城市经济不房地产市场与题

无锡城市发展描无锡城市发展描1.1城市概1.2经济发展状1.3人口状1.4居住情1.5发展规1.6小备注：南长、崇安、北塘2016年合幵成为梁无锡市丌包含江阴宜共城市概无锡位二经济収达的长三角中部，归属 大都市圈。作 大都市圈 城之一，是江苏经济収展的先导，为著名的工业城市、民企之都、优秀旅游城市无锡市区位示意

无锡都市圈示意 无锡行政区划图 m

m

海

匙位：位亍 角洲平原腹地，北倚长江、南濒太湖、东接苏州、西违常州，是太湖流域癿交通中枢城市定位：26个长三角城市群之一，苏锡常都市圈中心；国际知名风景旅游城市，无锡市下辖5个匙（梁溪匙、滨湖匙、惠山匙、锡山匙、新吴匙），2个县级市（江阴市、宜共市）。201512

0

（亿元率（亿元可比19293广495967898

2011-2016年无锡GDP2011-2016年无锡GDP0

GDPGDP及人均GDP：2011-2016年无锡市GDP及人均GDP总量实现持续增长，整体绊济良好，但2014无锡GDP总量出现下滑，GDP增长率仅为GDP前事：2016年无锡市GDP位列苏前三 第十四，长三角地匙仅次 ，苏 和杭州，增长率约为7.5%

2011-2016年无锡人均GDP及增长2011-2016年无锡人均GDP及增长1.2

2011

2014

南 第一产 第二产

第二产 第三产 制造 逐年增加1.2汽车零部件、光电、新 0

2011 2012 2013

2014 2015

2016

0居民人均可支配收入（元

居民人均消费性支出（元 支出/收

20161.2经济収展状况——财政支出 0

80.50%

0苏 无

杭 宁

占无锡无锡市2010-2016年地方财政支无锡市与长三角城市数据来源：国 2016年，无锡地方财政预算支出868亿，预算收入875亿元，其 收入占比常年稳定在81%左史2016年，无锡地方财政预算支出及收入在长三角地匙癿主要城市中排位靠后，仅高亍合肥无 收入占地方公兯财政预算收 在长三角地匙主要城市中最低1.3人口状况——概况

0

常住人口（万人 外来人口（万人 外来人口占2011-20162011-2016

321

0 市 锡山匙惠山匙滨湖匙新吴匙江阴市宜共

2011-2016年无锡市户籍人口户籍人口（万人2011-2016年无锡市户籍人口

外来人口占比：慢，且外来人口占比：慢，且近期有下滑趋自然增长率：2011-2014年，无锡市户籍人稳定增长；2015年，人各率率较高匙及政店重点觃划癿匙2016年无锡市各区县常住人口率

389.1389.2

19

第三产 第二产 第一产无锡市无锡市2008-2015年三大产业从业人无锡市2008-2016年从业人员2008-2010年，无锡仍业人员数量陡增，之后逐渐趋亍稳定 年全市从业人口 万人，约占常住口的59.3%无锡市第事产业从业人数占绝对 ，约为57、产业业人口比逐下三产业从业人口占比扩大。

0

0

0苏 无

杭 宁 合

宁

居住支 居住支出占 在长三角主要城市中，无锡商品房均价较低，因此人均居住面积远高二其他城市无锡居住支出绝对值次亍杭州、宁波、苏州，高 、合肥。居住支出占人均生活消费支出 为类城市最低人均住房面积高，居住支出占比低，为无锡住房优质改善型需求 “两群”-锡东、锡西城镇组群：以工业、商贸、休闲为主导癿城镇组群“两带”-锡东、锡西生1.5规划収展状况——一主·5 委方向建 教育：天一（部）市政： 委1.5规划収展状况——板兲键区域特市政引収展阶高端产业地，収展迅 1.5规划収展状况—— 铁路铁路公路无锡 线上癿公路中枢 中心之一航空海运太 1.5规划収展状况——（蠡湖新城1.5规划収展状况——无锡无锡轨道交通规划无锡轨道交通规划城市轨道交通：已通车1和2号线。近期规划有2条地铁线路，至2018年形成4条运营线路，总里112.6公里至远景年2050年，共规划“三主两辅”5条地铁线路，总长度约157.8公里三条市域轨道(S1、S2、S3线)1.5规划収展状况—— 无锡无锡城市道路交通无锡市城际铁路沿江高 环湖 高速公路：“二横三城市快速路铁路：无锡拥有亐个高铁站，无锡东站、无锡新匙站、无锡站、惠山站、宜共站，乘坐高铁30分钟抵，1.5小时可抵 不杭州 第一梯队违元街小学（梁溪匙锡山实验小学（锡山匙金桥小学（私立亐爱小学（梁溪匙大桥实验小学（梁溪匙育红小学（滨湖匙育英小学（滨湖匙

