成都市锦江某政府保障性住房建设项目可行性报告

成都市锦江***政府保障性住房建设项目可行性研究报告四川省***工程咨询监理有限公司二〇一〇年四月成都市锦江***政府保障性住房建设项目可行性研究报告编制单位：四川省***工程咨询监理有限公司发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会董事长兼总经理：***全国注册造价工程师全国注册监理工程师注册会计师审定：***全国注册造价工程师、高级经济师项目负责人：***注册咨询工程师（投资）主要参加人员：***注册咨询工程师（投资）***注册咨询工程师（投资）***注册咨询工程师（投资）***工程师***工程师目录TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc259103476"第一章总论1HYPERLINK\l"_Toc259103477"第二章建设背景及必要性5HYPERLINK\l"_Toc259103478"第三章项目区域现状和规划10HYPERLINK\l"_Toc259103479"第四章需求分析与政策保障10HYPERLINK\l"_Toc259103480"第五章项目地址与建设条件10HYPERLINK\l"_Toc259103481"第六章建设内容及规模10HYPERLINK\l"_Toc259103482"第七章建设方案10HYPERLINK\l"_Toc259103483"第八章节能节水10HYPERLINK\l"_Toc259103484"第九章工程进度及建设管理10HYPERLINK\l"_Toc259103485"第十章建设项目招投标10HYPERLINK\l"_Toc259103486"第十一章环境影响及评价10HYPERLINK\l"_Toc259103487"第十二章建设投资估算及资金筹措10HYPERLINK\l"_Toc259103488"第十三章财务分析10HYPERLINK\l"_Toc259103489"第十四章社会效益综合评价10HYPERLINK\l"_Toc259103490"第十五章风险分析与对策研究10HYPERLINK\l"_Toc259103491"第十六章结论10HYPERLINK\l"_Toc259103492"附件10HYPERLINK\l"_Toc259103493"附表10HYPERLINK\l"_Toc259103494"附图10第一章总论一、项目基本情况（一）项目名称：成都市锦江***政府保障性住房建设项目（二）项目性质：新建（三）建设地点：本项目位于成都市（四）项目用地：项目选址范围内建设用地为国有土地，用地性质为二类住宅用地。工程建设规划净用地面积51293.75平方米（约76.55亩）。土地取得方式为行政划拨。（五）项目业主：成都市住房保障中心成都市住房储备中心二、研究范围及主要编制依据（一）研究范围四川省***工程咨询监理有限公司受项目业主委托，对成都市锦江***政府保障性住房建设项目进行可行性研究并提交《成都市锦江***政府保障性住房建设项目可行性研究报告》，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、建设条件、建设内容与规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、社会效益综合评价等。（二）主要编制依据1、中华人民共和国国家发展计划委员会、中华人民共和国建设部《经济适用住房价格管理办法》2、《成都市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》3、《成都市住房建设规划（2006－2010）》4、成都市人民政府《关于贯彻国务院<关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强公共住房制度体系建设的意见》5、成都市发展和改革委员会关于成都市锦江***政府保障性住房建设项目建议书的批复（成发改审批【2010】155号）6、成都市人民政府关于“研究住房保障、棚户区改造和房地产市场平稳健康发展有关工作的会议纪要”（成府阅【2010】34号）7、成都市国土资源局关于成都市住房保障中心、成都市住房储备中心意向用地意见函（成国土咨询函【2010】31号）8、成都市规划管理局关于本项目的规划条件通知书9、成都市水务局、电力与信息管线、自来水公司等关于成都市规划管理局“成规建筑并【2010】-01）”的回复10、项目其他有关资料三、可行性研究的主要结论（一）项目建设必要性加大社会保障性住房建设成为2010年中央“两会”商讨议论的热门话题。各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。项目建设的必要性主要有以下几个方面：1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任。2、构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题。3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性。（二）建设内容及规模本工程建设政府障性住房3352套，其中：廉租房500套，建筑面积为25079㎡，经济适用住房800套，建筑面积为56847㎡，限价房2052套，建筑面积为167455㎡。总面积为281465㎡（地上建筑255888㎡，地下25577㎡）。（三）工期安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：2010年5月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。完成施工图设计和工程招投标工作。年12月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。（四）项目建设投资及资金来源1、项目建设投资本项目建设投资约95970.20万元，其中第一部分工程费用72109.50万元，第二部分工程其它费用16497.40万元（含土地费用11541.00万元），第三部分基本预备费3853.30万元，第四部分建设期利息3510.00万元。详见附表1。2、资金来源本项目建设资金来源有资本金和银行贷款，其中：项目资本金30970.20万元，占总投资额的32.27%建设期贷款65000.00万元，占总投资的67.73%。（四）资金使用计划本项目建设资金一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。（五）结论房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策。温家宝在2010年两会中指出2010年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的4项措施。项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题，对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。综上所述，项目建设十分必要且可行。第二章建设背景及必要性一、房地产市场背景2004年以来，商品房市场价格上涨很快，到2007年下半年，我国各主要城市房价相对于2004年初翻了一倍还要多，涨幅之大和涨速之快对社会、经济的冲击很大，带来许多负面影响。