房地产行业第5周周报：1月百强房企销售同比降幅仍超三成二手房成交情况仍好于新房

证券研究报告证券研究报告—行业周报房地产|大市房成交情况仍好于新房市场同比量价齐跌，溢价率同比上升。上升1091.2%，较春节前一周(第3周)增长42%；一、二、三线城市同比增速分别由于2022年同期为春节假期，基数相对较低，本周新房与二手房成交同比增速较高；环比方面，由于基数为2023年第4周春节周，基数相对较低，因此与春节前一周，即第3周进行比较)1新房库存面积与去化周期同比均上升。14城新房库存面积为1.03亿平，同比上。增速数据；净融资额为-61.6亿元。其中国企国内债券总发行量为49.0亿元；净X分别。对房地产的持股占比下降0.07%(上周为下降0.06%)，净买入-8.75亿元(上周净买入-2.23亿元)。8)“探底”；房企到位资金持续承压》(2022/12/16)款到位资金降幅收窄》(2022/11/15)《银保监允许保函置换预售资金规定的点评:允许保5)度加大》(2022/11/14)2022/11/4)2022/8/3)《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与/3/31)增速回正：越秀(+60%)、建发(+29%)、华发(+19%)、滨江(+17%)、卓越(+9%)、华润(+7%)、招蛇(+5%)、保利(+4%)、龙湖(1%)，美计短期内整体销售仍难有起色。我们预计全国需求端未来两个月政策节奏加快，在观察落地效果的同点关注基本面恢复更快的以及受融资政策边际利好更多的房企。、滨江集团；2)边际受益于政策具备证券投资咨询业务资格房地产行业证券分析师：夏亦丰328348yifengxia@证券分析师：许佳璐328710jialu.xu@提示2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)2市场及库存跟踪 61.1重点城市新房成交情况跟踪 61.2重点城市新房库存情况跟踪 71.3重点城市二手房成交情况跟踪 92百城土地市场跟踪 112.1百城成交土地(全类型)市场情况跟踪 112.2百城成交土地(住宅类)市场情况跟踪 123本周行业政策梳理 154本周板块表现回顾 175本周重点公司公告 206本周房企债券发行情况 227投资建议 25 2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)3 6 7 、13.1、31.5个月 8 9 、13.7、29.9个月 9 9 2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)4 1 12-88.5% 12 12 14 14 14 23 亿元 232023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)5 4 2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)61重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪上升，新房库存量、去化周期同比均有所上升。点城市新房成交情况跟踪本周43个城市新房成交套数为2.1万套，同比上升150.9%；成交面积为239.1万平方米，同比上升155.5%。其中17个大中城市新房成交套数为1.5万套，同比上升157.0%；成交面积为172.3万平方米，同比上升155.2%；一、二、三线城市新房成交套数分别为0.4、0.9、0.2万套，同比增速分别为49.7%、379.3%、55.1%。一、二、三线城市新房成交面积分别为39.4、111.4、21.4万平方米，同比成交面积为66.8万平方米，同比上升156.2%。图表1.43个城市新房成交套数为2.1万套，同比上升150.9%资料来源：万得，中银证券图表3.17个大中城市新房成交套数为1.5万套，同比上资料来源：万得，中银证券图表5.一、二、三线城市新房成交套数同比增速分别为49.7%、379.3%、55.1%资料来源：万得，中银证券图表2.43个城市新房成交面积为239.1万平方米，同比上资料来源：万得，中银证券图表4.17个大中城市新房成交面积为172.3万平方米，同5.2%资料来源：万得，中银证券图表6.一、二、三线城市新房成交面积同比增速分别为40.8%、383.2%、30.3%资料来源：万得，中银证券2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)76.0%资料来源：万得，中银证券图表8.其余26个城市成交面积为66.8万平方米，同比上资料来源：万得，中银证券重点城市新房库存情况跟踪15个城市新房库存套数为104.3万套，同比上升1.0%，其中8个大中城市新房库存套数为56.6万套，同比上升1.1%。