旅游客运中心项目可行性研究报告书

PAGEPAGE88长沙湘江旅游客运中心项目可行性研究报告深圳市某某工程咨询院二零零六年五月目录TOC\o"1-2"\h\z第一部分：宏观市场分析 2一、长沙市城市概况及发展定位 2二、长沙市经济运行概况 2三、社会消费情况 2第二部分：长沙市商业市场分析 2一、长沙商业概况 2二、长沙市商业业态分析 2三、长沙商业地产现状及发展分析 2第三部分：项目地块解析 2一、项目周边区域调查 2二、项目简介 2三、用地条件分析 2四、项目的SWOT分析 2五、项目综合评价 2第四部分：项目定位 2方案一：传统商业模式 2方案二：创新商业模式 2第五部分：财务分析 2一、项目开发建设进度安排 2二、投资估算及资金筹措 2三、方案一经济测算分析 2四、方案二经济测算分析 2关于项目招商部分的思考 2第一部分：宏观市场分析一、长沙市城市概况及发展定位（一）长沙市城市概况1、地理概况长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111º53′—114º15′，北纬27º51′—28º41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里。2004年，全市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积565.5平方公里，建成区面积189平方平方公里。2、属性特征长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。3、历史文化特征有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。4、自然环境长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为17.2ºC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。5、行政区划、人口2005年年末长沙市常住总人口639.3万人，同比增长1.64%。户籍总人口620.92万人，同比增长1.73%，其中非农业人口218.07万人，农业人口402.85万人。城市化率为53.87%，同比提升2.68个百分点。6、长沙市与其它重要城市/区域的空间关系另外，长株潭城市群的区位“比较优势”也很突出：它比郑州、武汉等城市群更靠近珠三角经济圈，是支撑港澳地区、沿海（江）开放地区发展的后方基地，在接受粤港澳地区产业的梯度转移方面具有不可比拟的优势。可以说，长沙的区位优势正在凸现。（二）长沙发展定位与城市规划1、现有城市布局与发展现状（1）城市性质（2）城市规模（3）城市布局2、城市发展定位（2020总体规划）（1）城市性质（2）功能定位（3）城市规模长沙市城市总体规划（2003—2020）用地表总体规划用地1450平方公里城市建设用地310平方公里居住用地4614万平方米公共设施用地3062万平方米工业用地2804万平方米从上图来看，本案位于长沙城市主体西部，湘风光带中段，城市中心位置，地理位置显要。二、长沙市经济运行概况（一）经济总量快速增长，2005年生产总值(GDP)突破1500亿元（二）产业结构较为不合理，调整步伐明显加快在GDP中，第一产业实现增加值112.59亿元，同比增长6.9%；第二产业实现增加值655.27亿元，同比增长18.5%，第三产业实现增加值752.04亿元，同比增长13.0%。在GDP增幅中，三次产业对GDP增长的贡献率分别为3.3%、52.8%、43.9%。三次产业的比例为7.4:43.1:49.5，与上年相比较，一、三产业比重分别降低0.6个百分点、0.7个百分点；二产业提高1.3个百分点。目前，长沙的国民经济水平尚处于较低级的发展中阶段，但是其第三产业已超过了第二产业的总量，这是较为不合理的。根据经济产业发展理论，只有各个相关产业的协调发展才能保证区域经济的持续健康发展，特别是第二产业与第三产业的合理比例。第二产业的相对落后必将影响整个区域经济的健康发展。因此，在保持经济增长速度的同时，调整产业结构侧重于第二产业的发展应是长沙下一步发展的主要策略。从2005年经济运行情况来看，第二产业成为经济增长的主要动力源泉，在GDP中所占比例提高1.3个百分点。而第一、三产业比重分别降低0.6个百分点、0.7个百分点，长沙产业结构调整步伐明显加快。（三）固定资产投资呈高增长态势，投融资体制改革继续深化近年来，长沙的固定资产投资连续保持较高的增长率，城市基本建设和更新改造的投资额大幅增加，反映了长沙正在进行的快速城市化进程。快速的城市化进程中对房产投资的有着巨大促进作用。非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量。2005年全社会非国有单位完成投资增长42.78%，占全社会固定资产投资的比重达到69.1%，比上年提高5个百分点。综合以上所述：各项经济指标显示，近年长沙市经济总量快速增长，产业结构整步伐明显加快；固定资产投资呈高增长态势。2004年、2005年经济总量实现重大突破，说明长沙经济发展总体上已经进入新发展平台，经济发展步入高速增长的新时期。而良好的经济发展态势为长沙市房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。三、社会消费情况1978—2004年平均增长17.64%，2005年长沙社会消费品零售总额达743.43亿元，同比增长16.1%，2006年1-3月3月止累计实现社会消费品零售总额213.80亿元，同比增长16.0%。（一）主要经济指标分析：长沙社会消费品零售总额和GDP呈现同方向的变动，社会消费品零售总额增长率的变动先于GDP的增长率变动。长沙社会消费品零售总额和GDP增长趋势明显。长沙人均收入和消费性支出逐年变动情况基本一致，但是消费和收入的增长率低于社会消费品零售总额和GDP的增长。说明有相当部分的消费来自于长沙市外的消费群体。分析：通过对比分析，长沙社会消费品零售总额超过湖南全省的1/4，城区消费比重更是占到近38％，这反映了长沙市消费正在向城区消费集中。城区消费的集中从侧面说明近年来长沙积极推动的物流、专业市场等的发展规划也见成效。长沙市的居民的消费力将随着其可支配收入的增加而快速增长，将会得到了进一步体现。（二）消费构成分析：娱乐和食品消费超过居民消费性支出的50％，长沙的娱乐、文化传媒、餐饮等行业相对发达，长沙市人均娱乐、休闲场所的数量在全国处于前列。长沙人最早经营歌厅，航空、蝴蝶两家真正意义上的歌厅出现在1988年。对于长沙居民的消费能力和水平，以及休闲、娱乐消费为主的特点，结合下表可以得以证实：类目名次备注城市综合排名12位国务院有关部门人均商业面积0.9平米全国平均1.1平米，发达国家1.5平米居民可支配收入在全国排名第9位人均消费能力全国排在第4位房价全国排在第30位左右2004年，长沙GDP、人口、社会消费品零售总额分别为深圳的32.45％、84％、57.38％；如果考虑到深圳的城市化水平全国最高，长沙的消费能力和消费水平处于全国的前列。（表中数据仅供参考）（三）长沙市民消费特征分析1、“土洋兼具”长沙是全国第一批对外开放的城市，经济发展水平位居全国中等以上城市前列。不断吸引外资投入并增强本土民营经济，这种“实内固外”的经济体系已成为长沙经济发展的特点。