万科杭州TOP产品研究

杭州TOP1市场专项研究营销管理中心1月29日TOP1市场三要素豪宅豪客豪地杭州豪客的容量演化PART1：众所周知，杭州的豪宅是面向浙江的。因此，我们从浙江富豪说起……中国千万富豪职业构成：胡润2012年中国财富研究报告富豪人群构成：浙江以民营企业发达和炒房团著称，私营业主、炒房者构成浙江富豪的主力，其次是金领和职业股民。合计64364规模分数量（家）大型225中型4678小型59461(92%)性质分数量（家）私营46706(73%)其他176582010年浙江省规模以上工业企业数量炒房者以温州炒房团最为著名，自2000年左右开始全国炒房，在房地产的黄金十年中收益颇丰。01年07年12年实业造富阶段：工业利润、出口连续高增长，房价平稳增长，股指低位徘徊全面造富阶段：房价暴涨、股指高企，实业快速低迷投机造富阶段：实业、出口重创下行，复苏乏力，股指低迷，仅房价暴涨，催生投机热和产业空心化。01-12年杭州八区商品房量价走势99-12年上证指数万方浙江造富模式演变：06年以前，实业造富；06-07年，全面造富；08-10年，投机造富；11年至今，造富乏力。造富乏力阶段：实业、出口、股指低迷，房价下行，造富乏力。02年03年04年05年06年08年09年10年11年千万以上富豪规模：全省11年末共14万个千万以上富豪，09-11年间富豪数量低增长。01-08年是造富黄金时代，推测年均增27%。胡润富豪研究显示，截止2011年，浙江全省共有140800个千万以上富豪，其中亿万以上富豪占比约6%；近3年富豪规模增长速度分别为6%，8%，6%；预测12年增长速度为6%。01-11年，浙江GDP翻了4.7倍；出口额翻了9.4倍；工业利润翻了6.8倍；房价翻了5倍。取算术均值推测，10年间，浙江千万以上富豪数量增长了6.5倍。据此推算01年浙江的千万以上富豪数量约为2.2万人。结合历年实业和房价增速，我们模拟出01-12年浙江省千万以上富豪的规模走势：实业造富，高速增长，推测年复合增25%01-07年：复合增长率为27%全面造富，超速增长，推测年复合增35-40%投机造富/造富乏力阶段，增长率迅速下滑至10%以内豪宅需求走势：实业造富期稳步增长，全面造富期跳跃增长，投机造富期爆破增长，造富萎靡期，深度下滑。可见豪宅需求与经济造富环境强烈相关。实业造富阶段：高单价/档商品住宅需求量小幅稳步增长。套数全面造富阶段：高单价/档商品住宅成交量跳级增长。投机造富阶段：高单价/档商品住宅成交量爆破式增长。造富乏力+双限阶段：高单价/档商品住宅成交量迅速萎靡，市场份额更是深度下滑。金融危机，短暂下行富豪向豪宅的累计转化率：01-12年，浙江富豪的高单价需求累计转化率仅23%，高档需求转化率仅12%。多数富豪并未购买高单价/高档房。01-12年间，富豪向高单价房的名义累计转化率仅23%，富豪向高档房的累计转化率更是仅12%。显然：14.9（其中杭州5.9）3.5转化率：23%1.8转化率：12%1）多数杭州本地富豪并未购买高单价/高档房，而有可能是购买多套非高单价/高档房；2）多数省内外地富豪的高单价/高档房购买需求在当地消化，在杭州仅购买非高单价/高档房（如滨江、九堡）。富豪向豪宅的年转化率：富豪向高单价房和高档房的常态需求年转化率分比为4.9%和2.3%。08年腰斩，09年极值，11年以来受经济低迷和双限影响，年转化率分别仅为1.4%和0.7%。实业造富/全面造富阶段：富豪向高单价房的年均转化率为5.0%，向高档房的年均转化率为2.3%。