房地产估价唐山商业广场房地产估价汇总

唐山市路南区万达广场房地产估价报告PAGEPAGE12致委托人函万达集团股份有限公司：受贵公司委托，本本估价机构秉秉着独立、客客观、公正、科科学的原则，对对位于唐山市路南区新华东道100号万达广场场房地产进行行价格评估。本本报告估价对对象于估价时时点二零一三三年六月七日状态下的的公开市场价价格，估价目目的是为估价价对象转让提提供公开市场场价格参考。在本报告中已说说明的假设与与限制条件下下，要估价机机构根据估价价目的，遵循循估价原则，采采用科学合理理的估价方法法，在认真分分析现有资料料基础上，经经过测算，结结合估价经验验与对影响房房地产市场价价格因素进行行分析，确定定价对象在市市场上有足够够的买方和卖卖方，并且进进入市场无障障碍的条件下下，于估价时时点最可能实实现的市场价价格总值为人人民币肆佰叁叁拾陆万捌仟仟伍佰捌拾玖玖元。爱家房地产估价价公司法定代表人：周周胜楠二零一三年六月月十日估价师声明我们郑重声明：：⑴我们在本估估价报告中陈陈述的事实是是真实的和准准确的。⑵本估价报告告中的分析、意意见和结论是是我们自己公公正的专业分分析、意见和和结论，但受受本估价报告告中已说明的的假设和限制制条件的限制制。有关假设设限制条件见见“估价假设和和限制条件”以及估价报报告正文中相相关说明。⑶我们与本次次估价的估价价对象没有利利害关系，也也与有关当事事人没有个人人利害关系或或偏见。⑷我们依照中中华人民共和和国国家标准准《房地产估估价规范》(GB/TT502911-19999)进行分析，形成意见和和结论，撰写本估价价报告。⑸我们已对本本估价报告中中的估价对象象进行了现场场勘察，并对对勘察的客观观性、真实性性、公正性承承担责任，但但我们对估价价对象的现场场勘察仅限于于其外观和使使用状况，对对被遮盖、未未暴露及难以以接触到的部部分，依据委委托人提供的的资料以及当当前建筑行业业一般标准或或相关规范进进行评估。我们不不承担对估价价对象建筑结结构质量进行行调查的责任任。⑹没有其他人人对本估价报报告提供了重重要专业帮助助。⑺委托人以及及相关部门在在使用本估价价报告时，对对因忽视本估估价报告提示示的相关事实实所引起的相相关法律责任任，本估价机机构以及估价价人员不承担担相应责任。⑻本估价报告告是本估价机机构根据估价价目的，遵循循估价原则，采采用科学合理理的估价方法法，在认真分分析现有资料料的基础上，经经过测算，结结合估价经验验与对影响房房地产市场价价格因素时行行分析，为估估价对象转让让提供公开市市场价格目的的而出具的，但但受本估价机机构估价人员员的职业水平平和能力的影影响。⑼本估价报告告中采用的专专业术语的解解释及定义适适用《房地产产估价规范》(GB//T502991-19999)相关规定。⑽未来市场变变化风险和短短期强制处分分等因素对抵抵押价值均产产生一定的影影响，本报告告未考虑抵押押风险，抵押押权人在办理理抵押事宜时时需全面考虑虑。参加本次估价的的注册房地产产估价师签名盖章爱家房地产估价价公司二零一三年六月月十日估价的假设和限限制条件本估价报告中的的分析、意见见和结论受以以下及本估价价报告中已说说明的假设和和限制条件的的限制：⑴合法性前提提。合法性是是指估价对象象必须合法使使用、合法交交易或合法处处分为前提。具具体前提如下下：①估价对象为为在建工程，因因委托人提供供资料有限，本本次评估以估估价对象合法法开发为所设设前提。②估价对象为为在建工程，尚尚未进行竣工工测绘及产权权登记。故本本估价报告中中估价对象建建筑面积数据据为委托人所所提供的经批批准的施工图图纸数据，因因设计变更等等原因导致建建筑面积变化化时，应对估估价结果进行行调整。③估价对象占占用土地使用用权性质为国国有出让性质质，出让使用用年限为45年，至2038年9月19日结束，报告分析中中以土地出让让金已完全缴缴付为前提。⑵最高最佳使使用假设。最最高最佳使用用是指法律上上允许、技术术上可能、经经济上可靠，能能使估价对象象产生最大效效应的使用。本本次评估是以以估价对象按按设计文件中中的设计方案案建成为住宅宅、商场为一一体的现代化化综合性物业业使用为最高高最佳使用。⑶估价时点假假设。