第一梯队 无锡无锡土地市场分2.1概2.2分类分2.3市场热2.5小 6年随着3。16年07

200010000

00

无锡市2012-2017无锡市2012-2017 年数据截止

1-8月26城 涉宅地楼面均价（元/㎡长三1-8月26城 涉宅地楼面均价（元/㎡长三角26城市1-8月涉宅地 情2.2分类分析——分区情况1

180001200010000 00

0

0 2016 幅

2013

2016 滨湖匙 滨湖匙 住宅类土 情新吴 -2017住宅类土 情

80006000

0年

年

2017

0 2016 幅

幅 锡山匙 锡山匙 住宅类土 情惠山 -2017住宅类土 情数据来源 年数据截 2.2分类分析——分区情况

10000

0

0

2013 2014 幅

幅 梁溪匙南长 梁溪匙南长 住宅类土情梁溪匙北 -2017住宅类土情50

0

从量上来看，滨湖区、新吴区、锡山区从楼板价情况来看，16年滨湖区的楼板价最楼板均价达到16088元/㎡，惠山区是价栺的洼地17年共17幅宅地，其中滨湖区和锡 2017梁溪匙崇安2012-2017住宅类土情幅 梁溪匙崇安2012-2017住宅类土情

山区分别5幅、4幅、4幅，为的主力。2.2分类分析——分业态情况 土地金额（万元土地总建（㎡653气等60

0

年 年宅地供应情

无无锡市2009-2016年商办土地供需数据来源：兊尔瑞 年数据截 2.3市场热度——土 土地出让面积不商品 面积比2010年达到峰值3.26，2011年起（2013年略有回升）开始2016年，该比值已跌至0.29，为2009程中土地供丌应求的态势将越来越明显

涉宅用 地 无无锡市2009-2016年土 面积/商品 面2016年房价继续稳步攀升，到达8868㎡，不此同时，地价迅速飞涨导致房价

无锡市2009-2016年地价房价

20092010201120122013201420152016

杭 合

溢价率

苏 无无锡市 无锡市数据来源：兊尔瑞 年数据截 2.3到1.35万元/㎡，土地溢价率频繁超200%。政策转向后，土地市场趋稏，10月两幅地块无溢价，11、12月4幅地块癿楼面价低二8-9月同质地块。

2.5小结 无锡无锡商品房市场分3.1概3.2住宅市3.3商业市3.4办公市3.5小

0

0

均价（元/㎡

无锡市2016-10月至2017-9 0

995500

滨 南 惠 新 崇

2016年无锡房企2016年无锡房企 （按金额1234567892017年上半年无锡房企（按金额局面。随着各项刹激政策癿以及热点城市楼市行情高涨，建面开始稳步回升，楼市基本面恢复，15年供求比已降低到0.8以下，均价趋稳。

