《房地产住房贷款业务综合评价5500字（论文）》

X市房地产市场住房贷款业务综合评价分析报告摘要本文以沈阳市房地产市场住房贷款业务为例，探讨了经济相对发达的沈阳市在当前政府宏观调控政策下的市场发展状况和未来城市建设的发展方向。在数据分析和市场整体分析的基础上，通过对比分析近年来沈阳市当前房价的涨跌，各种住房的供求关系和未来的发展。现阶段，房地产市场呈现价格稳定下降的趋势，未来发展将逐渐呈现供给饱和的趋势。提出了沈阳市土地、房地产等具体监管部门对项目开发的管理和控制、房价平衡的措施。并对沈阳市二手房市场活跃程度和交易情况进行定量分析。关键词：沈阳市；住房贷款；分析报告沈阳作为国家发展重点城市的政策及措施陈国宏委员建议沈阳地方高校围绕沈阳经济的发展需求，对青年大学生到城市创新创业做系统的分析和引导，设立各类实习实践基地，让青年大学生结合所学专业尽早走近城市经济，融入城市经济，思考创新创业模式，规划未来职业生涯。同时，各级政府部门要实实在在为到城市创业的毕业生提供优惠的政策，搭建到城市创新创业的平台，使大学毕业生能够看到沈阳为国家发展重点城市的前景，能够在沈阳振兴的舞台上实现自己的价值。建议充分利用沈阳大学众多人才，建立城市人员技术培训，优先建设项目，提供了一种新技术，优先解决信贷机制、风险资本等申请绿色通道和实用人才，引导鼓励创业和实体的建立，为了解决在沈阳的基金很难找到人才，如政策难以后顾之忧，增强发展动力。孙萍委员表示，房地产环境包括许多方面。商业环境是房地产环境中最核心、最重要的部分。沈阳物业管理环境建设目前在概念上已经到位，但在建设过程中仍存在一些问题。为了回答这些问题，委员会建议提高公共政策提供的及时性、准确性和透明度，加强公共服务的协调，提高效率和质量。完善市场环境监测工具和方法，使其更加科学有效，进一步加强沈阳市房地产企业的环境建设。最后，孙萍委员还提出，要关注沈阳的人才政策在创新创业中的实现，发挥沈阳老工业基地的优势，吸引更多人才助力沈阳振兴，让国家的创新驱动发展战略深入到沈阳经济社会发展的各个方面。沈阳市房地产现状分析20161至九月，全国房地产开发投资7459.8亿元，同比增长5.8%（7.1%的实际增长率），1-8月增长率提高0.4个百分点。其中，住宅投资49931元，同比增长5.1%，增幅0.3个百分点。住宅投资房地产投资比例为66.9%。据中国行业研究网在沈阳公布，中国的房地产行业（2017版）的现状分析和发展趋势表明，从1月到9月，沈阳房地产开发累计投资462.38亿元，同比下降46.6％;其中商品住房完成投资321.23亿元，同比下降46.9％，商品房投资占全部房地产投资的69.47％。商品房建筑面积551.58万平方米，下降16.8％;其中住宅建筑面积3856.66万平方米，下降17.4％。2016年1—9月，辽宁省沈阳市商品房销售数量最多，占全市销售总额的20.18％;第二是余红区，占全市总销售额的16.88％第三是和平区，占全市总销售额的12.35％。其他依次为：铁西新区、沈北新区、皇姑区、沈河区、苏家屯区、大东区、新民市、康平县、法库县、辽中区。2016年1-9月份，沈阳商品房销售面积最多的是浑南区，占全市销售总量的20.71%；其次是于洪区，占16.19%；和平区、铁西新区分别占13.40%、9.97%，列第三位和第四位。其他依次为：皇姑区、沈北新区、沈河区、苏家屯区、大东区、新民市、康平县、辽中区、法库县。2016年1-9月份，沈阳商品房销售金额最多的是浑南区，占全市销售总量的19.74%；其次是和平区，占全市销售总量的17.15%；第三位的是于洪区，占全市销售总量的15.58%。其他依次为：皇姑区、铁西新区、沈河区、沈北新区、大东区、苏家屯区、新民市、辽中区、康平县、法库县。沈阳未来将呈现住宅库存、写字楼忙洗牌、商业快速转型的趋势。具体而言，对库存进行深度的优惠政策关注住宅市场，预计明年，预计房屋销售将继续稳步增长，开发商抓住机会，股票价格的波动是不可能的；甲级写字楼市场，甲级写字楼将突破100万平方米至136.6万平方米的总供给，市场空缺在短时间利率仍高明年，平均租金有望继续下降；商业市场，商业供应量巨大，2016预计将达到896万平方米，即将推出的项目包括友谊时代广场、颐和园广场、新世界K11、沈北华强广场，以社区为核心，实施老项目、地下商业建设、调整、零售购物中心模式的轻、重食品，积极发展儿童娱乐将成为未来发展的主流趋势，是一个美好的未来。沈阳房价趋势统计图形式展现根据上表可以看出，沈阳市房价快速增长，到2018年年底，全市房屋均价达到15645元每平米，正在一直平稳增长。从以上表检验结果可知，当沈阳市房价销售价格比不断上升时，其周边区域的购房需求在不断提升。因此沈阳圳市场溢出的沈阳置业者涌入抢房，也助推了住宅成交量和成交均价的上涨。根据协整分析结果可知推断，近年来来自沈阳的购房需求是显著随着沈阳的房价收入比的增长而增加的。

