高尔夫项目(蓝光观岭)前期可行性研究分析报告

成都金堂高尔夫工程〔蓝光观岭〕前期可行性分析报告总述本案以工程综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，值卖点的可行性建议。在此根底上，综合考量金堂区域自身特性、资源条件、竞争要求，提271500风情为“具有完整生态链条的亲水高尔夫球场”。社区”与“中高档物业——多元化中高端复合主题居住区”为主力产品，以“球场、房产均衡进展”为根本思路，建设成为“生活、休闲、商务”三位一体的“西南国际生态高尔夫小镇”的根本进展模式。在根本进展模式既定的状况下，我们分别从市场层面、运营层面、财务层面验证了其可行性。工程109.1183工程进入良性自循环，大约用5.5年时间实现净现值为10.1453111.26%。另外沉淀高尔夫、酒店等物业，建设3.315.9〔100/亩计〕，工程具备良好的风险抗性。目 录前言 工程进展的目标体系8一、本工程争论背景8〔一〕企业背景8〔二〕工程自身条件8〔三〕工程进展环境9三、工程的特别性生疏9四、本工程进展的前提条件分析9五、本工程进展的目标体系10第一章 区域进展战略争论11一、大成都城市定位对区域进展的意义11二、大成都总体规划对区域进展的影响12三、金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位转变12四、区域资源条件及进展水平横向比较分析14五、金堂差异化竞争进展战略15其次章 工程休闲产业进展方向16一、特色吸引物的选择16〔一〕本案进展休闲产业的资源根底16〔二〕各区域休闲产业的进展态势17〔三〕人造特色吸引物确实定18二、高尔夫球场进展建议19〔一〕中国高尔夫进展概况19〔二〕成都高尔夫进展概况20〔三〕本案高球球场进展建议21第三章 工程进展模式22一、案例考察22〔一〕案例简介22〔二〕共性争论22〔三〕差异点分析23二、工程总体进展思路24〔一〕工程总体开发思路24〔二〕工程开发应留意的几个要点24三、高尔夫休闲物业定位24〔一〕休闲物业总体定位24〔二〕休闲物业组合25〔三〕市场锁定26〔四〕目标客户群锁定26第四章 市场可行性分析27一、本案所面临的市场格局及竞争格局27〔一〕成都郊区物业市场板块分布27〔二〕进展模式下的竞争格局推断28二、高端物业市场竞争分析28〔一〕显性竞争板块分析28〔二〕潜在竞争分析30〔三〕竞争下的本案进展高端休闲物业的市场时机点31三、中高档物业的市场竞争分析31〔一〕本地市场的中高档物业竞争分析31〔二〕与第一圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析32〔三〕中高端物业市场时机推断34四、大成都城市化进程带给金堂的区域进展时机35五、市场可行性总结36第五章 运营可行性分析37一、工程运营的总体设想37〔一〕工程运营必需遵循的原则37〔二〕本案运营的总体设想37二、运营机制设计38〔一〕运营主体选择38〔二〕与政府的关系协调39〔三〕与其他企业的协作40三、开发时序设计42〔一〕设计的指导思想42〔二〕各产品的开发时机推断42〔三〕开发时序设计43四、运营方式设计45〔一〕高尔夫球场运营方式45〔二〕土地运营方式46〔三〕物业运营方式47〔四〕酒店运营方式设计48第六章 投资可行性分析49一、土地运营的投资可行性分析49〔一〕争论方法49〔二〕土地投资本钱争论50〔二〕高尔夫俱乐部投资运营对土地投资本钱的影响50〔三〕土地市场价值推测51〔四〕土地运营的投资可行性分析51二、物业开发投资可行性分析52〔一〕分析方法52〔二〕物业平均价格推测52〔三〕投资分析与收益测算53三、不同运营方式下工程投资评价60〔一〕土地一级运营60〔二〕主体企业进展全部物业开发60〔三〕主体企业进展局部物业开发61〔四〕总体评价61四、工程风险分析62〔一〕政策风险62〔二〕市场竞争风险63〔三〕经营性风险64〔四〕结论65附件：附件一：金堂政府部门深访纪录附件二、成都高尔夫进展概况附件三、金堂市场环境报告附件四、典型高尔夫个案分析附件五、土地价值争论附件六：重点郊区分墅板块进展比较争论前言 工程进展的目标体系一、本工程争论背景〔一〕企业背景对投资地产工程的根本要求在于：资金安全性：工程的开发，必需保证资金投入的安全性，必需实现土地、物业的保值、升值。工程可投资性：将来工程开发的投资强度，必需满足企业对存量资金的消化需求。进展可持续性：通过工程的开发运行，能联动、集聚、整合多层次的政府、业界、土地资源，从而构建企业全进展平台，自主衍生很多工程以外的利润点与投资时机。以上三点，这也是我们推断工程可行性的根本准则。〔二〕工程自身条件工程4200成都野生动物园区域。该区域东北成都毗邻客运中心、三星级酒店；东面为青白江地界；现区域四周土地根本上均为农田等未开发土地。依据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门、规划部门、当地开发商等的深访，我们对土地有以下根本生疏：1、地块资源禀赋优越较为突出的资源为四大类：水资源——该区域毗邻中河，地块内有一大湖〔莫里森湖〕，并散点分布有其他小水塘，均为引中河水形成。