浏阳培训课(城市开发与经营实务)

城镇开发与经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT主讲：柴凝（博士）湖南科技大学建筑与城乡规划学院2014.09.15讲义提要CONTENTS1.概念专业用语为何改变？城市规划-----------城乡规划城市开发-----------城镇开发城市经营-----------城镇经营背景BACKGROUND1-1中国的城市化迅速发展1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT中国城市化率基本变化情况（1980~2011）数据来源:中国统计年鉴整理（2012）中日韩城市化率比较（1950~2010）数据来源:世界银行统计资料（2011）1-1中国的城市化迅猛发展1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT人口流动量及流动趋势（2000-2005）数据来源:TheEconomist1-2人口流动呈现区域性变化1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT人口流动量及流动趋势（2000-2005）数据来源:TheEconomist1-2人口流动呈现区域性变化1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT人口流动量及流动趋势（2000-2005）数据来源:TheEconomist1-2人口流动呈现区域性变化1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT1-3城镇发展中的制度障碍1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT户籍管理制度当代户籍制度是中国计划经济体制下短缺经济的产物把生产和消费对立起来的片面工业化思维的产物限制了农村剩余劳动力向城镇顺畅转移阻碍了城镇人口集聚效应的实现，从而限制了城镇化进程区域教育发展差异及不平衡教育空间的广袤性和学校布局的分散性教育类型、结构、形式的复杂性和多样性文化程度影响农村劳动力转移概率

外来劳动力不能平等参与城镇劳动力竞争城镇利益主体对农民工的歧视使得农民工在城镇就业的成本增高，劳动力市场发展滞后，中介组织发育程度低，农村剩余劳动力基本处于自发无序状态城镇土地闲置，利用率低，农地生产难以实现规模经济效益宅基地使用的权，利，责不明晰，激化了城镇化用地之间的矛盾不能彻底解决已转移出的剩余劳动力的后顾之忧农村教育制度劳动就业制度农村土地制度社会保障制度

社会保险与社会救助覆盖范围狭窄农民工的劳动权利得不到相应的尊重与保障社会福利待遇不平等农村人口老龄化现象严重，社会负担加重。1-4城镇发展中的矛盾与问题1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT

KeyProblems城市建设贪大求快大搞造城运动，导致建设粗放、资源浪费、环境恶化等问题。土地粗放利用缺乏综合集约利用规划，浪费了土地资源，造成城市土地供应紧张。城乡空间布局紊乱城市间结构趋同横向联系薄弱，职能分工不明确。中小城市人口经济集聚度不高，经济基础薄弱，产业结构不合理。城乡间的空间布局混乱，导致城市郊区土地利用混乱，城市中心区功能不能有效发挥辐射作用城镇化动力不足一些体制及政策制约城市化进程；市场对城镇化基础性调节作用未能充分发挥。1-5新型城镇化（城乡一体化）1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。新型城镇化的核心在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。城镇化城市化1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT1-6中国城镇化历程1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT1-7中国城镇化发展机遇1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT1-8中国城镇化发展应具备的能力何为“城镇开发”？城镇开发CITYDEVELOPMENT1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT城镇开发是在发展“新型城镇化”大背景下提出的一个新概念大范畴定义：是对涉及城市、村镇及小城镇的发展过程中进行的综合开发。一般包括：土地开发，房地产开发、供水、供电、供热、供气和道路交通、旅游、医疗、教育等开发，目的是通过开发来满足城镇人口的生活和生产需要。小范畴定义：对城镇建设过程中涉及的土地、住宅、道路、水利等基础设施和公共服务进行的前期开发，是建设的铺垫。2-1城镇开发概念1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT2-2城镇开发种类城市开发种类土地一级开发征地拆迁旧城改造房地产开发基础设施开发公共服务设施开发1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT2-3城镇开发政策趋势■城镇开发是实现新型城镇化的基本推动力量。■城镇开发是建设新型城镇，发展生产的重要步骤。■城镇开发过程中需要解决的问题还包含人口户籍问题，土地制度问题和投融资体制改革等问题。■各地都已成立了为服务城镇开发的单位和开发主体施工单位■国家开发银行将为各地的城镇开发提供资金支持。1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT2-4城镇开发流程及模式土地一级开发土地成片开发新城建设

