年武汉某住宅地产项目价格建议书

****二期价格建议报告书前言：通过本次分析与研究认为，贵司****项目处于良好的市场发展环境中，无论在售住宅市场、潜在的待开发住宅市场，或是城市的规划与实施，都十分支持该项目的发展。本报告主旨在于，为实现该项目的后期有更佳的销售价格水平，结合区域房地产实际情况，从而提出科学合理的价格建议。因而仅就主要内容进行阐述，不过多涉及细节内容。由于时间所限，难免疏漏，不足之处，诚盼指正。祝，贵公司****后期开发，圆满成功！武汉**房地产代理有限公司2007年3月19日报告编制思路基于目标项目的开发条件、武汉市房地产市场状况、中国房地产业发展政策环境、目标项目现阶段所需要的策划服务工作等因素，编制本报告书。图:研究思路当期住宅市场研究当期住宅市场研究区域住宅市场研究相邻区域住宅市场研区域住宅市场研究相邻区域住宅市场研究潜在住宅市场研究潜在住宅市场研究项目价格定位研项目价格定位研究研究范围：本次研究以雄楚大道和珞狮南路两条主干道为主轴，向南延伸至南湖大道，向西延伸到南湖花园城，向东延伸至卓刀泉区域。本案本案研究时点：本次研究工作调研时点截止2007年3月，所有调研数据截止该时点为准。第一部分、当期住宅市场调研一、区域住宅市场概述1、南湖新城总体规划目前，南湖新城可以说是武汉市人气最旺，最具投资潜力的版块之一。南湖新城位于洪山区南湖西侧，总面积近2000亩，为武昌地区居住开发的新热点。根据我市城市总体规划，未来的南湖新城将是一个规划合理、设施齐全、环境优美、交通便利的居住新区。市政配套工程的建设，对改善洪山地区投资环境，加快南湖新城建设进程，完善区域交通路网，促进当地经济发展有着十分重要的意义。南湖新城东起南湖、南至二环线、西抵巡司河、北靠雄楚大街，总面积达1310公顷，其中公共绿地面积达140公顷。预计到2020年，新城居民将达到25万至31万人。届时，南湖新城将建成一个与街道口繁华相连的“城中之城”，区域内兼有居住、商贸、文化、娱乐等各种现代化设施，新城内的居民不但能享受到安静、悠闲的生活环境，同时又能感受到都市便捷的交通、商业服务。区域现状分析（一）绝佳的自然环境是其最大的优势。南湖水波光粼粼，狮子山苍翠如黛，6000亩碧波荡样的南湖水、即将建成的600亩水上主题公园，南湖新城的生态环境真是无与伦比。开发商提出的“在都市中怀念乡村”、“丰富的交往空间”、“纯步行的社区”“社区景观应最大化地向城市开放”等理念与南湖新城总体规划中的“都市村庄”、“串接绿色、亲水公共空间”、“让人们在步行范围内生活”等理念就是紧紧地抓住了这点。（二）新“都市村庄”是各楼盘追求的总体目标。而所谓“都市村庄”，就是该区域内的房屋总高度偏低，容积率偏低，同时，区域内又兼有居住、商贸、文化、体育等各种现代化设施。按规划，南湖新城景观规划是建立一系列“都市村庄”，其中包括串接的绿化和公共空间系统。在这样的环境中，居民不但能享受到安静、悠闲的生活环境，同时又能感受到都市便捷的交通、商业服务。（三）目前欠发达的交通仍是其发展的最大“瓶颈”。目前困扰南湖片区最大问题仍是对外的交通，长虹立交和晒湖立交仍不足以担负未来重任，该地区居民出行仍不大方便。区域未来展望（一）生态环境的优势将发挥得更为淋漓尽致。目前，在新城内外共有三块水面———南湖、新城中心区的一块鱼塘和临湖的一块藕池。未来，中心区的鱼塘将被建成中心公园，而临湖藕池则将被建成一个滨湖公园。不仅如此，这里将建人工河将南湖、巡司河东西连通，形成连续性的滨水自然景观，并通过水渠将河、湖、塘、池连成一体，从而将南湖之水引入新城。让大部分住宅置于园林景观中，在高密度建筑区中充分保存自然要素。（二）交通困境将得到根本改善。按照规划交通问题将在近几年中得到解决，往东机场二路和三路正在建设，往北是规划的丁字桥南路和石牌岭南路，往西有规划的巡司河改建工程。还有梅家山立交和武昌火车站改造工程都有利于南湖片区的出行。经规划，新城主干道———丁字桥路和机场三路交叉贯通，形成“一核”、“两线”、“三片”、“四区”的规划结构。规划中的公汽线路及站点分布既便于居民出行，又兼顾公汽对居住区的影响。在丁字桥路、出版城路、石牌岭路、二环路、机场路、机场三路等道路上，公汽站点分布距离将缩短至200米左右，减少居民步行距离。此外，远期规划两条轨道交通5、7号线将通过南湖新城，在轻轨建成后将大大改善该地区居民的交通出行条件。（三）文化和商业气息将愈加浓厚。南湖周边规划为新兴大学城，几十所高校将迁往南面；位于武昌狮子山与象鼻山之间的南湖大桥业已完工通车，长261米、宽26.5米的大桥飞越南湖，串起东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区、南湖农业高新技术产业园。必将为片区带来浓厚的文化和商业气息。2、区域房地产市场综述从南湖新城的房地产市场发展来看，南湖新城可细分为二个区域，即南湖花园城和南湖西区珞南片。由于南湖花园城开发比较早，经过了十几年的开发建设后，目前开发用地不多，住宅开发已经基本成型。区域在售楼盘主要为项目的后期延续开发，如东方莱茵三期等，而新盘的推出很少，目前只有“景虹花园”预计5月份开盘。与此同时，随着市政配套工程的建设，南湖新城建设进程的加快，区域交通路网建设更加完善，开发商逐渐将目光东移，其中南湖花园城以东，南湖南路以西的广阔天地——也就是南湖西北岸区域的开发成为热点：其闹中取静的地理位置,得天独厚的自然资源，可供发展的成规模地块，成为南湖新城发展的未来所在，也为大家所看好。再沿出版城路和珞狮南路向前，一直到狮子山沿线，这里的楼市非常活跃,新盘层出不穷，从最早的丽岛花园到南湖山庄，从名都花园到澜花语岸，从明泽丽湾到狮山美庐，这里每推出一个楼盘，都成为武汉楼市醒目的亮点。