深圳市写字楼创新设计总结(定稿)

深圳市写字楼创新设计总结

建筑策划研究中心2008年8月课题背景近年房地产市场景气拉动写字楼市场交易住宅市场低迷间接导致写字楼市场的活跃城市建设的加剧加速了写字楼的建设写字楼新项目大量涌现重点分析功能组合、总图布局建筑单体、结构设备新特征新趋势呈现对比分析2006年4月所作《深圳写字楼研究》分析思路所选案例基本信息介绍案例介绍创新设计总结总结与对比功能组合特色总图布局特色建筑单体设计特色结构设计设备布置特色

技术指标的变化业态组织规划布局的变化建筑单体设计的变化结构设计设备布置的变化所选案例基本信息介绍案例选择地理位置：南山商业文化中心区建筑面积：30万平米容积率：3.5建成时间：2007年10月封顶开发商：海岸地产设计公司：美国凯里森建筑事务所、深圳城脉【海岸城】案例选择地理位置：南山商业文化中心区建筑面积：25万平米容积率：一期3.3二期5.7建成时间：一期2006年6月二期近期开发商：深圳天利地产集团设计公司：项秉仁建筑设计咨询（上海）公司；机械设计院【天利中央广场】案例选择地理位置：侨香路与深云路交汇处建筑面积：74613.51平米容积率：4建成时间：2007年11月封顶开发商：深圳康年科技有限公司建筑设计公司：深圳立方建筑设计公司、机械工业部深圳设计研究院园林设计单位：奥斯本环境艺术公司【香年广场】案例选择地理位置：宝安中心区兴华路与宝兴路交汇处建筑面积：65367平米，A座34270.2平米，B座31096.7平米容积率：A座3.7；B座3.45建成时间：2008年1月封顶开发商：深圳荣超地产建筑设计公司：深圳城脉建筑设计公司【荣超滨海大厦】案例选择地理位置：福田区红荔路以南,深南中路以北建筑面积：6.2万平米容积率：7建成时间：2007年12月封顶开发商：江胜房地产开发（深圳）公司

建筑设计公司：香港知名设计公司DCM【荣超中心】案例选择地理位置：福田区福中路与金田路交汇处东南、市民中心东侧建筑面积：115247.62平米容积率：16建成时间：2006年8月封顶开发商：深圳荣超实业建筑设计公司：深圳泛华工程有限公司

【荣超经贸中心】案例选择地理位置：东临CBD中轴景观和中心四路，南接福华三路和会展中心建筑面积：111119.13平米容积率：8.13建成时间：2008年开发商：卓越集团建筑设计公司：都市实践【卓越时代广场二期】案例选择地理位置：福田区中心区中心4路建筑面积：70005平米容积率：10.7建成时间：2007年8月封顶开发商：嘉里置业建筑设计公司：王董国际有限公司公共空间设计：美国BBGM设计机电设计公司：柏诚（亚洲）公司

【嘉里建设广场】分析思路所选案例基本信息介绍案例介绍创新设计总结总结与对比功能组合特色总图布局特色建筑单体设计特色结构设计设备布置特色

技术指标的变化业态组织规划布局的变化建筑单体设计的变化结构设计设备布置的变化创新设计总结创新设计总结通过对所选案例的总结，分析新推写字楼项目设计的新手法、新趋势。

功能组合特色总图布局特色建筑单体设计特色结构设计设备布置特色功能组合特色创新设计总结功能组合特色综合体的一部分海岸城——由写字楼、购物中心、商业街组成，写字楼14万平米，占总体量的47％。天利中央广场——由写字楼、商业组成，写字楼11.28万平米，占总体量的45％。海岸城西座海岸MALL天利中央广场二期保利文化中心天利中央广场一期海岸城东座创新设计总结功能组合特色综合体的一部分荣超中心——由写字楼、五星级酒店组成，写字楼6.2万平米，占总体量的60％。五星级酒店写字楼深南路功能组合特色小结——新推写字楼项目已不再是单一的个体，而是作为城市综合体的一部分出现，写字楼在城市综合体中的比重通常在45～60％之间。创新设计总结创新设计总结通过对所选案例的总结，分析新推写字楼项目设计的新手法、新趋势。

功能组合特色总图布局特色建筑单体设计特色结构设计设备布置特色总图布局特色创新设计总结总图布局特色与城市的联系作为城市的界面——分列城市道路两侧，形成高耸威严现代的城市界面。【南山CBD中心区——天利中央广场、海岸城、凯宾斯基酒店等】【福田CBD中心区——嘉里建设广场、卓越时代广场、金中环、现代国际等】创新设计总结总图布局特色与城市的联系与城市融合——利用天桥联系外界建筑，促使不同功能建筑间的人流贯通，实现最大化的资源利用。