物种资源——工程成都野生动物园，共有各类动物3生态空间。了草场、林区等。和的现“河畔餐厅”为制高点，莫里森湖为低洼区。2、土地证将分期获得1400用地，将通过其他手段猎取。〔三〕工程进展环境工程所在的金堂区域，城镇进展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。现阶段，金堂在规划、政策上拥有多项利好，将来地块进展的区位优势突出。三、工程的特别性生疏本案是西部中心城市郊区的综合性大盘与常规地产工程不同，本案远离市区、体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市场消费力支撑。因此必需将工程目标市场放大整个成都、大盘来进展争论。政、企关系打算本案开发的可行性工程工程必要的保障。四、本工程进展的前提条件分析必需建立一个特色吸引物参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必需进展产业复合，引入与人居生活体系关联度、融合度高的特色吸引物作为核心卖点。必需立足“城市运营”进展进展本案是区域休闲产业进展的龙头工程工程过区域进展营造工程进展的机遇。这要求在政、企携手的前提下，企业的投资、开发行为必需站在区域进展、城市运营的角度进展思考。五、本工程进展的目标体系通过土地投资，保证资金安全性。通过开发投资，实现工程可投资性。通过联动政府，搭建起双方互动、合作的平台，共同实现投资可持续性。工程进展必需符合的刚性要求。第一章 区域进展战略争论一、大成都城市定位对区域进展的意义成都的第四极。成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀球！二、大成都总体规划对区域进展的影响华阳组团：小康居住城〔柳城〕组团：花园居住城龙泉组团：山地型休闲旅游区双流〔东升〕组团：型工业基地郫县〔郫筒〕组团：高技术产业中心在大成都总体规划影响下，温江、华阳、龙泉等区域房地产市场得以较快进展，特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江、华阳市场对本工程来说即是一个市场机遇，又是一个开拓全市场的挑战。三、金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位转变成都游乐中心”，目前已初具规模，居家、生态环境都得到了极大改善，力在制造“天府水城，人居金堂”的美丽休闲人居环境；区域定位以“居住、会务、休闲、旅游”为主，区域性质将发生了质的转变。成都正建设成为无污染的中国西部纺织城。2023成都31成都3030成都第一圈层。成都入成都圈层优势特点：第一圈层其次圈层土地储藏状况土地储藏丰富土地储藏相当丰富土地本钱较高很低交通状况相对完善交通逐步完善，城市一体化进程加快居住环境状况配套较成熟.居住质量较好自然环境较好,居住环境逐步改善，条件配套逐步完善产品状况产品多样化,可选择度大产品多样化不够价格承受度相对较高相对较低竞争相当剧烈相对较弱投资环境较成熟正在完善金堂区域将来优势特点：土地本钱低交通便捷价格承受度渐渐提升金堂区域将来也面临着同时来自第一圈层和其次圈层更为严峻的竞其竞争地位。四、区域资源条件及进展水平横向比较分析区域交通条件房价水平自然环境生活配套青城山成灌高速、老成灌路；道的修建使区域交通四通八达；401小时；但均需交纳过路费；目前中4000/㎡自然景观资源突出，避暑胜地；世界自然文化遗产，具有突出的人文、文化资源；气候宜人，空气质量高；生活配套匮乏华阳有人民南路南延线，成仁路等；华阳客运中心及府河成都港；距离成都104000/㎡位居城南，“富”气顺延，人气较足；紧靠东山、牧马山，毗邻府河、副中心、高区，具备肯定的自然资源。生活配套缺乏龙泉拥有五纵三横的快速交通网络：“五纵”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龙路；“四横”则指三环路、外环高速路、龙泉环城路、石胜路；拥有成都最大客运站十陵客运站；距成都20-302200/㎡有成都成都较为少见，但是水资源相对匮乏；成都市区最大的规划风景区—十陵历史文化风景区位于龙泉；著名的花果之乡，休闲胜地。生活配套一般温江成温邛高速，光华大道，交通网络兴旺；进城的时间在103200/㎡处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富；“贵”气较盛，区域认知度高。空气质量高，有众多的森林苗圃。花博会永久性展馆的建设与展现，将对区域环境有较大程度的提升。生活配套正处于逐步完善中，借花博会的东风建设大量的根底配套牧马山成雅高速、成都——双流——津大件路，交通网络兴旺，4000/㎡以上区域内高尔夫球场为目前成都市内最好的高尔夫球场，吸引大量的商务客户；物业；无其他方面的配套金堂成绵高速，2023成都时间不到半小时2023/㎡被誉为“千里沱江第一城”，沱江及其支”的水系环境，有中国独具的水城特色。本工程适宜打造高尔夫别墅物业。生活配套一般区域休闲房地产进展优势。