沈阳土地、房产等具体调控部门关于开发项目管控情况，平衡房价的举措（一）增加政府政策管理力度第一，是进一步完善当地经济适用房规划布局。目前，沈阳经济适用房建设在交通运输，绿化，教育设施，医疗等外部设施建设方面处于相对落后的状态。沈阳经济适用房项目选自市中心远，配套设施没有同时施工，延期完工后不能停留，或停留，但生活不方便。一些住宅的内部空间结构不合理，影响了功能的使用。面对这种情况，需要进一步完善沈阳经济适用房布局的规划。只有布局更科学合理，才能有更多的人享受住房福利。第二，是加大努力，提高经济适用房项目的质量。由于经济适用房的利润率和商品住房利润率都不可比，所以政府并不十分认真，沈阳一些经济适用住房在设计过程中，施工过程中，监督过程中，接受质量等方面严格控制，个人作品也使用不合标准的建筑材料，有质量和安全隐患。因此，为此，很多人担心经济适用房，在这一点上，有关部门必须加以监督。第三，是进一步加强住房配置和经营管理工作的保障。目前，在我国，家庭和个人住房、收入和金融资产等基本信息的缺乏，得到了一定程度的认可。沈阳也似乎欺骗了租金，欺骗情况。一些家庭收入增加，但仍不退出经济适用房，群众有很大的意见。最近出现的“房间凉爽”和“房间姐妹”事件也说明了这一点。第四，政府继续增加建设资金。2013年施工任务比去年大幅增加，融资困难，资金压力更大，部分经济适用房因资金不足，征地拆迁压力较大，未能完成征地拆迁，施工期延长。为了加快建设经济适用房，也需要沈阳政府在这方面给予一些政策支持的努力，让更多的钱进入这个里面。第五，我们应该提高对中国的经适房建设法律法规。目前，中国现行的住房保障政策发布的规范性文件的形式，虽然这个文件在一定程度上有一定的效果，还没有形成一个法律制度约束。工作上还存在政策边界不足，利益调整和退出机制不足等问题。所以增加这方面的法律法规建设也是一项紧迫任务。第六，也是改善经济适用住房的整体设计。所谓的整体设计，就是要更加科学规划住房政策的整体保障。在沈阳，经济适用住房的建设和管理一般是探索性的，包括政策、机制、保障范围、保障方法等，而顶层设计的体系和科学是必不可少的。这些仍然需要在实践中不断改进（二）建立适应市场经济发展需要的房地产融资体系房地产预警系统的理论研究始于上个世纪90年代中后期，由于短的练习时间，中国正处于转型期，以及研究的方法，借鉴国外各种经济预警系统。经济预警方法主要有两种：一种是定性分析，另一种是定量分析。基于逻辑判断的定性分析方法主要是基于国民经济发展的信息整理和理论分析的现实，适用于经济发展和转型的总体趋势，缺乏经济运行预测的实际情况包括：德尔菲法（专家调查法），相互影响法，情境警告法，主观概率法（经验诱导扣除法），领先指标法。定量分析方法是研究房地产变量之间的关系，使用回归分析方法从几个独立变量来预测变量的价值，包括线性线性回归到女性，多元线性回归和非线性回归。预警方法是在数学模型的基础上，随着时间的推移，探索变量的预警方法。[15]一般来说，它仍然是房地产行业的定量分析，但由于房地产行业的预警方式，特别强调时间序列的不利影响。从1998以来，房地产行业的改革开始，中国房地产行业经历了10年的近几年的快速发展期，总体发展良好，但随着全球经济一体化的不断深入，房地产金融的改革，一些深层次的矛盾逐渐显现。2006年至今中国房地产经济波动表明，市场有适当调整的固有需求。全球次贷危机，中国房地产行业在转型的关键时期提供了一个真实、深刻的经济标准，在快速发展的提醒房地产行业应该冷静下来，集中在发展过程中，从国内外房地产融资和风险教育、经验和未来的经验，现代经济发展为适应房地产业的融资体系的建立很重要。中国房地产融资风险长期以来吸引了政府，企业和专家学者的高度重视。2008年初，全球次贷危机和中国房地产行业持续低迷，表明我国沸腾期的风险偏好得到加强，如果盈利能力提高，风险最终将导致经济增长周期。因此，过度追求短期利益可能潜在风险较大，我们应该从国内外的房地产风险预警方法中学习，结合中国房地产融资形势转型，提出房地产融资风险预警综合预警分析六步”，它结合了定量统计与归纳推理分析，对综合指标的因素进行综合分析，总结的基本方法和预警活动的检测。