土地增值税政策及征管规定

土地增值税政策及征管规定土地增值税课税要素

纳税义务人征税对象纳税环节税率纳税期限纳税地点税收优惠一、土地增值税的概念土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。土地增值税从1994年1月1日起在全国开征深圳市从2005年11月1日起开征二、纳税义务人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税纳税义务人单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织个人，包括个体经营者不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产行为赠予指如下情况：一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。二是房地产所有人、土地使用权所有人通过境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利性的公益性组织。三、土地增值税征收对象：国有土地使用权地上建筑物及其附着物四、纳税环节房地产转让环节征收土地增值税常见的几种形式直接转让土地使用权。取得国有土地使用权后仅进行开发，即将生地变熟地，然后直接将空地卖出去。转让在建工程。取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再转让将购买的房产再转让(个人转让住宅暂免征)自建自用再转让交换房地产（个人转让住宅暂免征）五、计税依据土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。计算：增值额＝转让收入－扣除项目合计扣除项目合计＝土地原价＋开发成本＋开发费用＋转让环节税费增值税＝增值额×适用税率－速算扣除系数×扣除项目合计规定的扣除项目：1、取得土地使用权所支付的金额2、开发土地的成本、费用3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。开发土地和新建房及配套设施：即房地产开发的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发土地和新建房及配套没施的费用：即房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。旧房及建筑物的评估价格：是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按土地成本和房地产开发成本金额之和，加计20％扣除。六、四级税率超率累进税率：级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）1未超过扣除项目金额50%的部分（含50%）302超过50%、未超过100%的部分（含100%）403超过lOO%、未超过200%的部分（含200%）504超过200%的部分60简便结算方法级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1增值额未超过扣除项目金额50%（含50%）3002增值额超过50%、未超过100%的（含100%）4053增值额超过lOO%、未超过200%的（含200%）50154超过200%的6035实例房地产转让收入1000万元当扣除项目金额为800万元时：土地增值税＝（1000－800）×30%＝60万元当扣除项目金额为600万元时：土地增值税＝（1000－600）×40%－600×5%＝130万元当扣除项目金额为400万元时：土地增值税＝（1000－400）×50%－400×15%＝240万元当扣除项目金额为200万元时：土地增值税＝（1000－200）×60%－200×35%＝410万元七、纳税义务发生时间《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条：纳税人应当自转让房地产合同签定订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。八、纳税地点申报征收：由房地产所在地征收管理减免税办理：（《深圳市地方税务局关于调整和明确部分减免税事项主管税务机关的通知》（深地税发〔2011〕332

）明确：从2012年开始调整不动产或土地使用权相关减免税事项的主管税务机关。）九、税收减免1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅是指建筑面积144平方米或套内面积120平方米，容积率1.0以上，价格高于当地平均价格1.44倍以上的的住宅。2006年9月30日前我市普通标准住宅标准为：普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。2、个人销售住宅暂免征土地增值税。不包括企事业单位3、国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。（财税【2006】21号）4、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）

作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土

地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不使用上述优惠政策。5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。6、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。7、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

财税[2008]24号

8、对安居房免征销售收入土地增值税《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》（深府办函[2005]93号）征管问题处理

一、征税对象的界定判断的标准：1、属于国有土地2、所有权发生转移3、取得收入国有土地，是指按照国家法律规定属于国家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》规定：农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。产权从民法的角度来讲就是财产的所有权，是指所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。产权具有排他性，其他人不得侵犯。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入货币收入：现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。其实质是转让方因转让土地使用权和房产而向对方收取的价款。实物收入：指实物形态的收入，如房屋等。实物收入的价值要通过针对这些实物进行评估（通常采用市场交易法）。其他收入：指无形资产收入或其他具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等，其价值需要进行专门的评估。实例一：国有土地出让国有土地使用权出让所取得的收入不属于征收范围。出让为国家垄断的土地一级市场。实例二：捐赠给营利性福利机构、企业、个人房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的不属于征收范围。房地产所有人、土地使用权所有人通过境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。将房地产捐赠给营利性福利机构、企业、个人应缴纳土地增值税。实例三：转让集体用地土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让非国有土地使用权，如集体土地使用权的不征。《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》规定：农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的意外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如自行转让属于违法行为，对违法行为应由有关部门依照相关法律处理，不应纳入土地增值税征税范围。实例四：房地产出租出租虽取得收入，但房地产产权未发生转移。是否发生房地产权属变更（指土地使用权和房产产权）的变更，是确定是否纳入征税范围的一个标准。实例五：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，应征收土地增值税。实例六：A公司的分公司B为下属分支机构，非独立法人，A公司因业务管理需要，拟撤销分公司B，将分公司B的房产划转到总公司名下。分公司B将房产划转总公司是否缴纳土地增值税？根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，同一法人主体内部的房产划转不属于土地增值税征收范围，不予征收土地增值税。鉴于房产划转行为发生在同一法人内部，按原登记价格过户有正当理由，不适用《深圳市地方税务局深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》（深地税告〔2012〕9号）实例七房地产抵押是否征收土地增值税？

