杭州市场分析

杭州-长三角经济圈金三角之一(上海、杭州、南京)长江三角洲以上海为核心，其城市化水平整体较高，城市体系完备。改革开放以来，长江三角洲的乡镇企业异军突起，小城镇建设加快，建制镇和县级市(小城市)的数量急剧增加。近几年，这一地区开始由重点发展小城镇转向重点发展大中城市，次由分散走向集中，各类开发区建设，成为原有城市外延扩张的主要标志。城市化进程的加快使沪宁杭公路、和大运河沿线的9个城市基本连接成片，长江三角洲形成了完整的都市群。这个都市群汇集了产业、金融、贸易、教育、科技、文化等雄厚的实力，对于带动的发展，连接国内外市场，吸引海外投资，推动产业与技术转移，参与国际竞争与区域重组具有重要作用。目前，长三角已处在向工业化中后期发展的阶段，根据经济发展的规律，今后五年，城市化进程将明显加快。通过高新技术十年内，长江三角洲将有可能成为我国区域经济发展的重要增长极和亚太地区经济发达地带，成为具有较强国际竞争能力的外向型经济示范区。许多有识之士甚至认为，长三角”不仅已经或者即将成为中国经济巨轮的领航者，而且极有可能成为世界经济下一轮复苏的发动机”。杭州经济的强劲发展□杭卅市实醍国内生产鸟慣(亿无)过了西湖工业博览会带来的巨大商务、会展机会□西湖晦览会贸易成交额{亿无〉2000年开始的西博会”为杭州走出浙江，放眼全国，开辟了一个新的对外窗口和平台，杭州已经不是一个简单意义上的旅市接近了。西湖博览会之杭州打造东方休闲之都界休闲博览园和世界休闲风情园展示、世界休闲用品博览会、世界休闲大会、世界休闲峰会、世界休闲奖评选、世界休闲研究2006杭州世界休闲博览会的主要目标： (1)扩大世界休闲博览会的国际影响，促进世界各国尤其是发展中国家休闲科学的交流与传播，促进休闲经济发展，提高 (2)提高浙江省的国际知名度，引领中国休闲产业发展，促进旅游产业结构优化和旅游产品转型，打造杭州"东方休 业发展都有十分积极的促进作用。北京奥运会的举办，将使中国的旅游业发展进入新纪元。美国高盛公司估计，从二00二年起到奥运之年，中国旅游业由于奥运会直接增加的旅游收入将超过1500亿元。这期间，将有大量的外国游客到中国旅游；将有更多的体育比赛在中国进行，从而带来更多的运动员和游客，使旅游业进入大发展的阶段。旅游景点的改造，旅游精品街的建设，旅游纪念品的开发，旅游人才的培养，星级宾生态旅游和人文旅游也将越来越有吸引力2010年的上海世博会客参会，如此庞大的客流量将给上海和周边地区的旅游、住宿、餐饮等行业带来无限商机。通过构建无障碍旅游，长三角正一方面，上海的都市风情旅游资源吸引力较虚羸，缺乏名山胜水，人文景点的历史积淀也欠深厚，打造最具人气的世博会展旅游产品，必须与长三角其它地区的旅游资源进行有机匹配，产生较强的会展旅游的资源诱因，以增强对国内外的旅游吸引另一方面，世博期间的7000万人次，将造成高峰期日住宿60-80万人左右。据预测，到2010年，上海饭店将自然增长17万张左右。届时排除正常的游客接待，上海旅游经济-----浙江支柱产业4年，浙江的旅游总收入已经达到了1000亿元人民币，占全省GDP的9.7%。专家们认为，一个产浙江旅游业的远期目标是，到2010年，基本建成旅游产业发达、旅游设施完善、旅游产品丰富、旅游服务优良、开放程度较高、市场竞争力位居全国前列的旅游经济强省，而旅游总收入要达到2500亿元,三、杭州酒店业现状级酒店总量据杭州市旅游委员会统计，到2004年12月31日，杭州市区(包括滨江、萧山和余杭区)共有星级酒店203家，其中五星亠五星级亠亠五星级亠州的酒店主要分布在四个区域：西湖周边、武林广场周边、黄龙体育中心周边以及滨江/萧山区,---,.----------------------------------40_月二月三月四月五月六月七月■■冃九月+月_07684.47531.6re.s碍2n.1；3L.65.22.7冷867.*72.7&9.5T2577475S72.4地地区岀租率边体育中心场滨江/萧山区计客房数量饭店数量3941%州市四、五星级酒店出租率变动图从岀租率上来看，杭州四五星级酒店全年岀租率均保持在70%以上的水平，其中五星级全年平均岀租率季明显，五星级酒店三月、四月、六月和十月出租率能达到80%以上，一月和十二月则处于淡季，但出租率能保持在60%以上。价四、五星级酒店平均房价变动图如图3-3所示，杭州市四五星级饭店全年平均房价差别显著，其中五星级酒店全年平均房价可达596级酒店全年平均房价仅有336元型酒店经营状况2004年，杭州市部分星级饭店的平均房价和客房岀租率如下表所示:饭饭店名称杭州香格里拉饭店杭州五洲大酒店浙江世界贸易中心大饭店杭州国大雷迪森广场酒店杭州国际假日酒店浙江大酒店杭州望湖宾馆杭州海华大酒店杭州新侨饭店杭州香溢大酒店杭州黄龙饭店囂入482956住率85472293004年杭州部分星级饭店客房经营情况年分别开业的2家由国际著名酒店管理集团管理的凯悦酒店和索非特酒四、凯恩假日酒店项目SWOT分析优势(Strength)1)地理位置项目地处杭州市最繁华的商务、商业中心的解放路段，无论交通，还是周围商业、商务、西湖景区和娱乐配套设施，2)开发和经营理念新颖开发商独到的商业房地产开发理念，将房产投资、休闲度假与投资理财概念有机结合；未来经营上，酒店将客房岀售者也将为酒店带来相当规模的市场客源，并在销售的过程中扩大酒店的影响力。3)前瞻性物业在前期就聘请专业的酒店投资管理公司进行项目顾问，使得物业在今后的建设、设计过程中更符合市场及专业的4)团队组合物业从前期策划、产品定位，到后期经营管理，以及提供给投资者的售后延伸服务都由国际专业团队共同打造，具有机遇(Opportunity)1.区域发展需要特色高档商务、休闲酒店杭州市场目前仍然以旅游观光星级酒店为主，真正能满足高档商务、休闲需求的酒店相对较少。2.以客房为重点的酒店，经营成本相对较低3.区域经济发展前景持续看好长三角地区城镇居民的人均可支配收入基本上都已经达到或超过1000美元，杭州、上海、苏州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴和舟山等城市的居民人均可支配收入已经达到1500美元。这一理创造了良好的宏观经济环境。4.难得的发展机遇5.政府对旅游产业的高度重视五、市场定位根据对整个杭州及浙江酒店市场的了解和分析，拟建项目酒店定位为：公寓。主要客源市场定位及理由如下：五星级豪华商务、休闲酒店及市场1.酒店的地理位置目前在周边区域已经没有任何空余地块建造类似项目2.周边商业发达，交通便捷，是广大商务客人乐意选择的区域3.浙江经济的高速发展，需要更多的商务酒店与之配套4.目前杭州酒店缺少新意，该项目的出现将带动新一轮的酒店趋势：时尚、温馨的氛围将取代原来传统的星级宾馆会展市场1.2006年杭州国际休闲博览会的举办，将为杭州带来众多的会展客源2.作为全国经济发展最快、拥有民间资本最雄厚的省会城市，越来越多的商务会展