北京市某污水处理项目可行性研究报告

李萧萧的个人主页/wxiaoxiao151PAGE需要文档请给我留言。第一卷可研说明第一卷第一卷可研说明第一卷可研说明PAGE0PAGE0PAGE0PAGE0目录TOC\o"1-3"\u一、总论 1(一)项目提要 1(二)编制依据 1(三)项目概况 2(四)污水处理现状及规划 2(五)项目建设的必要性 3二、污水水量、水质预测及工程规模的确定 4(一)污水量预测 4(二)污水水质预测 4(三)污水处理厂设计进水水质的确定 5(四)污水处理厂厂址 6三、工程方案设计 7(一)污水收集系统工程设计 7(二)污水处理厂工程设计 7四、安全生产、消防和节能 11(一)安全生产和劳动保护 11(二)消防 12(三)节能 12五、组织机构及劳动定员 13(一)组织机构 13(二)工作制度 13(三)劳动定员 13六、投资估算及资金筹措 13(一)固定资产投资 13(二)流动资金 16(三)项目投资总额 16(四)资金筹措 16七、经济评价 16(一)财务评价 16(二)综合评价 17八、研究结论 17PAGE50一、总论(一)项目提要1、项目名称：某小区及某村污水处理工程2、项目占地面积：约6亩3、项目投资总额：1546.6万元4、项目筹建单位：顺义区李桥镇政府5、工程建设地点：顺义区李桥镇某村东南小中河西岸(二)编制依据1、编制依据(1)《北京市水污染物排放标准》；(2)《室外排水设计规范》（GBJ14-91）；(3)《给排水构筑物施工及验收规范》；(4)《居民生活污水定额和综合生活污水定额》；(5)《低压配电设计规范》（GB50054-95）；2、编制目的在城市总体规划指导下，通过充分调查研究，以及收集、分析资料的基础上，达到如下目的：(1)论述建设城市污水处理工程的必要性和可行性。(2)对污水处理厂厂址进行论证。(3)对污水、污泥处理与处置工艺，工程投资进行技术可靠性、经济合理性、实施可能性及环境影响等多方面综合比较和论证。(4)在以上论证的基础上提出推荐方案，并进行工程方案设计。(5)根据投资估算，通过研究工作，为项目决策提供科学依据。(三)项目概况1、项目背景某小区是顺义区李桥镇某村在1995年投资兴建的商业住宅小区。由于一些历史遗留原因，一直没有建立完整的小区污水处理厂进行污水处理。2009年李桥镇政府结合《北京城市总体规划》、本镇的实际情况，规划将某小区、某村及周边相关企业的生活污水集中处理，以进一步加强环境治理，有效控制水污染，提高广大人民的生活质量和水平。2、地理位置李天路南，某村东南部，徐辛庄村村北。为顺义区、朝阳区、通州区三省交界处。(四)污水处理现状及规划1、污水处理现状（1）某小区：现有住户近5000户，约2万人左右，占地约50万平方米，日产生活污水量约为1500m3。（2）某村：现有住户近1000户，约1万人左右，占地约66万平方米，日产生活污水量约为800m3。（3）周边企业：薄涛制衣厂、丰荣飞机维修厂、首安消防科技有限公司等，主要排水为生活污水，约为700m3。所产生的生活污水总计约为3000m3/d，现均未经专业污水处理排入小中河2、污水排放规划（1）根据李桥镇地区地势情况，自然地形条件特点，排水规划原则确定为“雨污合流，污水集中处理；处理后排河”。（2）整顿现有排水渠混乱的状况。用排水管代替现有排水渠道，结合旧城改造，在现有排水渠道的基础上进行整顿，改造后实现合流制排水，以后随着城市建设逐步改建为分流制。（3）附近工厂工业污水内部治理应与城市污水集中治理相结合。工业污水必须先作预处理达到排放标准后，方可排入城市污水管道系统，进入污水处理厂集中处理。（4）城市污水量按给水80%计，则近期（2009年）城区污水量为3000m3（5）依据地形现状，采用重力流的方式，使污水自流入提升泵站，后经提升进入污水处理厂，处理后排入小中河。(五)项目建设的必要性1、项目实施的意义和必要性由于受到历史和客观的原因，并受地方经济发展水平的限制，基础设施建设欠帐较多，尤其是环境保护设施严重落后于城市的发展。至今该地区排水设施尚不完善，目前还没有一座城市污水处理厂，部分地区排水管网年久失修，已不能满足城市排水要求。每天有大量的城市生活污水和工业废水未经处理直接排入小中河，不仅污染了水环境，威胁市民身体健康，而且也造成了河道淤积，局部水体恶化，对生态环境造成威胁，已成为附近居民反映强烈的一大热点问题。2、治理目标拟建污水处理厂尾水排放拟就近排入顺义区小中河下游，本可研建议该城市污水处理厂尾水排放执行《城镇污水处理厂污染物排放标准》GB18918－2002中一级标准的B标准，并依此进行处理工艺和工程方案的研究和设计。二、污水水量、水质预测及工程规模的确定合理地确定设计污水水量和污水水质，直接涉及工程的投资、运行费用和费用效益。不少城市由于市区污水管道未形成系统，缺乏长期积累的污水水质、水量资料，一般采取按规划面积、人口和工业发展的预测来推导污水量，并提出生活污水量、工业废水量和公建、商业污水量各占的比例，其不确定因素较多，因此提出的设计污水量往往偏大。对设计的污水水质，应该对现有实测的水质资料进行分析（包括工业废水正在限期达标排放的水质水量变化和管渠内地下水的渗入量）。(一)污水量预测城市污水量分为生活污水和工业废水两部分，生活污水量按相应的给水率90%计算（污水产率90%）。(二)污水水质预测1、污水性质污水处理厂处理的污水主要为生活污水，包括居民排水、商业设施排水、公共设施排水、部分工业企业排水和其它排水。该污水水质主要以有机污染物为主，同时含有一定的氮、磷物质和石油类物质。