中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告报告

-..word.zl.中铁置业青竹湖工程可行性研究报告中铁新业投资参谋新业置地咨询二零零七年十月报告前言根据土地出让合同，本工程总占地为732亩，净用地617亩，政府规划道路和绿化等约115亩。其中的政府规划道路可根据工程整体规划进展调整，把政府规划道路与小区道路相结合，因此本工程总用地可以到达732亩。综合经济效益、市场环境和开发条件，容积率0.6是最适合本工程开发的容积率，现根据732亩的总用地，在容积率指标在0.6的情况下做了初步的投资及经济效益测算。一、青竹湖工程分析〔一〕区域概况中铁置业青竹湖工程地处重点规划建立的四大组团之一的——捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、金霞开发区、新火车北站为依托，借区域兴旺的交通路网，丰富的生态资源，将该组团打造成一个居住、商贸、休闲旅游、影视为一体的生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流、信息流、资金流、技术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为市北城地产格局实现飞跃提供支持。〔二〕工程概况1、地块根本情况中铁置业青竹湖工程地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小区，距离汽车北站约10公里。地块建筑净用地面积411629.5㎡，约617亩，另有10761.8㎡的绿化用地，65493.5㎡的规划路幅用地。地块呈不规那么扇形，地形上下起伏，植被丰茂，风光秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅用地，目前地块拆迁已根本完成。2、交通状况市政道路建立较理想，道路畅达，太阳山路，星月路、青竹湖大道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比拟方便。太阳山路星月路青竹湖大道中青路东二环芙蓉路3、配套状况周边市政、生活配套较薄弱，将给工程居民生活带来较大不便。4、周边状况周边环境优美，但常住人口较少，工程东北边为青竹湖外国语实验中学，东边有个安置小区，北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔小区外，周边其他都是尚待开发的土地，区域目前开发工程较少，但未来开发体量较大。青竹湖外国语实验中学安置小区青竹湖畔小区〔三〕地块SWOT分析1、优势分析：工程地块自然环境优美，地势上下起伏，有利于因地借势打造丰富的产品线；工程地块区域规划开展潜力巨大；交通道路网络畅达；工程区域整体形象较高端，有利于高品质产品的打造。2、劣势分析：现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发本钱；离市区较远，区域生活配套设施缺乏，公共交通不太方便，生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车一族；工程西边的铁路线带来一定的噪音污染，降低居住品质。3、时机分析：金霞海关保税物流中心的规划建立和火车北站的搬迁未来将给区域带来消费客群支撑；随着政府宏观调控，低容积率、低密度的高品质物业市场逐步稀缺；区域近期多个大盘的开发建立将提升区域配套设施。4、威胁分析：政策风险，根据市规定，本工程所在区域执行“90㎡以下占60%〞的规定，而根据市规划管理局文件?关于青竹湖畔小区南区工程用地规划指标调整问题的意见?〔?长规报[2007]17号?〕文件，要求本工程小于90㎡的小户型套型面积占30%，虽然较60%已经有了很大的降低，但是本工程规模体量比拟大，30%的比例仍然不小，将在一定程度上影响本工程的开发建立；市场风险，本工程南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比拟大，地理位置都优于本工程，未来竞争比拟剧烈；未来出台的政府宏观调控政策的影响，2007年以来，全国各地房价上涨迅速，房价也迅猛开展，去年以来的众多宏观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的、更严厉的宏观调控政策，从土地、市场供给构造、金融信贷市场等多个方面对房地产市场进展调控。〔四〕地块定位分析根据地块的实际情况，结合市场供给情况，以容积率以0.6为基准进展开发建立，预计总建筑面积为286801.46㎡，以别墅类产品〔独栋、双拼、联排〕、小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。