济南金座强化版2009423

222009金座营销策划方案强化版伟业顾问/济南鑫苑项目组2009年3月谨呈：鑫苑（中国）置业山东公司营销目标：1、完成1190套公寓销售任务，保证4.3亿迅速回款。2、让“鑫苑置业”品牌价值持续性增长，根植济南。目标下的问题？Q1、市场吸入量与项目营销目标的矛盾？Q2、市场定位与项目产品怎样融合？市场吸入量与项目营销目标的矛盾？—08济南公寓市场济南市公寓市场在2008年月均销售200套左右，高峰期出现在5月，供应区域集中在历下区，区域认知度成交价格较高。没有历下区供应的月份市场成交一般低于200套，价格也局限在5000—6000之间。08年认知度好的区域供应量充足月份对济南公寓市场有绝对的拉升作用。09济南公寓市场1、当前济南市公寓市场不成规模，在售项目集中分布在历下区和高新区，受区域成熟度影响公寓产品的销售价格和销售速度差异较大，年度价格走势无明显规律，主要受成交构成情况呈结构性波动，月度成交量与热点区域新增供应量高度相关，月度成交差异较大。2、2009年2月份公寓市场成交44套，主要来自市中区和历下区，由于高新区本月公寓成交量有所回升，使得本月公寓成交均价略有下降为7828元/平方米。3.3月份公寓市场日均成交5套左右，本月济南公寓市场共销售150套。区域供应量：1、东部区域市场存量房源以盛世花城和汇展香格里拉为主，黄金时代、锦绣泉城处于尾盘阶段。东部市场住宅总计1090余套，其中盛世花城三室以上户型700余套，汇展香格里拉近200套；公寓总计1833套，其中汇展香格里拉1450余套，黄金时代82套，理想新城300套。类别数量价格区间（元/平米）备注住宅10904900-6500住宅以盛世花城为主要市场供给，汇展香格里拉住宅兼具有公寓的特点，市场认可度低。公寓18334060-5600公寓以汇展香格里拉为主要市场供给，未来城将来有部分放量。注：以上未包含国际城市花园数据。总称总套数总面积均价总标准价已售套数已售面积已售标准均价已售标准总价已售优惠均价已售优惠额已售成交均价

1号楼43815318.424950.2275829517.75411417.24788.596786385.76684.95120388.4703.64

2号楼53425229.124940.87124653789.2542592.834492.5311648372.9365.481697734427.05

3号楼53425050.394798.02120192312.722110419.434656.0748513601.2168104.61089862.4551.73座公寓共剩余房源1190套！本数据截止2009年4月4日本项目供应量：如何解决销售目标与市场吸入量的矛盾？要完成年度销售额本项目月均去化公寓要达到120套以上！Q2、市场定位与项目产品怎样融合？—市场定位济南首席服务式公寓玩转生活，服务典范形象定位——SLOGAN年轻人是小户型市场的主力军，对于初次置业的年轻人，小户型无疑具有吸引力，不但付款压力较小，而且将来换大房子时也比较容易出手。购房者大部分都是年轻的单身，或和女朋友寻找二人世界的首次置业的年轻人例如教师、自由职业者、警察、公务员等，他们需要自己的空间。交通便利，生活便捷，地段好的精装修小户型是他们的首选。城市小资产阶层目前济南市这类小企业数量众多，一般是处于成长期的小型公司，没有实力购买大面积写字楼，可以作为过渡性办公空间，日后出租或转手。SOHO主以及自由职业者，如一些自由撰稿人、音乐创作者、广告人。城市小企业和SOHO族投资型购买者如集团购买、婚姻外关系购买等等，在小户型住宅群体中也占有一定的比例，特别是购买给父母居住的比例，有进一步上升的趋势。如左邻右里的项目中，给老年人养老占了一定的比例

其他投资是一个很大的消费群体这种小户型的投资成本低，收益率好。投资者只需对管理公司能力和物业升值潜力作出预期，就可坐收红利。客群定位产品现状2.三栋公寓，体量够“大”3.1梯32户设计，内廊较长4.无装修5.无特色的，增值化的物业管理1.距东2环7公里，便利性有待解决6.样板间略显平淡，渲染力不够升级产品，支撑定位迫在眉睫！营销策略——产品升级服务理念：“让更多的时间属于您自己”

清洁服务——包括房间的日常清扫，换垃圾袋等。

电视节目——提供卫星电视。

洗衣服务——自助式洗衣服务，干洗/熨烫服务中心。

报修服务——24小时及时报修服务。

智能安防——安全监控系统，24小时的多重智能化安防控制系统，访客可视对讲系统、房内报警系统；火情报警系统等。社区巴士——市区商务中心到项目的直达巴士，为业主的出行增加便捷

六大服务娱乐中心——KTV.酒吧.台球室.白领俱乐部等。

健身中心——引入知名健身房为业主服务

商务中心——24小时自助银行传真、复印、打字、秘书、会议室、翻译、阅览行李服务，订票服务。

三个中心叫车服务，叫醒服务，问讯、留言服务，信件收发服务，报纸、杂志代订服务、宠物代养、花卉代养、汽车美容等服务。其他个性化服务：接待中心软性包装：咖啡，果汁等饮料提供时尚报刊书架设立娱乐区设置吊旗展板重新设计布置实景样板间：建议在3号楼设计3个不同场景的样板间，分别是：两人世界，单身贵族，soho天地营销策略——推广原则高调造势，打造济南第一服务公寓市场形象，占领市场一线位置。立体辐射与圈层传播相配合。以活动为主线的体验式营销与报广宣传为辅的推广主线。持续性的挖掘老客户，促进客带客成交。紧扣项目定位？给客户遐想空间？悬念式抛出问题？给市场以爆炸性信息？主题思路悬念主题：谁是济南首席服务式公寓的主人？VIP:88755555

