房地产信息公开化

TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc136832317"1.引言1HYPERLINK\l"_Toc136832318"1.1研究背景及现状1HYPERLINK\l"_Toc136832319"1.2研究内容2HYPERLINK\l"_Toc136832320"1.3研究意义2HYPERLINK\l"_Toc136832321"2.房地产信息公开化的建立3HYPERLINK\l"_Toc136832322"2.1我国房地产信息化现状3HYPERLINK\l"_Toc136832323"2.2信息不对称现象3HYPERLINK\l"_Toc136832324"2.3房地产信息公开化的意义4HYPERLINK\l"_Toc136832325"3.房地产信息公开化的内容5HYPERLINK\l"_Toc136832326"3.1土地类信息6HYPERLINK\l"_Toc136832327"3.2房地产开发类信息9HYPERLINK\l"_Toc136832328"3.3房地产交易类信息12HYPERLINK\l"_Toc136832329"3.4物业管理类信息15HYPERLINK\l"_Toc136832330"4.房地产信息公开化的实施方案17HYPERLINK\l"_Toc136832331"4.1系统的工作流程17HYPERLINK\l"_Toc136832332"4.2信息公开的主要参与者及其任务19HYPERLINK\l"_Toc136832333"4.3方案实施的困难与对策201.引言1.1研究背景及现状表1房地产业与国民经济发展速度的关系[美]西蒙。库兹涅茨《各国经济的增长》国民经济发展速度房地产业的状况小于4%萎缩表1房地产业与国民经济发展速度的关系[美]西蒙。库兹涅茨《各国经济的增长》国民经济发展速度房地产业的状况小于4%萎缩4%-5%停滞甚至倒退5%-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展信息不对称就是指市场活动的参与人拥有的市场特定交易信息不平衡。针对房地产市场的这一现象，2004年，根据国务院有关建立信息披露制度的要求，国家统计局，建设部，国家发展和改革委员会决定建立全国房地产信息发布会制度，每年发布一次。发布的主要内容包括全国及40个重点城市的房地产统计信息，全国和部分省市的“国房景气指数”；国家有关房地产政策，法规信息等；有关城市房地产市场信息系统和预警预报体系，以及房地产价格监测信息等。虽然政府出台了一系列规范信息公开的政策，但房地产市场的“信息黑洞”仍然存在。国家应当加大政府监管的力度，同时，房地产企业和消费者也应当加入到信息公开化的行列中来。1.2研究内容1.2.1信息公开化的主要内容在房地产市场上，每一个开发项目的运作都大体地包括了土地开发，项目开发，市场交易以及后期管理等环节。按照这样的流程，房地产信息可以划分为土地类信息，房地产开发类信息，房地产交易类信息和物业管理类信息四部分。每一部分又可以进一步地划分为许多琐碎的子信息。通过对子信息的深入研究，确定房地产市场上应当公开的信息内容。1.2.2信息的采集信息的采集是信息公开的必要准备。在房地产信息严重不对称的情况下，科学的采集方法显得尤为重要。加强政府的宏观调控，制定出一套系统的信息采集措施，明确各职能部门分工协作，是建立房地产信息公开化制度基石。1.2.3信息公开的方式房地产信息系统中，每一子信息的有效公开方式各有不同。结合理论与实践，采用科学的方法，将所掌握的房地产信息中应当公开的信息进行有效的公开，是对房地产信息公开化制度的真正实现。1.3研究意义充分发挥政府宏观调控的职能，建立合理的房地产信息公开化制度。首先，信息的公开增加了房地产市场运作的透明度，实现了市场信息的准对称；其次，提高了房地产企业的信誉，并引导企业进行理性地投资；再次，维护了广大消费者的知情权，改变了信息劣势的地位，并指引消费者理性地消费；最后，房地产信息的公开化，保证了房地产市场的规范有序，促进房地产业和谐稳定地可持续发展。2.房地产信息公开化的建立2.1我国房地产信息化现状在政府的推动和社会各界的积极参与下，目前我国的房地产业已呈现出全面信息化的发展势头。