土洋兼具，是转型期社会的消费特征。这一点在长沙人身上表现得尤为突出。2、现代化长沙人的消费洋溢着现代气息。市私人购车和购房大幅增长，成为一个新的消费热点。长沙人均手机持有量在各大城市中也是居前列的，市区常驻人口100多万，就有30多万门手机。而且手机更新换代快。3、休闲化打保龄球和高尔夫球是现代人休闲的一种方式。长沙有15家保龄球馆，球道总数近200道。不大的长沙城在湘江的月亮岛上也有一个高尔夫球场。而娱乐产业在长沙，更是如火如荼，各种娱乐场所遍布全城，消费异常火爆。4、知识化长沙人重视教育消费，基础教育和民办教育颇为发达。私立学校之多，在省会城市里也是少有的。据调查，55%的人把教育投资摆在首位。5、崇土排外长沙人在吃、玩方面偏向于崇土，外来餐饮很难在长沙立足。6、趋众跟风跟风从众是长沙市民消费的一大特点，同时也伴随着喜新厌旧。无论是商品还是卖场、娱乐场所，如果没有创新，很难长期生存。第二部分：长沙市商业市场分析一、长沙商业概况（一）商业历史长沙自古以来商贸发达，早在西周时期，湘江一线就成为南北交通要道，“楚村晋用”便是当时的写照，长沙之名始于西周初期（约公元前11世纪）。同时长沙曾是全国最早的“四大米市”（无锡、九江、长沙、芜湖）之一，素为江南商品集散中心。作为项目所在地的开福区曾是全国著名的“湘绣之乡”、“刀剪之乡”、“建筑之乡”，形成了有一定特色的市场网络。（二）发展历程改革开放以来，长沙商业发展更为迅速，“五虎闹长沙”闻名全国商界。90年代初，阿波罗、友谊商店、中山、晓园、东百“五虎闹长沙”，打响了长沙零售业的第一轮大战，长沙商业因此名扬全国商界。经过激烈的洗牌，友谊阿波罗整合百货旗舰，中山、湖商相继易主友谊阿波罗；名媛世家、紫荆城昙花一现；东汉名店不战自败。经过这一轮竞争，友谊阿波罗、通程存活下来并获得发展壮大。1998年11月，日本平和堂落户长沙五一商圈，其繁荣程度曾令五一路交通一度中断。紧接着，新一佳超市空降侯家塘，友谊阿波罗集团拓展超市业务，家润多崛起于长沙，长沙零售业第二轮大战由此拉开序幕。到2004年，商业地产的开发达到了一个鼎盛的高峰，除了大型商业地产项目在售，大量的社区商业街和市中心的商业裙楼供应量。格局上城郊以中南汽车世界、长沙茶市、雨花机电市场、湖南国际汽车城、红星绿色食品城、红星大市场等为代表，大体量的各类专业市场将长沙包围；市内以沃尔玛、黄兴南路步行街、王府井、铜锣湾、金满地、大都市等为代表。长沙目前已经进入了“洋虎闹长沙”加“品牌战”的新格局，随着家乐福入驻长沙芙蓉路，麦德龙进驻四方坪，长沙商战开始由“内战”转向大型商家之间的较量，长沙商业格局一个新的时代已经来临了。以沃尔玛等巨头的进入为开始标志，长沙商战在零售业对逐步开始了第三轮洗牌，这轮洗牌是在中国入世、国际零售业巨头同台的背景下发生，带有强烈的国际化竞争色彩。（三）发展现况长沙商贸业已成为最具活力的优势产业，2004年全年营业额达到亿元以上的市场24家，实现商品成交额294.82亿元，其中批发和零售贸易、餐饮业的数量达到31192家，占长沙所有经济单位的10.7%。长沙商业由曾经的黄兴路、五一广场延伸拓展到现在的长沙商圈实际已形成“三线五圈”的格局，即五一路、黄兴路、东环线三条长轴，以及五一广场、袁家岭、火车站、荣湾镇、东塘五大圈，596个商业网点，150家特色专业化大市场星罗棋布，36家连锁企业，13家大型超市，16座现代化大型商厦群雄耸立。近两年来，长沙市商圈的呈现“东西成线、点式南移”趋势，将对整个长沙市的发展将会产生深远的影响。（四）商业前景展望1、城市总体规划长沙市规划面积从960平方公里扩大到2893平方公里，长沙县、望城县部分区域纳入了规划范围，增加了长株潭这一空间层次，形成“一主两次四组团”的城市布局，“一主”指中心城区，“两次”指河西新城和星马新城，“四组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。到2020年，主城区（包括“一主两次”）实际居住人口要控制在264万人以内，建设用地控制在253平方公里以内。长沙市一直把“流通活市”作为战略目标；上世纪90年代中期，又确立了“西文东市”的发展蓝图；到20世纪末，长沙市再次调整自己的商业发展定位，确立其建设目标为现代化区域商贸中心。2、商贸布局更加合理、中心地位将更加牢固长沙商贸布局调政主要表现为限制大型超市，百货发展“一店两业态”，部分专业市场暂时停建。大型百货店存量过剩，将逐步推行“一业两态”。在城市中心区，原则上不新增大型百货店。现有大型百货店，要在店内开设大型综合超市，实行“一店两种业态”的经营方式，向小型购物中心的方向发展。由于湖南钢材大市场、马王堆蔬菜批发市场、红星农副产品大市场、湖南粮食批发市场可以满足目前市场供求需要，近三年内暂不发同类大市场。随着商业结构调整步伐加快，知名商业公司纷纷抢滩长沙市场；黄兴南路步行街等特色街市蓬勃兴起，个体、私营等民营经济快速发展，长沙消费品市场呈现出以连锁超市经营为特征、以会展经济为亮点、以国际商业巨头进驻为特点的三大趋势，长沙作为区域性商贸中心城市的地位已更加凸现。3、四大物流中心促进区域物流中心的形成长沙物流配送中心市市政府“十五”规划的重点建设项目，长沙拟规划将北部的捞霞，东部的芙蓉区、雨花区一带，东北部的星沙工业园附近，南部的大托铺地区作为四大物流设施规划区。小结：“南发展、北复兴；西文东市”的总体趋势没有改变，但发展格局将趋向“一主两次四组团”。由于“长株潭一体化”和省政府的南迁，南城的发展步伐将加快；长沙市周围将形成一小时经济圈，长沙商业幅射能力逐步增强，商业发展潜力较大。根据长沙经济在湖南省的地位长沙商业发展现状，长沙作为区域性商贸中心的地位已经牢牢确立。随着长沙商业布局的调整和新规划的实施，长沙将形成商业中心和商业次中心共存的格局，这将有利于城市整体价值的提升。长沙依靠自身经济实力的增长和便利的交通优势，将成为中南地区的区域物流中心。专业市场的蓬勃发展和物流区的建立将长沙商作为区域商业中心的地位将更加稳固。二、长沙市商业业态分析（一）零售行业分析目前，长沙已形成五一广场、东塘、火车站、袁家岭、荣湾镇6大主要商圈；全市初步形成了综合市场与专业市场相结合，大中小网点相结合的市场体系。1、五一路—黄兴路商圈处于城市最核心地带，是长沙最早形成的商圈，是目前长沙规模最大、业态最齐全的商圈，主要以百货、购物中心、超市、专卖店、餐饮等组成，此商圈也是长沙人流量最密集，生意最好的商业圈，主要有两大块组成：五一广场及黄兴南路步行街，环绕五一广场主要几大商场：友谊大厦春天百货、平和堂、锦绣大厦购物商场、王府井百货、万代购物广场、新大新商场、以及正在加速筹建的铜锣湾商业广场；作为五一商圈另一板块的黄兴南路步行街，其规模及效益已列入国内十大商业步行街行列，在仅长838米的步行街两旁有3000多商家进驻这块名副其实的财富宝地，大规模的商家有大连万达购物广场、王府井百货、沃尔玛、国美电器、苏宁电器等，其区域面积、人流总量、经济活力在长沙、在湖南省都是绝无仅有的，其巨大的能量足以带动周边地市，甚至辐射中南地区。2、东塘商圈东塘位于长沙市雨花区，东接劳动东路立交桥，通连环线，影响力余及车站南站、人民路；沿劳动西路西行，辐射力可深度覆盖侯家塘商圈；而待韶山南路改扩建完毕后，东塘商圈的辐射力将远及汽车南站。