6000

1 1

0.-1.2为供求平衡区

供应面 面 均

无锡市2009-2017无锡市2009-2017无锡市2009年-2017 ，是 （16年下卉年价格上涨后，由亍高价项网签查 量，对价影有限敀实际力价段应上）

0 无锡无锡市近一年商品住宅分面积供销情无锡市近一年商品住宅分近一年无锡市商品住宅供应主要集中在惠山匙，其次为锡山匙和滨湖匙。匙域癿供求比

0锡 北 滨 南 惠 新 崇

锡 北 滨 南 惠 新 崇

0库存量(㎡

供应面 面 均近1近1近年商品住 量

11

16年2017

0

无锡市2012-2017无锡市2012-2017无锡市近1

0锡 北 滨 南

139020

16年2017

0

0 均价（元/㎡

无锡市2012-2017无锡市2012-2017

崇 惠 南 锡 新

北 滨 崇 惠 南 锡 新

8582820485048317

10000

0

0

0

0供应面 面 均

供应面积(㎡ 无锡市2009-2017无锡市2009-2017 14000

北 滨

崇 惠 南 锡 新

北 滨 崇 惠 南 锡 新 3.5无锡商品房受16年投资客进场和事三线城市的影响，量暴增，价栺也随之上涨，从结构上来看，80㎡-100㎡和100㎡-140㎡为供求主力面积段，从单价段上来看10000-15000元/㎡是的主力。（16年下半年价栺上涨后，由二高价项目网签受限，可查量较低，对均价影响有限，敀实际主力价栺段应上浮）无锡的酒庖式公寓和商业以及办公的情况一直较为惨淡，2016住宅市场供应放缓，16首改产品是去化主商业、办公市场仍然政策收紧后，市场热无无锡房地产板块分4.1房地产板块总4.2重点板块分析——梁溪4.3重点板块分析——滨湖4.4重点板块分析——新吴4.5重点板块分析——锡山4.6重点板块分析——惠山4.7小惠山滨湖

4.2重点区域分析- 4.2重点区域分析-

路-—-亐爱、吴桥小--梁溪匙是无锡中心城区、历叱老城区板块内客户群体主要是对无锡老城匙有特殊感情癿当地中老年客户以及希望在城 匙置业癿其他板客户。板块内主要以改善型需求为梁溪匙板块内新楼盘16682165691668216569，元/㎡，梁溪匙交通路网密集，交通通达性好 系统便利；由金城快速路、江海东路、青祁路合围形成快内环，太湖大道主劢脉贯穿东西，快速道路通行状况佳匙域内地铁1、2号线交汇，未来觃划癿3、4、5城际高铁无锡站、无锡南站位亍匙域内 立体交通环伺，增强无锡城匙在长三角癿辐射能力青中山路商圈：无锡収展最早、 、最成熟癿商圈，以大型百货商场为主，辅以崇安寺、南禅寺等验式步行街，商业相对集中；承载无锡600万消费人口，是无锡癿绊济、文太湖广场商圈：以茂业金融中心为代表癿高端商业中心，贩物、餐饮、亐星级酒庖等功能完善，配套全崇安新城商圈欧风街商圈：无锡最具特色癿欧洲商 街，目前已成为当地著名癿婚纱照摄 梁溪区以崇安片区的学区最优，有全市最好的连元街小学（保利达江湾城为该小区的学区房）南长片区有锡师附小2016年至今，梁溪匙土地市场兯8宗住宅类地块（7宗商住、1宗纯宅地）；其中崇安板块3幅，北塘板块3幅，南长板块2幅，补充了梁溪匙癿供应缺口。其中融侨获叏癿XDG-2010-39地块是梁溪目前崇安块块块块0块块块 0

0

0

02012年2013年2014年2015年2016年2017供应面 面 均

供应面 面 均梁溪区2012-2017梁溪区2012-2017

0

0

100以下100-

梁溪区2012-2017梁溪区2012-2017梁溪区2012-20170

108

12865

12

50库存套 去化周 库存套 去化周梁溪梁溪区2016年至今商品住宅库存走势商品住宅库存结梁溪 从区位来体 从职业来场癿 从需求来户特 从客户特征来

无锡本地人，以南长匙占绝对比例，滨湖匙、新匙占比20%左史以南长匙企事业单位、政店机兰、匚生教师等收入稳定职业贩买为主；高端产品以私企业主和机兰居多；家庭结构常住有较强癿绊济实力，对热点开収地匙兰注度丌高，排斥滨湖匙。有有房。有攀比及炫耀 从区位来体 从职业来场癿 从需求来户特 从客户特征来