借鉴房地产信息化的发展历程，对建立房地产信息公开化大有裨益。（1）房地产政务管理软件的开发近年来，许多城市利用信息技术，开发了房地产政务管理的软件，大大地提高了工作效率，增强了政府对房地产市场的监控和预测能力。上海房地产登记交易中心利用区县联网的管理信息系统，定期发布分区，分类别的土地供应，项目开、竣工，预售和存量交易等市场信息。成都市建立的商品房预售网上管理系统，有效地实现了对商品房市场的监控。全国的一些房地产协会也加强了信息技术的应用，建立了“中国物业管理协会网”和“华房网”等等。（2）建立企业内部网站同时，国内的各大房地产企业也加快了信息化的进程，建立了企业内部网站，提高了信息传输速度，加速了企业的投资决策。在电子商务方面，金丰易居搭建的中国住宅消费服务电子商务平台，实现了客户通过网络，进行置换，租赁，买卖，装潢，建材等业务的部分“自助服务”的初级电子商务模式，在全国形成电子网络和实体网点已经超过了500家。万通地产推出了“筑巢网”，以“戴尔”式的开发模式实现了业务的发展。（3）建立房地产宏观监测系统针对房地产市场上的信息零散，盲目投资等状况，政府已建立了包括中房预警系统，中房指数，国房景气指数等在内的房地产宏观监测系统。（4）存在的问题房地产业发展的近20年来，信息化建设已取得了很大的成效，但是同国外相比，仍然存在着诸多制约因素。网络的基础设施配备较差，计算机技术，通讯技术，网络安全技术的整体水平不高，法律、银行支付体系不配套。而且，我国的房地产信息业中，相关的专业人才十分匮乏。房地产完全信息化的实现还有很长的路要走。2.2信息不对称现象目前，房地产市场的信息不对称现象已成为倍受人们关注的问题。信息不对称能否有效解决，关系到房地产业能否健康稳定地发展。信息不对称（asymmetryofinformation）是指市场活动的参与人拥有的市场特定交易信息不相等。而房地产商品的经验性，决定了在市场交易中信息不对称现象尤其突出。在房地产市场上，处于卖方的房地产开发商和销售代理掌握着大量房地产商品的实质信息，既包括地理位置、地形、交通情况、户型、面积等公开信息，也包括房地产商品的成本、质量、赢利能力、增值能力、售后服务及物业管理等隐蔽信息。综合这些信息才能够确定房地产商品的品质以及它在市场上的状况。而处于买方的消费者只拥有一定量的公开信息和消费偏好，消费能力以及自身对房地产商品专业知识的了解程度等私人信息。显然，卖方在市场交易中处于绝对的信息优势地位。他们会尽可能地充分利用自身的信息优势，来损害消费者的正当利益，实现企业价值最大化。随之也就出现了信用危机，消费者逆向选择，企业的不正当竞争等市场毒瘤，严重混乱了房地产市场交易秩序，不利于房地产市场的健康发展。仅仅依靠市场来配置房地产资源，具有一定的局限性。针对目前房地产市场出现的问题，政府作为市场的管理者以及一级市场的出让方，应当立即采取有利措施，加强对房地产市场的宏观监测和调控。建立房地产信息公开化制度即是其中一项重要的措施。2.3房地产信息公开化的意义2.3.1市场行为主体理性决策的依据（1）政府宏观调控的依据政府部门通过房地产信息的公开化掌握房地产业发展的状况，行业结构，以及行业与宏观经济的协调比例关系，为调控国民经济产业结构和引导房地产业健康发展服务。还使得政府能更好的把握房地产市场的运行规律与运行态势，尽早采取监督调控措施，避免问题的发生。（2）房地产开发商投资决策的依据房地产开发商在决定自己的投资策略之前，必须要准确地判断当时房地产市场的发展趋势。房地产公开化可以使他们准确地掌握房地产市场的发展趋势，各级各地房地产市场的供需状况，把握住项目开发的节奏、时点与产品功能的定位。（3）消费者理性消费的依据消费者改变了信息的劣势地位，了解了地区房地产市场的运行状态，掌握了市场供求信息。然后，综合考察开发商与物业管理公司的信誉，最终选出符合自己需要的商品。2.3.2房地产市场规范有序的保证房地产信息公开化的实现，使房地产市场的各个参与方掌握的信息对称。政府利用真实准确的数据，综合分析出房地产发展的趋势及存在的问题。然后针对具体的问题出台相应的政策加以解决，最终规范了房地产市场的发展，稳定了房地产市场的秩序。2.3.3有效地促进社会信用制度的建设社会信用制度是建设现代市场体系的必要条件。