一、二、三线城市新房库存套数分别为29.6、19.0、8.0万套，一、二、三线城市同比增速分别为12.4%、-7.9%、-11.2%；其余7个城市新房库存套数为47.7万套，同比上升0.9%。在新房库存套数去化周期方面，15个城市新房库存套数去化周期为17.8个月，同比上升5.6个月。其中8个大中城市新房库存套数去化周期为13.1个月，同比上升4.5个月，一、二、三线城市新房库存套数去化周期分别为12.4、15.4、11.2个月，一、二、三线城市同比提升了0.3、0.9、-0.2个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为22.6、3.6、26.6、17.8个月，同比分别提升了6.3、0.8、15.8、10.6个月；其余7个城市新房库存套数去化周期为31.5个月，同比上升5.8个月。图表9.15个城市新房库存套数为104.3万套，同比上升1.0%资料来源：万得，中银证券图表11.一、二、三线城市新房库存套数同比增速分别为.4%、-7.9%、-11.2%资料来源：万得，中银证券图表10.8个大中城市新房库存套数为56.6万套，同比上资料来源：万得，中银证券图表12.其余7个城市新房库存套数为47.7万套，同比上资料来源：万得，中银证券2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)8图表13.15个城市、8个大中城市、其余7个城市新房库存套数去化周期为17.8、13.1、31.5个月资料来源：万得，中银证券图表14.一、二、三线城市新房库存套数去化周期分别为、11.2个月资料来源：万得，中银证券图表15.北京、上海、广州、深圳的去化周期分别为22.6、3.6、26.6、17.8个月资料来源：万得，中银证券14个城市新房库存面积为10370.7万平方米，同比上升0.3%。其中，9个大中城市新房库存面积为7223.7万平方米，同比下降1.1%，一、二、三线城市新房库存面积分别为2406.7、2974.1、842.9万平米，一、二、三线城市同比增速分别为12.4%、-9.5%、-14.7%。其余5个城市新房库存面积为3147.0万平方米，同比上升3.9%。在新房库存面积去化周期方面，14个城市新房库存面积去化周期为16.4个月，同比上升4.7个月。其中9个大中城市新房库存面积去化周期为13.7个月，同比上升4.0个月，其中一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为13.1、13.7、16.1个月，一、二、三线城市同比上升4.6、4.1、-0.3个月。其他5个城市新房库存面积去化周期为29.9个月，同比上升6.5个月。图表16.14个城市新房库存面积为10370.7万平方米，同%资料来源：万得，中银证券图表17.9个大中城市新房库存面积为7223.7万平方米，%资料来源：万得，中银证券2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)9图表18.一、二、三线城市新房库存面积同比增速分别为.4%、-9.5%、-14.7%资料来源：万得，中银证券图表20.14个城市、9个大中城市、其余5个城市新房库存面积去化周期为16.4、13.7、29.9个月资料来源：万得，中银证券图表19.其余5个城市新房库存面积为3147.0万平方米，%资料来源：万得，中银证券图表21.一、二、三线城市新房库存面积去化周期分别为、16.1个月资料来源：万得，中银证券点城市二手房成交情况跟踪本周15个城市二手房成交套数为1.4万套，同比上升1240.2%；成交面积为130.2万平方米，同比成交面积为118.0万平方米，同比上升1205.6%；一、二、三线城市二手房成交套数分别为0.4、0.8、0.1万套，同比增速分别为1648.3%、1199.7%、1757.8%，一、二、三线城市成交面积分别为34.0、89.3、13.3万平方米，同比增速分别为1448.6%、1130.0%、1177.5%。其余4个城市本周二手房成交套数为0.1万套，同比上升618.5%；成交面积为12.2万平方米，同比上升543.5%。图表22.15个城市二手房成交套数为1.4万套，同比上升1240.2%资料来源：万得，中银证券图表23.15个城市二手房成交面积为130.2万平方米，同比上升1091.2%资料来源：万得，中银证券2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)10图表24.11个大中城市二手房成交套数为1.3万套，同比上升1342.5%资料来源：万得，中银证券图表26.一、二、三线城市二手房成交套数同比增速分别、1199.7%、1757.8%资料来源：万得，中银证券图表28.