美丽乡村海岛旅游综合体

美丽乡村中国梦旅游综合体——海南万宁英豪半岛一、英豪半岛概况二、项目介绍及规划依据三、项目操作要点及流程四、盈利模式及收入估算五、同类型项目分析目录CONTENTS2一、英豪半岛概况34区域位置万宁市万宁市位于海南省东部沿海，是海南省东部旅游产业带的核心地段，拥有当下最多的高端开发项目，是海南发展旅游休闲最重要的区域。目前正处于城市化的起飞阶段，当地政府希望旅游战略强市，通过石梅湾、神州半岛、山根湾、山钦湾等滨海地区的综合开发，全面带动、提升城市经济、形象和城市整体竞争力。5区域位置琼海市

Qionghai琼中黎族苗族自治县

Qiongzhong神州半岛Shenzhou

Peninsula万宁英豪半岛Wanning

Yinghao

Peninsula

博鳌

Boao海南岛钓鱼度假村Fishing

Village春园湾旅游度假中心Natural

Reserve

Area

日月湾旅游区

Bay

&

Beach

兴隆温泉旅游区Xinglong

Hot

Spring

Tourism

Area

青皮林自然保护区

尖岭森林Peak

Forest

六连岭自然保护区Liulianling

Natural

Reserve

Area尖岭温泉Peak

Hot

Spring

万宁市Wanning英豪半岛简介：

英豪半岛位于万宁市东北部沿海，距万宁市区20公里处，东边是宽广无垠的大海，西边是幽静美丽的小海，南边连着英文村，北边和盐墩村隔海相望，形成了一个三面环海的半岛，地势为东高西低，东边高处有西瓜林地，西边低处有2000亩左右的水稻田和2700亩左右的养殖虾塘，从空中看英豪半岛是一条狭长的蔚蓝海岸线，生活在这里的村民主要以渔业、养殖业和种植业为生。全村总面积14000亩，共980户人家，总人口4541人，房屋970间（其中老屋村

220间房屋，新屋村750间房屋），宅基地面积2000亩左右。6区域位置

规划地块英豪半岛是万宁市呵护多年的生态留白，是万宁市城市发展的亮点，也是整个中国少有的双海湾半岛。项目规划区域位于英豪半岛北半段（南半段已经被其它开发商规划），三面环海，自然景观非常优越。项目总规划约14000亩，其中现状可供开发的用地面积约1000亩；在未来的总体规划和建设中，可在内海（即小海）进行填海造地；填海部分二、项目介绍及规划依据78项目开发将征用土地约9.5平方公里，是一个大型的综合开发项目，经初步估算，项目总投资约200亿元人民币。英豪半岛开发将为万宁GDP做出巨大贡献，英豪半岛产值包括创造的投资和吸引国内外游客到此消费。在创造GDP的同时，英豪半岛开发将为地方政府和国家财政带来土地收益、营业税和所得税等税收收入。土地收益为购买约950公顷土地所需支付的65亿元，同时在运营过程中将分别带来约24亿元的营业税（营业收入的5.6%）和约77亿元所得税（税前净利润的25%）。英豪半岛开发将妥善解决当地村民的拆迁、回迁和就业问题，尤其是坟墓搬迁问题，促使村民改变传统思维，积极融入现代旅游服务产业，通过一定的技能培训，从事相关职业，谋求共同发展，创造和谐社会。项目背景及规划依据9项目背景及规划依据“绿树村边合，青山郭外斜”曾经是无数人理想的田园生活状态，但海南现实中的境况却不大如人意，由于农村基础设施薄弱，一些村落长期以来“垃圾靠风刮、污水靠蒸发”。建设美丽乡村正是破解这一窘状的重要手段。当前，海南即将开始试点的美丽乡村建设，就是为了拾掇乡村资源，为海南农村建设和发展寻求可供借鉴的模式，同时也为海南旅游增添亮色。

