小区设备设施的日常维护维修管理方案

第一节设施设备维护维修人员配置要求相符合，适合物业配套人力调配的弹性需求，合理调配各类人员，我一、人员配备原则2、以德为先、德才兼备、忠于职守、精于专业、勤于工作的用人观念。二、人员配置要求1、工程主管（项目经理兼任）要求：年龄45周岁以下，具有大专以上学历，身体健康，熟悉物业管5年以上的物业管理工作经历或有3程管理和物业管理经验，知识面广，专业技能熟练，有较强的组织领导能力和协调能力。2、设施设备维护维修人员基本要求：①3年以上物业设施设备管理经验；②持有水电工证；③熟悉物业设施设备管理及维护保养。13、智能化技术工：年龄45周岁以下，身体健康，具有大专以上的安装、调试、检测、维护。第二节设备设施服务标准及制度一、设备设施服务管理标准1、维修员熟悉展览馆结构，了解电梯、空调、制冷、制热、电走向和使用情况，研究科学的养护方法，在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，使设备始终处于良好的技术状态，保证其正常用行。2、设施、设备维护保养的管理术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省能源，降低运行成本。具体检修保养如下：（1）自控系统的管理：消防报警系统：①烟感探头测试每年检查一次；②报警盘每年清洁不少于2次；③探头检查每年一次；④蓄电池检查每年不少于一次；⑤消防门警锁、电池每年检查一次。2消防系统：①每天对大楼、地下室、非楼层CJ控制机检查一次；②每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次；③每半年对加压风机，火幕控制阀，卷帘门的联动检查一遍。（2）供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查井，修每年不少于21入档。（3）供电设备的管理；值班人员要日常检查，无缺陷，各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运行，对突然停电原因二、设备综合管理规程1、机电设备的编号按公司统一编号进行；3配套部件。□□（X）X—X/XX总编号同类设备设备分的编号关系类（II、III）设备安装楼层设备安装楼层号设备安装楼号设备名称注：口代表名称拼音字母简写X：代表数字Y：代表数字必须统一使用机电设备的确定编号。2、设备卡4a、字体的大小由设备名称字数多少而确定；b、设备名称，编号应与设备台帐一致；c、设备卡用白纸黑字外套塑封；d、公司司标一般用原色，也可用黑色；f、设备卡可由公司企发部统一制作。设备名称设备编号设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位，卡片如有污损则应更换。3、设备台帐备清单》单位或维修人。4、设备状态标识员伤害和设备损坏。5情况的警示牌等(如严禁合闸)。设备明显处。5、设备保养制度。指经常性的保养工作，包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和排水泵等)发现故障及时排除，做好日常巡视检查记录。电器开关接线端；对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查；对管道、风道局部除锈、防腐、刷漆：对各种主要阀门渗漏，故障进行处理。易损件等；对电机进行绝缘检测，抽芯检查、清理、轴承上油；对电气设备全面清扫；母线、导线，电器端子除氧化、紧固、校验仪表；6摇测绝缘电阻6、设备设施维修保养工作程序月20日前制定下年《物品采购计划表》并按计划项目组织实施。7、设备故障、事故处理程序电流、短路、润滑不良、违章操作等因素不能正常工作，或造成停机停电，经事后维修而可恢复正常工作。位维修，尽快恢复正常运行。7正常工作，造成的停电、停水、停梯严重影响办公活动，或设备损坏严重修复费用在2000元以上者。组织人员或有关单位按应急程序进行抢修。物业服务中心负责人签阅上报公司领导。8、设备技术资料管理a、机电设备出厂合格证；b、机电设备使用说明书；c、机电设备安装、调试报告；d、设备保修卡，维保协议。构成设备的全部档案内容。89、设备管理值班制度和去向。的维修保养并做好相关记录。接收客服部报修指令。按业主报修流程序进行、认真填写《业主报修单》和《业主报修回执情况，重点讲明接班后有连续性的工作内容。全。无误后共同在《工作记录本》上签字。a、接班人员未到岗，交班人员不准下班；b、交接班准备工作未完成；c、在设备故障、事故处理未完成时，由交班人员负责处理接班9人员协助；d、接班人员有醉酒现象或其他神志不清情况而未找到顶班人10、各类记录三、工程主管（项目经理兼任）岗位职责1、全面负责物业管理相关人员的管理、监督、指导、培训、考核等工作，服从业主的管理和考核，物业管理项目应达到“xx省物业管理优秀单位”标准。2、负责项目区域所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防等）的管理、维护等；103、确保所管辖系统设备的安全运行是主管的重要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求作如下检查：⑴主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。⑵检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。⑶现场督导重要维修工程施工，控制工作质量与进度。时采取纠正措施。⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。4、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到"三不漏"（不漏油、不漏气、不漏水）、"五良好"（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。5、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。7、切实执行上级指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员做到"三干净"（设备干净、机房干净、工作场地干净）、"四不漏"（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）。严格检查督导下属。118、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。9、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月整理归档。四、工程维护维修工岗位职责1、严格执行公司各项管理制度，按规范着装整齐，姿态端正，精神饱满地开展工作。2、负责项目内房屋公共部分，水、电等公共设施的维修养护管理和向业主提供有偿维修服务。3、熟悉项目内各类房屋的分布状况、房屋内外结构，了解项目附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况、管线主设备保养和检查工作，对项目内突发的跑、冒、滴、漏等现象，应以最快的时间修缮。4、执证上岗，在熟悉技术专业的基础上，努力学习水、电、气、5、定期巡视项目内设备系统，掌握公用设施的运行状况，保证上下水、排污管道畅通，发现问题及时报告并处理。6、严格交接班制度，迅速有效地完成服务中心等接报的各项维修任务并认真做好有关记录，将维修结果单反馈给部门主管。7、按岗位操作规