经过多年的发展，东塘商圈已成为长沙城南一个重要的节点，是长沙唯一有实力和五一商圈叫板的黄金商圈，号称“长沙徐家汇”，经营业态十分丰富，百货、购物中心、超市、专卖店、餐饮、专业市场样样齐全，主要商家百货有友谊商城、通程名品中心；超市有新一佳、步步高、家润多；专卖店有国美电器、百胜鞋城等；专业市场有神禹女人服装市场、东塘大都市地下步行商业街、东塘服装交易大楼；餐饮有新东方大酒店、东塘火宫殿、新华削面馆等。3、袁家岭商圈袁家岭位于五一路与韶山路的交汇处，是长沙市的百货零售商圈和星级酒店商务圈。其中大型百货店以阿波罗商业城和友谊商店为代表；商业地产项目有着与商圈相符的特色，像处在解放路口星级酒店商务圈内的维一·星城国际，保利·文化大厦等项目，就带着酒店商务圈定位的痕迹。事实上，作为酒店商务商圈的定位，由于该商圈聚集了众多大型高档商务酒店，可以说这是长沙商务气息最深厚的区域之一。4、火车站商圈环绕火车站广场周边，包括八一西路、朝阳路等，以大型超市为主要业态以及专业市场为主，主要有：金苹果服装市场，国美，阿波罗商业广场，家润多千禧店，新一佳万通店、三湘、南湖五金机电建材市场、朝阳路五个数码广场等，随着政府加大对火车站及周边环境的整治，火车站商圈——这个昔日因“经营环境”不好而衰落了的老牌商业区域，开始重新显现出其独特的商业经营魅力，引来通程电器、国美电器、新一佳超市、百信鞋业等品牌商家纷纷入驻，火车站商圈将迎来一个繁荣兴盛的高速发展期。5、荣湾镇商圈河西被誉为长沙的“左岸”，也是湖南高等学府聚集地，其区域主要包括荣湾镇广场及周边，随着住宅大规摸的开发建成以及其它政府配套的建设，这里的商业配套也不断完善，以形成较为完善的商业体系，百货有通程商业广场，专业店有通程电器、苏宁电器；超市有新一佳，步步高；还有最近开业的新外滩商业中心，今年底另外一家大型超市易初莲花将进驻该商圈。6、专业市场在长沙还有几个大型商业批发市场，其交易额在全国大型市场中居领先地位。长沙马王堆农产品批发市场：位于芙蓉区马王堆乡，临近火车站，占地16.5万平方米，批发市场始建于1991年5月，是国家级大市场，日均成交量保持在400万公斤以上，年成交总额45亿元。高桥批发大市场：位于湖南高桥大市场位于省会长沙京珠高速、成(都)厦(门)高速公路交汇处，是省市“九五”重点工程和国家重点扶持的市场建设项目，中南地区规模最大的国家级综合批发市场和全国第五大市场。年成交总额约80亿元。红星大市场：位于于韶山南路，汇集了红星建材市场、红星水果产品市场、红星电脑电器市场、红星涟源百货城、红星糖酒副食品市场、红星糖酒副食品市场、红星蔬菜市场、红星粮油市场、红星花卉市场、红星花木基地、红星畜禽市场、红星水果市场、红星农博交易中心、红星日用品批发市场等专业市场。由于长沙自身的消费特征：文化产业发达、饮食行业成熟，加之其优越的地理位置和便利的交通，商业街、专业批发市场发展迅速。但大型购物中心、专卖店、精品店等相对滞后。商业业态还只是处在向在现代商业业态迅速过渡的阶段，商业空间结构正处在向多极化发展的阶段。（二）餐饮行业分析长沙二环以内较大规模服务业业态结构图我司针对长沙市二环以内服务行业较大规模商业进行摸底调查，共调查相关产业店铺2218家，其中餐饮类1237家，娱乐216家，休闲类152家，美容美发类376家，宾馆及招待所类174家，其他行业63家。长沙二环以内较大规模服务业业态结构图调查结果基本发映了长沙服务行业发情况，长沙市餐饮业非常发达，占本次调查店铺数的55%，其次为美容美发业占17%，再次为娱乐业占10%，最后为宾馆及招待所及休闲分别占8%和7%。1、餐饮业构成分析：餐饮业构成来看：二环以内较大餐饮业中中餐类比例最大，占77%，其次为其他餐饮类店铺（主要是早点、小吃、糕点等）占13%，再次为西餐类（主要是咖啡厅、西餐厅等），占7%，最后为茶楼占3%。中餐类中，经营的菜系湘菜为主，湘菜改良菜系受也受到消费者的欢迎。从档次构成来看：二环以内较大餐饮业中高档店占10%，中档店占69%，低档店占21%。高档次酒店主要分布在星级酒店、办公集中区域、高尚住宅区以及湘江风光带。2、典型中餐店分析：名称位置规模M2层数物业类型客户群特征人均消费水平营运方式营运情况富临饭店（维一店）唯一国际三楼1500一层裙楼商务50-100连锁好大蓉和酒楼迎宾路169号4000二层裙楼商务40-80连锁好秦皇食府总店湘江大道218号5000二层裙楼商务40-80连锁好长沙市中高档中餐厅经营面积在2000平方米至5000平方米不等，最大的达1万多平方米，人均消费30以上。较大型餐饮店都形成了自已的特色，市场竞争主要体现在特色、品牌、品位等方面。大型餐饮店选址主要考虑主要消费群距离、交通便捷性、停车面积等。3、典型西餐店分析名称位置规模M2层数物业类型客户群特征人均消费水平营运方式营运情况金牛角王中西餐厅松桂园1000一层裙楼商务、白领30-50连锁好咖啡之翼芙蓉中路1500二层裙楼商务、白领50-60元连锁好上岛咖啡韶山北路482号700一层裙楼商务、白领30-50连锁好长沙较大型西餐厅大部分采取连锁经营方式，其场所都采取租赁方式，楼层多在二层以上，面积在500-1500平方之间，主要消费需求为商务及公司白领。（三）娱乐行业成分析在娱乐场所中网吧所占比例最大占55%，其次为歌厅KTV占29%，同次为酒吧占8%，其他为影院、剧院、电子游戏厅共占8%。1、典型歌厅分、KTV分析名称位置规模M2层数物业类型客户群特征人均消费水平营运方式营运情况金色大帝KTV芙蓉中路湖南财富中心9800三层裙楼商务80-100连锁较好星光灿烂黄兴南路步行街中央广场5000二层商业中心白领、聚会20--50连锁较好金色年代长沙新世纪体育中心2500一层商业广场商务50-100租赁好长沙市大型歌厅KTV面积在5000-1000之间，金色大帝KTV为长沙新建最大最高档歌厅KTV，高档KTV消费主要以商务消费为主，中档KTV消费以白领、聚会消费为主。从租金承受能力来看，新世纪体育中心金色年约约2500平方米，层高5米，可隔两层使用，60万/月，合240元/平方米·月，高档店租金承受能力较强。2、典型酒吧分析名称位置规模M2层数物业类型客户群特征人均消费水平营运方式营运情况魅力四射1200解放西路4000一层裙楼白领，聚会80-100连锁好金色年华解放西路8000二层裙楼白领，聚会100-150租赁好可可清吧解放西路500一层裙楼白领、商务30以上连锁好蓝魅酒吧解放西路1500二层裙楼白领，聚会30-80租赁较好3、网吧名称位置规模M2层数物业类型客户群特征消费水平营运方式营运情况云旗网络休闲会所解放西路214号1000以上一层裙楼白领3-5元/小时租赁好大茂网络黄兴路步行街中心广场名优特大楼3F1000以上一层裙楼游戏玩家3-5元/小时连锁好倚天网络会所人民中路324号1000以上一层裙楼周人群、游戏玩家4-8元/小时租赁好长沙市网吧呈现中高低档营运情况都不错，同时消费档次差距明显，低档1-2元/小时，高档3-8元每小时，中档2-3元每小时，不同档次的店面主要体现在设备、装修、位置上。茂网络所在的黄兴南路步行街三楼月租金约150元/平方米·月左右，高档网吧租金受能力较强。4、电影、剧院名称位置规模M2层数物业类型客户群特征消费水平营运方式营运情况湖南大剧院韶山北路裙楼周边白领30-60自营好王府井影城王府井6000商业中心周边白领、五一商圈人流25-60联营好长沙电影城解放西路218号3000裙楼周边白领15--30自营一般长沙电影剧院中高档的王府井影城、湖南大剧院经营状况良好，中低档影城生意较差，这与消费人群主要是公司白领、情侣有关。