第八章 城市住宅经济

第八章城市住宅经济世界上还有10亿人口缺少住房，1亿人口无家可归第一节住宅的特征与属性一、住宅的自然特征耐久性---穷其一生不动性：市场的区域局限性；使用权与所有权分离的普遍性环境共有性：二、住宅的经济特征

城市住宅建设是投资成本大，投资周期长的经济活动城市住宅是具有复杂产权关系的经济活动住宅经济的产业关联度高强烈地依赖并支持金融业的发展住宅市场是具有竞争和垄断双重性质的市场城市住宅的经济特征决定了城市住宅经济具有消费性、投资性和投机性三重特征其他经济特性昂贵性异质性区位性外部性---孟母三迁绩优性房产与地产的合一性---唇齿相依投资收益性---稀缺、累积资金杠杆性联合国人居中心《世界人居报告》：一套住宅的平均价格是住户年收入的2-3倍最为合理；超过5就会使大多数家庭买不起房子。三、住宅的社会特征作为人类生存的基本条件，是人权的重要组成部分维系家庭、关系福祉体现公平、衡量进步联系社区、稳定社会承载文化、寄托民俗四、住宅的属性住宅的商品属性：大批量作为商品交易是在工业化和城市化浪潮之后住宅的福利属性：向所有人提供住房，就成了每个政府的施政纲领之一。而这个目标的实现，仅仅依赖市场的力量是远远不够的，这就使住宅具有了另一个属性——福利属性。住宅物贵价高国家责任第二节住宅的供求与流通一、住宅的需求1、住宅需求及其相关概念住宅需求：各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量住宅存量：形成住宅结构的物质实体或物质财产住宅服务流量：单位时间里住宅向居民提供价格服务的数量2、住宅需求的性质住宅投资：出于盈利目的购买住宅的所有权住宅消费：出于消费的目的购买住宅的使用权业主自用：购宅自用3、住宅需求的阶段(1)温饱阶段---

“每人一张床”，属于生存型。(2)小康阶段——“每户一套房”，属于卫生型。(3)富裕阶段——“每人一间房”，属于享受型。4、城市住宅市场的需求分析HD=f(y,p,i,t)HD－－住宅需求量y－－居民收入和财产水平p－－住宅价格i－－住宅抵押贷款利率t－－通勤费用5、影响因素收入水平是影响住宅需求的一个重要因素住宅价格水平是影响住宅需求量最明显的因素住宅抵押（按揭）贷款利率人们对于未来的预期通勤费用住户收入因素有弹性,说明一个单位的收入变动,会引起大于一个单位的需求变动;Em<1,为缺乏弹性,说明一个单位的收入变动,会引起小于一个单位的需求变动。住宅价格因素即价格的变化(ΔR/R)引起的住宅需求的变化(ΔQ/Q)的幅度Ep所有家庭的住宅需求收入弹性小于1，说明住宅属于必需品；随着收入的增加，住宅需求的收入弹性在增加，而且低收入家庭的反应更为敏感，房东比租户更为敏感；结婚家庭的住宅需求收入弹性一般大于非结婚家庭；对租户和房东来说，采用当年的收入计算的住宅需求收入弹性都非常小，而采用预期收入情况下住宅需求收入弹性都比较大，反应了对未来占有房产的欲望强烈。人口与家庭因素职业构成：

年龄构成：

家庭构成：

税收：在我国目前的房地产税收体系中，存在的主要问题是房地产交易环节的税收负担偏重，而保有环节的负担偏轻，致使部分居民买不起房，而买得起房的人养房成本过低，不利于实现人人有房住的和谐社会目标。利率与投机：1.当利率降低时，会迫使人们减少储蓄而转向消费或进行其他投资；2.在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这实际上降低了居民进行住宅消费或投资的比率，也会扩大居民的住宅需求。二、住宅的供给1、住宅供给及其相关概念住宅供给：

存量供给：

流量供给：住宅特征2、按价格划分的不同等级住宅高级别墅区城郊中高档多层住宅区高级公寓住宅区城郊中档多层住宅区郊区廉价多层住宅区简单住宅集聚区第一节住宅概述3、按政府引导的住宅市场划分公房商品房按亚文化、亚群体分化----社会聚集1.文化社会价值取向趋同性集聚；2.不同的人需要不同的服务；3.人们都希望有一个良好的自然、社会环境。4、住宅供给的方式住宅生产住宅改进住宅维护5、城市住宅市场的供给分析HS=f(p,k,l,r)HS－－住宅供给量p－－住宅价格k－－建房资金i－－土地供给r－－国家政策6、影响因素住宅价格：从短期看，住宅供给弹性是缺乏的；从长期看，由于房产用途的可替代性，住宅供给价格弹性较大，价格变动将导致供给量的较大变动。土地政策：城市住宅的供给能力，在很大程度上决定于政府的土地政策。国家税收政策：税收一方面具有规范住宅市场交易秩序、创造平等竞争的市场环境的功能，同时某些税率的高速以及各种税收优惠政策的出台，都会直接影响投资者的收益，从而影响投资者对住宅的投入，限制或者扩大市场供给。金融市场与地产开发商：银行利率高低直接影响住宅市场的供应量。开发商作为市场供应主体，其对未来预期的好坏显然会影响住宅市场供给。可达性：三、住宅市场的简单均衡SQP0DP0Q0

