成都某运动主题中高档楼盘项目可行性报告

成都**·****花园项目可行性研究报告成都**房地产决策资讯顾问有限公司目录TOC\o\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc92596020"报告总体结论HYPERLINK\l"_Toc92596472"表一：经济技术指标8HYPERLINK\l"_Toc92596473"表二：2000年温江县主要经济指标24HYPERLINK\l"_Toc92596474"表三：成都市房地产业各年主要经济指标39HYPERLINK\l"_Toc92596475"表四：项目分期开发经济技术指标单位：m260HYPERLINK\l"_Toc92596476"表五：项目投资估算表63HYPERLINK\l"_Toc92596477"表六：资金筹措65HYPERLINK\l"_Toc92596478"项目销售价格预测单位：元/m267HYPERLINK\l"_Toc92596479"项目各方案销售额67HYPERLINK\l"_Toc92596480"投资收益率70HYPERLINK\l"_Toc92596481"表：保守方案项目现金流量表71HYPERLINK\l"_Toc92596482"表：一般方案项目现金流量表73HYPERLINK\l"_Toc92596483"表：乐观方案项目现金流量表75HYPERLINK\l"_Toc92596484"盈亏平衡表77HYPERLINK\l"_Toc92596485"项目敏感性分析表78报告总体结论报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2001年10月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。总体评价温江得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“****花园”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。技术经济指标表一：经济技术指标项目合计一期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例占地面积(亩)1570400500400270总建筑面积（m22）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多层住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花园洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%联体别墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%独体别墅297152971515%商业及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步行街、生活会所等非住宅建筑。项目项目总占地面积：1570亩容积率:1.1建筑覆盖面积：261668平方米（覆盖率25%）绿化率42%高度限制:18米车位比例：1：0.9项目开发周期：5年开发总成本：14.6亿元（营业税及附加未计入）每平方米单位成本：1269元/平方米项目销售收入：保守估计：16.5亿元一般估计：18.9亿元乐观估计：21.6亿元总投资利润率：保守估计：6.74%一般估计：22.09%乐观估计：39.58%权益资本利润率：保守估计：254.90%一般估计：306.96%乐观估计：365.27%净现值NPV（单位：万元）：保守估计：3153一般估计：117325乐观估计：333162内部收益率IRRR：保守估计：111%一般估计：333%乐观估计：557%盈亏平衡点X：保守估计：00.943一般估计：00.829乐观估计：00.732结论与建议本项目用地区位理理想、有相当当的发展潜力力，适合开发发大型住宅项项目，并有较较好的宏观利利好前景，具具有良好的投投资价值和可可观的经济效效益。当然本本项目也存在在一定的风险险，建设单位位如果能有效效地采取措施施规避、分散散、消除或转转移风险并达达到自身资源源能够承受的的程度，该项项目具有相当当的可行性。建设单位应抓紧筹筹集资金，合合理利用自有有资金，同时时，应适时加加大广告宣传传力度，优化化工程设计，在在工程建设过过程中严格实实行招标和建建设监理制，力力争在2002年上半年开开工建设。第一章项目介介绍1．1项目背景及地块现现状1．1．2项目背景温江位于成都市西西面，上风上上水，光华大大道西延线的的开工建设以以及成都市高高新西区的开开发建设为温温江房地产开开发带来了极极大的利好。市市政府虽然未未进行正面的的引导，单已已暗含借机带带动温江跨越越式发展之意意。温江县本地政府将将房地产业作作为带动温江江经济和聚集集区域人气的的支柱产业，主主持召开了“住在温江——成都房地产产高层论坛会会”。论坛会的的后续效应以以及置信“芙蓉古城”项目在温江江的成功，令令温江房地产产市场受到市市内开发商的的普遍关注，先先后有华新国国际、森宇房房产、华润房房产、亚都房房产等多家开开发商在此圈圈地。未来2-3年随着成都都市中区旧房房改造工程的的全面展开，总总拆迁量将达达到400万平方米，按按1：3的安置比例例计算，将带带来1200万平方米的的市场需求量量。市内无法法消化如此巨巨大的市场需需求，这必将将带动成都市市房地产市场场郊区化的发发展。2001年12月月份，四川***置业发展展有限责任公公司正式与温温江县政府签签定了征地合合同，其中一一期用地400亩。2001年12月31日，**公司在成成都市艺术中中心举办了“**·****花园”奥地利皇家家管乐团新年年音乐会，进进行了本项目目第一次的形形象宣传，为为项目的开发发、推广作了了铺垫。1．1．3地块现状项目地块位于温江江县，总占地地1560亩，以江安安河为界，地地跨温江县涌涌泉和公平两两镇，其主体体部分位于涌涌泉镇境内。地地块南临光华华大道西延线线，东西两侧侧与华新国际际和爱使房产产的项目地块块为邻，北侧侧目前为农业业区。地块内部地势平坦坦、土地肥沃沃，相对落差差在一米左右，现现主要为农田田，其中零星星分布着农房房和竹林，西西南临光华大大道处有一企企业。地块内内现有一条东东西向双车道道的水泥公路路，路面高出出两侧的田垄垄约一米左右，沿沿路两侧有部部分村民自建建的房屋。1．2项目地块综合开发发环境1．2．1自然及人文历史景景观条件地块整体自然条件件优越，江安安河蜿蜒流淌淌，水质较为为清澈，沿河河竹林与环舍舍而生的竹团团共同构成了了一道独特的的风景。另外外，地块内保保存有一条较较为完整的江江安河古河道道，但缺少独独特的人文景景观与历史古古迹。1．2．2交通条件项目地块与外界连连接交通条件件地块内有一条两车车道水泥路面面乡间公路，整整体路况较好好。但与外部部公路接合部部为沙石路面面，路况较差差，较为泥泞泞、坑洼。项目地块周边交通通状况目前地块周边有土土龙路、温双双路、涌泉——柳城公路，南南侧的光华大大道正处于施施工阶段，尚尚未形成交通通能力。政府府在地块控制制红线东、西西、北三侧均均规划有三条条市政公路，目目前尚未动工工。随着本项项目及区域其其它项目的启启动，本项目目地块周边交交通状况是非非常良好的。1．2．3水、土地、空气污污染状况项目地块整体污染染状况小。江江安河水质较较为清澈、流流量大；土地地平坦，几乎乎均为农业用用地，西南部部的企业处于于停产状态，污污染小；光华华大道的施工工未对周边环环境造成明显显破坏，粉尘尘污染较低。从从整体比较，本本项目地块污污染状况远比比成都市区为为轻，似有心心旷神怡及有有氧运动之美美。