2、污水水质表2－1我国城市典型生活污水水质统计序号指标浓度（㎎/l）高中等低1总固体1200720350溶解性固体850500250非挥发性525300145挥发性3252001052悬浮物（SS）350220100排挥发性755520挥发性27516580可沉降物201053生化需要量（BOD5）400200100溶解性20010050悬浮性200100504总有机碳（TDC）290160805化学耗氧量（CODcr）1000400250溶解性400150100悬浮性600250150可生物降解部分750300200溶解性375150100悬浮性3751501006总氮（N）854020有机氮35158游离氨5025127总磷（P）1584有机磷531.5无机磷10538氯化物（CI－）200100609碱度（CaCO3）2001005010油脂15010050表2－2排水管网中废水水质（摘录《污水排入城市下水道水质标准》）序号指标最高允许浓度（㎎/l）1PH6.0～9.02CODcr150（500）3BOD5100（300）4SS150（400）5NH3－N25.0（35.0）6磷酸盐（以P计）1.0（8.0）7阴离子表面治性剂（LAS）10.0（20.0）注：括号内数值适用于有城市污水处理厂的城市下水道系统。(三)污水处理厂设计进水水质的确定污水处理厂进水中生活污水和和工业废水的比例按9:1考虑，由此确定污水处理厂进水水质为：PH6.5～8.5CODcr≤200㎎/lBOD5≤150㎎/lSS≤200㎎/lNH3－N≤20㎎/l(四)污水处理厂厂址1、污水处理厂厂址选择污水处理厂位置的选择，应符合城市总体规划和排水工程总体规划的要求，并应根据下列因素综合确定：(1)厂址必须位于集中给水水源下游，并应设在城市工业区、居住区的下游。为保证卫生要求，厂址应与城市工业区、居住区保持约300m以上距离。(2)厂址宜设在城市夏季最小频率风向的上风侧，及主导风向的下风侧。(3)结合污水管道系统布置及纳污水域位置，污水处理厂选址宜设在城市低处，便于污水自流，沿途尽量不设或少设提升泵站。(4)有良好的交通、运输和水电条件，有良好的工程地质条件，厂区地形不受水淹，有良好的防洪、排涝条件。(5)尽量少拆迁、少占农田，同时厂区规划有扩建的可能，预留远期发展用地。2、污水处理厂选址优势(1)厂址选址不影响城区今后的发展建设；紧靠小中河，处理后尾水排放方便；位于城市夏季主导风向下风向；厂址地坪高于防洪水位。(2)地质条件为低丘岗阜区，由白垩系组紫红色泥质粉砂岩、砾岩、泥岩组，地形起伏平缓，表层为落层残坡积土组成，植被稀疏，水土流失轻微。厂址所在地地势平坦，没有不良地质现象。三、工程方案设计(一)污水收集系统工程设计根据项目设计规模，工程污水收集范围为顺义区李桥镇某村及其周边区域。1、污水收集系统主干渠道根据污水收集系统的排水体制需增设和改造的管道有：D1000 钢筋砼排水管 18管材采用砼管和钢筋砼管，180基础，大开挖施工。2、污水收集系统提升泵站根据管道埋深超过5～6m，设置污水提升泵站的原则，在进入污水处理站前设一座污水提升泵站。污水提升泵站采用圆形钢筋砼结构，站内设粗格栅，将粗大悬浮物拦截，栅渣用皮带运输机送到运输车上外运填埋。机械格栅采用栅前栅后水位差自动开停。站内设有起闭闸门、电动单梁悬挂起重机、电动葫芦等检修设备。表3－1污水提升泵站主要技术数据和设备主要技术数据和设备污水提升泵站规模0.5万m3/d泵站直径（m）5.5地下部分深度（m）约9m潜水排污泵200QW75－10－11，四台铸铁镶铜闸门1000（附起闭机）电动葫芦T＝2t，H＝18m电动单梁悬挂起重机T＝2t机械格栅B＝1.2m，H＝7m(二)污水处理厂工程设计1、污水处理厂设计规模及进出水水质(1)设计规模本要。(2)设计进出水水质参数，见表3－2。表3－2设计进出口水质重要水质参数设计进水水质设计出水水质处理率CODcr220mg/l60mg/l72.7%BOD5150mg/l15mg/l90%SS200mg/l20mg/l90%NH3－N20mg/l15mg/l25%PH6.5－8.56－92、处理工艺设计(1)工艺流程说明在确实了主体处理工艺，以及分期实施方案后，污水处理工艺流程采用CASS工艺二级生化处理，远期再生水回用措施采用过滤消毒工艺。污水由管网收集后经格栅去除残留的漂浮物和软性杂物，汇入污水处理站集水井，再经泵提升流入沉砂池，在沉砂池中可除去相对密度较大的无机颗粒如砂等，使无机颗粒与有机污染物分离，污水经沉砂池后由配水井自流进入CASS反应池，经过反应器一个周期的运行，水中有机污染物得到有效去除，处理达标后再通过滗水器将上清液排出，再经二氧化氯消毒后达标排放。活性污泥则自行在池内回流，剩余污泥泵入污泥池，采用重力浓缩后干化处理后，外运处理或作农肥用。污水处理构筑物的设置及工艺设备选型见表3－3、表3－4表3－3主要构筑物规格型号序号构筑物名称规格、型号材料单位数量1集水池5.4×9.6m钢筋砼结构座12泵房砖混层13沉砂池2.0×1.7×0.4m钢筋砼结构座24配水槽2.0×1.0×1.钢筋砼结构座25CASS预反应池2×8×7.0m钢筋砼结构座26CASS反应池20×10×7.0m钢筋砼结构座47污泥池3×4.0×5钢筋砼结构座48污泥干化车间6砖混座19消毒池5×5×2.5钢筋砼结构座310加药配药间60砖混座111自控室60砖混座112阀门井砖混座4表3－4主要工艺设备选型一览表工序设备名称规格型号数量备注集水井及泵房启闭机FQ15002格栅机HF－8002外购（国产）污水泵WQ100－15－114三开一备沉砂池除砂机2外购（国产）配水槽DN300阀电动2.2kw12CASS池搅拌机ITTSR4630曝气机Q2YBG－5.5曝气机32国产滗水机PL型旋转式滗水机4国产消毒池二氧化氯发生器Ht20004加药设备3污泥泵QW15－22－2.2消污泵4污泥输送泵G70－12带式压滤机DY－22药液输送泵2空压机2加药搅拌器1通风机2皮带运输机1清洗泵1加药泵2控制柜自控室自控设备PLC1套管道、阀门照明其它设备仪器机修设备表3－5主要机修设备序号名称数量单位序号名称数量单位1车床1台12钳工工作台1台2牛头刨床1台13多用木工机床1台3台钻1台14多用绞丝机1台4立钻