城市改造（城中村/棚户区/三旧改造）一级开发商主开发商住宅地产、工业地产、商业地产、旅游地产等各类专业房地产开发商单一型产业地产开发商综合型产业地产开发商城市运营商产业地产开发商项目改造主体住宅地产、工业地产、商业地产、旅游地产等各类专业房地产开发商1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT2-5城镇开发流程及模式新城开发？城镇开发CITYDEVELOPMENT1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT3-1新城开发国外新城发展的6种典型模式根据新城形成的核心驱动力和新城城市功能的不同，通常把新城分为以下六种：新城模式一田园新城：以国家立法为基础，政府主导下的新城开发公司进行规划建设的新城。如Stevenage（英国，伦敦），MiltonKeynes（英国，伦敦）Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）边缘新城：伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐渐外迁，而在大都市边缘逐渐形成的功能比较完善，且相对独立于大都市的新城镇。如Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）新城模式二□TOD新城：以捷运交通系统导向发展理念为指导的新城建设，其主要通过捷运系统与城市中心区快速连接来缩短交通时间，吸引中心城市的部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。如千叶新城（日本，大阪），沙田新市镇（中国，香港）产业新城：以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和都市距离稍远。如PortSUnlight（英国，利物浦），筑波科学城（日本，筑波）新城模式三新城模式四□副中心：通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。副中心通常与城市中心区保持快捷便利的交通联系，从空间分布来看，一般与城市中心保持合理的距离。如拉德芳斯（法国，巴黎）新城模式五行政中心新城：随着一国首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为国家新政治中心的城市。这类新城一般与大都市保持相对较远的距离，选择环境优美的地方从“零”建起。如巴西的首都巴西利亚，澳大利亚首都堪培拉新城模式六13-1新城开发新城模式一——田园新城田园新城：在英国以霍华德“田园城市”思想为开端，开始兴起的新城模式。以国家立法为基础，政府主导下的新城开发公司进行规划建设的新城。政府部门的主导作用主要体现在城址的选定、提供资金以及处理与开发公司的关系等方面。如Stevenage（英国，伦敦），MiltonKeynes（英国，伦敦）Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）田园城市是为健康、生活以及产业设计的城市，它的规模能足以提供丰富的社会生活，四周要有永久农业带围绕，在田园中生活，工作和学习。田园新城发展的目标：最大限度吸引私人企业鼓励制造业和其它工业从内城迁至田园城市区，提供足够就业岗位国家和私人企业共同开发住宅和交通加速科学管理，加强田园城市控制鼓励采用花园住宅典型产业新城：英国凯恩斯英国斯蒂文乃奇城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城开发新城模式二——边缘新城边缘新城：伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐渐外迁，而在大都市边缘逐渐形成的功能比较完善，且相对独立于大都市的新城镇。如Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）边缘新城城是随着城市功能外扩逐渐形成的。首先是城市居住功能郊区化，接着是城市产业功能和商业功能郊区化，最终边缘新城形成。边缘新城开发理念：居住-工作-购物-娱乐-学习一体化规划大规模的开放娱乐休闲空间随着人们需求变化而不断变化的多功能完备社区一生之城：住宅多样化，一个家庭从青年，中年到老年的各个阶段都无需从社区搬走典型产业新城：美国哥伦比亚美国里斯顿城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城开发新城模式三——TOD新城TOD新城：以捷运交通系统导向发展理念为指导的新城建设，其主要通过捷运系统与城市中心区快速连接来缩短交通时间，吸引中心城市的部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。如千叶新城（日本，大阪），沙田新市镇（中国，香港）TOD新城市密度适当偏高的开发，位于交通站点周围适宜步行的距离内，市民可以在家、工作地、购物点、学校或服务机构之间的日常往来中的一次或是数次可以选择不开私家车。