1．2．4项目地块周边治安安状况分析项目地块周边居民民以村民为主主，服务业人人口较少，居居民世代为邻邻，总体治安安状况较好。1．3项目地块周边建筑筑状况分析项目地块周边建筑筑以村民的房房舍为主，以以围合式院落落和两层自建建房为主。西西南面厂区内内的工业用房房年代较为久久远，以五至至六层砖混建建筑为主。1．4项目地块周边居民民状况项目地块周边居民民以附近村民民为主，农业业人口占绝对对比重。除西西南处有极少少的企业职工工外，没有其其它类型的居居民，商业人人口、服务业业人口及企业业单位居民极极少。1．5项目地块周边市政政工程实施情情况目前地块周边在建建的市政工程程仅光华大道道西延线（温温江段）一项项，路面现已已推平，正在在铺设两侧的的管网。政府府在环境地块块四周均规划划有市政道路路，目前均未未进行施工。1．6项目地块周边配套套设施状况1．6．1商业设施地块周边的商业设设施非常少，地地块东南面康康河村内有少少量副食品商商店、杂货店店和小餐馆，在在温双公路侧侧有在温江县县较为知名“仲华养生园”。地块周边边缺少银行，邮邮局等配套设设施和娱乐场场所。1．6．2生活设施地块处于农业区内内，周边没有有菜市场等生生活配套设施施。医疗教育设施附近缺少医院和疗疗养院，康河河村内有个别别个体诊所，东东面土龙公路路一侧有成都都市狮马路小小学教育实验验基地，星星星外国语学校校及四川省商商业学校等教教育单位。1．7项目地块优劣势分分析1．7．1优势分析土地平坦，自然条条件优越，适适宜进行房地地产开发及营营造良好的居居住环境。项目规划用地近11600亩，符合房房地产规模化化开发的趋势势，同时也给给设计师留出出了设计的空空间，便于组组团的规划与与配套设施的的完善。紧临光华大道，距距成都市区三三环路仅8公里，交通条条件极为便利利。光华大道道的高标准建建设以及规划划沿路两侧1100米的绿化带，不不仅大大缩短短了城乡距离离，也令回家家成为一种享享受。项目地块位于涌泉泉镇未来规划划的中高档居居住区内，周周边均为成都都市知名开发发企业的项目目地块，区域域含金量高，升升值潜力大。未未来区域的整整体开发将有有利于提升版版块整体形象象和竞争力。便于与其它开发企企业合作共同同营造周边配配套，加速居居住气候的形形成，同时避避免重复投资资带来的重复复性浪费。地块内有近三公里里长的河岸线线，有利于打打造生态河景景；沿岸良好好的茂密竹林林，既有利于于打造具有川川西风俗的景景观环境，又又为开发企业业节省了营造造景观绿化的的成本；沿河河的河漫滩有有利于营造亲亲水的休闲空空间。项目地块所处区域域为房地产开开发的处女地地，开发起点点高，政府便便于加强控制制与规划，令令区域产品整整体风格与档档次较为统一一，可保持版版块形象的完完整性。“住在温江”成都房房产高层论坛坛会的召开，树树立了良好的的温江版块区区域品牌，引引起了市场的的关注，为项项目后期的宣宣传推广创造造了良好的条条件。光华大道两侧铺设设的管网为小小区开发中的的管线引入、引引出创造了良良好的水、电电、气、路等等基础设施条条件。本项目良好的区位位环境和地块块特征为项目目的成功开发发创造了良好好的基础条件件。加之成都都**公司雄厚厚的资金实力力背景和良好好的政府资源源背景，辅以以“****花园”良好的项目目品牌和运作作模式，温江江县政府将“**·****花园”项目列为温温江县政府一一号工程，都都将进一步加加强本项目的的优势。1．7．2劣势分析项目地块面积大，开开发建设周期期长，投资成成本大，资金金回收慢。项目地块地势平坦坦，地块内的的相对落差仅仅为1米左右，地势势缺少起伏，不不利于营造内内部规划与景景观规划的空空间层次感和和差异性。地块周边现有的交交通条件较差差，光华大道道西延线（青青羊段）的施施工尚未进行行，存在较大大的变数，若若其建设滞后后，将对本项项目的开发周周期产生较大大影响。地块周边的商业、生生活、娱乐等等配套设施落落后，居住环环境与商业环环境尚未形成成，不利于项项目的推广。“森宇音乐花园”距距项目地块较较近，并先于于本项目推出出市场，其价价格定位较低低，均价在1300元左右，若若其推出后产产品品质与消消费者预期存存在较大的差差异，会大大大损害温江版版块房产项目目的整体形象象，不利于“**”项目的推广广。在相邻本项目地块块附近圈地的的开发企业，如如华新国际、爱爱使房产等现现在都未有实实质性的开发发动作，造成成本项目在营营造区域配套套设施和吸引引人气上显得得势单力孤。第二章宏观社社会经济环境境研究本项目投资规模大大，开发周期期长，在项目目投资、营建建、营销和管管理的各个环环节必然会受受到国家宏观观经济形式及及产业政策的的影响。当然然要准确的预预测宏观面对对本项目的影影响程度，作作出量化分析析是非常困难难的，本章我我们将根据以以下几个不同同的层面及角度度对本项目面面临的宏观背背景及经济形形势作定性研研判：2.1国民经济景景气状况对本本项目的影响响在全球经济增长趋趋势减缓，一一些权威结构构普通提出悲悲观预测的时时候，中国GDP在今年一季季度增长8.1%，需求方面面，全社会固固定资产投资资同比增长12.4%，消费品零零售总额同比比增长10.3%，呈现出稳稳定增长的运运行态势，进进而亚洲开发发银行4月19日也提出预测测，认为中国国和东南亚各各国经济今年年增速分别大大7%和6%以上。目前观察，国内需需求今年是上上升趋势，物物价也是稳定定的，只要各各项宏观经济济政策保持连连续性和稳定定性，内需不不会出现异常常变化。不确确定因素主要要是外需，最最近，有越来来越多的国内内外学者认为为，世界经济济尤其美国经经济增长放缓缓慢将明显影影响中国经济济的增长。这这种影响将在在下半年显现现。国家统计局副局长长邱晓华认为为，国际需求求将减少，国国内需求则会会增加，二者者相抵后，我我国今年整个个经济运行将将相对平稳，增增长率保持在在7%～8%之间，不会会出现大起大大落。与此同同时，据国家家统计局调查查，一季度全全国企业景气气指数118.6，比上年年同期提高3.4个百分点点，扣除季节节因素与上季季持平，特别别是股份合作作企业和私营营企业的景气气指数有所提提高。我们认为，整体国国民经济将突突显内需为主主格局，就目目前的经济景景气状况及今今年的经济基基本面而言是是支持本项目目的，但在本本项目开发中中应注意到今今年下半年经经济增长可能能放缓对内需需增长的影响响。2.2银行利息及金金融政策对本本项目的影响响从已发布的货币信信贷情况中，今今年一季度，人人民银行继续续执行稳健的的货币政策，供供应适度，落落到了中央年年初调整目标标13—14%之内，金融融运行平稳。国国家货币政策策委员会今年年确定总的方方针是，继续续执行稳健的的货币政策，保保持货币总量量政策基本稳稳定；灵活运运用公开市场场业务操作，及及时调节商业业银行流动性性；保持人民民币利率总水水平稳定，保保持人民币汇汇率基本稳定定；积极运用用信贷政策，促促进信贷结构构调整；促进进货币市场和和酱市场协调调发展。据专家预测，从我我国经济发展展的自身情况况以及世界经经济发展态势势来看，短期期内我国银行行利息不会有有上调的可能能。因此，该该项目的开发发期内依然会会处于一个较较为宽松有利利的金融环境境中。只要良良好地把握项项目的开发进进程，相关的的配套资金及及时到位，工工程抵押贷款款和消费性按按揭贷款总体体上利率风险险不会太大。2.3通货膨胀因素素对本项目的的影响今年一季度居民消消费价格总水水平同比上涨涨0.7%，物价总水水平呈现出长长稳中微涨之之势。其中，城城市上涨0.6%，农村上涨0.8%。从构成看看，上涨较快快的项目主要要是娱乐教育育文化用品及及服务项目和和居住，同比比分别上涨9.2%和2.4%，但食品价价格下降1.6%。工业品出出厂价格上涨涨0.8%，原材料、燃燃料、动力购购进价格上涨涨2.9%。今年的物价还会进进一步上涨，但但涨幅不会太太大，涨速也也不会太快。