投资和收益分析在容积率0.6的情况下进展了模拟财务测算，以50万/亩的地价计算，税前利润为44316万元，税前利润率为39.55%，税后利润25768万元〔扣除土地增值税〕，税后利润率23.00%，有着较高的经济效益：工程投资经测算，该工程总投资为112049万元，实际投资估算详见下表：表一：投资估算表〔开发面积：732亩容积率：0.6〕工程名称：青竹湖工程日期：2007/10工程单位本钱〔元/M2〕总本钱〔万元〕计算说明一、土地本钱1,249.6936591其中：1、土地出让金1,249.6936591按照50万/亩计算,土地面积731.82亩二、开发前期费335.009809其中：1、勘察设计费75.002196工程为别墅，局部提高设计费2、报批报建费240.0070273、三通一平费15.00439场地具备道路、场地平整，考虑临水、临电4、临时设施费5.00146临时围墙、临时办公室、临时围板三、建安本钱1,132.35331551、别墅1,200.00232512、普通住宅1,000.009904提高品质,含土建、门窗、外檐、地下室等四、根底设施费110.003221其中：1、给排水工程费40.001171含贴费和开口费2、室外燃气系统10.00293含区工程费、灶表费3、上下压供电系统40.001171含上下压和配套费，区的工程费，红线外费用4、室外消防系统3.0088按总建筑面积计算5、综合管网设计5.001466、室外智能系统12.00351五、园林环境202.005915依设计方案的不同而不同其中：1、绿化建立费90.002635区、区外绿化支出2、建筑小品80.002342考虑硬地、喷泉、雕塑等3、道路和照明32.00937直接本钱3,029.0488691六、管理费用53.381563(2+3+4+5)*3%七、财务费用464.9613614其中:1、财务费用〔土地〕341.5310000贷款额度按土地本钱的100%，按照3年，利率10%2、财务费用〔建立〕123.433614贷款2.2亿,3年建立期,利率9%八、不可预见费53.381563(2+3+4+5)*3%九、营销费用226.046619销售收入*4%间接本钱797.7623359总投资本钱3,826.80112049直接本钱+间接本钱注：上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差±1属正常情况。工程收益别墅类物业按5800—8000元/平米、小高层销售按3500元/㎡、社区商业销售按6000元/平米计算，工程收益详见下表：表二：工程收益表〔注：容积率0.6〕序号工程名称销售单价工程量金额〔万元〕备注1销售收入5769.33286801.46165465.32其中别墅类产品双拼6800.00116256.6179054市场预估联排5800.0048440.2628095市场预估独栋8000.0029064.1523251市场预估小高层3500.0083040.4429064市场预估社区商业6000.0010000.006000市场预估2营业税及附加91011×0.0553税前利润443161-总投资-24税前利润率39.55%3÷总投资5土地增值税9959增值额的30%6所得税8589.18〔3-5〕×25%7税后净利润257683-5-68税后净利润率23.00%净利÷总投资注：上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差±1属正常情况。拟开发周期规划1、2007年通过土地转让取得该地块。2、工程整体开发分为四期，每期开发及销售约为5—7万方体量项进展滚动式的开发。3、工程整体开发周期为4年半。其中，建立周期为4年：2008年6月—2012年12月；工程整体销售周期为4年，在资金到位的情况下，预计2009年上半年第一期开场入市销售。时间规划开发进度2008年下半年2009年上半年2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年工程进度第一期双+独+联第二期双+独+联第三期双拼+联排+小高第四期小高层为主+双拼销售进度第一期双+独+联第二期双+独+联第三期双拼+联排+小高第四期小高层为主+双拼分期销售收入规划表三：销售收入规划表〔注：容积率0.6〕销售年份开发期数产品类型销售单价〔元/㎡〕销售体量〔㎡〕销售收入〔万元〕分期收入〔万元〕2009年第一期双拼别墅6800.0036000.0024480.0045180联排别墅5800.0015000.008700.00独栋别墅8000.0015000.0012000.002010年第二期双拼别墅6800.0036000.0024480.0047331联排别墅5800.0020000.0011600.00独栋别墅8000.0014064.1511251.322011年第三期双拼别墅6800.0032000.0021760.0041275联排别墅5800.0013440.267795.35小高层3500.0024912.138719.25商业6000.005000.003000.002012年第四期双拼别墅6800.0012256.618334.4931679小高层3500.0058128.3120344.91商业6000.005000.003000.00合计5769.33286801.46165465-.-.word.zl.