以房地产抵押产权并没有发生转移，不属于土地增值税征收范围。

二、纳税义务发生时间的确定《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条：纳税人应当自转让房地产合同签定订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。房地产转让合同签订时间为纳税义务发生时间非正常方式转让房地产土地增值税纳税义务发生时间的确定1、已签订房地产转让合同，原房产因种种原因迟迟未能过户，后因有关问题解决后再办理房产转移登记，土地增值税纳税义务发生时间以签订房地产转让合同时间为准。2、法院在进行民事判决、民事裁定、民事调解过程中，判决或裁定房地产所有权转移，土地增值税纳税义务发生时间以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移时间为准。3、依法设立的仲裁机构裁决房地产权属转移，土地增值税纳税义务发生时间以仲裁书明确的权属转移时间为准。4、房地产所有人委托拍卖行拍卖，拍卖成交后双方按照拍卖成交确认书签订房地产转让合同，土地增值税纳税义务发生时间以签订房地产转让合同时间为准。（深地税发〔2006〕266号）实例1：A公司于2001年1月与B公司签订房地产转让合同，合同约定A公司在收到款项1个月内将房产过户给B公司，但A公司收到款项后以各种理由拒绝办理产权过户和交房。2006年1月经法院判决，A与B2001年1月签订的房产转让合同合法有效并办理过户。解：上述转让纳税义务发生时间为2001年1月，在我市开征前，不属于土地增值税征收范围。2:A公司于2006年1月与B公司签订房地产转让合同三、应税收入的确定通常情况下以房地产转让合同价款确定转让收入。如果合同价款不实的按照暂行条例第九条：

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。视同销售的应税收入的确定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。外币收入的计算方法暂行条例第二十条：土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收人为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的

外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。实例某纳税人2001年1月以200万港币购入商品房，2013年1月以300万人民币出售。原购入金额的确定应以2001年1月1日国家公布的市场汇价折合成人民币220元（汇率1：1.1）。四、存量房转让土地增值税征收1、征管方式：个人转让存量非住宅由国土局代征企事业单位转让存量住宅和非住宅由房地产所在地主管税务机关征收。2、何为“旧房”（通常称“二手房”、“存量房”）新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损

程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和

地方税务局具体规定。（财税字【1995】048号）深圳“旧房”规定：单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。3、旧房转让土地增值税应税收入的确定：以房地产转让合同金额为计税依据价格明显偏低且无正当理由的按评估价进行调整4、扣除项目金额的确定：扣除项目确定的相关政策：——暂行条例第六条计算增值额的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的成本、费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。——转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的

地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许

扣除取得土地使用权所支付的金额。（财税字【1995】048号）——纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。（财税【2006】21号）

——计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。——关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题

对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。（财税【1995】048号）——关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。（财税【1995】048号）