通过房地产项目数据库和信用数据库的互连互通，对群众投诉较多，不遵从国家信息统计制度，有违法现象的单位，记入信用档案，累计情节严重的不予年检或注销，降低资质等级；对于信用行为较差的个人，实行行业禁入，可有效地促进诚信体系地建设。3.房地产信息公开化的内容在整个房地产市场体系中，对房地产信息资源的充分利用必须以信息公开为基础，因而我国应当尽快建立起房地产信息公开制度。房地产信息公开化主要包括土地类，房地产开发类，房地产交易类，物业管理类等信息，如表2中所示。表2房地产信息公开化的内容土地类土地宏观管理信息息土地利用总体规划划，土地年度度出让计划，土土地的价格指指数等待出让土地参数待出让地块的性质质，价格，容容积率，绿化化率等已出让土地参数已出让地块的出让让金及其支付付情况，中标标单位，已出让土地一年内内和两年内的的利用情况等等房地产开发类项目前期市场调查查信息房地产价格指数（地地区和类别），市场分析报告，空空置率，房价价与收入比等等项目策划信息开发企业简介、资资质及信用情情况记录，开开发项目简介介，项目周边边环境，项目目总平面图，设设计单位，房房地产项目规规划审批方案案，项目手册册等项目建设信息项目投资，开发企企业工程进度度款支付记录录，建设单位位简介、资质质及信用情况况记录，监理理单位简介、资资质及信用情情况记录，单栋栋号的开工与与竣工时间，重重大质量问题题与处理等房地产交易类商品房、经济适用用房信息项目单体楼盘表，预预售许可，销销售情况，供供应总量，户户型，面积，销售价格，付付款方式，购购房对象审批批情况等二手房信息房源，房屋种类，周周边环境，户户型，面积，楼楼层，房屋年年限，报价，成交价格，购购房人户籍属属地情况，付付款方式等房地产产权、抵押押信息整体产权登记情况况，发证数量量，以及商品品房（期房、现现房），二手房的抵押办证证，贷款，个个人按揭贷款款等房地产租赁信息存量住房，商业用用房、办公用用房等房源信信息，租赁备备案信息，已已租未备案信信息，区域性性租赁市场参参考价格等物业管理类物业公司资质及服服务管理的小小区，物业类类型，物业服务收费标准准及业主委员员会等3.1土地类信息3.1.1土地宏观管理信息3.1.1.1内容及公开的意义（1）土地利用总体规划土地利用总体规划是指在一定时期和一定地域范围内，根据国家社会经济可持续发展的要求，土地资源的现状和潜力以及国民经济和社会发展规划，对土地开发、利用、治理、保护在空间上，时间上所做的总体安排和布局。它是国家实行土地用途管制的基础。国家可以通过土地利用总体规划的信息确定每一块土地的用途，并依据土地利用总体规划规定的土地用途进行管制。同时，土地利用总体规划是城市总体规划的指导，因为城市的总体规划在用地上应符合土地利用总体规划的要求，它在城市发展用地的规模，方向和范围上进行协调，确定城市建设用地区的界限。（2）土地年度出让计划土地年度出让计划是以城市规划和城市土地利用规划为基础，根据土地市场供求情况和国家供地政策而制定的。按照土地年度出让计划将土地投入市场，控制土地向房地产市场的投放量和投向，做到有计划、有步骤地开发。这样就能够合理地调控土地的市场供应量，保证国土资源对社会经济发展的可持续供应。（3）土地的价格指数土地价格的价格指数是指反映一定时期内土地价格变动趋势和变动程度的相对数。政府编制出土地价格指数，并进行及时地统计和公布，保证市场信息的公开性，能够加强国家对土地价格的宏观管理。用价格杠杆来调控土地资产交易，杜绝土地市场的“暗箱操作”和“地下交易”。3.1.1.2执行公开的部门及方式国土资源局主要是负责土地审批及土地资源管理信息的工作。土地利用总体规划、土地年度出让计划和土地价格指数均由国土资源局进行统计并通过官方网站定期向社会公布。在公开土地价格指数时，可以在充分运用原有基准地价的基础上，建立以标定地价为核心的国家级，省级地价动态监测系统，并运用信息技术缩短更新周期，实现基准地价的动态更新，以便及时反映房地产市场的价格水平。3.1.2待出让土地参数3.1.2.1内容及公开的意义（1）土地的性质根据《中华人民共和国土地管理法》规定，土地的性质包括国有土地所有权、集体土地所有权、集体土地使用权的土地三种。公开土地的性质信息，国家和集体便于对土地进行宏观的管理和招标决策。而对于开发商，则便于他们按照项目开发的需要有选择地进行投标。