1台15冲击电站1台5砂轮2台16手枪甩钻2台6弓锯床1台17手电钻2台7台钳2台18油压千斤顶1台8起重设备1台19手提式砂轮机1台9电焊机1台20移动式砂轮切割机1台10乙炔瓶2台21移动式空压机1台11氧气瓶1台22管道清洗设备1台b、化验方法及化验设备表3－6污水处理厂主要化验项目与分析方法序号化验项目化验方法1CODcr重铬酸钾法2DO电极法3NH3－N钠氏试剂光度法4SS重量法5MLSS重量法6PH玻璃电极法7BOD5稀释与接种法8TP钼锑抗分光光度法9TN过硫酸钾氧化一条外分光光度法10色度铂钴标准比色法11碱度酸碱指示剂法表3－7化验所需的主要仪器序号名称数量单位序号名称数量单位1高温炉1台14灭菌器1台2电热恒温干烤箱1台15电冰箱1台3电热恒温培养箱1台16电动离心机1台4电热恒温水浴锅2台17磁力搅拌器1台5分光光度计1台18快速COD测定仪1台6酸度计1台19快速BOD测定仪1台7溶解氧仪2台20微型电脑3台8水分测定仪1台21TOC测定仪1台9精密天平2台22MLSS计2台10电子天平1台23总氮分析仪1台11生物显微镜1台24自动取样器2台12离子交换纯水器1台25H2S测定仪1台13真空泵台26空调器1台c、通讯设备序号名称数量单位备注1程控自动交换机1套4门分机2程控电话5台d、主要交通运输工具序号名称单位数量15吨自卸卡车辆121.5吨叉车辆13工具车辆140.5m3辆15国产轿车辆1e、主要通风设备构筑物名称设备名称规格单位数量加氯间轴流通风机风量2500m3/n、风压10mmH2O台4四、安全生产、消防和节能(一)安全生产和劳动保护在工程设计中已考虑安全生产和劳动保护工程措施。1、各处理构筑物走道或构筑物与构筑物之间之走道均设置保护栏杆、防滑梯、水池边配备救生圈、绳索等安全措施。2、在产生有毒气体工段如污水提升泵站、化验室、加氯间等设置测定仪及通风装置。3、危险品仓库与其他构(建)筑物的安全距离不小于10m，并由专人管理。4、加氯间的安全防护符合GBJ13－86室外给水设计规范的有关规定。5、厂作。6、所有电器设备的安装、防护以及操作条件均按电器有关安全规定设计。7、污水处理厂内须配置救生衣、救生圈、安全带、安全帽等劳保用品。在建设时期：对全体职工进行安全培训，建立事故和偶发事件报告制度；配置和使用安全帽、安全鞋等；任命安全监理和安全负责人。运行管理期：制定紧急反应计划；制定安全管理系统（体制）；定斯对所有职工进行医疗检查；任命安全监理和安全负责人。(二)消防1、厂区设有室外消火栓。2、配电室、污水提升泵站内设干粉灭火器。档案室、资料室等配有灭火器。3、厂区内道路布置考虑消防车辆出入方便。(三)节能1、耗电量大的设备主要是水泵和氧化沟转碟曝气机，工程中已选用效率高、能耗少的先进设备和器材，在运转中泵的工作点位于效率最高区，以节省电耗。2、在高程布置中，节约水头损失，减少跃水高度，以节约水泵提升高度，节约电耗。3、选用无功功率自动补偿装置，合理选择配电室位置，使其处于负荷中心。4、选用先进的控制仪表系统，对氧化沟的溶解氧，进水流量等实行自动监测，通过PLC实现最佳控制，合理调整工况，保证高效工作。五、组织机构及劳动定员(一)组织机构污水处理厂工程统一由专设排水公司管理（定员另定），包括城区内的污水提升泵站和污水处理厂。污水处理厂室。下设污水处理、污泥处理、化验室、机修、电修等车间或工段。(二)工作制度年工作日：污水提升泵站和污水处理厂365天，主要生产岗位实行“四班三运转”，每班8小时。(三)劳动定员城市污水治理工程项目需要在册总人数11人，其中生产工人9人，管理服务人员2人。表5－1定员汇总表项目污水提升泵站和污水处理厂人数一、生产工人91、城区内污水提升泵站22、污水处理厂71）格栅工段22）CASS工段23）剩余污泥工段4）化验室15）维修间2二、管理服务人员2合计11六、投资估算及资金筹措(一)固定资产投资表6－1固定资产投资估算表单位：万元序号工程及费用名称设备购置安装工程建筑工程其它费用合计1工程费用556.47342.9035.640.00935.012工程建设其它费用107.01107.012.1无形资产69.3969.392.1.1勘察设计费、前期费28.8928.892.1.2土地使用费210.00210.002.1.3供电贴费2.2递延资产37.6437.642.2.1建设单位管理费11.2工程建设监理费13.10生产准备费、职工培训费2.872.872.2.4联合试运转费9.369.362.2.5办公及生活家俱购置1.101.103基本预备费用104.21104.214建设期借款利息合计556.47342.9035.64594.781529.79比例（%）36.3822.412.3338.88100.00表6－2主要设施设备估算表序号工程和费用名称价值（万元）建筑工程设备购置安装工程其它费用总费用1截污管及泵站390.4221.62.16414.182污水处理站2.1进水管渠及中格栅2.436.481.089.992.2集水井及细格栅5.47.020.8113.232.3提升泵房5.410.81.3517.552.4砂池0.815.40.546.752.5配水槽1.625.40.547.562.6CASS预反应池8.917.290.8117.012.7CASS反应池102.6119.6110.26232.472.8接触消毒5.94273.7836.722.9污泥浓缩池9.183.780.8113.772.1污泥干化间1.629.721.3512.692.11综合楼149.412.12维修中心及仓库3.244.050.547.832.13值班室0.540.542.14给排水管线10.81.6212.422.15电力16.22.4318.632.16通讯5.40.545.942.17消防2.70.272.972.18照明4.050.544.592.19运输10.810.82.2总平面布置21.621.6污水处理厂小计155.79313.233.48502.473环境绿化10.264工器具及生产家俱8.18.1合计556.47342.935.64935.011、编制依据(1)工程设计文件及有关资料；(2)类似工作造价资料；(3)建设部1996年颁发的全国市改工程投资估算指标；(4)设备价格采用厂商报价，不足部分参考《工程建设全国机电设备2000年价格汇编》，并包括运杂费；(5)建版；(6)其它费用的计取；根据建筑部建标（1996）628号文《市改工程可行性研究投资估算编制办法》的规定，计取各项费用，其中：(1)土地征用费35.0万元/亩计列。