《小区物业管理创新问题研究8300字（论文）》

“互联网+”背景下小区物业管理创新研究19994一、“互联网+”背景下推动住宅小区物业管理创新的意义 近年来，互联网新思维和新技术给各行各业带来了巨大的变化，对物业行业来说这是一次挑战也是一个机遇。从信息技术的角度不断创新物业管理体系和管理方法，可以在提高物业服务行业的创新力和生产力的同时，为住宅小区的业主提供更舒适、更便捷以及更高效的服务。一、“互联网+”背景下推动住宅小区物业管理创新的意义推动物业管理模式创新，促进行业进一步发展国务院总理李克强曾在2015年3月5日召开的十二届全国人大三次会议上首次提出政府工作要跟随时代步伐，制定“互联网+”行动计划，加强传统行业与新兴行业的整合度，创造出新的模式。其中，对于物业行业也提出了“互联网+”计划要求，为了降低房地产管理成本，提高网络业务效率与行政效率，政府鼓励物业服务企业转型并向“互联网+物业管理”方向发展。在此背景下，物业服务企业可以根据企业本身的特性与发展方向进行模式创新，继续扩大企业规模，促进行业进一步发展。实现线上线下资源同步共享，提高居民生活水平互联网飞速发展的今天，淘宝天猫美团等互联网平台不断涌现。平台将用户精确到住址的信息、信用卡等数据储存在终端，根据用户过往的浏览收藏记录与所购买物品金额，为其推荐同类关联单品。物业线上线下资源共享也是如此，物业服务企业将住在小区及周边的公共设施设备、公共娱乐场所、水果蔬菜等衣食住行等线下店铺资源进行整合，发布在为社区业主搭建的新平台上。业主线上购买，线下及时配送，实现足不出户享受高效服务，提高居民生活水平与便捷程度。促进企业主导型城市治理规模增大，维护社会秩序稳定发展习近平总书记强调“城市治理的‘最后一公里’就在社区”，而优质的物业管理服务，是良好社区治理的助推器。中国城市治理的主要模式表现为四个方面：行政管理、基层自治、混合模式和企业主导模式。其中，企业主导模式是强调以物业服务企业为中心，充分发挥其在基层社区治理中的主导作用，企业承担着社区管理和服务的主要责任。在日常生活中，由具有良好资质、企业形象、服务质量的物业服务企业管理住宅小区，可以一定程度上提高居民线上线下参与社区公共事务管理和各项社区活动积极性。所以，物业服务企业通过智能化技术手段不断增大企业主导型城市治理规模，不仅可以使城市社会经济、社会秩序、居民生活质量都得到普遍提升，还可以借此推动城市化进程发展，维护社会秩序稳定发展。二、住宅小区物业管理创新所面临的问题物业管理相关法律法规不完善就目前我国住宅物业管理和监管的法规来说最高效力的当属国务院2003年制订并经2016年修订的《物业管理条例》和其它的部委制订的部分《办法》和《导则》。而就地方省市来说以广州市为例，对于住宅小区物业管理行业监管的法律依据除了国务院的条例、部委的规章外，还有广东省和广州市的两级政府物业管理条例，这些条例、规章、办法都是行政性法规，与法律相比，其效力不高。而在2018年8月，以甘肃省为代表，根据深化“放管服”改革要求和《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号），对《甘肃省物业管理办法》作如下修改：1.将第四条修改为：县级以上人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。2.将第五条修改为：物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后依法从事物业服务活动，接受行政主管部门的监督和指导。但是从整体来看，国家在针对住宅物业管理方面的法规还未形成，这使得政府监管处于无法可依状态，也制约了政府监管水平的提升，需要从更高层次法的角度对物业管理和政府监管进行规范和提升。