5、电游厅名称位置规模M2层数物业类型客户群特征消费水平营运方式营运情况城市英雄解放西路143号500一层裙楼步行街人流20-50租赁好工人文化宫电玩厅东塘工人文化宫300一层裙楼学生2-10租赁一般金满地电游黄兴路培元桥500一层裙楼学生5-10租赁较差电游厅主要消费人群为年轻人，以学生为主，对区域内人流依赖性较强，营业面积在300-500之间（四）休闲行业分析本次调查共调查较大型休闲店152家，其中洗浴按摩业135家，占89%；运动休闲业17家占11%。1、洗浴按摩名称位置规模M2层数物业类型客户群特征消费水平营运方式营运情况大浪淘沙洗浴广场五一大道419号10000三层裙楼白领、商务50-150租赁好海阔天空浴场韶山南路1号10000四层改建白领、商务50-150租赁好碧水蓝天温泉浴场白沙中路86号5000以上二层裙楼白领、商务50-100租赁好碧涛阁芙蓉中路一段306号6000二层改建白领、商务100-150租赁好目前长沙的洗浴按摩业正处于一种不断升温的发展状态。集洗浴、按摩、健身、休闲、娱乐、美食6大功能于一体的夜间活动中心多种形式于一体的综合性大规模洗浴中心是长沙洗浴业今后发展的大方向，洗浴场所经营面积越来越大；均消费水平在50-150之间。2、运动健身名称位置规模M2层数物业类型客户群特征消费水平营运方式营运情况中体倍力健身俱乐部（王府井）王府井商业中心6000一层购物中心市中心白领年费3000右加盟已停业格瑞健身健美长沙俱乐部锦绣华天2100一层裙楼周边人群年费999加盟较好活力羽毛球馆小林子冲金源大酒店后1000一层改建白领、周边人群20-25元/小时连锁好友谊阿波罗康体中心馆车站路阿波罗商业广场四楼2000一层购物中心白领、周边人群15-25元/小时联营较好长沙市健身行业发展在中国大中等城市中处于中等水平，市区健身意识不强，主要运动休闲方式有羽毛球，乒乓球，收费在15-25元/小时之间。（五）美容美发美体名称位置规模M2层数物业类型客户群特征消费水平营运方式营运情况摩登漂亮宝贝SPA店解放中路2000多二层街铺周边公司白领58-500连锁依·玛利亚女子俱乐部韶山北路一心花苑２０００多一层住宅周边公司白领100以上租赁花蔻海洋ＳＰＡ生活馆神龙酒店四楼８００多一层裙楼周边公司白领及酒店客户100以上租赁随着长沙经济快速发展，人们生活水平提高后，对生活质量有了更高层次的需求，美容美发业无论从经济价值还是社会价值来讲，都已逐渐得到社会的认可和欣赏，市场潜力巨大。近几年长沙美容美发业发展迅速，开始朝高档次、大规模的方向发展，不断地有新的经营模式和定位出现，美容美发业已经由边缘行业成为长沙第三产业的重要组成部分，从高档美容美发美体店分布可得知，该行业租金承受力相对较弱。（六）旅游行业分析1、长沙市旅游景点长沙风景秀丽，有“山水名郡”之称。名山主要有：岳麓山、大围山、道吾山、石柱峰、影珠山、黑糜峰、回龙山、沩山等；名水主要有：湘江、浏阳河、浏阳湖、捞刀河、靳江河、沩水河和黄材水库等；名泉主要有：白沙井、灰汤温泉、白鹤泉等；名洲主要有：桔子洲、月亮岛等；名园主要有：湖南烈士公园、天心公园、桔洲公园、南郊公园、望月公园、晓园公园、浏阳烈士公园、沿江绿化带和长沙动物园等；名洞主要有：九溪洞、古风洞等；国家级文物保护区：秋收起义文家市会师旧址，黄兴故居、墓，刘少奇故居、岳麓书院、长沙铜官窑遗址，谭嗣同故居

省级文物保护单位：51处2、2005年长沙旅游业概况2005年全年全市接待国内旅游者2489万人次，同比增长9.1%，国内旅游收入175.2亿元，同比增长18.0%；接待入境旅游者25.55万人次，国际旅游外汇收入2.02亿美元，同比增长43.3%；国际国内旅游总收入191.2亿元，同比增长19.6%。全面超额完成了“十五”旅游发展计划确定的各项经济指标。3、2006年“五一”黄金周长沙旅游情况：据统计，“五一”黄金周期间，全市共接待国内外旅游者202.23万人次，同比增长了12.86%，占全省的34.57％，一日游游客量为157.54万人次；旅游总收入达到了7.26亿元，同比增长20.57%，占全省总收入的30.51％，旅游总人数和旅游总收入在连续高速增长的情况下，今年又有新的突破，长沙作为全国旅游目的地城市的形象得到了进一步凸现。4、长沙旅游籽“十一五”规划“十一五”期间，长沙将加快完善产业体系、打造旅游精品、全面提升产业素质，打造5大旅游品牌，即山水洲城生态旅游、历史文化旅游、娱乐休闲旅游、红色旅游、特色资源旅游；力争旅游总收入保持15%%以上年均增长率，到2010年，旅游总收入达到450亿元。三、长沙商业地产现状及发展分析（一）基本情况长沙“商铺投资”在2001年开始兴起。据不完全统计，2002年商铺价格同比上涨达20%-30%之多，2003年长沙的商业物业供应量增加，但市场价格相对稳定。长沙市商业地产开发在2004年出现空前的放量，2004年施工面积较2003年增长近一倍，竣工面积增长近50％，主要表现为房价走高（门面均价11078元/m2，相比2003年上涨3.99%）、租价分化、商业价值高的商业用地供应不足，营销推广突出表现在产权式商铺的普遍。从王府井（年回报9％）、铜锣湾（8％）、国中星城（12％）、步步高（8％），再到像维多利（10％）这样的二次开发楼盘，都采取了“产权式＋高回报率”的方式。由于商业企业的需求，投资者普遍看好外资零售开放元年等利好因素，导致商铺市场异常活跃，一些地段商铺的平均回报率达到8%－10%。目前长沙商业地产的另一个特点就是竞争继续白热化。从五一商圈铜锣湾广场与王府井商业广场之争，到中南汽车世界与“雨花五金机电市场”的大战，市内传统商业与市郊专业市场之间的竞争继续呈白热化趋势。随着市内土地供应总量减少及传统商业开发趋于饱，专业市场利用其特殊专业化、规模化的优势将逐步占据商业地产的主导地位。2005、2004年长沙市商业地产开发基本情况指标2006年一季度2005年2004年情况完成投资额完成投资4.1亿元，占总投资的10.7％，比上年同期减少13.7%。26.77亿元，占房地产完成投资总额15.86%26.77亿元,占总投资的15.86%。施工面积175.86万平方米，占总施工面积10.75%,比上年同期增加11.7%；232.94万平米，占总施工面积14.77%154.02万平方米，占总施工面积14.77%，比上年同期的154.23万平方米增长55.8%其中：新开工面积19.79万平方米，占总新开工面积的8.2％,比上年同期减少13.4%；83.86万平方米，占总新开工面积的8.28%104．78万平方米，占总新开工面积的14.33%，比上年同期的20.57万平方米增长83%；竣工面积12.58万平方米，占总竣工面积的10.49％,比上年同期增加92.1%；67.26万平米，占总竣工面积的10.74%；94.05万平方米，占总竣工面积的14.78%；比上年同期的66.14万平方米增长42.2%现房销售面积3.54万平方米，占现房销售面积的9.89％；39.66万平方米，占现房销售总面积的19.41%24.46万平方米，占总销售面积的9.86%比去年同期的减少27.7%；预售面积为3.53万平方米，占预售面积的3.29%,比上年同期增加31.7%；26.5万平方米，占总预售面积的5.23%43.87万平方米，占总预售面积的11.88%比去年同期的5.26万平方米增长134.35%；空置面积为52.92万平方米，占总空置面积的37.18%，其中待销面积占61.64%，滞销面积占30.65%，积压面积占7.71%。