（2）土地的价格土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，是生产者，经营者，消费者为获得土地使用劝或所有劝，向土地所有者或转让者支付的一定数量的货币。它包括土地资源价格和土地资本价格，即土地价格=土地资源价格+土地资本价格。土地资源价格是地租的总现值，俗称生地价格；土地资本价格是土地投资的收益，是凝结在土地中的劳动形成的价值的货币表现。各个开发商在土地竞标时，可根据包括利息性地租、真正地租在内的土地租金水平，银行利率和土地投资来确定自己的竞标价格。对于低于市场价成交的土地，政府可优先购买，以防非法交易。同时，土地价格是编制土地价格指数的主要数据来源。它的及时公开有利于政府及时地公开土地价格指数信息。（3）容积率和绿化率土地的容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。了解了容积率的大小，也就清楚了土地的利用强度、其利用效益的高低以及不同土地价格水平的差异。同时，容积率还是城市区划管理中所采用的一项重要指标。它公开对一个城市区划管理的成败。在微观上，容积率是影响地价的最重要的因素。将其透明化，有利于土地的公平交易。此外，对于发展商来说，容积率决定着地价成本在房屋中占的比例，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。随着人民生活水平的提高，健康舒适的生活质量越来越受到社会的关注。土地的绿化率是衡量环境舒适度的一个重要指标。政府根据地块绿化率的信息，从宏观上对整个区域的绿化率进行管理。绿化率也是开发商在进行项目策划和成本计算时的重要数据。对于广大的消费者，可以使他们根据绿化率的多少来选择满足自己的生活需求的产品。3.1.2.2执行公开的部门及方式国土资源局负责公开待出让土地的性质、价格、容积率和绿化率等信息。主要的公开渠道是官方的网站。同时，政府部门下发相关信息的文件进行公开。3.1.3已出让土地参数3.1.3.1内容及公开的意义（1）土地的出让金及其支付情况已出让地块的出让金即为土地使用权的出让金，是指土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。土地出让金的支付方式各有不同，外商投资或中资企业开发外销房以外汇支付，中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的以人民币支付。也有实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等来偿还地价。对土地的出让金及其支付情况进行公开，有利于投资者有选择地投标。（2）中标单位土地的中标单位是指在土地的竞标过程中获得土地使用权的投资企业。中标单位的公布，便于社会各界对企业的土地开发工作进行监督，有利于督促房地产企业的项目开发工作。（3）土地一年内或两年内的利用情况土地的利用情况是指在一定时期内，土地的中标单位对土地的开发利用情况。对一年内或两年内的土地利用情况进行公开，有利于促进房地产企业的投资开发速度，加速房地产的发展进程。同时，政府对荒废的土地及时地重新投入使用，有利于促进土地的有效利用，充分合理地配置和利用土地资源。3.1.3.2执行公开的部门及方式国土资源局负责公开土地的出让金及其支付情况、土地的中标单位和土地一年内或两年内的利用情况等信息。公开的方式是在官方的网站上进行公布。同时，国土资源局下发相关信息的文件。3.2房地产开发类信息3.2.1开发项目前期市场调查信息3.2.1.1内容及公开的意义（1）房地产价格指数房地产价格指数是指反映一定时期内房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。它包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数。政府职能部门对房地产市场的信息进行系统科学的梳理，然后编制出真正反映房地产市场价格变化的指数。政府根据房地产价格指数信息，对国内房地产市场进行合理的宏观调控，以便为消费者和决策者提供有效的市场信息。（2）市场分析报告房地产市场的分析报告是指对一定时期内政府的调控政策，房地产开发商的开发投资以及消费者的市场需求进行的调查分析报告。