房地产市场报告 -2022年报 -【中山年报】2022年中山市房地产市场年度报告-世联研究

世联彳亍2022年中山房地产市场年度报告I珠海世験略资源部市场研殮2023年01月09日01重要政策回顾03商品住宅市场分析04商办市场分析05市场总结及展望皿J世联行重要政策回顾eheh&j&«-Ir^g］宽松基调贯彻全年，中央及地方频频发力，多城出台松绑政策，预计2023年政策中央政策将会继续托底，整体政策环境仍会延续宽松态势|［^gl年内两次降准&三次降息，开启信贷宽松周期，金融端发力，“三箭齐发"U政策I释放流动性^^3紧随国家步伐，5月起中山密集推出救市政策，坚持一城一策方针，从解限购、土拍新政与带押过户等各个方面剌激市场

政策土拍新政与带押过户等各个方面剌激市场攸f 心工畿嚣編胜抻…5政策土拍新政与带押过户等各个方面剌激市场攸f 心工畿嚣編胜抻…5wmtb.bmif«smi皿1世联行土地市场分析土地市场分析2021年涉审用地8宗、商办用地3宗做供应宗数2022年涉宕用地389.58万m\商办用地11.74万rtf涉守用地353.49万m\商办用地7.432021年涉审用地8宗、商办用地3宗做供应宗数2022年涉宕用地389.58万m\商办用地11.74万rtf涉守用地353.49万m\商办用地7.43万nf涉宅用地190.90亿元'商办用地2.51亿元涉宕用地2.67%、商办用地1.03%涉宕用地5400元/m\商办用地3376元/m*bjskx127%新■供城面

174%成交总建面

177%成交总金额

176%平均剛率10.12%成交楼面价

156%涉守用地9094元/此商办用地2626元/雨涉帛用地6宗、商办用地2宗涉宕用地37.18万m\商办用地65.25万m*涉宅用地37.18万m\商办用地44.75万nf涉帛用地33.7亿元、商办用地11.75亿元涉宅用地3.58%、商办用地0.0%2022年土地市场供求缩量超7成，成交楼面价主要受区域轮动影响较大

Ir^^i涉宅用地供需齐降，供销主要集中于6月与12月，马鞍岛地块溢价成交M畫全年涉宅用地新増供应6宗，成功出让6宗,其中1宗有溢价；6宗用地集中于6月与12月公开，6月公开出让23万m*,用増|12月公开出让14.18万N,涉宕供应建面相较去年大幅下滑•2018-2022年中山涉启用地供需走势2018-2022年中山涉启用地供需走势II商办用地商办用地2022年商办用地供需双减，成交表现低迷，市场持续下行全年商办用地新増供应2宗，成功岀让1宗，1宗尚未成交；中山商办用地与往年无异,占比仍处于低迷,且2022年公开的两处商办用地皆位于马鞍岛.|[+^1涉宅用地供应主要集中在东部与东北部，马鞍岛挂牌地块数量最多主*全年涉宅用地新増供应隱，商办用地新増供应2宗,其中有5宗皆有国字号企业竞得.马鞍岛全年挂拍3宗土地,1L|帀场|宗涉宅2宗商办，其中涉宅地块为中山市全年唯一溢价拍出的地块.o世联行皿1世联行商品住宅市场分析2021年52171套2021年52171套561.61万N50023套541.47万m*15072元/m1816.10亿元2022年新増供应套数151%25909套新増供应面积151%276.89万nf成交套数138%30989套成交蹄137%339.76万H成交均价14%14400元/nf市场规模140%489.26亿元眦］世联行2022年整体供销均大幅收缩，同比下降超过50%,量价齐跌，成交规模较往年减少近一半1313f-RKESit）市场持续下行，6月因国家救市政策房市热度曾短暂回升，随后迅速回落2022年新増供应276.89万nf,同比下降51%,成交339.76万N,同比下降37%,成交均价1440OJu/nf,同比下降4%,2022年市场低迷，仅6月因政策利好短暂升温。20211^-202212世联彳亍■」『「||?「「卜「世联彳亍bjskx全年整体库存稳中有降，去化周期逐渐提高，整体压力依旧偏高全市住宅库存面积为589.70万m*,同比下降9.63%,去化周期为20.83个月；市场流速偏慢，去化周期于5月达到20.65个月，随后开始回落,于11月触底反弹,12月达到历史高点20.83个月.世联彳亍中心组团成交量占比全市33.5%,供销大幅下跌西区市场成交量占据组团内第一，但2022年西区市场量价齐跌下渭明显;西区与石岐、东区、南区构成区域中心，位置不可撼动；东区成交量组团内第二，且为组团中受市场影响最小的组团，组团内仅东区成交为正増长，该区域房产保值程度高；五桂山自去年成交大幅上涨后2022年度持续回落,跌幅ffiifilOO%.2022年中心组团數据一览中心组团各镇区供销■价泠新增冷成交十成交皿昉Illi面积lllig面积均价Illa面积155.05万m*同比114.96%78.53万m*