同时，随着金地、大华这些国内地产巨头将目光投向了这里，并成功开发了金地·格林小城、大华·南湖·公园世家等成规模、上档次的住宅小区，南湖新城在某种意义上成为衡量武汉楼市发展水平的风向标。如今，武汉恒基投资公司在开发了东方莱茵后，把战略地位也放在了南湖西区，深圳泰然集团也挥师入南湖。由恒基投资公司开发的“水域天际”、泰然集团开发的“南湖玫瑰湾”预计将会今年下半年面市，这两个规模在40万方以上的大盘将会为该区域开发再添劲旅。2.1区域供应量不均衡、价格相差较大南湖新城的楼市供应量根据区域的不同，可以看出很大差别。南湖花园城供应量相对较小，南湖西片供应量较大。从南湖新城片2006年对外销售商品房楼盘可以看出，整个南湖花园城主要以东方莱茵、华锦春天320、宝安江南村等几个少数楼盘后期供应为主，且项目的规模、档次都不高。而南湖西片供应楼盘较多，主要有金地格林小城、大华南湖公园家、明泽丽湾、南湖山庄、明泽丽湾、狮山美庐等。同时也正是由于两个区域的开发背景和区域环境有较大的不同，住房消费需求也大不一样，使得价格也相差较大，目前南湖花园城商品房平均价格在3600-3800元/平方米，由于供应量较小，大体量开发的新盘不多，区域在没有较多新盘开发的刺激下，使其价格上涨空间有限。而南湖西片商品房平均价格已达到3900-4500元/平方米。预计南湖玫瑰湾、水域天际两个大盘项目相继入市，将会进一步拉升该区域价格平稳上涨。2.2、市政提升南湖区域价值南湖行政区图南湖新城南湖新城根据武汉有关的市政规划，目前武汉二环线东段规划已经敲定，连通东湖和南湖、纵贯武昌的珞狮路将变身成“立体”主干道，这里建设超过3公里的高架桥以及长2公里的下穿隧道，珞狮路将成为三镇第二条“解放大道”。根据了解，二环线东段走向基本与珞狮路重合，它南端起于雄楚大街，北端止于东湖路，长约6公里。按照最新规划，该线路按全程立交建设，包括两座立交桥、高架桥，以及两处下穿隧道。自南向北分别长约910米的雄楚大街立交，长509米、下穿理工大学门口的6车道隧道，长逾2.5公里的街道口立交及珞狮北路高架桥，以及一处下穿东湖的跨湖隧道。这样，珞狮路从雄楚大街至东湖路的6公里路段，“上天入地”段超过5公里，珞狮路将成为纵贯武昌的主干道，同时沿线将取消红绿灯，这里将成为武昌南北贯穿的主干道。目前，珞狮路已开始实施改造，立交和隧道工程预计在未来三年内完成。同时珞狮南路延长线也将于近期通车，该项目可南达江夏纸坊，成为江夏和中心城区连接的必经之地，南湖西珞南路区域将成为西接南湖花园城，东连光谷腹地，北通武昌中心地带，南达江夏纸坊的枢纽之地，届时居民出行将更加便利，珞狮路的主干道效应将带动整个区域的良性发展，这里的新城将更快完全成型。在横向路网上，横贯武昌东西，与武珞路、珞喻路、雄楚大道平行的南湖南路，起于关山一路，经曙光软件园、民院路至南湖东岸，跨南湖沿狮子山脚接珞狮南路后，穿湖北省农科院向西，止于武纸路。全长近10公里。目前该道路已贯通，路宽30米，为双向4车道，这里是东湖开发区直接趋车至沌口的必经之地，从这里到两开发区之间的车程都缩短在分钟内，有效地缓解了武珞路、雄楚大道等路段的交通压力，随着南湖西区域横向、纵总的交通主干道的形成，武昌重心逐步往东南转移，南湖新城将会应时而兴。2.3、客户来源较广，以中等收入群体为主南湖新城商品化楼盘消费者来源比较广，既有中等收入的工薪阶层，也有高校教师、科研机购等中高收入群体。南湖花园城由于历史原因，从最早的经济适用房开发起，后续开发的楼盘始终都是以中低档楼盘开发为主，致使该区域的购房者主要以中等收入的工薪阶层为主，武昌老城区的拆迁户也是区域内主要购房群体。而南湖西片所在板块周边，高校、科研院所、政府机关及事业性单位较多，对中高档楼盘的需求度较高，而且对总价有较强的承受能力。高层次的客户来源为该区域项目的销售业绩提供了重要的因素。从对区域的价格分析来看，在南湖西片的楼盘销售主力总价在45-55万的范围内。该总价已接近于武昌区域内的中高档住宅的总价水平。而从板块内楼盘的销售情况来看，板块内楼盘销售情况良好，反映出该区域的客户群体对总价承受能力强，经济水平较高。该类型客户群体主要表现为：在板块周边高校、科研机构、事业性单位集中，高校教师、科研技术人员、政府公务员及私营业主收入水平高且稳定，对今后收入也较高预期，对生活质量要求高，对中高档楼盘需求较高。该类型群体是板块内主要购买群体。2.4、南湖新城商品房未来供应仍然很大南湖新城未来供应列表项目名称地理位置占地总建开盘时间水域天际丁字桥路与雅安街街交汇处20万方40万方预计2007年5月南湖玫瑰湾狮子山王家湾特11号28万方53万方预计2007年9月景虹花园南湖花园城瑞安街街特1号8.2万方18万方预计2007年6月南湖景苑尤李李村检察院旁旁2.6万方6.1万方预计2007年5月御景名门雄楚大道石牌岭站站1.9万方6万方预计2007年10月月从上图已知供应量上来看，区域未来总供应量为120万方左右，如果在加上金地格林小城、大华南湖公园世家、名都花园等规模在70万方左右的项目后期供应量以及区域内一些中小项目的开发，区域未来供应量将达到240万方左右，市场供应量非常大。以上分析是对整个区域的未来已知供应量的总体分析，由于这240万方的供应量不会一次性推出市场，同时每个项目推出时间也有所不同，因此240万方左右的供应量将会分解到不同的时间段，在各个时间段都会有所增加或减少。从开盘时间上看，区域未来几个项目开盘时间大多定于07年中旬，也就是5—9月份之间。那么，可以预测该区域这个时间段的供应量将会比其它时间要大。2.5、南湖新城片房地产市场未来发展前景较好★南湖区域地理位置较好，处于内中环线区域，距离武昌区中心区域较近，道路通畅。同时，南湖拥有丰富的自然景观资源，居住环境好，十分利于住宅项目开发。