46.86万平方米，占总空置面积的35.73%，其中待销面积占71.13%,滞销面积占25.52%,积压面积占3.35%23.14万平方米,占总空置面积的22.3%,比上年同期的26.8万平方米减少13.66%分析：通过上图总的来看，长沙市的商业地产经历了2004年的供销两旺后，2005年的投资、施工面积、新开工面积、竣工面积均有所下降，相对2004年预售面积下降39.6%，空置面积增长102.5%，2006年一季度商业营业用房的滞销面积和积压面积的比例有所上升，待销面积比例有所下降。主要因为2004年多个大型产权式商业项目集中上市，充分消化市场需求；同时长沙铜锣湾项目、国中星城项目发售后，至今未能开业，对市场造成较大的负面影响，使投资客户对产权式商铺模式产生怀疑；据行业公司调查数据显示：长沙市目前商业裙楼空置率为52.7%，而未出售的商业裙楼更是高达91.4%（含已出租经营但未出售的物业），由此可鉴：长沙需求市场对裙楼物业的买卖是一种抵抗的姿态，主要障碍在于投资总金额过高以及长沙商业裙楼售价与租价倒挂。雨花区商业开发规模在长沙各城区内走在最前列，这和雨花区自身的物流和专业市场集中的优势，近年住宅开发量的快速增加有一定关系。从总量上，长沙商业营业类地产近两年开发量较大，相当于长沙市区居民人均新增商业面积将超过1平米。这显然不利于今后商业地产的开发，但能否定一些城区由于发展和改造产生的商业物业需求。高回报率和产权式销售的普遍，从另一面也反映了长沙商业地产的形势总体上不容乐观，因为直接销售或者产权式销售，都是为了更好的销售楼盘。从调研的情况来看，一是很多商铺的租金难以达到年回报率的要求；二是开发商很少投资或入股零售业共同经营；三是高回报率很可能意味开发商自己贴钱。（二）存在问题商业地产同质化，长沙传统的百货商业格局，在经营结构上定位较雷同，缺乏个性化和特色，现有的大型商厦中绝大多数是百货商店，业态较为单一。不合理的商业布局，商业企业连锁规模趋小，外地知名商家进入不少，但是本地商家缺乏将经营触角伸向全国乃至世界的辐射能力和扩张实力，缺乏具有长沙特色的名牌和旅游产品。以小商业为主，个人经营发达，但没有热点及持续发展的全面的整合扩张计划。商业中心没有有效发展，无法形成聚集效应，所以商铺遍地开花，缺乏应变的能力，档次不够高。构建集购物、休闲、餐饮、旅游于一体的全方位新理念的消费体系还有待进一步完善。开发商只重视招商不重视经营等。长沙的大型商场、规划上控制的不是很好，导致过量等。小结：2005年长沙商业地产呈现分化现象。由于零售业市场完全开放，等待已久的外资零售企业在中国市场正式迈开扩张步伐，这必然会对国内商业地产带来冲击。综合性的商业物业，如大商场，其价值就有可能发生明显的分化，甚至大幅度的调整，必须对此予以重视。根据实地调研情况，估计长沙目前人均商业面积约在0.9平米，虽然距离发到国家人均1.5平米的还差距很多，但是依照长沙市的开发情况，还有约230万平米的商业营业类物业的施工面积，长沙商业地产的总体形势虽长期看好，但短期内有可能趋于严峻。由于“长株潭一体化”才起步不久，人口规模的相对较小。考虑倒长沙经济的快速增长、人均消费能力位于全国前列、目前长沙城市化水平等因素，随着省政府南迁、岳麓区开发、北城的复兴，部分城区对商业物业的将需求依然存在。第三部分：项目地块解析一、项目周边区域调查（一）商业分布1、滨江美食一条街9、D调酒吧（秦皇食府、好食上、七彩江南）10、夜色酒吧2、湖湘第一家11、华厦大市场3、华逸府12、五一商圈4、呈翰食府13、下河街市场5、福竹怡心园14、中高档家纺6、似水华年酒吧（梦洁、MINE、艾比家饰）7、解放西路酒吧一条街8、蓝魅酒吧分析：沿江路独立于长沙市几大商圈，且沿江大道左侧无大型商业和休闲场所，不能很好的留住沿江风光带休闲人流，造成现阶段商业气氛不浓，商业幅射力较差。业态：沿江路商业业态以餐饮为主，占43%，是店铺数量最多和营业面积最大的业态，其次为零售，占25%，再次为娱乐休闲及宾馆。沿江路优越的交通条件、湘江江景及美丽的沿江风光带的建成，使得沿江路餐饮近年来发展迅速，成为沿江路最主要的业态。湘江风光带美食街号称长沙最方便、最时尚的美食街，客户群覆盖全长沙市，具有较大的影响力。沿江路百货零售业多为50平方米以下的生活型便利超市，主要需求为周边居民日常生活支出，幅射范围较少。江路娱乐业是解放西路酒吧一条街的延伸，相对解放路及长沙市其他娱乐场所，规模较小。（二）较大商业调查分析特点物业名称位置规模M2层数物业类型消费水平营运方式营运情况秦皇食府湘江风光带美食街规模M2层数改建40-80连锁好好食上湘江风光带美食街5000左右二层改建40-80好七彩江南湘江风光带美食街5000左右二层改建40-80好湘锦酒楼湘江风光带美食街4000二层改建30-50好华逸府湘江风光带美食街5000左右二层改建40-80好揽江楼湘江风光带美食街3000二层改建50-100好金太阳·外婆桥店·湘江风光带美食街4000三层改建30-50连锁好似水华年酒吧沿江路营盘路路口1500左右二层裙楼30-60较差，已停业YES酒吧沿江风光带轮渡旁一层公建已关门蓝魅酒吧沿江路解放路路口1200一层裙楼50-100较好D调酒吧湘江风光带二层改建50-100好福竹怡心园沿江路38号1500二层改建50-100较好项目周边区域内较大型商业业态主要为餐饮、娱乐、休闲等。大型餐饮主要集中在沿江路（中山路至湘春路路段），面积在4000-5000之间，消费水平分中高档与高档两个档次，经营状态良好。区域内较大型娱乐可看作解放路酒吧一条街的延伸，店面规模相对解放路其他酒吧较小，靠近解放路酒吧一条街两家酒店营运情况较好，另外两家都因经营不善，已停业、关门。（三）临街铺位调查分析部分街铺位统计（按租金降序排列）序号店名类型面积行业租金经营情况1平价自选超市街铺15零售80一般2同意蓄电池街铺8其他75一般3洪湖浪粮油总代理街铺12零售67较好4金太阳鞋业批发市场街铺6零售67较好5伍哥烟酒超市街铺10零售60较好6易飞风筝街铺10零售60较差7好望角超市街铺17零售59较好8湘海烟酒街铺60零售58较好9美容美发街铺15其他53较好10龙兴菜馆街铺90餐饮50一般11旺旺商店街铺24零售50一般序号店名类型面积行业租金经营情况12田记蓄电池经营部街铺20其他50较差13珍珠奶茶街铺17餐饮47一般14湘水人家街铺20餐饮45一般15红蓬子大排挡街铺25餐饮40一般16夕阳红商店街铺30零售40一般17周记超市街铺25零售40一般18广佬生蚝街铺40餐饮38一般19长沙轮渡客运站一带街铺街铺38-40零售25较差20强强油脂街铺35零售23一般最高月租金在解放路口附近约在80元/平米最低月租金在靠近本项目的长沙轮渡客运站为25元/平米沿江路商业物业主要由私户改建和临街小商铺组成，除几家较大餐馆和酒吧外，整体形象较差，加上区域内商业气氛不浓，造成整体租金水平较低，大部分商业物业租金水平在40-70元/平方米·月。租金水平由解放西路口向南北两端递减。（四）租售商业调查分析商家名称营业面积（㎡）铺位大小（㎡）销售价格（元/㎡）租金（元/㎡·月）备注坡子街民俗美食街81,00040-500一F均价1.7-3万二楼均价8000-1.5万1F：120-1402F：85-953F：404F；30租金为坡子街中等位置的湘韵阁租金水平。