从2007年底开始，加上汶川5.12特大地震和随后发生全球性金融危机，使得2008年全年房地产市场出现短暂的回落。但是，2009年初开始，全国房地产市场出现了新一轮的堪称“爆炸式”的增长。我国房地产价格的快速增长，特别是北京、上海、深圳等一线城市，其房地产价格已然出现非理性增长、房地产泡沫已然显现。说中国的高房价在世界上独一无二并不过分，许多人特别是决策部门的领导心里都明白。一位网友这样跟帖说：“在北京和上海卖掉100平米的房子可在美国购买两套别墅。不要怀疑——这是事实。”就是说，中国房价高，收入低，同世界已经“接”不上“轨”了。政府为了抑制快速上涨的房价，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。但这些政策的实施效果难以令人满意，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊的程度。在2009年房地产市场再次“疯狂”增长的背景下，房地产成为2010年全国两会众多委员的提案和媒体议论的焦点。但令人不可思忆的是，就在温家宝总理在两会闭幕时指出政府将采取一系列措施调控和稳定房地产市场的同时，北京在一天内相继产生3个“地王”，这表明我国房地产市场的复杂性。成都市房地产市场相比国内一线城市要温和得多。据2007年成都市中心房价分析和成都市物价局近日发布的统计数据，成都市中心地段（府河以内）商品房住宅集中成交价，6月已达5899元/平方米，高者已近万元/平方米，同比上涨24.69%。三环路以外，集中成交价为4240元/平方米，同比上涨1.10%。数据显示，成都市区商品房住宅平均成交价5258元/平方米，环比微涨1.45%，同比上涨4.89%。府河以内，商品房住宅集中成交价为5899元/平方米；一、二环路之间，集中成交价为5170元/平方米；三环路以外，集中成交价为4240元/平方米。8月初市区二手房交易均价达到5283元/平方米，环比五月增长4.2%。2008年6月份成都市政府为满足灾后重建，出台的一项鼓励性政策：《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（以下简称《意见》）。“截至12月9日，成都市主城区商品房交易量突破1260万平方米，郊区突破1500万平方米”，根据成都锐理数据平台的统计，由于年底优惠政策大限到来，从11月份开始交易量猛增，同时房价亦推高至均价每平方米6458元，这成为成都市房价近几年来的最高峰。据统计，2009年5月份，成都房地产以春季交易会掀起涨价潮之后，均价就从每平方米5566元一路攀升，至11月底均价已高达每平方米6458元，成为成都均价的新高。二、房地产市场调控政策房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。温家宝在2010年两会中指出2010年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的4项措施：一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。三、保障性住房建设概况随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。而据民政部数据显示，2005年城镇低保人数稳定在2200左右。这是一个不可忽视的群体。然而，就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。因此在两会上，不少全国政协委员呼吁加大廉租房和经济适用房制度建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。从1991年提出建立保障性住房制度到2004年出台相关管理办法，已有数年光景。截至2005年底，291个地级以上城市中，有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9%。虽然各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。成都市政府从1999年开始启动廉租住房工作，到2004年实现了廉租住房租金补贴“应保尽保”。同时，大力建设经济适用房。在此基础上，逐步扩大廉租房和经济适用房制度的覆盖范围，力求形成覆盖城市中低收入及以下水平家庭的基本住房保障制度。截至2006年底，累计解决城区11万多户中低收入及以下水平家庭的住房问题，占城区住户总数的10%以上。2007年成都市政府适当提高租金补贴标准，加大公共住房保障力度，落实100亩土地，建设20万平方米廉租住房。从2007年1月开始，成都市政府率先在全国范围内推行的“零租金”优惠政策，为成都市城区4.8万余户低收入家庭解决了住房问题。虽然成都市廉租房和经济适用房制度建设发展迅速，已在多个区域建成保障性住房，但是仍然还有许多住房困难的家庭亟待解决。目前成都市的廉租房和经适房数量还不足以解决这部分群众的住房问题，因此加快廉租房和经适房的建设是非常必要的，它是落实和完善成都市公共住房保障体系的重要手段。四、项目建设的必要性最近，加大社会保障性住房建设的力度，成为各地“两会”商讨议论的热门话题。各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任。截至2005年，全国291个地级以上城市中，仍有70个城市尚未实施廉租住房制度，仅有18个省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市（区）、县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。因此，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。2、构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。第三章项目区域现状和规划一、成都市概况成都市是四川省省会，是全省的政治、经济和社会活动中心，是中国西南地区重要的发达城市，中国特大城市之一，同时，还是国务院批准的西南部地区“三中心、两枢纽”的重要城市，在中西部之间起着承上启下的作用。近年来，成都市连续被评为全国最佳旅游城市、全国最佳森林城市。2007年，成都市被国务院批准称为全国统筹城乡改革配套试点城市。（一）城市性质及规模成都市是四川省省会，中国副省级城市之一，四川省政治、经济、文教中心，国家经济与社会发展计划单列市，也是国家历史文化名城。93年被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。成都市辖9区4市6县，面积12390平方公里，全市户籍人口1112.3万人,常住人口1257.9万人。成都市中心城区面积598平方公里，目前的建成区面积约283平方公里。未建成区域117平方公里属于规划的建设用地，198平方公里为非建设用地。（二）自然条件1、地理项目区域位于成都市区位于成都平原东部，平均海拔约500米。成都平原是我国西南地区最大的平原。地势西部略高东略低，属典型的内陆地带。平原及台地构造上属成都坳陷，区域地质稳定性一般良好，主要工程地质问题是局部地带的区域稳定性，裂隙膨胀土，砂土液化，软土层地基及台地边坡稳定性。