★南湖区域未来将是武汉的重要的城市副中心区域，随着政府规划的利好的引导，将南湖区域具有巨大的投资价值，将南湖区域成为武汉楼市开发的热点区域。

★在南湖居住新城中心板块区域内，实力开发商的入驻，将带来高品质的产品，将提升整个板块的开发水平，改善板块的配套及周边环境，形成一个高尚住宅区。

★在南湖居住新城中心板块由于大型超大规模项目的入驻，产品品质的提高，板将使板块内楼盘的销售价格逐步上升，目前已成为武昌的一个中高档楼盘的聚集地。二、区域住宅市场分析表：主要在售样本的基本情况统计一览项目名称用地面积(㎡)建筑面积(㎡)建筑形态容积率均价(元/㎡)开发商金地格林小城497900700000多层、小高层、高高层、洋房1.5多层：4200小高层：44000金地集团武汉开发发有限公司大华南湖公园世家家466900730000多层、小高层、高高层，别墅1.6多层：4300小高层：42000大华集团武汉房地地产公司南湖山庄41666200000多层、小高层、别别墅1.2多层：4050小高层：40500武汉佳和房地产开开发有限公司司澜花语岸48020100000小高层、高层2.193900湖北致远集团东方莱茵（三期）2900052000多层、小高层、高高层1.763800恒基投资有限公司司1、供需总量分析1.1供需总量分析目前整个南湖新城区域开发量比较大，在2006年，即有金地格林小城、大华南公园世家、明泽丽湾、澜花语岸等项目在推出，在2007年又将推出南湖玫瑰湾、水域天际、景虹花园等项目要推出，届时，南湖新城市场上推出的商品房将会有十几个项目。该区域内的项目一般都珞狮南路和雄楚大街分布，东向卓刀泉延伸，北向中南、街道口发展。根据对区域市场在售项目的调查统计，在售住宅建筑形态都是以小高层和高层为主，多层为辅，其中小高层住宅占绝大部分比例。1.2价格分析南湖片区住宅价格指数表从上表可以看出，从2006年1月到2006年10月，南湖片的住宅销售均价是沿续着一个比较平稳走势，升降幅度都不是很大，其主要原因是因为在这个阶段，受到国家对房地产市场宏观调控的影响较大，市场比较低迷，很多楼盘出现了较大的折扣，价格很难上涨，另一方面由于区域供应量较大，个别中高端物业价格对区域平均价格的拉升作用不大。2006年半末，市场逐渐开始回暖，区域价格开始有所上涨，但涨幅也不是很大，2006年全年区域价格涨幅为3%。2、户型面积配比项目二房三房四房其它面积-㎡配比面积-㎡配比面积-㎡配比面积-㎡配比金地格林小城85-9915%118-13845%133-17830%复式219-24110%大华南湖公园世家家87-10625%117-14340136-16930%复式183-2425%南湖山庄70-9610%125-15850%140-17135%复式220-2245%澜花语岸85-10521%124-13171%1724%1房624%东方莱茵3期83-11525%102-13035%133-15230%1房38-5910%户型比例面积区间-㎡结论——结论——■户型配比上，三房、四房为主，合计占比超过74％；二房和一房为辅；投资性产品中该部分房源比例稍大；一房面积比较集中，主要在38-62㎡；■二房主要是舒适型，主要集中在92--104㎡；■三房面积分布较广，主要集中在117-158㎡之间；其中紧凑型三房面积段在117-124㎡之间，舒适性三房面积在130-140㎡之间；■四房主要集中在140-152㎡；■复式面积在183-242㎡；一房4%38-6238-58二房16%85-11592-104三房42%117-158124-131四房32%133-178140-1523、消化速度分析根据区域内现在在售的商品房住宅的消化速度表现如下编号主要在售项目在售套数已售套数消化率开盘时间消化周期/月月均消化套数1金地格林小城1474123383%2005-522562大华南湖公园世家家1550126281%2005-720633南湖山庄100670369%2005-423304澜花语岸70650070%2005-918275东方莱茵3期54343379%2006-6948根据上表数据显示以及我部工作人员现场市场调查得知，该区域的项目一经推出，都可以取得较好的销售情况，特别是中等面积的户型很容易得到购房者的亲睐，中等面积户型的销售率都比较高。金地格林小城开发时间较早，A地块已售罄,目前主要在售B地块，而南湖山庄一、二期也已售罄，目前主要在推三期水岸半岛，澜花语岸主要在推二期。根据上面的月均消化率也看出，该区域内现在在售项目的销售周期在9-23月之间。同时也表现出单位总价越低，销售速度越快，项目的规模大小、开发商的品牌、产品自身的环境规划都是很关键的决定性因素。三、在售典型样本分析1、当期研究样本分析从目前整个区域的市场情况来看，该区域当前市场主要在售项目有四个：1、金地格林小城2、大华南湖公园世家3、南湖山庄4、澜花雨岸5、东方莱茵。其中小高层、高层已成为市场主流产品，但是每个项目都有自己的特色以区别于其他项目。从在售项目的档次、定位、价格、市场需求量等因素来考虑，再结合目标项目的实际情况综合考虑，我们选取四个楼盘进行一个基本情况的分析介绍。样本区域分布图澜花语岸均价3800****一期均价3500金地格林小城均价4400南湖花园城****一期均价3500东方莱茵均价3800南湖山庄均价4200大华南湖公园世家均价4200澜花语岸均价3800****一期均价3500金地格林小城均价4400南湖花园城****一期均价3500东方莱茵均价3800南湖山庄均价4200大华南湖公园世家均价4200以上为南湖片区主要在售楼盘共五个，1、金地格林小城2、大华南湖公园世家3、南湖山庄4、澜花雨岸5、东方莱茵1、金地格林小城金地格林小城位于洪山区出版城路与武梁路的交汇处，在洪山区政府斜对面，定位于“享有现代城市文明和精神自由的、开放的、生态‘的(赋予自然生机的)、恬静的”纯德国风情水岸小城，东临南湖6000亩碧波，北对武汉理工大2000亩新校区，一条75米宽的绿化带穿城而过。基本信息项目地址洪山区珞狮南路((洪山区政府府斜对面)开发商金地集团武汉房地地产开发有限限公司占地面积497900㎡建筑面积700000㎡容积率1.5绿化率47%总户数4700套均价4400金地格林小城位于南湖新城中心地段，位于珞狮南路以西，雄楚大道以南，紧邻南湖水上公园，拥有南湖、狮子山等绝佳的自然景观资源，其独特的德国风情给该区域带来一股新风，各项目物业配套设施较为齐全，是南湖片区目前最大的房地产项目之一。项目效果图：户型图面积为138㎡面积为150㎡金地·格林小城A地块、B地块及C地块推出为总建面的大约五分之三，共3000户左右。主要为少部分B地块和C地块，17栋6层，14栋11层，4栋层，2栋28层其主要户型：室*厅*卫面积(㎡)2*2*188\973*2*2113\125\\1384*2*2133\178复式219\241周边配套：商贸：群光广场、亚贸中心、中百仓储、中商平价、武商量贩店教育：理工大、武汉大学、华中师范大学、华中农业大学医院：陆军总医院、省妇幼保健院、武大口腔医院其他：各大银行、休闲运动会所、露天泳池等项目的优、劣势：优势：1、地段优势：位于南湖区域中心地带，景观资源丰富；2、总规模较大，内部配套非常齐全，有社区感，容易积累人气；3、建筑形态覆盖面广，可以吸引多层次购房群体；4、区域升值潜力比较大。劣势：1、交通相对不便；2、价格偏高，导至整体总体相对较高；3、周边生活配套不完善。畅销户型、面积及原因：两房和小面积的三房，总价低滞销户型、面积及原因：顶层以及大面积户型和复式，总价高客户来源区域：区政府公务员、高校教师、军区军官、医院干部等；第二、从区域分布上看，其中很大一部分来自南湖本区域内，其它来至卓南片和武昌区域客户及家庭背景：周边高校教师、区政府公务员、军区军官以及医院干部等。置业动机：自住/投资购买原因：开发商知名度较高、产品品质不错、配套设施齐全，。总体分析：金地·格林小城，是深圳金地集团投资武汉的第一个项目，总投资额15亿元，占地面积49.79万平方米，总建筑面积约70万平方米，包括多层、花园洋房、联排别墅和小高层等多种物业类型以及10000平米的商业步行街、6000平米的运动休闲会所，金融、医疗、幼教设施齐备，规模大配套全；项目凭着独一无二的文化氛围、优越的自然条件、区域行政中心以及生态科技中心等诸多优势，加上金地集团以十年地产经验进行的精心规划、设计与施工，金地•格林小城以较高的住宅品质成为该区域最具代表性的物业。2、大华南湖公园世家大华·南湖·公园世家位于武汉市洪山区，东临南湖，南侧为规划中的景观河，北侧为规划中的水体公园。社区总建筑面积约73万平方米，其中居住用地面积约46万平方米，城市规划道路面积约7.1万平方米，中学用地约1.6万平方米，公共停车场面积约5600平方米。项目建筑风格为注重形式美感却不过度装饰的新古典主义，强调营造“新海派主义”文化气质，丰富而精致。成为南湖片区典型的人与环境的和谐共生居住方式。基本信息项目地址洪山区珞狮南路5517号开发商大华集团（武汉）房房地产有限公公司占地面积466900平方方米建筑面积730000平方方米容积率1.6绿化率42%总户数1550套均价多层：4300元元/㎡小高层、高层：44200元/㎡一期规划图：户型图二室二厅三室二厅四室二厅大华南湖公园世家二期为2006年5月份推出，建筑形态由2幢18层和13幢11层建筑组成。二期总共的住宅套数为800套，其主要户型为3房和4房及部分2房。配套装修：套内装修：厨房：开放式，卫生间：下沉式整体配套：车位：400多个