(2)建设单位管理费：按第一部分工程费用的1.2%计算。(3)工程建设监理费：按第一部分工程费用的1.4%计算。(4)工程设计费：按第一部分工程费用的2.3%计算。(5)工程勘察费：按第一部分工程费用的0.5%的计算。(6)施工预算编制费：按设计费的10%计算。(7)生产准备费：职工培训费按1000元/人·月，每人培训六个月，培训人数为设计室的66%。(8)办公和生活家俱购置费：按设计室员每人1000元计算。(9)联合试运转费：按第一部分工程费用设备费的1%计算。(10)工程前期准备费：按2万元计划。(11)基本预备费按第一、二部分费用之和的1%计取；2、固定资产投资估算构成污水治理工程投资总额为1529.79万元，其中设备费用为556.47万元，占比例36.38%；安装工程费为342.9万元，占比例22.41%，建筑工程费用为35.64万元，占比例2.33%，其它费用594.78万元，占比例38.88%。固定资产投资估算构成见表6－1。主要设施设备估算构成见表6－2。(二)流动资金流动资金按详估法估算，项目需流动资金16.81万元，其中铺底流动资金12.5万元。(三)项目投资总额项目投资总额包括固定资产投资和流动资金，总计1546.6万元，其中固定资产投资为1529.79万元，流动资金16.81万元。(四)资金筹措项目投资总额1546.6万元，资金筹措方案暂未确定。七、经济评价(一)财务评价1、成本估算达产年生产总成本费用为44.90万元，处理污水平均总成本费用0.41元/吨污水。2、损益估算本项目投入运行后，维持正常运行所需的成本费用的资金来源，是从供水费中提取排污水处理费。(1)收入：根据目前预测至污水处理厂建成时最大日供水量3000m3/d，按从水费中收取排污水费0.9元/m3计算，达产期平均年收入为(2)销售税金及附加：根据国务院国发2000(36号)文：污水处理免征收增值税、销售税金及附加税。(3)损益估算：本项目达产期平均年利润总额为53.65万元/a，所得税免征公积金，公益金按利润总额10%、5%提取。3、财务盈利能力分析(1)静态指标投资利润率：3.5%(2)全部投资现金流量分析财务内部收益率为8.05%投资回收期为：9.27年(二)综合评价该污水处理厂工程投资总额为1546.6万元，其中固定资产投资1529.79万元，流动资金16.81万元，项目建设期1年，投入运行后，年均总成本费用为57.67万元/a，为维持正常运行所需的成本费用，需从当地水费中收取0.90元/m3，该污水处理厂工程建成投入使用后，改善了环境污染，同时改善了居民生活条件，其社会效益和环境效益显著。因此，该报告认为该项目是可行的。八、研究结论1、该地区目前尚未具有完善的排水设施及污水处理厂，大量污水未经处理，直接排入城市河道，从而造成水环境的严重污染，水体不能保持原有的形态和功能，降低水体的等级而逐渐形成的低劣的环境，污染水源、土壤，甚至农作物、水生物，直至影响居民身体健康，阻碍了城市经济建设的发展。因此，必须立即采取有效措施，建设城市污水治理工程与城市经济进一步发展相适应。2、李桥镇十一五总体规划是本工程可行性研究的指导文件，规划的原则和数据为本项目的实施提供了可靠的依据。3、项目预期的环境、社会效益是肯定的。4、研究结论：实施本项目是十分必要的，而且也是可行的。标件厂项目可行性研究项目总论（一）项目背景项目用地：成都标准总件厂的厂房用地项目位置：成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。（二）承担可行性研究的单位成都舜法国联投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据政府有关部门政策规划（《羊西线规划情况》，《高新西区规划情况》），依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2.２００３年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。销售情况良好今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额2101.77亿元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%，所占比重为91.2%。商品房空置面积增幅较大2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、-5.1%和22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5月份，全国商品房空置面积同比增长9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。价格稳中有升2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2.92%，其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%，土地交易价格上涨6.9%，房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%，其中东、中部地区价格涨幅较高。