2022年惠州房地产市场总结及2023年展望研报

2022年惠州房地产市场总结及2023年展望研报惠州中原战略研究中心2023-01-11版权声明数据类咨询服务专题类城市地图01宏观形势当前全球经济增长放缓、通胀高位运行，地缘政治冲突持续，外部环境动荡不安，国内经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，拉动经济增长的“三驾马车”走势堪忧。虽然当前经济发展依旧承压，但由于疫情管控政策已放开，一揽子刺激经济的政策也在逐步落地，预计疫情感染高峰过后，复工复产逐步正常开展，经济运行回到正常轨道，预计未来经济发展走势值得期待。GDP增速季度走势（单位：%） “三驾马车”同比增速月度走势（单位：%）数据来源：国家统计局2022年第四季度，中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，结果显示：2022年四季度收入感受指数为43.8%，比上季下降3.2个百分点，收入信心指数为44.4%，比上季下降2.1个百分点；而在消费、储蓄与投资方面，倾向于“更多消费”的居民占22.8%，与上季基本持平；倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民占15.5%，比上季减少3.7个百分点。储蓄持续增加，投资不消费不振，这使得稳中偏松货币政策带来的流动性大打折扣，须警惕经济循环陷入流动性陷井。收入感受与收入信心指数 居民消费、储蓄、投资意愿图表来源：中国人民银行纵观2022年，前半程需求端政策及需求端信贷环境持续优化，公积金、补贴、棚改货币化安置、放松限贷等一系列政策纷至沓来，但由于疫情影响、经济承压、收入不稳、预期不佳等基础因素影响，使得政策效果不佳，房地产市场仍旧低迷；年中房企暴雷及楼盘烂尾新闻频频见诸报端，使得购房需求进一步萎缩，同时也给金融系统带来较大风险，自此，从三季度末开始，中央多部门接连推出重磅利好政策及措施，给供给端带来极大支持，以期防范系统性金融风险，稳定房地产市场预期，保证房地产市场平稳健康发展。•公积金宽松、购房补贴•多孩家庭购房支持•棚改货币化安置•放松限贷（包括降首付降重利率）需•放松限购求•放松限售•土拍规则优化•减免房产交易税费

年中房企暴雷及楼盘烂尾项目频发，“保交楼”成为重中之重，自此开展一系列对供应端的金融支持。

保交楼为重中之重支持刚性和改善需求防范系统性金融风险金融16条三支箭内保外债土拍托底

后半程侧重供给端发力从前11个月各城经济数据看，大湾区各城经济普遍增长，除深圳、惠州和江门经济增速高于全国平均增速外，其余湾区城市呈低增速，惠州经济增速湾区第一。从三驾马车看，前11个月投资和消费湾区九城普遍表现低迷，深圳、佛山和中山的出口增速表现强劲，而惠州出口增速为负，为湾区倒数第一，经济复苏压力较大。2022年1-11月粤港澳大湾区经济运行数据2022年同比2021年规模以上工业同比固定资产投社会消费品同比出口同比城市前三季度GDP前三季度GDP同资同比增速增加值增速零售总额增速总额增速总量比增速增速香港18693.15-1.4%7.4%——————————————深圳22925.093.3%7.1%——5.60%7.10%8841.182.30%19704.1015.20%广州20735.402.3%9.9%4737.842.80%-1.80%9496.861.90%5666.77-2.30%佛山8850.102.9%11.4%5185.741.80%-3.9%3325.991.50%5144.6911.07%东莞8001.181.9%9.1%4743.68-0.70%2.60%3880.380.90%8588.20-1.70%惠州3800.704.3%12.0%2205.587.20%10.30%1865.793.20%1866.50-3.10%珠海2864.072.1%9.1%1353.738.30%-9.40%958.040.00%1769.863.30%江门2669.123.3%10.3%1234.493.00%-1.20%1210.512.70%1323.70-0.30%中山2594.811.2%11.5%1254.32-1.80%-1.80%1470.034.90%2153.708.10%澳门1117.36-28.1%————————————————肇庆1908.051.9%14.0%764.521.80%-14.00%1033.82-3.40%219.30-1.28%备注：经济GDP绝对值单位为亿元，数据周期为1-9月数据；固定资产投资不公示绝对值，仅有同比增速，肇庆出口数据为1-10月。 