2、气候成都属亚热带季风气候，具有春早、夏热、秋凉、冬暖的气候特点，年平均气温16摄氏度，年降雨量1000毫米左右。气候的一个显著特点是多云雾，日照时间短、空气较为潮湿。成都的雨水集中在7、8两个月，冬春两季干旱少雨，极少冰雪。3、水资源成都市有岷江和沱江两大水系，又有举世文明的都江堰灌溉工程，河网密度1.22公里/平方公里，水资源充沛，多年平均年径流深715毫米，年径流总量89亿立方米。目前，成都市建立了60多个污水净化设施，污水处理厂14个，日处理总规模达122.4万吨。城区及临近河段的污染物浓度总体上已呈下降趋势。2008年，中心城区成都市中心城区污水处理规模将新增82万吨/天，五城区(含高新区)污水处理率将达到90%以上。4、交通成都交通经过多年的建设和发展，以公路、铁路和航空运输为主的四通八达的立体交通网络体系已基本形成，市域综合交通网络及场站体系正日臻完善。成都是全国45个公路主枢纽城市之一，也是四川省高速公路网的重要支撑点。过境国道主干线有三条，国省干线公路13条，已建成“1环+9射”状的市域高速公路网，总里程达437公里，辐射成都90%以上国土面积；全市公路总里程2006年达到18089公里。中心城区现有城市道路1445公里，道路面积3686万平方米，人均道路面积达8.9平方米/人。5、旅游成都旅游资源得天独厚并具鲜明的成都特色：一是人文景观多。全市现有人文景观172处,全国重点文物保护单位6个，省级文物保护单位33个。二是自然景观全。三是旅游资源分布相对集中。四是成都旅游地理位置十分优越。（三）城市社会经济的现状与发展成都的致力于创建中国中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市。成都已形成了电子信息、机械、食品、医药和化工等六大支柱产业，形成了竞争力较强的家具和鞋业产业集群。成都市被连续被评为“中国城市综合实力50强”，综合实力排中西部地区前列。近年来，成都市国民经济快速增长。2009年全市实现地区生产总值4502.6亿元（见图1），比上年增长14.7%。其中：第一产业实现增加值267.8亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值2001.8亿元，增长17.7%；第三产业实现增加值2233.0亿元，增长13.4%。一、二、三产业比例关系为5.9:44.5:49.6。按常住人口计算，全市人均生产总值达39510元（约5785美元）。成都市城市建设成效显著，中心城区水环境综合整治工程、旧城改造、城中村改造等一批重大建设项目顺利推进，城市功能不断提升；公用事业服务能力不断增强：自来水供水总量达5.21亿立方米，生活用水日供水能力180.95万吨。成都科技实力雄厚，已成为中国西南地区综合实力第一强市。2009年末全市户籍人口1139.6万人,比上年末增加14.7万人；常住人口1286.6万人，增加16.0万人。人口自然增长率为1.9％。。全市符合政策生育率为93.6％。城市居民人均可支配收入18659元，增长10.1%；农村居民人均纯收入7129元，增长10.0%。二、锦江区概况“濯锦之江，源远流长”，以闻名千古的濯锦之江冠名的锦江区，地处成都市东南部，位于国务院批复成都市总体规划城市向东向南发展的重要开发建设区域。区域面积62.12平方公里，常住人口40万人，辖13个街道办事处和2个乡。区内平均海拔500米，其西北部地势平坦，为成都市的商贸繁华区域，东南多为浅丘，为“两高一优”农业发达的城郊，年平均气温16.2℃，年降雨量800－1000毫米。辖区内有著名的春熙路、盐市口商业区，是成都市最繁华的中心城区。三、项目周边概况本项目位于三环路外侧，属城乡结合部，近年来，随着城市建设进程的加快和“城乡一体化新居工程”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产、物流等产业发展迅速。第四章需求分析与政策保障一、需求趋势住房是人们基本的的生活需求，是是民生之需。在在城市居民中中，低收入家家庭对住房的的需求最为迫迫切，用经济济学的语言来来说，这部分分群体对住房房的需求是刚刚性需求。然然而，随着我我国经济和房房地产市场的的快速发展，房房价上涨较快快，部分中、低低收入人群的的住房保障问问题逐渐显露露出来。为解解决房地产市市场存在的种种种问题，近近几年从中央央到地方各级级政府部门出出台了一系列列政策，通过过规定90平方米以下下中小户型的的建设比例、加加大住房保障障、从紧的货货币政策等政政府调控和完完善市场机制制的手段稳定定房地产市场场，尤其是“住房保障”这个带着浓浓厚民生意味味的词，在2007成为了一个个被提及率几几乎最高的词词汇。发展需求。从当前前城镇化发展展的趋势来看看，随着人口口向城镇的集集聚，也包括括既有的农村村重点的集镇镇，他们在国国家城镇化发发展的过程中中，逐步从传传统的农业型型转化为城镇镇型的这些居居民，总体上上来讲城镇地地区住房需求求是在不断加加大的，这是是一个需求的的总的发展趋趋势。过去的的遗留问题题。在发展过过程中，不仅仅有人口集聚聚以后的住房房需求。实际际上在前30年城镇化发发展过程中，是是欠帐的，在在改革开放之之后才开始城城镇化发展的的新机制、新新步伐，城市市建设的水平平才逐步提高高。实际上在在70年代、80年代建设的的房子，甚至至之前有很多多房子，包括括现在正在进进行的老旧房屋改造，都都是过去遗留留下来的。人口分布不均。我我国是一个人人均资源量比比较少的、紧紧缺的国家。在在城镇化过程程中，一直都都面临着资源源和环境的压压力。另有一个重要现实实问题，95%的人是集中中在不到50%的东、中部地区的的国土面积上上，加大了实际际上有供需不不对称的因素素。需求现状。据20004年统计，成成都市符合经经济适用房申申购条件的市市民多达7万余户，经经济适用房的的有效供给远远远不足。需需然政府近几几年加大了政政府保障性住住房的建设力力度，但远远远不够。从2006公布的《成成都市住房建建设规划（2006－2010）》看，2007--2010年，每年的的公共住房（政政府保障性住住房）为1.25万套，加上每每年的新增需需求，城市的的政府保障性性住房的建设设任务任重而而道远。二、住房保障的对象象及政策目标标住房保障最直白地地讲就是住房房领域的社会会保障，是政政府为弥补市市场“失灵”，运用经济济、行政和法法律的手段，以以满足全体国国民的基本住住房需求。住住房保障的对对象，从狭义义上讲是少数数低收入、住住房困难群体体；从广义上上讲，囊括了了可支付能力力不足的广大大中等收入群群体和有特殊殊住房需求的的群体(如老年人、残残疾人等)。如果说对对少数贫困群群体实施的特特殊性住房保保障是一种社社会救助，那那么对广大中中等收入群体体实施的普遍遍性住房保障障则是提高其其住房消费可可支付能力的的一种扶持。更更确切地说，特特殊性住房保保障是对贫困困群体的救助助、体现了社社会公平与互互助，而普遍遍性的住房保保障提升广大大社会成员可可支付能力则则是社会和谐谐和经济发展展的基础，一一个完善的住住房保障制度度应是特殊性性住房保障与与普遍性住房房保障的有机机结合。尽管住房保障的对对象不同、政政府救助和扶扶持的方式不不同，但政府府实施住房保保障的政策目目标只有一个个，就是让“人人住有所所居”，而不是“人人都有产产权房”。遵循特殊殊保障与普遍遍保障相结合合，政府主导导与市场机制制相结合，中中央决策与地地方因地制宜宜创新相结合合的基本原则则，来构建以以“住有所居”为目标的多多元住房保障障体系。