市场分析报告对开发商来说至关重要。每一个项目在投资开发之前都要进行严密准确的市场调查，否则就无法确定项目的开发方向并进行合理的策划。政府机关对房地产市场分析报告的公开有利于开发商更加准确地判断市场供需状况。（3）空置率空置一般是指房屋没有投入使用，处于待出售或出租的状态。我国的空置房是指竣工后尚未售出的房屋，而通常所说的空置率，多是用当年全部未售出的房屋除以当年竣工的房屋。空置率有三种计算方式：一种国际通行的空置率计算方式是全社会空置房面积除以全部住房面积；一种是中国的计算方式即空置商品房面积除以最近3年竣工面积之和；还有一种购房者购房后没有出租与出售在等待机会的住房。房屋的空置率是反映房地产市场供求状况的重要指标。对其进行公开有利于指导政府的宏观调控和开发商的投资决策。（4）房价与收入比房价与收入比是指一定时期内，某一区域房地产市场上，房屋价格总和与该时期内居民的可支配收入总和的比值。房价收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。政府可据此科学地判断应当采取的宏观调控政策。通过不同年份的房价收入比，可以看出该地域的居民购买住宅的支付能力。有利于开发商对产品的投资决策和价格定位。同时，一个国家或一个城市的房价与收入比是制定该地域的住房政策，住房产业政策和土地使用政策的一个重要指标。3.2.1.2执行公开的部门及方式统计局主要负责提供房地产价格指数、市场分析报告、空置率、房价与收入比等房地产业的统计信息。公开的主要方式是公布在官方网站上和相关信息文件的下发。3.2.2项目策化信息3.2.2.1内容及公开的意义（1）开发企业简介、资质及信用情况记录将每一房地产企业在市场交易过程的所有信用情况进行统计公布，有利于市场的优胜劣汰，并使消费者能够放心地购买商品。（2）开发项目简介、项目周边环境、项目总平面图对企业所开发项目的信息进行公开，便于其他开发商扬长避短，更加有效地进行房地产的开发。同时，消费者对项目有了更清晰的了解，从而根据自己的需要进行对比选择。（3）设计单位简介、资质及信用情况记录设计单位的优劣直接影响者开发商的选择。对于有实力的设计单位进行公开表扬，有利于设计企业的优胜劣汰，促进设计单位的改革创新，（4）项目规划审批方案和项目手册在对项目进行策划时，应当撰写并提交项目规划审批方案和项目手册。这不仅有利于企业项目开发流程的有效运转，而且还有利于社会各界对企业的监督和管理。3.2.2.2执行公开的部门及方式房管局主要负责提供房地产开发企业的信息，规划局主要负责提供房屋的规划及审批信息。同时，开发商也应当负起负责，大胆地公开设计单位、项目简介、周边环境、总平面图等信息。政府机关通过官方网站和相关信息文件的下发进行信息的公开。房地产企业主要通过企业网站和广告宣传进行公开。3.2.3项目建设信息3.2.3.1内容及公开的意义（1）项目投资项目投资是指企业在项目开发过程中所投入的资金。政府利用企业的投资金额，在宏观上进行社会资金的合理配置。企业根据自己的投资的多少确定商品的价格，以使资金正常地周转。（2）建设单位简介、资质及信用情况记录资质和信用情况是开发商选择建设单位的重要依据。同时，信誉好的建筑单位可以使消费者更放心地购买其生产的商品。（3）监理单位简介、资质及信用情况记录同建设单位一样，监理单位的资质和信用情况也是开发商进行选择的重要依据。购买商品时，消费者更倾向于信誉好的监理单位。（4）单栋栋号的开工与竣工时间将项目的开竣工时间进行公开，便于政府进行一定时期内区域的房地产开发管理。而对于消费者而言，可以及时的购买并入住。（5）开发企业工程进度款的支付记录工程进度款的支付记录有利于促进企业开发资金的周转，使项目按时完成，以迎合社会的购房需求。同时，还可以有效地避免出现劳资纠纷而造成停工。（6）重大质量问题与处理房屋的质质量问题一直直倍受人们的的关注。对房房屋的质量问问题及其处理理情况及时进进行公开，有有利于房屋质质量的不断改改进和维护消消费者的知情情权。3.2.3.2执执行公开的部部门及方式国家建设委员会主主要负责提供供房屋建设方方面的信息。同同时，开发商商也应当积极极自觉地公开开项目建设过过程中的信息息。