现金流量分析表四：现金流量〔动态表〕序号分期工程2008年下半年2009年上半年2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年1.00现金流入22590.0022590.0023665.5023665.5020637.5020637.5015839.5015839.50销售收入22590.0022590.0023665.5023665.5020637.5020637.5015839.5015839.50其它收入2.00现金流出52582.096513.5119840.827444.5617615.117313.2014404.137538.416445.912.10开发建立投资48132.094367.467802.285196.346821.395352.647806.576033.66304.16土地本钱36591.00开发前期费5885.311961.77980.88980.88建安本钱3315.543315.544144.424144.424144.424144.424973.314973.31根底设施费1288.33644.16644.16644.16园林环境739.32739.32739.32739.32739.32739.32739.32591.46147.86管理费用312.60312.60312.60312.60312.60468.90468.90468.90156.302.20财务费用(土地)4000.004000.002000.002.30财务费用(建立)450.001255.501908.502.40营销费用903.60903.60946.62946.62825.50825.50633.58633.582.50销售税费1242.451242.451301.601301.601135.061135.06871.17871.172.60土地增值税2489.702489.702489.702489.702.70所得税2147.292147.292147.292147.293.00当期现金流量(52582.09)16076.492749.1816220.946050.3913324.306233.378301.099393.594.00累计净现金流量(52582.09)(36505.60)(33756.42)(17535.49)(11485.10)1839.208072.5716373.6625767.245.00贴现系数1.041.081.121.171.221.271.321.371.426.00当期净现值(50559.71)14863.622444.0113865.724972.9810530.384736.856065.526599.817.00累计净现值(50559.71)(35696.09)(33252.07)(19386.35)(14413.37)(3882.99)853.866919.3913519.208.00财务部收益率(%)20.60%9.00财务净现值NPV13519.2010.00动态投资回收期(年)3.4111.00静态投资回收期〔年〕2.93财务部收益率：20.60%动态投资回收期：3.41〔年〕静态投资回收期：2.09〔年〕该工程在100％出售时的全部投资收益的经济可行性分析说明，本工程的财务指标满足有关标准的要求，具备一定的抗风险能力。-.-.word.zl.地块主要问题小结“90㎡、30%〞的制约问题根据市的相关文件规定，本工程执行“90㎡以下占30%〞的政策，而从本工程的资源条件、区位和交通等条件来看，适合开发低密度、低容积率的高品质大面积物业，此政策将在一定程度上制约本工程的定位和开发建立。场地施工条件问题现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。将对后期施工及本钱控制产生很大影响。开发本钱较大幅度的增加使得工程销售单价弹性空间减小，不利于工程市场竞争。容积率确实定问题容积率的大小影响工程总体量及开发本钱投入额度，容积率过高将增加本工程开发难度及产品组合，不利于提升工程整体品质及产品价格。开发周期的问题工程占地700余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不确定性因素及风险〔政策风险、市场风险、金融风险等〕加大。结论及建议综上所述，各项根底条件已具备、时机已成熟，不仅符合国家的有关方针、政策，而且能够产生一定的经济效益和良好的社会效益，因此从企业角度来看，工程总体判研可行。工程实际操作上存在一定问题。以下为我司针对该地块开发所提出的一些开发建议，以供参考。降低“90㎡、30%〞的制约根据工程的实际情况来看，可以在局部位置、景观相对不太理想的位置规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新和面积赠送满足市场需求。在推售节奏上，可以把小高层、高层产品放在中后期，等工程和区域开展比拟成熟再进展销售，比拟容易为市场和客户所承受。采取低容积率低密度开发模式借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖、回填，产品尽量依地势而建，从根本上控制开发本钱。