代表富豪需求转化率的常态水平。金融危机年，转化率腰斩投机造富阶段：转化率回到正常水平，09年创最高值。造富乏力+双限阶段：转化率仅为08年一半，其中经济低迷与双限影响基本各占一半。未来几年豪宅容量预测：GDP年均增8%，房地产量价稳步增长、双限不退背景下，预计富豪以8%/年增长，高单价/高档房需求转化率分别为2%和1%，未来三年分别总计成交1.05万套和0.52万套。经济发展环境：十二五规划，浙江推进产业升级，大力推进浙商回归，GDP年均增长目标为8%，保持中速发展造富环境预计略好于近三年水平，千万以上富豪规模年均保持8%左右水平增长；富豪向豪宅的需求转化率略好于11-12年，但受双限影响，难以回到常态水平，预计高单价/高档房年均转化率分别为2%和1%房地产市场走势：调控长期化、去投资化成常态，双限短期难退出，市场预期总体正面，预计保持量价平稳增长态势预计2013-15年，杭州主城、余杭高单价、高档商品住宅（包括公寓、别墅、酒店式公寓）总计可成交10488套和5244套。杭州TOP1豪地及豪宅的演化PART2：注：本研究TOP1只包含市区核心地段的纯住宅项目/产品，不含商办性质的酒店式公寓。此界定有助于更清晰的判断双限政策对高端住宅的影响。老底子，TOP1中心核心城区14142000年以前：单中心环湖小城，面貌老旧，无西湖/武林、不杭州2000年以前的杭州：环西湖的小杭州：余杭、萧山为独立市级建制，市区版图仅683平方公里，常住人口仅245万人。核心城区范围狭小（以环城北、西、东路和河坊街为界）；城市面貌老旧：无西湖、不杭州，城市格局东贫、南贱、北工、西贵；单中心：武林广场、延安路商业街是绝无仅有的商业中心，勉强支撑杭州仅有的繁华气息。文教区朝晖湖墅居住区文教区城西居住区城南居住区城东居住区2000年的黄龙：体育场在建，CBD还是传说2000年的钱江两岸：蛮荒之地无人烟2000年的城东北：郊区和农村，城市界面脏乱差绍兴路环城东路德胜路期间，TOP1只在老城核心区。01-03年，白马公寓、绿园、吴庄三贵齐发，杭州开启TOP1时代。文教区白马公寓绿园吴庄总建筑面积：约12万方，高层，毛坯交付时间：2003年,480多户；主力户型：150-250方,顶跃300多方；当前二手价：约5万/平米产品价值：黄龙贵地、名校为邻，绿城一代高层品质典范，大户华宅，政商名流趋之若鹜。绿城绿园：华贵总建筑面积：约4.3万方，多层、别墅，毛坯交付时间：2002年，总191户；主力户型：多层150-200方，别墅300-450方；当前二手价：约10万/平米产品价值：吴山贵地，西湖百米，湖、山、城兼得的稀缺低密社区，简洁高贵的立面，精致静谧的园区景观，高官富贵终极珍藏。中大吴庄：隐贵白马公寓：高贵总建筑面积：约12万方，高层，毛坯交付时间：2002年，总373户；主力户型：150-250方，顶跃300-600方；当前二手价：约5万/平米产品价值：武林中心地标，现代立面卓尔不群，大户华宅，首个引入会所和智能化配套社区，商贾精英云集。一代TOP1=老城核心稀缺地段+优越外部产品力（立面、景观）+稀缺席位大宅，一代达官贵贾专属破局新生，TOP104-09年：迈向钱塘江，老城升级与新城开发并举，大杭州格局初显04-09年的杭州：01年，余杭、萧山撤市建区，小杭州变大杭州；“一主三副六组团”、城市东扩、沿江开发等核心战略明确。