外立面装饰：墙砖、高级涂料

新技术新材料：外墙保温配套设施：商贸：中商平价,中百仓储,工贸家电,鲁巷广场,中百超市

教育：武汉理工大学,马房山中学,武汉科技大学,中南政法,中南民族大学医院：陆军总医院,省妇幼医院,关山医院,湖北省中医院项目优、劣势：优势：1、项目位于南湖之滨，高校环绕，有良好的居住环境2、性价比适中，容易被市场所接受3、户型设计丰富，选择性大4、总体规模较大，内部配套非常齐全，有社区感，消费者接受程度高。劣势：1、周边生活配套不够完善2、交通线路不多畅销户型、面积及原因：多层及小高层小户型，容积率低，总价偏低；滞销户型、面积及原因：底层和小高层的顶层、复式，居住环境差，总价高；客户来源区域：主要是南湖片区，部分来自卓南片及武昌片客户及家庭背景：周边高校教师、区政府公务员置业动机:自住/投资购买本期原因:性价比高、周边良好的居住氛围。总体分析：周围高校环绕，对教师以及学生家长的购买有重要影响。小区建筑形态繁多，其中多层的低容积率加之良好的绿化环境成为吸引消费者的主要方面。小区的规模大，形成了成熟的社区，非常符合现代消费者的居住观念。本区域未来的发展潜力比较大，满足消费者既可居住又可投资的消费观念。整个项目的后期生活配套仍需要加以改善。3.南湖山庄小区三面环水背靠狮子山，湖岸线长达3000米，所有房屋呈品字环南湖展开，沿其南北向中轴线规划出一条独立的景观带，贯通两侧湖面，临湖修建有总面积为10000㎡的水景休闲广场，绿化休闲景观带和休闲服务设施。三者有机结合形成了“家家有景，户户面水，视野通透，天际优美”的高品质景观系，有效地将项目半岛优势、水景优势、地势优势、原生态优势、闹中取静优势通过新颖的景观设计表达出来，贯彻了景观均好性，创造出该区域为数不多的高品质亲水社区。基本信息项目地址洪山区珞狮南路5517号开发商大华集团（武汉）房房地产有限公公司占地面积213440平方方米建筑面积200000平方方米绿化率35.6%总户数1800套项目规划图：户型图二室二厅三房二厅三房二厅南湖山三期为2006年6月份推出，由五栋小高层,四栋多层和一栋联排别墅组成。总共的住宅套数为600套，其主要户型三房二厅二卫和四房二厅二卫。配套装修：套内装修：厨房：开放式，卫生间：下沉式整体配套：车位：400多个