由由于物价水平平总体比较平平稳，对本项项目的投资收收益影响不会会太大。但是是原材料、燃燃料、动力价价格上涨较快快可能会影响响项目开发成成本及费用开开支，委托方方应注意把握握开发节奏，合合理控制成本本。2.4固定资产投资资对本项目的的影响今年1—4月份国有及其它经经济类型累计计完成投资4236亿元，增长16.5%，比去年同同期高出7.2个百分点点，其中更新新改造和房地地产开发投资资继续保持了了快速增长的的态势：更新新改造投资增增长24.8%，房地产开开发投资增长长22.8%，基本建设设投资增长12.1%。在固定资资产投资的地地区分布中1—4月份，西部部地区国有及及其他经济类类型投资672亿元，同比比增长了26.2%，而东部和和中部地区投投资增速各比比西部地区增增速慢了7.9和12.9个百分点点。在投资增长中，有有二个方面是是值得关注的的。一是新开开工项目和资资金来源呈现现了较快的增增长态势，在在资金来源中中，自筹资金金增长明显，从从自筹资金的的较快增长中中可以看出，在在加入世贸的的压力与政府府鼓励措施的的共同作用下下，扩大更新新改造投资在在很大程度上上已成为企业业的一种自觉觉行为，这将将促进投资增增长；而房地地产开发投资资的增长状况况则反映出整整体经济活动动日渐活跃。二二是住房投资资的增长已经经连续数个季季度保持在20%以上，由此此也带来了建建材、装修和和家具市场的的繁荣，人们们的购房观念念和行为也开开始从消费向向投资转变。这这与消费信贷贷的发展有很很大的关系。在在去年高速增增长的基础上上，今年第一一季度的信贷贷继续大幅增增长，成为中中国经济和金金融发展中的的一个突出现现象。这也是是今年经济继继续回升的一一个重要因素素。2.5消费需求对本本项目的影响响改革开放以来，我我国经济增长长最主要、最最稳定的推动动力量是消费费需求的增长长。除个别年年份，消费增增量占GDP增量的比重重在60%左右来源于于居民消费的的增长和政府府支出的扩张张。在总消费费中，居民消消费一直占80%左右，处于于主导地位。今年4月份，国内消费品品市场继续保保持活跃态势势，当月实现现社会消费品品零售总额2821亿元，比上上年同月增长长9.7，增幅比比上年同期高高0.6个百分点点，1—4月份累计实实现社会消费费品零售总额额12077亿元，比上上年同期增长长10.1%。今年1月1日开始从三个方面面增加工资，一一是为机关事事业单位职工工每人每月平平均增加工资资100元，二是给13个省634个县的职工工发放“艰苦和边远远地区津贴”，三是实施施干部称职考考评，发放年年终奖。这次次调整工资涉涉及4500多万人，增增支800亿元。增加800亿元的工资资，相当于全全国工资总额额增另0.75个百分分点左右。由由于工资政策策具有长期效效应，因此，这这次调整工资资将对扩大国国内需求、强强化内需对经经济增长的拉拉动作用将产产生重要影响响。同时我国住房制度度改革“九五”期间取得了了突破性进展展，住房的货货币化分配正正在全国范围围逐步展开，去去年全国首次次出现了住房房个人贷款超超过开发贷款款的现象，国国家计划以高高达1，000亿银行贷款款扶持个人住住消费贷款，均均将进一步扩扩大市场需求求。结论：从上述宏观观基本面分析析，跨入2001年，中国房房地产面临发发展的特殊机机遇和挑战。国国家宏观经济济稳中见暖，新新的经济热潮潮将有力地影影响房地产业业，整体经济济形势及国家家宏观政策导导向支持本项项目并有相当当的利好背景景。但是由于于宏观面特别别是国际经济济的不确定性性因素，委托托方在开发项项目过程中仍仍要密切关注注经济局势，根根据形势的变变化预期，及及时调整项目目动作思路。项目区位环境分析析3．1项目区位行政区划划与自然地理理3．1．1行政区划温江县地处成都平平原腹心，东东临成都市青青羊区，南邻邻双流县，西西接崇州市，北北连郫县，是是成都的七个个卫星城市之之一。温江县县辖10镇182个村，面积277．04平方公里，人人口为30．56万。县城柳柳城镇建成区区面积12．4平方公里，人人口数量为10万。东距成成都19公里，南去双双流机场20公里，距将建建的成都铁路路西站12公里。按成都市总体规划划，成都市将将逐步撤县建建区。今年1月1号，新都县县成为第一个个撤县建区的的试点卫星城城市。据可靠靠消息，成都都南的华阳和和成都西的温温江可望成为为第二批撤县县建区城市，并并将由此在基基础设施建设设、工农业结结构调整，城城市总体规划划等方面获得得快速发展。3．1．2自然地理素为“天府之国”的膏腴腴之地、享有“金温江”之美誉的温江县县属岷江水系系都江堰自然然灌溉区，境境内平畴沃野野，物产丰富富，气候温和，雨雨量充沛，土土地肥沃，四四季常青，年年平均气温115．8℃，年降水量量966．1毫米；境内观赏植植物资源丰富富，县内河流流十分发达。境境内有4条大河：金金马河、杨柳柳河、江安河河、清水河以以及其支流。1996年以来，温温江共投入建建设资金17．2亿元，自然然生态得到了了进一步改善善，生态环境境指标协调发发展。片区16个生态环境境指标全部达达到国家二类类地区验收标标准，全县林林木覆盖率14．9%，高出国家家标准近5个百分点。城城镇大气环境境质量、城镇镇噪声状况、水水环境质量等等均达到国家家规定标准。温江县具有“一小小”——幅员面积只只有277平方公公里，“二少”——总人口只有有30万人，“三近”——距成都市区区只有18公里，“四平”——境内地势为为无山无丘的的平原沃野等等显著特点。3．2项目区位经济发展展状况国民经济2000年，温江江较好的保证证了全年目标标任务的完成成和“九五”计划的实现现，再次被评评为全省综合合经济实力“十强县”，并升至第第七位，为全全县实施“十五”计划，大力力推进温江跨跨越式发展奠奠定了良好基基础。表二：2000年年温江县主要要经济指标项目单位实绩同比增减（±%）国内生产总值万元36209611．6人均国内生产总值值元1185611．3第一产业增加值万元479773．2第二产业增加值万元18923013．9第三产业增加值万元12488910．1全社会固定资产投投资总额万元81182-0．4外贸进出口总额万美元219018．3社会消费品零售总总额万元1923311．4职工年均工资元1095719．5城镇居民人均可支支配收入元730310．8农民人均纯收入元30925．3年末存款余额万元29136411．6年末贷款余额万元177057-3．3对外开放温江主要推进“一一园两区建设设”（海峡两岸岸科技园、卫卫星城经济区区、金马旅游游区）和五大大开发（工业业开发、农业业开发、卫星星城开发、旅旅游开发、市市场开发），外外向型经济格格局初步形成成。目前，全全县共引进各各类企业6000家。其中中，引进三资资企业1355家，总投资资5．2亿美元，协协议外资4．97亿美元，三三资企业工业业总产值达22．5亿元，位居居全省第一位位。城乡建设温江县体育设施较较为齐备，具具体育场馆一一个；2000年温江县体体育事业财政政投入为45万元，同比比增长114．2%。金融机构构较为发达。全全县农村有99个镇为省级级小城镇建设设试点。全县县初步形成以以卫星城为中中心，道路为为纽带，小城城镇为主体，中中心村为基点点，城乡一体体化生态型中中等城市的格格局。3.3温江城市发发展战略定位位当前，温江正处在在跨越式发展展的关键时期期，聚人气、造造声势，提高高知名度、美美誉度，稳固固发展生态型型规模型农业业，长足发展展生态型工业业经济，活跃跃第三产业是是其城市发展展战略。围绕绕这一目的，温温江县政府已已先期策划实实施了“住在温江”活动，并取取得了成功使使包含本项目目在内的近十十个大型房地地产项目得以以实质性启动动。第二步是是塑造“吃在温江”拟以“美食在温江”的概念为基基础自然演绎绎。第三步是是“乐在温江”，这是温江江第三产业发发展方向的完完整定位，其其内涵是温江江第三产业的的整体蓬勃发发展，使温江江成为都市人人娱乐、休闲闲等时尚消费费的理想之所所。