国内部分城市保障性住房建设的经验做法

——2———1—保障性住房的定义和分类一、保障性住房的定义保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所供给的限定供给对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。二、保障性住房的分类1、两限商品住房。即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”的政策性住房。2、经济适用住房。即政府供给政策优待，限定套型面积和销售价格，依据合理标准建设，面对城市低收入住房困难家庭供给，具有保障性质的政策性住房。3、廉租房。即政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭的政策性住房。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。4、政策性租赁房。指通过政府或政府托付的机构，依据市场租价向中低收入的住房困难家庭供给可租赁的住房。同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。我国保障性住房建设面临的问题一、住房保障法制建设滞后政策措施的强制性力度缺乏。由于法制建设的滞后，使得保障性住房在定位、申请、取得上的标准没有准确的界定。二、保障运行机制不完善当前，我国保障性住房在运行机制上实行审批核准制。但在实践操作中，这种“申请——审批——公示”程序的审批核准制在各个环节都存在缺陷，致使保障性住房的实施效果与预期之间存在很大差异，公正性严峻受损。一方面，缺乏严格的家庭收入调查制度。另一方面，缺乏科学严格的退出机制。三、保障性住房建设标准偏高保障性住房建筑标准的提高，提升了保障住房的品质，但也较大地抬高了住房的价格，导致很多有时机购置保障住房的中低收入家庭因价格过高、无力购置而放弃。如石家庄经济适用房因四、保障性住房建设城郊化严峻目前，我国的经济适用房和廉租房建设出于本钱考虑，无视了当前消费者对四周环境的重视和社会的影响，大多集中在较偏僻的郊区，交通、教育、医疗等配套根底设施建设缺乏，造成住户的生活不便。例如，2023年底，北京、广州两市消灭了约五分之一的限价房退购的反常现象，主要是由于地理位置不适宜，工作、生活不便利。局部城市在保障性住房建设上的阅历做法淮安市保障性住房建设尝试“共有产权”模式共有产权，即一家房地产有两个或两个以上的权利主体，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有肯定的利益，并担当相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并担当相等的义务。2023年8月，淮安市开头试验这一模式。该模式的核心内容为：中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府赐予经济适用住房的优待政策，显化为政府出资，形成政府产权。简洁来说，就是政府在出让土地之初，就在土地价格上作出肯定让步，差价则作为政府收购共有产权房5%－10%的共有产权房。与经济适用房一样，购房者存在肯定的条件约束。在其购置共有产权房后，仍有各种优待。依据淮安的做法，购房者在5年内，可以依据原始价格购置政府拥有的产权，5年后依据市场价格购置。5年内，政府产权局部不收房租，5年后依据廉租房收取对应产权的租金。共有产权的模式下，购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖。购房家庭取得房地产权证5年后，转让经济适用30%上缴政府。厦门市保障性住房建设的三大显著特点后两次在央视一套的焦点访谈栏目上进展深度报道。特点一：政府投资，国企代建。厦门的保障性住房不管是租赁房还是商品房，均由政府投资兴建。政府做出规划以后，托付有实力的大型国有房地产开发企业进展建设，国企完成工程工程以后，仅能猎取很低的代建费。特点二：只能一套，不能上市。在厦门，社会保障性住房安排坚持“只能一套”的原则，符合保障性住房申请条件的家庭只能购置或承租一套，为了严把“一套”关，厦门保障性住房的申请实行家庭成员全名制，申请人必需要在厦门工作和生活。在厦门保障性住房的建设理念中，保障性租赁房和保障性商品房有着同等重要的位置。据介绍，厦门保障性租赁房租金依据统一的市场标准来计算，但是政府对租户的补助从70%至90%不等，也就是说，租户只用10%30%就可以。