外立面装饰：墙砖、高级涂料

新技术新材料：外墙保温配套设施：商贸：中商平价,中百仓储,工贸家电,鲁巷广场,中百超市

教育：武汉理工大学,马房山中学,武汉科技大学,中南政法,中南民族大学医院：陆军总医院,省妇幼医院,关山医院,湖北省中医院项目优、劣势：优势：1、项目位于南湖之滨，高校环绕，有良好的居住环境2、性价比高，容易被市场所接受3、现房出售，让购购房者有更直直观的视觉效效果4、容积率极低。劣势：1、周边生生活配套不够够完善2、交通线路不多3、户型种类单一，小小户型几乎没没有。畅销户型、面积及及原因：一线线湖景的户型型销售情况较较好；滞销户型、面积及及原因：大户户型及别墅，总总价高；客户来源区域：主主要是南湖片区，部部分来自卓南南片及武昌片片客户及家庭背景：：周边高校教教师、公务员员以及医院干干部等。置业动机:自住//投资购买本期原因:性性价比高，容容积率低，周周边良好的居居住氛围。总体分析：目前正正在销售的是是南湖山庄的的三期水岸半半岛。本项目目的总占地面面积约320亩，分为三三期开发。三三期水岸半岛岛总开发建筑筑面积约为10万平方米，由由五栋小高层层,四栋多层和和一栋联排别别墅组成，规规划户数612户。小区绿绿化率为35.099﹪4。澜花雨岸该项目处于3000米外静谧翠绿绿的狮子山；；400米之外碧波荡荡漾的南湖；；4000米长秀美旖旎旎的南湖景观观路，一路之之隔的瓜果飘飘香的农业园园；珍稀水杉杉林，国家一一级保护植物物，有着不可可复制的自然然景观。基本信息项目地址洪山区南湖南路与与珞狮南路交交汇处开发商湖北致远科技集团团占地面积48020平方米米建筑面积100000平方方米容积率2.19绿化率38.28%总户数628套均价3900元/㎡项目效果图及实景景图：户型图三房二厅澜花语岸于05年年6月开盘，一一期已售罄，二二期由五栋小高层,三栋高层建筑形形态组成。二期总共的的住宅套数为为328套，其主要要户型二房二二厅二卫和三三房二厅二卫卫。周边配套：商贸：中商平价、中中百仓储、华华中农业大学学里有商业步步行街及集贸贸市场教育：华中农业大大学、湖北工工业大学、华华中科技大学学武昌分校、武武汉理工大学学、华中师范范大学等。医院：华中农业大大学医院、中中建三局中心心医院及周边边小型诊所等等金融：招商、工行行、农行、邮邮政储蓄交通：576、5571、74、591项目优、劣势：优势：1、项目毗毗邻南湖，周周边高校环绕绕，有良好的的文化居住氛氛围2、价格适中，容易易被市场所接接受。3、户型设计较新颖颖，方正实用用。4、小区内部配套较较齐全，环境境优雅劣势：1、周边生生活配套不够够完善，且周周边硬件设施施需进一步改改善。2、交通线路不多。3、部分户型不可观观湖。畅销户型、面积及及原因：二房房及紧凑型三三房销售情况况较好；滞销户型、面积及及原因：顶层层复式大户型型及楼层稍低低的户型；总总价高的户型型；客户来源区域：主主要是南湖周边区域域，狮子山、华华中农业大学学客户及家庭背景：：周边高校教教师、企事业业单位职工、军军区军官以及及医院干部等等。置业动机:自住//投资购买本期原因:性性价比高，总总价相对低，周周边良好的居居住氛围。总体分析：目前正正在销售的是是澜花语岸的二期。本项目目总占地面积积约73亩，分为二期开发。二期总开发建建筑面积约为为6万平方米，由由五栋小高层层,三栋高层组成，楼盘虽虽然离市中心心有一定的距距离，但其居居住环境比较较优越，且紧紧邻华中农业业大学，因此此吸引了不少少华农高校教教师在此购买买。四、潜在住宅市场场调研为进一步判断目标标项目在本次次研究1-2年内的市场场环境，本部部分对南湖新新城区域潜在在住宅市场进进行分析。1、潜在项目发展分分析潜在项目主要来源源以下三方面面：□已开发项目的待开开发部分□市场可预知的待开开发项目1.1、已开发项项目的待开发发部分根据对目前区域住住宅市场在售售住宅产品的的总开发面积积、历史开发发期别及在开开发期别的开开发情况统计计，目前区域域市场已开发发项目的待开开发部分主要要为金地格林林小城、大华华南湖公园家家的后期、大大约还有97万方的开发发量。1.2、市场可预预知的待开发发项目部分水域天际本案景虹花园御景名门南湖景苑虹馆南湖玫瑰湾水域天际本案景虹花园御景名门南湖景苑虹馆南湖玫瑰湾根据各方面调查情情况，以及我我司对各种业业内资源的利利用，南湖新新城区域内已已经动工地块块有5块，总供应应量为120万方左右，其其中南湖玫瑰瑰湾、水域天天际规模都在在40万方以上，景景虹花园为18万方，御景景名门及景苑苑虹馆为6万方左右。项目名称：水域天天际开发商武汉恒基投资有限限公司地理位置南湖花园城与珞狮狮南路的接壤壤处用地面积20万方建筑面积40万方容积率1.4绿化率38%总户数2943开盘时间预计07.5价格情况均价预计3800－40000元/㎡开发情况一期2栎5层、5栋6层、5栋11层户型以两房及三房为主主，户型面积积在80-1220㎡为大多数数项目简介“水域天际”由花园园洋房、多层层、小高层、高高层等多种产产品形态组合合而成。为了了发挥外部自自然景观的优优势，“水域天际”引入水域庭庭院的生活概概念，通过超超大中心花园园规划、十余余个组团绿化化、百米轴心心景观道以及及数千平米景景观会所打造造出社区庭院院、组团庭院院、宅间庭院院三重水域庭庭院的高尚居居住生活。此此外，社区内内还将建设幼幼儿园、临街街商业、大型型游泳池及运运动场等多项项高端配套项目名称：南湖玫玫瑰湾开发商泰然房地产开发地理位置洪山区狮子山王家家湾特1号用地面积28.3万方建筑面积53.7万方容积率1.9绿化率38%总户数4000开盘时间预计07.9价格情况均价预计4000元/㎡以以上开发情况一期6栋花园洋房，6栋栋小高层户型户型齐全，二房、三三房、四房及及别墅项目评价泰然·南湖玫瑰湾是深圳圳泰然集团强强势进入武汉汉的开篇之作作，将建成一一个可容纳4000余户的人文文水岸风情小小镇。