【嘉里建设广场——以天桥与怡景中心城相连】

创新设计总结总图布局特色与城市的联系与城市融合——共享外界景观，以城市景观扩延建筑自身景致，提升品质。

【天利中央广场、海岸城——利用市政大型水体园林广场与海洋风情绿化带】【荣超经贸中心——坐享46万平米中轴带的城市客厅景观，外围设3500平米商务广场】创新设计总结总图布局特色与城市的联系与城市融合——建筑形体变化适应外界景观，减小自身景观要求的压力。

【荣超滨海大厦——AB座之间形成相对错位设计，让写字楼拥有270度海景资源】创新设计总结总图布局特色体块连接利用连廊联系各体块——综合体各部分独立设置，多以天桥、平台等连接。

【海岸城——购物中心、海岸城东西座间设置连廊】创新设计总结总图布局特色体块连接利用地铁贯通地下空间——将项目的地下空间与地铁连通，为商业引入客源，为办公提供便捷交通。

【卓越时代广场二期——负一层与地铁一、四号线相通】创新设计总结总图布局特色室外广场设计用地内设计大面积外广场，增加项目绿化率，增强生态性，提供公共活动和交流空间，也可作为与城市空间融合的焦点。

【荣超中心——1.2万平米绿化生态广场】【卓越时代广场——1500平米的休闲交流广场】总图布局特色小结——总图布局特色主要体现在与城市的联系、体块连接、外广场设计三个方面。写字楼开始承担城市界面的重任，同时通过与外界的连接、景观渗透，融入城市；建筑各体块之间通过天桥、平台、地铁进行联系，加强自身或与外界的交流；外广场的设计不仅使自身绿化率提升、提供交流空间，更是与城市融合的表现。创新设计总结创新设计总结通过对所选案例的总结，分析新推写字楼项目设计的新手法、新趋势。

功能组合特色总图布局特色建筑单体设计特色结构设计设备布置特色建筑单体设计特色创新设计总结建筑单体特色标准层设计标准层的长宽比例关系

海岸城东座——标准层面积：最大2000平米长度：54米宽度：31米长宽比：1.7单元开间：约10米单元进深：约12米创新设计总结建筑单体特色标准层设计标准层的长宽比例关系天利中央广场——标准层面积：约1780平米长度：48.9米宽度：34.5米长宽比：1.4单元开间：8.4、9.3、9.6米单元进深：约8.8米创新设计总结建筑单体特色标准层设计标准层的长宽比例关系香年广场C座——标准层面积：1326平米长度：54.5米宽度：31.2米长宽比：1.7单元开间：约20、28米单元进深：约11米创新设计总结建筑单体特色标准层设计标准层的长宽比例关系滨海大厦B座——标准层面积：1450平米长度：45.5米宽度：34.5米长宽比：1.3单元开间：约8.4、18米单元进深：约9.5米创新设计总结建筑单体特色标准层设计标准层的长宽比例关系卓越时代广场二期——标准层面积：1700平米长度：39.3米宽度：33.4米长宽比：1.2单元开间：约10.7、20、28.5米单元进深：约10.7、16米创新设计总结建筑单体特色标准层设计标准层的长宽比例关系香年广场A座——标准层面积：1127平米长宽：38.8米单元开间：约23.7、34.5米单元进深：约10.9米创新设计总结建筑单体特色标准层设计标准层的长宽比例关系荣超经贸中心——标准层面积：2000平米长宽：45.2米单元开间：约7.7、15.4、18.8米单元进深：约11米创新设计总结建筑单体特色标准层设计标准层的长宽比例关系滨海大厦A座——标准层面积：1150平米长宽：32.1米单元开间：约5、6、6.7米单元进深：约9.2、10.6米创新设计总结建筑单体特色标准层设计标准层的长宽比例关系——新推写字楼标准层多为长方形或正方形，长方形平面层的写字楼长度通常在40～60米之内，宽度在30～35米之间，长宽比通常在1.3～1.7之间，此比例关系可使建筑造型设计美观，空间使用方便；正方形平面层的长宽一般在30～45米之间，长宽过大，通风、采光、造型等方面会受到影响。