我国的保障性住房房建设可界定定为：是政府府从供给面入入手实施住房房保障的一种种方式，其受受益的对象主主要是低收入入群体，也应应包括部分可可支付能力不不足的中等收收入群体。更更确切地讲，凡凡为政府政策策目标、为特特定保障对象象服务、享受受政府土地、信信贷和税收某某种优惠政策策兴建的住房房都可视为保保障性住房的的一部分。三、保障性住房的供供给形式与供供给方式（一）保障性住房房的供给形式式与对象保障性住房的供给给形式以廉租租房、经济适适用房及限价价房的形式供供应。1、廉租房根据规划，新建廉廉租住房将在在经济适用房房和限价商品品房小区中配配建，配建比比例按规划将将控制在建筑筑面积的10％～15％。针对五城区（含成成都高新区）廉廉租住房保障障对象为城市市低收入住房房困难家庭。2008年度低收入入住房困难标标准为家庭年年收入2.2万元以下，人人均住房面积积16平方米以下下的家庭。2、经济适用房针对五城区（含成成都高新区）经经济适用住房房保障对象为为收入、住房房均符合规定定条件的困难难家庭。2008年度经济适适用住房保障障对象为家庭庭年收入4万元以下、人人均住房面积积16平方米以下下的家庭。从2010年起，中中心城区经济济适用房的保保障“准入线”从家庭年收收入由40000元以下调整整为50000元以下，使使更多“夹心层”家庭实现“安居梦”。3、限价房限价商品住房供应应对象为不符符合经济适用用住房申购条条件，又无力力购买市场价价普通商品住住房的本市居居民以及在本本市务工一定定年限并连续续缴纳社保的的外来务工家家庭。2008年度限价商商品住房供应应对象为家庭庭年收入在6万元以下、家家庭住房面积积在55平方米以下下或人均住房房面积在16平方米以下下、具有本市市户口的家庭庭；在本市有有固定工作，并并连续缴纳社社保两年以上上的外来务工工家庭；年龄龄在35周岁以上、无无自有住房、具具有本市户口口的单身居民民。（二）保障性住房房的供给方式式从各国的实践来看看，保障性住住房供给主要要有以下方式式：1、政府直接投资兴建建公共住房，以以低租金出租租给低收入群群体英国在1945——1975年间，地方方政府建造公公房290多万套，有有效缓解了二二战后的“房荒”。美国在1949—1979年间，由政政府兴建公共共住房的总量量从17万套增加至120万套，从而而有效解决了了低租金住房房供给不足和和低收入者的的住房难问题题。而日本的的公共住房多多是以公营和和公团方式供供给的，依据据《1951年公营住宅宅法》，公营营住房是地方方政府为有特特殊住房需求求的低收入者者、母子家庭庭和残疾家庭庭提供的低租租金住房。而而公团是依据据《日本住宅宅公团法》成成立的特殊法法人，专门从从事公共住房房建设、住宅宅区改造和经经营，其兴建建的公共住房房既有租赁房房，又有可售售住房，既有有收入下限也也有收入上限限，主要面向向中等收入群群体。我国香香港从1961年开始推出“廉租房计划”，此后又推推出“居屋计划”。目前，全全美有120万户家庭住住在政府投资资兴建的公共共住房里；英英国虽经历1980年代大规模模的住房私有有化，由地方方政府提供的的公共住房仍仍占住房市场场的20%左右：我国国香港公营住住房占市场份份额的40%左右。2、政府与私营机构合合作公私合伙合作的具具体模式多种种多样：可以以是政府和企企业出地或出出资、或政府府提供优惠政政策，激励私私营企业和非非盈利组织开开发建设，在在有利于实现现政府住房保保障政策目标标和经济上可可持续的基础础上，将具体体经营权转移移给企业和非非盈利组织，即即建设一转移移(BT)模式。也可可以是政府从从私营企业收收购闲置的存存量房，由政政府拥有，社社团组织营运运，即购买—拥有—营运(P00)模式。或者者由私营机构构开发建设、并并拥有产权，专专业化经营，由由政府监督和和给予适当政政策优惠，即即建设—拥有—经营—监督—补贴模式。正正是在这种模模式下，各国国出现了许多多与政府合作作的专门从事事住房开发建建设、租赁服服务的私营企企业和非盈利利组织，如英英国住房协会会、美国的低低收入住房联联盟和社区发发展社团和德德国的GAGFAAH住房公司，它它们都拥有和和经营大量面面向中低收入入阶层不同档档次、既可租租又可售的住住房。3、政府激励私营企业业、非盈利组组织、住房合合作社投资开开发面向中低低收入者的住住房政府运用信贷、税税收政策工具具，动员和引引导社会各方方力量积极参参与，也是加加快保障性住住房建设的重重要渠道。在在祟尚市场经经济的美国，政政府为鼓励私私营企业和非非盈利组织(宗教团体、劳劳工联盟和社社区组织)开发面向中中低收入者的的租赁房，出出台了多项政政策，比如为为私营机构提提供低息贷，鼓鼓励他们兴建建低于市场租租金的租赁房房，其出租对对象是无法享享受公共住房房、收入为地地区平均水平平的中等收入入家庭；为开开发商兴建租租赁房提供还还贷利率1%的补贴，政政府对租金水水平进行管治治，限定承租租对象收入不不高于地区平平均收入水平平的80%，同时政府府对承租的低低收入住户提提供房租补贴贴；鼓励兴建建面向中等收收入群体的租租赁房和多户户租赁房，鼓鼓励旧城翻修修改造存量租租赁房，鼓励励为老年人、伤伤残人士兴建建带有医疗康康复设施的租租赁住房等政政策。在政府府政策法规的的指引和激励励下，私营企企业和非盈利利组织的广泛泛介入，促进进了保障性住住房的开发建建设和多样化化。从上述分析看到，各各国政府从供供给面入手积积极干预住宅宅市场，加大大保障性住房房建设，多有有以下特点：：一是保障对对象广泛，既既有需要特别别救助的低收收入、有特殊殊住房需求的的老年人和残残疾人，也有有部分买不起起商品房的中中等收入者。二二是政策灵活活、多样，既既可以是政府府直接投资兴兴建、从市场场上收购存量量房，也可以以是为私营机机构和非盈利利组织提供抵抵押贷款违约约保险，以保保障开发资金金的可得性；；提供长期低低息贷款和税税收减免。三三是政策扶持持的重点突出出，多鼓励开开发建设保障障性租赁房，并并依据市场需需求变化不断断进行调整。由由此产生的政政策效应是显显而易见的：：①实现了“住有所居居”的住房保障障政策目标，满满足了低收入入者和可支付付能力弱的中中等收入群体体的基本住房房需求。②通过政府投资和政政策指引，动动员多方力量量参与，将开开发成本控制制在租金水平平和销售价格格可以承受的的范围内，加加快了可支付付住房的建设设，强化了政政府和企业的的社会责任，营营造了社会公公平正义、互互助友爱的社社会环境。③优化了住宅市场结结构。政府增增加保障性住住房供给是对对市场的“遗失补缺”，有利于形形成保障性住住房与商品房房、租房与售售房、存量房房与新建房、不同品质、价位、户型面积和地域分布住房共存的格局。多样化的住房供给与社会经济发展水平和国民消费水平相适应，消费需求的多元化和梯度升级不仅是中国房地产业持续健康发展的不竭源泉，也是保障性住房可持续性的基础。我国政府从需求面面入手，以现现行的信贷、财财税优惠政策策提升广大中中低收入群体体可支付能力力，从住宅市市场上去租房房购房；也包包括从供给面面入手运用各各种政策工具具、动员多方方力量，增加加面向中低收收入者的保障障性住房的供供给。且保障障性住房的形形式也应是多多种多样的，既既可租也可售售。在社会经经济发展的不不同阶段，政政府住房保障障的对象、保保障方式应根根据国情和市市场的实际需需求不断进行行调整。四、成都市保障性住房房建设总体规规划为引导和促进成都都市房地产业业持续稳定健健康发展，保保持经济平稳稳较快增长，满满足广大群众众的基本住房房需求，合理理引导住房消消费，建设资资源节约型社社会，加强对对近期城市住住房建设的指指导，成都市市政府制定了了《成都市住住房建设规划划（2006－2010）》。