黄兴南路步行街商业总面积25万㎡，其中新建面积15㎡10-1001F:3-7万2F：2.4万1F外街铺：300—7501F内街铺：185—2752F：270元左右3F：150左右2F为产权式商铺，包租15年，回报率7.2%-9%,预计收回期12年收回投资。王府井14万产权式商铺:1F：3万2F：1.8万3F：1.2万4F：80001F：3002F：2003F：1204F：75销售价格为一期销售价格，其中1、2F为历史销售价格；，20年包租，年回报9％，预计回收期12年左右。租赁价格为沿解放路价格。五一新干线地上四层,共93201F：380001F：2002F：1003F：811F价格为五一路临街门面,1F商铺售价均价在2.8左右。二楼整层出售，招租至少半层。欧陆经典商住楼裙楼11001100——2F：533F：36金满地商业街2.7万10-30100—1502005年租金全免，经营情况一般商家名称营业面积（㎡）铺位大小（㎡）销售价格（元/㎡）租金（元/㎡·月）备注景江东方地上1－2层80-200一楼租金:6元/平方米1F:180新大新商厦临街商铺140平方米15000元/平方米长沙百联百货1F:250002004年售价沿江路开发商业项目不多，本次调查主要调查的邻近的五一商圈开发的商业项目售价及租金水平，五一商圈商业售价最高的是黄兴南路步行街的外街，最高曾达7万元/㎡。五一商圈作为长沙核心商圈，日均客流逾10万人次，节假日、双休日则有15万~18万人次，各大商场经营状良好。二、项目简介长沙湘江旅游客运中心位于长沙市区中心地带，西临湘江，东靠湘江大道，南邻五一路及湘江一桥，北望中山路。地块内现有客运站房、机关办公楼、餐饮娱乐门面等建筑物，总用地面积12200平方米。根据现有规划项目拟建成集旅游码头、综合娱乐、歌舞厅、观光标志塔为一体的蝶影建筑群，总建筑面积为28000平方米，根据该工程方案设计编制的投资估算总值为11967.33万元。(一）项目区位项目周边区域规划图（五一路以北）项目周边区域规划图（五一路以北）项目周边区域规划图（五一路以南）本项目位于处于湘江风光带长沙市中段，西面为桔子洲，可远眺岳麓山，东面紧靠长沙市核心商圈五一商圈，长沙山、水、洲、城风光尽收眼底，自然景观和人文景观资源丰富。东邻沿江大道，交通方便。区域内土地主要规划用途为行政办公用地及二类居住用地，人口稠密。（二）项目四至三、用地条件分析（一）基本地形地貌项目用地呈长方形状，场地整体地势平整，场地内现有地块内现有客运站房、机关办公楼、餐饮娱乐门面等建筑物。（二）气候条件分析长沙市长沙属亚热带季风湿润气候区,季节变化明显,冬寒夏热,四季分明;春秋短促,冬夏绵长,年平均气温17.2℃，年平均降雨量1361.6mm，雨季为3-6月份，长沙地区日照时数达1677小时。（三）景观资源分析本项目位于处于湘江风光带长沙市中段，西面为湘江及著名的桔子洲，可远眺岳麓山，东面紧靠长沙市主城区，区域内有太平街、朝宗街、坡子街等历史街区，长沙市山、水、洲、城风光尽收眼底，自然景观和人文景观资源丰富。四）交通组织分析项目东临城市主要交通干道沿江路，车行交通十分通畅；沿江路、五一路设有公交停靠站，公共交通较为方便。项目区域内人流主要为湘江风光带休闲人流，受季节、天气影响大，具有白天人少，晚上人多，冬天人很少，夏天人多，雨天人很少等特点，同时因五一路湘江一桥立交物理阻档影响，区域内休闲人流与五一商圈人流对流很少。（五）周边配套分析项目地处成熟片区，紧靠五一商圈，周边配套设施齐全，包括解放路酒吧一街、坡子街商业街、湘江风光带、西长街小学、沃尔玛超市、黄兴路步行街、长沙轮船客运站等。四、项目的SWOT分析（一）优势（S）区域内丰富的自然人文景观资源湘江风光带现有唯一集旅游码头、综合娱乐、歌舞厅、观光标志塔为一体的地产项目项目蝶影建筑群将成为长沙标志性建筑交通较为便利湘江风光带大量的休闲人流（二）劣势（W）：项目独立于长沙市各商圈，区域内历史上商业氛围较为薄弱（三）机会（O）:长沙旅游业、餐饮业、娱乐休闲业的逢勃发展紧靠解放路酒吧一条街、湘江风光带美食街等，长沙休闲、餐饮习惯性消费区域（四）威胁点（T）长沙市2005年商业地产空置面积大幅提升周边商业物业租较低，不利于本项目价值提升近两年内，银行两次加息，对投资者有一定影响周边BOBO国际、汀兰雅苑、坡子街商业街等项目的竞争威胁五、项目综合评价项目位于湘江风光带长沙段中段，长沙市山、水、洲、城风光尽收眼底，自然景观和人文景观资源丰富是项目最大的优势和特点本项目为湘江风光带唯一集大型商业项目，美丽的蝶形建筑群，将成为湘江风光带的新亮点和长沙的标志性建筑之一。本项目最大的劣势有于区域内商业气氛不浓，人流量较小，项目建筑成后能否吸引五一商圈消费人群成为关键。沿江路道路交通极为方便，对引进餐饮、娱乐、休闲等对交通条件要求较高的行业有较大优势。第四部分：项目定位在市场经济中，企业的目的是盈利，是取得比竞争对手更为优秀的公司业绩。而商业活动业绩的决定因素主要有三个：商业模式，商业运作的环境和变化。其中影响公司业绩的首要因素是它的商业模式（BusinessModel）。正是商业模式具体体现了目前公司如何获利，以及在未来长时间内的计划。商业模式是公司运作的秩序。公司依据它建立，依据它使用其资源、超越竞争者，向客户提供更大的价值，并依据它盈利。商业模式能使企业拥有持久的竞争优势，是公司的业绩在长期内领先对手的关键。商业模式首先表现了企业获取财富的各个组成部分（如利润率和现金流）与外部因素之间的相互关系（如市场形态、竞争局面和行业趋势）以及企业的战略和组织能力。它是一种系统性的手段，用于细致分析这些相互的关系，同时检验假设情形并做出实事求是的决定。商业模式是企业寻找能够保持企业各个部分之平衡的可行想法的框架。商业模式可以概括为一个系统。它由不同部分，各部分之间的联系及其互动机制组成。它是指企业能为客户提供价值，同时企业和其他参与者又能分享利益的有机体系。它包括产品及服务流、信息流和资金流的结构，包括对不同商业参与者及其角色的描述，还包括不同商业参与者收益及其分配的划分。它是一个企业核心竞争力的来源。通过以上观点结合长沙是目前商业发展现状和项目自身的综合条件，采取两种商业模式的比较法进行论证。方案一：传统商业模式项目传统商业模式的确立参造于目前沿江大道的现有商业业态构成和受五一商圈辐射的次商业区域的地理属性；1、项目业态和功能组合项目业态：宾馆＋夜总会、酒吧＋餐饮店＋超市功能组合：餐饮＋休闲娱乐＋零售购物2、价格定位：通过对项目及周边在售商业项目市场调查，确定五一新干线、坡子街、王府井三个楼盘作为参考，运用市场比较法，综合其考评周边有效消费人口、人流量、交通条件、周边租金、商业气氛、建筑产品、升值潜力等因素并进行打分，以与本项目进行比较，得出项目一层售价，在通过商业定价惯例中楼层差价之间的比例得出项目其他楼层售价，最终推导出项目市场销售参考均价。参考项目比较评分表比较因素权重比较项目五一新干线裙楼坡子街王府井百货本项目周边有效消费人口2019182016人流量2017142012周边租金107696交通条件1514131212商业气氛1087106升值潜力106868商业档次1077910商业模式53344合计10081769074通过市场比较法进行价格测算，如下表：计算内容代码五一新干线裙楼坡子街王府井百货本项目合计权重值Q81769074一层销售均价P280002500030000权重值比例I91%97%82%可比价格PI255802434224667所占权重W0.50.30.2街铺权重均价PI*W127907303493325026按此方法推导出本项目商业1层的市场均价为25000元/M2。