即要求求估价结果是是估价对象当当前状态于估估价时点当时时市场状况下下形成的客观观合理价格。估价时点后后，估价报告告有效期内，估估价对象质量量、使用功能能布局、基础础设施配套以以及房地产市市场状况等发发生变化，均均会对估价结结果产生一定定的影响。如如果对估价对对象评估价值值产生明显影影响时，应对对本估价结论论进行必要的的调整。⑷公开市场假假设。即估价价结果是在公公开市场条件件下形成的价价格。公开市市场是指在该该市场上交易易双方进行交交易的目的在在于最大限度度的追求经济济利益，并掌掌握必要的市市场信息，有有较充裕的时时间进行交易易，对交易对对象具有必要要的专业知识识，交易条件件公开且不具具有排他性。⑸报告使用限限制条件如下下：①本估价报告告的估价结果果仅为委托人人在本估价目目的——房地产转让让下使用，不不得做其他用用途。②本估价报告告不作为估价价对象权属确确认的依据。③估价报告应应用的有效期期自完成并提提交估价报告告日起原则上上规定为一年年，当市场变变化较大时，报报告的有效期期不超过半年年。⑹其他假设与与限制条件。对对估价对象公公开市场价格格产生影响的的因素是多方方面的，具体体规定如下：：①估价结果未未考虑国家宏宏观经济政策策发生重大变变化以及遇有有自然力和其其他不可抗力力对评估结论论的影响。②本次评估未未考虑特殊交交易方式对估估价结论的影影响。唐山市爱家房地地产评估有限限公司关于万达广场部部分写字楼估价技术报告设计名称唐山市路南区区新华东道100号万达广场二、项目概况受万达股份有限限公司委托，对对唐山市路南南区建设东道道万达广场第第9、10层办公用途途房地产在2013年6月2日的市场价价值进行评估估，为其进行行资产处置提提供价值参考考。三、估价目的评估其20133年6月2号的市场价价值，为资产产处置进行价价值参考。四、估价依据房地产估价规范范(GB/TT502991—1999))五、估价原则合法原则替代原则估价时点原则最高最佳使用原原则公平原则六、评估过程估价技术思路与与方法个别因素分析唐山万达广场项项目地处唐山山市的核心地地带，位于路路南区新华道道南侧，抗震震纪念碑广场场东侧，东至至增盛路南临临国防道西至至文化路北至至新华道、北北侧紧邻新华华道，距离建建设路仅500米，交通快快速便利、西西侧紧邻抗震震纪念碑广场场及大钊公园园。还处于市市中心黄金商商贸区域，地地理位置优越越，交通便利利，由主要公公共汽车路线线环绕，周边边聚集了大规规模的商业、金金融群体。而而且离华北地地区最大的城城市内公园——南湖公园不不足两千米，环环境优美，空空气清新。（2）区域因素素分析万达广广场座落于市市中心区，处处于唐山市黄金商商贸区域，是是城市中心的的交通枢纽地地带，道路通通达度高，交交通便利，周周边1公里半径内内通2、8、13、15、16、17、17支、18、20、46、54、60、118、210、216、K2等去往往市内各个方方向和古冶、丰南两两区的公交路路线。对周边环境境进行勘察可可以发现该大大厦周围聚集集三利国际购购物中心、百百货大楼、新新华贸、工商商银行、建设银行、中国银行、交交通银行等。（3）市场背景景分析由于唐山市居民民对于新建住住房的旺盛需需求，房地产产开发主要以以住宅为主，其其他用途的开开发如商铺、写写字楼较少，且且这个特点在在唐山市居民民旺盛的住房房需求的支撑撑下在未来的的若干年仍然然会继续存在在。唐山市的的住宅开发主主要以普通住住宅为主，现现有在售楼盘盘高档次较少少，绝大多数数针对的是中中低端市场。唐山市房地产市市场价格相比比全国来说，唐唐山楼市的冬冬天已经比其其他城市来得得晚了一些。2005年，唐山市市市区房地产产市场住宅均均价在2000--3000范围内，外外县在1000--2000范围内。到2008年唐山市市市区房地产市市场整体均价价在7000元左右，房房屋销售价格格上涨5.9%，其中商品品住宅价格上上涨6.0%，房屋租赁赁价格上涨3.1%，呈现出较较为明显的区区域性特征。随着唐山经济跨越式发展,使得写字楼租售开始走俏，改变了以前的疲软状态。目前唐山市写字楼市场需求很大。虽然目前唐山写字楼市场走俏，但市场上能真正满足客户需求的不多。最突出表现为停车场或是物业的不完备。