该市还结合公交停车场的改造，在妥当解决噪音和尾气问题的根底上，利用公交场站的上部空间建设社会保障性住房，这样既便利市民出行，又节约用地。此外，该市坚持“小户型、功能全”建设标准〔1房1厅不大于45㎡，2房1厅不大于60㎡，最31厅，建筑面积不大于70㎡。同时，在保障性住7：3；全部的保障性住房均一次性装修到位，制止“二次装修200元左右。九江市把好五个关口推动保障性住房建设〔一〕把好选址关九江市依据适度集中建设与分散配建相结合的原则，在符合城市总体规划和土地利用规划的前提下，结合中心城区将来进展方向，合理布局，尽量靠近市中心、交通便利、周边公共设施配套较完善地段〔有些甚至在城市最中心地带园区或规划物流和商业效劳区。公共租赁房建设：该市依据公共租赁住房的承租对象主要为在园区就业的企业治理人员、技术人员和一般工人这一特点，在工业园区内选址，依据合理布局、相对集中原则进展安排，且周边企业符合条件的人员都可以就近申请租住。棚户区改造实行：先想好再干，即对城市棚户区进展全面调查摸底，合理确定棚户区改造范围，明确棚户区改造的标准，在此根底上，制定“棚户区改造规划”和年度打算，有打算、有步即在棚户区改造实施方案和拆迁安置具体方法的制定上，充分敬重群众意愿，广泛征询被拆迁群众意见，变“要我改”为“我要对棚改资金的投入及筹措渠道进展科学测算，确保资金按时足额到位，避开工程启动后因资金不落实，形成“半拉子”工程。〔二〕把好规划设计关保障性住房建设工程规划设计紧紧围绕“标准适度、构造合理、配套完善、功能齐全、质量优良、经济适用、环境美丽、便利节能”要求，通过招标选择设计单位。无论户型设计、建筑外观，还是环境配套等方面都力求精益求精。在户型设计上两室一厅与一室一厅相结合，申请家庭可以依据自己的意愿自由选择，棚户区改造安置房建设甚至依据拆迁房屋状况和拆迁家庭意愿进行设计；在建筑构造设计上，实行多层与小高层相结合，砖混结构和框架构造相结合，一梯两户与一梯多户〔通廊式〕相结合，最大限度满足群众需求。〔三〕把好质量安全关为了加强工程建设治理，选派责任心强、作风过硬的人员进驻施工现场加强协调和治理，从监视监理单位按标准履行职责，到监视施工单位工程经理及“五大员”现场治理，从材料进场，到建设的各各环节，都严格把关，并定期组织开展工程质量大检查，特别是抓好“质量通病”的比照检查。〔四〕把好本钱掌握关一是实行土地划拨。对保障性住房建设用地，政府坚持实行划拨供地。仅市中心城区近几年保障性住房建设用地累计超过100010性住房建设规费收取均严格按政策规定落实到位，即行政事业性收费和政府性基金全免，经营性收费按低限减半收取。三是严格本钱核算。九江市严格按政策规定进展核算，一些大的配套和全部小区外配套，如连接小区的干道，效劳小区的学校、医院等，均未计入保障性住房建设本钱，而是由政府投资或市场运作方式建设。四是优化设计和治理。改开发商建设为政府直接建设，省去了开发商利润，也节约了治理费用等。〔五〕把好综合配套关始终把小区配套摆在重要位置。小区水、电、气和网线等均与房屋同步一次性配套建设到位。对廉租住房则制定统一的室内根本设施装修标准，低收入家庭无需再自己掏钱装修就可入住，确保住得进，用得上。在公共效劳设施配套方面，确保各小区周边100米范围内建有幼儿园、学校、商业网点、农贸市场等必要配套设施，确保小区通路、通邮、有公交，切实便利群众。九江市推动保障性住房建设的具体做法〔一〕创工作思路九江市针对保障性住房和棚户区改造特征，统筹兼顾，整合优势，将保障性住房建设、棚户区改造、市属国有企业改制、推进城市建设重大工程拆迁安置、旧城改造土地盘整拆迁工作有机结合，依据“五位一体”的模式，统筹规划、配套建设，整体推进：马上上述拆迁中符合保障性住房条件家庭，通过相应申请审查程序后，优先在保障性住房中安置，保障性住房建设地方配套资金在上述工程本钱中列支；上述工程如符合棚户区改造条件，纳入棚户区改造范围，享受棚户区改造政策；按统筹规划，统一建设、统一安置的方法建设综合性住宅小区，合理配建局部保障性住房和进展上述工程拆迁安置。〔二〕加强组织领导成立了保障性住房建设和棚户区改造领导小组，下设办公室抽调精干专人负责日常工作。鉴于住房保障工作的重要性和长期202315人。每年初市政府都要与各县〔市、区〕签订保障性住房〔三〕实行得力措施1一个工程、一个领导、一个责任人、一套工作班子、一个实施方案、一支好的施工队伍〕治理体制。