建委主要要通过官方网网站和相关文文件对信息进进行公开，开开发商一般要要通过企业网网站和广告进进行宣传公开开。3.3房地产交易易类信息3.3.1商品房房、经济适用用房信息3.3.1.1内内容及公开的的意义（1）项目单体楼盘表表项目单体楼盘表是是指对开发项项目交易情况况的信息汇总总。（2）预售许可预售许可是指商品品房和经济适适用房进行预预售的许可证证明。该证明明的公开有利利于房地产市市场的公平交交易，防止非非法的交易。（3）销售情况对每一楼楼盘的销售情情况进行分析析，对政府而而言，有利于于对市场资源源的宏观配置置。对开发商商而言，有利利于其采取措措施促进产品品的销售。对对消费者而言言，有利于他他们对产品的的理性选择。（4）供应总量房地产产市场上房屋屋的供应总量量是开发商销销售进度的依依据。政府也也可以根据这这一信息进行行供需的调控控。（5）户型、面积、销销售价格户型，面面积以及销售售价格是消费费者在购买房房屋时最关心心的问题。也也是房地产市市场重要数据据。它们对消消费者的购买买，开发商的的项目策划以以及政府的宏宏观管理有着着很大的影响响。（6）付款方式购房的付款方式主主要有一次性性付款和按揭揭付款两种。消消费者可以根根据自己的习习惯自由的选选择支付方式式。但开发商商必须把付款款的具体操作作公开，以防防消费者上当当。（7）购房对象审批情情况房屋一般般都是根据市市场需求，针针对一些特定定的群体进行行开发的。将将购房对象审审批情况进行行公开，缩小小了消费者的的购房范围，使使其能够购买买更加适合的的产品。同时时，也有利于于城市人口的的统计，便于于城市人口的的管理。3.3.1.2执执行公开的部部门及方式房管局负责公开商商品房和经济济适用房在市市场交易时所所涉及的信息息。开发商也也要坦诚地公公开其掌握的的信息资源，以以改变消费者者的信息劣势势地位。房管管局主要通过过官方网站和和相关文件的的下发公开信信息。企业主主要通过企业业网站和广告告宣传进行公公开。3.3.2二手房房信息3.3.2.1内内容及公开的的意义（1）房源信息政府将一一定区域的二二手房的房源源信息公开，方方便了消费者者根据需要选选择商品。在在宏观上有利利于房屋资源源的合理而有有效地配置。（2）房屋种类根据消费者不同需需求，房屋种种类有居住，商商用等一些种种类。对房屋屋的种类分类类进行公开，可可以方便消费费者进行选择择，减少购房房的成本，有有利于二手房房市场的稳步步发展。（3）周边环境二手房周周边的环境状状况是消费者者购房的关注注问题。而且且，周边的环环境对房屋的的价格也会产产生很大的影影响。将其公公开，有利于于保护消费者者的合法权益益，防止卖方方的欺诈行为为。（4）户型、面积、楼楼层户型，面面积和楼层是是人们最关心心的问题。它它们直接关系系到消费者的的利益。同时时，它们也是是影响房价的的重要因素，必必须完全对消消费者进行公公开，以维护护买主的权益益。（5）房屋年限业主购买全新的一一手商品房住住宅，往往会会因为开发商商推迟土地的的开发时间，而而损失了对房房屋的使用年年限。但是，现现在房地产市市场上出现了了一种奇怪的的现象。居民民购买已有数数年楼龄的房房改房，可以以重新计算使使用年限，获获得70年的使用期期。房改房首次上市时时，原来的业业主都要按交交易评估价格格的1%缴纳国有土土地使用权出出让金(即平常所说说的补交地价价)。而房改房房的使用年限限是按照补交交地价的时间间开始计算的的，也就是说说，房改房虽虽然有十多年年楼龄，但如如果出售时才才补交地价，使使用年限也从从那时候计算算。因为房改改房第一次出出售时，才需需要补交地价价，所以使用用年限从此时时计算。以后后二手业主再再出售该房屋屋，使用年限限就不能再重重新计算了。房房改房补交地地价后重新计计算使用年限限的规定在房房管局一直在在执行之中。一一手商品房住住宅，其使用用年限计算是是按照楼盘土土地使用权书书的时间确定定的，即从开开发商拿地的的时候计算起起。居民即使使购买新的商商品房，其使使用年限也可可能已经减少少了好几年。因而，对房屋使用用年限的数据据进行公开，既既维护了广大大消费者的权权益，也使一一些不法的开开发商无机可可乘。（6）报价及成交价格格二手房的的报价和成交交价格的公开开对与政府的的宏观管理和和消费者的市市场监督有着着积极的作用用。（7）购房人户籍属地地情况公开购房房人的户籍属属地情况，有有利于区域的的人口管理和和资源的优化化配置。