同比152.03%105.81■万rtf 15492元/nf；同比143.66%；同比2.61%rmlkiiiiMillll.il.中心组团去化周期17.58个月，低于市平均周期，但相较去年增长5.93个月市场流速明显降低母管除东区与南区外，其余镇区库存皆有较大幅度下降，但仅五桂山去化周期有所缩短，其余函区的去化周期皆有不同幅度的延长.ncZI故zo?OC二为03SSSnc6器oz叱静S0Znc枝Roz。9兽8nrstt-zzozar泓Roznr8aozac賞zozaEIw-zzozac二#ZRacOI胃ROC6W-IZ0Ztc算rtoCMSW-KOZnr洛冒acs告0?nr耳SOIac噸zozacRKOZncMKOZ东部组团成交量占比全市27.23%,成交价格全市最高马鞍岛整体供销均有下滑，但成交额仍稳居组团与全市第一；火炬与南朗的供销均下跌超过50%,量价齐跌.全市成交均价不稳定，且下半年有走低趋势，11月均价跌至21年1月以来的最低价.2022年东部俎团数据一贤东酒团各镇区赚■价新增面积75.45万m*同比148.02%成交面积67.00万rtf同比146.67%成交十肪均价■III1989070/n<147.85万N同比12.44%同比T6.06%面积I而扁siiiy□世联行东部组团去化周期26.48个月，去化周期大幅延长，去化周期全市最高马鞍岛由于新项目入市，库存量涨幅最高，但项目成交表现优异,去化周期増幅不高，仍在健康范围周期内；火炬L|fflal|与南朗均由于入市项目较多，市场又持续低位运行,导致去化周期大幅上升，尤其是南朗去化周期増长接近30个月.2021年1月-2022年12月东部组团住糸月度存■和去化剛B202A2022年东部组团各镇区住存■和去化周期2021年1月-2022年12月东部组团住糸月度存■和去化剛B202A2022年东部组团各镇区住存■和去化周期叱静S0Znc枝Roz。9兽8nrstt-zzozar泓Roznr8aozac賞zozaEIw-zzozac二#ZRacOI胃ROC6W-IZ0Ztc算rtoCMSW-KOZnr洛冒acs告0?nr耳SOIac噸zozacRKOZncMKOZ世南部组团南部组团各镇区供销■价冷新增冷成交跆成交冷库存lllli面积lllfin面积Illi均价Illa面积141.02万rtf

局比南部组团南部组团各镇区供销■价冷新增冷成交跆成交冷库存lllli面积lllfin面积Illi均价Illa面积141.02万rtf

局比116.86%2022年南部组团数据一饕.Irrrr；.52.37万m*

同比129.83%80.97万nf

同比113.48%11808元/m*同比17.74%南部组团成交量占比全市19.54%,成交面积同比降幅最低，价格仅微幅波动坦洲、三乡撑起整个南部组团成交量,但仅神湾与三乡成交量有小幅度上升，板芙与坦洲均成交降幅超过30%;组团均价较为稳定，各镇区成交均价间差价不大,但价格整体呈现下滑趋势；神湾、板美市场在市场下行状态下依旧维持2021年容