数据来源：各地区统计局2021年，惠州工业总产值首次突破1万亿元，成为继广深佛莞之后广东又一个“万亿工业大市”。2022年，在受疫情影响和国际环境严峻复杂、不确定性显著增加的大背景下，惠州工业经济依旧奋力发展，取得亮眼“成绩单”，凸显出近年来惠州聚焦实体经济成效逐渐显现，发展能级不断跃升。制造业当家1-11月，全市规上工业增加值2205.58亿元，同比增长7.2%。惠州制造业发展提质增效，结构不断高端化。市场消费平稳1-11月，社会消费品零售总额1865.79亿元，同比增长3.2%。基本生活类消费稳定增长，消费升级类商品增长较快，线上消费持续支撑消费市场稳定复苏。

实体经济为本1-11月，全市规上工业增加值2205.58亿元，同比增长7.2%。惠州的投资结构持续优化。进出口保持增长1-11月，外贸进出口2838.1亿元，同比增长2.8%。外贸出口1866.5亿元，下降3.1%；进口971.6亿元，增长16.3%。全国层面多措施并举以稳楼市的背景下，惠州也陆续出台多项措施提振楼市，如4月30日出台的惠六条，涉及取消限购、降首付降利率、公积金优化等，以促进房地产市场平稳健康发展。进入下半年，房企更是花样促销吸引客户，实际打折力度非常大，部分项目综合折扣已经低至六五折，且随客户对于促销预期的增强，以及项目间销售竞争压力加大，加入强力促销的项目愈发增多。2月初，《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》意见稿出台2月，惠州主流银行执行2.5成首付4月，惠州住建局发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》（惠六条）5月，《便利港澳居民在惠州发展若干措施（征求意见稿）》发布，港澳居民在惠买房享同等贷款政策5月，惠州住建局发布《关于实施商品房预售资金监管额度管理的通知（征求意见稿）》03 02 015月，惠州公积金将可以提取公积金直接用作首付款6月，“惠民安居”活动落地，购房享2万元补贴8月，《关于调整惠州市商业性个人住房贷款最低首付款比例的决议》发布，惠州首套首贷降至两成8月，《关于实施预提住房公积金支付购房首付款的通知》发布，惠州可提取公积金作首付款宏观环境行业政策•经济发展压力依旧，但未来可期•从需求端优化到供给端发力，楼市获政策全力支持•投资、消费及出口差强人意•金融16条与三支箭，房企融资全面解封•货币政策稳中偏松•稳经济保民生，保交楼成为不可逾越的底线储蓄持续增多、消费意愿下降惠州市场行业表现•经济发展增质提量•年内销售业绩不振，规模房企难达目标•政府多项政策出台稳楼市，房力花样促销引客户•楼市恢复不及预期，投资数据持续下滑•房贷利率持续下探，首套首付降至两成•到位资金震荡中下行，自筹资金占比最大•融资规模同比骤降，境内债权融资占比猛增•2023年房企还债压力不减•土地成交面积下降，溢价率持续走低02土地市场据惠州中原研究中心数据统计，2022年经营性用地挂牌49宗，同比下降58.82%，挂牌面积98.43万㎡，同比下降66.59%；经营性用地成交56宗，同比下降40.43%，成交面积110.68万㎡，同比下降52.74%；成交楼面价为3607元/m²，同比微涨0.96%，成交地面价为9731元/m²，同比下降4.19%；在楼市端表现低迷的影响下，一方面房企资金尤为紧张，另一方面市场现有库存压力较大，导致2022年土地市场也持续低位运行，土地供求规模创近10年新低，品牌房企悄然退场，本地房企（德威、隆生、卓洲等）成土地市场大赢家，优质地块均以底价成交。惠州市历年涉宅用地供求情况（单位：万m²）2022年惠州市经营性用地月度供求走势（单位：万m²）数据截止至2022年12月31日数据来源：惠州中原战略研究中心数据平台受供地计划与市场下行因素影响，全市整体成交规模收缩明显，惠城区经营性用地成交面积33.10万㎡，为七区县之最，同比去年下降32%，成交占比30%；其次为惠东县，成交面积25.03万㎡，同比去年上涨62%，成交占比23%，多宗较为优质地块推售，提高了房企拿地积极性；次之为仲恺区，央国企（仲恺城发）几乎包揽该区域年度商住供地，成交面积23.75万㎡，同比去年下降63%，成交占比21%；得益于土地供应质量提升，龙门县成交面积3.19万㎡，同比去年上涨49%；受土地市场热度持续分化影响，博罗县、惠阳县、大亚湾供求规模大幅下滑，同比降幅皆超60%以上，成交占比分别13%、8%、2%。