五、金堂差异化竞争进展战略作为将来成都半小时圈层的成员之一，金堂暂不具备明显竞争优势，成都休闲房地产市场中存在较大竞争压力；故本工程通过差异化竞争打造西南共性化休闲旗舰基地。本案将进一步寻求本工程的“高效吸引物”。其次章 工程休闲产业进展方向一、特色吸引物的选择特色吸引物的选择方式有两种，第一种是依托于先天资源根底而成，如温泉、沙滩等，另一种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主工程，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业的核心？如何在各个区域的竞争中保证自己的差异化、特色化？〔一〕本案进展休闲产业的资源根底1、进展休闲产业的资源根底分类的类型与档次。一般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源：后天稀缺性资源——人造休闲设施2、本案进展休闲产业的资源根底评价整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，1都江堰”、龙泉、大邑、崇州、温江、牧马山等区域，其资源根底分析如下：区域拥有资源评价青城山—都江堰1、极其稀缺的自然生态资源2、深厚的人文历史积淀自然生态资源、历史人文资源稀缺性突出，为成都最具进展潜力地域温江1、生态农业区，水土质量成都最正确2、“国色天乡”主题公园先天资源一般，但近年通过人造休闲设施成功翻开了成都休闲市场。龙泉1、独特的人文历史风情2、生态农业、自然山体植被3具有很好休闲产业进展根底大邑1、稀缺的自然资源西岭雪山、温泉2、肯定的历史知名度先天资源稀缺性突出，但资源过于单一，具有肯定休闲产业进展根底牧马山1、高尔夫景观球场2、森林公园先天资源条件一般，但通过具有稀缺性的高尔夫建设，已成功启动休闲产业崇州1、文景江温泉开发区先天资源稀缺性一般，过于单一金堂〔赵镇〕1、丰富的水系资源先天资源具有肯定的稀缺性，但多样性缺乏比照其他区域，我们认为：金堂在现有资源条件下，进展休闲产业存在肯定难度工程也将退出历史舞台。要想转变现状，必需在人造休闲设施上做文章博园、国色天乡翻开了休闲市场。3、结论特色吸引物，则在进展前景上存在肯定的风险性。竞争特色。从成都周边现有休闲产业进展状况进展分析。〔二〕各区域休闲产业的进展态势区域休闲类型档次青城山—都江堰养生休闲为主中高档次为主温江养生休闲、消遣休闲为主中端为主龙泉体育休闲、民俗风情休闲中档为主大邑康体休闲、民俗风情休闲中档为主牧马山商务休闲、体育休闲高档为主崇州温泉康体休闲中档为主依据比照我们觉察：商务休闲、体育休闲比较稀缺现在成都周边区域，在休闲类型上，集合了几乎全部的休闲大类，但是从比重上分析，以养生休闲、康体休闲、民俗风情休闲为主，而商务休闲、体育休闲、消遣休闲比较稀缺，进展同比中国兴旺地区也显得滞后。高档休闲消费较少由于成都资源衍生的，故群众化倾向严峻，消费集中在中档，而针对于高端人群而打造的型休闲产业比较匮乏。结论：假设本案要想实现突破，则人造特色必需定位于高端，并在体育休闲与消遣休闲之间进展选择。〔三〕人造特色吸引物确实定1、工程可选择的特色吸引物比较大型的消遣休闲设施、大型的体育休闲设施。特色吸引物类别主要类型案例代表消遣休闲设施大型主题公园等华侨城体育休闲设施体育场馆集群、高尔夫等“亚洲•体育城”“观澜湖”工程型消遣休闲。态环境、富有动态变化的浅丘地势、充分的水系资源，本案特色吸引物应确定为高尔夫球场。同时，为形成差异化竞争，我们应将高尔夫的商务休闲功能与体育休闲功能相结合。2、结论本案的特色吸引物为：——将“商务休闲功能”与“体育休闲功能”相结合的特色高尔夫球场。何？二、高尔夫球场进展建议〔一〕中国高尔夫进展概况自从198410我国的高尔夫球场目前已达上百座，目前正式注册的高尔夫球场有19522高尔夫市场。但是，在2023110向着合理、标准的进展过程进展过渡。近年来，我国高尔夫球场建设有三大趋势：1、规模化2041817987.7%。这一比例大大高于国外。2、特色化：随着高尔夫运动与旅游、度假的挂钩，球场建设越来越特色化，如海南省与云南省的“四季球场”，云南省的“高原球场”等。3、模式化发模式：盈利力量；“球场、房产平衡模式”，球场收益与支出差不多平衡，公司主要靠高尔夫别墅房地产盈利；界已经开头经营与开发相分别，这变相促进了产业的成熟化进展。〔二〕成都高尔夫进展概况〔具体状况见附件二〕球场成都18两座球场的评定在国内都排在中等偏上。球场配套比照省外球场地，成都球场配套的商务局部明显比重缺乏。市场状况3500-38004成都3以前不承受访客。俱乐部经营状况成都两个标准球场的会员总数落后与昆明与重庆，上升空间还很大，成都进来的。消费客群组成成都90%是富商或者企业的高层人士，小有成就的文化人、大学教授以及追求时尚的富家子弟是另外10%的主要人员构成；在目前成都201。成都高尔夫本地化明显，作为西南中心城市，高端高尔夫球市场还有很大拓展空间。依据市场分析我们觉察：成都成都本地高尔夫球场建设规模偏小，而且商务休闲设施缺乏。成都本地高尔夫球场特色不够突出。市场需要引导。以上市场的现状，是本案进展的契机与定位的启发。