TOD新城开发成功借鉴之处：土地利用政策限制城市中心的发展，同时促进站点周边高密度、高强度发展通过限制私家车发展和鼓励捷运系统的使用，增强社会对公共捷运系统的依赖性政府和捷运系统运营商共赢得开发模式以捷运系统为中心的交通网络和节点整合来保证TOD站点的强大辐射力和吸引力开发时机应在经济发展初期：房地产开发先于捷运系统以保证客流量典型TOD新城：日本多摩美国奥润柯城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城开发新城模式四——产业新城产业新城：以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和都市距离稍远。如PortSUnlight（英国，利物浦），筑波科学城（日本，筑波）产业新城是以产业带动整个区域的经济发展，产业新城开发成功借鉴之处：以市场为主导的政府和企业共同开发的模式多元化的产业可以减低区域经济系统的抗风险能力基础设施建设的完善是吸引人口和产业的关键因素便捷的交通系统为城市发展提供支撑典型产业新城：日本筑波美国加州尔湾城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城开发新城模式五——副中心新城副中心新城：通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。副中心通常与城市中心区保持快捷便利的交通联系，从空间分布来看，一般与城市中心保持合理的距离。如拉德芳斯（法国，巴黎）都市副中心为了分散中心城区的商业、商务、产业和居住功能，缓解市中心的交通等基础设施的压力副中心新城发展可借鉴成功之处：交通条件至上政府支持一个强势开发商的支持政府、专家和私人开发商多方合作开发模式多功能综合体典型产业新城：东京临海副中心——多中心城市结构巴黎拉德芳斯——多功能综合体城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城开发新城模式六——行政中心新城行政中心新城：随着一国首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为国家新政治中心的城市。这类新城一般与大都市保持相对较远的距离，选择环境优美的地方从“零”建起。如巴西的首都巴西利亚，澳大利亚首都堪培拉行政新城开发可借鉴成功之处：健全的城市功能是经济发展的前提和基础政府是经济发展的支柱跟随政府的服务也会日益发达专业人士是推动经济发展的动力源泉打造产业链，培育产业集群推进教育和培训计划，为经济发展提供后备军典型行政中心新城：澳大利亚堪培拉城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城开发6种新城模式对本案的可借鉴因素鼓励制造业和其它工业从内城迁至田园城市区，提供足够就业岗位国家和私人企业共同开发住宅和交通加速科学管理，加强田园城市控制鼓励采用花园住宅居住-工作-购物-娱乐-学习一体化规划大规模的开放娱乐休闲空间随着人们需求变化而不断变化的多功能完备社区以市场为主导的政府和企业共同开发的模式多元化的产业可以减低区域经济系统的抗风险能力基础设施建设的完善是吸引人口和产业的关键因素健全的城市功能是经济发展的前提和基础城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城开发城镇开发案例城镇开发CITYDEVELOPMENT浦东新区开发背景——政策规划、产业主导浦东开发分为五个区段：①外高桥·高桥区段。规划面积为75平方公里,居住人口26万。建立出口加工区、保税区等,以期把它做成转口贸易、国际物流中心园区。②陆家嘴·花木区段。规划面积28平方公里,人口35万。充分利用其最接近上海中心地带———浦西外滩的优势,发展金融、商业、对外服务、房地产、信息咨询等现代服务行业。③北蔡·张江区段。规划面积为19平方公里,人口35万。目标是建成科技教育园区。④庆宁寺·金桥区段。面积21平方公里,人口34万。作为以造船、机械制造为主的传统的工业园区。⑤周家渡·六里区。面积34平方公里,人口40万。利用原有的钢铁、玻璃、建材等工业基础设施,做成工业园区、出口加工区。除上述五个区段外还打算再设立几个工业小区,并进行旧城区及工厂的搬迁和重新部署。1990年4月18日，国务院总理李鹏正式宣布：党中央、国务院同意加快浦东地区的开发、开放的提案城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-1浦东新区城镇开发浦东新区城镇开发模式1——张桥镇（依托企业）张桥镇系浦东新区西部紧邻金桥出口加工区的一个乡镇，原镇域面积21.8平方公里，人口2.67万随着金桥出口加工区的开发建设，张桥镇部分土地被征用，4000多农业人口离开土地转为城镇居民，耕地面积减少770多公顷金桥出口加工区中的工业区70％左右的地块原系张桥镇的土地2000年，撤销金桥镇、张桥镇，设立新的金桥镇城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦东新区城镇开发模式浦东新区城镇开发模式2——张江镇基本情况张江镇原镇域面积19.12平方公里，人口2.5万左右，经济发展水平在浦东乡镇中处于中等水平张江高科技园初期建设规模是17平方公里；其中15平方公里是在张江镇镇域范围内；远期建设规模是25平方公里，届时整个张江镇均纳人了园区的建设范围内。