通过对本市近30家写字楼进行考察，我们发现目前只有世博大厦和东方大厦相对来说配套设施较完善，其他写字楼周边配套设施均不成熟，很少配齐餐饮，商场，会所等，不能满足入住者们基本生活需求。物业管理方面，基本是采用专人固定时间负责开锁门模式，缺乏灵活性。（4）最高最佳佳使用分析最高最佳使用是是指法律上允允许、技术上上可能、经济济上可行．经经充分合理论论证，能使估估价对象产生生最高价值的的使用。当下下的房地产运运营中，说到到最受市场欢欢迎和精明的的开发商青睐睐的物业，写写字楼物业虽虽然不能说是是绝对第一的的答案，至少少是最主要的的一个。因为为市场常态下下，写字楼是是能产生较高高回报的业态态。大厦的整整体布局以及及功能已经齐齐全，不能再再用来发展商商业。其次如如果在高层建建写字楼既不不会影响整体体布局，使大大厦功能性更更强，而且高高层商务公寓寓、写字间追追求高品质生生活的白领阶阶层与时尚一一族的生活品品质就近得到到保障，又会会给大厦的商商业提供更多多高消费者，提提高利润。最最后市中心交交通发达，给给写字楼工作作人员提供交交通便利2、估价方法选选用合理公正的估价价必须遵守一一定的估价原原则和适当的的估价程序，科科学地使用估估价方法。估估价方法的选选择需根据估估价目的、委委估对象的本本身特性、市市场条件及资资料取得情况况，以合理地地确定委估物物现时的公允允价值。由于于该类房地产产市场交易案案例较多，根根据估价目的的和估价对象象特征，本次次评估采用市市场比较法、收收益法测算市市场价值。在评估方法选用用上主要考虑虑一下几点：：求取土地的的重新购建价价格时，因为为交易类型较较多，可采用用市场比较法法求取，公式式为土地的比比准价值=土地的交易易价格×交易情况的的调整×交易日期的的调整×房地产状况况的调整；3、估价测算过过程1．利用市场比比较法估算1006房间可比实例A可比实例B可比实例C比较实例租金708070交易情况修正+2％+5％-3％交易日期修正000区域因素修正+5％+11％-1％个别因素修正+5％+11％+5%修正后价格62.2561.8469.42序号房号建筑面积朝向楼层景观1916328东北9望街景2913180西南9望内街31005164北10望街景41006110北10望街景估价对象概况见见下表（一）选择相似似地域近期交交易案例进行行比较确定各各项修正系数数综合求出比准价价格将可比案例修正正后的价格取取其算术平均均值作为比准准价格（单价价）单单价=（62.255+61.884+69..42）÷3=644.50元3：确定建筑物物比准价格单单价每平方米64..50元4.其他房间比比准价格单价价楼层修正系数表表序号楼层楼层系数190.952101朝向修正系数表表（通风采光光）序号朝向修正系数1北1.02东北1.033西南1.035景观修正系数表表序号景观修正系数1望内街1.02望街景1.04成交建筑面积修修正序号面积范围修正系数1100-199912300-50000.975916房间每平平方米61.54元9913房间每平方米60.98元1005房间每每平方米64.50元四：收益法估价价额的确定年有效毛收入==比准价格单单价×建筑面积×12×00.9=【611.54×3328+600.98×1180+644.50×（164+1110）】×12×00.9=48834..52×122×0.9==5274112.82元序号项目费率备注计算结果1营业税及附加5.5%29007.7712房产税12%63289.5543维修费1%5274.1224管理费0%租金外另付05其他（保险费、租租赁代理费）0.5%2637.066合计100208..43A=5274112.82--1002008.43==4272004.39V=4272004.39//0.1【1-1/（1+0.1）^40】=43688589.773每平方米55886.43元七、估价结果的的确定经评估，唐山市市路南区万达达广场第9，10层办公用途途房地产总建建筑面积782平方米，20013年6月10日的评估价价值为人民币币肆佰叁拾陆陆万捌仟伍佰佰捌拾玖元。唐山市爱家家房地产评估估有限公司20113年6月10日