该项目目自然景观丰富，社会配套套齐全，与6000亩南湖相连连，拥有近千千米超长湖岸岸线，南与狮狮子山相望，与与茂密的水杉杉林为邻。项目采用现现代的、艺术术的建筑及园园林风格，各各类植物、雕雕塑、喷泉、水水景巧妙的穿穿插在连排别别墅、花园洋洋房、小高层层及高层多种种建筑形态之之间，形成极极富特色的规规划格局。五、相邻区域（卓卓南片）住宅宅市场研究南湖以北，与南湖湖新城东边相相连之处，雄雄楚大道和卓卓刀泉南路交交会，临南湖湖形成了一个个倒“山”字形区域，我我们将此地称称为“南湖北——卓南”。随着南湖湖新城建设的的如火如荼，这这一区域的居居住氛围日趋趋浓厚，居住住价值也逐渐渐被发掘和重重新估量。卓南所在的南湖北北岸区域正处处于内环线与与中环线之间间的武昌部分分核心区域，离离珞瑜路贯通通的中南商圈圈、街道口商商圈以及鲁巷巷中心在距离离上更为临近近。由于紧邻南湖新城城，卓南将首首先享受新城城整体规划建建设带来的所所有利好。珞珞狮路畅通工工程的全面启启动让卓南与与街道口商圈圈的距离大大大缩短，一条条规划中的道道路将从保利利浅水湾直达达位于南湖新新城之珞南板板块的丽岛花花园，几分钟钟路程将使两两大板块资源源互享瞬间达达成。横贯武汉东西的轨轨道2号线对武昌昌尤其重要。二二号线将于年年内启动，从从街道口至鲁鲁巷的一段将将由卓刀泉经经虎泉，拐向向雄楚大街经经卓刀泉路上上的杨家湾站站再抵达鲁巷巷，卓南“光谷入口”的作用将再再次巩固。另另外，二号线线还将设庙山山支线，而杨杨家湾将是庙庙山支线与二二号线接轨的的中转站。众众所周知，地地铁线中转站站对站点所在在区域意义重重大，人流量量的大幅上涨涨、交通的便便捷将直接成成为区域商业业兴起的重要要因素，并进进而成为该区域经济发发展、城市飞飞速建设的强强有力助推器器。武汉城投是较早进进驻卓南进行行住宅开发建建设的房地产产企业，其兴兴建的名都花花园目前已是是卓南居住区区规模最大、最最为成熟的园园林社区。如如今绿汀雅境境、保利浅水水湾、领秀城城、翡翠城等项目目相继在此开开工建设。卓南片典型楼盘分分布图绿汀雅境领秀城名都花园翡翠城保利浅水湾绿汀雅境领秀城名都花园翡翠城保利浅水湾以上为卓南片的几几个典型楼盘盘1、名都花园2、领秀城3、翡翠城4、保利浅水水湾5、绿汀雅境表：区域内项目基基本情况一览览表项目名称用地面积/㎡总建筑面积/㎡容积率建筑形态均价/元/㎡开发商名都花园6667007600001.13高层、小高层4600武汉城投房地产开开发公司领秀城48186.9992000003.98高层4000湖北万兴房地产开开发公司翡翠城439237000高层4200湖北昕阳房地产开开发保利浅水湾579651069622.0高层、小高层3800湖北双环房地产开开发公司绿汀雅境570001600002.83高层、小高层3900湖北新鑫鼎物业发发展公司名都花园项目基本情况介绍绍名都花园以占地11000亩，总建筑筑面积7600000平方米的豪迈迈领地、6000亩南湖水域域、800米湖岸风景线线，成为江城城超大型水岸岸生活社区典典范。社区以以“步移景换”园林风格，依依水系自然景景观围合布局局成八大组团团，分四期开开发。20000米名都河蜿蜒蜒贯穿，充满满异域风情的的简约建筑，与与社区自然景景观相济相容容。名都花园的基本情情况如下：项目名称名都花园开发商武汉城投房地产开开发公司占地面积666000平方方米总建筑面积760000平方方米总套数其中三期328套套总栋数9栋小高层，高层（三三期）容积率1.13绿化率42.6%开盘时间2006年3月118日销售价格均价小高层45000元/㎡高层4600元/㎡主力户型配比及户户型图室*厅*卫面积2×2×195-1053×2×2120-1614×2×2154-174三房二厅三房二厅四房二厅四房二厅名都花园的园林在在继承了名都都花园一贯风风格的同时，又又有着自己迷迷人的特点，是是由建筑、山山水、花木等等组合而成的的一个综合艺艺术品。社区区内林景、岛岛景、桥景、水水景与南湖特特有的湿地森森林构成一个个立体丰盈的的水系景观带带，栖水公园园延伸至每栋栋楼之间，鸟鸟语花香、亭亭台楼阁、叠叠水连绵，每每一景都是通通透的碧绿的的，任由阳光光穿梭其中，带带着江南园林林般的秀丽和和妩媚，香雾雾弥漫。用从从容的心情慢慢慢品味，用用眼前最清新新、最丰富的的美景奖赏自自己。领秀城项目基本情况：该该项目20万方，由湖湖北万兴房地地产开发有限限公司投资开开发，位于街街道口商圈，高高校附近，往往来交通便利利，周边配套套齐全。小区区规模大，布布局合理，南南北朝向，8栋32层高层围合合成一个由南南向北的巨大大的花园，绿绿化率达到42%，道路实行行人车分流，整整个小区以地地下停车为主主，地上绿化化停车为辅，整整个小区有车车位739个，占总户户数的44.4%。主力户型型以两房和三三房为主，户户型面积从54㎡到160㎡不等，以以满足不同层层次住户的需需求。目前项目一期的基基本情况如下下：项目名称领秀城开发商湖北万兴房地产开开发有限公司司占地面积48186.999平方米总建筑面积200000平方方米总套数1722套（一期期916户）总栋数4栋容积率3.98绿化率42%建筑形态高层开盘时间2006－9－228销售价格均价4000元/平方方米主力户型配比及户户型图室*厅*卫面积（㎡）1×1522×2×1873×2×21304×2×2146二房二厅三房二厅四房二厅五房二厅配套设施： 商贸：新一佳超市市、中商平价价、中百仓储储、群光广场场、亚贸、街街道口商圈