扣除项目确定四种方式第一种：非旧房转让土地计算方式实例如2012年12月从某开发商300万元购入，缴纳契税9万元，2013年8月以400万元转让，转让环节税费共计25万元。增值额＝400－300－9－25＝66万元第二种：按加计扣除方式确定扣除项目实例如2012年12月从三级市场300万元购入二手房，缴纳契税9万元，2013年8月以400万元转让，转让环节税费共计25万元。增值额＝400－300－300×5%－9－25＝51万元实例应税收入100万元、购买合同签订时间2001年1月5日、转让合同签订时间2013年12月5日，转让价款200万元，购买发票记载金额100万元，购买时缴纳契税1万元，转让环节税费2000元。按加计扣除金额计算：增值额＝200万元－100（1＋5%×13）－1－0.2＝33.8万元第三种：按评估价确定扣除项目按评估价计算：销售收入：合同价款或评估局扣除项目合计为：土地价款建筑物评估价转让环节税费按评估价扣除注意事项1、评估价仅指建筑物，不包含土地2、评估机构为一、二级（评估机构资质证书上注明）出具的报告受理3、转让土地使用权，其扣除项目不能按评估价第四种方式：核定征收政策依据：——对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。（财税【2006】21号）我市土地增值税核定征收率标准：非普通住宅为8%普通住宅为6%商铺、写字楼、酒店为10%其他（如仓储、厂房等）为5%房地产项目土地增值税

征收管理征管环节：项目登记——预征——清算——注销一、项目登记纳税人自房地产项目立项，即取得《固定资产投资项目投资许可证》后30日内到主管税务机关综合服务科办理项目登记，办理项目登记时应提供以下资料：（1）《固定资产投资项目投资许可证》；（2）土地受让合同；（3）《土地增值税项目登记表》；（4）税务机关要求提供的其他资料。系统录入土地增值税项目登记入口：房地产项目管理录入内容:宗地号、可售面积、预售许可证信息、工程竣工验收信息、初始登记信息等二、预征房地产开发企业开发的房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准，纳税人在房地产销售合同签订次月纳税申报期限内就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。预征的特点：只对签订房地产销售合同并取得收入预征预征税款的计算公式：预征土地增值税税额＝开发销售房地产所取得的收入×预征率预征率：2005年11月1日至2008年6月30日预征率：别墅、度假村、酒店式公寓预征率为1%，其他房产预征率为0.5%。从2008年7月1日（征收期）开始调整土地增值税预征率：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%。2010年8月1日（征收期）再次调整土地增值税预征率：普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。实例2013年12月检查发现某公司2010年3月签订的一套160㎡房地产销售合同金额500万元未预征，对该笔收入补征，适用预征率是按2010年3月的预征率还是按补缴入库是执行的预征率？适用预征率按征收期预缴土地增值税实行网上申报。纳税人填报《土地增值税预缴申报表》，在主管税务机关限定的纳税期限内申报缴纳。未按规定预缴的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。清算时的普通标准住宅应以预缴时的普通标准住宅的执行标准为准，而不是以清算时的执行标准为准。纳税人应对适用不同预征率的房地产开发项目分别核算，对不能分别核算的，从高适用预征率征收土地增值税。

三、房地产项目土地增值税清算1、清算的定义《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第四、五条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例规定扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。土地增值税清算，是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算房地产转让应缴纳土地增值税额，或根据已预缴土地增值税数额，确定补缴或退税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关综合服务科提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。清算主体：纳税人——按规定进行清算申报是纳税人的纳税义务——对清算申报的收入及成本等相关核算资料的真实性负法律责任——中介机构对鉴证行为以及提供的鉴证报告负法律责任2、土地增值税清算对象按照规定，房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工，办理结算后再进行清算、多退少补。房地产开发企业2005年11月1日后签订的房地产买卖合同(预售)，对于之前已签订合同的房产不做追溯。3、土地增值税清算单位土地增值税清算以纳税人填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为单位。如果开发期超过3年的（含3年），应根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算。具体分期由房地产开发企业根据开发销售情况提出分期计划，报主管税务机关备案。4、清算条件按照总局文件规定，土地增值税的清算条件：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。公司注销，如有房地产开发项目，必须在清算后办理注销手续。按照规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；清算首要条件：房地产开发项目全部竣工清算时限应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。第九十六条纳税人、扣缴义务人有下列情形之一的，依照税收征管法第七十条的规定处罚：（一）提供虚假资料，不如实反映情况，或者拒绝提供有关资料的；第七十条纳税人、扣缴义务人逃避、拒绝或者以其他方式阻挠税务机关检查的，由税务机关责令改正，可以处一万元以下的罚款；情节严重的，处一万元以上五万元以下的罚款。5、收入的确定：以房地产销售合同所载金额确定收入。转让房地产取得的全部收入对非直接销售房地产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。自用与出租房产处理：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。6、土地增值税扣除项目的确定

