2023年湖南省房地产估价师案例与分析估价方法适用性分析模拟试题

2023年湖南省房地产估价师《案例与分析》：估价方法合用性分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发项目的建设阶段是指__所通过的过程。

A．房地产开发

B．获得土地后到所有工程竣工

C．从工程开工到工程竣工验收

D．从工程开工到项目租售完毕2、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。

A．提高贷款利率

B．提高购房最低首付款比例

C．提高法定存款准备金率

D．提高房地产交易环节税收3、下列关于临时使用土地，说法不对的的是。

A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运送道路和其他临时设施的用地，应尽也许在征收的土地范围内安排

B：的确需要另行增长临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用

C：使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑

D：临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权

E：房地产估价机构必须加盖公章4、房屋拆迁补偿的对象是。

A：被拆除房屋的所有人

B：被拆除房屋的使用人

C：被拆除房屋的所有人和使用人

D：被拆除房屋的代管人

E：房地产估价机构必须加盖公章5、下列关于路线价法的表述中，不对的的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法合用于城乡街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格6、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2023年考题】

A：1．67％

B：2．33％

C：2．75％

D：3．33％

E：工业用地的监测点评估价格7、某市去年住宅的实际销售量为500×104m2，预测销售量为450×104m2，平滑指数为0.8，则运用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__×104m2。

A．475

B．600

C．．450

D．4908、横道图法和网络图法在工程管理中经常作为的方法。

A：质量控制

B：进度控制

C：协议管理

D：成本控制

E：借款协议9、契据登记制度的理论基础是__。

A．对抗要件主义

B．成立要件主义

C．产权登记制

D．托伦斯登记制10、房地产抵押协议签订以后，土地上新增的房屋__其抵押财产。

A．属于

B．不属于

C．根据情况拟定

D．依照抵押协议规定

11、A房地产开发公司在取得《暂定资质证书》一年后，经审查符合条件，可以直接申报级资质证书。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章12、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程协议价的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%13、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的钞票足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的告知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对__的财产强制拍卖。

A．张某

B．张某或杨某

C．杨某

D．张某和杨某14、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式也许有下列几种情况：(1)规定在成交日期一次性付清;(2)假如在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限2023，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格的是__。

A．第(1)、(3)种情况

B．第(3)、(4)、(5)种情况

C．第(23、(4)种情况

D．第(2)、(4)、(5)种情况15、2023年4月，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的告知》，将房地产开发项目资本金比例由__提高到__。

A．10%，20%

B．20%，30%

C．10%，35%

D．20%，35%16、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。

A．互相影响性

B．适应性

C．不一致性

D．保值性与增值性17、的立法目的是：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。

A：《中华人民共和国土地管理法》

B：《中华人民共和国城市房地产管理法》

C：《中华人民共和国城乡规划法》

D：《中华人民共和国农村土地承包法》

E：房地产估价机构必须加盖公章18、依法不能免征房产税的房屋是__。

A．政府机关的办公楼

B．武警部队的营房

C．个人自住的住房

D．百货公司的商场19、税收区别于其他财政收入形式的重要特性是__。

A．强制性

B．无偿性

C．自觉性

D．固定性20、物业服务公司的资质管理实行。

A：一级审批制度

B：逐级审批制度

C：分级审批制度

D：分别审批制度

E：执行层的组织协调21、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和__。

A．区位

B．面积

C．价值

D．经营人22、某类房地产2023-2023年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．

A：Y=4855．33+265X

B：Y=3522．22-385X

C：Y=4978．32+433X

D：Y=3522．22+385．00X

E：工业用地的监测点评估价格23、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%

B．20%

C．30%

D．40%24、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。假如该贷款的年利率为5.75％，期限为2023，按月偿还，初次月还款额为2023元，月还款额增长率为0.2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。

A：2277.4

B：2223.41

C：2728.8

D：2741.9

E：借款协议25、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为2023期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用钞票支付。假如该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前钞票回报率为（）。

A．9.00%

B．8.05%

C．30.00%

D．7.52%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、某建筑物共3层，总建筑面积为600㎡，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地价值是二层的0．85倍，二层房地价值是三层的1．2倍。关于土地份额的计算，对的的有。

A：按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33．3％

B：一层按房地价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额

C：按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37．3％

D：按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45．2％

E：按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31．7％2、房地产价格指数，是反映一定期期内房地产价格变动趋势和限度的相对数，涉及（）。

A．房屋销售价格指数

B．房屋租赁价格指数

C．房屋抵押价格指数

D．房屋消费价格指数

E．土地交易价格指数3、__不属于市政公用设施用地。

A．公共交通用地

B．煤气调压站

C．广场用地

D．火葬场4、下列关于评标、中标管理，表述不对的的是。

A：评标由招标人依法组成的评标委员会负责

B：评标委员会评标时，对设有标底的，应当参考标底

C：招标人应当向中标人发出中标告知书，但不必将中标结果告知所有未中标的投标人

D：中标人不得向别人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向别人转让

E：中标人按照协议约定或者经招标人批准，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给别人完毕5、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用钞票流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完毕并投入使用的日期6、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。

A：租户交纳固定的租金

B：租户仅按比例分摊与物业有关的税项

C：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

D：租户按比例分摊与物业有关的保险费

E：所有的经营费用涉及与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用7、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。

A：土地所有权

B：国有工业用地土地使用权

C：宅基地土地使用权

D：大型游乐场

E：乡镇公司用房8、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。

A．爱惜耕地，合理运用土地

B．保证国家建设用地

C．有偿使用土地

D．无偿使用土地

E．依法征地9、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有__。

A．功能落后

B．功能缺少

C．环境污染

D．交通拥挤

E．正常使用的磨损10、目前在我国停止住房实物分派后，职工购房资金来源重要涉及等。

A：养老保险

B：职工工资

C：住房公积金

D：个人住房贷款

E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴

11、下列关于抵押的表述中，不对的的是__。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权规定抵押人重新提供担保或者增长担保以填补局限性

D．抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产12、房地产估价师参与的下列保险中，属于社会保险险种的有。

A：社会养老保险

B：健康保险

C：劳动工伤保险

D：意外伤害保险

E：失业保险13、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。

A．投机需求的膨胀

B．金融机构的过度放贷

C．土地的有限性和稀缺性

D．开发商之间的博弈14、下列属于物业管理服务的基本内容的是。

A：物业共用设备设施的运营、维护和管理

B：环境卫生、绿化管理服务

C：业主自用部位的维护与管理

D：物业档案资料的管理

E：物业装饰装修管理服务15、（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。

A．速动比率

B．资产负债率

C．偿债备付率

D．流动比率16、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。

A．目的定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法

D．成本加成定价法17、影响房地产市场转变的社会经济力量有几方面。

A：自然环境的变化

B：房地产价格政策

C：政治制度的变迁

D：信息、通信技术水平的提高

E：传统观念及消费心理18、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容重要涉及基准地价相应的。

A：容积率

B：土地用途

C：土地开发限度

D：评估单位

E：土地使用权性质19、某房产面积10000㎡，规定测绘精度为二级，则其限差为。

A：4

B：6

C：12

D：24

E：执行层的组织协调20、在不拟定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有。

A：小中取大法

B：大中取小法

C：大中取大法

D：小中取小法

E：最小最大后悔值法21、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。

A：区位相近

B：权利性质相同

C：面积相等

D：档次相称

E：建成年份相同22、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。(2023年试题)

A：价格结构

B：总量结构

C：档次结构

D：投资结构

E：租买结构23、现需评估某宗房地产2023年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为