〔三〕本案高球球场进展建议结合场地条件，依据差异化原则，建议本案高球进展方向为：形象：西南首席高尔夫俱乐部规模、档次：27成都1500左右风情定位：具有完整生态链条的亲水高尔夫球场根本功能组合：“商务休闲+体育休闲”，配套包括俱乐部会所、独立会议中心、运动中心、商务中心目标客群：中国高尔夫爱家，西南顶尖商务人士，成都本地高端消费人群，青白江、都等本案地域周边企业主。第三章 工程进展模式一、案例考察〔具体案例介绍见附件四〕的成功案例中，分别选取了“观澜湖高尔夫”、“龙熙顺景”、“汤臣高尔夫”这三个地域标杆工程进展了重点分析。〔一〕案例简介“观澜湖高尔夫”开发最早、规模最大、高球俱乐部经营最成熟，成13过大，运营周期过长，物业开发时间也较短，模式不行直接复制。“龙熙顺景”——“房产核心模式”的代表龙熙顺景作为北京的高尔夫标杆工程一体〔温泉酒店、高球俱乐部、休闲物业〕的产品组合，具有很强的独特性。“上海汤臣高尔夫”——“球场、房产平衡模式”的代表与前两者工程899了次次市场变革，制造了休闲物业综合开发、持续增值的典范。〔二〕共性争论我们觉察，现今成功开发的高尔夫地产工程，具有以下共性：进展思路——以高尔夫产业，带动高端休闲地产开发无论是哪种高尔夫地产工程对地产的拉动作用在于带来了高端消费人群、营造美丽安康居住环境、形成高端生活配套这三方面。功能设计——休闲、度假、保健、消遣、会议、餐饮依据我们对三个工程营造高端消费人群生活、休闲、商务的软、硬件环境，因此，高球休休闲物业根本搭配——俱乐部会所+别墅+高尔夫公寓类物业，在较偏远的地块开发高尔夫公寓，作为区域的制高点。消费人群——高尔夫休闲人群与房产消费人群相互重合与其他两个工程40%以上。同时，从高尔夫休闲人群与房产消费人群的特征上看，年龄、身份、籍贯等也根本全都。〔三〕差异点分析依据不同工程的不同进展条件，他们形成以下差异点：特别配套设施——酒店、会议中心、康体设施某些工程在开发初期〔如龙熙顺景、观澜湖等〕，由于区域休闲配套SPA度较高的康体设施。的高尔夫俱乐部进展经营。总体来看，随行业的专业性增加，近年来的高球球场由外来经营者经营已成为大势。熙顺景，为贴补俱乐部经营，同时也为塑造物业独特卖点，将物业与俱乐部会员卡捆绑销售，买房赠卡。二、工程总体进展思路〔一〕工程总体开发思路工程工程的总体进展思路如下：合地产开发。本案休闲产业对物业的拉动方式分以下三种：通过高球球场及配套设施建设，为高端人群塑造完善的生活、休闲、商务环境；通过高球球场经营，为休闲物业吸引西南高端消费人群；值提升。〔二〕工程开发应留意的几个要点下几点：开发模式——“球场、房产平衡模式”物业根本组合——球场+俱乐部会所+高星级酒店+别墅+高尔夫公寓功能设计——“生活、休闲、商务”三位一体三、高尔夫休闲物业定位〔一〕休闲物业总体定位依据通过休闲产业拉动地产进展的思路，本工程休闲物业定位为：——西南国际生态高尔夫小镇物种多样性、生物链完整性的自然环境是本案的最大人居价值卖点；4200〔二〕休闲物业组合高尔夫主题社区应定位于——西部顶级休闲物业。本案休闲物业主要划分为两类，具体设想如下：1、核心物业——高尔夫主题社区依据高尔夫带动物业进展的思路，本案核心物业为：会所”、“高星级别酒店”等休闲、生活、商务配套。每种物业的建设设想如下：地边或中间。假、商务人群设计。住人群营造商务、休闲、度假、居住的软、硬件环境。由于本案现有区域配套不全，且档次较低，建议兴建一个高星级酒店。2区域市场进展的责任，因此可考虑为本地客户供给肯定量的标杆产品，形成市场挤压，带动区域物业水平提升。同时，从市场层面看本地市场正处供不应求的阶段利用边缘地块开发一局部中档物业，有助于提升本案的消化速度。 中档物业将独立分区于高尔夫主题社区建在略微远离球场的区域依据市场的不同需求，中高档物业将呈现多远化、复合主题的特征，其中将包括以满足中长期居住的花园洋房、联排别墅，以满足短居为主的高尔夫公寓，以满足养老需求的老年公寓等。〔三〕市场锁定依据省外案例分析与成都的重叠性，我们认为休闲物业的市场定位为：以成都场为主，带动及吸引金堂及周边地区中高档住宅消费市场。〔四〕目标客户群锁定依据我们对成都认为本案目标群为：四缘客户——高尔夫缘、工作缘、地缘、成都情缘高尔夫缘客户：分布西南各地，甚至沿海、香港、深圳、珠三角、面的杂志等；会从球会的角度评价物业的价值；主要是为便利打球、甚至便利退休后打球而置业。工作缘客户：在成都周边有公司；留意社区的社交功能；留意社与活动；地缘客户：分布在成都及周边距球会距离比较近的客户；为置业而置业；重视物业的质素、生活便利程度、物业的进展前景；成都情缘客户：来自甘、阿、凉三州与西藏；因宠爱成都平原、金堂良好的居住环境而职业；大局部出于养老、休闲动机。第四章 市场可行性分析将来，本工程所处的区域面临着近郊市场的阻隔、远郊市场的竞争，如何能在远近交攻的市场环境里查找本工程的进展时机？本工程能分析，论证本工程市场进展的可行性。一、本案所面临的市场格局及竞争格局〔一〕成都郊区物业市场板块分布成都郊区物业市场按距成都市区的车程距离分第一圈层和其次圈层两大板块，如下图：依据本案的进展模式，物业主要分高端物业〔高尔夫社区〕与中高端物业〔花园洋房〕，这两者所面临的竞争格局有所不同，必需分别加以分析。本案的高端休闲物业市场竞争将面临成都第一圈层与其次圈层的包成都第一圈层东北向区域市场的阻隔。