2023年贵州房地产估价师案例与分析商业房地产特点考试题

贵州２023年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产特点考试题本卷共分为2大题5０小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、2、某宗房地产的年净收益为4万元,购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为1２％，抵押贷款常数为０.０8,该房地产的价格为()万元。

Ａ．38.２6ﻭＢ．40．３3ﻭC.４6.5

D．62.333、房地产开发项目销售利润率的对的表达式是＿＿。

Ａ.销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润／总开发价值ﻭC.销售利润率=销售利润/总开发成本ﻭD.销售利润率=销售利润/项目总投资4、下列关于商品房销售的表述中,对的的是_＿。ﻭA.商品房买卖协议中约定的面积误差不得超过3%

B．按何种面积计价,就按何种面积登记发证

C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖协议中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

D．商品房买卖协议对面积误差无约定的，应据实计算房价款5、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。ﻭA：平等ﻭＢ：自愿ﻭC:有偿

D：无限期

E:房地产估价机构必须加盖公章6、在酒店项目可行性研究阶段,用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资,属于（)。

A．单元估算法ﻭB.单位指标估算法

Ｃ.概算指标法

D．工程量近似匡算法7、在成本法求取折旧中，采用＿_更符合实际情况。

A．有效通过年数

B.实际通过年数

C.剩余通过年数

D．自然通过年数8、采用货币作为计量单位,记录和反映公司的生产经营活动,是指ﻭA：会计主体

B：货币计量ﻭＣ：会计分期ﻭD：连续经营

E:执行层的组织协调9、在现实中重要存在着下列相邻关系__。

A．通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系ﻭB．通风、采光、排水、排污的相邻关系和和谐睦邻的相邻关系ﻭC．和谐睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系ﻭD.通风、采光、排水、排污的相邻关系,和谐睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系10、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。ﻭA:55．0

Ｂ:８５.６

Ｃ：15０．０

Ｄ:１23．6ﻭＥ：借款协议ﻫ11、对运用各种估价方法测算估价对象价值的规定不涉及。

A：估价方法选用恰当

B：估价基础数据和技术参数选取准确,依据或理由充足

C：计算公式和计算过程对的无误

D:各种估价方法的测算结果一致

E：工业用地的监测点评估价格12、某类商品房2023～2023年的售价分别为６０００元/m2、６300元／m2、6６７8元/ｍ2、7212元/ｍ2、７6４５元/m２。运用平均增减量法,该类商品房2023年的价格为()元/m2。

Ａ.79７４.00

B.802３．0０ﻭC．８０56.２5ﻭＤ.8０78.０013、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。

A：替代原则ﻭB：谨慎原则

Ｃ：合法原则ﻭD：客观、公正原则ﻭE:工业用地的监测点评估价格１4、路线价法特别合用于_＿需要对大量土地进行估价的场合。

A.土地经济评价ﻭB.土地课税

C．土地收益测算

Ｄ.土地定级１5、下列属于间接融资方式的是__。

A．政府发行债券ﻭB.股票融资ﻭC．银行借款

D.签署商业票据１6、某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％、3%,某宗房地产交易中买方付给卖方2５００元/m2，应缴纳的税费均由买方承担，则该宗房地产的正常成交价格为(）元／m２。

Ａ.2６60ﻭB.2４27

C．2４２5

D.22941７、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从２023年７月1日开始实行_＿,明确规定了土地的有偿出让对象。ﻭＡ．《协议出让国有土地使用权的规定》ﻭB.《城乡国有土地使用权出让转让暂行条例》

C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》ﻭD．《城市房地产管理法》1８、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（)。ﻭA．解析法对随机的钞票流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以记录解决ﻭＣ.解析法建立在运用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上ﻭD．蒙特卡洛法重要用于解决不多于2～３个随机变量的风险问题,而解析法可以分析更多个随机变量的风险问题1９、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积100０0㎡。共有10０套住房,有１0０户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5０００元/㎡，平均每套住房的市场租金为１5０0元／月，在受损情况下的市场价格为45０0元／㎡；假如对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安顿６个月,搬迁费平均每户每次１300元;该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害补偿的说法,对的的是。ﻭA:该损害在经济上是可修复的ﻭB：修复所能带来的价值增长额为5０0万元ﻭＣ：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为5００万元

Ｄ：在不修复情况下平均应给予每户的补偿金为6．5万元ﻭE：工业用地的监测点评估价格20、某在建工程现拟拍卖,已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的,目前已经完毕地上一层结构部分。半年后开始预售,1年后可竣工，销售期为1年,销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完毕后的价值进行折现时的折现期分别为__。

A.0.5年和1年ﻭB．0.５年和１.5年ﻭC．0.5年和2年

D．1年和1.5年21、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。ﻭＡ．基准回收期

B.静态投资回收期ﻭC.项目开发期ﻭＤ．项目销售期2２、下列关于会计要素中的负债的说法,错误的是。ﻭA:负债是由于过去的交易、事项引起的，公司当前所承担的义务

B：假如把资产理解为公司所承担的义务，那么负债就可以理解为公司的权利ﻭＣ:预期在一年內到期清偿的债务属于短期债务ﻭD:负债将要由公司在未来某个时日加以清偿ﻭＥ：执行层的组织协调23、房地产开发公司销售商品房的保修期从__之日起计算。ﻭＡ.房屋竣工ﻭB．房屋质量验收合格

C.房屋交付用户使用ﻭD．业主委员会成立２4、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告,估价作业期为2０23年5月20日至５月30日，估价报告应用有效期为１年。２０23年5月2０日，甲运用该估价报告向银行申请办理了2023的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。

