2023年湖北省下半年房地产估价师案例与分析商业房地产市场调查研究报告内容构成试题

湖北省2023年下半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分10０分,6０分及格。一、单项选择题(共2５题，每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、租金调整时也许会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于__。ﻭA．收益钞票流风险

Ｂ.资本价值风险ﻭC．比较风险ﻭＤ．未来运营风险2、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%,若销售收入为１0０0万元，则应缴纳两税一费的总额为＿_万元。ﻭＡ．55.0ﻭB．8５．6ﻭC.150．0

D.123.63、从卖方的角度看，成本法的理论依据是＿_。ﻭA．销售状况价值论

B．市场供求价值论ﻭC.生产费用价值论ﻭＤ.经济花费价值论４、下列关于房产分幅图的描述有误的是__。ﻭA.是测绘分丘图和分户图的基础资料ﻭB．是绘制房产权证附图的基本图ﻭC．绘制范围涉及城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点

Ｄ.是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图5、不考虑其他因素变化,利率减少，则房地产价值__。

A．下降

B.上升

C.不变ﻭD．不能拟定6、某房地产开发用地，其土地面积为1000０㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为１.２，楼面地价为１500元／㎡。后经规划调整,容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。ﻭA:375

B:450ﻭＣ：500ﻭD：600ﻭE：工业用地的监测点评估价格７、下列不属于房地产商业物业市场的是。ﻭA：写字楼市场

B：零售商场或店铺

C：休闲旅游设施市场ﻭD:仓储用房市场

Ｅ：借款协议8、可见光污染中，车站、机场等过多闪动的信号灯使人视觉不舒适，属于。ﻭA：灯光污染ﻭB：其他可见光污染

Ｃ:视觉污染

Ｄ：眩光污染ﻭE:执行层的组织协调９、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为３0万元的住宅,假如该家庭首付款为房价的２0%,其余房款用抵押贷款支付。假如抵押贷款的期限为2023,按月等额偿还,年贷款利率为6%，月还款额为__元。ﻭＡ.16５5．33ﻭＢ．１719.４3

Ｃ.174３．6９

D.２1４9.２91０、房地产投资决策分析重要涉及_＿和项目财务评价两个部分。ﻭA．价格分析ﻭB.市场分析

Ｃ．产品分析

D.成本分析

11、按照《中华人民共和国物权法》规定,业主作出解聘物业服务公司的决定，应当经__的业主批准。ﻭA.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上ﻭB．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数

C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上ﻭD．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数1２、工程造价控制是__控制。

Ａ.部分管理ﻭB．自我调解

C．全过程动态ﻭD.总价绝对１３、物业甲为写字楼项目,2023年末价值为1000万元,预计20２３年末价值为110０万元的也许性为50%，为900万元的也许性为50％,则2023年该物业的价值的标准差为10%:物业乙为高尔夫球场项目，２023年末价值为１000万元，2023年末价值为12００万元的也许性为5０%,为８00万元的也许性为5０%，则2023年该物业的标准差为20%。由以上资料，＿_投资风险更大。

A．物业甲

B.物业乙ﻭC．同样大ﻭＤ.无法判断14、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。ﻭA．1ﻭB．２

C.３

D．51５、违章建筑是指。

A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物ﻭＢ：在城市规划区内,未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物

C：在城市规划区内,未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物ﻭD:在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物

Ｅ:房地产估价机构必须加盖公章１６、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。

A:建筑红线后退距离

B：建筑控制高度ﻭC：建筑密度

D：用地面积

E：执行层的组织协调１７、不属于宏观经济政策目的的是。

A：充足就业ﻭB:消费质量ﻭC：价格稳定ﻭD:经济增长ﻭE：执行层的组织协调18、对于出售的房地产,采用假设开发法估算开发完毕后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发运用方式和本地房地产市场现状及未来变化趋势,可以采用和长期趋势法相结合进行估算．【2023年考题】ﻭA：比较法ﻭＢ:收益法

C:成本法ﻭD：路线价法ﻭE:工业用地的监测点评估价格1９、某套住宅建筑面积为100㎡,套内建筑面积为9２㎡，使用面积为80㎡,每平方米使用而积的价格为30０0元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：2４０0

B:2５80

Ｃ:2607

D：2760ﻭE:工业用地的监测点评估价格20、物业管理是一种＿_的管理。

A．公司化

B．人性化ﻭC.辅助型

D．引导型21、用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n,净收益增长率与报酬率Y相等,则房地产价格V＝.【202３年考题】ﻭＡ：

Ｂ：

C:α×nﻭＤ:∞ﻭE:工业用地的监测点评估价格2２、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价,应选用作为其中的一种估价方法。ﻭA：市场法ﻭB：假设开发法

Ｃ:收益法ﻭD:成本法

E：工业用地的监测点评估价格23、实际估价的估价时点是由估价师根据估价目的,在征求批准后拟定的。ﻭＡ:开发商ﻭB：委托人ﻭC:估价机构ﻭD：工商局ﻭE:工业用地的监测点评估价格2４、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积1１20㎡,单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率6%,年折旧率２.2％,计算该建筑物的现值是元。ﻭA:76800

B：79104ﻭC：7７９5２

Ｄ：81562

E:工业用地的监测点评估价格25、随着临街深度的递增,临街深度价格的修正率递增的是.【2023年考题】ﻭA：单独深度价格修正率

B:累计深度价格修正率ﻭC：平均深度价格修正率ﻭD:加权深度价格修正率

E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题(共２5题，每题2分,每题的备选项中,有2个或２个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得0.５分）1、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为__。

