碧桂园企业价值评估

于京扬刘旗峰

王旭

林晨

袁文星teamwork碧桂园公司价值分析中国驰名商标企业的碧桂园，成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，被誉为“南中国房地产业航空母舰”。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司。》》》》》》》碧桂园概况1公司简介》》》》》》》碧桂园概况1经营业务与经营范围》》》》》》》战略分析2品牌发展战略碧桂园模式和碧桂园生活模式——品质卓越的建筑设计+五星级物业治理与服务+五星级生活型会所+休闲生活环境+综合型社区学校无时限生活超市服务”、“无时限维修服务”、“无时限餐饮服务”、“无时限商务中心服务”、“无时限医疗保健服务”、“无时限生活咨询热线服务”》》》》》》》战略分析2扩张型战略1993年，中国房地产在一轮缺乏准备的大起大哄后，遍吹不景低迷之风，此时碧桂园开始起步；1997年，受亚洲金融危机的冲击拖累，许多地产商急于撤回在香港的推盘，碧桂园却反其道而行，大举进入，果决地打开了香港市场；1998年，内地房地产市场仍旧低迷，但碧桂园已预见到新的经济潮头将要涌起，斥资数亿元在番禺南浦岛建起了广州碧桂园；1999年春节，当许多开发商还在欢度新春佳节之际，广州碧桂园却审时度势，大年初一就开始推盘，创下了月销3000套的惊人纪录……》》》》》》》战略分析2创新型战略碧桂园一直都在创新。在广州碧桂园、华南碧桂园，每一个小区的户型都有20多种。从最初的单一别墅到别墅洋房兼营；从早期内嵌式窗户到近期飘式窗台；从原来的分散式绿化到后来的主题式绿化；从以前住宅没有光纤，到现在有了智能化住宅。总之，市场有什么需求，碧桂园马上就会调整自己的产品，越建越新潮、越实用。碧桂园形成完整的产业链，几乎扮演了各个环节的所有角色，设计、建

