本项目距离适中，中高端人口量较大海南大学三亚学院教师群体，中高端置业群体一期用地800亩，二期用地450亩，目前在校学生4500人，规划2010年2万人左右。2005年有专任教师180人与本项目距离适中，中高端人口量较大南山出口加工区32.5加工工业。产业构成较为低端完成工业区的地形测量工作，三亚创意新城项目签署投资开发项目合作框架协议书，项目总投资超过100亿元梅山化工工业区50化工工业。产业构成较为低端规划中65产业园区和镇镇区经济的建建设将积极推推动产业发展展，带动三亚亚高素质常住住人口的聚集集，并提升本本地居民收入入水平产业园区规模目标规划期内产业人口估算田独高新技术产业园区3.64平方公里2010年，园区集中中大型项目20个，年工业总产值达到15亿产业人口1.3万人荔枝沟工业开发区4.3平方公里规划至2010年，园区集中中大型项目35个，发展项目年总产值达到20亿元规划人口6万，产业人口1.7万南山出口加工区12平方公里规划至2010年，园区集中大中型项目13个，年工业总产值达到15亿元规划产业人口1.3万梅山化工工业区18平方公里至2010年，园区集大中型项目5个，规划发展项目年工业总产值达到8亿元预计产业人口达0.8万人三亚湾新城梅山化学工业园南山出口加工园荔枝沟技工贸园田独高新科技产业园六道渔港南山货运港凤凰机场6KM15KM30KM45KM年工业总产值就业人数人均产值无锡高新技术园区163亿元14万人11640三亚人均工业产值44.7亿元

4.02万人11119三亚科技园区现状17628万元1478人11927海南大学三亚学院2010年学生2万人左右预计有教职工1600人左右学生教职工学生/教师比海南大学16868133612.6参照系66凤凰机场的规规划扩建将给给空港经济发发展带来新的的机会，可对对本项目产生生最直接的影影响三亚凤凰国际际机场占地约约4.5平方方公里，为国国际4E级机场，，跑道长3400米，，能起降包括括波音747-400型型在内的多种种机型客机目前已开通航航线106条，其中中国内航线103条条、国际地区区固定航线3条、临临时旅游包机机航线20余条；与与63个个城市通航，，其中国内城城市38个个、地区城城市2个个、国际城市市23个个机场建设二期期工程自2006年年投入使用三亚湾新城梅山化学工业园南山出口加工园荔枝沟技工贸园田独高新科技产业园六道渔港南山货运港凤凰机场15KM30KM45KM…同时吸引更更多东南亚地地区乃至世界界各地的物流流、客流,争取形成区域域性航空中转转基地和物流流、客流中心心…加快凤凰国国际机场改扩扩建工程和机机场中转设施施建设,增强强机场的吞吐吐能力,2010年运送送能力达到600万人次次,货物吞吐吐能力达到4.2万吨;提高机场管管理水平和航航班衔接能力力,增强中转转业务服务功功能;改善机场及及其周边区域域的基础设施施和发展环境境,吸引国外外航空公司在在三亚设置办办事处和基地地,打造区域域性航空运输输管理中心。在此基础上上,推动三亚亚航空信息、、航油供应和和航材保障业业的发展——《三亚市市十一五规划划》67由空港带来直直接就业人口口规律总结，，凤凰机场在在未来10年年内可带来直直接就业人口口5000左左右空港的发展和和地方经济的的增长息息相相关。比如许许多客户要求求空港物流面面向社会提供供“一站式””的综合物流流服务，以发发挥“跑道效效应”。因此此，