依据我司商业经验及行业惯例，楼层价格级差一般为：1F∶2F＝1∶0.62F∶3F＝1∶0.73F∶4F＝1∶0.7推算出：1F均价：25000元/平米2F均价：15000元/平米3F均价：10500元/平米4F均价：7350元/平米以上分析只是从外部市场环境进行的推断，更准确和具体的价格有待于在后期销售执行报告中加以详细分析和计算。方案二：创新商业模式项目地块综合研判：项目地处沿江大道的滨江绿化带是政府重点工程，是长沙市居民共享的公共资源，也是属于全部长沙市市民的资源，每到华灯初下，游人如织；这一独特的人文、景观资源决定了项目的客户来源范围出自于整个长沙市，乃至可以形成对整个长沙乃至周边城市的辐射。滨江绿化带是政府严控、严管的市政形象工程，项目零距离亲水、零距离亲近绿化带，并以28000M的建筑总体量是沿江大道前无古人、后无来者巨无霸型的商业项目。对于稀缺资源占有的特点和处在长沙东、西城之交的泛核心商业圈的显赫位置，项目无疑是可以承载顶级商业业态形式的优质地块。回顾目前长沙市商业特点：商业地产同质化、经营结构上定位较雷同，缺乏个性化和特色，业态较为单一；外地知名商家不少，但国际品牌少，中低端消费竞争激烈，有品位、有格调的高端消费场所欠缺；构建集购物、休闲、餐饮、旅游于一体的全方位新理念的消费体系还有待进一步完善。综上所述，我司认为创新商业模式的确立是凸显项目核心竞争力的催化剂。主题商业定位：长沙国际商务SOHO区解析SOHO：纽约SOHO区，如今已成为纽约最著名的文化和时尚街区，有最酷的艺术馆，最具特色的品牌店和食品店；SOHO区也是伦敦最有活力和最时髦的街区，它们是新潮创意与前卫设计理念的展示厅，也是全伦敦最时尚人士荟萃之地，这里似乎集结了所有的时尚元素、美景佳肴、霓裳艳影，各色光鲜人等川流不息，星光熠熠。香港的SOHO区的特色——“国际化”、“美食天堂”，主流客户是那些年轻且有活力的雅皮们，是香港最懂得享受生活的一群。1、项目业态和功能组合项目业态：顶级商务俱乐部＋国际十大品牌服饰名品店＋品牌餐饮店＋酒吧街（含咖啡吧、音乐吧、酒吧、书吧等）经营功能划分：购物：十大国际奢侈服装品牌专卖店、国际名表店、国际名品皮具店、高端艺术品店餐饮：星巴克咖啡、日本料理、品牌粤菜、品牌西餐、必胜客匹萨、各国美食娱乐：音乐吧、书吧、清吧、爵士吧商务俱乐部：采取会员制面积划分：购物：4000m2餐饮：4000m2娱乐：6000m2商务俱乐部：6000m22、商业客户定位：长沙本地和深圳、香港投资客户国际品牌服装连锁店区域总代理国内、国外高档餐饮、酒吧服务机构国内、外知名俱乐部经营机构3、价格定位：价格定位参照目前长沙中高端、高端商业物业租、售现有水平物业名称位置建筑面积（m2）销售价格（元/m2）租金（元/m2·月）备注喜来登酒店世界名品专卖芙蓉路松桂园路口40003.5万600长沙未来最好的酒店通程金色家名品中心韶山中路东塘40500长沙现有最高档品牌卖场，共有三层，总建筑面积12000平方米，平和堂百货五一广场一楼名品柜按收入30%分成，二三楼服装按收入24%分成一、名品中心物业名称位置建筑面积（m2）销售价格（元/m2）租金（元/m2·月）备注金色年代酒吧贺龙体育馆摩天轮下约2500平方米240金色年代酒吧解放西路酒吧一街解放西路周边1F街铺水平约300元/平方米·月解放西路酒吧一街二、酒吧物业名称位置建筑面积（m2）销售价格（元/m2）租金（元/m2·月）备注唯一星城国际商务楼裙楼五楼长沙市韶山北路39号135255.51-4F已招满新世纪花苑候家塘立交西北角40000一楼捌角铺位黄兴南路步行街三楼黄兴南路12000左右150左右三、餐饮四、俱乐部物业名称物业类型位置建筑面积（m2）销售价格（元/m2）租金（元/m2·月）备注顺天国际财富中心写字楼甲级写字楼长沙市芙蓉中路368号180以上最高700045物管费1.8元/平方米·月，不包水电、空调等费用。唯一星城国际商务楼写字楼甲级写字楼长沙市韶山北路39号36物管费1.6元/平方米·月，无中央空调通程大酒店写字楼五星级酒店韶山北路149号50-250115.6实用率60%左右，物业管理费20元/平方米·月（实用面积）除水电外全包翡翠明珠俱乐部四星级酒店金源酒店裙楼2-5层400062.5历史价格，现自营金源酒店4星四星级酒店金源酒店13层9384除电费以外全包。五、销售价格定位由于缺乏同类型的大型社区综合功能的可比照商业项目，因此不能仅根据周边市场的情况作为判断项目未来销售价格的主要依据，应当结合本项目整体规划、策划构想、长沙市场发展成熟程度以及本项目稀缺性和对投资购买客户的吸引和信心等方面加以综合考量。本项目商铺十大品牌服装店面一层销售均价定为：40000元/平米。本项目商铺酒吧街店面二层销售均价定为：30000元/平米。由于本项目目前周边商业氛围较差，加上大体量商业面积推向市场，投资客户初期的认同度及热情需要有一个推动和“蓄水”的过程，未来随着社区人口不断增长及商业环境的改善，人气聚集，市场关注程度的提升和升温，其物业价值在销售阶段会得到提升。六、租赁价格定位考虑到市场培育周期以及目标商家引进所需给予的优惠政策和不同品牌档次客户采取不同的对待措施。购物名品店：600元/平米品牌餐饮店：150元/平米酒吧街：300元/平米。商务俱乐部：90元/平米。第五部分：财务分析一、项目开发建设进度安排1有关工程计划说明根据项目的开发规模、目前的现状以及前期的准备情况，我们假设本项目的施工总进度如下：前期土地手续：2006年5月——8月，共4个月；土地平整及三通：2006年8月——2006年9月，共计2个月；主体工程施工：2006年10月——2007年3月，共计6个月；配套工程施工：2007年1月——2007年4月，共计3个月；竣工验收程序：2007年5月。项目整体施工期为2006年8月至2007年5月，共10个月。2有关销售及租赁计划说明根据上述假设的施工进度、片区房地产市场的发展情况以及市场承接力等因素，我们假设本项目的销售周期如下：商业销售期：2007年3月——2007年10月共计8个月。商业返租期：假设2007年10月——2010年9月商业租赁期：2007年5月——2057年4月，共计50年二、投资估算及资金筹措1项目总投资估算项目开发成本构成表序号项目建筑面积（㎡）单价(元/㎡)总价(万元)备注1土地费用0002前期费用20000428856含勘查、土地平整、规划设计等费用3建筑工程费用20000547410,947含桩基础3.1主体工程2000030266,0513.2灯塔2,9883.3车库及设备工程800014901,1923.4总图其他配套部分716含室外停车场、水电管线、绿化、园林小品等4管理费用20000177354根据普遍经验，按照二、三项之和的3%计算5财务费用1,310自由资金6000万，其余为银行2年期贷款，年利率8％6不可预见费20000207413根据普遍经验，按照二、三项之和的3.5%计算总成本（一～六）20000694013,881总投资估算说明：土地成本根据协议，本项目属于合作开发类型，土地方以土地作价入股，所以本项目在核算成本时可以将土地取得费用视为零。