5月中旬——7月服务无极限，享受到永远济南首席服务式公寓项目核心SLOGEN建议：“玩转生活服务典范”主标题：济南首席服务式公寓盛装开启推广主题推广主题推广策略促销策略2009年推广媒体赠送物业管理费1年4-5月6-7月8—10月11-12月8.8折优惠促销政策，恢复8.8折年底促签政策交房借势尾盘促销阶段形象重塑阶段强销期阶段推广计划济南首席服务式公寓闪亮登场服务无极限，享受到永远3号楼售罄，2号楼开盘玩转生活延续服务公寓的概念采用悬疑式广告的手法，以报纸和广播作为主要媒体，短信路旗相配合截留竞争项目。持续主推济南首席服务式公寓概念，3万首付即可拥有，强势的，立体推广相对的淡季采用短信，网络，等小众媒体，户外促销活动增加。立体强势的推广让旺季更旺，完成目标销售额。完美收官，保留典藏房源贺岁发售2号公寓售罄，1号闪耀泉城。大众媒体主选报纸，小众以短信促成交。《齐鲁晚报》《济南时报》《山东商报》《交通广播》工业南路路旗《齐鲁晚报》《济南时报》《搜房网》济南交通音乐广播短信

短信，直投，搜房网《齐鲁晚报》《济南时报》《交通广播》

短信网络《齐鲁晚报》

短信总活动主题：“玩转生活服务典范”，通过“享受生活，母亲幸福，温馨浪漫，健康生活，玩转生活”等系列促销活动，利用体验营销的手法将鑫苑金座打造成一个时尚浪漫，健康快乐，享受自我，服务典范的样板社区。活动主线活动计划：总活时间：营销周期的周末，重大的时间节点工程节点总活目的：塑造形象，促销，客户保养总活地点：项目现场活主要商圈广场4-5月6-7月8月9-10月1、买房送物业费2、4月26号路演11-12月形象重塑期交房期1、三人篮球对抗赛2、家装设计大赛3、路演活动1号楼发售1、友谊篮球赛2、单车街头表演3、电玩比赛4、街舞表演1、十一期间有奖促销活动3、五一期间交响音乐会2、1号楼开盘活动尾盘贺岁期1、圣诞节促销活动形式待定1、贺岁电影专场票赠送活动1、享受8.8折2、执行原价送车1、送装修方案2、送婚纱，家庭照1、9折优惠1、开盘促销政策折1、年底促销政策形象强化活动方案促销配合报纸发布日期星期媒体版位半版主题费用预算（元）预计来电来访5.8五《齐鲁晚报》《济南时报》0.503版济南首席服务式公寓盛装开启29601+246672405.15五《济南时报》0.503版同上246671205.22五《济南时报》《齐鲁晚报》0.503版服务无极限，享受到永远24667+296012005.29五《济南时报》0.53版服务无极限，享受到永远24667120小记157870短信发送时间条次主题费用预算（元）5，610000首席服务式公寓40005，1310000首席服务式公寓40005，2010000首席服务式公寓4000小记3000012000活动时间齐鲁晚报音乐会费用预算（元）4.830万全景生活社区开启，服务式公寓闪耀登场80000合计259870元推广计划-5月重点活动—二次开盘时间：2009年4-5月主题：金座000层精品服务式公寓开始发售活动形式：将积累客户在一定时间内击中发售。活动目的：制造热销事件，提高案场气氛，促进成交。重点活动—感恩母亲时间：2009年5月10日（母亲节）主题：母亲幸福，我们共同的鑫苑活动形式：报广推出。凡在前期预约客户母亲节当天到访的赠送百合花一束活动目的：用报纸进行情感诉求，提达到客户保养和沟通的目的，促进成交。重点活动—家装设计大赛时间：2009年6月交房前两周主题：浪漫满屋，鑫苑金座家装设计大赛活动形式：向各大家装公司，高校装潢系发出参赛邀请，邀请业主参加评选，通过报纸电视等媒体造势配合。设计出的方案直接由于业主的装修作参考。重点活动—婚纱展示时间：2009年8月26日（七夕）主题：温馨浪漫，我们共同的鑫苑活动形式：与婚纱馆或影楼合作，在商业繁华的节点或广场进行婚纱展示。8月26日一周前后订房的客户，赠送价值3800元的婚纱照，或家庭合影照片。活动目的：用报纸进行情感诉求，提达到客户保养和沟通的目的，促进成交。时间：2009年4月主题：健康生活，是鑫苑地点：项目现场邀请人员：浪潮，轻骑，软件园等企业要点：与企业工会充分合作，展开室外篮球比赛推广项目的同时，进行客户保养。重点活动—篮球挑战赛时间：2009年5。1期间活动主题：玩转生活，是鑫苑地点：泉城路等人流聚集地参加人员：高校间舞蹈组织，乐队要点：利用5.1期间假期走出项目，与客户互动。有奖竞猜，小礼品派发重点活动—街舞表演重点活动—单车表演时间：2009年5.1期间活动主题：玩转生活，是鑫苑地点：泉城路等人流聚集地参加人员：高校间舞蹈组织，乐队要点：利用5.1期间假期走出项目，与客户互动。有奖竞猜，小礼品派发重点活动—电子竞技大赛时间：2009年6月间活动主题：玩转生活，是鑫苑，鑫苑金座电子竞技大赛地点：济南某大型网络会馆参加人员：分为两大阵营即：校园队与社会精英队要点：利用80后群体大部分爱玩网游的特点，吸纳社会精英参加，扩大项目影响。推广预算—预算原则2009年推广以报纸为大众媒体的方针延续，加以活动配合，两项