〔二〕进展模式下的竞争格局推断1、高端物业竞争格局推断全部可能产生同类型物业的区域，主要集中在第一圈层中的牧马山、麓山、龙泉和其次圈层中的青城山-都江堰、大邑、津、彭州、崇州。2、中高端物业的竞争格局推断成都成都到市场竞争将主要来源于成都东北面的都、清白江、龙泉，及本案所属的区域内部市场。二、高端物业市场竞争分析的青城山-都江堰、大邑、津、崇州等区域。因此，应对竞争区域的供需特征做出推断，从而明确市场时机点。〔一〕显性竞争板块分析现在成都的高端休闲物业市场，能对本案形成有效竞争的只有青城山、龙泉、牧马山、麓山这四大别墅板块，其特征如下:区域车程周边环境居住方式竞争力分析优势分析劣势分析进展前景40分钟天下幽的青城山+森林+河流居住兼投资应多以联排、叠拼和双拼为主30分钟起伏的浅丘地带+森林+湖泊运动型休闲度假配套设施和地铁建设，有利于进展该区经济，激活该区房地产业房价较低，供给充分，区域努力打造旅游业，有助区域进展别发经济型别墅会成为该区域主力产品牧马山距市区30分钟起伏的山丘+森林+河流+高尔夫球场深档次和客户群定位较高，独幢别墅将有望成为主要物业类型15分钟丘陵+森林+湖泊+高尔夫球场深度居家型的休闲度假城市副中心的建设将完善区域周边全部市政配发条件房价较高，区域配套有待完善，缺乏格外突出的自然资成都城市边缘休闲居家市场的后起之秀金堂距离30分钟左右高尔夫球场+丘陵+森林+水资源+物种资源深度居家型的休闲度假，兼具投资属性随城市化进程深入，其进展潜力不行低估，休闲产业的特色，在市场上具有唯一性、排它性休闲特色的唯一性、配套的完善性与成都的心理距离有待消退闲主题大盘社区件最优。从居住方式看，本案将具备肯定投资属性不强从进展前景看，青城山长线看好，本案与麓山均属于后起之秀。综上所述，从这几大板块的进展特征看，青城山比较成熟，同时竞争力最强；麓山是后起之秀，在将来将会对本案形成肯定竞争；牧马山竞争不明显。和它们相比，我们的优势在于突出的高球球场、水资源、物种资源优势，我们的劣势是相对为难的区位条件。针对高端物业而言，区位不时机。〔二〕潜在竞争分析在成都区域内，在将来的一段时间能，与本案具有同等区位条件、同地域，还包括温江、大邑、津、崇州等。1、潜在竞争工程列举与本工程工程“北部区”、崇州西江湿地公园、文锦江温泉区，比照方下：名称区位规模资源条件开发时机进展前景温江置信“北部区”温江万春镇以北6．5平方公里以上江安河风光+人文历史景观+生态花木园区最早2023线上的体验型休闲度假物业开发区崇州西江湿地公园工程崇州湿地公园侧1000亩以上湿地公园2023年大型水上运动与休闲度假为一体的综合型休闲物业进展区文锦江温泉区距离683平方公里温泉+自然风光+休2023年底大型综合性温泉旅游、休闲度假物业进展区从的这几个工程的先发性市场优势。2、可能消灭的潜在竞争工程在温江、大邑、津、崇州这些区域，从理论上分析，在本案10工程工程消灭的几率将很工程而言，先发优势是致关重要的，鉴于本工程也不会很大。〔三〕竞争下的本案进展高端休闲物业的市场时机点综上，本案进展高端休闲物业的市场时机点在于先发优势制造、高尔夫主题配套，同时借助本案独特的水资源与物种资源，形成特色的居住环境，也是进展的契机所在。三、中高档物业的市场竞争分析〔一〕本地市场的中高档物业竞争分析1、本地市场的供给特征2023500-600/平方米，到20231500-1600/平方米，像金海岸这2023/3000元/平方米；供给量：过去两年，供给量相应掌握在20~30供大于求带来的市场风险；80——20080形态有别墅，其销售状况格外抱负。2、本地市场的需求特征20~30知根本是供不应求。需求来源：金堂购房者中以金堂本地及周边市县为主，其次是西藏、成都客户占的比例很少，他们18~19储藏肯定积蓄后，成为金堂目前住宅购置人群中不行无视的力气需求特征：临河楼盘需求更为火爆，环境配套成为需求最显著特征。3、进展趋势品质正在逐步接近成都成都市房地产开发的一个重点区域。成都中心城区无缝对接的趋成都北部人居后花园的可能性格外大，供给将进一步放大，区域产品的丰度、厚度、成熟度将进一步发挥。4、区域市场的内部竞争分析针对区域内部竞争，本案具有明显竞争优势。除开休闲配套优势外，还将具有规模优势、外来开发商的品牌优势、先发优势〔区域内首先打造的大型休闲物业〕等等。因此，对于区域内部的竞争，本案具有很好的抗性。临着清白江、都、龙泉的全面竞争。〔二〕与第一圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析成都成都成都这个大房地产市场的一个子系统。但是，这种关系的转变，在地域上存在肯定阻隔性与传递性，特别是对于中高档物业来说，将来由中心城区流向金堂的消费者，在都、青白江、龙泉都有很大几率实现分流。1、竞争力比较这三个市场，与金堂的市场的将来竞争力比较如下：金 堂青 白 江交通通达度距成都36,2023成都1630距253015成都10居住区域认可度区域认可度很高由于大量的污染工业存在，居住认可度较低居住认可度一般城市魅力较好，在该区域居住认可度较好人口状况115484.4811.14013.52482625220将来规划方向居住、会务、休闲、旅游化工、冶金、建材、物流基地成都经济生态型城市区政府投资力度大力进展人居环境，房地产市场投资很大工业投资力度最大“北部城”的建设，政府投资力度很大，仅次于工业投资力度成都•龙泉——21成都最正确生态居住区”区域房地产业。