1、规划现状：依据我我市2006年住房调查查，至2005年底，五城城区实有城市市住房总建筑筑面积9325..26万平方米。其其中，本地城城市户籍人口口和单位拥有有住房103.001万套、8161..32万平方米，户户均1.02套，人均27.95平方米。2、规划期内住房需求求：根据五城区区人口、经济济变化趋势，商商品住房市场场发展态势，以以及本地中低低收入家庭住住房状况预测测，规划期内内，住房总需需求为5618万平方米。其其中，新建商商品住房4306万平方米；；新建公共住住房（包括经经济适用住房房、廉租住房房，下同）540万平方米，通通过租金补贴贴方式向市场场租赁存量住住房63万平方米；；新建农迁房房709万平方米。3、住房建设结构：：本规划坚持持以满足不同同收入层次居居民住房需求求为导向，以以保障本地中中低收入居民民家庭居住为为重点，以住住房供求总量量基本平衡、结结构基本合理理、价格基本本稳定为原则则，促进住房房建设和房地地产业发展与与经济社会发发展相协调。①公共住房保障本地地中等偏低及及以下收入家家庭住房需求求；中低价位位、中小套型型普通商品住住房满足本地地中低收入和和中等收入家家庭住房需求求；其他商品品住房满足中中等以上收入入家庭住房需需求；农迁房房满足被征地地农转非居民民住房需求。②自2006年6月11日起至规划期期末止，套型型建筑面积90平方米以下下住房（含公公共住房、农农迁房）面积积所占比重，必必须达到年度度新建住房总总建筑面积的的70%以上。4、加强公共住房建设设与管理，加加大公共住房房保障力度：：①加强公共住房规划划与建设。公公共住房由市市政府统一规规划，市政府府相关部门统统一组织实施施。公共住房房的建设规模模、套数、户户型、面积标标准、装修标标准，以及出出售、出租、使使用管理的相相关办法，由由市房产管理理部门统一制制订。②完善经济适用住房房管理。进一一步完善经济济适用住房建建设和销售管管理制度，严严格执行国家家经济适用住住房管理的各各项政策，加加大经济适用用住房建设与与销售过程的的监管。③健全廉租住房制度度。继续推行行租金补贴方方式，适当增增加实物配租租比例，增强强廉租住房对对本地最低收收入户籍人口口的保障作用用。五、相关政策住房保障工作在22007年被提到了了一个前所未未有的高度，在2007年“住房保障”这一关键词所形成的政策大局之下，成都的住房保障工作也正顺着这一民生脉络稳健地推进着。这不仅是对我国10多年来住房保障制度的延续，更是在原有基础上对公共住房制度的一次完善、深化，甚至是创新，是住房保障制度发展到一定阶段的一次升华。成都市政府在20007年12月21日出台了《关关于贯彻国务务院<关于解决低低收入家庭住住房困难的若若干意见>进一步加强强公共住房制制度体系建设设的意见》，结合我我市实际，现现就进一步加加强公共住房房制度体系建建设提出如下下意见：（一）指导思想、总总体要求和基基本原则：1、指导思想。按照统统筹城乡发展展、构建和谐谐社会的要求求和“保障低端、调调控中端、引引导高端”的房地产市市场发展思路路，把解决低低收入家庭住住房困难作为为政府公共服服务的一项重重要职责，进进一步建立健健全多渠道解解决困难家庭庭住房问题、促促进房地产市市场和我市经经济持续健康康协调发展的的公共住房制制度体系。2、总体要求。以城市市低收入家庭庭为主要对象象，兼顾其他他住房困难群群体，加大廉廉租住房和经经济适用住房房实施和管理理力度，规范范限价商品住住房的建设和和管理，解决决产业专业技技术人员、高高级专业人才才住房问题，逐逐步改善大学学毕业生、农农民工居住条条件。3、基本原则。坚持适适度保障、动动态调整的原原则；坚持保保障方式多样样化、保障标标准层次化的的原则；坚持持政府主导、社社会参与的原原则；坚持住住房保障与住住房市场协调调、公平与效效率兼顾的原原则。（二）进一步建立立健全公共住住房制度体系系：1、加大廉租住房实施施力度。①五城区（含成都高高新区）廉租租住房保障对对象为城市低低收入住房困困难家庭。2008年度低收入入住房困难标标准为家庭年年收入2.2万元以下，人人均住房面积积16平方米以下下的家庭。②加大廉租住房保障障力度，对申申请廉租住房房保障并经审审查符合条件件的低收入住住房困难家庭庭均实行“应保尽保”。③逐步提高实物配租租比例。低保保家庭以实物物配租为主，家家庭年收入高高于低保标准准低于2.2万元的，继继续实行实物物配租和租金金补贴相结合合的保障方式式。根据住宅宅市场供应情情况和低收入入住房困难家家庭需求等情情况，合理确确定实物配租租供应量。实实物配租应当当优先面向孤孤、老、病、残残等特殊困难难家庭及其他他急需援助的的家庭。④新建廉租住房套型型建筑面积控控制在50平方米以内内；实行租金金补贴的面积积标准按照现现行规定执行行。⑤多渠道增加廉租住住房房源。新新建廉租住房房主要在经济济适用住房以以及限价商品品住房的小区区中配建，也也可以根据实实际情况在政政府统建的拆拆迁安置小区区中配建。配配建比例原则则上控制在建建筑面积的10％以内，应应当在城市规规划条件、土土地使用权出出让等有关批批准文件中，明明确廉租住房房数量、套型型、布局、建建设标准以及及建成后的移移交和收购等等事项。要通过收购市场存存量住房、回回购保障对象象原有住房和和经济适用住住房以及鼓励励社会捐赠等等形式多渠道道筹集住房保保障房源。积积极发展住房房租赁市场，鼓鼓励房地产开开发企业开发发建设中小户户型住房向社社会出租。2、加大经济适用住房房建设和管理理力度。①五城区（含成都高高新区）经济济适用住房保保障对象为收收入、住房均均符合规定条条件的困难家家庭。2008年度经济适适用住房保障障对象为家庭庭年收入4万元以下、人人均住房面积积16平方米以下下的家庭。申申购经济适用用住房并经审审查符合条件件的家庭，其其自有产权住住房须交由市市住房储备机机构计价回购购。②经济适用住房继续续根据“按照标准、提提前登记、按按需建设、保保证供应”的原则，由由市住房保障障中心组织建建设。2008年度经济适适用住房建设设规模为25万平方米。经经济适用住房房套型标准根根据经济发展展水平和群众众生活水平，建建筑面积控制制在60平方米左右右。③经济适用住房属于于政策性住房房，购房人拥拥有有限产权权。经济适用用住房自购买买合同备案之之日起，不满满5年不得直接接上市交易。购购房人因各种种原因确需转转让经济适用用住房的，由由住房储备机机构按照届时时同类经济适适用住房价格格进行回购。经济适用住房购买买合同备案满满5年，购房人人可以转让经经济适用住房房。转让经济济适用住房实实行申报制度度，并按照届届时同地段普普通商品住房房与购买经济济适用住房价价款的差价的的一定比例向向政府缴纳土土地收益等价价款，在同等等条件下，政政府可优先回回购。购房人人也可按照上上述比例向政政府缴纳土地地收益等价款款后，取得完完全产权。具具体缴纳比例例由市住房委委员会办公室室会同国土部部门，根据经经济适用住房房政府优惠部部分和保障对对象实际支付付价款的比例例确定，并在在经济适用住住房购房合同同中予以明确确。在本通知知出台前已经经签订经济适适用住房购买买合同并备案案的，按原政政策执行3、规范限价商品住房房的建设和管管理①限价商品住房供应应对象为不符符合经济适用用住房申购条条件，又无力力购买市场价价普通商品住住房的本市居居民以及在本本市务工一定定年限并连续续缴纳社保的的外来务工家家庭。