既可降低开发本钱又可保存原生态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。合理控制开发周期，滚动式开发在确定工程开发规模的前提下，合理制定地块开发规划，采取短、平、快的滚动式开发模式，缩短工程开发周期，尽量躲避开发周期过长带来的市场风险。以到达投入产出最正确状态。首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备的前提下，对工程地块开发合理规划，首期以少量精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。中铁新业投资参谋新业置地咨询二00七年十月市场信息及可行性分析见附件。附件一：?市高端物业市场分析?附件二：?中置业铁青竹湖工程开发方案分析?〔按照617亩计算〕附件一：?市高端物业市场分析?高端物业幅员分析别墅分布图据不完全统计，目前，别墅产品主要集中在市府麓谷、麓南、新南城、星沙、北城五大板块，其他板块如东城、金鹰城板块那么少量分布。目前市场上在售的别墅工程受容积率限制，多为类别墅复合型工程，未来3-5年别墅工程潜量市场约1000万㎡，可供给套数约为25000套(以400平方米的套均面积计算)，目前在售总量达350万㎡，未来别墅市场竞争无疑将异常剧烈。高端物业市场供给分析别墅产品以联排别墅为主，供给充足，双拼、叠加别墅供给较少，适宜价位的独栋别墅供给量有限目前，别墅产品供给量到达了5205套，其中联排别墅达3067套，占到全市别墅类产品供给总量的近六成，作为景观资源占有率最高的产品，独立别墅供给总量为1650套；叠加别墅为488套,占到全市的9.38%，是目前别墅市场的辅助产品。而结合市场情况来看，叠加别墅供给相当有限。高端物业开发类型分析别墅工程多为复合型物业开发〔包含有别墅、洋房及高层住宅等多种物业类型〕伴随着别墅工程用地规模的增大，近期推出工程多为综合性开发工程，如南山迪亚诺、麓山恋迪亚溪谷、碧桂园威尼斯城，藏珑湖上国际社区，早安星城、鹏基诺亚山林等都为复合型物业。高端物业销售价格分析别墅市场主体销售价格保持快速增长在整体经济保持持续快速增长的前提下，整体房地产市场供需平衡稳定增长，为别墅市场的开展奠定了坚实的根底，别墅市场从2004年前3000元/平米以下主体市场到2007年4500-6500元的主体市场逐步拉升，2007年市场出现了上10000-15000元/平米的顶级别墅。本工程可比别墅工程产品及价格分析如下表所示：工程名称占地面积容积率物业类型价格面积区间比华利山100万㎡0.72独栋，联排，双拼，洋房，公寓联排4500元/㎡，双拼5200元/㎡，洋房3000元/㎡独栋350㎡以上，联排230-285㎡，双拼300㎡以上托斯卡纳18万㎡1.03联排、洋房联排7000元/㎡联排320-403㎡，洋房140-170㎡鹏基诺亚山林11万㎡0.95独栋、双拼、叠加、洋房、公寓双拼4800元/㎡联体4600元/㎡洋房3200元/㎡公寓2600元/㎡独栋480-500㎡双拼230-308㎡叠加220-245㎡洋房125-140，复式190-208早安星城73万1.20合院、联排、洋房合院4000元/㎡洋房2900元/㎡合院180-250㎡洋房90-150㎡碧桂园威尼斯172万㎡0.55独栋、联排、洋房〔带精装修〕独栋8000元/㎡独栋180-584㎡联排228-299㎡洋房88-187㎡湘江壹号62万㎡1.34独栋、叠加、公寓待定独栋465-480㎡联排315-335㎡叠加220-255㎡麓山恋迪亚溪谷20万㎡0.64独栋、双拼、庭院叠加双拼5000元/㎡联排4500元/㎡独栋290-520㎡双拼410-430㎡叠加200㎡庭院300-340㎡汀湘十里55万㎡0.55独栋、双拼、联排独栋6400元/㎡双拼5200元/㎡联排4700元/㎡独栋415-471㎡双拼269-311㎡联排328-343㎡南山迪亚诺34万㎡1.05独栋、双拼、联排、洋房联排5800元/㎡洋房3180元/㎡联排180-220㎡洋房100-155㎡沙河世纪城72万㎡1.11双拼、联排、叠拼洋房、小高层待定不详A、独栋别墅：目前价格根本在6000元/㎡以上，目前房地产市场上独栋别墅销售情况较好，其综合销售率已高达81.86%。B、联排别墅：价格根本至4500元/㎡以上，由于供给量大，目前房地产市场上联排别墅销售情况稍显落后，其综合销售率为68.51%，2006年来开盘工程根本已逐渐进入尾盘消化期。C、双拼别墅：价格根本提升至5000元/㎡以上，市场供给量少，价格被低估，销售情况较好。高端物业开发时机分析中小型别墅类产品市场认同度较高，经济型别墅受客户追捧高端别墅市场独栋以300—500㎡，联排以200—300㎡，双拼以250—350㎡三种面积区间比拟受市场追捧，销售速度较快。而普通类住宅产品那么以80—120㎡之间的两房、三房产品市场承受程度较高。总体可以判断出，中高端客户对于物业总价比拟敏感，偏向于经济型性价比拟优的产品。中低档工程竞争剧烈，中高端工程前景看好别墅市场供给主要集于中低档别墅工程，中低档别墅产品供给量十分充足，主要表现为联排别墅供给量大，目前中高端别墅工程走势良好，而顶级别墅工程受市场消化量因素影响市场表现不佳。