就交通通达度来看，金堂最远，但随成金路的开通，交通通达度将呈现肯定优势；18~19不行无视的力气；其重视工业，且多是有污染的工业，都其次，金堂与龙泉支持无污染的工业，那么就居住环境来讲，除了青白江、都以外，其他较有优势；2、竞争格局总结针对本案的中高档物业，来自龙泉、都、清白江的竞争压力相对大于金堂区域内部的竞争压力客群影响不大。甚至可以实现对这两个市场内部客群的直接引导。〔三〕中高端物业市场时机推断规模优势、先发优势、品牌优势，因此，本案具有明显竞争优势力。〔龙泉的产品卖点多以山居为主〕、物种资源的文章，形成差异化的竞争优胜。四、大成都城市化进程带给金堂的区域进展时机作为一个开发周期可能长达十年的工程成都市场的变化，以及对本案所带来的相应影响。成都一体化，同比全国其他省会城市城市化进程速度明显要快。更、城市配套完善、生产要素流淌提速等种种利好，对一个郊区房地产市场的影响是巨大的，甚至可以带来跨越性的进展契机。成都18003000/400020231500~16002023空港”板块的规划进展政策出台后1000元/20233000/平方米左右的水平，且长线看好。化。假设说上述两个区域是第一批受惠于成都成都成都房地产市场无缝对接的市场，形势已经明朗。因此，在上述市场竞争压力的分析结论下，我们认为，假设综合考虑喻。五、市场可行性总结了原有的水资源优势与物种资源优势，形成了本案独特的休闲特色，为本案制造了与大成都范围内优良休闲物业竞争的先天条件。同时，随区域性质、交通条件的转变，本案的竞争优势将逐步放大，表现在高端休闲物业将突破圈层的限制，成为市场上的一流竞品上。泉对本案成都差异化的产品塑造将其减至最低。综上所述，全面考量市场现状，深入展望市场趋势，在本案进展模式优势。第五章 运营可行性分析一、工程运营的总体设想〔一〕工程运营必需遵循的原则在运营中，工程的进展必需符合以下原则：1、符合工程进展总体思路工程的运营必需符合以高尔夫产业进展带动房产物业进展的总体思路，因此，物业开发的时序设计，必需参比高尔夫产业的成熟速度，依据休闲物业的升级规律而定。2、符合风险最小化原则工程在运营过程中，为躲避资金风险、市场风险，在开发时序即定的状况下，将承受土地一级运营、物业联合开发等多种运营方式，进展多点启动式的开发。3、符合利润最大化原则为确保工程业的价值峰值点，在均衡市场风险的状况下，实现分阶段开发。〔二〕本案运营的总体设想1、总体设想工程开发风险最小化、开发价值最大化。多元化的运营方式：包括了土地运营方式、物业运营方式、高球俱乐部运营方式、酒店运营模式等。并进的开发态势。2、运营模式的关键节点工程运营模式的关键节点主要为：通过运营机制的设计，打造进展商与政府、合作者的协作平台，规避风险。通过开发时序的设计，利用物业开发的峰值点，实现利润最大化。市场可行性。以下我们将对上述三点分别阐述。二、运营机制设计〔一〕运营主体选择4200工程的开发关乎区域整体进展，必需站在城市运营的角度进展考量。1、案例借鉴现在中国借助企业力气开展的城市运营工程，依据企业介入的深度，可以分为以“政府+企业”为主体和企业为主体两种，其案例比照方下：运营主体模式定义国内成功代表省内案例优势劣势企业+政府政府与企业共同成立运营机构“亚洲•体育城”以置信为代表的温江北部区、青羊工业园1、启动速度快2、企业资金投入量小3、拆迁风险小4、用地能得到保障1、模式不够成熟2、退出机制差3、通常用于开发风险教大的工程企业企业在政府支持下独立运营华侨城观澜湖麓山国际社区东山国际社区1、投资回报率高2、模式成熟3、应变机制佳1、资金投入量大2、对开发实力要求高3、存在肯定拆迁、用地、政策风险2、本案运营主体选择总结两种运营模式，以“政府+企业”为主体的城市运营，一般用于非房地产工程，且模式不成熟，运营机制相当简单，不适用于本案。因此，本案应以企业为主体，进展工程运营。风险，建议本案运营在进展运营机制设计的时候，必需通过与政府、合作者的协作，实现减低开发风险的目的。〔二〕与政府的关系协调1、政、企合作的可行性本案作为以高尔夫为特色吸引物的房地产工程有效提升，主要表现在：工程进展目标存在自然的全都性。理念上的共同，构成两者合作的前提。2、政、企合作的价值结合点从企业的角度，本案存在以下价值结合点合力进展土地运营谋求一级土地运营的利润，同时制造了低价收购土地的契机。合力进展招商引进政府期望以产业实力拉动区域进展，而企业自身作为跨行投资的主体，不排解可以引进局部经营者、开发者。合力进展区域推广的产品定位于“城市名片”，借势政府，高举高打。3、政、企合作的实现形式本工程的政企合作不应只停留在县一级政府，应乐观开放与市政府与其他行业主管部门高层的互动。〔三〕与其他企业的协作1、与其他企业协作的必要性者。主体企业自身的局限性此不排解与其他企业实现在专业上的携手开发初期的资金风险依据由高尔夫产业带动物业进展的大思路，与一般房地产工程不同，〔前期投10〕，会给资金带来较大风险，故建议通过引进其他开发商，分散资金风险。