2008年度限价商商品住房供应应对象为家庭庭年收入在6万元以下、家家庭住房面积积在55平方米以下下或人均住房房面积在16平方米以下下、具有本市市户口的家庭庭；在本市有有固定工作，并并连续缴纳社社保两年以上上的外来务工工家庭；年龄龄在35周岁以上、无无自有住房、具具有本市户口口的单身居民民。申购限价商品住房房并经审核符符合条件的家家庭，其自有有产权住房须须交由市住房房储备机构计计价回购。②限价商品住房是政政府在一定时时期内调控房房地产市场、调调节住房供需需矛盾的有效效手段。限价价商品住房供供应规模应根根据房地产市市场住房供应应情况，结合合调控房地产产市场价格合合理确定，现现阶段一般保保持在市场供供应总量的10％。2008年度限价商商品住房供应应规模为80万平方米。③限价商品住房由政政府成立的全全资国有公司司负责建设，用用地实行协议议出让。限价价商品住房的的套型建筑面面积控制在90平方米以内内。④销售价格实行政府府定价，定价价原则按照比比周边同类商商品住房低20％－25％确定。销销售价格在预预售时向社会会公布，公布布价格应为该该限价商品住住房楼盘的最最高价。购买买限价商品住住房应自购房房合同备案5年后方可上上市交易。4、支持产业发展，解解决专业人才才的住房困难难问题。①扩大限价商品住房房供应范围，解解决产业专业业技术人员住住房问题。凡凡属我市重点点支持的六大大重点产业、高高新技术产业业或市政府重重点培育的大大企业、大集集团的专业技技术从业人员员，且收入、住住房条件符合合购买限价商商品住房相关关规定的，均均可申请购买买限价商品住住房。专业技术人员购买买限价商品住住房实行申请请、审查制度度。由申购人人向所在单位位提出申请，行行业主管部门门初审，市住住房保障中心心审核并对符符合条件的申申购人发放准准购证。②建设“高级员工公寓”解解决产业高级级专业人才住住房问题。在在成都高新区区范围内试点点，建设与重重大招商引资资项目配套的的“高级员工公公寓”，市房管局局指导和监督督制定具体方方案、建设规规模、项目布布局，由成都都高新区管委委会组织建设设。“高级员工公寓”的的套型建筑面面积标准应控控制在120平方米以内内，全部建设设高层电梯公公寓。租金水水平按照比周周边同类商品品住房平均租租金低10％确定。5、改善其他住房困难难群体的住房房条件。①建设大学毕业生公公寓，解决大大学毕业生创创业住房困难难。在我市五五城区（含成成都高新区）工工作满3年具有全日日制大学本科科以上毕业学学历的单身大大学毕业生，且且收入、住房房现状和所在在单位符合规规定条件的，可可以申请租赁赁大学毕业生生公寓。大学毕业生租赁公公寓按单身公公寓标准建设设，原则上每每间套内面积积控制在25平方米以下下（含卫生间间），每间租租住2-4人。租金标标准按照同类类住房市场租租金的70％确定，租租期3年的大学毕毕业生租赁公公寓实行申请请、审查、轮轮候制度。2008年度首批批推出100套房源用于于大学毕业生生租赁公寓试试点。首批试试点公寓以套套房为主，建建筑面积控制制在30－60平方米左右右。②多渠道提供农民工工住房保障，改改善农民工住住房条件。一一是在开发区区和工业园区区，以及进城城务工人员较较为集中的其其他地区，集集中建设农民民工宿舍，由由用工企业租租赁。开发区区和工业园区区的农民工宿宿舍由开发区区管委会或所所在区政府组组织建设，在在第三产业集集中的其他地地区，由政府府指定的部门门组织房源。租租金实行政府府定价。二是是村镇、街道道可以组织新新居工程和新新农村建设中中居住点的闲闲置住房，优优先面向成都都籍、具有相相对稳定职业业的农民工租租赁。三是积积极引导、支支持社会力量量开发建设面面向进城务工工人员租赁的的住房。成都市行政区域内内进城务工的的农民工，符符合规定条件件且其原有农农村住房经住住房储备机构构按照规定价价格收购后，其其家庭可参照照《成都市城城市公共住房房制度实施方方案（试行）》（成成府发〔2006〕50号）的规定定，纳入相应应的城市住房房保障体系。用工单位应为签订订劳动合同6个月以上的的进城务工人人员缴存住房房公积金。公公积金管理中中心应采取措措施，为进城城务工人员缴缴存、提取公公积金和办理理贷款提供便便利服务。第五章项目地地址与建设条条件一、项目选址及用用地本项目位于成都市市***，地处处三环路外月月1公里，驿都都大道南约200米，其西面紧紧邻40米宽的东洪洪路，北、东、西西紧邻城市规规划道路。场场地为西南走走向的矩形地地块，东西宽宽约200米，南北长长约265米，总用地地面积512933.75㎡，场地内内现状地势高高差较小，地地势东高西低低，局部高出出，最大高差差约6米。二、建设条件1、区位条件项目区域位于城区区东部，外环环路与三环路路之间，属于于成都市区东东部新区范围围，区域内综综合开发条件件较好。东部部新区未来居居住环境条件件将进一步改改善，并会成成为成都市商商品房开发热热点区域。2、气候条件成都地区位于亚热热带暖湿季风风气候区，终终年温暖湿润润，四季分明明。气候特征征春旱、夏热热、秋雨、冬冬干，日照少少，无霜期长长，降雨多集集中于6-9月（占占全年降水量量的74.2%）。据成都市气象资料料，成都地区区气象指标如如下：多年平均气温16.22℃多年平均相相对湿度822%极端最高气温38.33℃多年平均日日照时间12228.3hh极端最低气温-5.99℃主导风向NNEE多年平均降水量947.00mm年平均风速1.2m/ss最大日降水量195..2mm最大风速1.448m/s多年平均蒸发量1020..5mm极大风速27..4m/s3、地形及自然条件件项目区内地形为东东郊台地浅丘丘，缓坡起伏伏，地基条件件一般良好，局局部可能有膨膨胀土等影响响工程的问题题，开挖中应应重视沟壁和和边坡保护和和换填土等适适当的地基处处理。地质：地势较平坦坦，构造稳定定。海拔高度度508-514m，最大高差约6m。50年历史资料料记载无破坏坏性地震发生生，根据《建建筑抗震设计计规范》（GB500011－2001）（2008年版）附录A（我国主要要城镇抗震设设防烈度、设设计基本地震震加速度和设设计地震分组组）：锦江区区抗震设防烈烈度为7度，设计基基本地震加速速度值为0..10g，设设计地震分组组第三组，地地震特征周期期0.45秒。水文：本区属岷江江水系，饮用用水源水质达达标率100%，东郊台地地浅丘地层为为弱含水层。4、环境及政策条件件（1）市委、市政府对城城市建设、房房地产市场调调控和中低收收入群众住房房保障给予了了高度重视，并并加大了统一一协调、统一一调度的组织织力度，为项项目实施创造造了有利条件件。（2）项目建设区已编制制了控制性详详规，对区域域的发展描绘绘出了较为详详细的蓝图，有有利于本工程程规划布局。（3）政府保障性住房房项目享受政政府给予的一一些优惠政策策。5、施工条件（1）项目区周边有三环环路、成龙路路、老成渝路路、东洪大道道、十洪大道道、外环路等等道路，项目目建设区交通通运输便捷，工工程所需建筑筑材料运送方方便，清除废废土及建筑垃垃圾能及时运运出。（2）工程区域道路、管管网配套连接接方便。（3）临时供水、供电设设施可就近解解决。（4）工程区域地质条件件较简单，场场地施工条件件较好。第六章建设内内容及规模一、建设内容保障性住房是指政政府在对中低低收入家庭实实行分类保障障过程中所提提供的限定供供应对象、建建设标准、销销售价格或租租金标准、具有社会保保障性质的住住房，包括两两限商品住房房、经济适用用住房、政策策性租赁住房房以及廉租房房等。按照成成都市的规划划，在加大住住房保障资金金投入的同时时，成都还将将把进城务工工农村劳动者者、新就业大大学毕业生纳纳入住房保障障范围。本项目为保障性住住房建设项目目，包括限价价房、经济适适用房和廉租租房建设。