2023年上半年台湾省房地产估价师案例与分析商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试卷

2０23年上半年台湾省房地产估价师《案例与分析》:商业房地产估价的技术路线和难点解决考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分１00分,60分及格。一、单项选择题（共２5题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意)１、某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期３年,建筑物经济寿命60年,则该商业房地产的折旧年限是年。.ﻭA:37

Ｂ:40

C:60

Ｄ:63

E：工业用地的监测点评估价格２、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和__耐用年限。ﻭA.等于ﻭＢ.大于ﻭC.小于ﻭD.A、Ｂ、C均有也许３、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当由确认。(2０2３年试题）ﻭA:房地产行政主管部门

B：房屋拆迁管理部门ﻭC：城市规划行政主管部门ﻭD：房屋登记机构

E:房地产估价机构必须加盖公章4、下列关于现行中国城市土地使用制度，表述错误的是＿_。ﻭA．采用拍卖、招标、协议挂牌等方式将建设用地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者

B．土地使用者的建设用地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护

Ｃ．住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期ﻭD.非住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期５、关于房屋转租，下列表述错误的是__。ﻭA．房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为

B．房屋转租协议不用办理登记备案手续

C．转租协议的终止日期不得超过原租赁协议的终止日期ﻭD.转租期间,原租赁协议变更、解除或者终止,转租协议也随之变更、解除或者终止6、已知向量a、b、ｃ都是单位向量,且满足ａ+b+c＝0．则a&midｄoｔ;ｂ+b&miｄdｏｔ;c+ｃ＆ｍiddｏｔ;a=(）。

A.A

B.B

Ｃ．CﻭD．D7、数列“1２、13、1４、１5、16”的算术平均数是_＿。

A．12ﻭB．１３ﻭＣ.１4

Ｄ．15８、对出租物业来说,最重要的收入记录是_＿。

A．空置率水平ﻭB.租金清单ﻭC．押金收入ﻭＤ．欠租清单9、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如图所示：则该记录总体的全距为元/㎡。

A：１５００

B:1950

C：2131ﻭD：30０0

E:执行层的组织协调10、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下,求取净收益最合理的方法是＿_。

A．过去数据简朴算术平均法

B．过去数据加权算术平均法ﻭC．未来数据简朴算术平均法ﻭD.未来数据资本化公式法

11、物业管理的基本特性不涉及。ﻭA：社会化ﻭB:专业化

C:市场化

D：职能化ﻭE:执行层的组织协调1２、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为１80０万元、２400万元和19０0万元,年均价格上涨率为5%,则该项目建设期涨价预备费约为万元。(２023年试题)

A：30５万元

Ｂ:463万元

C:636万元

D:９６1万元ﻭＥ：执行层的组织协调13、购置某物业用于出租经营,购买价格为1０0万元,从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元,钞票收支均发生在年初,目的收益率为10％，则该项目的动态投资回收期__。

Ａ.小于５年ﻭB．在4~5年之间

C.在5~6年之间ﻭD.在３~４年之间１4、以下不是房地产市场发生周期性波动的因素的是（）。ﻭA.非理性预期

B.价格机制ﻭＣ．容积率控制ﻭD．生产的时间落差1５、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。

A．《土地法》ﻭB．《土地管理法》ﻭC.《物权法》ﻭD．《财产管理法》１6、某宗土地总面积２000㎡,容积率为3．2,相应的土地单价为４50元/㎡,现允许将容积率增长到4．3，楼面地价不变,则理论上应补地价的数额为。ﻭA：2７.4万元

B:3０．９万元ﻭC:４2.7万元ﻭD:99万元ﻭＥ:工业用地的监测点评估价格17、在房地产测绘中,通过测定房屋四至归属及丈量房屋外墙边长绘制的房产图是。

A:房产分幅图

B:房产分丘图ﻭC：房产分户图ﻭD：房产宗地图

E:执行层的组织协调１8、按照规定，土地增值税的纳税人应于转让房地产协议签订之日起日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。ﻭA：７ﻭB：10

C：１5ﻭＤ：30ﻭE：执行层的组织协调1９、归纳起来,房地产的基本存在形态有。

Ａ:土地、建筑物、房地ﻭB:建筑物、构筑物及附属设施ﻭC：土地、建筑物、构筑物ﻭD:土地、房屋、构筑物ﻭE：工业用地的监测点评估价格２0、房地产市场调查人员有时采用在夜间到居住社区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。ﻭA：观测法

B:实验法

Ｃ:讨论法

Ｄ：问卷调查法

E：借款协议２1、估价结果报告通常涉及委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和．【2023年考题】ﻭA：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件ﻭB:价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

D:价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制ﻭE：工业用地的监测点评估价格22、下列不需交纳契税的是。

A：以土地、房屋权属作价投资

B:房屋买卖ﻭC:继承土地、房屋权属

D：房屋赠与ﻭE：执行层的组织协调23、某房地产的报酬率为８%，受益期限为３０年的价格为400０元／m2。若报酬率为6%，受益期限为50年,则该房地产价格为__元/m2。ﻭA．3０００ﻭＢ.45０0