由于本案将开发中高档物与高档物业，产品线较长，开发周期长、且险，也可考虑引进一些运营商。2、运营中可以进展协作的环节主体企业与其他企业可能进展协作的工程包括：高球球场的经营考虑引进一家经营商合作经营。中高档物的开发中高档物业作为本案开发的主力物业，对高球产业的依靠性相对较低。为保证对本案前期的市场、资金风险掌握，可以在运营初期适当2~3发的风险。局部土地的转让见的市场风险，也可通过土地的出售保证资金的安全性。酒店的建设、经营划招商，引入一家专业酒店投资商负责建设、经营。具体的协作运营方式见本章“运营方式设计”三、开发时序设计〔一〕设计的指导思想的成熟度，其二是区域休闲物业市场的成熟度。由于本案产品线长，〔由二生一〕”两线——高球产业的进展曲线、区域休闲物业的市场进展曲线合一——将“两线”进展耦合、扭结，形本钱案物业开发的整体升值曲线。〔二〕各产品的开发时机推断发价值峰值的时间：高球球场动区域休闲物业市场的双重“启动物”角色，必需先行开发。高档物业在高球球场已经投入运行，并逐步成熟以后。必需特别提出的是，虽然高端物业的开发价值与高球球场严密相联，后，一旦球场经营消灭问题，高端物业开发将存在较大风险。预期，同时启动局部高端物业的开发，培育区域高端市场，并可与高形象，将来市场风险相应减小。中高档物业环境影响。而目前区域市场处于不太饱和状态，故可先行局部开发。开发手段，仅在必要时使用，如资金链条消灭紧绷、开发市场风险过高等。〔三〕开发时序设计段——价值培育阶段——价值回报阶段”这三个阶段。前提条件。段，推出的房地产物业才能实现市场价值的最大化。依据一般阅历，2〔依据成都现有两个球场的进展41〕，因此，这两年，为高端物业掌握进展阶段，中高端物业将为主流。2具体介绍如下：1、启动阶段件。重点步骤猎取土地进展球场与休闲配套〔会所、酒店〕建设进展局部中高档物业建设，以回笼局部资金启动局部高档物业开发，培育市场开发量4200150027会所、酒店建设：6000090中高档物业开发量：800001501600080运营时间〔开发及销售，以下同〕2023~20232、价值培育阶段阶段性目标区域开发价值。重点步骤高球俱乐部正式营业高档物业全面启动，掌握进展同时连续进展中高档物业开发开发量中高档物业开发量：160000300高档物业建设：40000200运营时间2023~2023〔2年时间进展市场的培育。3、价值回报阶段阶段性目标在区域高端市场形象定位形成后，区域房地产开发价值得以全面提升，此时将是高端、中高端物业开发价值回报利润最大化阶段。重点步骤高档物业全面开发全面带动中高档物业开发开发量〔1〕中高档物业建设：618669.761160〔2〕高档物业开发量：110000720运营时间20232023说明：0.81016100.3310001.0901000050050000方米。10假设市场状况良好，建议在“价值回报阶段”增大高档物业开发面积，削减中高档物业开发面积。四、运营方式设计〔一〕高尔夫球场运营方式现成都将来经营上可能存在风险性。1、运营风险的主要来源——经营者的专业性籍收入，二是赛会收入，而这两者的经营、治理质量对经营者的身份夫球场正处于亏损状态。会对工程合我们工程持续的，同时也与进展商、政府的愿景相背离。2、解决之道——量身订做，引入专业经营商阅历，实现风险公担，成果共享。我方面建议，最好能实行量身订做的方式。工程招商，引入香港或大陆的品与品牌进展联营，或签订长期协定将球场出租给该俱乐部。〔二〕土地运营方式1、土地运营的目的进展土地运营的主要目的主要有三点，如下：1400为联合企业进展开发制造操作可能性2、土地运营模式选择成都市场最具可行性的土地运营方式为“土地一级运营”与“土地证切块转让”两种。熟，在成都旧城改造等大量承受。联合开发。3、具体操作手段28001400在土地运营层面，从投资安全性动身，依据我们的市场分析，工程商，尽量缩短拿地时间。从工程工程1400完，并尽量制造其他拿地的机遇。本案土地运营的大体关键节点如下：28001400理。在启开工程之前，需要与政府明确两个根本点：一是从政策上保证本工程高尔夫开发权和别墅开发权；二是保证进展商对1400亩土地的开发权或土地整理运营收益权。成为“土地一级运营商”，全面负责该区域规划、土地整理工作，并明确与政府的土地收益分成比例。全部土地宜分块办理国土证，以便于将来如有需要，可由各工程子公司直接转让工程公司股权或联合开发，降低开发风险。〔三〕物业运营方式辅。的联合开发要目的是为实现市场预热、阅历积存、人才储藏；在开发的后期，由于区域市场成熟后，竞争渐渐剧烈，可以考虑引入局部开发商分散市场风险。让或者股权融资形式，引进企业联合开发。〔四〕酒店运营方式设计店等。第六章 投资可行性分析投资可行性进展争论。一、土地运营的投资可行性分析〔一〕争论方法场价格推测上。必需推测在不开发状况下，直接通过土地运营能否保证投资回报。据此，本案的土地投资可行性争论方法如下。1、推断依据1500的一个必要投入，把它的建设本钱计入土地投资本钱中进展测算。270027004200投资本钱。2、具体步骤推测高球球场建设本钱2700本钱价格可行性。〔二〕土地投资本钱争论1、420062.12、4200景观改造、“三通一平”等。