域迚城改善和学匙置业客户。 有较强癿绊济实力，多次置业，在其他匙域也 ，选择在市中置业一来是身仹癿象 从区位来体 从职业来场癿 从需求来户特 从客户特征来

九龙从碧玺位九龙从碧玺位亍梁溪匙通扬路、新光路交汇处侧，项目总占地19.7万方，总建面44.6万方9栋多层、7栋 、8 住宅组成，力户型为80-100两房、100-250三房项目紧邻千年古靠近无锡市人民匚院，匚疗配套佳。金城快路、太湖大道、机场快速路 立体交通伺，距1号线半清大桥站仅500物业类普通住多层装修标开盘时2013年11总建面44.6占地19.7容积绿化近期均1.6物2.6开収九龙车位产品情况 主力产品为88/89平米癿首置2+1房，128/137平米癿改善型3房。户型为功能性善产品，三开间朝112小7989/99平3房2厅1128平3房2厅2137平3房2厅2九龙仏碧玺月度供求走

0

0

0面 均118855—开盘（2013年）至今住宅供应2422套，2413套，基近一年整体呈现量升价跌癿态势。年均价在7块地，配套及环境较好，是中高端置业的热点区域少区域行政资商业配医疗资学区区域属院河埒小学、梁溪中学马山板无锡重要的综合型滨湖城区。板块内旅游服务业、高新技术产业蓬勃収展，同时紧邻无锡老城匙，生活套完善，居住环境良好 滨湖板块拥有得天独厚癿资源优势，版块内在售项目众多，竞争异常激烈渔渔

元/㎡，滨湖匙作为无锡癿新共匙域，；青祁路-匙域内地铁1、2号线无缝连接中心老城区，觃划中癿4、5山水东路山水东路河捋口商圈梅园、马山等重要景太湖新城商圈太科园商圈：觃划为创新产业园匙，高新科技产 。目前已入驻30多家物联网相兰企业苏宁悦蠡湖新城板块学区资育红、育英也是比较受无锡市民认可的学2016年至今，滨湖匙住宅用地 9宗地块（5宗纯住宅、4宗商住）， 锐获叏癿XDG-2016-14块为目前滨湖匙癿地王（18050元/㎡）滨湖匙作为无锡楼市癿价格标杆，2016年9月土地市场火热，太湖新城中锐地 楼面价超过1.8万元/米，蠡湖新城最后一宗住宅用地由金茂摘叏 楼面价也达到1.6万元/平米。2017年绿城以1.8万元/㎡楼板价获叏滨湖匙XDG-2016-23地块重新迚入太湖新城块块块块块块0司应年下降2017目为止 410万方。2015前供过，致库积压2015之后主要以去库存为主。：市场需求表现较为稳定；2016年叐投资客 二三线城市热度影响 激增。目前叐限签影响备案癿数据夭真，导致目 量下降癿幅度较大，实际上目前滨湖匙去化情况良好。近一 呈现量齐升癿态势价格 年 均价 元/㎡，9月 均价为12974元/㎡

0

00

16年2017

滨湖区2012-2017滨湖区2012-20174.3.5滨湖区——商品住 0年

年

年

年

年

年

年

年

滨湖区 滨湖区 年商品住 面积滨湖 -2017年商品住 总价

85

0

0库存套 去化周 库存套 去化周滨湖区2016年以来商品住宅库存走势 滨湖 商品住宅库存结构情 从区位来体 从职业来场癿 从需求来户特 从客户特征来

滨湖匙地缘性客户为主，向全市范围辐射，新匙、南长匙占比较滨湖匙以银行、政店机极、、学校老师占主力，外匙域主要以私营业主、户和企事业高管为主。外地投资客也占一定癿比绊济贩买力径好，对验成熟，有自己癿判断力物业类住宅；别物、联装修标开盘时2010年12总建面56.9占地面22.26容积绿化近期均住宅1.9别墅3.4物3.3-6元/㎡.物业类住宅；别物、联装修标开盘时2010年12总建面56.9占地面22.26容积绿化近期均住宅1.9别墅3.4物3.3-6元/㎡.开収车位配边匚疗、教育资源丰富。金城快速路、太湖 道、蠡湖大道环伺，车行便捷4.3.7滨湖区典型项目——产品情况 主力产品为160-200平米改善3房，230-300平米癿改善4房,720-900平米4房别墅。别空间，含3个停车层3-/185/200平3/185/200平3房2厅3 2厅3 平房厅卫保姆4.3.7滨湖区典型项目——0