期间，老城升级与新城开发并举，黄龙CBD成型，文教区商务中心化，钱江新城快速崛起，滨江、下沙、九堡、临平等副城齐飞；08年国庆，钱江新城核心区建成开放，标志杭州从武林单中心迈向“武林-钱江新城”双中心时代。老城核心区文教中心化黄龙CBD成熟钱江新城崛起08年的钱江新城：核心区基本建成，滩涂变身新中心08年的黄龙：CBD格局成型文教区商务中心化期间TOP1进入2.0时代，豪宅密集供应，钱江新城成新宠，文教区跳级，8号公馆成就天价传奇。TOP1地段范围扩延：钱江新城快速崛起成新宠，TOP1项目密集上市；文教区伴随多所大学的搬迁和城西的日益繁华，片区属性跳级；环西湖8号公馆成就天价传奇（最高单价12.2万/平米）；二代TOP1以钱江新城为绝对主角；地段扩延后形成售价级差：当前二手价区间已达3-10万/平米。二代TOP1特征：城市芯宇银马公寓深蓝广场西湖8号公馆金基晓庐悦府东方润园蔚蓝公寓新绿园金色海岸阳光海岸蓝色钱江北区湖滨公寓户型结构趋于多元化，中小户型跃升成为主力，300方以上大户型比例显著增加。快速造富阶段，新贵首置/首改，高端再改、投资需求兴起是户型变化的主因。二代TOP1特征：TOP1户型结构多元，客群结构丰富化：1）144方以下中小户型跃升成为主力，其中90方以下主要受90/70影响，但也有开发商主动定位面向城市新贵和投资客群的影响（如深蓝广场30-70方单身公寓）；2）250方以上户型比例明显增加。户型比例变化的深层原因，是快速造富阶段，富豪群体的结构及置业需求正趋于多元化，新贵首置/首改、高端再改、投资需求兴起。一代TOP1的户型面积配比：主力面积150-250方，全部为大户型。深蓝广场引领住宅立面公建地标化，豪宅消费趋于显贵。建筑风格材质公建化，争相成就地标风景06年，绿城深蓝广场，采用全玻璃幕墙的公建化立面，成为武林地标风景07年，金色海岸，杭城首个采用铝板幕墙，成为钱江一线地标风景二代TOP1特征：09年，东方润园，大胆采用淡蓝色铝板幕墙，挺拔俊朗，成就钱江一线新地标。10年，金都城市芯宇，大胆采用几何式公建立面，成为文教区地标风景。07年，银马公寓采用极简现代主义风格和全石材干挂立面，成就文教地标风景。地标化的风格追求，折射出豪宅消费趋于显贵化精装修渐成主流，会所、物业服务成为豪宅圈层新概念卖点。二代TOP1特征：精装修渐成主流：04年，绿城深蓝广场染指精装修，开启TOP1精装时代；05年，沿江大盘滨江金色海岸精装修产品亮相，更是将TOP1精装化推向新高度。自此，二代TOP1精装逐渐成主流。会所、物业服务配套成为概念卖点：其中深蓝广场、金色海岸、东方润园、阳光海岸等更是在营销阶段予以突出诉求，以致市场一度形成：“无星级会所，不可称豪宅”的认知。代表项目会所规模会所功能物业服务深蓝广场——1000方奢华酒店式大堂，室内恒温泳池，健身房等雷迪森酒店五星级物管顾问金色海岸铂金会所5000方恒温泳池、健身房、业主客厅、中西餐、红酒雪茄房戴德梁行/滨江物业东方润园润缘会5000方恒温泳池、健身、宴会厅、中西餐等南都物业/管家式服务城市芯宇科技会馆3600方业主客厅、健身房、恒温泳池金都物业阳光海岸私人会所3000方室内恒温泳池，中西餐厅，健身房等滨江物业二代TOP1=老城核心/钱江新城/文教地段+公建地标化的建筑外观+多层级产品+精装修+会所、星级服务客群快速扩容、需求层次多元化，豪宅消费显贵化。