目前，全镇农非比接近3：7。同时，全面实施了规模性土地流转和种养殖业的“双退”，农民逐渐向集镇集中、产业逐渐向园区集中的“双集中”框架已基本搭建。城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦东新区城镇开发模式浦东新区城镇开发模式2——张江镇开发模式：依托产业园，主动接受园区辐射张江镇政府提出了依托高科技园区，积极主动接受园区技术创新的辐射主导产业推进经济发展：生物医药产值占园区总产值的50%，微电子信息产业产值占25%，1999年两大主导产业总产值29.5亿元人民币。聚集效应和政策引导推动主导产业形成：国家上海生物医药科技产业基地，目前己引进16家中外生物医药企业，初步形成产业群体、研发机构和孵化小企业三个层次；上海浦东软件园，是国家规划的软件产业三大基地之一，将逐步建成我国信息工业的主要基地和西太平洋地区软件出口中心居住区软件园软件园生物医药科技产业基地城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦东新区城镇开发模式浦东新区城镇开发模式３——川沙镇基本情况川沙镇处于浦东新区的东部，是浦东300多平方公里农村地区的政治、经济、文化中心。镇域总面积18.08平方公里，人口5.69万。1993年川沙撤县后，尽管浦东的政治、经济、文化中心西移，但川沙镇仍是管理农村地区的新区农工委、农村发展局的所在地在经济上近年来川沙镇的金融、商贸、房地产、餐饮与文化娱乐等服务业蓬勃发展城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦东新区城镇开发模式浦东新区城镇开发模式３——川沙镇开发模式：依托航空城，综合服务川沙镇坚持“三、二、一”产业发展方针，积极探索发展特色化、市场化、长效化商贸业的新路子。锚定川沙镇将建成新世纪的临空城，成为浦东重要辅中心的战略目标，以此规划和带动全镇商贸、饮食、服务业的大发展行业领域大拓展：除了商业贸易、饮食服务、加工制造业外，还增加了道路维修、房屋拆迁、房地产信息咨询、药品器材等行业，涵盖生产、流通、分配、消费各个领域城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦东新区城镇开发模式浦东新区城镇开发模式４——高桥镇基本情况高桥镇是位于浦东新区北部的一座具有800多年历史的古镇，是上海市老工业区之一，辖区内有外高桥电厂、上海炼油厂、高桥石化公司、华东石油销售公司等众多知名大型企业现在的高桥镇是1998年10月实行“撤二建一”，由原高桥镇和外高桥镇合并而成，总面积17,34平方公里，人口为5．17万人。镇域内建有外高桥港区和外高桥保税区高桥镇被列为浦东新区“1+3+9”发展计划三大重点镇之一和上海市“一城九镇”小城镇建设试点镇城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦东新区城镇开发模式高桥镇坚持发展特色产业，不断壮大区域化经济。近年来，借助地处港口的区域优势，坚持“一业特强，多业发展”的总体思路，做强以港口物流为主的第三产业。重点发展以仓储、房地产、商业服务为主要内容的第三产业，尤其是注重利用800年老镇的优势，发展特色旅游业和商业第二产业发展重点是在逐步向技术密集型企业转化的同时，发展规模经济；第一产业发展重点是建立多元立体化的绿色农业生产基地浦东新区城镇开发模式４——高桥镇开发模式：核心产业为主，多产业综合发展城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦东新区城镇开发模式浦东新区小城镇开发案例小结浦东新区小城镇开发总结政策导向为小城镇发展提供保障产业是新兴小城镇发展的基础小城镇开发要体现差异化区域协作是城镇经济发展的必然趋势城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦东新区城镇开发模式城镇化建设城镇经营CITYDEVELOPMENT1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT经营城市是一个经济词汇，是把现代市场经济的经营理念、经营机制和经营方式运用到城市的规划、投资、建设、营运的全过程，构建城市投资主体多元化、融资方式多样化、运作方式市场化的新体制。发主体施工单位。国家开发银行将为各地的城镇开发提供资金支持。城市经营是在我国社会主义市场经济体制不断完善的条件下，应用而生的全新理念；是城市政府运用市场机制来调控城市发展目标与有限资源之间矛盾的一种经济活动，运用市场手段对城市的各类资源、资产进行资本化运作与管理；城市经营既有政府行为，又有市场机制，“两只手”相互影响，相互补充；城市经营是遵循市场经济规律，对计划经济体制下形成的城市发展、建设方式的深刻变革。5-1城镇经营概念1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT5-1城镇经营概念竞争性非竞争性排他性Ⅰ、私益物品：食品、服装、汽车、钢铁、电子产品等Ⅱ、收费物品：水务、燃气、收费公路、有线电视、公共交通、污水处理等