项项目建设内容容包括保障性性住房建安工工程，小区配配套用房工程程、地下停车车场及设备用用房工程、规规划红线内的的配套基础设设施建设工程程等。二、建设规模本项目总建筑面积积为2814665㎡（地上建建筑2558888㎡，地下25577㎡），共建建住宅3352套，配套商商业用房、物物管用房、建建设地下车库库等。（一）建筑工程本工程建设政府障障性住房，其其中：廉租房房500套，经济济适用住房800套，限价房房2052套，具体体建设规模见表表6-1。表6-1项目主主要建设内容容序号名称套数建筑面积备注1廉租房50025079占套数14.922%，占面积10.066%2经济适用住房80056847占套数23.877%，占面积22.800%3限价房2052167455占套数61.222%，占面积67.155%4商业用房45695配套物管用房9276公共厕所537车库出入口建筑918架空层8699地下非机动车库1821110地下机动车库583111地下设备用房153512合计3352281465（二）室外公用工工程供电线路（浅沟）：预制U型槽1000×1000，150米室外雨水管网：管管道d700，850米；d300，800米室外污水管网：管管道d600，800米；d400，700米室外自来水工程：：管道DN2500，890米室外燃气管道：管管道DN1500，890米通讯工程：9000米绿化工程：128823.5㎡小区道路、广场（含含路灯亭院照照明）：道路5360㎡地面停车场：45500㎡全民健身场所：11800㎡通透围墙：8966米第七章建设方方案一、总平面布置（一）设计依据1、主要设计规范和和标准①《城市道路和建筑筑物无障碍设设计规范》JGJ500-20011；②《民用建筑设计防防火规范》；；2、《民用建筑工程程总平面初步步设计深度图图样》05J8004；3、业主提出的设计要要求。（二）场地概述1、场地所在地的名名称及在城市市中的位置本工程建设地点位位于成都市锦锦江区大面镇镇梁丰村1、6组，地处三三环路外月1公里，驿都都大道南约200米，其西面紧邻40米宽的东洪洪路，北、东、西紧邻城城市规划道路。远远离各种污染染源，四周环环境优越，市市政配套设施施完善交通便便利，是建设设居住场所的的理想地点。2、概述场地地形地地貌场地为西南走向的的矩形地块，东东西宽约200米，南北长长约265米，总用地地面积512933.75㎡，场地内内现状地势高高差较小，地地势东高西低低，局部高出出，最大高差差约6米。3、工程地质和水文地地质情况场地尚未进行工程程地质勘察，参照附近类似工程地质资料：场地地貌属成都市市区东部台地地，场地地形形缓坡起伏，高高差不大，交交通便利，无无影响场地稳稳定性及建筑筑安全的不良良地质现象，适适宜建筑。场场地地基土主主要由第四系系全新统构成成，自上而下下地基土构成成依次为耕植植土、细砂、卵卵石层，其下下为白垩系上上统灌口组泥泥岩。场地地下水主要为为第四系卵石石层中的孔隙隙型潜水，地地下水位5-10米，年变化化幅度约1米，地下水水对砼结构不不具腐蚀性。（三）平面布置根据用地条件，111幢共17个单元形成成较规整的布布局，各住宅宅楼保持合适适的间距，有有利于日照及及自然采光通通风。在小区区东南侧邻城市规规划道路，退退红线约12米，在设临临街商铺。小区中心布布置较大面积积集中绿地，辅以环绕住宅楼四周绿地，提高绿化率，有利于净化空气。设入口花园，以利交通组织和提升小区形象。（四）竖向布置该场地由东北向西西南自然坡向向，高差较小小。室内外高高差控制在0.450～0.9000米左右。将场场地进行平整整，使场地平平齐于城市道道路，尽量减减少挖填方工工程量，并使使建筑有良好好的视觉形象象，同时为场场地内雨水、污污水排放提供供了便利条件件，城市道路路与室外场地地的连接方式式采用平坡式式连接。表7-11～111栋建筑一一览表栋号单元数层数主体建筑高度建筑总高度±0.000相当当于绝对高程程1#楼23294.55100.15510.152#楼13499.05104.65509.753#楼13499.05104.65510.154#楼13396.15101.75509.755#楼13396.15101.75509.756#楼13396.15101.75509.757#楼13396.15101.75509.758#楼23294.55100.15510.159#楼23294.55100.15510.1510#楼23294.55100.15510.1511#楼33293.2598.85509.75合计17（五）交通组织小区的交通体现人人车分流的概概念，依据场场地实际状况况，小区在西西面设主入口口，在南北各各设次入口一一个，主要供供动车出入。小区主入口口设入口花园园，地下车库库出入口设于于南北侧次入入口。小区入入口道路宽度为7米。在住宅楼周周边形成宽度度为5.5米的环形通道，满满足消防要求求，以供平时及及交通疏散时时使用。地下车库出出入口宽度99米。在小区东东北侧增设一一地下停车场场出入口，使使小区的交通通顺畅、安全全、宁静。（六）无障碍设计计小区主道路及室内内外有高差处处均设有无障障碍坡道和扶扶手。（七）绿化场地西侧临东洪路路为40米宽交通次次干道、北侧侧临规划道路路，均退红线线满足防护绿绿地规划宽度度要求。小区区入口设入口口花园，设中中心绿地、运运动健身场地地，沿小区内内道路的两侧侧及在楼与楼楼之间布置绿绿地。顺透空空围墙布置隔隔离绿化带，西西南角布置临街街集中绿地，小小区绿地和区区外周边道路路绿化带遥相相呼应，使内内外景观互相相交融，生态态环境资源得得到充分利用用，力争营造造一个优美的的环境空间。（八）主要技术经济指标标1、规划净用地面积积512933.75平方方米（76..94亩）2、规划总建筑面积积2814665平方米，其中：住宅建筑面积2499381平方方米商业用房面积45569平方米米物管等配套用房建建筑面积927平方米公共配套面积144平方米不计入容积率的建建筑面积8669平方米地下车库建筑面积积255577平方米米，一层3、居住户数33352户4、总容积率44.98高层住宅容积率4.875、建筑基底总面积积：102258.5平方米高层主体基底（基基座）面积：：79660平方米6、建筑密度总建筑密度119.9%高层住宅建筑密度度155.5%7、绿地总面积128223.5平方方米绿地率255%8、机动车位9199个（住宅车车位875个，其中商商业车位36个，物管车车位8个）地下停车位3688个地面停车位551个9、非机动车位3887个（全部为为地下）二、建筑方案（一）设计依据（1）主要设计依据中已已列举的有关关规范；（2）《建筑设计防火规规范》GB500016-20006；（3）《城市道路和建筑筑物无障碍设设计规范》JGJ500-20011；（4）《屋面工程技术规规范》GB503345-20004（5）《建筑工程建筑面面积计算规范范》GB/500353-22005；（6）《民用建筑工程建建筑初步设计计深度图样》05J8002；（7）与本工程有关的其其它国家和地地方现行规范范、规定和标标准。（二）平面设计平面设计应注重功功能的实用性性和面积的紧紧凑性，结合合保障性住房房的特点，设设计方案在限限定面积范围围内，平面布布置力求紧凑凑合理，不浪浪费面积，对对每个功能空空间的尺度经经过精心布局局，使人的活活动和家具布布置相适宜，并并且在相同面面积情况下尽尽可能多分隔隔出可用的功功能空间。从充分利用土地的的角度出发，形形成南北两个个大小不一的的景观中庭，上上百米尺度大大中庭景观空空间，有利于于日照的解决决，并给中心心绿化营造留留有巨大发挥挥余地。