暂行条例第六条：计算土地增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)房地产开发成本；(三)房地产开发费用；(四)与转让房地产有关的税金；(五)对从事房地产开发的纳税人可按上述(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。第一项：取得土地使用权所支付的金额，指纳税人为取得地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。契税的扣除问题：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

取得土地的主要形式：（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金，以及补交地价款（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款（4）投资入股方式获取土地（5）受让股权获取土地（6）合作建房取得土地第二项：开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。1、土地征用及拆迁补偿费，包括：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程，以自营方式发生的建筑安装工程费。4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。第三项：开发土地和新建房及配套没施的费用(以下简称房地产开发费用)。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。国税函〔2010〕220号：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，可按照10%扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

第四项：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。第五项：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。第六项：对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20％的扣除，即第一项和第二项金额之和加计20％的扣除。有关扣除项目的规定：1、房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。4、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。5、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。6、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。7、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。8、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。不另作为“转让环节的税金”9、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积10、关于拆迁安置土地增值税计算问题

房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。11、房地产开发费用的扣除财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。12、已缴纳印花税的扣除问题

细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税.13、清算后再转让房地产的扣除项目的确定在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积（财税【2006】178号）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。房地产开发企业减免税纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，就其全部增值额按规定计税。核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。深圳尾盘核定征收——核定征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，可以适用核定征收。——核定征收率：对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。核定征收税款包含已预征税款。中介机构清算鉴证房地产开发企业可以与税务中介签定土地增值税清算税款鉴证业务协议，取得其出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》187号文：土地增值税清算项目的审核鉴证税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。征管问题解答

产权不清或未确权的房产

相关税收处理问题一是企业一次性向村委或村经济发展公司支付租金取得相应土地30年或50年的使用权，承租方在租期内建造厂房使用，在租约到期后，承租方将土地及地上建筑无偿归还村；二是村一次收取租金后，还规定在租期内应按期收取管理费，承租方在租期内建造厂房使用，在租约到期后，承租方将土地及地上建筑无偿归还村。三是单位和个人转让未经国土房管部门确权的房地产发生转让是否应征收土地增值税的问题，土地增值税如何征收。答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。没有转让土地使用权不属于土地增值税征收范围。房地产开发企业预缴土地增值税多缴或延迟缴纳如何处理?答：按照合同签订时间确定纳税义务发生时间，如果多缴的允许在下一缴纳期抵减。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税【20021号）第三条第二款的规定，如少缴的则在实际缴纳时从限定的缴纳税款期限届满的次日起加收滞纳金。哪些情况下可以加计20%？答：加计20%扣除仅指房地产开发销售，不包含旧房转让、土地使用权转让。清算后再转让房产取得收入或发生的合理成本的处理我区房地产开发企业出现土地增值税清算后公共配套设施有偿移交给区国有资产监督管理委员会的情况，双方办理产权移交过程中，通常未考虑产权移交所涉及的土地增值税税款，导致土地增值税的再次清算存在困难。具体分为以下几种情况：1、已经核定清算的尾盘企业，公共配套设施有偿移交给区国有资产监督管理委员会。如果按核定征收率征收企业按成本价转让公共设施的土地增值税是否合理？答：处理方式一，按核定征收率征收企业按成本价转让公共设施的土地增值税。处理方式二，如果按成本价转让的公共配套设施金额较大，经纳税人申请可对该项目全部应税收入重新据实清算。已经鉴证清算企业，公共配套设施有偿移交给龙岗区国有资产监督管理委员会。（1）首次鉴证清算时已将公共配套设施成本全部扣除，待公共配套设施有偿移交确认时，需要进行土地增值税清算申报已无成本可扣，增值率畸高，企业不愿意缴纳清算税款。（2）首次鉴证清算时未扣除将要有偿移交的公共配套设施成本，移交确认收入再次清算时产生退税。答：对上述两种情况，经纳税人申请可对该项目全部应税收入重新据实清算，补缴新增税款，如重新清算后清算税款小于已清算缴纳税款，应按规定就差额部分退税。关于合作建房清算主体的问题根据《