有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4个地区涨幅在20%以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁-2.0%、内蒙古-0.7%、贵州-0.4%。3.成都市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%，房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%，其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。大项目成为投资增长主要拉动力。从1-5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部城镇500万元以上施工项目个数的22.6%，完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%。商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。上半年施工项目个数达94661个，同比增加11915个；施工项目计划总投资73596亿元，增长26.2%。资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同比增长47.4%,比同期投资增速高14.6个百分点。其中，国家预算内资金增长12.7%，国内贷款增长55.9%,利用外资增长44.1%，自筹资金增长51.2%。4、成都1-7月房地产开发统计从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。1~7月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4％。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5％，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，成都市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2％。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。1~7月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4％。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5％，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，成都市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2％。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。5.区域发展及前景预测城西房地产市场发展前景分析A、“城西是上风上水的宝地”，成都人如是说。城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了羊西线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、成都花园、会所花园成为这七大版块的代表。C、城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。城西的发展将很快，温江、郫县很快会和成都连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。D、一个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中“人流”的迁移又是最活跃的因素。在成都的城西，人流的变迁又有何特征？调查表明，城西初现“中产”痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰成都住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了成都住宅区总量的70％。在城南，人们观念中的“富人区”，以棕北、棕南为代表，而后形成的桐梓林区，更是“富中之富”；在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠居住区和城西北的花照居住区分别为起点和止点，从而形成了一个扇形状的居住带。在这个居住带内，已形成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住区。E、在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的理想场所。与旧有的居住区不同的是，在正在兴建的居住小区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅。一方面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色；另一方面，新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位，无疑是打上了“中产”的标签。F、从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。其中，3条新改造干道将组建3道新型产业带，成为经济圈的主要骨架。预计5年内，城西北经济圈将基本建成。