完成围绕绕“人”的“三步走”战略，切实实营造起人气气、商气，推推动全县第三三产业的整体体启动和全面面发展。3．4项目区位人文历史史与景观状况况3．4．1人文历史温江县为古蜀国领领域，相传为为鱼凫王都，境境内犹存柏灌灌王墓，鱼凫凫王墓和鱼凫凫王都遗址，迄迄今已有4000多年的历史史。西魏恭帝帝二年（公元元255年）始置温温江县。改革开放以来，温温江县先后被被确定为成都都市第一个卫卫星城、省市市小康县建设设试点、省“一条线”经济发展重重点县、省级级台商投资区区、省级小城城镇建设试点点、省级农业业产业化试点点和国家级生生态示范县。1997年2月，被省委、省政府命名为四川省第一个“小康县”。3．4．2项目区位景观状况况休闲旅游好去处在温江，无论访古古寻幽、休闲度假，赏赏花品茗啖佳佳肴，都能找找到满意的去去处。若想寻寻古之幽思，有有古迹大乘院院，陈家桅杆杆、古蜀国鱼鱼岛凫城遗址址、鱼凫王墓墓、柏灌王墓墓等丰富灿烂烂的鱼凫文化化；田野里那一一块块绿“地毯”，一道道翠色“屏风”一团团葱笼笼竹木，秀丽丽的景色，清清新的空气，处处处是浓荫遮遮蔽花香四溢溢的农家乐，在这这里赏花品茶茶，休闲娱乐乐，尝农家风风味，饮乡村村美酒，会给给人难忘的享享受；此外还还有“东方幸运城城”“花圃农庄庄”“华亨酒店店”“柳城宾馆馆”等综合性旅旅游地，展现现出温江县休休闲旅游的蓬蓬勃生机。金马太极地旅游区区金马太极地旅游区区位于温江县县金马乡境内内，距成都市市区26公里，面积1500多亩，是一一个新开发的的平原田园式式旅游区。拟拟建成一个融融现代气派、民民族风格和川川西平原特色色为一体的吃吃住行游购娱娱综合配套的具具有旅游观光光、度假、娱娱乐、健身等等多功能的综综合性景点。金马温泉早在清乾隆年间，温温江就有“南郭温泉”的记载。今今年4月，在距金金马旅游区1．5公里处成功钻钻探出温泉，填填补了成都平平原没有温泉泉的空白，被被誉为“成都平原第第一泉”。“第一泉”的钻探成功功，给温江旅旅游带来了新新的亮点，使使温江再次成成为游人关注注的热点。这这一温泉井底底温度63oC，井口温度46oC，日出水量量6600立方米，开采采年限几达100年以上，水水质优良，锶含量居居全市温泉之首，极具具医用、浴疗疗特性。同时，与温泉一隅隅之隔的金马马旅游区温江江水上世界、金金马娱乐大世世界、成都国国际赛马场、温温江金马奇特特城、快慢速速赛车广场已已建成营运，还有风格格各异的别墅墅群、度假村村，均因温泉的开开发而更添风风采。陈家桅杆这座坐落于温江县县寿安乡天鹅鹅村的迷宫式式清代古宅，因因宅前竖有双双斗石桅杆的的功名标志，故故被当地人称称“陈家桅杆”，系翰林陈陈宗典父子于于清同治三年年（1863）所造，历历时8年，倾注匠匠心。陈家桅杆具有“小小桥、流水、人人家”的情调。其四面溪水环环绕，风景别别致。门前的的双斗石桅杆杆巍然屹立，气气势雄伟，院院前照壁横陈陈，八字粉墙墙分列两旁，墙墙上镌刻有浮浮雕石刻及镂镂空的“福”、“寿”两字和蝙蝠蝠等，图案精精湛；黑漆卷卷拱重檐大龙龙门，上有花花鸟彩绘，十十分逼真，光光耀夺目。在建筑大师徐尚志志、古建专家家古家南、风风景园林专家家熊世尧、建建设部专家钱钱震岳、李素素乐、古民居居学者季富政政等专家学者者的眼里，陈陈家桅杆是一一个“活生生的民民间文化博物物馆”。西南花木第一县温江是国家级生态态示范区，素素有花木之乡乡的美誉，有有着悠久的花花木种植历史史，是川西园园林之母和川川派树桩盆景景的发祥地之之一。现已发展成西南南地区最大的的花木生产基基地，共有花花木3万多亩，占占成都花木总总量的50%以上，是“四川省重点点花木市场和和花木产业化化试点县”。别具特色色的温江花木木沿着产业化化道路不断发发展壮大，已已经形成规模模化、商品化和专业化。主主要有紫薇、雪雪松、银杏、桂桂花、广玉兰兰、深山含笑笑、罗汉松等等绿化观赏花花木2000多种；古老老苍劲的川派派桩头盆景更更是一绝，具具有很高的美美化欣赏价值值。种花木、靠靠技术。作为为全国最大的的花木集散地地之一，现有有交易服务带带1万余亩，交交易区4个，门市300个，花木产产品远销北京京、广州、昆昆明等地。每每年销量近2000车皮，销售售额达到1亿元。花木木产业的发展展既是形成了了优美的城市市生态环境，又又取得了良好好的经济效益益。1．5项目区位道路与交交通状况温江县城内有较为为便利、快捷捷的交通网络络，全县公路路总里程3554公里，其中一一级公路32．8公里，二级公公路78．1公里，三级公公路60．8公里，四级公公路182．3公里。目前温江虽虽然村村通公公路，但温江江的骨干交通通大道却只有有成—温—邛路一条与与成都相连。而而成都至温江江1．8万辆的日均均车流量已使使成温通道接接近饱和。开开辟新的成温温通道已成为为温江经济实实现新跨越的的“必由之路”。温江县距成都市区区仅10公里12分钟车程，紧紧靠新成温公公路快速通道道，成都绕城城高速公路穿穿越其中。拟拟于明年5月全面完成成的连接成都都市中心的高高等级公路三三条：一是连连接西延线和和成灌高速路路；二是连接接成都绕城高高速公路和飞飞机制造公司司（132厂）；三是是连接青羊区区文家乡立交交桥。另外，温江县准备再再修建三条与与成都相连的的主干道：第第一条是从光光华村穿二环环路到温江柳柳城的长12．5公里的快速通通道——光华大道；；第二条是正正在规划中的的从成都—黄田坝—永宁—温江，第三三条是从大石石西路—机投—温江。项目所在地涌泉镇镇占地21．3平方公里，距距三环路仅88公里，与青羊羊区仅一线之之隔。总长12．5公里、预计投资1．3亿、双向8车道的光华华大道西延线线青羊段将由青青羊区与温江江县政府共同同投资修建。光华大道该路起于青羊区光华大道在苏坡乡与温江县的交界点，止于柳城大道，全长12．5公里，贯穿温江国家级海峡两岸科技产业园区、国家级生态示范区和金马旅游区。待2003年此路修通，从涌泉镇进入市中心仅7分钟车程，距双流国际机场仅10公里。与境内的向阳路、温双路、土龙路、公金路形成了发达的交通网络，这将为整个温江房地产的开发提供良好的基础设施，极大地改善温江招商引资环境，加快温江城市化进程，使之成为成都市区向外辐射的居住、休闲、娱乐和旅游热点。3．6项目区位城市建设设与房地产开开发状况城市建设温江的城市建设目目标是要建设设一个现代化化的花园城市市。位于成都都平原腹心地地带的温江，岷岷江正流金马马河及其支流流江安河、杨杨柳河、清水水河均流经县县境。温江要要利用这些丰丰富的水利资资源“引水入城”，让城区有有宽阔的水景景，目前县政政府正拟投资上千万万元整治城区区内规模最大大的占地167亩的温江公公园，让公园园完全开放，提提升温江县的的形象，并使使周边成为温温江的最佳居居住区域。同同时，温江将将着重发挥苗苗木优势，在在新建城市快快速通道两旁旁兴建立体绿绿化，并准备备利用这6万亩苗木建建成西部森林林生态园。温江县城区内在售售楼盘概况目前温江县城区内内在售楼盘基基本属于本地地地产商所开开发的楼盘，其其总体情况为为：项目开发发规模小、档档次较低、针针对的目标消消费群体为本本地消费者，付付款方式单一一。比如位于城中心的的“金桂花园”和某沿街商商住楼，其公公寓单套建筑筑面积在800m2—150m22之间，较好好楼层的销售售单价为900元/m2左右，必必须采用一次次性付款的方方式。销售情情况较好，1130m2以下的户户型都已基本本售完，150左右的户型型剩余量较大大，总体上已已销售量已分分别达到70%和80%。3．7项目区位生活配套套设施状况3．7．1．能源状况电力状况现有35KV变电电站4座，110KKV变电站2座；有各级级输电线路551条，其中中110KVV输电线路4条，35KVV线路6条，10KVV线路41条；共有有小水电站110个，总装装机容量81170KW；；日供电量为为206KWWH。