教教育：武汉大大学、武汉理理工大学、华华中师范大学学、卓刀泉小小学/中学，华师师一附/二附中

医院：：湖北省军区区医院、省妇妇幼保健院、荣荣军医院虎泉泉门诊领秀城高层精华住住区由实力开开发商万兴房房地产开发有有限公司投资资开发。项目目排座华师东东门，武汉大大学、武汉理理工大学、华华中师范大学学、卓刀泉小小学/中学，华师师一附/二附中名校校萦绕。历久久人文耳濡目目染，学府之之气瞻仰无余余，奠定19万平方米空空间灵性。8栋32层极致归属属，利落造型型、流畅立面面，斩露宜居居魅力顶点；；东湖南湖隔隔山相望，锻锻造视野与格格调的完美契契合。52.8㎡至160㎡居住上品品多景多型，满满足生活全部部想象。保利浅水湾项目概况：本项目目位于洪山区区卓刀泉南路路旁,总建筑面积1100000平米,由2栋11层小高层和5栋16-18层高层组成,小区用地面面积5.8公顷，主力户户型为两室两两厅和三室两两厅，面积为为80——145平方米不等，拥拥有良好的采采光和通风条条件，舒适家家居尽享生活活乐趣。园林林景观自然清清新，组团庭庭院内广植草草坪花木，设设置步行小道道，花架游廊廊。周边医疗疗、教育、购购物等配套设设施一应俱全全。首期推出的3号至至7号楼均为纯纯住宅户型，包包括高层和小小高层两种物物业形态：其其中3、4、6号楼为18层的高层；5、7号楼为11层的小高层层。3、4、6号楼紧临中中央花园，且且高层住宅可可更大范围远远眺南湖，观观景条件良好好；5、7号楼位置相相对靠后，是是南北通透的的板式建筑结结构，且均为为80平米左右、一一梯两户的小小户型。11月11日推出的1、2号楼楼是两幢16层建筑，建建筑规划1层是商铺，2—16层是住宅。全全部采用框剪剪建筑结构，多多种功能的建建筑形态融于于其间，让生生活更加轻松松惬意。目前项目一期的基基本情况如下下：项目名称保利浅水湾开发商湖北保利投资有限限责任公司项目地址洪山雄楚大道卓刀刀泉南路方家家咀占地面积38711㎡总建筑面积105510㎡总套数924套总栋数5栋建筑类型高层、小高层入住时间2007-12--25开盘时间2006-9-229销售价格3800元主力房型图二房二厅三房二厅四房二厅配套设施：结构/外墙框架结构，外墙面面砖

门窗/阳台断热彩铝中中空玻璃窗

供供电/供水市政供电供供水

厨房/卫生间毛坯交付

通讯可视对讲

电梯有电梯小区内部配套:

花园,

停车场,

保安系统,

水电,

煤气,

有线电视,

宽带入户

商贸：亚贸，中南南，鲁广，群群光，新一佳佳，中商，中中百仓储

教育育：华师附小小，武珞路小小学，卓刀泉泉中学医院：省妇幼，广广州军区武汉汉总医院其他：各大银行、娱娱乐、休闲、餐餐饮均有。在景观和户型设计计上，1、2号楼更具优优势：楼体面面向南湖，观观景条件极佳佳：前可眺望望南湖水岸优优美景致，充充分观湖亲水水；后可尽览览小区内盈盈盈景致，盎然然绿意。在户户型的配备上上，有86.01㎡、117.559㎡、145.221㎡三种类型型可供选择，并并在设计方面面最大程度挖挖掘观景条件件的优势：超超大景观阳台台以及独特的的入户花园设设计，突破空空间围合的局局限性，将室室内与室外空空间联为一体体，将“内”与“外”的感觉一线线贯穿，将自自然引入家中中，把家植入入自然的怀抱抱，即使人在在家中，足不不出户，也能能充分尽享室室内室外两重重天地。绿汀雅境项目基本清况：该该项目地处武武汉市人文氛氛围浓郁的生生活区，产品品遵循人性化化的设计，以以实用、舒适适、分区合理理为整体规划划原则，户型型丰富，实用用率高。人性性化设计，以以实用、舒适适、分区合理理为整体规划划原则，小区区设计多为一一梯两户，户户型丰富，有有1房2厅1卫、2房2厅2卫、3房2厅2卫和3房2厅1卫等多种户户型，主力户户型面积从90-130平方米，实用用率高，通风风、采光、采采景等效果良良好。目前绿汀雅境项目目基本情况如如下：项目名称绿汀雅境开发商湖北新鑫鼎物业发发展有限公司司项目地址洪山区雄楚大街4456号（洪山供供电局后面）占地面积57618平方米米总建筑面积151000平方方米总套数1542套总栋数14栋建筑类型小高层、高层入住时间2006-6-228开盘时间2005-1-88销售价格3900元/平方方米主力户型配比及户户型图室*厅*卫面积（㎡）1×2522×2×1903×2×2133主力房型图二房二厅三房二厅三房二厅配套设施：结构/外墙：框架/面砖砖门窗/阳台：防盗门，塑塑钢窗/外飘供电/供水：独户独表厨房/卫生间：预留进出出水口商贸：新一佳超市市，中商平价价，中百仓储储，群光广场场

教育：华中师师范大学，武武汉理工大学学，武汉大学学，武汉体育育学院，湖北北化工学院，湖湖北交通学院院，华师附一一/附二

医院：省妇幼幼保健院，荣荣军医院虎泉泉门诊，同济济堂大药房其他：各大银行、娱娱乐、休闲、餐餐饮均有。绿汀雅境北接雄楚楚大街，南临临南湖，地处处洪山区繁华华地段，外可可观东湖、南南湖、伏虎山山等自然风光光，内可享近近千平米的园园林景观。有有着便捷的交交通，通达三三镇。配套设设施一应俱全全，生活设施施较成熟，它它拥有浓郁的的人文生活氛氛围，湖景园园景，揽尽秀秀色，是都市市人追寻的桃桃源圣地小结：通过对卓南片楼盘盘典型样本分分析中可以看看出卓南片房房地产市场迅迅速发展印证证了，市政建建设及交通规规划对一个片片区带来很大大的变化。从以上楼盘中还可可以看出目前前该区域内主主要是以小高高层、高层为为主流产品，他他们的产品在在宣传推广主主题方面都突突出沿用了观观湖、原生态态景观、交通通便利、等共共性卖点。加加上卓南片自自身的优势使使其楼盘的销销售价格大都都在4000元/㎡左右，最最高的达到了了4600元/㎡而今，横贯武汉东东西的轨道二二号线已经动动工，轨道交交通的效应将将会使卓南片片的房地产市市场带来更大大的发展机遇遇。第二部分、发展定定位部分一、项目开发条件件判断地理位置本案本案该目东面紧邻理工工学新校区，南南面则是规划划中的水山公公园，西临北北岗村还建房房项目，北面面是普通住房房。规划条件总建筑面积19万平米规划用地性质住宅规划用地面积9.3万平米容积率2.04绿化率35.7%总户数1500余户停车位一期4700平方方米地下车库库2、项目周边的资源条条件2．1交通条件2．1．1车行交通该项目位于机场二二路与机场三三路的之间，西西面是规划中中的丁字桥南南路，目前周周边路网还不不完善，交通通不是很便利利，主要道路路情况如下丁字桥南路：该路路段还处于规规划中，将来来是连接南湖湖与中南、街街道口的一条条主要干道，该路段规划设计为双向4车道，车行道路两侧设有绿化带以及非机动车道将人行道路隔离开来。人行交通就目前的情况来看看周边交通路路网还不是很很齐全，区域域内人群出行行主要是依托托于南湖花园园城的交通，该该项目区域沿沿丁字桥南路路方向前行550米即可到达江江南庭苑站。沿南湖花园城机场场二路、机场场三路两侧均均有公交站点点，5分钟车程南南可到达雄楚楚大街。南湖花园城目前的的交通状况已已经有很大改改善，573、543、59、306561、571、578等多路公汽汽交通可以到到达，路网途途经汉口后湖湖、武昌梨园园、徐东、司司门口、中南南、街道口等等武昌重要的的商圈。2.2、配套设施施状况商贸：中百仓储、中中商平价超市、卓卓越大酒店、天天伦酒店、麦麦当劳

