可行性研究报告

2005城市建设大潮中，于20076000通过竞拍方式取得南康市南水新区中 "XXXXX住小区项目用地30717米（约46.08座落于南康市迎 车场等配套公建；预计总投资20997"XXXXX，小区将成环境优美、 门市520里，距南昌市400里，距赣州市中心城区28里。 年—2007200538.811.43.1233.3708441612861

200646.214.824.492.443.3779253263150

200757.7520.27.012.9159.58627703035592005年，南康市地区生产总值38.8。2005市零售总额达11.4 元，实现财政收入3.1，城市居民可支配收入7084农民人均收入2861 元，2005市金融机构存款余额33.3，城乡居民人均储蓄存款余额 为4161 2006南康市地区生产总值46.2比上年增长19.1%年全市 ，2006零售总额达14.82亿元，实现财政收入4.49元，农民人均收入3150元，增加2892006 融机构存款余额43.3亿元，居民人均存款5326余额21.92007年，南康市地区生产总值57.75亿元，比上年增长25.0%年全，2007市零售总额达20.2亿元，实现财政收入7.01元，农民人均收入3559元，增加4092007 融机构存款余额59.5亿元，比上年增加16.2亿元，居民人均存款7030款余额26.2结合南康市近三年特别是2007国道、323有220KV1座、110KV2座，供电能力达8万KVA 用户9.9。 南康市森林资源丰富，活立木蓄积量达94.5057.6% 20 "XXXXX307177587112237103823 5776 2356 6600 89091 8414个车位）（280 3.38 % 24.7 % 35.9 955 6004本项折合楼面价578/m 566430717m/m合同)2,18442( 340 13190本项折合楼面价12702元/m 963 168 2 m15/m 276 按90/m, 519 12227本项折合楼面价11782元/m 10999建筑面积112237m2 程按980/m（根据施工意向合元2计算 898 按80/m元2估算 330 1803本项折合楼面价174/m 192 1175借款6000率7.47%后第1年末还款10% 436 按销售收入309901.41% 20997元/m20997 、1998 19992005个 年～1998第二周期。第二周期与全国房地产周期基本一致。凡是，2003 前见底，即：19992004第三周期（下图）2005经开始回升，比 全国提前1年回升。第四周期应该是20052011中20072008 这对XXXXX从2007月21 基准利率由现行的3.87%4.14%0.27 率由现行的7.29%7.47%0.18 到4.77%了0.18%以上由5.04%5.22%了0.18% 银行个人住房贷款5年（含以下）的利率从7.65%7.83%了0.18% 1建房现象，2003少，据南康市房地产交易管理所介绍，2003建房 主要是政府拆迁安置自建，2003来该城市规划区内累计自建房约115， 面积约为3.45从商品房销售面积与竣工面积外，2004年-2005基本一致，表明2005 倍，表明自2006毕，且已销售期房13.5200820042004 2005 2006 2007 17.56 12.70 37.24 55.86 20.26 16.55 12.50 15.75 55.00 57.34 90.50 138.7222007年南康市商品房销售面积55.86万㎡，其中住宅销售面积39.52宅销售面积占销售总量的70.75% 2004 2005 2006 2007 17.56 12.70 37.24 55.86 13.61 9.30 27.95 39.52 77.51% 73.23% 75.05% 70.75%3位与开发建设水平相互信牵制。20032005 增加等将引起商品房价格上涨。据调查，20052007 1520平方米、 2000平方米， 年均增长33.33%截止2008月底，南康市小高层住宅均价已突破2800平方米，最高 19.19%432%镇人口12，到2007市城市化率达到35% 20要增加200平方米住宅，每年在66平方米以上，等于2004 亩，规划总建筑面积372平方米。2004开工面积为18.27方米, 5.2004当地政府加大了对土地供应的控制,地供应量大幅减少,地价 当年达到40/,2005 年均价达到60/, 2006到100/, 2007年均价达到120/,万元亩预计20082009 在130 2004 402005 602006 1002007 1202008 130-1602009 160-200()2005 2006 2007 7084----- 77929.99%元10.71%8627 33.3-----亿30.00%亿37.41% 43.3 59.5 4161-----元28.00%元31.99% 5326 703012007城镇居民人均可支配收入8627 ，最近三年平均增速10.35%,按平均每户4.5算,家庭可支配收入39000.据此指标分析得出,人计年 家庭年均可支配收入43000在3034.125 2100~30002200528%-30%.. （四）XXXXX 32948 80 115300 117392------------ ---- 2600㎡ 2600㎡ 2900㎡ ---- ---- "XXXXX"商住小区项目用地30717平方米（约46.08宅平均2950㎡，商铺平均5000㎡，车位65000 11 a)2-5型家庭为主，其中以3口之家最多。b)c)置业为主，占2/3 d) 2a)b)c)3 12150 打算购买的住宅面积以120-170330% 4）消费者对目前小高层住宅的单价承受力平均为2400-30005方式是5-1010-20 12345678910111213141516

4.44.34.14.44.03.93.93.93.83.63.63.53.53.43.33.317181920212223

3.23.13.13.13.03.02.9在消费群体的需求特征，这为XXXXX铺均价5200，总价在31.2 金回报为目的的投资型为主，年回报率在6%-12%商铺面积需求以4060米的均价计，总价均为20.831.2，家庭处收入25000 1 4.5 234567891011