创新设计总结建筑单体特色标准层设计走道——“日”字型走道可轻松到达平面层各处，空间分隔灵活，门面昭示性强。

【荣超滨海大厦】【天利中央广场】创新设计总结建筑单体特色标准层设计走道——纯“十”字型走道大大缩短行进距离，满足更多商家店面昭示需求。【荣超经贸中心】创新设计总结建筑单体特色标准层设计走道——宽度基本集中在1.6～2.2米，多为1.8米。【部分项目走廊宽度一览表】项目天利中央广场荣超滨海大厦现代国际大厦卓越时代广场二期走廊宽度（米）1.82.21.81.8创新设计总结建筑单体特色标准层设计柱网布局——大空间、大跨度柱距或者无柱设计适合大开间办公需求，平面分割自由，可任意组合，同时使用率也将大大提高。【海岸城东座——10～12米大跨度柱距】创新设计总结建筑单体特色标准层设计柱网布局

【天利中央广场——“无柱空间”创新设计】创新设计总结建筑单体特色标准层设计柱距——基本在8米以上，大部分在8.4～12米之间。

【部分项目柱距一览表】项目海岸城东座天利中央广场香年广场荣超滨海大厦荣超中心荣超经贸中心卓越时代广场二期柱距（米）10、129.3、9.68.48.4最大157.78.5创新设计总结建筑单体特色标准层设计

柱网布局【荣超滨海大厦——无柱设计】创新设计总结建筑单体特色标准层设计竖向挑高设计——挑高设计兴起，层高增大，大空间运营大格局，增加实用率。

【香年广场——层高4.8米，局部9.6米高】创新设计总结建筑单体特色建筑立面设计造型设计凸出地方文化内涵——设计凸出所在区位的资源、文化色彩，赋予项目人文内涵。

【海岸城西座——多维折线外立面，流线型对折，超强昭示性，重塑后海“蓝海商务”形象】创新设计总结建筑单体特色建筑立面设计立面设计轻盈化——设计考虑遮阳板、百页或者石材等与玻璃幕墙结合应用。

【香年广场——主楼外挂竖百页，附楼外挂横向百页，使体量轻盈化，玻璃幕墙与百页结合，产生虚实结合的梦幻效果】创新设计总结建筑单体特色建筑立面设计立面设计轻盈化【荣超滨海大厦——美国进口的太阳白麻石，配合蓝色双层中空LOW-E玻璃幕墙，加以深色装饰线条点缀】创新设计总结建筑单体特色建筑立面设计富于变化的立面设计——造型趋于变化、奇异，造型独特符合国际化审美潮流。【卓越时代广场二期——建筑轮廓线条具有“拓扑几何”的奇异变化，两栋不太规则的塔楼通过裙楼联系，既形成一个连续的整体，又产生一个反向“扭力”，使空间张力充满力量感】创新设计总结建筑单体特色公共空间设计大堂——设计趋于豪华，规模大、竖向高度增加，空间感强，材质新颖。【海岸城——高13米、近700平米，黑白色高档大理石材料】创新设计总结建筑单体特色公共空间设计大堂

【荣超滨海大厦——2层通高约10.5米，11.8米最大进深，柱距最宽21米】创新设计总结建筑单体特色公共空间设计大堂【卓越时代广场二期——首层丰富几何图形的挑高大堂】创新设计总结建筑单体特色公共空间设计电梯厅——更趋开阔，向竖向、横向扩展，采用挑高、走道增宽的设计模式。

【天利中央广场——豪华电梯厅】创新设计总结建筑单体特色公共空间设计电梯厅——更趋开阔【卓越时代广场二期——大平面布局】创新设计总结建筑单体特色公共空间设计电梯厅——宽度多数超过4米，高档舒适，有情趣，利于组织人流。【部分项目电梯厅宽度一览表】项目天利中央广场荣超中心卓越时代广场二期电梯厅宽（米）4.353.34创新设计总结建筑单体特色公共空间设计电梯厅——结合入口设计，电梯厅正对入口，入口的玻璃材质使其采光通风、景观良好，给人通透舒适感。

【香年广场——电梯正对入口空间的弧形玻璃，透过玻璃可欣赏入口广场】创新设计总结建筑单体特色公共空间设计电梯厅——轿箱宽度多在2米以上，更加宽阔，面积增大，空间感、个性感增强。

【卓越时代广场二期】项目荣超中心卓越时代广场二期电梯厅宽（米）2.2×1.8×32×1.7×2.8【部分项目电梯轿箱规格一览表】创新设计总结建筑单体特色中庭空中花园设计采光天井——内部设中庭或天井，解决建筑的通风采光，轻型化体量。