其余4个城市本周二手房成交套数为0.1万套，同比上升618.5%资料来源：万得，中银证券图表25.11个大中城市二手房成交面积为118.0万平方米，同比上升1205.6%资料来源：万得，中银证券图表27.一、二、三线城市二手房成交面积同比增速分别、1130.0%、1177.5%资料来源：万得，中银证券图表29.其余4个城市成交面积为12.2万平方米，同比上资料来源：万得，中银证券2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)112百城土地市场跟踪土地市场方面，我们选取2023年第4周(1月23日-1月29日)的数据。整体土地市场同比量价齐跌，土地溢价率上升。从城市能级来看，一、二线城市同比量价齐跌，三线城市同比量跌价升。2.1百城成交土地(全类型)市场情况跟踪百城成交全类型土地数量为62宗，同比下降90.0%；成交土地规划建筑面积为562万平方米，同比下降85.7%；成交土地总价为53亿元，同比下降87.2%；成交土地楼面均价为944元/平方米，同比下降10.3%；百城成交土地溢价率为5.80%，同比上升136.7%。图表30.百城成交全类型土地数量为62宗，同比下降90.0%资料来源：万得，中银证券图表32.百城成交土地总价为53亿元，同比下降87.2%资料来源：万得，中银证券图表31.百城成交土地规划建筑面积为562万平方米，同资料来源：万得，中银证券图表33.百城成交土地楼面均价为944元/平方米，同比下资料来源：万得，中银证券图表34.百城成交土地溢价率为5.80%，同比上升136.7%资料来源：万得，中银证券2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)12从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地数量分别为4、10、48宗，同比增速分别为-60.0%、-93.7%、-89.4%；一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别21.8、230.2、310.1万平方米，同比增速分别为-32.0%、-80.8%、-88.5%；一、二、三线城市成交土地总价分别为1.7、7.1、44.3亿元，同比增速分别为-56.4%、-90.1%、-86.9%；一、二、三线城市平均楼面价分别为760、309、1428元/平方米，同比增速分别为-35.9%、-48.6%、14.1%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.00%、1.73%、2.95%，二、三线城市同比增速分别为-100.0%、227.0%。图表35.一、二、三线城市成交土地数量同比增速分别为-60.0%、-93.7%、-89.4%资料来源：万得，中银证券图表37.一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为-56.4%、-90.1%、-86.9%资料来源：万得，中银证券图表36.一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-32.0%、-80.8%、-88.5%资料来源：万得，中银证券图表38.一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为-35.9%、-48.6%、14.1%资料来源：万得，中银证券图表39.一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.00%、3.10%、5.00%资料来源：万得，中银证券2.2百城成交土地(住宅类)市场情况跟踪百城成交住宅类土地数量为6宗，同比下降94.5%；成交住宅土地规划建筑面积为50万平方米，同比下降94.2%；成交住宅土地总价为24亿元，同比下降90.5%；成交住宅土地楼面均价为4873元/平方米，同比上升63.4%；百城成交土住宅类地溢价率为13.17%，同比上升322.1%。2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)13图表40.百城成交住宅类土地数量为6宗，同比下降94.5%资料来源：万得，中银证券图表42.百城成交住宅土地总价为24亿元，同比下降90.5%资料来源：万得，中银证券图表41.百城成交住宅土地规划建筑面积为50万平方米，94.2%资料来源：万得，中银证券图表43.百城成交住宅土地楼面均价为4873元/平方米，63.4%资料来源：万得，中银证券图表44.