2022年惠州市各区域经营性用地成交面积占比数据截止至2022年12月31日数据来源：惠州中原战略研究中心数据平台2022年惠州市土地公开招拍挂市场表现中，仲恺城发、惠粮房产以及惠州城投等本地国资企位拿地占比60%，依然是拿地主力；在资金端与销售端承压下，品牌房企拿地需求薄弱，基本在土地市场消失；深耕惠州本地多年德威、隆生、卓洲等房企表现积极，把握市场拿地窗口期。2022年惠州市经营性拿地房企排名2022年惠州经营性用地房企拿地占比数据截止至2022年12月31日数据来源：惠州中原战略研究中心数据平台03新房市场2022年大湾区整体房地产市场低迷，九城新房供需齐跌，穗莞深明显供过于求，珠海成交量同比跌幅最大，其次是惠州、东莞；除了深圳和东莞外，其他七城12月底住宅库存消化周期均超15个月。注：以上湾区城市数据来源中原分公司研究部，江门新房数据截止2022年11月；东莞住宅均价为住宅成交套数权重均价 数据来源：中原大数据2022年宏观经济下行、多地疫情反复、市场预期低迷等多重因素影响，全国楼市低位承压，房地产行业面临的挑战前所未有。2022年惠州楼市持续低位运行，供需总量均延续上半年腰斩态势，市场表现持续悲观；全市供求比1.06，处于供需平衡区间。2022年全年新房供应面积为620万㎡，同比下降55%；住宅网签成交面积为584万㎡，同比下降45%；住宅网签金额为782亿元，同比下降43%。2004-2022年惠州市新房供求走势-55%供需平衡区间数据截止至2022年12月31日数据来源：惠州中原战略研究中心数据平台从政策层面看，2022年全年信贷宽松、调控松绑、政策救市等逐渐升级，同时开发商亦积极营销，试图助推楼市回暖。但从2022年惠州楼市成绩单来看，政策力度空前叠加促销折扣持续下探，一定程度减缓了楼市硬着陆步伐，但仍处于低位徘徊状态，整体未能实现亮眼表现。据中原数据显示，从2022年月度供应走势看，4月及9月房企有较强推货意愿，房企推新备战五一及国庆黄金周，其余月份均以消化存量为主，月度供应量大幅缩水。而从成交来看，除2月受春节因素影响，成交量极低外，其余月份成交量均维持在相对稳定的水平，网签市场表现未见明显波动，呈现持续疲软的态势。2021-2022年惠州市新房月度量价走势8月12月“惠八条”出台央行降准房贷利率下调5月LPR下调，利率探底5月9月1月首套4.25%，二套11月利率持续走高房企暴雷，市场恐LPR下调5.05%金融十六条二手房破“7”慌加剧信贷逐渐宽松救市“三支箭”8月11月贷款利率再下调（首套信贷政策放松4月4.1%，二套4.9%）调控托市降准；“惠六条”首套首贷降至两成首付出台，取消限购数据截止至2022年12月31日信贷紧缩调控升级信贷宽松托底救市数据来源：惠州中原战略研究中心数据平台据惠州中原战略研究中心数据统计，截止12月底，惠州市最新库存为1807万㎡，同比上升2.74%，去化周期为34个月，同比拉长5个月；2022年存量面积始终维持在1800万㎡左右，全年处于高库存、低流速、强促销周期，而从去化周期来看，伴随着多重政策刺激及开发商促销折扣逐渐下探，现有存量逐步被消化，下半年去化周期有所缩短，显示惠州存量市场已越过鼎峰，新的一年库存及去化周期将缓慢下降；就目前存量而言，主城区仍为库存主体，其中惠阳区达339万㎡，去化周期达64个月，去化压力巨大；惠东县及龙门县整体存量较小，但去化速度慢，去化周期均突破60个月；其余区县去化周期均维持在20个月左右，库存压力相对较小。2022年12月惠州市各区县库存及去化周期2015-2022年惠州市库存走势及去化周期走势数据截止至2022年12月31日数据来源：惠州中原战略研究中心数据平台04二手房市场据惠州中原战略研究中心统计，2022年惠城区二手房累计成交9575套，同比下降26%；成交面积103.59万㎡，同比下降26%，惠城区二手房成交量创近10年新低。从月份来看，上半年楼市政策持续发力，信贷环境改善，购房需求逐步释放交易量稳步回升，进入下半年，房企加大降价折扣力度，二手房价格倒挂严重，加剧市场观望气氛，二手房市场表现低迷。2013-2022年惠城区二手房成交走势2021-2022年惠城区二手房月度过户走势数据截止至2022年12月31日数据来源：惠州中原战略研究中心数据平台从价格走势上看，上半年楼市政策和金融端利好释放，二手房价格走势缓慢上升，进入下半年，房企加大降价折扣幅度，二手交易受阻价格走势波动变化，7-8月价格下跌，跌至低位8060元/㎡，9-10月回升，但11月又再度下跌，并创年内低位8048元/㎡，年末12月小幅回升。2021-2022年惠城区二手房过户均价走势（单位：元/㎡）数据截止至2022年12月31日数据来源：惠州中原战略研究中心数据平台在整体二手房市场表现欠佳的前提下，热门片区更受青睐，从区域成交来看，江北、河南岸、东平稳居成交前三甲，分别为1536套、1381套、1159套；相对老城区因房龄高、交通拥堵、生活环境等问题，客户更倾向在交通便利、配套完善、教育资源丰富、地理位置优越区域置业。