4.03.83.83.83.73.63.53.43.22.9 项目的SWOT1 1高层住宅均价2950㎡；商铺均价5000㎡；地下车库均价65000 "XXXXX （40% （30% （30%1 89091 26282 10513 7884 78852 5776 2888 1155 866 8673 6600 --4 280 1820 728 546 5465 幼儿园、会所2356 --6 30990 12396 9296 9298 89091 2950 100% 26282 5776 5000 100% 2888 6600 - 280 65000 100% 1820 2356 -- 30990计算（其中：营业税及附加5.5%2006 309907.5%=2324 60046000899320997

29%28%43%100% 3099 12391 9297 92970 620992 6004 7497 6605 89173 2324 0 930 697 697-6004 7669 3969 1995 770945 2531 0 614 460 14576 5138-60043355 1535 6252由此可知：本项目总投资25852 销售收入30990所得税前利润总额7669÷20997=37%÷20997=24% 1 123969296 929830990 123969296 9298309901.2 2 6004 60042.22.32.434

600012004123969296

60009298429945 6004 7497 6605 891 209976 55 288 563 897 18036.1 0 174 131 131 4366.2 55 69 60 8 1926.3 0 45 372 758 11757 930 697 697 23248 614 460 1457 25319 10 11 12 600 2400 3000 600013 6059 99291072569423365514 5945 2467-14292356 9339 1 30990 0 12396 9296 92981.1销售收入 30990 0 12396 9296 92982 25852 6004 9041 7762 30452.1成本费用 20997 6004 7497 6605 891 2324 0 930 697 6972.3 2531 0 614 460 14573 5138 -6004 3355 1534 62534 -- 1.00000.90910.82640.75135 -6004 3050 1268 46986 -6004 2954 -1686 3012（10%7 -- 1.00000.75190.56530.42518 -6004 2522 867 26589 -6004-3482-2615 43（33% 1.00000.74070.54870.4064 -6004 2485 842 2541 12 -6004-3519-2677 -136（35%由上表可知，XXXXX "财务净现值为3012I=33%+43/(43+136)×（35%-33%=33.48%通过以上计算可知，本项目的内部收益率为33.48%P=2+1686/4698=2.36P=2+(6004-3355-1534)/6253=2.18 3012 33.48%2.361 +5% 3850 40.74%2.182 -5% 2174 26.64%2.543 -10% 1336 20.17%2.714 +10% 1636 21.27%2.685 +5% 2325 29.15%2.536 -5% 3699 42.20%2.17 +5% -5% -10%+10%+5% -5% 27% -28%-56%-46%-13%23% 22% -35%-40%-36%-13%26% -8% +8% +13%+14%+7% -8% 4750元㎡、电梯住宅价格为2803㎡、地下车位价格为61750 加23% "XXXXX 表一：20052007 200538.811.43.1233.3708441612861

200646.214.824.492.443.3779253263150

200757.7520.27.012.9159.586277030355930717758711223710382357762356 6600 89091%%8414个车位）（2803.3824.735.9955 6004本项折合楼面价578/m 566430717m/m合同)2,18442( 340 13190本项折合楼面价12702元/m 963 168 建筑面积（含地下建筑）112237m215/m 276 按90/m元2计算, 519 12227本项折合楼面价11782元/m 10999建筑面积1122372 按980/m（根据施工意向合同元2计算 898 按80/m元2估算 330 1803本项折合楼面价174/m 192 1175借款6000每季末付息， 7.47%2年末还款40%3年末还余款 436 按销售收入11007万元的1.4% 20997折合楼面价20222元/m 2004 2005 2006 2007 17.56 12.70 37.24 55.86 20.26 16.55 12.50 15.75 55.00 57.34 90.50 138.72 2004 2005 2006 2007 17.56 12.70 37.24 55.86 13.61 9.30 27.95 39.52 77.51% 73.23% 75.05% 70.75% 2004 402005 602006 1002007 1202008 130-1602009 160-2002005 2006 2007 7084----- 77929.99%元10.71%8627 33.3-----亿30.00%亿37.41% 43.3 59.5 4161-----元28.00%元31.99% 5326 7030 表八：XXXXX 32948 80 115300------------ ---- 2600㎡ 2600㎡ 2900㎡ 1 4.42 4.33 4.14 4.1 567891011121314151617181920212223

4.03.93.93.93.83.63.63.53.53.43.33.33.23.13.13.13.03.02.9 1 4.52 4.03 3.8 4567891011

3.83.83.73.63.53.43.22.9 XXXXX 额（万元）（40%（30%（30% 1 890912628210513788478852 5776 28881155 866 8673 6600 --4 280 1820 728 546 5465 2356 -- XXXXX 89091 2950 100% 26282 5776 5000 100% 2888 6600 -65000 280 100% 1820 2356 -- 幼儿园建筑面积2356对外销售. 60046000899320997

29%29%43%100.00% 3099 12391 9297 92970 620992 6004 7497 6605 89173 2324 0 930 697 697-6004 7669 3969 1995 770945 2531 0 614 460 14576 5138-60043355 1535 6252 1 123969296 929830990 123969296 9298309901.2 2 6004 60042.22.32.434

600012004123969296

60009298429945 6004 7497 6605 891 209976 55 288 563 897 18036.1 0 174 131 131 4366.2 55 69 60 8 1926.3 0 45 372 758 11757 930 697 697