百城成交土住宅类地溢价率为13.17%，同比上升322.1%资料来源：万得，中银证券从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线城市住宅类成交土地数量分别为0、3、3宗，二、三线城市同比增速分别为80.0%、-96.8%；一、二、三线城市住宅类成交土地规划建筑面积分别为0.0、16.8、33.5万平方米，二、三线城市同比增速分别为-88.3%、-95.4%；一、二、82.5%；一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为0.00%、0.00%、16.69%，二、三线城市同比增速分别为-100.0%、648.4%。2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)14图表45.二、三线城市住宅成交土地数量同比增速分别为80.0%、-96.8%资料来源：万得，中银证券图表47.二、三线城市成交土地总价同比增速分别为-80.0%、-91.5%资料来源：万得，中银证券图表46.二、三线城市住宅成交土地规划建筑面积同比增速分别为-88.3%、-95.4%资料来源：万得，中银证券图表48.二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为71.2%、82.5%资料来源：万得，中银证券图表49.一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为0.00%、0.00%、16.69%资料来源：万得，中银证券2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)153本周行业政策梳理中央层面，财政部：2022年国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%，契税、土地增值税分别比上年下降22%、7.9%，房产税3590亿元，比上年增长9.5%。证监会：大力推进公募REITs常态化发行。在促进房地产平稳健康发展领域推出更多务实举措。央行：2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点，比2021年末高2.8个百分点；个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比2021年末低10个百分点。地方层面，湖南长沙：长沙市住房公积金管理委员会发布了《关于明确2023年个贷倍数的通知》，长沙市缴存职工可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的16倍计算。《通知》自2023年2月1日起施行。四川资阳：四川省资阳市住房和城乡建设局等8部门联合印发《促进房地产市场平稳健康发展若干措施》。其中提到，鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房，积极开展针对党政机关、企事业单位职工、社区居民团购商品房的营销活动。鼓励房地产开发企业在新市民、在资阳稳定就业的外来务工人员、二孩三孩家庭、引进人才及特殊人群购买新建商品住房时，在备案价格基础上给予特别优惠。优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。湖北宜昌：宜昌户籍按政策生育二孩及以上家庭购买住房的，可按现有最高额度(60万元)的1.4倍申请公积金贷款即84万元。浙江温州：继续实行个人首次购买市区(含鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头区、海经区、经开区)新建普通商品住房、存量住房(以网上签订浙江省商品房、存量房买卖合同时间6%的消费补助，实施时间为2023年1月1日至20230%、二套30%；一个限购市(长沙市)的首付比政策下限，首套30%，二套降至40%。江苏苏州：支持房地产业合理融资需求，加大建筑业金融支持力度，重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。山东：2023年山东将出台高品质住宅建设指导性意见，制定《住宅设计标准》，加强对相关工作的规范和指导。逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。天津：不断充实完善政策工具箱，坚持因城施策，支持各区精准实施差别化房地产调控政策。实施好阶段性土地出让支持政策。通过优化二套房认定标准、房屋交易等措施，支持居民“以小换大”“卖旧买新”，以更大力度精准支持合理住房需求。用足用好国家专项借款支持政策，鼓励商业银行加大新增配套贷款力度，全力推动“保交楼”项目加快建设。辽宁沈阳：职工购房时限由原来2022年12月31日延增设电梯提取人范围。云南德宏：购买新建商品住房，给予所缴纳契税额50%的一次性购房补贴，单套住宅补贴限额不超过2万元。江苏盐城：在城区购建自住住房的，贷款最高限额由60万元调整至100万元；其余各地购建自住住房的，贷款最高限额由60万元调整至80万元。