川陕路：重塑川西古镇解放北路—驷马桥段，沿道路两侧发展精品饰材市场；天回段主要发展农工机械产品销售市场带等，同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城镇，形成居民住宅、休闲旅游协同发展。沙西线：打造花卉世界二环路—金府路段，两侧发展餐饮服务、休闲娱乐等；金府路以西，沿府河两侧，发展集花卉培育、销售、观光为一体的现代生态农业观光带。成灌路：建成都最大石材城金牛宾馆以东，发展中高档的居民住宅；金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之成为成都最大的现代化石材贸易专业经销区。

届时，位于城西北的3个产业片区———金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送中心区将通过新型产业，形成城西北的新亮点。城西房地产市场发展的趋势无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域。成都市房产管理局的有关调查显示，有购房需求的消费者中有39．3％的人选择在城西购房，比例高出有“富人区”之称的城南9个百分点，远远高于城东和城北。自古以来成都人就对居住城西有特别的偏爱，再加上其道路、交通条件的日趋改善，更多的人选择住在城西。在城西，羊西线周边的楼盘当仁不让地成了主力。羊西片区的居住环境有很强的商业配套环境：

成都市黄金旅游通道羊西线是房地产项目聚集较多的地方，也是城西最先成熟的区域。当年因锦城苑打造城西高档社区一举成功后，羊西线就成了高档楼盘云集之地。从高层电梯公寓到别墅项目，绿杨新村的江南味园林，德意馨苑的德式园林环境设计，锦城花园名贵树木营造的“营养村”，御都花园的欧式建筑让成都人有了更多的选择。在成都，没有哪一个新兴区域像羊西线这般几乎在一夜之间让人感觉灯红酒绿的。现在羊西线因为房地产业的拉动，介入了成都最高档的消费场所。有消费就会有需求，羊西线的房地产业与餐饮业在某种程度上相互满足，令其有了不可替代的地位。C、新的住宅正在加速向中产靠拢。博瑞房产、高频房产、武海置业、托普集团等上百亩的土地开发，倾力打造“新成都生活样板区”的形成，使得西区一片繁荣景象。有调查报告显示：在购房方位上倾向于城西。选择城西者为37.8％，城南为25％，城北为22％，城东为15.2％，在问及“购房目的”时，有90.6％的被调查对象选择了“改善居住环境”。为了对城西新楼盘的业主整体构成状况有个清晰认识，我们对目前的几家楼盘进行了摸底，如蜀风花园城北丽苑等。摸底显示，该地区的业主年收入基本在6万元到20多万元之间；从职业上看，业主的构成结构是：金融业7.8％，外企5.6％，个体户15％，职业经理人3％，特殊职业11.6％，其他57％的业主主要是积蓄基础较好的中年买房者。可以看出，新经济下正在崛起的这部分高收入的精英阶层已成为城西居住人群的主流。（二）区域市场分析1.供给分析通过历年城西的房地产开发情况比较，可以看到有如下趋势：

A、社区规模化规模化是城西一大特色，除了少数几个楼盘在100亩以下外，其余的都在100亩以上，而成都花园、蜀风花园城甚至达到了千亩以上。自从2000年成都花园率先进入城西这块领地，紧接着置信实业、武海置业、博瑞房产、万博置业、天邑房产、天合房产、中房集团等一大批有实力的开发商陆续进入。

B、社区主题化城西作为成都后起之新贵，近年来发展迅猛，加之政府部门有意识地配合片区内的企业加快金沙、光华的开发建设以及城西原有的餐饮优势，而今的城西已经成为中产的代言，成为成都又一张闪亮的名片。片区内的品牌发展商显然也是有意打造整个城西的社区主题，使之得以如此迅速崛起。打出“时光随意，生活由我”的博瑞·都市花园除了打造都市文化社区外，更提出了“健康、快乐、文明、时尚”的新都市生活的典范。C、社区生态化原有的金沙公园、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公园使城西的绿化更上一个台阶；而今浣花公园的落成又再次为城西的生态环境添上浓墨重彩的一笔。片区内，率先打出“绿色生态住宅”锦城豪庭为城西的绿色生态打响了旗号，紧接着各大楼盘也尾随其后，无论是御都花园、草堂之春还是置信·金沙园、博雅庭韵、中华家园、齐力花园、成都花园等等名盘都分别在生态绿化上各具特色。毗邻金沙公园的置信·金沙园在川西民居风格上引入水景，结合社区内的绿化精心地勾勒出清水河边的亲水家园。成都花园社区内7大主题园林、7大景观河滨公园、1个中心文化广场、0.9的容积、6％的绿化率（不含河滨公园）构筑了一个天然氧吧。中华家园为大家带来了北美风情的尖屋顶、维多利亚的花园小区，这一切都始终将中产阶层的眼球牢牢抓住。D、社区景观化园林、水景、植物、建筑构成了城西社区一道道精彩的风景线。成都花园通过水、植物、雕塑建造了9大主题公园；都市水乡———置信·金沙园通过水景、雕塑、环境设计塑造了“园林水景”“健康水景”“休闲水景”三大主题；蜀风花园城则通过名贵植物把自己社区划分为兰苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑5个各具特色的现代川西民居小区……E、价格呈上升趋势。从上个世纪80年代末到90年代末，十年的时间内，城西的住宅由青羊小区的安居型向锦城苑为代表的康居型转变。房价也由666元/平方米一路上扬冲高到了2500元—3000元/平方米。

F、投资价值高。随着高新西区规划的出台、清水河的治理、金沙遗址公园的规划修建，城西的房地产开发变得异常火暴，土地也随之升值，特别是羊西线一带。以餐饮娱乐而知名的羊西线，其成熟的配套和浓厚的商业气氛，使它成为投资人的乐土。

G、户型趋向于小康型。城西早期开发了不少的安居户型，主要以套二、套三为主。新近开发的项目在进行充分的市场调查基础上，户型设计趋向小康型。I、城西在售楼盘综合状况。目前城西在售楼盘72个，总建筑面积3135908m2，其中电梯住宅1173970m2，占37.44%，多层住宅1225707m2，占39.09%，营业用房190554m2，占6.08%；综合均价3277.44元/m2，其中电梯住宅均价2943.59元/m2，多层住宅均价3308.58元/m2，营业房均价5133.9元/m2。

2.需求分析需求特点

A、城西房地产需求市场大。城西目前有120个专业市场和众多的经营餐饮娱乐的个体户，造就出了大量富人。另外，高新西区内的企业定位于电子信息及生物医药等高新技术产业，在这里工作的一般都是高学历人士，从目前高新西区一些企业引进的人员来看，博士生、研究生所占比例高，这些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们一般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅消费方式。

B、有效购买力充足。城西的新经济产业工人、白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着城西人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。

C、投资人对城西升值潜力看好。城西目前的房价处于中等水平，随着宏观政策的支持、高新西区工业园区的建立、成灌高速的建通和温江、郫县经济的互动发展，将使城西房地产具有较大的升值潜力。需求构成