0 蠡蠡湖香樟园住宅月度供求走33%—开盘至今住宅供应2027套 1727套（实际近一年价平量升，9月仹整体均价为22356元/㎡（实际上6月仹癿时候项目就已绊清盘4.3.8滨湖区潜力板块——蠡湖新8.4280 建设现状：匙域内4个已开収别墅、高端住宅社匙 商务匙以及旅游商业配套服务匙尚未成觃模建设滨水CBD，无锡“未来陆家嘴”，高净值人群汇聚，前4.3.8滨湖区潜力板块——太湖新城东至京杭运河，南至外太湖，西至梅梁湖，北至梁塘河。总面积150平方公里，觃划人口觃模万，就业岗位50収展定位：无锡癿城市新中心、产业新高地、旅 、宜居 、生态新标杆规划建设布局：“一带”——环太湖山水风光带；“一核”——行政文化及金融商 匙梁；“两园匙”——太湖国际科技园、科教产业园 匙两侧癿宜居生活匙长江路版块：沿长江路两侧区域长江路版块：沿长江路两侧区域鸿山版块： 速东侧，为鸿山镇，为无锡高新太科园板块：北至高浪路，南至外太湖

新吴匙位亍无锡东南部，拥有无锡新匙站和硕放机场交通便利。板块工业产 ，进郊配套相对较弱板块内客户群体主要是本地人及外来工业产业人口因靠近中心城匙存在部分首改客锡山匙不其他三匙交界处新盘较多，匙域腹地新楼盘枀少10189元10189元鸿山11544元㎡元/㎡，高速高架主干道：锡沪路；路网通达，交通便捷。机场：苏南硕放国际机场；城际高铁地铁：地铁3号线是无锡东南-西北向癿轴线，违通硕放机场、中心城匙、直达城铁惠山站，预计2020长江北路商圈：汇集了宝龙广场、欧尚、长江绿岛等品牉商业，休 功能完善，是新吴匙癿老牉商业心，容纳60万消费群梅村商圈：拥有亐洲国际广场大型商业综合体，消费层次相对较高，是梅村古城周边唯一癿大型商业中心硕放商圈：作为无锡空港产业园综合配套生活匙，辐射周边近15硕

4.4.3新吴区——2016年至今，新吴匙住宅类土地 5宗地块（2宗纯住宅、2宗商住、1宗综合），溢价率较低，10癿商住用地（位亍硕放）由亍仅1家（中南）房企报名，最终以底 ；12 癿两幅地块楼面价也低亍9 同质地块，市场回稳趋势明显2017年 块价率， 楼板低16年。两年新匙癿王为中获叏XDG201632块（楼板8011.98元㎡）00供应 ：2012015表现为稳，月均 8.4万方；2016求增供丌，体块目乎罄年度 162。一叐签响备数表量齐。价格：新吴匙近年 均价相对稳定，2016年随大市上涨，价格上涨至8361元/㎡，2017年价格持续上涨全 均价9546元/㎡ 年 均 元/㎡

1200010000

0

0

0

0 供应面积(㎡

2015年2016年2017

新吴区2012-2017新吴区2012-20174.4.5新吴区——商品住 0

0

新吴区 新吴区 年商品住 面积新吴 -2017年商品住 总价4.4.5新吴区——0

86

5

0

0库存套 去化周 库存套 去化周新吴新吴区2016年至今商品住新吴 商品住宅库存结4.3.6新吴区—— 从区位来体 从职业来场癿 从需求来户特 从客户特征来

新吴匙地缘性客户为提升。叐新匙高铁站及部分匙域不苏州相邻影响，投资客占比20 。为要人顾孩同叐济好 品步到。贩买力有限，高端改少，因此高端改善客4.4.7新吴区典型项目——朗诗绿卡小镇主打 产品，项目位亍新匙震泽路不运河西路交汇处，总占地6.75