从各区域涨跌幅来看，绝大部分片区同比下滑明显，热门片区江北、河南岸、东平等片区跌幅在22%-28%之间；小金口、金山湖、麦地受新房挤压，跌幅在33%-38%之间，仅个别片区出现增长，主要是基数较小的原因。2021年-2022年惠城区二手房各区域成交套数2022年惠城区二手房各片区成交情况数据截止至2022年12月31日数据来源：惠州中原战略研究中心数据平台05客户研究2008-2022年购房客户性别分布2022年49%51%50%50%数据来源：中原数据大客户数据平台从购房者行业来看，2022年客户主要集中在金融保险及旅游餐饮行业。从购房者职位来看，一般职员及中层管理者两类客户成为中流砥柱，并呈现继续增加的态势。从购房者收入来看，主流客户的年收入集中在11-20万、21-30万及31-50万三个区间，其中客户年收入在21-30万及31-50万的客户占比有所增加，而受经济承压、收入预期不稳的影响，低收入人群更倾向于“持币”以度过经济艰难期，因而年收入10万以下的客户占比降低。2021.7-2022.12年客户行业占比客户职位占比变化2022年客户收入占比数据来源：中原数据大客户数据平台2021.6-2022.12购房客户的购房次数占比2008-2022年首置客户购房套均面积走势图（单位m2)数据来源：中原数据大客户数据平台“房价永远上涨”信仰打破，购房者对未来楼市较为悲观，在如今投资与自住边界逐渐模糊的背景下，房价上涨预期转弱成为阻碍大部分购房者入市步伐的因素；疫情冲击加上经济发展动力不足，居民收入预期有所下滑且不确定性增加，“持币”观望现象愈发严重，这也成为抑制买房的第二大因素；另外，房价收入比超出承受范围使得居民还贷压力巨大，从而选择放弃或者推迟入市；“三支箭”利好出台后，购房者对于烂尾的担忧有所下降，但该因素仍是不可忽略的重要影响因子。购房置业的主要阻碍因素（多选）数据来源：中原数据大客户数据平台010203

客户是谁女性客户占比逐渐增大，从2018年的44%升至2022年的49%；购房年轻化，20-29岁客群占比高达21%；刚需客户占对绝对需求主流，且占比呈日益增多趋势；由于“持币”自保，较低收入者置业需求受到抑制，年收入10万以下客户急剧减少。客户有什么需求自住需求成为中流砥柱，且占比日益增大，至2022年占总需求80%；90-110m2面积段最受青睐，占比达39%；90-150万总价段最受欢迎，占比达50%。客户在想什么“安心交楼”跃升至最受关注因素，价格及教育配套成为TOP3关注因素；疫情效应、收入预期不稳、楼市预期转弱、交楼存疑及楼市信心不足，从而导致部分置业计划搁浅。06市场预判复工复产有序推进、外贸订单不断增长、消费热情逐步回升……在中央经济工作会议召开后，多地已谋划部署2023年经济工作安排，随着一系列政策接续发布和落地见效，全国多地经济发展呈现回暖迹象。2023年实际GDP增速将在5.5％左右，较2022年回升约2.5个百分点；伴随疫情防控政策优化，市场信心改善，呈现“前低后高”的态势，一季度低位开局，二季度和四季度可能会形成两个经济增长高峰；就业率增加，居民收入有望持续恢复，对未来经济和收入增长的预期将有所改善；2023年消费增长将成为推动经济企稳回升的主要因素，尤其是大宗消费产品；在相关政策支持下，基建投资有望继续走强，房地产投资也有望企稳回升。2022年房地产政策进入全面宽松周期，预计进入2023年，以提振信心为引导方向，房地产政策再度优化，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度不断加大。如降低房贷利率、降低首付比例、优化限购、加码购房补贴、税费减免等方面继续调整，降低购房者的购房成本与入市门槛；需求端中央托底政策引导发力，地方需求端政策力度有望继续加码，地方政府或将会加快落实大湾区规划、交通配套等利好规划。供给端支持企业合理融资需求，随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清；风险监控“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，逐步引导房地产市场底部修复，共同促进购房者预期好转。潜在供应预测：一方面受新房销售端恢复节奏制约、房企资金承压、新房库存规模较高等因素亦拖累，另一方面因市场端受阻的已达到预售条件但未拿到预售许可证的囤积潜在货量，预计2023年新房潜在供应量依然保持低位水平，有望