老城中兴，TOP109-至今：武林延安升级、庆春东、运河商务区崛起，杭州进入中兴时代09-至今的杭州：08年底，《武林商圈提升改造规划》出炉；09年底南宋御街改造完成；11年延安路繁华商业街概念规划深化，商圈、道路改造如火如荼；与此同时，城北运河沿线、城东旧城改造启动，杭州进入中兴时代;老市中心钱江新城日趋成熟泛武林圈升级拱北运河历史风情改造庆春广场崛起延安路、中山路改造城东新城开建09年，西湖文化广场落成，武林中心形象迈向新高度09年，西湖文化广场、坤和中心集中交付，杭州大厦C、D座开业，标志武林中心迈向新高度；09年，南宋御街改造完成开街09年，南宋御街开街，延安湖滨中心迈向新高度；09年，庆春银泰开业09年，庆春银泰开业，标志着庆春广场商圈崛起，进阶成为市中心；10年以来，TOP1进入3.0时代，豪宅持续放量，武林风盛行，钱江新城落幕，售价延续分化。老城崛起，武林称霸：老城中兴背景下，老城核心区TOP1迅速崛起，TOP1劲刮武林风，以武林一号、武林府、武林国际、兰园为代表的武林圈项目密集上市；庆春东进阶但土地稀缺；文教、钱江新城核心区收尾。三代TOP1以武林圈为绝对主角。三代TOP1特征：售价延续分化：当前售价范围3.5-8万/平米凯旋门昆仑公馆远洋公馆紫兰公寓御西湖新华园武林府武林一号兰园武林国际城市之星丽园蓝色钱江南区三代TOP1户型结构进一步分化，125-144方占比显著降低；144方以上占比增加，TOP1产品再改化成为供应主流。三代TOP1特征：户型层级进一步分化：1）受90/70深入影响，90方以下占比扩大（部分楼盘出现拼户）；2）125-144方比例显著降低，TOP1产品再改化成为供应主流；400方以上特大户型比例明显增加（主要受武林一号影响）。注：1.户型配比除远洋公馆外，其余都为整盘供应数据，包含未推房源；3.已修正拼户因素15%8%21%21%14%4%6%10%2%20%2%9%24%17%8%5%10%6%二代/三代TOP1项目户型配比对比老城豪宅补丁式开发，犹如非洲包围欧洲，TOP1整体外环境不佳。武林一号、蓝色钱江更显稀贵。三代TOP1特征：武林府武林国际新华园昆仑公馆御西湖凯旋门丽园兰园老城豪宅外部环境整体不佳且地形不规整：仅武林一号、蓝色钱江南区拥有优越环境资源。且多个楼盘受周边小区日照分析影响，出现南高北低规划，削弱高端形象。远洋大运河商务区概念10年横空出世，拱北G2土地卖出TOP1价格，综合体型豪宅试水杭州一度获热捧。三代TOP1特征：远洋公馆名城燕园远洋大运商务区：位于拱北大关，板块土地近年正处G2向TOP1进阶中，但截至目前总体仍属G2。2010年，远洋商务区以80万方恢弘体量，融合五星级酒店、写字楼、购物中心于一体的综合体概念高调入市，首发精装价格达3.5万/平米，高出周边在售楼盘约1万/平米，达到TOP1层级。项目首发热销，让杭州首次见证了综合型豪宅的吸引力。精装修成绝对主流，会所、服务功能趋于务实化，总体摒弃二代豪宅的虚化概念和过多投入。三代TOP1特征：精装修成绝对主流：三代13个TOP1项目，除凯旋门全毛坯，新华园和武林国际提供精装、毛坯两种房源外，其余全部为精装。TOP1精装化成绝对主流。代表项目会所规模会所功能物业服务绿城兰园3000方社区保障、社区医疗、老年活动中心、棋牌室、室外游泳池绿城物管大家武林府5000方（商铺，非会所）引入杭州大厦LSE生活馆，含高端生活超市、美容SPA和咖啡吧等大家物业武林国际2000方（下沉式）家庭会客厅、管家式服务等新湖物业新华园2000方未定绿城物业昆仑公馆5000方计划以“奢侈品定制增值服务”、“奢侈品主题沙龙”为运营核心昆仑物业凯旋门1000方（位于地下）日常生活配套设施滨江物业雅戈尔御西湖无——雅戈尔物业蓝色钱江南区——红酒吧、雪茄吧、业主客厅、健身房等、室外泳池等绿城物业会所、物业服务趋于务实：御西湖未配置会所，凯旋门、武林国际将会所利用地下空间解决，武林府将会所功能植入商铺中、引入外部资源经营，名利双收。