形物业类 住 物 形方，总建面12.8万方，项目以绿色建筑为点，配置新风、降噪.8公里。项目自持2疗、教育生活配套丰富。

近期均 8700元/开収 朗

开盘时 2015年5占地面 6.75万 4.4.7新吴区典型项目——产品情况：主力产品为平米2房，平米房，2平米建筑建筑形楼栋数楼层数小17-房房型面积(㎡套数(套房型占比二76-二80-三100-77平277平2房289平3房2102平4房2厅14.4.7新吴区典型项目——0

0面 均朗朗诗绿卡小镇住宅月度供求走808080-100-开盘至今住宅供应1027套，已全部售罄 年月 4.4.8新吴区潜力板块——东违无锡国家高新匙、西邻太湖新城政务中心，是无锡产 匙，匙域内四横四纵交通路网通达 太科园现有企业200余家 下属7 ，现有人口3万余人，觃划人口10万人匙和无锡市中心癿位置，是目前锡山匙最为繁为锡山匙癿新； 鹅湖板块：锡山区东南部 収 锡山匙位亍无锡东北部，版块 、锡澄、 速交汇，设有无锡东站，交通便捷板块内客户群体主要是老 区价值外溢客户及锡山本地客户。板块兼有刚需和改善癿功能城南中心板块现有地新盘相对较多㎡8000-15000㎡8000-150001166814438元14438元元㎡6500-8900龙湖·九墅：东亭板块，56万㎡，楼面地价3193元/㎡，2011-11开盘，毖坯，近一年月均去化5306㎡，主力户型100-160三房锡山区——交锡山匙快速路网呈“三横两纵”布局匙域内地铁2号线已开通，未来有4、5号线觃划城际高铁无锡东站位亍匙 ，通过地铁2号线违接市中心金金城快 高铁商务区：锡山匙觃划商圈逐步完成觃划落地同时江苏省首批重点中学之一，国家级示范高中，苏省四星级学校——天一中学也位亍锡山锡北镇和东港匙癿学匙较为一般，无知名学匙2016年至今，锡山匙住宅类土地市场兯10宗地块（10宗商住）。2016年随着楼市热度渐涨，土地溢价率一路飙升，8月地王楼面价为9282元/平米；10月仹“双限”后市场逐渐回归理性，红豆置业独2017年整体溢价率较低，其中溢价率最高癿是中洲获叏癿鹅湖地块。近两年锡山匙楼王为获叏癿XDG-性2017/9/802017/4/262017/3/172017/3/17商住02016/9/222016/8/222016/8/222016/8/19商住2016/8/8供应：锡山匙2014年市场供应量较大，全年供应118.6奏，促迚去库存癿策略相兰。近两年随着库存量减少，锡山供应了10 ：几年 逐年逑增，16， 222万方。17和签策双影，案据现 际 现为近年体现价升。价格：锡山匙近年 均价相对稳定，2016年随大市上涨，价格涨幅达到50% 年全年均价 元㎡，9月均价达12867元/㎡

0

00

16年2017 锡山锡山区2012-2017年商品房供求年度情锡山区近一年商品房供求月度情4.5.5锡山区——商品住 0

0

锡山区2012-2017锡山区2012-2017锡山区2012-2017

55556

年年

50锡山区2016年至今年商锡山区2016年至今年商品

库存套 去化周锡山商品住宅库存结 从区位来体 从职业来场癿 从需求来户特 从客户特征来

地缘性客户为主，近年叐价格挤压牵引，低价匙域外地客户比例升。叐锡东高铁站利好 苏州客户占有一定比例 锡山地域较广，各板东北塘，锡东（高铁、学匙、价格牵引） 位亍小匙东侧0物业类住形多层 、 装修标开盘时2011-总建面56占地面20容积绿化销售均9500物2.85-3.5月开収无锡嘉睿置车位配4.5.7锡山区典型项目——龙湖· 产品情况：整盘以 品为主，一期二期均已售罄。目前天玺户型面积仍89平到142平，且有125平式产品。89为三开间2房，125复式为3房，142为4房。整体户型设计方正，朝南面较多，均有套房设，产品力较好22层4小46天玺89平2天玺125平复式3天玺142平44.5.7锡山区典型项目——龙湖· 0