形成了“环网结构，开开环运行”的配网框架架。天然气状况天然气主管道922．3公里，日供气气能力22万立方米米。3．7．2．通讯状况总装机容量达6．．6万户，并建建成了全县宽宽带多媒体通通信骨干网和和成都—温江SDH高速传传输网和DDDN数据传输输网。移动通通信方面，有有GSM网一个个，900MMNZ基站21个，能同同时容纳300000部手手机同时通话话。3．7．3．教育条件境内具有各类学校校（含成教）78所，其中大大中专院校111所；在校校学生人数为为4．6万人。建平平双语学校、新新世纪外语学学校和温江中中学等都在成成都享有盛名名。良好的教教育条件能使使投资者的子子女受到良好好的教育，也也能为企业生生产培训各类类人才。3．7．4．医疗条件全县共有县人民医医院、中医院院、红十字医医院等县属医医疗卫生机构构22个，有成成都市第五人人民医院等驻驻温医疗卫生生机构7个。3．8项目区位城市发展展规划温江县按照国家建建设部对乡村村城市化试点点工作的部署署和要求，从从温江县的实实际出发，坚坚持以经济建建设为中心，农农业现代化为为基础，农村村工业化为主主导，基础设设施建设为手手段，加快“一园两区“的建设，合合理调整产业业结构，构筑筑以卫星城为为中心，小城城镇为依托，中中心村和农村村聚居点为基基点的新型城城乡体系。实实现统一规划划、分步实施施、以点带面面、梯次推进进，到2005年，乡村城城市化各项指指标达到国家家建设部要求求，建成具有有典型的川西西平原特色的的乡村城市化化模式。3．9项目区位综合开发发价值分析3．9．1有利因素自然环境优越“上风上水”的温江江占据了作为为生活居家之之所的“天时”和“地利”。除了具有有天府之国温温润的天气之之外，其清新新的空气、优优良的水质、繁繁茂的树木花花草等自然条条件，强于成成都市及成都都东、南、北北几个方向的的区县。优越越的自然环境境是温江作为为房地产开发发地的一大优优势。土地资源丰富，可可进行大规模模开发温江基本上是房地地产开发的处处女地，易找找到大块适合合开发的土地地，加之温江江政府对招商引资的注重，因此，温江江是成都近郊郊适合开发“第一居所”的一块宝地地。而且，目前在在温江可拿到一手地地，地价相对对便宜。温江丰富的土地资资源有利与开开发商进行大大规模的成片片开发，带来来房地产开发发的规模效益益。文化附加价值高温江相传是40000多年前古蜀蜀国鱼凫王都都的所在地。古古鱼凫文化是是温江的金字字招牌，是一一笔难以估量量的无形资产产。此外，水文化化是温江的文文脉，古老的的川西习俗与与文化至今仍仍随处可见，形形成了其独有有的文化优势势。一定数量的市政建建设和生活配配套设施温江县目前的市政政建设情况和和现有的生活活配套设施可可以满足当前前温江县居住住人群的需要要，并且在成成都的各郊县县中位列前沿沿。政府对房地产开发发的重视与大大力促进温江县政府对房地地产开发的重重视程度高，不不仅给予了各各项优惠政策策，而且在城城市规划方面面也努力配合合房地产开发发的进程。规划后的交通状况况良好温江县以现有的交交通线路加上上规划修建的的道路，将形形成较完善的的交通网络——通畅便捷的的县内道路和和四通八达的的通向成都和和周边郊县的的干线，势必必提升温江的的综合开发价价值。3．9．2不利因素成都市向东向南发发展对温江房房地产发展的的影响成都市政府提出的的向东向南发发展的战略规规划使政公众众的注意力被被东南方的发发展所吸引；；而对温江地地区房地产开开发的宣传只只能有当地政政府来完成，其其力度的不足足导致宣传的的效果的不明明显。因此，要要使得消费者者对温江房地地产热切关注注成为一大难难题。华阳、龙泉、中和和等郊县房地地产对温江房房地产的冲击击华阳、龙泉、中和和等郊县的房房地产开发现现在已成一定定规模，其交交通和生活配配套更为完善善，并且成都都市消费者对对华阳的认知知程度比对温温江更加深刻刻。同是成都都近郊的房地地产开发市场场，华阳目前前占据相对有有利的地位。交通道路建设中的的不确定因素素本项目紧邻的光华华大道温江段段的修建已经经开始，但是是直接影响本本项目与成都都通行的光华华大道青羊段段的开工与通通车时间尚难难以确定。开发商对开发时机机的把握具有有不确定性温江开发时机的不不确定性导致致了各开发商商虽已经在温温江圈地，但但大多仍在等等待项目开发发的时机。本地房产开发对温温江房地产市市场的影响温江本地房地产市市场的容量有有限，需求的的层次较低。新新开发的项目目与其原有的的楼盘相比品品质上具有较较大的跨越。消消费者对于突突然提升品质质楼盘的接受受会需要一定定的时间。开发商之间的激烈烈竞争温江现已经聚集了了一批开发实实力雄厚，经经验丰富的房房地产开发商商。对于房地地产市场的认认识使其大多多都进行大规规模的开发。相相似的产品在在不规范的市市场条件下可可能会形成恶恶性竞争，影影响项目的赢赢利。规模化的居住环境境尚未形成各开发商进行了土土地的购买但但已经大规模模开发的并不不多；而完全全依靠政府行行为无法建成成成熟的社区区生活居住环环境。因此本本区位现在暂暂时还不具有有规模化的居居住环境。第四章成都市市房地产市场场发展现状研究成都市房地产产市场基本状状况及市场特特征，对项目目可行性作区区域性研判。4．1房地产业在国民经经济中的地位位日益增加成都市房地产业在在十年历史内内并未出现其其他省市的随随国家宏观经经济政策及产产业政策的调调整面大起大大落的情况，相相反走出一条条相对平稳的的发展轨迹。历史数据分析，11990年成都房地地产业总产值值为2.13亿元，占当当年国内生产产总值（GDP）的1.1%，经过90年代十年的的快速发展，行行业发展速度度几乎两倍于于全市国民经经济增长速度度，到1990年全市房地地产业产值达达36.34亿元，占国国内生产总值值的3.1%，突破了3%的总要产业业分界点，确确立了成都房房地产业在国国民经济中的的重要支柱产产业地位。尤尤其值得注意意的是，住宅宅业逐渐扮演演者成都房地地产业主导产产业角色：1998年全市完成成住宅建设投投资70.9亿元，拉动GDP增长1.02个百分点；1999年全市完成成住宅建设投投资82.。98亿元，拉动GDP增长1.2个百分点；2000年完成住宅宅建设投资达达119.999亿元，拉动GDP增长3个百分点。随着房地产业在国国民经济的比比重日益增加加，成都市政政府及各区政政府充分意识识到城市经营营的重要性，积积极“造市”，相继出台台各种相关配配套政策扶持持房地产业健健康稳步发展展。4.2房地产开发发投资增势强强劲从投资增占速度情情况看，成都都市房地产业业投资在1992--1995年期间，历历经了一个高高速发展的重重要时期：1992年房地产开开发投资额9.44亿元，于1991年相比增长204.55%；1995年投资额为54.5亿元，增长长率为61.5%。其中一府府南河综合整整治工程、二二环路建设、天天府广场拆迁迁等一系列的的重点工程建建设为契机，成成都市房地产产业获得了决决定性的基础础性发展。1996-19999年，成都房房地产业处于于一个相对平平稳的发展阶阶段。随着成成都市住房制制度改革的不不断深化，1998年底取消福福利分房制度度，实行并鼓鼓励个人住房房消费贷款，消消费结构从集集团性消费向向散户时代全全面过渡，市市场环境发生生了质的变化化。2002年，在国家家实施西部大大开发发展战战略的政策背背景下，成都都房地产全年年新开工商品品房面积达769.446万平方米，比比上年相比，净净增加176.001万平方米，增增幅达9.7%，全年完成成投资129.116亿元，名列列各项投资增增幅榜首，在在连续九年增增长的基础上上再创新高，从从份显示了投投资者的信心心。毫不夸张张地讲，成都都已成为我国国西部房地产产开发投资的的一片热土。4．3住宅开发份额不断断扩大随着福利分房制度度的取消，开开发商纷纷扩扩大住宅开发发份额。