Ｃ.520０

D．５60024、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。

A:法律上的许可性ﻭB：规定上的准确性ﻭC：经济上的可行性

D:技术上的可行性

E:工业用地的监测点评估价格25、竣工房屋价值一般按__价格计算。

A.概算ﻭB．结算

C．预算ﻭＤ．决算二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有２个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得０．5分）1、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不对的的是。ﻭA：定额计价方式实行全国统一的编码,项目编码采用十二位阿拉伯数字表达；工程量清单计价方式的项目编码不统一,各省、市采用的定额子目并不相同ﻭＢ：对定额计价投标，一般采用百分制评分法;而对工程量清单计价投标,一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分,还要对综合单价进行分析评分ﻭC:定额计价方式是在发出招标文献后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后）编制工程量清单；工程量清单计价方式规定必须在发出招标文献前编制工程量清单ﻭD：定额计价方式的协议价调整方式重要是索赔;工程量清单计价方式的协议价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整

Ｅ：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致;工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价,达成了投标计算口径的统一2、下列不属于房地产保险估价范围的是。ﻭA：房地产投保时的保险价值评估ﻭB：保险事故发生后的损失价值

C：价值的最差值的评估ﻭD:损失限度评估ﻭE:执行层的组织协调3、关于投资价值和市场价值的说法，对的的有。ﻭA:市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值ﻭＢ:投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

C:在净收益方面,评估投资价值时通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税ﻭD：国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时,故意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估ﻭＥ:在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估4、下列关于享受优惠政策的普通住房标准,表述对的的是。

A:住宅社区建筑容积率在2．0以上ﻭB：住宅社区建筑容积率在1．0以上ﻭC:单套建筑面积在140以下ﻭＤ:单套建筑面积在120以下

E:实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.２倍以下5、房地产开发公司不得采用＿_的方式销售商品房。

Ａ.分期付款ﻭＢ.收取预售款ﻭC.收取定金

D.返本销售6、房地产开发公司销售商品住宅，其保修期从＿＿之日起计算。

A．工程竣工

B．物业验收合格ﻭC．购房人实际入住ﻭＤ．开发公司向购房人交付房屋7、目前我国的社会保险重要有等。ﻭＡ:政策性保险ﻭB:出口信用保险

Ｃ:社会养老保险

D:劳动工伤保险

E：失业保险８、某房产面积10000㎡，规定测绘精度为二级，则其限差为。ﻭＡ:4ﻭB：６ﻭＣ：12ﻭD:２4ﻭE:执行层的组织协调９、关于某特定商品市场规模的说法,对的的有。

Ａ：有效市场大于服务市场

B：服务市场大于潜在市场

Ｃ：潜在市场大于有效市场ﻭD：渗透市场大于有效市场

E：服务市场大于渗透市场10、＿_是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为

A.房屋出租ﻭＢ．房屋承租

Ｃ.房屋转租ﻭＤ．房屋抵押

11、根据协议是否必须以其他协议的存在为前提而存在可将协议分为。ﻭＡ：典型协议

B：实践协议

C：诺成协议

D：主协议ﻭE:从协议12、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为３0英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺,后街路线价为２40元／平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四三二一法则）ﻭA.1５０.８

B.1６０.8ﻭC．170.８ﻭD．１80.８13、下列保险险种中，属于商业保险的有。(2０23年试题)

Ａ:责任保险ﻭＢ:失业保险ﻭC:工程保险

D：人寿保险ﻭE:劳动工伤保险1４、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。ﻭA:长期趋势ﻭＢ：季节波动

C:年度波动ﻭD：循环波动

Ｅ:不规则波动15、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。ﻭA．第一阶段

B．第二阶段初期ﻭC．第三阶段初期ﻭD．第三阶段ﻭE．第四阶段16、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的,应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。ﻭA:国务院ﻭＢ:国务院建设行政主管部门

C：省人民政府建设行政主管部门ﻭD：自治区人民政府建设行政主管部门ﻭE：直辖市人民政府房地产行政主管部门17、业主大会履行的职责有__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作ﻭC．监督业主公约的实行

D．决定专项维修资金的使用、统筹方案,并监督实行

Ｅ．选聘、解聘物业公司18、申请强制拆迁必须提供__。ﻭA．行政强制拆迁申请书ﻭＢ.仲裁决议书ﻭC.拆迁协议范本

Ｄ．裁决调解和裁决书

E．被拆迁房屋的证据保全公证书１9、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％,套内建筑面积为１００m2，假定折现率为６%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/ｍ２。

A．2593

B.2619

Ｃ．272７ﻭＤ.2８６２2０、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是由于前者比后者具有。(有修改）ﻭA：适于进行长期投资ﻭB:需要适时地更新改造投资ﻭC:投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D:易受政策影响ﻭＥ:借款协议21、设计方案评价原则重要有。ﻭＡ:经济合理性与技术先进性相结合的原则ﻭB:充足考虑近期效益的原则ﻭC:充足考虑远期效益的原则ﻭＤ：近期与远期效益相结合的原则

E:考虑项目全寿命费用的原则２2、下列，属于加重纳税人承担的措施。

A：附加

B：加成ﻭC：减税ﻭD:免税

E：规定起征点和免征额２3、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不对的的是__