教育：：武汉理工大大、华中农业业大学、南湖湖中学、实验验小学、马房房山中学医院：省妇幼、省省陆军总院、武武大口腔医院院、三医院南湖湖门诊、马应应龙大药房

其其他：南湖水水上公园、狮子山、国医馆等□开发条件评价以上调研情况表明明：该项目没有临近主主干道，作为为房地产开发发，“地段优势”不是很明显显。发展经验表明：这这样的地块条条件适宜进行行中端住宅物物业的开发。由于中端物消费客群来源广、竞争范围广，因而该项目的审视角度区域房地产市场范围内，为进一步明确目标项目发展中端物业的前景，我司对周边中端及中高端住宅市场也进行了深刻调研。环顾该项目周边的的几个楼盘，如如金地格林小小城、大华南南湖公园世家家等所处地理理位置离本项项目较近，由由于规模、品品牌、楼盘品品质都都处于于所在区域的的前列，因此此楼盘销售情情况一直比较较好，特别是是它们的90－130㎡之间的户户型销售率比比较高。总体来讲，金地、大大华等项目对对本项目的利利好条件比较较大，首先，这这些楼盘的小小高层、高层层产品已得到到市场的认可可，然后，金金地、大华等等项目对周边边的居住氛围围毕竟起到了了很大的改善善作用。3、开发模式下目标标项目的优劣劣势比较3．1产品档次分析通过对南湖新城及及相邻区域内内项目物业形形态及在售楼楼盘价格进行行分析，现将将研究区域内内楼盘划分为为以下几类产产品：产品模式产品销售价格产品形态中高端产品4200-46000元/㎡小高层、高层中端产品3800-42000元/㎡小高层、多层3．1.1中高端开发发：优势：与高端产品品相比，产品品的差异化可可吸引更多不不同层次消费群体，利润也比比较高。劣势：户型受限制制3．1.2中端产品：：优势：未来1-22年内同质竞竞争的可能性性较小，在产产品创新的基基础上开发商商运营及开发发风险较小，变变现能较快实实现。劣势：利润相对减减少，市政建建设配套的滞滞后将会导致致该地段空置置率较高，进进而影响到购购买者信心。3.2各类档次开开发模式特征征■地块条件、产品条条件均无明显显优势的住宅宅产品，一般般都是中低端端住宅产品，称称为“无因素产品”。■地块条件良好的，或或者产品条件件良好的，一一般为中端住住宅产品，称称为“单因素产品”。■地块条件良好的，且且产品条件良良好的，适合合发展成为中中高端住宅产产品，称为“双因素产品”。■地块条件良好的，且且产品条件良良好的，且拥拥有外部绝对对的景观资源源的，适合发发展高端住宅宅产品，称为为“三因素产品”。同时，有有外部绝对景景观资源的双双因素产品配配合规模、企企业品牌等未未比较因素亦亦能发展成为为高端住宅产产品，其中，外外部绝对景观观资源是必须须具备的条件件。■本案项目具有比较较好的景观资资源，但地段段优势不是很很明显，则至至少可以发展展成为中端住住宅产品，至至多可以发展展成为中高端端住宅产品。通过以上分析我们们可以具体到到下表：影响因子单身公寓中档住宅中高档住宅豪宅别墅中高档住宅附加说明A、对公共交通的依依赖性很强强一般弱不宜闹市区人员混混杂区B、对噪音及环境干干扰的适应性性强较强弱很弱不宜临货运交通快快速干道、高高压线等C、对大气环境的要要求低不高高很高不宜临近污染性工工厂、闹市D、对小区配套要求求高很高较弱弱不宜商场上加住宅宅E、对周边自然及人人文景观之要要求低一般高很高F、小区物业管理的的要求低不高高很高高水准的专业物业业管理公司G、建筑、质量装修修要求低一般高很高质量优良；材料高高档H、容积率、覆盖率率要求无一般低低低密度；高绿化率率I、对休闲空间，绿绿化要求无一般高很高会所等康体设施配配套齐全J、景观要求无一般高很高最好具有天然；稀稀缺景注：根据上表所列列举的一些数数据，将会在在其后有争对对性的对本项项目进行分析析，并由此而而对整体定位位提出合理的的建议。二、项目定位建议议项目市场定位原则则——最大化的发掘该项项目所在地段段唯一性的价价值；——最大化的发掘地块块特异性的价价值；——最大化建立竞争优优势，避免劣劣势，以降低低专业风险。本项目所应具备的地地产因子分析析根据以上分析来结结合本项目的的地产因子进进行整合分析析：影响因子中档中档住宅附加说明本案具体情况本项目是否符合对公共交通的依赖赖性强适宜在交通便利的的地段公交比较方便；非非闹市区；周周边项目很多多，社区成熟熟可达到对噪音及环境干扰扰的适应性较强噪音及环境干扰适适适应性较强强周边无交通快速干干道，噪音很很少可达到对大气环境的要求求不高适宜在空气较好的的地段周边无污染性工厂厂；空气较好好可达到对小区配套要求很高生活配套设施应齐齐全无大型超市；可满满足日常生活活基本需求可达到对周边自然及人文文景观之要求求一般紧邻理工大学可达到小区物业管理的要要求不高普通物业管理公司司建议采用较高档物物管可达到容积率、覆盖率要要求一般密度适中因是高层和小高层层；容积率为为（2.03）可达到对休闲空间，绿化化要求一般基本绿化及休闲空空间绿化率高；公共配配套完善可达到景观要求一般对自然景观的要求求不高近南湖自然景观有有一定距离远景可达到以上表格表明，本本项目完全具具备中档住宅宅所必须的大大部分地产因因子，但距离离中高档住宅宅的要求还有有一些障碍，比比如自然景观观优势不明显显、生活配套套等问题。因因此，在项目目后期规划设设计上下功夫夫，在产品设设计上找突破破，同时加大大内部造景力力度，完善相相关配套，才才有可能成为为较有竞争力力