河南洛阳：1)在落实金融支持政策上，鼓励银行为房地产企业、建筑类企业存量贷款办理无还本续贷。对房地产企业开发贷款、信托贷款、个人住房按揭贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持。积极推行存量房“带押过户”，确保交易资金安全的前提下，不结清房产抵押贷款，实现已抵押房屋的“带押过户”，激发房地产市场活力。2)青年人才购房补贴按照博士、硕士、本科、专科分为10万、5万、3万、2万元购房补贴分3年核发，每年发放40%、30%、30%。广东佛山：佛山住建局通知，自2023年2月1日起，停止个人住房查询的对外查询业务。停止查册后，购房按揭贷款则以个人征信上的贷款记录来评判，即“认贷不认房”。也就是说，假设购房者个人征信上没有房贷记录，再买一套即可按首套房来准备首付。2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)16图表50.2023年第5周大事件类型时间容中央3/1/30年下降23.3%，契税、土地增值税分别比上年下降22%、7.9%，房产税3590亿元，比上年增长9.5%。023/2/2023/2/3地方3/1/30款3/1/30人才及特殊人群购买新建商品3/1/303/1/30新建普通商品住房、存3/1/31市(长沙市)的首付比政策下限，首3/1/31理展地见效。023/2/1开展现房销售试点。023/2/1让、房屋交易等措施，支持居民“以小换大”“卖旧买新”，以更大力度精准支持合理住房专项借款支持政策，鼓励商业银行加大新增配套贷款力度，全力推动“保交楼”项目加快建设。023/2/1范围。023/2/1万元。023/2/1，贷款最高限额23/2/2河南洛阳：1)在落实金融支持政策上，鼓励银行为房地产企业、建筑类企业存量贷款办理无还本续贷。对房地产企业开励金融机构通过存量贷款展期、调整还223/2/2准备首付。资料来源：财政部、证监会、央行、观点地产网、各地政府官网，中银证券2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)174本周板块表现回顾本周(1月30日-2月5日)，在大盘表现方面，上证指数收于3263.41点，较上周下跌1.40点，跌在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为汽车、计算机、国防军工，综合涨跌幅分别为5.7%、4.8%、3.9%；涨跌幅靠后的行业依次为银行、非银金融、家用电器，涨跌幅分别为板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下跌1.5个百分点；相对沪深300收益为0.3%，较上周上涨2.1个百分点。房地产板块PE为13.20X，较上周下降0.11X。本周(1.30-2.5)，北上资金对电力设备、汽车和非银金融加仓金额较大，分别为107.6、44.72和44.24亿元。对房地产的持股占比下降0.07%(上周为下降0.06%)，净买入-8.75亿元(上周净买入-2.23亿元)。图表51.房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下跌1.5个百分点资料来源：万得，中银证券图表52.房地产行业相对收益为0.3%，较上周上涨2.1个百分点资料来源：万得，中银证券2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)18图表53.房地产板块PE为13.20X，较上周下降0.11X图表54.北上资金对电力设备、汽车和非银金融加仓金额较大，分别为107.6、44.72和44.24亿元在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的五家公司依次为阳光城、中南建设、金科股份、绿地控股、滨江集团，涨跌幅分别为1.6%、1.3%、1.0%、0.0%、-3.0%，涨跌幅靠后的三家公司依次为新城控股、金地集团、华侨城A，涨跌幅分别为-6.7%、-4.5%、-4.2%。港股涨跌幅靠-6.9%、-7.4%、-11.2%、-11.9%，涨跌幅靠后的三家公司依次为美的置业、碧桂园、旭辉控股集团，2.5%。2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)19图表55.A股涨跌幅靠前的三家公司依次为阳光城、中南建设、金科股份资料来源：万得，中银证券图表56.港股涨跌幅靠前的三家公司依次为融创中国、越秀地产、华润置地资料来源：万得，中银证券2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)205本周重点公司公告经营数据公告方面，中南建设：2023年1月公司合同销售金额32.4亿元，同比减少29.8%；合同销售面积28.5万平，同比减少24.8%。