筑、装修、销售等一条龙服务，向后一体化，最大限度的降低了成本，实现了规模经营，发

挥成本领先优势，利用低价充分打压竞争对手，抢占市场份额。》》》》》》》战略分析2成本优势战略》》》》》》》战略分析2产品差别化战略碧桂园在发展到一定阶段时，实行产品差别化战略，迎合不同消费者的需求，提高自身的竞争力。》》》》》》》战略分析2前景分析1、快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势。2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于行业平均水平。过去三年碧桂园的平均存货周转率为1.53，而平均营业利润率则为29.98%，均优于行业平均水平。3、一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。4、土地成本低（约255元/平方米），一体化规划和施工，使成本得到有效控制，提升赢利。5、强调前期策划，精确产品定位，合理定价，精准营销。碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐，打响了碧桂园的品牌，在社会上有良好的声誉。品牌效应冲击着潜在进入者。6、制定质量标准，进行质量巡检考核，树立样板工程，提升客户服务品质。7、开发项目顺应城市化发展趋势。8、产品标准化与产业链整合。9、建立成本管理体系及成本考核标准。SWOT分析——优势》》》》》》》31、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强的不确定性。2、酒店的过度建设，影响资产周转率。3、物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业存在质量隐患。4、目前经济危机，企业普遍面临资金短缺的问题，最终结果会导致同行业竞争更加激烈，中小型房企生存空间狭小，部分企业会面临倒闭或退出风险。5、碧桂园规模经营拒绝了个性化，房子风格没有多大的变化，产品缺乏差异化。6、经济适用房对商品房造成冲击，政府加大保障性住房的建设，势必对碧桂园造成巨大的替代品威胁。7、土地供应目前由政府垄断，税收标准、金融、规化等主要开发条件都依赖于政府，开发商没有讨价还价能力。8、消费者买房费用在收入中占了很大比例，势必会很谨慎，其讨价还价的欲望会特别强烈。SWOT分析——劣势》》》》》》》31、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程。3、碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就轻的方法，反而降低了房地产开发的风险。4、在当前经济存在较大下滑风险的情况下国家减税、降息对保持房地产市场的稳定发展，防止一些企业资金链断裂起到了积极作用。5、碧桂园能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系，取得贷款比较容易。6、如今中国正处在人口、城市化快速发展时期，城市人口占总人口的比重将迅速上升而相应产生地产需求。7、碧桂园发展至今，已拥有数以百计的成熟户型。8、今后城镇住房建设量会以较高的速度持续发展SWOT分析——机会》》》》》》》31、万科地产总额投入排名第一，碧桂园则不进前十。2、公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。3、接班人危机：杨国强年岁渐大，杨惠妍仍显稚嫩。4、我国房地产企业关系国计民生，仍是政府参与性很强的政府主导型产业，政府有很强的干预性。5、消费者的消费观念会慢慢成熟，当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时，碧桂园的“房屋大工厂”不注重个性的模式就会有很大的问题。》》》》》》》SWOT分析——威胁3科目/年份 2013-12-312012-12-31营业额 6268187.5 4189098.4其它收入 6433.4 10329.3销售费用 430382.3218605.9管理费用 203327.7156827.9财务费用 -80324.912644.3销售成本 4371325.6 2655147.9毛利 1896861.9 1533950.5经营溢利 1349910.2 1163560.2应占联营公司业绩 - -税前利润 1347315.3 1154191.3归属母公司股东利润 851410.4 685265.1利息净收入 - -手续费及佣金净收入 - -保费收益 - -收益法——利润表》》》》》》》41、2011年其销售增长率为34.7%，销售额约为432亿元；2010年其销售额约为329亿元；2009年其销售额为232亿。预测增长率如下表：A公司没有非经营性资产和负债。以2014年1月1日为评估基准日，对企业的整体价值和股东权益进行评估。以经过调整后的2013年财务报表数据为现金流预测基础，预测方法为销售百分比法。预测销售增长率为50%，与宏观经济的增长率相接近。》》》》》》》收益法4企业所得税税率为30%；单位为万元2012年投入资本=经营性资产-经营性负债=（5800018.6+296824+1161391.3）-1165398.4=6092835.52013年投入资本=1582829+8696648.4+627443.3-1804541=9102379.9》》》》》》》收益法4碧桂园集团的增长率及投入资本回报率如下表：》》》》》》》收益法4计算步骤如下：2012年：EBIT=1154191.3+1350000*6%=1235191.3（万元）2013年：EBIT=1347315.3+1420000*6%=1432515.3（万元）2012年：NOPAT=1235191.3*（1-30%）=864633.91（万元）2013年：NOPAT=1432515.3*（1-30%）=1002760.71（万元）2012年：ROIC=864633.91/6092835.5=14.20%2012年：ROIC=1002760.71/9102379.9=11.20%预期2014年投资回报率会稳定在11.20%。》》》》》》》收益法4》》》》》》》收益法——资产负债表4公司现金流1）公司及股权现金流计算公式：公司现金流（FCFF）=NOPAT（税后营业净利润）+折旧摊销-营运资本增加-资本性支出2）预测利润表及预测资产负债表的编制运用销售百分比法对碧桂园集团2014年进行预测，所得到的预测利润表和预测资产负债表如下表5与表6》》》》》》》收益法4》》》》》》》收益法4碧桂园集团的预测利润表》》》》》》》收益法4碧桂园集团的预测利润表预测成本和费用预测需要的营运资本投入资本预测预测所需的融资预测财务费用》》》》》》》收益法4相关主要项目的预测和计算过程（1）息税前利润（EBIT）息税前利润=销售收入-销售成本+其他业务利润-营业及管理费用-折旧；此状况下没有给出其他业务利润和折旧，在此假设2014年累计折旧为1053000.2014年息税前利润=9715689.85-6775554.14-（667092.5118+315157.9099+687374.4179）-1053000=217510.87（2）预测税后营业净利润（NOPAT）。税后营业净利润=息税前利润-息税前利润所得税2014年息税前利润所得税=217510.87*0.30=65253.2612014年NOPAT=217510.87-65253.261=152257.609（3）公司毛现金流公司毛现金流=税后营业净利润+折旧与摊销2014年公司毛现金流=152257.609+1053000=1205257.609》》》》》》》收益法4预测公司现金流公司营业净现金流公司营业净现金流=公司毛现金流-营运资本的增加；其中“营运资本的增加”是当期营运资本与上期营运资本的差额；“营运资本”是企业正常经营活动中所需要流动资产与流动负债的差额。2013年流动资产和流动负债在资产负债表中已给出。2014年营运资本已算出，为2454484.912。2014年营业现金净流量=1205257.609-（2454484.912-（14621368.3-11490428.3））=1881712.6972014年公司现金流公司现金流=营业现金净流量-资本支出=营业现金净流量-（固定资产净值增加+折旧）=1881712.697-（（2458069.532-2082829）+1053000）=453472.165根据查询，其债务/总资本=77.69%；债务成本即债权人的期望收益率为6%；股权/总资本=60.5%；股权成本即股东要求的收益率为16%；因为WACC（加权平均资本成本）=（债务/总资本）*债务成本*（1-企业所得税税率）+（股权/总资本）*股权成本=77.69%*6%*（1-30%）+60.5%*16%=12.9%》》》》》》》收益法4预测公司现金流假设其现金流永续增长率为6%；则预测碧桂园集团期后连续价值=FCFF（n+1）/（加权平均资本成本-现金流永续增长率）=453472.165*（1+6%）/（12.9%-6%）=542553.2698从中国人民银行官网中可得出年贴现率为3.3%因此连续价值现值=期后连续价值*贴现率=542553.2698*3.3%=17904.2579投入资本价值=期后连续价值+连续价值现值=542553.2698+17904.2579=560457.5277此处可得出企业整体价值为投入资本价值，即企业整体价值=投入资本价值；企业整体价值=560457.5277》》》》》》》收益法41、有一个充分发展、活跃的资本市场，包括证券交易市场和并购交易市场。2、在资本市场上存在足够数量的与被评估企业相同或相似的参考企业，或者在资本市场上存在足够的交易案例。

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