2000年成都使住住宅开发投资资86.76亿元（含经经济适用房），与与上年相比增增长56.6%，占开发总总投资比重从从1999年58.9%上升为67.2%，尤其是于98年相比住宅宅比重攀升幅幅度达10.3个百分点。从从住宅开工规规模来看，2000年开工面积积为1244..39万平方米，其其中新开工规规模667万平方米，比比去年同期相相比分别增长长24%和32.6%。住宅新开开工规模已占占上平房新开开规模的86.7%，由此反映映出开发商对对住宅消费市市场看好的信信心较强。4．4规模开发出现端倪倪，开发企业业效益提高随着房地产业发展展的日趋成熟熟，以规模开开发实现规模模效益的经营营策略已出现现端倪。2000年成都商品品房新开工面面积平均规模模为324667平方米，与1999年相比新开开工面积平均均规模增加了了3306平方米，特别别是在成都花花园、万科城城市花园、中中海名城、蜀蜀风花园城等等一批大规模模项目启动的的示范效应下下，强强结合合联手开发，依依托品牌、质质量、价格、服服务来扩大市市场份额已成成为成都房地地产开发市场场的显著特征征。与此同时，由于城城市居民住宅宅消费市场的的扩大，企业业经营环境的的逐步改善，2000年成都开发发也全年实现现商品房销售售收入87.74亿元，其中中住宅62.86亿元，与上上年相比分别别增长21.4%和11.1%，全年实现现利润总额2.28亿元，较上上年增长58.3%，亏损企业业从99年的210家，减少到201家，开发企企业总体效益益提高。4．5商品房销售稳步增增长，但增长长趋缓，房价价趋于下降尽管从2000年年成都是国民民经济和社会会发展统计公公报的快报数数据中，我们们可以计算出出一个很刺眼眼的负增长，即2000年全全市商品房销售仅为63.50亿元，比1999年下降6.9%，但是出办公楼和商业用房销售面积与上年基本持平外，住宅销售面积同比增长3.98%。2000年成都商品房每平方米平均售价为1804元，比上年下降2.1%。考虑统计口径原因，我们认为商品房销售额及上品方销售面积今后仍将稳步增加，但商品房价格总体水平稳中趋于下降。4．6开发结构仍需改善善成都目前的开发结结构规模仍与与市场需求不不能紧密结合合，高档住宅宅2000年销售下降18.1%的基础上，2000年开始出现现下滑趋势，而而新开工面积积却增长20.7%。委托方应应高度重视这这一情况，增增强决策的科科学性减少盲盲目性。4．7空置总量与空置面面积上升成都商品房空置总总量从1998年大幅度减减少后，有逐逐年增加到152.3万平方米。空空置率也从98年9.3%上升到2000年的11.0%。空置总量量与空置率同同步上升，对对整体房地产产市场是一种种潜在的危险险。4．8土地政策购置面积积增势较猛受政策性变动因素素的影响，2000年成都房地地产市场土地地购置增势较较猛，全年购购置土地面积积612.118万平方米，支支付土地购置置费用33.37亿元，与上上年相比分别别增长71.3%和67.8%。二级市场场土地资源规规模的迅速扩扩大，一方面面为今后商品品房开发奠定定良好的基础础，一方面也也预示着今后后潜在市场竞竞争激烈和市市场风险。附表：1996--2000年成都市房房地产业主要要经济指标表表表三：成都市房地地产业各年主主要经济指标标年份/指标1996年1997年1998年1999年2000年国内生产总值（万万元）8693356100702600110259488119003255131000000房地产业值（万元元）184401229556321716363394432300房地产业值占国内内生产总值比比率2.122.282.93.13.3房地产业开发本年年投资完成额额（万元）6843797301477996759396651290000#住宅372592349139455224554029890300商品房施工面积（万m2）1046.521103.851141.331326.831421.22#住宅730.13726.52775.421003.571156.04商品房竣工面积（万m2）372.1359.9303.65375.18427.84商品房销售额（万万m2）3247884419534971736682642635000#住宅272554352990431416544288508000商品房销售面积（万m2）231.09292.42331.61370.5380.22#住宅208.43262.42310.92336.91350.22个人购买商品房比比率（%）6968.871.7782.881.1商品房空置面积（万m2）105.36170.87110.77136.54129.32#住宅82.42122.3761.9985.987.97成都市房地产开发发投资增长情情况对比表年份/指标1996年1997年1998年1999年2000年国内生产总值（万万元）11.611.510.110.210.8本年投资完成额（万万元）25.56.79.517.537.5#住房16.91-6.3830.3821.760.69商品房施工面积（万m2）18.75.53.3916.257.11#住房15.9-0.56.7329.4215.19商品房竣工面积（万m2）33.614.4-20.3731.674.7商品销售额（万元元）59.136.111.338.8-6.9商品房销售面积（万m2）8026.513.411.72.7#住房78.7125.918.488.363.984．9成都房地产市场展展望随着成都市政建设设的高速推进进和城市化进进程的快速发发展，加之深深化房改，刺刺激国内需求求、西部大开开发等宏观的的背景，对于于成都而言，我我们有理由相相信，正如投投资额的大幅幅增加显示了了投资者的信信心，在未来来的五到十年年的时间里，成成都房地产业业仍将获得进进一步的快速速发展，其在在国民经济中中的先导型租租用越来越民民县，并最终终成为成都市市国民经济的的支柱性产业业。当然由于今年上市市数量的逐年年累计增大，市市场竞争的不不断加剧是必必然的，从推推进住宅产业业化的进程来来看，企业战战略种族与整整合是必经之之路。以往，谁谁有资金谁就就可以踏入房房地产这个门门槛，市场的的准入度较低低，各家的投投入产出效益益都不高。目目前，成都已已涌出业绩瞩瞩目的大型开开发集团公司司，象万达集集团、中海外外、万科等，他他们对市场的的发展起到了了良性刺激作作用。我们认认为，将来市市场真正的竞竞争存在于大大集团公司之之间，而他们们竞争的焦点点更集中于市市场占有率及及筹资能力这这两个方面。对于项目的投资的的决策时点而而言，可以得得出初步结论论：本项目的投资开发发顺应了成都都市房地产市市场的发展趋趋势，具备长长期利好的宏宏观市场背景景支持。本项项目的关键在在于需求的把把握和市场的的创新，以及及企业核心竞竞争力的提升升。第五章市场有有效需求及项项目定位建议议5．1消费者特征分析5．1．1消费能力据统计数据：20001年成都市居居民人均可支支配收入首次次突破8000元大关，达达到8128..39元，较2000年同期增长6.3%。行业、教教育、年龄、工工资外收入是是影响收入差差距的四大重重要因素。随随着社会的发发展，传统收收入分配格局局在新经济的的背景下有了了新的变化。产产业之间的收收入距离较往往年尤甚，据据相关统计数数据显示：科科技金融与保保险、房地产产、通信、电电力、煤气及及水等新经济济行业和垄断断行业的职工工收入排位靠靠前。职工收收入最低的三三个行业为：：社会服务业业、制造业、采采掘业。5．1．2年龄结构主要分为青年消费费者(25周岁以下)、中青年消消费者(25～35岁)、中年消费费者(35～45岁)、老年消费费者五大群体体，其所占比比例分别为28%、37%、18%、10%、和7%。5．2消费者地域结构可分为市内消费者者与市外消费费者两大类型型。目前外地地消费者都占占有四成左右右的比例。