A、成都的中等收入层是购房的主力。包括新经济的产业工人、白领、高校教师、商人等。

B、郊区居民。城西房价虽高于郊区，但其完善的配套、优质的环境、交通便捷、购物方便使越来越多的郊区人向城西看齐。

C、外地来蓉人员。从城西城南的消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来蓉经商人员、外地机构驻蓉办事处职员和“三资”企业的外地人员。

D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。城西房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。3.竞争分析城西目前在售楼盘总开放规模约320万平方米，高于城东和城南总开发规模。价格主要在2500-3200元/平方米之间，高于城东低于城南的平均价格水平。建筑形态多以高层和小高层为主，户型多以小康型的三室、四室为主，110-260平方米为主。羊西线在售楼盘情况表（见附表1）4.羊西线的消费认可度和典型物业调查通过对城西居民的随机调查，得出他们选择羊西线8个完美理由：

■吃在羊西线，安逸！住在羊西线，舒服！

■历代贵人住城西，能住在城西的羊西线就是贵中之贵了。

■想赚钱就住城西，城西有120余个专业市场，餐饮娱乐火爆异常，市场总成交额上百亿元，能够赚个零头就够了。

■成都人喜欢喝茶，住羊西线三步一茶坊，五步一茶楼，像圣淘沙、水景湾，随便选一家都很有品位。

■许多人有了钱就想长命百岁，那最好选择城西，尤其是羊西线，这里是成都市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鲜空气。

■家庭需要经营。周末领着自己的妻子和心肝宝贝开着奥拓车来一场“家庭蜜月”，从这里到都江堰、青城山、西岭雪山都很方便，路上没有红绿灯。

■周末休闲，花十几块钱就可以在羊西线上找到一家“农”得够味的农家乐耍上一天，吃不完还可以打包。

■将24小时进行到底的“夜猫子”喜欢在这一带闲逛，他们沉醉于这里夜晚闪烁的霓虹灯所营造出的都市情调。这里有24小时营业的情人吧、休闲中心和娱乐场所。

具体典型物业调查见附表：《羊西线在售楼盘销售价格表》见附表2《羊西线在售楼盘物业构成表》见附表3《城西在售楼盘综合情况表》见附表4《成都市羊西线住宅市场消费者调查》5.市场分析有关结论项目位于成都市羊西线中，羊西线是成都新兴的知名餐饮一条街，它的人气非常旺，是成都市的一条“黄金旅游通道”。随着高新西区的建设已初具规模、成灌高速的建设和各个专业市场的发展壮大，城西这一带已经越来越显示出它的发展潜力。对于本项目我们可以从城西的生态绿化角度营造天然绿色氧吧，让小区真正和绿色生态圈融为一体。城西近年来新建楼盘的档次、价格多以大规模和中、高档次为主，本项目可以作为跟进者进入中、高楼盘市场。消费者对羊西线住宅产品蕴含较为强烈的潜在购买欲。费者对羊西线生活价值具备较高的选择性认知。由于羊西线于近几年住宅开发的骤热、餐饮休闲经济的推动以及整体宣传力度的加强，使消费者在广度层面上对其悠闲个性、增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率。线整体生活环境的发展不均衡，消弱了该区域住宅产品之消费者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。发展不均衡存在于“形象不统一”与“生活不配套”，外显于消费者评价即为“生活不舒服”。三、项目用地分析及评价（一）地块解析1.交通条件本区域的交通、道路网络较为完善，54路，305路、100路等公交车和郊区中巴车均在区域内经过，而紧邻项目的三环路更是交通快速通道。2.用地现有状况本项目占地约48亩，整体地形较为方正，地势平坦。现土地为厂房，被其他厂家租用。3.水电气保障随着近几年城西房地产的大量开发和市政基础设施的不断修建及完善，城西的水电气网络从根本上得到改善。本区域从硬件和软件上构建了极为有力的保障。4.规划限制条件虽然长期以来规划限制是制约城西房地产开发不可忽略的因素，根据政府各类规划方案和针对本项目所处的位置，我们在规划局进行了了解，其基本的控规要求如下：A、建筑高度40m以下；B、项目的总体绿化本应在30％以上；C、项目的容积率要不小于1.2；项目建筑间距要大于1.2。（二）项目SWOT分析1.优势分析：本区域位于城西羊西线三环路立交桥下，紧靠三环路，交通极为便利。同时，周围的自然景观多，其生态环境极佳。羊西线区域内生活、交通、公交等基本配套较为完善，社区成熟度高。羊西线区域在市民心中的认可度高。区域内教育配套设施完善，业主子女求学问题得到解决。2.劣势分析：立交桥下噪音大，对居住有一定的影响。项目用地现为厂房，由于需要拆迁会使开发周期增长。项目周围的形象不佳，需要进一步改善。项目不靠近羊西线的主干道，不具有商业氛围，对项目销售会带来一定的影响，销售回款也有一定的压力。3.机会分析：高新西区直接推动城西房地产业发展。作为省市“一号工程”———高新西区发展迅速，近两年内吸引了大量资金、科研项目、科技人才，对生活社区、配套设施及服务的需求与日俱增，特别是外企经营管理者更需要环境优美、设施完善、服务良好的高档生活社区。项目周边可开发的用地不多，使本项目更具有开发开发机会。本项目旁边住宅项目正在开发，能够提升项目的形象和消费者的认可度，对项目周边的环境也能得到一定的改善，对市场有一定的推动作用。4.威胁分析：黄忠小区和羊西线有一定的土地未开发，使项目存在较多的潜在竞争者。区域内的楼盘在建筑和自然景观上都达到了很高的品质，消费者对区域内的住宅比较挑剔，为本项目的产品定位带来难度。区域内部分楼盘将会分流本案客户。（三）项目用地环境评价本项目位于羊西线的成熟板块，同时随着城西的科学合理规划的实施和基础设施的不断完善，既为本项目的开发提供了便捷的交通，配套设施的良好保障，人文、生态环境得到大大的提升。因为近几年城西房地产开发量大，出现了大量的高档楼盘，提升区域的整体形象，在消费者心中的认可度较高。综上概述，本项目的开发具有良好的市场环境，有成熟的市场和较大的市场需求，但竞争也很激烈。总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商创造良好的经济效益、社会效益及环境效益。四、市场定位及方案评价（一）项目可能的开发方案：根据城西房地产现有的市场状况和本区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性和状况，项目不开发为商业项目；我们提出如下可能的开发方案：方案一：以居住为住的多层住宅小区开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为6跃7层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进规划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。方案一的具体设想：项目的规划布局项目的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局；项目的建筑设计建筑立面强调突出川西民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的川西民居的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。项目的户型设计充分考虑现代人的居家理念，采用砖混结构的设计，层数为6跃7层，每个楼层两户人家，复式层高3.9米，其他３米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间5.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上和向下两道1.3米高的楼梯，活跃室内空间。项目的环境设计小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的川西民居特色。设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。项目的配套另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防系统等；物业服务除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等项目的客户定位二次置业的中等收入者