（8）付款方式消费者清清楚了付款的的具体方式之之后，才能够够很好的维护护自己的权益益。3.3.2.2执执行公开的部部门及方式房管局负责以上信信息的公开工工作。同时，中中介公司也要要通过企业网网站和广告宣宣传积极配合合信息的公开开。房管局主主要通过官方方网站和相关关文件的下发发进行信息的的公开。3.3.3房地产产产权、抵押押信息3.3.3.1内内容及公开的的意义（1）整体产权登记情情况（2）发证数量（3）抵押办证（4）贷款（5）个人按揭贷款个人按揭贷款款是指具有本本市常住户口口或有效居住住证明，具有有稳定的经济济收入来源，具具有完全民事事行为能力的的自然人，以以购买住房为为目的并支付付了一定比例例的购房首付付款，以其所所购房屋作抵抵押，而向贷贷款人申请发发放的购房贷贷款业务。包包括个人住房房贷款、个人人二手房抵押押贷款、个人人经营用房贷贷款。个人住房贷款贷款款金额不超过过购房价格的的70%，贷款期限限不超过30年，个人二二手房抵押贷贷款贷款金额额不超过所购购房屋价格或或评估价值（两两者取低值）的70％，贷款期限不超过20年，个人经营用房贷款贷款金额不超过所购房屋价格或评估价值（两者取低值）的抵押金额的60％，贷款期限不超过10年。在我国，80%房房地产贷款信信贷都是个人人按揭。个人人按揭贷款是是房地产贷款款业务中最大大的部分,2004年底中国的的住房按揭贷贷款余额为1.6万亿元。在在个人消费贷贷款中,住房按揭贷贷款质量最为为优秀。除了了中国农业银银行之外,其他三大国国有银行个人人住房按揭贷贷款的不良率率都低于2%。3.3.3.2执执行公开的部部门及方式房管局负责整体产产权登记情况况、发证数量量、抵押办证证等信息的公公开。人民银银行负责提供供涉及房地产产的金融信息息，如贷款、个个人按揭贷款款等信息。主主要通过官方方网站和下发发相关信息的的文件进行公公开。3.3.4房地产产租赁信息3.3.4.1内内容及公开的的意义（1）存量住房存量房是指已被购购买或自建并并取得所有权权证书的房屋屋。存量房是是相对于增量量房而言的，增增量房是指房房地产开发商商投资新建造造的商品房，存存量房一般是是二手房。存存量房买卖程程序是由买卖卖双方当事人人签订房屋买买卖合同，合合同生效后的的30日内，向房房屋所在地的的房地产交易易中心办理转转移登记。（2）房源信息（3）租赁备案信息（4）已租未备案信息息（5）区域性租赁市场场参考价格3.3.4.2执执行公开的部部门及方式存量住房、房源、租租赁备案和已已租未备案信信息主要由房房管局负责进进行公开。统统计局负责区区域性租赁市市场参考价格格的公开。公公开的方式主主要是官方网网站和下发相相关信息的文文件。3.4物业管理类类信息3.4.1内容及及公开的意义义（1）物业公司资质（2）物业类型（3）物业服务收费标标准在收取物业管理费费之前，应当当首先明确房房屋的质量标标准，由质量量验收部门按按照国家标准准明确该套住住房的质级，按按质论价，按按质收费。对对于没有划分分质量等级的的老房子要尽尽快进行追补补。这样可以以根除因质级级标准不清而而引发的纠纷纷。当然，同同一类质级的的房屋，远郊郊、近郊要与与城区在收费费标准上要有有所区别。收取物业费的范围围有暖气费，小小修费，电梯梯和高压水泵泵，电梯年度度代验费，绿绿化费和管理理费等。大修修和中修费不不应向住户收收取。物业费费计算方式：：物业费总计＝物业业费服务费＋＋30元（垃圾清清运费）＋36元（垃圾处处理费）物业费服务费＝房房屋总建筑面面积*［0.5元（服务费费）＋0.6元（电梯费费）＋0.05元（高压水水泵费）（4）业主委员会业主委员会是指由由物业管理区区域内业主代代表组成，代代表业主的利利益，向社会会各方反映业业主意愿和要要求，并监督督物业管理公公司管理运作作的一个民间间性组织。业业主委员会的的权力基础是是其对物业的的所有权，它它代表该物业业的全体业主主，对该物业业有关的一切切重大事项拥拥有决定权。根根据政策规定定：居住小区区已交付使用用并且入住率率达到50％以上时，应应当在该居住住小区开发建建设单位、居居住小区所在在地的区、县县房屋土地管管理机关指导导下建立物业业管理委员会会（业主委员员会）。业主主管理委员会会的产生，一一般是以业主主代表大会的的方式选举产产生，并定期期换届选举，委委员可连选连连任。