总体言，三代TOP1在会所及服务配置上趋于务实化，摒弃了二代豪宅的虚化概念和过多投入。三代TOP1=老城核心/钱江新城/文教地段/庆春东/远洋综合体+外部环境不佳，环境资源更稀贵+多层级产品+精装修+务实化的会所和服务TOP1，未来在哪里？13年后：钱江新城二期三堡沿江带，中海地王新TOP1呼之欲出钱江新城二期三堡沿江带：位于钱江新城一期核心区东北侧，是钱江新城一期的自然外溢，伴随一期核心区土地资源的高度稀缺，三堡沿江带的稀缺价值自然凸显。2012年底，中海拿下三堡地王备受关注，实际楼板价近3万/平米，未来将迅速崛起成为TOP1项目。三堡沿江带老市中心面貌升级，但土地高度稀缺钱江新城核心区基本成熟，高度稀缺中海地块东方润园金基晓庐13年后：城南望江南星圈，南宋皇脉外延、多核交汇，改造升级后，御园、大家、杭房TOP1指日可待钱江新城核心区基本成熟，高度稀缺望江南星单元老市中心面貌升级，但土地高度稀缺望江南星单元：位于钱江新城复兴沿江带西北侧秋涛路一带，片区是南宋皇脉外延，钱江新城和老市中心双核交接地带，土地潜在价值突出，但当前城市界面较差。伴随片区动迁升级，腾挪出的宅地都具备稀缺价值。绿城西子御园因挖掘出南宋文物陷停建风波举世关注，2012年底，大家、杭房分别以2万/平米左右的楼板价竞得区域内迷你宅地，预计未来将打造成TOP1项目。三堡沿江带吴山/延安路商圈钱江新城高端居住区钱江新城核心区杭房地块大家地块望江/南星单元绿城西子御园13年后：滨江沿江带，一线江景高度稀缺，G2→TOP1进行时，寰宇天下御江山、水晶澜轩争雄TOP1钱江新城核心区基本成熟，高度稀缺望江南星单元老市中心面貌升级，但土地高度稀缺滨江沿江带：位于滨江一桥与三桥沿江带沿线，过往10年，滨江高新区快速崛起为三大副城之首，土地属性整体已完成G3向G2的转变，一线沿江宅地更是高度稀缺，已经亮相的寰宇天下御江山、水晶澜轩项目均定位300-400方江景大宅，预计售价3-4万/平米，TOP1属性强。三堡沿江带滨江一线沿江带13年后：拱北运河圈，运河历史文脉稀缺，大型综合体代建，土地属性正处G2向TOP1逐步跳级阶段钱江新城核心区基本成熟，高度稀缺望江南星单元老市中心面貌升级，但土地高度稀缺三堡沿江带滨江一线沿江带拱北运河圈拱北运河圈：以远洋综合体、小河、大兜路历史街区为核心的运河沿线带。以运河历史文脉资源为核心，伴随区内多个综合体的兴建和市中心外延化趋势，区域属性将逐步从G2向TOP1跳级。区内现有临运河项目都已超前定位成TOP1，除远洋公馆以综合体概念豪宅一度热销外，其余项目去化整体艰难，但未来3-5年内有望逐步改善。城东新城仍处初期，中短期仍G2远洋综合体万通中心远洋公馆绿地综合体凯德地块凯德龙湾大河宸章九龙仓碧玺臻园小河大兜路历史街区拱宸桥历史街区运河天地13年后：华家池地块，3.5公里半径辐射新老中心、昭示通达性强、人文景观资源较好，综合体概念强，TOP1属性明显武林中心华家池地块：TOP1属性明显：1）3.5半径辐射新老中心，多核交汇；2）紧邻艮山、秋涛路大动脉，交通通达性、地标昭示性强，综合体概念强；3）地形规整，可俯瞰华家池小区全景，人文及景观资源相比多数老城TOP1拥有明显优势。