其次，物业服务企业资质要求模糊。按照现行的《物业管理企业资质管理办法》，企业资质的认定主要决定于专业技术人员数量、物业管理的规格和数量、信用情况(物业管理人员资格认证己经取消)。在这三条标准中专业技术人员力量应当是最主要的因素。但在标准的设计中，只规定了物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员数量和等级要求，对于各类人员的比例没有做出明确的规定，这种专业人员配备上的不明确势必会影响企业服务质量，而出现服务与资质不相符的情况。还有屡禁不止的私搭乱建现象，虽然在修订后的《物业管理条例》中虽做了禁止性规定，但因为所明确的执法权力配置相对分散，问题得不到彻底解决。现阶段，对于私搭乱建的执法涉及多个部门，包括建设和规划部门、城管监察部门、业委会、业主和物业管理公司。其中城管监察部门有执法权但无法及时发现，物业服务企业与业主委员能在第一时间发现问题却没有执行能力，而建设和规划部门有管理权但没有执法权，这种情况下就无法做到“早发现、早制止”。总体来看，依据在修订后的《物业管理条例》中虽然规定:业主可以自行管理物业，也可以委托其他管理人管理物业，但对这种管理形式没有明确的法律定位，使这些管理形式缺乏正式的名份，既受到争议，生存困难，也不适合目前我国的国情。包括2019年3月24日，根据中华人民共和国国务院令第710号《国务院关于修改部分行政法规的决定》，修改后的《房地产管理条例》等法律法规中也并没有明确指出在签订服务协议时房地产公司和物业服务公司要共同承担的责任范围，这就造成在出现住房质量问题时许多应由开发商负责的地方却由物业公司承担，让物业与业主之间产生严重的经济纠纷。“互联网+”背景下物业管理的理念陈旧在物业管理的概念刚刚传入国内时，人们的思想还是比较传统，物业管理理念也是传统模式，大家对于物业管理这一新兴事务还是不太了解，没有充分意识到互联网的重要性。再加上使用技术的不先进，业务办理不是特别的高效，并且不能达到效益标准，是间接的在获得利润，信息化物业管理还没有得到广泛的应用。工作人员还是在使用传统的手工模式进行管理，根本就没有用先进技术，工作效率低下。而且由于物业管理需要考虑到方方面面，涉及到整个小区的生活问题，要能够及时的对居民的生活状况有准确的把握，如果他们不能获得相关的信息支持，就很容易失去对整体居民生活情况的把控，从而引起混乱。他们在管理活动中接触了大量的业主信息，并且需要对每一条信息都有记录。据统计，一个住户身上就会有大约一百多条的信息需要记录，那如果一个小区有一千个住户的话，信息总量就达到了十万多条，更何况一个小区里的居民总数要远远超过一千人。这是一个很庞大的数字。再加上一些图表记录，位置记录等等，需要记录的东西太多了，如果是按照以往手工模式来处理，那简直是一项不可能完成的任务，就算完成，也会是各种漏洞，各种不精准，查漏补缺起来也是相当的困难。从这些具体的数字就可以看出信息化管理的重要性，利用互联网，可以把这些信息分类整理，通过制作表格、图表的方式使其更加形象化，直观的了解到住户的每个信息，这样有利于更好的管理。从业人员素质参差不齐，专业化人才缺失如今的局面是我国缺少互联网领域的专业人才，而且懂电脑的人不了解物业管理方面的知识，而管理层面的人又不能很好的使用高科技网络，在这两个领域之间能够做到自由切换的人还很少，这在一定程度上阻碍了互联网信息发展的脚步，制约了物业管理水平的进一步提高。要想使得物业管理有长远的发展，就需要互联网技术作为基础，这样才能改变现状，使其更上一个台阶，那么专业领域的员工是必不可少的。