2014年7月22日，习近平总书记在湖北省鄂州市长港镇峒山村调研时指出，实现城乡一体化，建设美丽乡村，是要给乡亲们造福，不要把钱花在不必要的事情上，比如说“涂脂抹粉”，房子外面刷层白灰，一白遮百丑；不能大拆大建，特别是古村落要保护好。建设好海南这些美丽乡村，事关国际旅游岛建设大局，必须要全面把握，从实际出发，突出特色，实打实的改善农村人居环境，实打实的提高农民生活质量，避免美丽乡村建设变味走样。针对此背景，海南省于2014年实施美丽乡村建设行动计划，以海口市、琼山区、琼海市、澄迈县、儋州市、万宁市、琼中县为全省美丽乡村建设试点。（详见政策文件《海南省美丽乡村建设指导意见》）10项目介绍项目名称：美丽乡村中国梦旅游综合体（海南万宁英豪半岛）建设模式：规划用地面积约14000亩，总建筑面积约为284万平方米（按综合容积率0.3初步概算）其中包括（美丽乡村中国梦旅游项目规划用地10000亩，中国民俗风情小镇综合体项目用地2000亩，旅游地产用地2000亩）项目立意：该项目尚未纳入政府控规的规划范围内，好比一张白纸可操作性和可塑性很强。依照海南省关于推进美丽乡村建设指导意见精神，结合国家相关产业政策的支持，通过招商引资和全体村民用土地作价入股参与合作共同开发，探索“美丽乡村中国梦综合体”改造路径，创办以生态文化旅游为载体的村集体经济产业，彻底解决英豪村7个村民经济社3800多人及子孙后代的长远生存大计，推动英豪村实现“农村变社区、荒滩变景区、贫困村变旅游村、村民变员工”的历史性转型建设目标。提前迈进全国富裕小康美丽乡村序列。基于上述项目立意和目标，项目可协商政府给予项目立项、土地使用、规划设计、税收等方面的政策扶持，使项目成为海南省的重点文化旅游综合项目，项目将成为政府、村民、企业和社会效益四赢的范例。项目介绍世界上有很多知名的人工岛，像迪拜的“世界岛”，黑海的“俄罗斯岛”。但中国人工岛屿虽多，却没有一个响彻世界的人工岛项目，没有一个振奋民族精神的人工岛项目，更没有一个具有中国特色的世界级人工岛项目。中国梦旅游综合体项目，立足于文化旅游与生命科技产业的创新聚合，彰显国际标准化与世界品位，逐梦而行，海南中国岛不是空想，而是可以实现的梦想，中国梦旅游综合体项目的“中国岛”从空中俯瞰犹如一幅迷你的中国三维立体地图矗立在祖国的南海上，海中有陆、陆中有海、尽显海洋情，畅想中国梦，成为海南独特，中国唯一的远离喧闹尘嚣、清新脱俗的真正意义上的海洋生态旅游岛，成为中国首个海上碳平衡旅游生态岛。12项目介绍中国梦旅游综合体项目将颠覆传统意义上的生态新星，举国际智慧，彰显天空之岛、梦想之城的总体概念。中国岛形状临摹中国地图，按中国疆域面积比例填海9600亩建设海上人工岛，按31个省市自治区和港、澳、台地区划分34个区域，组成10个离岸式人工岛大组团，有作为游艇码头的长江、黄河流经岛内，有形似长城的空中游览车横卧岛上。13项目介绍世界独特