A.15ﻭB．16ﻭC.1７

Ｄ．3０25、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88,若开发商采用2％折扣策略,则最也许发生的情况是。

A:销售收入增长０．24％

Ｂ：销售收入增长３.76％ﻭC：销售收入减少0.24％

D：销售收入减少3．76%

E:执行层的组织协调二、多项选择题（共2５题,每题2分，每题的备选项中，有２个或２个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得0.5分）1、房地产的社会经济位置发生变化,也许是由于＿_等引起。ﻭA．交通建设

B.市场供求变化

C.人口素质变化ﻭD.所在地区衰落ﻭE．城市规划的制定与修改2、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》,下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。ﻭＡ:发现新的需要查证的事实ﻭB:受理裁决申请后，当事人自行达成协议的

C:作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表白是否参与裁决的

D:发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的

E:裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的3、城乡房屋拆迁的货币补偿金额，按照被拆除房屋的＿_等因素，以房地产市场评估价格拟定。

A.区位ﻭB．用途

C.权益

Ｄ．建筑面积

E．产权性质４、投资者从取得土地开始,通过在土地上的进一步投资活动是指__。ﻭA．房地产管理投资

B.房地产置业投资

C．房地产开发投资

Ｄ.房地产经营投资5、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验,并遵循科学严谨的＿_。

A.估价细则ﻭB.估价原则ﻭＣ.估价准则

D.估价程序6、下列关于工程项目划分的类型特点，表述对的的是。ﻭＡ：指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概（预)算控制的各个工程项目的总和ﻭB：建设项目可由一个或几个工程项目构成ﻭC:工程项目也称单项工程,是建设项目的组成部分ﻭD：高等院校的综合教学楼属于单位工程ﻭE：通风工程属于单位工程７、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易涉及三种形式。ﻭA：房地产转让

B:房地产抵押ﻭC：房屋租赁

Ｄ:房地产权属

E：房地产经营8、进度控制是对建设工程项目实行的＿_管理。

Ａ.质量ﻭB.成本

C．时间ﻭD.计划9、房地产置业投资的清偿能力指标一般有(）。

A．借款偿还期ﻭB.利息备付率

C．偿债备付率ﻭD．资产负债率

E.速动比率1０、国家对房地产开发公司实行资质管理,按公司条件分为四个等级,其中一级公司应具有的条件重要有__。

A.注册资本50０0万元以上ﻭB.从事开发房地产经营时间５年以上ﻭC．近三年累计竣工建筑面积5万ｍ2上,质量合格率为１00%

D．中级职称以上管理人员2０人以上

Ｅ.公司固定资产价值达成8000万元

１1、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的＿_作为标准深度。ﻭA．中位数ﻭB.众数

C.平均数

D．分位数１2、下列关于地形图,表述对的的是。ﻭＡ:地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图

B：地物一般用等高线表达ﻭC：地物和地貌总称为地形

D：地物指地表面上的固定性物体

E:地貌指地表面高低起伏的形态１3、人防工程的地下室面积__建筑面积。

A．属不应分摊的共有

B.属分摊的共有

Ｃ．不属共有

D．属物业公司所有14、下列房地产投资业务模式中，钞票流出涉及土地成本的有__。

A.购买—持有—出租—出售

Ｂ.购买一更新改造—出售ﻭＣ.购买一更新改造—出租—出售

D．开发—销售ﻭＥ.开发—持有—出租—出售１5、房地产投资信托基金的投资收益重要来源于其拥有物业的。（2023年试题)

Ａ:销售收入

B:转让收入ﻭC：租金收入ﻭD：利息收入

E：借款协议16、对项目手册的实行作用,以下说法对的的是__。ﻭＡ．加强对房地产市场的监测ﻭB.及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况

C．督促开发公司按城市规划实行开发ﻭＤ.督促开发公司按规定分期投入开发所需资金、进行配套建设、完毕拆迁安顿ﻭＥ.不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生1７、房地产开发项目策划中区位分析与选择涉及。

A：地区分析与选择ﻭB:具体地点的分析与选择ﻭＣ:建筑总面积的分析与选择

D:平面布置的分析与选择

E：对出售、出租、自营等方式进行选择18、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据:出租单元内使用面积30m2,外墙面积6m2,单元间分隔墙面积8m２，公摊面积3m2。那么,可出租面积应为()m2。ﻭA.33ﻭＢ.40

C.43ﻭＤ.4719、某宗房地产交易,买卖双方约定：买方付给卖方２38５元／m2,买卖中涉及的税费均由买方承担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.８%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.９%;若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方承担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为_＿元/m２。ﻭＡ．2１39

Ｂ．２１46ﻭC.2651ﻭＤ.2６5９2０、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿,采用的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法拟定。

Ａ：实物ﻭB:地点ﻭC:区位

D:用途ﻭＥ：建筑面积2１、当前我国房地产权属登记管理的任务重要是。ﻭA:做好房地产权属登记信息化工作

Ｂ：做好房地产登记发证工作ﻭC:做好房地产权属档案管理工作

Ｄ：为贯彻私房政策的房产审查和解决权属纠纷提供依据ﻭＥ：做好物业管理工作22、某居民楼总建筑面积为5000m2,房地总价值为10０0万元，其中土地总价值为50０万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为()。

A.３％ﻭB．3.5%

C．7％ﻭＤ.4%２3、房地产的规范性文献涉及。

Ａ：《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》

B：《房地产估价规范》ﻭC：《关于房地产中介服务收费的告知》ﻭD:《房产测量规范》

E:《城