现如今的管理人员不单单是需要具备管理素质，还需要掌握扎实基础的网络使用能力，能够在计算机方面有所建树，这能够减轻企业的压力，提高工作效率，使其立足于长远的发展。目前企业对于数据库的概念还比较模糊，在这一方面有待加强。物业服务企业管理方式和技术手段落后把互联网技术与物业管理相融合，是一种进步的体现，它能够给公司和居民解决很多问题，并且使得其能更加规律，合理的发展，是一项两全其美的举措。在物业管理创新中，加强互联网信息技术的利用程度是非常必要的，因为现在广大业主普遍追求的是高效率、高质量的服务，谁能提供这些优质服务，谁就能够在市场竞争中占有有利地位，取得进一步的发展。但是传统的管理模式并不具备这些优势，很容易被其他的企业赶超，因为它的工作效率低，还容易出现错误，不能得到及时准确的信息，容易造成管理决策上的失误。另一方面，以前是很多东西都依靠手工输入，不认真的话就经常出现错误，不仅浪费了人力，还没有得到想要的效果，造成了很大的人工成本，而现在的互联网技术的快速发展很好的解决了这一问题。互联网的发展离不开软件，但在物业管理这一块，软件的质量有好有坏，产生这一现象的主要原因是市场缺少严格的规范，某些公司为了减少资金投入，节约生产成本而粗制滥造，依靠价格低这一点把软件放到市场，这样做造成了物业管理软件的漏洞，并且影响了质量的稳定，给其带来了不好的影响，也有损它的声誉与口碑，还给业主的生活带来了麻烦。不仅如此，它还在软件过度使用方面存在着问题，其中最严重的是公司在开发的时候缺乏科学系统的理论指导，技术手段也严重落后不能精准的说出自身需要，因此就一直说着以前的思路进行开发，缺少创新技术的投入。居住人口老龄化，难以适应线上物业管理模式根据世界银行预测，世界范围内60岁及以上老年人口比例不断提升，目前已超过10%，世界范围内人口老龄化在持续加剧，但这些老年人受教育程度普遍还是处于偏低的水平。这就造成了在互联网飞速发展的今天，一旦住宅小区物业管理企业提供线上管理新模式时，大部分老年人不熟悉具体操作流程，短时间内难以适应线上服务，对物业管理企业的模式创新有一定局限性。特别是在老人集中居住的老旧小区中，建筑原料采购、建筑质量以及相应的娱乐设施等基础设施条件先天配备不足。而且受传统节俭消费观念影响，对于服务性消费等新颖概念较为模糊，对于新鲜事物的接受度较低，因此对于物业管理的市场认同感也略差些。综合多种主、客观因素影响在老旧小区中引进市场化的物业管理方法存在一定困难，不利于城市化的进一步加强，而城市化建设一定程度上受到限制。顺利实施“互联网+”背景下物业管理创新的有效举措“互联网”+背景下物业管理创新的整体规划当今世界处在一个信息高速发展的时代，随着互联网的广泛应用，每个企业都需要依靠及时准确的信息来定位自己的发展。“互联网”+背景下的物业管理创新整体规划不仅仅是我们所理解的小区居民信息管理，他还包括系统编码管理、人力资源管理、人员工资管理、采购管理的具体规划等等，所涉及的方面非常广，需要建立一个非常智能的管理系统，物业管理企业通过系统的建立可以进行所有的管理项目，例如财务的结算、物业管理费的收取与缴纳、文档资料的保管录入等，另外，物业管理创新还包括一些使用的系统，比如说远程教育、远程医疗、数字图书馆、虚拟博物馆、证券信息等等，这些给居民的生活带来了极大的方便，是高质量服务的具体体现。（二）转变传统物流管理理念首先，人们的观念意识很重要，在进行物业管理工作时，最先进行的应该是工作人员的思想意识教育，即让工作人员都意识到计算机网络应用的重要性，让他们从心里接受这一观点，从而再付诸于实践，从自身做起，加上相关专业知识的学习，掌握计算机的使用方法，从而提高工作效率与客户的满意度。另一方面，对自己的工作要有合理有效的规划，懂得什么时候应该做哪些工作，对信息化建设有一个科学合理的脉络条理，提高服务质量。