中国唯一北纬18度，是地球上最神奇的地理区域之一，之所以说它神奇，原因就在于这个区域是地球上最适于度假的地方。北纬18°是一个蕴涵了繁荣意义的数字，风情独特的墨西哥城在北纬18°，流传了无数传奇的加尔各答在北纬18°，举世闻名的夏威夷在北纬18°。区位：项目位于海南省中部东线沿海的核心区域，是万宁市呵护多年的生态留白，是中国少有的双海湾半岛，英豪湾也是海南名景之一，半月形的海湾全长约10公里，沙粒洁白细软，海水澄澈晶莹，能见度7－10米，这里拥有着全海南岛最好的自然景观资源。世界独有的热带滨海、热带雨林、文化等独特资源，现有的《和乐镇北港》可规划为游艇码头，土地地质良好，可规划成高尔夫，温泉，旅游地产的“三菜一汤”在此全部可以实现。生态：陆上有温泉，土地优良，海底资源丰富，有珊瑚礁、各种热带鱼、名贵贝类等，年平均气温24℃，最冷月平均气温18.7℃，最热月平均气温28℃，海水温度22-25.1℃，终年可游泳，被誉为“东部第一湾”。这里的海水能见度在10米以上，不但是绝佳的海滨浴场，还是理想的潜水胜地。世界上最吸引人、客流量最多的国际旅游岛核心滨海区域。配套：规划中的环岛高速路从岛中穿过，水电设施齐全。14项目介绍建成目标：以滨海旅游休闲度假为支撑，以主题酒店、精品酒店、养生养老（含保健治疗），民俗特色小镇、风情产业商业街、游艇产业等为功能补充，建成极具特色并符合海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010－2020）论述的美丽乡村旅游综合体。美丽乡村中国梦旅游综合体的建成开放，必将成为海南省最具代表性的城市旅游标杆项目，成为海南省璀璨亮丽的城市名片，必将产生巨大的公益性社会效益。成为政府、村民、企业、社会四方共赢的典范。旅游地产旅游项目民俗小镇填海部分中国岛15三、项目操作要点及流程项目操作流程操作流程说明：先与村里达成共识，村里以土地入股的方式争取整个项目的立项规划，在立项规划得到审批后划定相关的范围及指标，然后在2000亩合作区内先建设酒店、旅游设施等少量配套，再按照相关征地政策，征用2000亩旅游地产开发用地。注：2000亩民俗小镇合作区及10000亩旅游项目规划区，待后期逐步争取到建设用地指标后再进行开发。操作要点合作说明万宁英豪半岛旅游开发有限公司与英豪村委会签署《英豪半岛项目联合开发合作协议书》，英豪村委会以农村集体土地作价入股的方式与公司合作开发英豪半岛项目。陆上土地部分总体规划英豪半岛共计14000亩土地A.现有的1000亩村集体建设用地可征用做为旅游房地产开发项目B.10000亩做为规划储备用地，后期立项规划审批后，逐步争取建设用地指标C.2000亩综合项目用地用于旅游配套设施（如酒店、高尔夫、养老养生）建设

与村委会共同执有开发D.其中2000亩做为旅游房地产开发项目可以挂牌填海土地部分A.现有海域持有者为万宁市政府B.建议规划填海9600亩用于房地产开发C.填海区域为内海湾，平均水深2米左右D.根据海南现有填海造地政策，填海造地的成本可以冲抵土地出让金1718四、投资估算及盈利模式19投资估算及盈利模式投资额：项目预计总投资额为200亿元，总产出额约400亿元，预计总项目利润50亿元以上，同时还可以为公司增加大量长期回报的持有型物业。投资额产出方式：房地产开发、持有型物业长期效益投资方式：以小资金撬动大项目，前期先投入少量资金，后续用房地产开发利润持续进行开发投资，预计用4.6亿左右资金即可撬动整个项目的投资循环，并可在手续完善后进行融资，项目投资后当年即可收回以上投资资金。投资类型投资说明数额（万元）项目前期费用立项、规划设计1000前期征地费用2000亩开发用地20000酒店、旅游设施建设费用民俗小镇合作开发区的建设5000首期土地开发费用2000亩开发用地出让金等费用20000总计：4600020五、同类型项目分析21中信泰富－神州半岛2005年，时任中信泰富董事长荣智健拍板与海南方面签署了开发协议，并成为海南省“十二五”规划重点小城镇运营项目，据悉，还享受到相关优惠政策，在已经挂牌的11块土地上，出让价格仅为700元/平米。值得注意的是，从拿地到建设，在将近十年的时间里，神州半岛项目开发体量不足拿地项目总量的10%，造成大量土地闲置。除此之外，经过一系列的闪转腾挪，中信泰富还引入了两个合作伙伴一起开发，一个是保利地产，另一个则是香港隆源控股有限公司。2013年以来，在海南土地清查的前提下，奇怪的是神州半岛的土地虽然多次被曝光，但却一直没有被处理，经记者多方面了解，原因的行成是因为与政府有相关协议，整体规划下没有挂牌土地，2年内开工的规定也就无从谈起。记者在一个海南土地交易的微信群里了解到，神州半岛的多个地块正在寻求合作或出售，转让价格最低的也高达300万元/亩，与之60万/亩的土地获取价格，其中的价差让人咂舌。典型项目分析-住宅类定位：“那边海”上的半岛传奇卖点：价格、容积率低、旅游配套项目鸟瞰图项目位置图（需标注本项目及案例的相对关系，可用画圈表示）开发商中信泰富项目地址万宁市神州半岛占地面积1800万㎡总建筑面积406万㎡容积率0.34价