纯别墅与综合型物业开发受到容积率影响较明显以容积率0.6作为纯别墅与综合型物业的分界点，目前别墅市场，纯别墅〔容积率小于0.6〕的开发用地总方案11203亩，约占别墅工程用地总量的37.3%，说明，别墅开发根本以综合型开发为主，纯别墅市场规模不大，只占到别墅整体市场的1/3。纯别墅物业平均容积率在0.4左右。市场总结：别墅四面开花未形成重点区域，介于城区较小，五大板块别墅工程车程距离都大致在30分钟以，不能形成很好的区隔，因此，对工程的根底判断及区域判断尤为重要，未来的竞争将是剧烈的板块与板块再后是工程与工程的竞争，从短期来看，别墅市场放量呈逐渐增加态势，将主要集中星沙、麓南、市府麓谷、北城、新南城五大板块，长期来看，在满足容积率的条件下，将有可能大量出现亚别墅、洋房、高层等复合型社区。附件二：?中铁置业青竹湖工程开发方案分析?〔按照617亩测算〕物业经济指标分析高端物业开发指标工程名称占地面积容积率物业类型比华利山100万㎡0.72独栋，联排，双拼，洋房，公寓托斯卡纳18万㎡1.03联排、洋房鹏基诺亚山林11万㎡0.95独栋、双拼、叠加、洋房、公寓早安星城73万1.20合院、联排、洋房碧桂园威尼斯172万㎡0.55独栋、联排、洋房〔带精装修〕湘江壹号62万㎡1.34独栋、叠加、公寓麓山恋迪亚溪谷20万㎡0.64独栋、双拼、庭院、叠加汀湘十里55万㎡0.55独栋、双拼、联排南山迪亚诺34万㎡1.05独栋、双拼、联排、洋房沙河世纪城72万㎡1.11双拼、联排、叠拼洋房、小高层市场指数分析：在选取的高端楼盘中，容积率控制出现一种高那么偏高，低那么偏低的局面，容积率在1.0—1.34之间的工程五个，容积率在0.55—0.95之间的工程五个，就其在市场上的销售情况来看，市场上容积率低的楼盘市场综合价格比容积率高的楼盘高。容积率与开发价值分析本地块开发容积率拟选择0.6、0.8、1.0三种，假设容积率对价格的影响关系为：别墅类价格差价在400—500元/㎡，普通小高层住宅产品差价在300元/㎡。从而对可售建筑面积进展销售收入预测：方案一〔容积率0.6〕物业类型产品类型销售单价可售建筑面积总销售收入别墅类产品双拼别墅6500.0097010.5163056.83联排别墅5200.0040421.0521018.94独栋别墅7000.0024252.6316976.84小高层3500.0069293.2224252.63社区商业6000.0010000.006000.00合计5448.86240977.40131305.24方案二〔容积率0.8〕物业类型产品类型销售单价可售建筑面积总销售收入别墅类产品双拼别墅6000.0062660.6437596.38联排别墅4800.0093990.9645115.66洋房4000.0093990.9637596.38小高层3200.0062660.6420051.40社区商业6000.0010000.006000.00合计4527.01323303.20146359.83方案三〔容积率1.0〕物业类型产品类型销售单价可售建筑面积总销售收入别墅类产品双拼别墅6000.0023737.7414242.64联排别墅4800.0094950.9645576.46洋房4000.00158251.6063300.64小高层3200.00118688.7037980.38社区商业6000.0010000.006000.00合计4119.53405629.00167100.13【注：①小高层产品的引入一方面主要根据工程地形特点，以保持原生态开发理念，平衡容积率，另一方面那么是考虑满足“90/30%〞政策对本工程的要求。②销售价格是我司在当前可比工程价格根底上结合市场需求及本案产品特点拟定。】假设开发综合容积率在0.6—1.0之间选择，在降低容积的同时居住品质及景观得到最大化的提升，反之，在提高容积率的情况下，总销售收入上升，投入本钱也相应增加。下面我们将对以上三种容积率情况对其的投资利润率进展比照分析。本工程地块容积率以0.6、0.8、1.0三种方案分别进展测算，考察容积率与经济效益之间的关系。测算结果如下：附表2-1：容积率变化与经济效益比照测算〔静态〕方案一方案二方案三备注0.600.801.00总建筑面积〔万㎡〕24.7032.9341.16含6000㎡公建总本钱〔万元〕101435.41116886.21131088.48销售收入〔万元〕131305.24146359.83167100.13税前利润总额〔万元〕22648.0521423.8426821.14税前利润率〔%〕22.33%18.33%20.46%税后利润总额〔万元〕14626.1014673.3218204.34含所得税25%、土地增值税税后利润率〔%〕14.42%12.55%13.89%工程经济效益与容积率比照关系如下列图所示：如上表所示，经济效益与容积率之间的敏感性不强。0.6、0.8、1.0三种容积率指标下投资回报率相差不大，而本钱投入那么相差较大。容积率与开发环境分析方案第一种方案〔容积率0.6〕第二种方案〔容积率0.8〕第三种方案〔容积率1.0〕产品类型及面积配比别墅〔双/联/独〕65.47%别墅〔双/联〕47.57%别