（三）细化物业管理相关法律法规，明确责任划分政府应尽快改善我国的物业管理法律制度，这是精简目前该领域各种关系和解决争端的基本手段。在合同方面，对于物业服务企业的责任问题进行详细的划分，明确物业服务企业与房地产开发商的具体工作内容与责任范围，让业主有更清晰的认知，在发生纠纷时根据相关规定到对应部门解决问题。完善物业管理相关法律法规，赋予物业服务企业一定的执行能力，这样能在发现违章搭建的第一时间进行劝阻与解决，减少处理周期。解决问题过程中，要实现管理信息公开透明，可以结合智能化信息建设建立线上网络信息评价系统。这不仅能提高物业服务企业、业主与政府部门三者之间的沟通能力和信任度，还能解决“信息孤岛”问题，建立良好的行业规章秩序，从而促进行业整体向好发展。与此同时，要加强对物业服务行业的监管。对于物价和房产行政部门的监督职责，相关法规都有明确的规定。各级行政部门要切实履行职责，在充分尊重物业服务企业与业主意愿的基础上，加强对物业服务企业的工作指导，帮助其提高服务质量，按照相关规章做好公示、报告、备案等工作。各级行政主管部门加强对物业服务企业行为的监管，发现其违法行为要严格按照规定进行处理，维护市场规范统一。（四）开设“互联网+”物业实操课程，吸引专业化人才基于“互联网”+背景下，在21世纪，企业之间竞争的实质就是人才竞争。目前，物业管理服务人员短缺，公司招聘工作遇到困难。这就需要建立一个现代企业管理体系，适应现代、标准化、市场经济和科学技术的发展与管理。物业服务企业可与专业的继续教育机构合作，根据自身的品牌特色与发展目标，定期对现有公司人员进行“互联网+”实操课程的培训，提高员工素质。在此同时对选聘人员在培训、规划、激励等领域进行系统全面的培训，实现自身价值。如何吸引更多企业入驻物业行业，首先就是要提高物业行业与物业从业者的社会地位。加大对物业行业的宣传力度，让人们对其有更直观的概念，让人们意识到物业服务不只是“三保”更是有技术含量的工作。同时通过政府部门出台相关优惠政策，对于现有企业进行政策支持，比如对优秀物业企业进行税收减免、免费为其线上宣传或者为其进行“互联网+”技术指导等等。对新引入的企业进行一定的补贴，让各行各业对物业服务行业的商业前景有一定的认知，让更多的投资与物资涌入进来。其次，国内物业管理企业在发展壮大时，就需要吸引和留住相关的专业人才。除了通过提高基础工资的方式从根本上解决日常生活温饱问题外，物业服务企业也可以为员工提供例如节假日员工福利、夏日送清凉、定期团建活动、延长带薪休假时间等等福利机制。让员工在物质与精神上获得双重满足，从而吸引更多人才进入物业服务行业。最后物业服务企业也可以与各个大学建立校企合作关系，多机制多方式落实产学研一体化。从学生的角度，我们可以通过进入物业企业实习加深对未来工作的认识和对职业规划。通过实习将所学的知识进行实践，熟悉并操作各种智能化工作系统，不断累积经验来提升自身专业素养，为以后工作打下坚实的基础。从企业角度来看，校企合作可以解决从业人员专业水平良莠不齐这一问题，也可以从不同的角度为物业管理企业的实际工作流程环节提出独到的创新性、可行性意见。物业服务企业与学校积极建立沟通，解决就业和选聘中的薄弱环节和困难，实现双方互利共赢。国内物业管理企业在发展壮大时，就需要吸引和留住相关的专业人才。除了通过提高基础工资的方式从根本上解决日常生活温饱问题外，物业服务企业也可以为员工提供例如节假日员工福利、夏日送清凉、定期团建活动、延长带薪休假时间等等福利机制。让员工在物质与精神上获得双重满足，从而吸引更多人才进入物业服务行业。（五）通过技术手段，创新物业管理模式物业服务企业作为房地产项目的管理者，自然具有资源共享的优势。