延安湖滨商圈钱江新城城东新城枢纽庆春广场艮山东路秋涛路体育场路凤起路3.5公里半径圈TOP1版图汇总及分级八大片区，西湖稀贵无双，武林中兴，钱新、文教收尾，庆春、望江自然进阶，滨江沿江崛起，拱北运河进化时武林文教拱北运河庆春东环西湖望江钱江新城滨江沿江文教：城市次中心，学区配套丰富，城市界面繁华，土地高度稀缺，06年快速崛起，三两项目即掀波澜，目前已收尾。环西湖：世界文化遗产，稀贵价值无双，8号公馆后，已成绝唱。望江南星：皇脉外延，双核交汇，现状杂乱但潜在价值突出，改造升级后，自然TOP1。拱北运河：千年古运河，流淌最纯粹的老杭州韵味，近年复古与兴建并举，G2向TOP1进化时。武林：无可替代的绝对中心，杭州繁华的绝对象征。09年中兴以来，豪宅项目集中入市，短期供应充裕，但整体稀缺性毋庸置疑。钱江新城：十年新贵，城市界面焕然一新，浩荡江景无可匹敌，人气配套仍需提升，一期高潮已过，未来看二期。滨江沿江：副城之首，一线江景高度稀缺，欲与钱江新城试比高。庆春东：新老中心交汇带，近年进阶成为市中心，界面繁华，土地稀缺。武林文教运河庆春环西湖望江钱江新城滨江钱江新城滨江沿江都市感、江景环西湖世界遗产一线江景全球华人富豪的终极收藏绝对中心武林顶配武林壹号全省一线富豪的终极收藏全省富豪的都市理想和资源占有庆春文教学区、配套地缘富贵的原住情节和省内富豪的望子成龙望江南星皇脉外延贵胄之气地缘富贵的原住情节和全省富豪的皇脉信仰运河旧与新的交响地缘富豪的运河情节中心外延武林中配泛武林全省二线富豪的武林情节，地缘富豪的原住情节地缘贵族、省内富豪的江景情节TOP1地段对应客群：TOP1地段分级及项目落位：

环西湖武林钱江新城望江（皇脉）文教区庆春东滨江沿江拱北运河地段价值★★★★★★★★★★☆★★★☆★☆★★当前市场售价（元/平米）8-10多万4-8万4-6万4-5万3.5-4万3.5-4万3-3.5万3-3.5万武林一号、武林府、绿城兰园核心价值绿城塞丽丽园、绿城御园滨江沿江、拱北运河中大吴庄、西湖8号公馆世界遗产代表楼盘新、老市中心南宋皇脉环西湖武林钱江新城望江皇脉文教/庆春东学区、配套、人文（文教）御西湖、城市芯宇、银马公寓凯旋门、庆春御府远洋公馆运河景观、文脉/一线江景蓝色钱江、东方润园、阳光海岸御江山、水晶澜轩华家池：武林外延，文脉资源中海三堡：钱江新城外延，一线江景其他影响土地价值因素：1）与绝对中心的地缘关系：突出表现于武林圈和南宋皇脉圈，售价与距中心距离呈现较明显的负相关关系。武林中心昆仑公馆/精装3.5万新华园/毛坯4.2万武林一号/豪装7.6万武林府/豪装5-5.5万武林国际/毛坯4万兰园/豪装5.5万绿城丽园/豪装5万绿城新绿园/豪装4万南宋皇城遗址滨江金色家园/毛坯3万售价与距中心距离并非完全成正比，显然还有其他因素会影响售价层级。其他影响土地价值因素：2）地块周边景观资源：突出表现于运河畔和钱江畔，一线河景、江景等稀缺环境资源会形成20-30%的售价差。新华园/老宅包围无景观，毛坯4.2万武林一号/一线运河，俯瞰武林，豪装7.6万武林府/老宅包围临高架，豪装5-5.5万武林国际/老宅包围临高架，毛坯4万蓝色钱江南区园景房/豪装4.5万蓝色钱江南区江景房/豪装6万其他影响土地价值因素：3）地块大学人文配套资源：突出表现于文教区，紧邻大学名校楼盘可拥有10-15%的溢价。