高管变动公告方面，新城控股：公司董事兼总裁梁志诚先生因个人原因，申请辞去公司董事及总裁职务。经公司董事会提名委员会审查通过，董事会同意聘王晓松先生任公司总裁。股权变动公告方面，新城控股：公司控股股东富域发展集团有限公司质押2,450万股股份，占公司总股本的1.09%，质押后，富域发展集团有限公司及其一致行动人常州德润咨询管理有限公司累计质押股份3.5亿股，占公司总股本的15.44%。中南建设：公司控股股东中南城市建设投资有限公司质押654.4万股股份，占公司总股本的0.17%，质押后，中南城市建设投资有限公司累计质押股份6,965.9万股，占公司总股本的1.82%。蓝光发展：1)经财务部门初步测算，预计公司2022年度实现归属于上市公司股东的净利润为-219.4亿元左右。预计公司2022年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为-212.2亿元左右。2021年末经审计净资产为69.7亿元，本期预计亏损金额超上年末净资产10%。2)公司控股股东蓝光投资控股集团有限公司减持公司4,516.8万股股份，占公司总股本的1.5%，减持完成后，蓝光投资控股集团有限公司累计持有股份3.8亿股，占公司总股本的12.4%。其他重大交易公告方面，金科股份：金科2020年度第一期中期票据应于2023年1月30日分期兑付本金0.5亿元及该部分本金自2022年7月30日(含)至2023年1月30日(不含)期间对应利息。受宏观经济环境、行业环境及融资环境叠加影响，公司流动性出现阶段性紧张，未能按期足额兑付本期中期票据应付本息。荣盛地产：20荣盛地产MTN001”(代码：102001416)，应于2023年1月23日兑付自2022年7月22日变更本期债券本息兑付安排后的第二期本金及相应利息。截至兑付日，发行人未能按期足额兑付上述本息。阳光城：因受宏观环境、行业环境、投融资环境叠加影响，公司流动性出现阶段性紧张，公司未能按期足额偿付“21阳城01”的回售本金以及2021年1月22日至2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)21图表57.2023年第5周(1月30日-2月5日)重点公司公告汇总公司名称公告内容告公司董事兼总裁梁志诚先生因个人原因，申请辞去公司董事及总裁职务。经公司董事会提名委员会审查通过，告展1)经财务部门初步测算，预计公司2022年度实现归属于上市公司股东的净利润为-219.4亿元左右。预计公司2022年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为-212.2亿元左右。2021年末经审计净资产为69.7亿元，本期预计亏损金额超上年末净资产10%。2)公司控股股东蓝光投资控股集团有限公司减持公司大交易公告金科股份期中期票据应付本息。N额兑付上述本息。2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)226本周房企债券发行情况本周房企国内债券发行规模无同环比比较。2023年第5周(2023年1月30日-2023年2月05日)房地产行业国内债券总发行量为49.0亿元，由于上周与去年同期均为春节周无相关数据，因此无同其中国企国内债券总发行量为49.0亿元；总偿还量为71.9亿元；净融资额为-22.9亿元。民企国内债券发行总量0亿元；总偿还量为37.8亿元，同比上升444.5%(前值：-99.3%)；净融资额为-38.7亿元。累计来看，今年1-5周房企国内债券发行总规模为410.2亿元，同比上升24.1%；总偿还量468.3亿元，同比下降6.6%；净融资额为-58.1亿元。其中央国企发行规模366.2亿元(占比89.27%)，同比上升57.3个百分点；总偿还量283.3亿元(占比60.48%)，同比下降9.6%；净融资额82.9亿元。民营房企发债规模44.0亿元(占比10.73%)，同比下降55.0%；总偿还量184.3亿元(占比39.52%)，同比下降1.9%；净融资额-141.1亿元。具体来看，本周债券偿还量最大的房企为万科企业股份有限公司、信达地产股份有限公司、联发集团有限公司，偿还量分别为19.00、17.20、10.30亿元。发行类型方面，本周债券发行量最大的房企为北京首都开发股份有限公司、上海陆家嘴(集团)有限公司、广州珠江实业集团有限公司，发行量分别为21.00、15.00、10.00亿元；本周共有1家公司发行公司债，为上海陆家嘴(集团)有限公司，发15.00亿元；共有1家公司发行中期票据，为北京首都开发股份有限公司，发行量为21.00亿元。