通过与居民的长期密切接触，物业公司可以掌握居民的基本信息、消费习惯以及各种实际或潜在需求。在此前提下构建互联网数据平台，将住宅小区各项物业服务计划、流程、要求和物业管理服务人员的工作内容设置为QR代码，从而能够通过移动终端应用程序管理住宅、提供物业服务和控制门禁系统等基本操作，实现物业服务企业管理模式创新。比如，在发现公共区域卫生清洁不到位，或者小区内部线路老化现象严重、维修不及时等时候，住户都可以收集相应证据上传到线上物业服务网络技术平台，工作人员通过线上接单，减少报修时发生的拖延情况。“互联网+物业管理”新方法在极大程度上减少人力资源浪费，打破时间和空间上的沟通障碍，实现业主与物业管理人员沟通“零距离”，方便居民日常生活。（六）对老旧小区进行智能化改造，加快城市信息化建设进程老旧小区整治改造的惠民工程在全国各地掀起了高潮，2020年年初，李克强总理也来到西宁一个上世纪80年代的老旧小区进行实地走访，提及老旧小区改造项目等问题。资金缺口大是老旧小区改造面临的最大问题，目前已通过“更多的居民、更多的社会支助和更多的财政补贴”的办法得到了妥善解决。国家财政资源主要用于公共基础设施的修建和恢复以及道路环境的美化；专营单位资金主要流向基础设施，如水、电、气的项目修复与改造；居民自筹资金主要用于小区内部建筑物体的修复和自主改造等。在将老旧小区基础设施设备进行改造的同时，也需要将互联网技术融入其中。万科房地产开发了基于房地产远程监控的EBA系统。长城地产开发了基于房地产生态系统和社会商业生态系统的智能平台，包括智能楼宇管理系统、地下车库、监控管理系统在线通信服务系统等。这些系统不只能方便小区居民日常生活，对于物业服务企业对小区日常事务的管理也更加高效便捷，降低服务成本的同时减少人力资源浪费。社区改造不仅是一项生活保障工程，更是提升广大居民的居住体验和生活质量以及城市吸引力的民生工程，为城市信息化建设进程奠定基础。结论总之，物业行业必须把握住互联网时代的服务特点，结合智能化技术对传统服务进行提升和改造，而“互联网+物业管理”就是物业行业的发展方向。政府部门细化相关法律法规，物业服务企业注重专业化人才培养，并对小区周边线上线下的资源进行整合，在原有平台基础上开发新功能新模式。物业服务企业通过以上的“互联网+”技术创新解决物业现存问题，为小区居民提供高效优质的服务，提高人民生活水平。参考文献：[1]刘涛.“互联网+”背景下物业管理的问题研究[J].时代金融,2017(12).[2]朱树煌,杨幼玲.浅析“互联网+”背景下住宅小区物业管理创新[J].无线互联科技,2016(18).[3]马云燕.“互联网+”背景下住宅小区物业管理创新探索[J].产业与科技论坛,2015(24).[4]代立福.老旧小区物业管理行业发展新机遇[J].中国物业管理,2019(09).[5]耿泽磊.基于社区O2O模式的物业服务APP构建研究[D].广州大学,2019.[6]刘寅坤.“互联网+物业”推动行业转型升级[J].中国物业管理,2015(06).[7]张进.“互联网+”背景下住宅小区物业管理创新研究[J].地产,2019(13).[8]刘付锡立.基于“互联网+”背景下住宅小区物业管理创新研究[J].住宅与房地产,2018(34).[9]黄贤焱.“互联网+”智慧物业监管服务云平台解决方案[J].计算机产品与流通,2019(12).[10]李海东.浅析物业管理现状及发展趋势[J].居舍,2019(20).[11]邵文.住宅小区物业管理纠纷治理问题研究[D].南昌大学,2019.[12]杨颖.创新住宅物业管理模式的探究[J].科技创新导报,2017,14(19).[13]梅姝.物业服务企业标准化发展