那那些长期在成成都工作、经经商、生活的的外来群体，无无论从生活习习惯，做事风风格都已融入入了成都这个个大家庭。另外，从成都市房房地产需求调调查统计中得得知，外地接接受调查者占占有超过三成成的比例。可可见，外地者者已成为一支支不容忽视的的重要力量。5．3消费者心理习惯特特征除去价格、位置、交交通等传统因因素外，户型型设计、环境境、运动休闲闲、教育设施施、物管、配配套均是影响响消费者购房房的主要因素素。具一定规模的低层层和高层复合合建筑和低密密度底层建筑筑小区有较多多选择，对物物业类型的选选择多倾向于于多层和低层层住宅，电梯梯物业尤其是是小高层住宅宅日渐受青年年白领一族的的青昧。小区区配套中商场场、超市、银银行、医院、教教育等配套设设施是消费者者的首选，宽宽带网、红外外线监控系统统、可视对讲讲系统、单元元防盗门也越越来越受到开开发商和消费费者的重视。随随着人民居住住水平的提高高，大规模的的生活居信小小区，景观、绿绿化以及人与与景观的交融融互动是市场场追求的热点点。目前，住房已不仅仅仅停留于满满足单一的居居住功能，更更加注重产品品的功能与外外延，“买房更是买买一种生活方方式”受到消费者者的认同。生生活质量的提提高、生存压压力的增大以以及对健康的的追求，消费费者渴望运动动与健康，渴渴望人与人之之间的交流，从从我们所掌握握的调查表统统计得知：有有45.5%的消费费者希望小区区内具有良好好的运动休闲闲环境。5．3成都市房地产消费费市场需求特特征5．3．1消费者对方位的选选择分析从目前市场供应与与消费情况分分析，选择在在西、南和市市中心购房的的消费者排在在前三位。其其中西南以占占1/3强的比重排排在首位，且且两次房交会会的总体成交交量和所占成成交比重变化化不大；南面面与市中心的的房产成交量量从排位上看看，两次房交交会位次与比比例刚好对换换；秋季房交交会东面房产产成交比例没没有变化，所所占比例最小小。5．3．3消费者对置业环域域的选择从春秋两季房交会会商品住宅分分环域成交状状况统计图中中可以看出：：二环外的商商品房以占成成交量一半左左右的比例高高居首位；郊郊县房产成交交量大副上升升，增加了十十个百分点；；一环内房产产成交量增副副为七个百分分点；一至二二环商品房成成交量大副下下降，将幅为为十四个百分分点。郊县商品房成交量量放大的原因因是：总体原因与二环外外相似，但相相对而言，郊郊县房产的价价格更是竞争争优势，升值值潜力更大。距距离因素及其其带来的时间间或成本和交交通费用成本本是制约其大大幅增长的瓶瓶领。郊县房产的大幅增增长还不止表表现为房交会会上的2%到12%的增加，更更多的郊县房房产更倾向于于立足本地市市场的开拓和和开发商自我我的营销。虽虽然成都城区区消费者的日日益增多促使使开发商开始始注重在房交交会的展示，但但由于房交会会展场面积的的限制及开发发商营销思路路的局限等因因素，实际郊郊县房产的增增幅数量还会会更大。3)购房者接受的产品品类型从市场需求看：多多层住宅占59.600%、电梯住宅宅占24.200%、别墅项目目占6.20%。4)对产品户型的需求求2001年成都户户型面积需求求的主流区间间集中在90～150m2之间，主要要户型为三室室两厅双卫。面面积与户型均均与市场开发发的主流户型型保持一致。该该区间成交量量占两届房交交会总成交量量的57%。150m2以上的户型型成交量占全全年总成交量量的17%。90m2以下的小户户型商品房有有较为明显的的变化：70～90m2的户型成交交比例从春交交会期间的17%下降到秋交交会期间的14%，总体成交交比例为14.3%；2001年推出70m2以下的户型型多为精装房房，主要客户户群为普通白白领及单身贵贵族，其成交交比例从春交交会期间的9.6%上升到秋交交会的12%，全年成交交比例为11.84%。5)对产品价格的需求求2001年两届房房交会成交的的商品房以单单价2000～3000元/m2区间为主，总总体需求趋势势呈增长态势势。该单价区区间的商品房房在秋交会成成交比例比春春交会上涨了了7个百分点，共共占总成交量量的48.8%。与此此对应，单价价2000元/m2以下的商品品住房则在秋秋交会期间比比春交会的成成交比例下降降了7个百分点。值得关注的是，33000元/m2以上单价的的商品房需求求持续保持增增长势头，与与2000年秋交会相相比，2001年春交会该该区间的商品品房成交比例例大幅上升了了12个百分点，2001年秋交会期期间保持了同同样的成交比比例27%。该单价区区间商品房的的表现不俗，与与成都目前二二次置业者较较多，且对住住宅综合品质质的要求日益益增高趋势较较为吻合。从总价上看，总价价在10～35万区间的商商品房是目前前市场主力需需求，其成交交量占总成交交量的75%；50万以上的高高档住宅在总总成交量中所所占比例呈下下降趋势。6)购房者的购房动机机青年消费者以首次次置业为主、占90%左右，多选择40～60m2的套一、套二小面积住房作为过度；中年消费者以二次置业为主，出于改善居信条件的目的，约占70%，另有30的消费者以投资为主要目的；老年消费者多为二次置业或多次置业，其购房目的主要为改善居住环境、靠近子女居住、为子女购房和投资四种。二次或多次置业者多选择90～130m2三室两厅两卫的住房，对项目品质的要求较高。7)购房者接受的付款款方式在前几年的房地产产市场中，购购房者多选择择一次性、分分期和短期按按揭的付款方方式。随着消消费观念的更更新、收入水水平是提高，一一次付款所占占比例逐渐下下降，八成或或七成二十年年按揭、十年年按揭都受到到年轻消费群群体的认同，中中年消费群体体更倾向于选选择十年按揭揭和分期付款款方式，老年年消费群体趋趋向于一次性性和短期按揭揭的付款方式式。8）购房者愿意承受受按揭贷款方方式从消费者对按揭月月供额的选择择统计表中可可以看出，按按揭月供额在在1000元以下的付付款方式受到到七成消费者者的认可。5．5项目所处板块的消消费环境1)购房者对郊县板块块的选择情况况成都市郊县房地产产市场集中于于都江堰、温温江、华阳、龙龙泉驿四大板板块。其中都都江堰板块的的综合自然条条件最好，又又是知名的旅旅游景点，旅旅游房产、度度假房产、“5+2”生活方式吸吸引了部分消消费者。该板板块距成都市市区较远，虽虽有高速公路路相连，但受受交通成本的的制约，消费费者多为城市市高收入者。温江、华阳、龙泉泉驿三板块距距市区较近，仅8～10分钟的车程。温江板块地处成都市西大门，城西“上风上水”自然环境条件最好，现有成(都)-温(江)-邛(崃)高速与成都相连，光华大道西延线(温江段)正在施工当中，目前大面积的房地产开发尚未形成，但诸多知名企业在此大面积圈地，未来的温江必将成为一座美丽的居住新城。龙泉驿是成都市花花果基地，现现有成(都)-渝(重庆)高速相连，目目前有部分房房地产项目正正在兴建之中中，总体规模模较小、档次次较低，板块块概念尚未形形成。华阳是郊县板块中中起步最早，发发展最快、城城市配套相对对完善的地区区，政府的引引导和媒体的的炒作扩大了了板块知名度度，同期也出出现了少数在在当地具有一一定代表性的的房地产项目目，人南沿线线的建成通车车等利好因素素吸引了第一一批到郊县购购房的消费者者，是目前郊郊县房产的热热点地区。2)购房者选择郊县板板块的理由及及动机市内老年消费者和和青年消费者者是郊县市场场的购房主力力，其中又以以前者为多。价价格、环境是是影响他们置置业的主要因因素，购房动动机以二次置置业和投资为为主。对于年年轻消费者来来讲，他们更更是看重郊县县板块的房价价和发展潜力力，既满足当当前居住的要要求同时也是是一种投资。5．6成都购房者对运动动与健康的认认知程度5．6．1成都人所喜欢的运运动方式主要有保龄球、网网球、羽毛球球、台球、游游泳、健身操操。另外，在在中青年中，对对篮球、足球球等运动方式式热爱的消费费者较多，但但因受场地，时时间、运动伙伙伴等的限制制，运动的机机会较少。目前成都市民在运运动健康方面面一年所支出出的费用随着着年龄段的增增长而下降。