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用等，费用确定如下：序号明细计算标准费用（万元）1建设项目前期工作费计价格［1999］1283号文58.851.1编制项目建议书13.721.2编制可行性研究报告27.441.3评估项目建议书7.861.4评估可行性研究报告9.832工程设计费计价格［2002］10号文342.753工程勘察费设计费﹡25％85.694施工图审查费工程费用﹡0.06％6.155工程预算编制费工程费用﹡0.25％24.396工程及规划报建费长政发［2003］10号279.72小计856项目前期费用为856万元。建安工程费包括基础、主体、水电安装、室外配套以及劳动力成本等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入，按照长沙市平均造价成本，结合项目实际工程构成，本项目建安工程费主要包括主体工程、灯塔、车库及设备、工程总图其他配套部分共计四个部分，分项费用如下:主体工程约6,051万元；灯塔2,988万元；车库及设备工程 1,192万元；总图其他配套部分 716万元。项目建安工程费用为10,947万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按长沙市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费前述2、3项之和的3%计取。项目管理费均为354万元。不可预见费项目开发过程中会遇到一些计划外的费用支出,按照长沙市房地产开发的平均水平,同时结合开发商控制项目成本能力,我们认为本项目不可预见费按前述2、3项之和的3.5%计取较为合理。项目不可预见费为413万元。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。本项目需向银行贷款7,881万元（将在资金筹措部分详细阐述），贷款期2年，贷款年利率8%计算。利息为1310万元。综上所述，本项目总投资成本为13,881万元。2资金筹措资金来源及筹措表序号项目总价(万元)比例1自有资金6,00043.23%2银行贷款7,88156.77%三、方案一经济测算分析1方案一介绍方案一为项目整体销售，其中分楼层销售均价如下：1F均价：25000元/平米2F均价：15000元/平米3F均价：10500元/平米4F均价：7350元/平米2销售及经营收入测定项目销售收入测算表A栋面积（㎡）B栋面积（㎡）面积合计（㎡）销售单价（元/平米）销售金额（万元）一层4000300070002500017500二层400020006000150009000三层400010005000105005250四层20000200073501470合计140006000200001661033220根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目的此部分销售收入为33220万元。3销售税费测算项目销售税费主要包括销售费用、销售税金（含营业税和城市建设维护税以及印花税）和企业所得税。销售费用：含代理费、广告费以及其他推广包装费用，按照常规取销售收入的7％进行计算，销售费用值为2325.4万元；销售税金:营业税（销售额的5.0%）、城市建设维护税（营业税的7%）、印花税（销售额的0.05%），合计为销售额的5.4%，项目销售税金合计为1794万元。企业所得税：即总利润的15％，本项目为2497万元。项目销售收入与经营税金附加估算表税费种类计算方法税费金额(万元)销售费用按销售收入7.0%计2325销售税金(营业税及城建税)按销售收入5.4%计1794企业所得税按总利润15%计2283合计6402本项目销售费税合计6402万元。4指标汇总经测算项目的利润如下：项目开发总体经济指标汇总各项指标计算方法计算值总成本建造期间各项费用之和13,881总投资（总成本+销售费用、税金）18,000销售收入33,220总利润销售收入-总投资15,220净利润总利润-企业所得税12,937成本利润率（税后）净利润/总成本*１００％93.20%投资利润率（税后）净利润/总投资*１００％71.88%开发商分成后经济指标汇总发展商分成后总利润总利润*0.710654发展商分成后净利润净利润*0.79056发展商投资利润率（税后）净利润/总投资*１００％50.31%发展商自有资金投资利润率（税后）净利润/自有资金投资*１０0％150.94%5、方案一结论按照方案一，本项目总投资18,000万元，可以实现的销售收入33,220万元，净利润12,937万元，税后投资利润率71.88%，项目可行。就开发商而言，按0.7分成，分成后的利润额为9056万元，发展商的投资利润率为50.31%，按照6000万元的自有资金计算，自有资金的投资率达到150.94%。可见，按照方案一，本项目在静态指标上可行。但是项目整体销售兑现的难度比较大，在整个项目操作上存在极大困难，而且风险较大。四、方案二经济测算分析1方案二介绍方案二定位：一层二层三层四层A栋（面积）4层4000㎡4000㎡4000㎡2000㎡14000㎡（总计）名品店（底商）品牌餐饮俱乐部（出租）40000元/㎡25000元/㎡B栋（面积）3层3000㎡2000㎡1000㎡6000㎡（总计）底商二层三层酒吧一条街（均价30000元/㎡）注明：1、俱乐部当前租金为90元/平方米/月；2、返租部分的加权平均后租金确定为343元/平方米/月；3、商业出租租金年上升2％，部分每三年上升3％；4、收益是整体三、七分成，其中产生租金收益按年分配；5、销售采取产权式方式，三年返租，年回报利率9％；6、销售完成比率按80％计 ，租赁部分按70％计算。 2销售收入项目销售收入测算表面积（㎡）销售单价（元/平米）销售金额（万元）A栋一层40004000016000二层40002500010000三层400000四层200000小计1400026000B栋一层30003000018000二层2000三层1000四层0018000小计6000总计200002200044000项目销售部分可以实现的金额为44000万元，按销售80％计算，为35200万元3销售税费测算项目销售收入与经营税金附加估算表销售税费计算表税费种类计算方法税费金额(万元)销售费用按销售收入7.0%计2464销售税金(营业税及城建税)按销售收入5.4%计1901企业所得税按总利润15%计4002合计83674返租成本及租金计算返租成本及租金计算表第一年第二年第三年合计备注返租面积（㎡）11200112001120011200按照80%的销售率计算返租成本（万元）3168316831689504按照9%的年回报率计算租赁面积（㎡）7560756075607560空置率按46％计算租赁单价（元/平米/月）343350357租金年度涨幅按2％计算租赁收入（万元）3112317432379523由此可见，返租情况下，出租率为54%时，返租需要支出的成本与正常租赁经营收入即可基本持平。5租赁部分的价值计算项目租赁部分共有6000平方米，在以下假设条件下，对租赁部分的收入进行计算：租赁比例：1－10年预计租赁70％，11－20年预计租赁75％，21－30年预计租赁75％，31－40年预计租赁80％，41－50年预计租赁85％。租金涨幅：1－10年预计月租金的年增长率为2％，11－20年预计月租金的年增长率为3％，21－30年预计月租金的年增长率为3.5％，31－40年预计月租金的年增长率为4％，41－50年预计月租金的年增长率为4.5％。折现率按照6.27%计算.在以上假设条件下,可以得出:第