南部组团南部组团去化周期20.9个月，全年去化周期波动较大南部组团板芙与神湾去库存效果明显，但板芙的去化周期仍旧上扬，神湾则保持不变；三多在多个大盘増量的同时，区域流速加快，去化周期大幅缩短至15.43个月，坦洲则受大盘入场影响去化速度，去化周期延长至29.03个月.2021年1月・2022年12月南部组团住宅月度存■和去化周期00*ncZI敏zo?nc母月ozOE静？00*ncZI敏zo?nc母月ozOE静？zoznc枝月0Z。9吿8nEs»aozar泓2Z0Znrm醫ozacz咨ozaEIw-zzoznrzszo?ac二#zo?aco敏ZROC6W-IZ0ZOEmzozSW-IZOZnr洛賢acS^IZO?nr耳izoiac噸zozacRIZOZncI»§z西北组团成交量占比全市14.07%,为市场容量受激缩减最明显的组团西北组团内部各镯区差距拉大，古镇、，J噸片、东升片与南头四个镇区占据组团成交量88%,横栏、东凤与阜沙2022年供销均大幅缩减；各镇区中，仅古镇成交面积同比正増长，量价齐升.2022年西」隨团数据一览西」■团各镇区供销■价泠新增冷成交十成交Illi面积RUm面积均价49.26万m* 63.15万rtf 11387元/m*同比166.19%同比134.71%%同比T1.45%Uh面积102.98万rtf比114.07%iiflTivHT：5!5555!J55§g§M5!5555555555§西北组团去化周期19.57个月，库存虽有减少，但去化周期仍逐步延长古镇、M东升、南头支撑起组团88%的成交量,而受市场影响也较小，去化周期虽有延长,但幅度较小；横栏与阜沙在2022年度的热度消退与疫情封控的双重打击下，去化周期大幅延长,均高达60个月以上.尽管组团内的库存呈减少趋势,但去化周期依旧波动中上升，组团去化降速明显。ncZI故zo?nc二为03nr。冒zoznc6器ozat静soznc枝Rozar咨栏znrstt-zzozar泓aoznr8aozac賞zozaEIw-zzozac二#ZRacOI胃ROC6W-IZ0Ztc算rtoCMSW-KOZnr洛冒acs告0?nr耳SOIac噸zozacRKOZncMKOZ东北组团成交量占比全市5%,整体市场成交较弱三个镇区成交量均不足10万rtf,在售项目数量少,市场占比与容量在大环境的冲击下进一步械压缩.仅靠雅居乐、万科'远洋等几个品牌房企稳定出货；成交价格相对稳定，但成交量价均为全市最低.2022年东团数据一览东4■团各镇区供销■价新增面积24.25万nf同比147.07%成交十m均价alii成交面积22.83万N 10757元/m*42.80万rtf同比138.48%!同比13.63%；同比13.44%面积;甘rr-rrrr□世联行叱静S0Znc枝Roz。9兽8nrstt-zzozar泓Roznr8aozac賞zozaEIw-zzozac二#ZRacOI胃ROC6W-IZ0Ztc算rtoCMSW-KOZnr洛冒acs告0?nr耳SOIac噸zozacRKOZncMKOZ世联彳亍商办市场分析东北组团库存量较低，去化周期22.50个月，去化周期大幅上升，市场低迷从2021年6月开始的去化周期大幅上升，于2022年5月达到历史高点23.34个月后开始下滑,但总体压力依旧偏高,去化周期全市仅次于东部组团；黄圃为组团内成交缩减最明显的镇区，去化周期亦同步大幅上升，同比増长22.34个月.

全年供销皆同比下滑，量价齐跌，市场全年低位运行全年供销皆同比下滑，量价齐跌，市场全年低位运行2021年4686S新增供应套数157%2022年2026套25.54万庁新増供应面积130%17.86万N3651套成交套数136%2335套18.96万时成交蹄13%18.47万N127417E/m,网签均价120%10186元/N24.16亿元市场规模122%18.81亿元O世联行0市场持续下行，成交低迷，成交均价与数量易受单独项目影响2022年新増供应17.86万nf,成交18.47万irf,成交均价10186元/nf;6月成交受万滨万瀚广场收购作公司总部的畛响.成交量大幅提升；由于市场低迷，价格易受单独项目影响，成交均价起伏较大.2022年中山商办月度新増与疝■价情况全市商办库存17338套，去化周期为67.77个月；40-50irf（4071套）库存量最高，但去化周期相对较低；60-75nf（1717套）,库存相对较低，但去化周期最高，高达204个月；60-lSOm1为全市公寓流速最慢的面积区间.2022年中山商办各面积段存量和去化周期bjskx2022年中山商办各面积段存量和去化周期bjskx中心组团成交占比全市41%,库存量集中在西区、港口、石岐2022年中心组团數据一览中心组团各镇区赚■存泠新增冷成交Illa面积；Illi面积7.80万m" 6.91万m1同比137.65%同比157.13%Illi均价面积11031元/m1 48.69万N局比2022年中心组团數据一览中心组团各镇区赚■存泠新增冷成交Illa面积；Illi面积7.80万m" 6.91万m1同比137.65%同比157.13%Illi均价面积11031元/m1 48.69万N局比112.70%同比T1.87%东煎团各镇区赚■存勺新增面积廿成交面积跆成交冷东煎团各镇区赚■存勺新增面积廿成交面积跆成交冷E!■■■均价Illa面积7.46万nf8.73万m*8358元/N 23.94万m*—；同比14886%:局比147.32%'同比15.02%2022年东部俎团数据一贤□世联行东部组团成交占比全市38.78%,供销基本为万滨万潮广场6月新増万滨万潮广场项目，当月械中山公用事业集团股份有限公司购置用作公司总部大楼,因此东部组团6月出现异常的供销増长；由于组团内商办产品入驻较少，库存数量偏低，更易受个别项目影响.南部组团2022年南部组团数据一饕南部组团各镇区供销■存b新增成交十成交■面积iiii醐；■ill均价南部组团2022年南部组团数据一饕南部组团各镇区供销■存b新增成交十成交■面积iiii醐；■ill均价0.0万川 0.75万m1 18714元/rrf——同比140.98%局比T10.96%Uli輛4.75万m*