图表58.2023年第5周房地产行业国内债券总发行量为49.0亿元资料来源：万得，中银证券2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)23图表59.2023年第5周房地产行业国内债券总偿还量为110.6亿元，同比上升1457.7%资料来源：万得，中银证券图表60.2023年第2周房地产行业国内债券净融资额为-61.6亿元资料来源：万得，中银证券图表61.本周债券发行量最大的房企为北京首都开发股份有限公司、上海陆家嘴(集团)有限公司、广州珠江实业集团有限公司，发行量分别为21.00、15.00、10.00亿元简称(年)类型023-01-30公司企业.0000026-01-31023-02-01嘴(集团)有限公司企业00026-02-03司债023-01-30集团有限公司企业32023-07-30期融资券023-01-30肥兴泰金融控股(集团)有限公司企业32023-07-3040期融资券资料来源：万得，中银证券图表62.本周债券偿还量最大的房企为万科企业股份有限公司、信达地产股份有限公司、联发集团有限公司，偿还量19.00、17.20、10.30亿元简称量(亿元)型类型023-01-30公司众企业司债023-01-30股份有限公司.40司债023-02-01有限公司企业.33023-02-02.40司债023-01-31司78023-02-03公司司债023-01-3021南国债司债023-01-30司023-01-3021大悦优.38.13023-01-30县航信物业管理有限责任公司企业.30023-02-01有限公司企业.90023-01-30园管理有限公司企业84023-01-30酒店管理集团有限公司70023-01-30PR北优酒店管理集团有限公司0295023-01-30投资集团有限责任公司企业00司债023-01-30公司司债023-01-30禹洲鸿图地产开发有限公司司债023-01-3021大悦次023-02-01新区开发投资集团有限公司企业023-01-30园管理有限公司企业023-01-30公司司债023-02-01级有限公司企业023-01-30金科地产MTN金科地产集团股份有限公司023-01-30酒店管理集团有限公司.60023-01-30实业发展(集团)有限公司023-01-30司023-01-30PRA发展有限公司023-01-30023-01-31企业.15023-01-3022首创优理有限公司企业.10023-01-30PR沪优酒店管理集团有限公司023-01-30保障有限公司企业023-01-30管理有限公司.75023-01-30业服务有限公司企业023-01-302保置优酒店管理集团有限公司023-01-30业服务有限公司企业023-01-31股份有限公司企业023-02-03发有限公司023-01-30发有限公司023-01-30业服务有限公司企业.80023-01-30.50023-01-30业服务有限公司企业023-01-30公司023-01-30份有限公司023-01-31集团有限公司023-01-30份有限公司资料来源：万得，中银证券2023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)242023年2月7日房地产行业第5周周报(1月28日-2月3日)257投资建议从房企销售来看，2023年1月百强房企全口径销售额3994亿元，同比下降32%，同比降幅与2022)、华发(+19%)、滨江(+17%)、卓越(+9%)、华润(+7%)、招蛇(+5%)、保利(+4%)、龙湖(1%)，美的、卓越、金隅也是首次进入了TOP20房企榜单。虽然春节假期迎来返乡高峰，到访量呈现增长，但实际成交仍未有明显增加，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复仍然需要时间，预计短期内整体销售仍难有起色。我们预计全国需求端最早或在3、4月出现明显修复的可能，但销售仍有可能波动，其持续性的回暖仍要等待整体经济修复后。预计未来两个月政策节奏加快，在观察落地效果的同时重点关注基本面恢复更快的以及受融资政策边际利好更多的房企。具体标的，我们建议关注两条主线：1)主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2)边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、美地置业、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团。图表63.报告中提及上市公司估值表公司代码公司简称价)每股收益(元/股)1A2022E1A2022E.SZH96.69#DIV/0!16423.HK产.73H6.99#DIV/0!.SZ10.468.40185.1824.HK943H金地集团8.89825749.SZ90.04930H2.870.HK12051257资料来源：万得，中银证券注：股价截止日2月3日，未有评级公司盈利预测来自万得一致预期2023年2月7日