【香年广场——100米中空肺结构】创新设计总结建筑单体特色中庭空中花园设计平台绿化——裙楼平台打造花园景致，提供公共交流空间，实现绿化竖向发展。【卓越时代广场二期——裙楼平台上设计高低错落的几何图案的园林景观】创新设计总结建筑单体特色中庭空中花园设计空中花园——将绿化导至竖向，生态价值更大化，满足通风采光，提供交流空间【海岸城东座——设计70个空中花园，层层拥有空中花园】建筑单体设计特色小结——标准层长宽比例：长方形平面层长约40～60米，宽约30～35米，长宽比1.3～1.7；正方形平面层长宽约30～45米；标准层走道、柱网、竖向空间的设计有扩展空间，增加舒适度的趋势；建筑立面设计更趋于轻盈化、富于变化，注重文化内涵；大堂、电梯厅、空中花园等公共空间面积扩展，提供交流空间，增加舒适感。创新设计总结创新设计总结通过对所选案例的总结，分析新推写字楼项目设计的新手法、新趋势。

功能组合特色总图布局特色建筑单体设计特色结构设计设备布置特色结构设计设备布置特色创新设计总结结构设计设备布置结构设计主次平梁技术——部分管道穿梁，同向主次梁设计提升室内净高，提升实用率。【海岸城西座——主次平衡梁技术】创新设计总结结构设计设备布置结构设计非均匀开窗方式——合理分配开启窗和非开启窗的尺寸，外立面造型更加丰富，非开启窗尺寸扩大，节能，最大限度满足室内景观。【荣超中心——非均匀开窗方式】创新设计总结结构设计设备布置结构设计地板预留布线空间——预留几厘米网格地板的空间高度，用于综合布线。【荣超经贸中心——预留5厘米的网络地板的空间高度】创新设计总结结构设计设备布置设备布置空调机位的布置——独立设置空调位空间，方便维修和管理，利于建筑造型打造。【荣超经贸中心——将空调主机统一摆放在标准层的东北面】创新设计总结结构设计设备布置设备布置创新设计总结结构设计设备布置设备布置空调机位的布置——预留空调位，结合柱网设计，避免立面杂乱；也可减少对内部使用空间的影响。【荣超滨海大厦——将空调机位结合柱子设计，减少对内部使用空间的影响】创新设计总结结构设计设备布置设备布置结构设计、设备布置的设计特色小结——结构设计创新体现在主次平衡量技术、非均匀开窗技术、地板预留布线空间等方面，设计主要考虑室内空间的布置和立面打造；设备布置指空调机位的摆放，出现集中布局或结合柱网布置的新特点。创新设计总结分析思路所选案例基本信息介绍案例介绍创新设计总结总结与对比功能组合特色总图布置特色建筑单体设计特色结构设计设备布置特色

技术指标的变化业态组织规划布局的变化建筑单体设计的变化结构设计设备布置的变化总结与对比总结与对比将本次总结结论与2006年的《深圳写字楼研究》结论进行对比，归纳异同，分析新推写字楼呈现的新走向。

技术指标的变化情况业态组织规划布局的变化建筑单体设计的变化结构设计设备布置的变化技术指标的变化情况总结与对比技术指标变化对比项目2008年总结结论2006年总结结论容积率容积率多在3.5～7之间，容积率超过8.0的情况极少高层容积率为8.1～8.5；超高层容积率在11～16之间建筑高度（米）多位于100～200米之间多数项目为150～216米的超高层建筑层高（米）净高多在2.7～2.9米净高2.7～3.0米标准层面积（平米）多在1500～2000平米之间多在1900-2000平米之间柱距（米）基本在8米以上，大部分在9～12米之间柱距多集中在8～10米走廊宽度（米）多为1.8米多为1.8米候梯厅宽度（米）多为3米多，部分超过4米多为3.2米实用率在65％-75％之间，基本在70％左右在65％-75％左右相同点——层高、标准层面积、走廊宽度、实用率等变化不大。不同点——2006年前推出项目占地一般较小，建筑只能向空间发展，而新推项目多是都市综合体的组成部分，写字楼占地面积增大，各体块间尺度也要求更舒适，故容积率、建筑高度均有降低趋势；为增强项目舒适度，柱距、候梯厅宽度有增大趋势。总结与对比技术指标变化结论总结与对比将本次总结结论与2006年的《深圳写字楼研究》结论进行对比，归