浙大紫金港校区文鼎苑/次新房2.5万协安上郡/次新房2万西城年华/次新房2.2万星洲花园/次新房2.3万梧桐公寓/二手次新房毛坯3.1万世贸丽晶城/二手次新房4.3万枫华府第浙大西溪校区浙江工商大学御西湖/精装新房4.1万次新房3万注：1.二手房数据来源为“杭州房途网”；2.黄龙文教片区的楼盘差价受多重因素影响（如丽晶城的高溢价与地段优势、综合体优势、临名校等多因素相关），为更明确判断人文溢价影响，特选取G2属性的紫金港片区作为参考（名校影响更直观）。昆仑公馆/纯住宅，精装3.5万远洋公馆/综合体豪宅，精装3.2-3.5万凯德龙湾/纯住宅，精装2.6-2.8万其他影响土地价值因素：4）综合体配套资源：突出表现于远洋公馆和万象城悦府，相比周边纯住宅楼盘可获得15-20%的溢价。万象城悦府/综合体豪宅，精装4.3万，精装标准约3000新城国际/次新纯住宅，毛坯3.1万金基晓庐/次新纯住宅，毛坯3.2万盛世钱塘/次新纯住宅，毛坯3.2万注：1.二手房数据来源为“杭州房途网”；华家池VS绿城兰园：地段兰园胜出，景观资源相当，人文价值华家池明显占优，综合体价值受开发商主观策略影响，综合来看，华家池土地价值≤绿城兰园。地块价值PK：绿城兰园地块≧华家池地块>中海三堡地块华家池VS中海三堡地块：地段华家池略占优，景观资源中海三堡以江景优势略占优，人文价值华家池占优，综合体价值受开发商主观策略影响，综合来看，华家池土地价值优于三堡地块。武林钱江新城华家池中海兰园

地段归属中心感（距离）景观资源大学人文综合体概念华家池泛武林，新老中心交汇★★☆俯瞰华家池★★★☆浙大华家池，人文浓郁★★★★★商办规模大，具备打造综合体的可能★★☆☆☆（受开发商主观影响）中海三堡地泛钱江新城★★一线江景，但周边界面较乱★★★★无无较弱★★绿城兰园泛武林★★★☆东临贴沙河，景观优越，南侧受老宅压迫有一定影响★★★☆无无弱★华家池地块商业用地体量大，具备打造综合体的土地可能。但能否成为真正的综合体豪宅，很大程度上取决于发展商的主观开发策略。杭州TOP1项目存量汇总：总存量去化周期约7年01年以来TOP1项目汇总表

项目数量住宅总量（万方）销售时间年均消化（万方）存量（万方）一代TOP132801-03年90二代TOP11314204-09年240三代TOP11314210年-2275潜在TOP1128713年-？87合计41400

162存量压力判断：1）按二、三代TOP1年均消化量判断，已知TOP1总存量去化周期约7-8年；2）按未来几年高单价房需求容量预测（年均约转化3500个需求，假设一半被郊区别墅、高端酒店式公寓分流，人均购买面积140方，年均消化约24万方），总存量去化周期约6-7年。水晶澜轩御江山中海地块庆春御府九龙仓君玺广宇武林外滩远洋公馆凯德项目杭房地块大家地块商博钱塘印象御园大河宸章东区进驻TOP1，我们将面临一个存量去化周期达7年，充分竞争的市场。因此，必须谨慎决策，精准定位，寻求突破策略。定量分析，寻找机会PART3：二、三代TOP1成交对比：1）年均去化打7折（二代年均29万方，三代年均21万方）；2）单价近翻番（二代均价2.4万，三代均价4.2万）；3）总价天花板无明显变化（都为1500万）。造富乏力，双限政策，亿万富豪占比低是主因。总价天花板二代成交主力三代成交主力成交量萎缩原因：1）09年以来造富速度趋缓；2）富豪向高端房需求的转化率降低（经济低迷、双限影响购房信心和资格）。二代/三代TOP1项目房源成交总价对比二代/三代TOP1项目总成交量价对比总价天花板无明显变化的原因：11年末，浙江14.08万富豪主要是千