在此基础上，构建房地产融资风险预警指标体系“二维，三级，综合标准”模型。（三）抑制商品房价格上涨过快牢固控制岗位，明确控制目标。房地产业的繁荣可以导致水泥，钢铁，装饰材料等行业的发展，并提供很多就业机会。对于地方政府来说，房地产业比较繁荣，也就是说，你可以收取大量的土地出让金和大量的税收。这些利益的存在导致在中国的房地产调控政策不动摇的制定中央政府，一些地方政府实施的敷衍。2009年，国务院再次表示决心调整房价，新政策引入开发商不再等待看待，而是积极寻找对策，这是监管决定的重中之重。同时，应该明确的是，房价调整的目的是：对于小房价比小城镇的收入来说，要稳定住房价格，控制得太快上涨;而房价高于大城市，目标应位于住房价格稳中有跌。根据市场需求减少商品房供应。商品房价格上涨过快，主要是由于住房需求过多所致。因此，制定需求方面的控制措施，采取的主要措施：对经适房和廉租住房的发展，大大降低了商品房市场供应需求；促进住房租赁市场控制的发展；城市拆迁进度；建立合理住房消费观念。扩大私人资本投资。在房价上涨的浪潮中，一些私人资本参与房屋出售，炒作房价上涨也起了一定的推动作用。我认为限制私人资本房地产的主要方式应该是大量的私人资本开拓新的投资渠道。限制私人资本投资的主要原因是：一是引领行业缺乏经济发展主导;二是社会保障制度不完善，人们不得不担心投资;第三，市场准入限制太多，许多行业不允许私人资本;第四，融资渠道狭窄，限制私人资本融资能力。为此，政府应采取积极措施，启动民间资本在其他地区的投资。具体措施是：调整民间资本市场准入政策，进一步放宽投资领域，拓宽投资渠道。加强对中国房地产市场的外商投资管理。值得注意的是，中国房地产市场的部分外商投资旨在看到人民币升值和房价上涨，试图短期利润。这种资金短期投资，中国房地产业的发展无害化。鉴于这种情况，国务院应组织外汇管理等有关部门制定相应的对策。要引导外商投资限制短期投机，促进参与中国房地产行业的长期发展。

沈阳二手房交易市场活跃度及交易量化分析（一）沈阳市二手房市场的需求规模随着沈阳市场经济的不断发展和人口的快速增长，房地产市场已经成为当地居民关注的主要问题。二手房市场是当地房地产市场的重要支撑力量之一，近年来由于当地市场需求的快速增长，二手房市场发展迅速。据统计，从2009年到2013年，沈阳二手房市场需求呈现逐年增长的趋势，从2009年的11万套到2013年的85万套，五年间增长了近8倍，具体情况见表1、图1所示。表1：沈阳市2009——2013年二手房市场的需求调查表（单位：万套）年份20092010201120122013二手房需求1126446185沈阳市二手房供给现状由于沈阳市人口的增长，人们对住房的需求越来越迫切，而一手房的建设由于时间长，相关手续也比较麻烦，因此，二手房越来越受到当地人的青睐。然而，当地城市建设规模的发展难以适应城市人口的增长，因此二手房供应不足，具体情况见表2、图2所示。表2：沈阳市2009——2013年二手房市场的供给调查表（单位：万套）年份20092010201120122013二手房供给921384877

结论总的来说,宏观调控部门、沈阳政府站在科学发展观的实现,整个经济和社会发展,满足人们日益增长的住房需求的高度,正确处理,以防止固定资产投资过热的房地产市场秩序,保障供应,正确处理保护耕地和之间的关系增加房地产用地,正确处理与合理居民住房需求的投机性购房关系。作为政府部门，应根据当前沈阳市房地产市场的特点，制定相应的政策，及时调整宏观调控的目标和手段，正确引导房地产业快速、健康、稳定发展。减少直接的行政干预，主要通过市场来优化房地产资源配置，应该是促进房地产业健康发展的正确方向。参考文献[1]李婧岩.关于沈阳市房地产业的调查与探讨[D].沈阳师范大学，2019.[2]杜冰，周琳，王玥.基于供给侧结构性改革的沈阳房地产市场层级划分研究[J].辽宁经济，2017(09):66-67.[3]蒋婷婷.城市轨道交通建设对其沿线房地产价格的影响分析——以沈阳地铁建设为例[J].时代金融，2016(35):87.[4]黄英，宋春兰.转型背景下房地产开发与管理专业实践教学体系的重构——以沈阳工程学院为例[J].沈阳工程学院学报(社会科学版)，2016，12(02):223-228.[5]熊爽，蔡永鸿.沈阳房地产业健康发展的对策研究[J].