方案二：以居住为主的高层电梯公寓开发为居住为主的12层的单元式框架结构中档电梯公寓。可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。方案二的具体设想：项目的规划布局项目的规划布局采用矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场和其他配套；项目的建筑设计建筑外观采用线流畅、色彩明快的现代建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。建筑层数为12层的单元式框架结构的中档电梯公寓，每层两户；项目的户型设计在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为120m2-200m2的三室两厅和四室三厅的错层、平层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上，采用通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；项目的环境规划在小区内规划设计一个主要由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等名贵树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。在小区的四周设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周，使居家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。项目的配套建一层地下室，用于物管配套和停放车辆，修建健身馆、棋牌馆、乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政服务中心等多项康体设施的全面配套；安全系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，24小时保安巡逻；供电系统：每户设有配电箱以及10A（40A）或15A(60A)新型电表，设计用电负荷标准层为6000W，跃层为8000W，六回路供电方式；电讯、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个；网络系统：每户均设internet宽带网络系统接口；消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。物业服务除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。项目的客户定位二次置业的中、高收入者。（二）投资估算1.项目土地成本测算本项目的土地价格按95万元/亩测算。土地成本=土地价格×土地面积=95×48=4560（万元）项目测算开发技术参数方案一：总占地面积48亩建筑面积57600m2；绿化率≥30％容积率1.8建筑高度≧40m建筑层数6跃7方案二：总占地面积48亩建筑面积83200m2；绿化率≥30％容积率2.6建筑高度≧40m建筑层数12层2.项目建安成本估算方案1：项目以5跃6的多层的框架结构，以此为基础估算建安成本=600元/M2（见附表5-1）方案2：项目主体为12层的框架结构，以此为基础估算建安成本=９００元/M2（见附表5-2）3.项目分项投资估算项目总投资估算方案1：单位综合成本为：１８８３元/M2项目总投资为：10844（万元）（见附表5-1）方案2：单位综合成本为：２０６０元/M2项目总投资为：17141（万元）（见附表5-2）4.项目销售收入估算方案1：总建筑面积57600m2单价2３00元/m2项目销售收入=57600*2300=13248万方案2：总建筑面积83200m2单价2500元/m2项目销售收入=83200*2500=20800万5.项目利润与利润率估算方案1：项目利润=13248-10844=2404万项目税利润率=项目利润/项目投资总额*100%=2404/10844*100%=22%方案2：项目利润=20800-17141=3659万项目利润率=项目利润/项目投资总额*100%=3659/17141*100%=21%6、项目税后利润与利润率分析项目税后利润若项目税收费用根据项目销售收入的5.7%计算，则方案1：税收费用=项目销售收入*5.7%=755.14万项目利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=1648.86万方案2：税收费用=项目销售收入*5.7%=1185.6万项目税后利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=2473.4万项目税后利润率分析方案1：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100%=1648.86/10844*100%=15%方案2：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100%=2473.4/17141*100%=14%五、方案评估及选取（一）、项目可能的开发方案比较：项目优点缺点方案一人居环境较为优越；总体投入相对较少；c、开发周期较短；区域内同类物业较多，竞争激烈；b.不能达到土地开发利润最大化的要求；c、区域楼盘价位较高，竞争力弱。d、在户型分隔和布局上有一定的限制；e、对项目本身的形象起不到提升作用；f、获得的利润小g、不能很好的营造环境方案五区域内消费人群对电梯公寓的需求较大；中等收入者对区域的中、高楼盘的认可度大；能够提升项目自身的形象；容易很好进行户型布局和特色环境的设计；可获