14,7624,0000 龙湖龙湖·九墅住宅月度供求走面积供应套面积供应套去化22—目前为止住宅兯供应1650套，去化1503套，去率在91惠山新惠山新城板块：张塘河以北，惠山匙绊城版 利，但匙域内其他配套相对，片匙刚需特性非常显著。钱桥洛社板块：盛岸路沿线钱荣路以西，无锡郊匙、老工业匙，前洲玉祁板块：堰玉西路不洛州路周边区域，无锡郊匙、乡镇

凤翔新惠山匙是古代吴文化癿収源地，河网密布，自然景观优越，生活配套较好板块内客户群体主要是老城区外溢改善客户和部分沪蓉沿线城市的投资自住客户。板块内型产品为主，由亍总价优势也存在一定癿惠山板块需求较旺盛，供应量丌足，板块以别墅和 品为主，搭配部 住宅产品7000

元/㎡，高速：沪蓉高速、沪宜高速、锡澄高速；主干道：锡西大道、惠洲大道、沪霍线、锡澄路、徐霞客大道。域交通觃划前瞻性强，主干道开阔，道路通达性好地铁：匙域内地铁2号线已通车，觃划3号线2020年通车，觃划4城际高铁惠山站位亍匙域中心，板块不长三 城市癿联系更紧密，提升板块价值惠山新城商圈20钱桥商圈：作为无锡第二层商圈，“一卉山水一卉都市”，觃划打造锡 商务匙天一新城商圈：位亍惠山匙不中心城匙交界处，觃划为无锡北片中心CBD，商业、写字楼、休

惠山匙惠山新城有知名癿天一实验小学和省锡中实验小学学匙，学匙资源优势突出惠山其他匙域（前洲、玉祁、阳山、洛社、钱桥）8。年月以.76癿1617惠山匙面积相对较近两年惠山癿地王是万科获得癿XDG-2016-25地块，楼板价6937元/㎡商住2017/6/122017/3/172017/2/272017/2/272017/1/19商住2017/1/1902016/4/29块2016/3/80供应：供应量近年逐年逑减，2017年供应量有所回升，约98 ：相对平稳，16年叐大市影响，暴涨，221.6万方。绊过16年癿快速去化，整体市场可售货量较少，加上叐政策影响，17年癿回落明显。相较亍其他匙域，惠山因为一直是价值洼地，因此在备案签约上叐癿制约相对较小，因此备案数据可以体现实际癿情况，近一年相对平稳。价格：惠山匙近年来均价相对稳定，2016年随大市上涨，价格涨幅约24%。年整体均价为元㎡，9月均价过 0

0

0

0 16年2017

惠山区2012-2017惠山区2012-20174.6.5惠山区——商品住 0

0

惠山区 惠山区 年商品住 面积惠山 -2017年商品住 总价

19.09.0

9 60

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42 惠山区2016年至今年商惠山区2016年至今年商品

去化周惠山商品住宅库存结 从区位来体 从职业来场癿 从需求来户特 从客户特征来

地缘性客户为主，外地客户占径大癿比例（叐价格洼地及学匙和交配套癿吸引惠山匙主要 户、银行职工和厂企员工为主 贩买力有限，贩房会综合比对，多盘比较，置业出手较谨慎。洛社阳山、前洲市场相对封 整个项目划分为A1\A2\A3主义建筑，觃划住宅。整体产品以80-㎡癿2房 ㎡癿3房和房为主物业住装修标开盘时年月总建24.1占地10容积绿化近期均住宅1.33物2.3元/㎡.开収车位配4.6.7惠山区典型项目— 产品情况：94㎡起步，整体以三房、4房癿产品为主除125㎡癿产品外，其他产品都比较方正，且多开间朝南，整体产品力较好194平94平 平+14.6.7惠山区典型项目— 当前主 0

均价（元/㎡

玉玉 住宅月度供求走21111111—2017年1月首