Ａ．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房ﻭB.非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房

Ｃ．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房

D.非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房2、房地产投资方案比选通常是在之间进行。（202３年试题)ﻭA：独立方案ﻭＢ：互斥方案

Ｃ:净现值法ﻭD:等额年费用法ﻭE：借款协议3、在房地产市场调控趋严的市场环境下,房地产开发公司采用“以价换量”的销售策略,该策略下的定价方法是。

Ａ:领导定价法

Ｂ:认知价值定价法

Ｃ：成本加成定价法

Ｄ：随行就市定价法

Ｅ:借款协议4、某宗土地的面积为10０0ｍ2，其上建筑物的建筑面积为5００0m２,建筑物的基底面积为７0０m２，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。ﻭA．8.0

Ｂ.５．6

Ｃ．5.0

D．0.7５、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。(2023年试题）

A：出售

B：抵押ﻭC:转让ﻭD:经营ﻭE:借款协议6、下列关于标准差的表述中,对的的有.(２０23年试题)ﻭA：盼望值相同、标准差小的方案为优ﻭB：标准差相同、盼望值小的方案为优

C：标准差相同、盼望值大的方案为优ﻭD:标准差系数大的方案为优ﻭＥ：标准差系数小的方案为优7、下列对于房地产开发项目管理的有关说法中对的的是__。

A.房地产开发公司应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任ﻭB．经济合用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采用出让或行政划拨的方式供应

C.商品房经核验后，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人导致损失的,房地产开发公司应当依法承担补偿责任

D.房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起６0日内,对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收ﻭE．在投资项目总投资中，投资者可按其出资的资本金的比例依法享有所有者权益,也可转让其出资,但不得以任何方式抽出8、下列关于保存价和起拍价的关系,表述对的的是。ﻭＡ：保存价不同于起拍价ﻭB：保存价同于起拍价ﻭC：起拍价可以低于保存价ﻭD：起拍价可以等于保存价ﻭE：起拍价也可以高于保存价９、收益法合用的条件是房地产的__。ﻭＡ．收益可以量化ﻭB.风险可以量化ﻭC.收益或风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化10、从某种意义上讲,房地产价格是（）。ﻭA．个别人的价值判断

B.估价人员的主观定价

Ｃ．由市场力量决定

D.市场参与者集体竞价的结果ﻭE．由交易双方委托经纪人拟定

11、城市规划对土地使用管制的内容，重要涉及＿＿等。ﻭＡ.建筑高度ﻭＢ．建筑结构

C.容积率ﻭD.土地使用权来源ﻭE．土地用途1２、综合验收中的，是竣工项目投入使用前的关键环节。

A:消防验收

Ｂ：规划验收

C:环保验收

D：人防验收

E:借款协议１3、目前，A省w村集体经济组织人均耕地面积２亩,因建设现征收w村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近３年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不对的的是。

A：征收该耕地，需要安顿的农业人口数为6人

B：该耕地的土地补偿费最少为６万元ﻭC：该耕地的土地补偿费最高为10万元

D：征收该耕地需要报A省人民政府审批ﻭE:执行层的组织协调14、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托别人竞买，这体现了拍卖活动应当遵循的。(2023年试题)ﻭA：公开原则

B：公平原则ﻭＣ:公正原则ﻭＤ：诚实信用原则

E:执行层的组织协调15、认为标准,可将保险分为定值保险与不定值保险。

A:保险基金来源的不同

B:被保险标的的不同性质ﻭC：保险的实行形式

D:保险标的的价值拟定与否

E：执行层的组织协调１６、金融是货币资金的融通，其中融通的重要对象是。

A：债券ﻭB:股票

C:货币和货币资金ﻭD:黄金

Ｅ：执行层的组织协调17、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中__。

A．区位因素

B．社会因素ﻭＣ.实物因素

D．权益因素18、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件,表述对的的是。

Ａ:不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定限度的影响ﻭB:建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性,影响不大

C:冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽ﻭD:冲沟切割用地，使之支离破碎,对土地的使用十分不利ﻭE:工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的19、净租的形式一般有（）。

A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项ﻭB．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

C．所有的经营费用，都由租户直接支付ﻭD.租户应与业主制定出一个有准确数量的上限ﻭE.租户的租金可按不同时间支会给业主20、下列因素中,属于房地产置业投资项目重要不拟定性因素的是__。

A.容积率

B．空置率ﻭＣ．利息备付率

D．成本利润率２1、下列关于可变成本的变动规律，表述对的的是。ﻭA:随着可变要素投入量的增长，产量逐渐减少ﻭB:随着可变要素投入量的增长，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充足运用,因此可变成本的增长率小于产量的增长率ﻭC:随着可变要素投入量的增长，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充足运用，因此可变成本的增长率大于产量的增长率

D:当可变要素和产量增长到一定数量后,由于边际收益递减规律的作用,因而使可变成本的增长率又小于产量的增长率

Ｅ:当可变要素和产量增长到一定数量后,由于边际收益递减规律的作用,因而使可变成本的增长率又大于产量的增长率2２、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。

A：炫耀性物品ﻭB:“吉芬”物品ﻭC：低档商品

D：高档商品ﻭE：急需商品23、运用市场法时,估价人员根据基本规定选取可比实例后,需要建立价格可比基础，重要涉及__等。ﻭ