青青年、中年、老老年三个群体体的比例分别别为15%左右、8%左右、5%左右。5．6．2成都人对孩子教育育的重视程度度社会发展竞争的日日益激烈，令令父母对下一一代的教育越越来越重视。成成都市民家庭庭教育支出的的比例逐步上上升。市民在在选择住房时时更多地考虑虑了教育因素素，高校、名名校周边以教教育为买点的的楼盘较多，反反映了市场供供需双方对教教育日渐重视视的发展趋势势，教育在影影响市民的购购房决策因素素中所占的分分量不断增大大。5．7成都市购房者对精精装房的认知知程度从目前成都市房地地产现状来看看：清水房占占有绝对的比比例，占有九九成左右的市市场份额，有有少部分橱卫卫装和简装房房项目，仅有有极少部分为为精装成品房房。2001年以精装房房推出市场的的小户型项目目，精装房的的市场空间很很大。5．8本项目目标消费群群体综合定位位经对本项目潜在目目标客户群体体分析，在市市场细分的基基础上进行目目标客户群体体选择，对本本项目目标消消费群体定位位为：年龄以25-35周岁消消费者（约占占30%）；36-550岁（约占40%）；50周岁以上的的消费者（约约占30%）。家庭构成青年夫妇（约占330%）；三口之家（约约占40%）；三代同同堂或老人（约约占30%）。购房目的以居住为目的的消消费者（约占占60%）；以置业业投资和休闲闲居所为目的的的消费者（约约占40%）。消费者来源地域以市内消费者（约约占70%），市外消消费者（约占占30%）。消费者群体高新西区及市内工工作的年轻白白领（约30%）；城市中中等偏高收入入者（约占60%）；私营企企业主、高级级商务人士、大大型企业高级级管理者、律律师、运动员员、影视歌星星等城市高收收入者（约占占10%）；5．9产品主题定位1、产品主题定位A、项目品牌的“运运动”内涵****花园的宗宗旨是以连锁锁经营的模式式实现房地产产业与体育产产业的有效嫁嫁接；以复合合房地产的产产业理论，整整合各种业内内外资源；以以全新的服务务理念，满足足“以人为本”的生活居家家有效需求；；以超常规的的策划思维实实现项目定位位与营运方式式的创新启动动新的市场热热点；以领先先的技术手段段，创造“科学运动，健健康生活”的全新生活活方式。B、人本主义的“健健康”关怀****生活的实实质，是用*****文化化的精神营造造一种积极向向上、乐观开开朗的健康生生活氛围。***的生活理理念强调：在在运动中快乐乐，在运动中中放松。享受受和适宜、快快乐而舒心，是是**生活氛围围的最运动亮亮点。人们在在运动中交流流感情，在运运动中释放烦烦恼、消除疲疲惫、缓解压压力、畅通心心情。提出的的一种“身心健康”的生活方式式。C、成都文化“休闲闲”现象成都是一个温情的的城市，一个个极具包容情情怀的城市，自自古以来也是是一个休闲的的城市。成都都人爱喝茶，无无论亲朋好友友还是生意伙伙伴，一杯清清茶即开始了了“龙门阵”；爱逛街，盐盐市口、春熙熙路……总是游人如如织、熙熙攘攘攘；成都人人爱玩麻将，每每逢休假或逢逢年过节，茶茶馆、河边、公公园里……随处可见。喝喝茶、逛商店店、打麻将便便成为了成都都人休闲方式式的三大特色色。D、地块的“生态”环境项目地块所属的温温江区域，被被评为了“国家级生态态示范区”。其生态优优越，地势平平坦，为纯居居住型生态社社区的开发提提供发良好的的自然环境。大大规模的花卉卉生产基地与与生态绿化带带营造的氛围围，清新的空空气与泥土的的气息无一不不为自然生态态居所创造了了良好的开发发题材。随1999年置信丽都都花园A区的亮相，其其“100亩的生态公公园”引领了成都都市住宅产业业绿化浪潮。2001年置信芙蓉蓉古城项目的的成功和都江江堰房产项目目的异军突起起，使“买房先看环环境”便成为了成成都居家消费费的重要影响响指标。2、产品档次定位本项目规模较大，且且项目的运动动题材对社会会各阶层均具具有广泛的吸吸引力。在可可能的范围内内，最大限度度地吸引与消消化市场购买买力将是我们们进行产品档档次定位的主主导思想。结合成都目前房地地产市场状况况与郊县房产产开发情况，潜潜在消费群体体对综合品质质高，配套设设施完善，生生态环境良好好，社区功能能与活动丰富富的中高档组组团项目具有有较高的期望望值。置信芙芙蓉古城产品品定位于中高档档，并以古文文化与古风建建筑获取良好好的销售业绩绩充分说明这这一点。目前前，通常成都都郊县房产多多以中低档定定位，与项目目相邻的森宇宇花园走中低低档路线。而而****花园园具有的体育育题材优势，在在全国的影响响力的巨大。主主流消费体由由高文化中收收入、高文化化低收入、中中文化高收入入、中文化中中收入、低文文化低收入的的5个组群构成成。因此，本项目采用用差别定位法法，走中高档档楼盘定位路路线，有力、有有效借用并推推广原有品牌牌，高速提升升开发商在成都都的社会形象象，体现*****精神辐辐射出更深广广、更丰富的的生命内涵。第六章项目建建设进度6．1施工条件成都*******花园位于温温江县，以江江安河为界，地地跨温江县涌涌泉和公平两两镇，其主体体部分位于涌涌泉镇境内。地地块南临光华华大道西延线线，东西两侧侧与华新国际际和爱使房产产的项目地块块为邻，北侧侧目前为农业业区。总占地地1560亩，拟定容容积率为1.1，总建筑面面积1519909平方米米。住宅占90%，商业及公公共配套占10%。该项目区域具有优优越的自然环环境，域外景景有良好的交交通路网接驳驳，随着成都都市城市建设设的进一步发发展，配套设设施将不断完完善，趋于成成熟程度将逐逐渐提高。由由于本项目开开发规模大，内内部可塑性较较强，容易建建设自成体系系的居住区，所所以具有较好好的是适应外外部竞争的内内部条件。该项目土地征用以以基本结束，地地势平坦，温温江的地质条条件总的来说说无不良地质质情况（具体体涉及到地基基等进行现场场勘探，以勘勘测部门为准准）。该项目目分四期进行行，前三期建建设场地宽敞敞，便于对方方材料和安装装吊装设备以以及施工机具具等，利于施施工组织和机机械化施工作作业的进行。随随着老成温路路和光华大道道延线的建成成，水、电、气气、通讯、市市政污水、于于水管网等市市政工程即将将建成，各种种管线接口位位置也逐渐接接近。该项目目具有良好的的施工条件。6．2计划进度安排本项目建设进度计计划拟分四期期共五个阶段段进行：筹备期：20011年10月至2002年5月，为项目目前期工作，包包括征地、一一期的拆迁安安置、土地平平整、三通等等工程。一期：2002年年5月至2003年5月为一期的的住宅、公建建等建设工作作。二期：2003年年5月至2004年5月为二期的的住宅、公建建等建设工作作。三期：2004年年5月至2005年5月为三期的的住宅、公建建等建设工作作。四期：2005年年5月至2006年5月为四期的的住宅、公建建等建设工作作。以上五个阶段均应应符合房地产产开发的实际际情况，建设设一期投入使使用一批，投投资收回一期期，再滚动投投入下一期。第七章项目投投资估算及资资金筹措7．1投资估算的范围按征地1570亩亩，总建筑面面积11511909平方米进行投投资估算。7．2投资估算的内容本项目采取分阶段段征地、建设设、再投入的的滚动方式开开发。整个项项目共分五个个个阶段，各各阶段开发均均包括住宅建建设、公用建建设基础设施施建设。住宅建设包括多层层住宅、连体体别墅、独体体别墅三种建建筑类型。公用建筑包括行政政管理、文化化体育、金融融邮电、商业业服务、市政政公用、医疗疗卫生、教育育七种建筑类类别。公用设施建设包括括小区内的供供电、供水工工程、排水、排排污工程、智智能化工程及及区内道路工工程、绿化水水体工程等。具体分阶段开发的的指标如下：：表四：项目分期开开发经济技术术指标单位：m2项目合计一期二期三期四期占地面积(亩)1570400500400270总建筑面积（m22）1151909293480366850293480198099住宅（m2）10367