因此，市场均衡条件是在一定价格下的需求量与供给量相等。四、住宅的流通1、住宅流通的方式售卖租赁配给自建自用差价互换2、住宅售价的组成土地成本拆迁成本建设成本资金成本资金成本管理成本缴纳税金企业盈利效用调节8月8日上海浦东星河湾开盘,264套千万豪宅在6小时内被抢购一空,星河湾以单日销售40多亿刷新了中国住宅销售的纪录。如何解读中国豪宅市场的火爆？经济学并没有标准答案最简单的解读是“疯狂的泡沫”!富豪们的疯狂又从何而来？第一,富人愿意住在一起。“百万买屋,千万买邻。”第二,富人关注财产保值第三,富豪注重社区的环境3、住宅租金的构成地租折旧费保险费维修费管理费贷款利息缴纳税金房东赢利成本租金4、房价与房租的关系P=R/i式中，i为市场折现率（可用一年期定期储蓄利率或政府债券年利率来代替）

第三节住宅市场与住宅金融一、住宅市场1、住宅市场的性质

进行住宅买卖和租赁行为的经济组织可替代性很低市场门槛高信息不对称2、住宅市场的类型根据交易对象划分：住宅存量市场、住宅服务流量市场根据权益关系划分：住宅业权市场、住宅租赁市场、住宅信托市场根据市场体系划分：住宅一级市场、二级市场、三级市场3、住宅市场的特点地区性分散性多元性：商品属性多重、交易形式多样反复性4、住宅市场的过滤效应5、住宅市场的空置现象中国鬼城--住宅经济学.ppt二、住宅金融1、住宅融资渠道商业性住宅抵押贷款住房公积金贷款住房储蓄贷款合作建房集资建房典当2、住宅抵押贷款港台俗称“按揭”，

指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。第二节我国城市住宅制度的问题与改革一、我国城市住宅福利分配制度存在的问题投资一元化，造成欠账过多，总量不足低租金消减住房开支，引发畸形消费加重了企业负担，削弱了城市政府的管理职能导致了城市建设的滞后，延误了城市化进程分配体制导致住房分配不公平，滋生特权现象二、我国城市住宅制度改革中的现存问题商品房房价虚高，超出居民承受能力住房供给结构不合理，造成很大的商品房空置率投机商趁机“炒房”，扰乱住宅市场三、城市住房制度改革的思路与措施思路：住宅投资多元化住宅经营商品化3.住宅管理社会化措施：廉租房政策解决了在城市化过程中大量农民工在城市的居住问题经济适用房政策：解决城镇低收入居民住房问题的有效办法问题：部分政府片面趋利，导致经济适用房的供给忽冷忽热建筑标准过高，销售对象过泛“寻租”行为泛滥，政策成本过高

节制住房投资需求的政策：平抑房价、打击投机行为，创造一个良好的市场环境，保证光大人民群众的住房需求，是政府房地产政策的基本宗旨。专题问诊中国地产深圳市有涨有跌房地产市场深圳市属于一线城市，2006年9000元/平方米---2007年20000元/平方米，增长近100%。前三季度楼市繁荣，第四季度出现“跳水”“中天事件”加剧了房市的冰点日本房地产泡沫迅速高涨的房价、地价、虚幻化的国民购买力20世纪末期出现房地产泡沫20世纪80年代日本制造的产品广受欧美国家青睐，日本通过出口经济，实力提升西方国家为了扭转对日贸易的大幅逆差，通过“广场协议”迫使日元升值。市场上流通过多货币，老百姓拥有的货币过多，投资于土地和房地产“石油危机”、世界性金融危机波及日本，房产跳水式下降，经济和金融问题严重。主要影响因素：1、供求严重失衡2、长期低贴现率贴现率是指将未来支付改变为现值所使用的利率，或指持票人以没有到期的票据向银行要求兑现，银行将利息先行扣除所使用的利率。3、银行信贷过度集中4、土地投机现象较为严重二、房地产泡沫的影响大量资金倾斜与房地产，产业结构畸形各企业拥房地产固定资产价格高涨，增大产品成本土地、房价上涨，加剧了住房难问题，很多市民不起房子，降低了生活质量和社会稳定性“土地神话”----30年连续高涨，刺激购买需求催生一大批依托房价、土地投机致富的人们，加剧了贫富差距北京住宅区新变化自20世纪80年代以来，北京逐渐出现了住宅被动式的郊区化五环以外区域成为北京楼市热点区域直接原因是土地供应---住宅用地供应区域主要集中在昌平、亦庄另一个原因是---房价，受“地产泡沫”、“奥运效应”