非排他性Ⅲ、公共资源：土地、水资源、地下空间、电磁空间、地下水、等

Ⅳ、公益物品：公共空间、公共安全、公共卫生、公共行政、生态环境、消防、街道、天气预报、有线电视、法律政策等。

城市经营的公共经济学依据1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT5-1城镇经营概念征收农地城市拆迁政府房地产广场道路征地、拆迁成本土地出让金收益城市建设投资土地经营收益=土地出让金-征地、拆迁、整理成本房地产价格=土地出让金+税费+成本+开发商利润工业用地1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT5-1城镇经营概念城镇经营的内涵，就是在城镇化、城乡一体化和新农村建设过程中，以政府为主导，以企业为经营主体，通过市场运作、社会参与、农民入股，加快城乡统筹发展，实现多方共赢的一个动态发展过程。就是以城镇未开发对象，利用市场化手段，对构成城镇空间的载体及构成城镇的资源进行重组、集聚、运营，从而实现资本的动态发展过程。政府要得政绩、得民心；农民要得收益、得发展；企业要得效益、得名声。正确处理这三者关系，是城镇运营取得成功的关键城镇经营内涵城镇运营中各方的利益诉求：农民政府企业1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT5-1城镇经营概念政府主导、市场运作、企业推进、社会参与城镇经营核心理念及三方职责：以政府为主体，经营好政策和环境；以企业为主体，经营好市场和资源；以农民为主体，经营好产业和家庭。以城镇运营为核心，产业投资联盟为手段，通过项目的运作，以最大限度地集聚资源，最有效低配置资源，提高区域经济竞争力，实现农业的产业化，农村的美化和农民收入的多元化。

政府主导

企业推动

市场运作

社会参与

城镇经营理念1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT5-1城镇经营理念及职责1城镇开发与城镇经营CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT5-1城