明确保障性住房建设由市房产局牵头负责；棚户区改造由各县〔市、区〕政府〔管委会〕作为责任主体，负责本辖区内棚户区改造项目的调查摸底、政策宣传、维护稳定、拆迁及安置、招商引资等各项工作。在中心城区，市政府对棚改工程实行“综合包干、融资贷建”的模式授权区政府〔管委会〕具体组织实施，以充分调动辖区的乐观性和制造性。2、突出三级调度。一是基层调度。在市中心城区，工程负责人必需每天现场对工程建设进展调度，并填报当天施工人数、工程进展和存在问题状况表；对县域则由市“两房办”及相关具体责任部门每周进展一次调度，并实行一周一报表。二是部门调度。即由市牵头责任单位市房管局领导进展调度。对市中心城区建设工程，市房管局领导每周调度一次，假设工程建设需要则相应增加，准时觉察问题和解决问题；对县域则实行每月一调度，并依据调度结果进展通报，通报除印发各地房管局外，同时送县〔市、区〕政府并报市委、市政府及市保障性住房建设领导小组成员单位。三是市政府调度。对市中心城区建设工程，市政府领导原则上实行一月一调度；对县域原则上实行一季一调度，调度选择在有代表性的县〔市、区〕现场进展，并承受多媒体调度方式，通过纵向和横向比照，清楚而直观的反响出各地工程建设进展状况，进度快的县〔市、区〕作阅历介绍，进度滞后的县〔市、区〕领导现场作表态性发言。〔四〕广辟筹资渠道九江市廉租房资金的筹措渠道：1、上级补贴资金；2、住房公积金增值收益在扣除治理费用和风险金后节余局部；3、保障性住10%局部；5、改制企业职工住房纳入廉租住房安置，扣除中心、省补助资金之外的差额局部。九江市棚户区改造资金的筹措渠道：1、向上面要一点，中心和省以奖代补资金和转贷资金专项用于拆迁启动资金；2、土地盘一点，马上改造地块的土地，通过市场化运作，拍卖所得的土地出让收益计提“四金”后全部用于棚改工作，该资金封闭运行，专款专用；3、改制担一点，即对国企改制土地盘整改造的棚户区、售房筹一点，即对棚改中符合房改条件的住户，允许改造后进展房改，房改资金扣除修理基金后，专项用于棚改；5、廉租房建设资金里消化一点，即棚改中符合廉租房条件的在廉租房里安置，棚改只需担当廉租房建设地方配套资金局部；6、税收返一点，即对棚改建设的税收地方所得局部返还用于棚改资金。通过以上途径努力实现收支平衡。重庆市保障性住房建设的主要做法〔一〕优先落实土地、资金供给。在土地上，将保障性住房建设规划与土地供给打算、城市掌握性具体规划连接，在土地供给中予以单列，明确用地规模和供地时序，确保保障性住房建设用地准时落实到位；为保障土地供给，重庆2023年建立了土地整治储藏中心，对土地市场进展宏观调控。2023年，又在土地储藏府主导型的土地储藏供给机制。在资金上，在乐观争取中心支持的同时，市级财政逐步加大对区县〔自治县〕保障性住房建设的2023年起，市财政每年还将从土地出让收益中增提信证券等社会资金通过工程贷款、房地产信托投资基金等方式参与保障性住房建设。〔二〕细心规划设计，严格组织实施。依据“小集中、大分散”和“均衡布局、交通便利、配套完善、环境宜居”的原则，将保障性住房规划布局在交通便利、根底及配套设施较为完善的区域，实行商品住房、保障性住房无差异“混建和专业物业公司的治理与效劳，避开社会阶层隔离和形成“贫民窟”现象。同时，为把好事办好，在保障性住房建设中严格执行根本建设程序，落实工程法人制、招投标制、合同制、工程监理制和档案治理制，屡次派出工作组，深入各区县〔自治县〕和有关单位对保障性住房建设及政策落实状况进展全过程监视检查和专项审计。〔三〕实行“封闭运转各区县政府，公租房产权由重庆地产集团等国有投资集团或区县政府性投资公司持有，运行、维护、监管等则由政府房屋主管部门和住房保障机构负责。重庆公租房建设已涵盖了过去的廉租房和经济适用房，实现了公共租赁住房与廉租房、经济适用房的一体化。为此，重庆不再单独集中建廉租房，符合廉租房保障对象的家庭可申请租住公租房，租金按廉租房租金标准支付。公租房承租以5年为一租期，其间随时可退出。租满5年之后，需要续租的需提前3个月重申请；符合条件的，也可按经济适用房标准购置，转换成有限产权的经济适用房。汉中市汉台区汉台区成立了由主管副区长为组长，区房管局、打算局、财政局、民政局、监察局等部门为成员的汉台区保障性住房建设协调领导小组。领导小组负责解决工程征地、税费减免、开行贷款、工程建设区域内市政设施迁移协调等工作。认真贯彻落实工程法人制、工程监理制、工程招标制和工程合同制，确定汉台房地产开发公司履行工程建设主体责任，并成立组织领导机构，要求区房管局会同区打算局、建设局、财政局、监察局等部门对工程建设、施工、监理、工程招标、安