同比113.59%2022年南部组团商办月度新増与成交■价情况南部组团成交占比全市7.43%,市场供销集中在三乡与坦洲，成交价格最高南部组团网签主力项目为坦洲-富環公馆（0.20万m1）,仅此一个项目便占网组团网签量的74%;南部组团公寓全部集中于三坦地区，且入驻项目仅6个，市场容■小，去化周期亦偏高.□世联行西北组团成交占比全市11.12%,去化周期全市最长市场容量小,去化周期全市最长（179.68个月）,组团仅入驻8个项目，依輙标杆个盘支揮区域供销,仅南头-海雅缤纷城便占据西北组团销售量的93.8%.2022年西团商办月度刪I与成交■价情况2022年西」隨团数据一览西」涸团各镇区供销■存新增面积2.60万N同比178.84%成交十麻均价■「-12462元/nf25.13万m1廿成交面积1.68万m*；同比113.75%:同比16.35%；同比T3.81%东』匕部组团成交量占比全市2.14%,全年零新增，仅两个项目产生网签整个组团仅有2个商办项目有网签，黄圃■世茂凯隆城（0.18万N）、三角•三角大信新都公馆（0.22万N）帷市最少，库存集中在黄19凯隆城1.19万..新增■III面积冷成交IiIh面积成交 e"也均价I"■面积0.0万N0.40万m*9986元/N1.80万H—同比138.18%同比Tl.ll%局比118.29%；2022年东团数据一览2022年东［啪团商办月度刪|与成交■价情况市场总结与展望东4■团各镇区供销■存市场总结

与展望政策风向市场总结

与展望政策风向市场总结

与展望2022宛松基调贯彻全年，年末迎来政策拐点，行业缓慢曲折修复2023房地产在经济中的重要睇升，政策大基调宽松,保稳定将成2023主旋律2022年,在央行与银保监会的强力措施与支持下,出台的各项房地产市救市政策,威力堪比200晦金融危机的4万亿教市政策.早在2022年4月,官方就已出台或实行一系列救市动作,力度之大,前所未有,政府频繁发声.金融、政策利好不断加码.2022年6月,中山限购基本放开,紧随国家政策步伐,推出公积金新政、解开限购、带押过户、优化協等全方位多方面地方政策.从全国到中山，海■的政策浮出水面,多种利好的释放,正迎来近五年来松动政策市场环境.2023年，房地产的重要性提升.政策大基调仍以宽松为主,直至销售端有明显改善,2023年的房地产市场仍需要较大宽松政策DIB寺.2023年更多的融资配套宽松政策出台,国央企上市房企职風更多的増量资金,房企分化局面进T加强.目前仍有大部分城市执行区域限购,随着佛山、东莞全面取消限购,2023年更多热点城帼潴跟进，城市外,2023年®或将全面松动.EU世联行土地市场市场总结

与展望土地市场市场总结

与展望2022供需缩■,成交地块多为国企拿地，马鞍岛地块热度不减2023全面放开配合房产市场救市新政，土地市场有望恢复2022年,斟涉宅、商办用宗，毗出让7宗,其中l^i6ttWS2023年斷