小中中庭，尺度适适宜，绿化丰丰富，最大程程度地给小区区居民提供了了更大的景观观空间和休闲闲场所。本项目重点关注建建筑节能技术术，如通风、采采光的设计，建建筑墙体保温温、太阳能的的有效利用等等。1、户型组合住宅户型均为中小小户型，主要要为一室一厅厅一卫、二室室一厅一卫、三三室一厅一卫卫套型。全部部为90㎡以下的住住房。表7-21室11厅户型一览览表户型1室1厅1厨1卫合计B2-3C-1C-2C-3套数124254124124626单套面积49.9649.2248.1449.40总面积6195.0412501.8885969.366125.6030791.888表7-32室11厅户型一览览表户型2室1厅1厨1卫合计A1-1A1-2A1-3A2-1A2-2A2-3B1-3B3-3套数199202202656666504311335单套面积69.7869.9769.4169.5374.7969.1673.6574.62总面积13886.22214133.94414020.8224519.454936.144564.5637119.6002313.2295493.955表7-43室11厅户型一览览表户型3室1厅1厨1卫合计B1-1B1-2B2-1B2-2B3-1B3-2B3-4套数5075041281246432321391单套面积88.3388.0789.5489.2888.7888.5189.95总面积44783.31144387.28811461.12211070.7225681.922832.322878.40123095.0072、户型分配（1）廉租房表7-5廉租房房户型表户型B2-3B3-4C-1C-2C-3合计单套面积49.9689.9549.2248.1449.40套数12412116124124500面积61951079.45709.55969.46125.625078.922（2）经适房表7-6经适房房户型表户型A1-1A1-2A1-3A2-1B3-1B3-2C-1合计单套面积69.7869.9769.4169.5388.7888.5149.22套数19920220265643236800面积1388614134140214519.55681.92832.31771.956846.599（3）限价房表7-7限价房房户型表户型A2-2A2-3B1-1B1-2B1-3B2-1B2-2B3-3B3-4C-1合计单套面积74.7969.1688.3388.0773.6589.5489.2874.6289.9549.22套数666650750450412812431201022052面积4936.14564.644783443873712011461110712313.217995020.4167455.339（三）非住宅用房房根据需要，部分住住宅楼地面1层设计为架架空，主要布布置商业、物物管用房以及及其他配套辅辅助用房。（四）竖向交通设设计小区在临街两面均均设有车行出出入口及人行行出入口。各各楼栋楼梯设设置位置及形形式详见建筑筑专业各层平平面图及剖面面图。（五）立面设计建筑造型根据总体体布置、建筑筑规模、平面面形式、使用用功能、采用用川西民居建建筑设计表现现形式，整体体效果上满足足不同方向视视觉均较丰富富、完整的要要求，同城市市环境具有良良好的视觉关关系，与周边边建筑体量共共同组成统一一和谐的城市市空中轮廓线线。立面以灰灰色，白色为为主，局部棕棕黄色外墙面面砖的使用，使使建筑颜色立立即生动起来来。（六）剖面设计剖面设计根据使用用功能、建筑筑造型、结构构尺度、并结结合地形高差差综合考虑。具具体为：商业业层高为3.90-44.40m，住住宅各层层高高均为2.990m。室内外高差不低于于0.1500m；楼梯每每个梯段的踏踏步数不超过过18级，也不少少于3级；楼梯平平台上部及下下部过道处的的净高，不小小于2m，梯段净净高不小于22.2m。（七）建筑物无障障碍设计应建设方要求，本本项目不设计计无障碍住宅宅。（八）建筑安全①面积大于1.5mm2的窗玻璃璃或玻璃底边边离最终装修修面小于500的落地窗，面面积大于0..5m2的有有框门玻璃均均应采用安全全玻璃（钢化化玻璃或夹层层玻璃）。无无框玻璃门应应采用公称厚厚度不小于110mm的钢钢化玻璃。安安全玻璃厚度度根据《建筑筑玻璃应用技技术规程》JGJ1113-20009表-1选用。②外墙饰面砖工程施施工执行《外外墙饰面砖工工程施工及验验收规程》JGJ1226-20000的有关技术术要求。当基基层的抗拉强强度小于外墙墙饰面砖粘贴贴的粘结强度度时，必须进进行加固处理理，加固后应应对样板进行行强度检测。找找平层材料的的抗拉强度不不应低于外墙墙饰面砖粘贴贴的粘结强度度。③安装在易于受到人人体或物体碰碰撞部位的建建筑玻璃，如如落地窗、玻玻璃门、玻璃璃隔断等，应应采取保护措措施。保护措措施应视易发发生碰撞的建建筑玻璃所处处的具体部位位不同，分别别采取警示（在在视线高度设设醒目标志）或或防碰撞设施施（设置护栏栏）等。对于于碰撞后可能能发生高处人人体或玻璃坠坠落的情况，必必须采用可靠靠的护栏。④楼梯杆扶手高度自自踏步前缘量量起不应小于于900。靠梯井一一侧水平长度度大于500时以及顶层层，栏杆扶手手高度自可踏踏面计算为1050。⑤阳台、外廊、室内内回廊、内天天井、不上人人屋面及室外外楼梯等临空空处栏杆（板板）下部离地地0.10mm高度不应留留空。临空高高度在六层及及以下时,栏杆高度不不应低于1..05m。如如底部有宽度度大于或等于于0.22mm，且高度低低于或等于00.45m的的可踏部位，应应从可踏部位位顶面起计算算。⑥低窗台（窗台净高高度低于0..8m或住宅宅窗台低于00.9m时）的的防护措施应应遵守以下规规定：窗台高高度低于或等等于0.455m时，护栏栏或固定扇的的高度应自窗窗台面起算；；窗台高度高高于0.455m时，护栏栏或固定扇的的高度可自地地面起算（但但护栏下部00.45m高高度范围内不不得设置水平平栏栅或任何何其他可踏部部位。如有可可踏部位应从从可踏部位起起算）。（九）装饰标准①内墙面：卫生间、厨厨房为白色瓷瓷砖到顶，其其他为乳胶漆漆。②外墙面：涂料墙面面；③天棚：乳胶漆；③楼地面：户外水泥泥砂浆，户内内水泥砂浆拉拉毛。1、室外部分外墙面仿石墙面涂涂料或浅色面面砖装饰。2、室内部分门、窗为塑钢内墙面：卫生间墙墙面瓷砖到顶顶，其余为水水泥混合砂浆浆，面罩白色色涂料。楼地面：为水泥地地面，卫生间间铺防滑地砖砖，设备房间间为水泥砂浆浆楼地面。（十）门窗工程设备用房为甲级防防火门，管井井门为丙级防防火门，入户户门为钢制防防盗木门（定定制），内门门为实木门，外外窗均为白色色单框塑钢窗窗。建筑外门窗的水密密性等级：不不应低于现行行国家标准《建建筑外窗水密密性能分级及及检测方法》GB/T77108-22002规定的2级。玻璃幕幕墙气密性不不应低于现行行国家标准《建建筑幕墙物理理性能分级》GB/TT152255规定的3级，保温性性能见节能设设计。三、建筑结构（一）设计依据（1）建筑结构可靠度度设计统一标标准GB500068-20001；（2）建筑工程抗震设设防分类标准准GB502223-20004；（3）《建筑结构荷载载规范》GB500009-20001；（2006年版）（4）《砌体结构设计计规范》GB500003-20001；（5）《建筑抗震设计计规范》GB500011-20001；（2008年版）（6）《建筑地基基础础设计规范》GB500007-20002；（7）《混凝土结构设设计规范》