业主委员会是沟通通业主和物业业管理公司的的桥梁，代表表和维护着房房地产产权人人、使用人的的合法权益。它它在相关机构构的指导下负负责制定业主主委员会章程程，选择物业业管理企业，监监督居住小区区物业管理工工作的实施，对对物业管理企企业进行检查查和监督，协协助物业管理理企业进行管管理工作。可可以说，业主主委员会是整整合广大业主主的共同意愿愿，维护广大大业主合法权权益的有效组组织形式。它它的存在有利利于明确业主主与物业管理理公司之间的的责、权、利利关系；有利利于促进形成成物业管理市市场竞争机制制，在物业管管理市场中发发挥着重大作作用。3.4.2执行公公开的部门及及方式建设部负责公布评评审合格的各各级资质物业业管理的企业业名单。房管管局主要负责责公开物业管管理的信息，并并对物业公司司的资质进行行年检。同时时，业主委员员会也要对物物业企业的管管理进行评议议并公开。政政府部门一般般是通过官方方网站和相关关文件的下发发进行公开。业业主委员会可可以自行建立立网站进行公公开。图1房地产信息公开化系统的流程全国房地产信息数据库业外信息采集信息公开城市房地产信息数据库业外信息采集信息公开图1房地产信息公开化系统的流程全国房地产信息数据库业外信息采集信息公开城市房地产信息数据库业外信息采集信息公开区域房地产信息数据库业外信息采集信息公开业内信息采集4.1系统的工作作流程房地产信息公开系系统的工作流流程如图1所示。房地地产信息公开开化系统分为为全国，区域域（省），城城市（市县）三三个级别。城城市一级的房房地产信息公公开化系统是是最小信息处处理单位，其其信息以规范范化的数据格格式向区域一一级汇总，区区域级别的信信息向全国一一级汇总。每每一级别的信信息公开系统统接受上一级级的信息反馈馈并负责地域域权限内的信信息公开工作作。4.1.1第一阶阶段：信息的的采集房地产业内信息的的主要采集源源泉是经过校校核后的各房房地产开发公公司的数据，中中介服务机构构的数据，研研究机构的数数据。业外信信息的采集源源泉主要来自自于其他行业业，其他部门门的信息。因因而，业外信信息比较容易易获得，业内内信息由于绝绝大部分掌握握在开发商手手中，而很难难准确全面地地采集到。在全面采集业内信信息时，要覆覆盖城市及相相关区域，覆覆盖存量与增增量等多维市市场。增量房房地产市场数数据的采集可可以分开发项项目管理和交交易登记管理理两段进行。前前半段，即从从项目立项，土土地取得到开开发企业提出出预售许可申申请，主要依依托房地产开开发管理业务务系统。后半半段，即进入入预售环节后后，可以充分分利用房地产产管理部门日日常管理活动动中形成的大大量管理信息息及相关信息息。尤其是销销售情况，完完全可以依托托房地产交易易登记管理业业务系统自动动生成，不再再需要开发企企业报送。所所以为适用房房地产市场信信息公开化系系统的建立，要要进一步推动动房地产交易易与权属登记记规范化管理理。一是从房房地产市场预预警预报数据据采集的实际际需要出发，研研究完善指标标体系，优化化管理流程，改改进管理方式式，将分散在在各个管理环环节中的商品品房预售许可可，预售合同同登记备案，交交易与权属登登记，并将房房产测绘或预预测绘成果导导入。楼盘表表要包括每个个项目的预售售许可面积，可可预售套数，面面积，报价，以以及每套房屋屋的面积，户户型，朝向，售售价以及能否否预售，是否否成交，是否否抵押在内的的各种市场信信息。存量房地产市场数数据主要有两两类：一类是是日常管理过过程中产生的的直接数据。可可以依靠房地地产交易管理理与权属登记记，房屋租赁赁登记备案等等手段，从二二手房成交价价格申报，交交易过户，转转移登记，抵抵押登记和房房屋租赁登记记备案等管理理过程中获得得。另一类是是间接数据，是是管理的副产产品，中介机机构作为市场场供求双方的的桥梁，在实实施中介服务务中掌握了大大量的第一手手信息。房地产管理部门要要重视日常信信息收集工作作，能反映市市场结构状况况的数据，特特别是关于市市场需求的数数据，如对买买卖人情况，购购房次数，购购房原因，价价位区间，购购房贷款等进进行分类统计计，以把握房房地产市场走走势。4.1.2第二阶阶段：建立房房地产信息数数据库在采集到准确而又又全面的市场场信息之后，要要建立起信息息数据库对信信息进行统计计备案。目前前，我国正在在运行的房地地产信息系统统设立的数据据