270015300/平方米的3/0.813、合计6.81〔二〕高尔夫俱乐部投资运营对土地投资本钱的影响1、高尔夫俱乐部建设本钱参考同类球场的建设标准，高规格的275000万人民币左右。〔依据对北京、上海高球工程公司的深访〕10000包括办公用房、休息室、综合型SPA、中西餐厅、更衣室、独立会议中心、小型剧场等。按每平米综合本钱80008000万元。1.32、高尔夫球场运营本钱与收益平，也就是说无须对高球球场将来的经营进展贴补。3、高尔夫球场对土地投资本钱的影响8.11〔6.81+1.3〕。2700亩土地的根底本钱价格将为〔8.11/2700〕=30/亩。〔三〕土地市场价值推测〔具体分析参见附件五〕值我们形成以下推测：本工程土地价格现状市值推测：30/亩40/亩以上本工程区域开发成熟及配套高尔夫后202360/亩以上对于本2023成都土地价格进展过程，乐观推测：100/亩以上〔四〕土地运营的投资可行性分析1、土地运营的可行性分析30/用费和其它不行预见费，结合对市场的推测，得出以下结论：2023不是很高，具有肯定风险。2023益空间。20232、结论保证资金的安全性，并且具有相当的投资价值。二、物业开发投资可行性分析〔一〕分析方法个开发周期较为保守的平均价格水平测算整个工程房地产开发的投资收益水平，推断其可行性。流测算，推断工程的可行性。〔二〕物业平均价格推测1、推断物业平均价格的依据依据调研，金堂现有市场价格：中档物业均价2023/平方米，中3000/平方米左右。进展趋势：受各种利好因素影响，将来金堂物业将持续上涨；本案独享高尔夫配套，将来价格将大大高于其他物业。其它区域进展借鉴：成都8000/平4000/平方米。2、保守推测依据保守原则，本工程103500工程108000/平方米。〔三〕投资分析与收益测算1、测算前提假设全部物业由开发商自己开发；整个开发周期为十年；2.1工程其它开发资金全为自有资金。2800/6000/平方米；3500/7000/平方米；3500/8000/平方米；本工程测算暂未考虑商业配套物业。2、本钱测算1〕依据开发商供给资料，本工程63.92.11.32按经营本钱与经营收益持平考虑。酒店物业投资大，由于属于长线经营工程，依据我们的运营方式设计，将在前期进展带规划招商，因此本测算仅仅计算其建设本钱，不涉及经营回报。银行贷款利率按基准利率5.58%计。2〕中高档休闲物业各年开发本钱及收益测算第一阶段1、经济技术指标总用地面积 150666.67100000.5容积率 0.8总建筑面积 80000.42、工程开发总本钱前期工程费勘察规划设计等费用80元/平方米按总建筑面积计80 6400032宗地内三通一平费用150元/平方米，按土地面积计150 15000075根底设施建设费120元/平方米，按地上建筑面积计120 9600048〔3〕建安工程费按建筑面积计算1000 80000400计152 12160060.8〔1〕~〔4〕小计 123160615.8〔5〕治理费用按〔1〕~〔4〕的2%计2% 2,463,212〔6〕不行预见费按〔1〕~〔4〕的3%计3% 3,694,818开发总本钱合计 1293186473、销售净收入一、总销售额1、中高端产品销售额按平均每平方米2800元计 2800 224001120销售额总计 224001120二、销售费用按销售额的3%计 3% 6720233.6三、经营税金及附加经营税金及附加按销售额的5.65%计 5.65% 12656063.28四、销售净收入 204625023.1其次阶段第一年其次年同第一年1、经济技术指标总用地面积 150666.67 100000.5容积率 0.8总建筑面积 80000.42、工程开发总本钱前期工程费勘察规划设计等费用80元/平方米按总建筑面积计80 6400032宗地内三通一平费用150元/平方米，按土地面积计150 15000075根底设施建设费120/平方米，按地上建筑面积计120 9600048〔3〕建安工程费按建筑面积计算1000 80000400计152 12160060.8〔1〕~〔4〕小计 123160615.8〔5〕治理费用按〔1〕~〔4〕的2%计2% 2,463,212〔6〕不行预见费按〔1〕~〔4〕的3%计3% 3,694,818开发总本钱合计 1293186473、销售净收入一、总销售额1、中高端产品销售额按平均每平方米3200元计 3200 256001280销售额总计 256001280二、销售费用按销售额的3%计 3% 7680038.4三、经营税金及附加经营税金及附加按销售额的5.65%计 5.65% 14464072.32四、销售净收入 233857169.3第三阶段第一年其次年至第六年同第一年1、经济技术指标总用地面积1160亩的1/6193.3666.67 128889.5333容积率 0.8总建筑面积 103111.62672、工程开发总本钱前期工程费勘察规划设计等费用80元/平方米按总建筑面积计80 8248930.133宗地内三通一平费用150元/平方米，按土地面积计150 19333430根底设施建设费120元/平方米，按地上建筑面积计120 12373395.2〔3〕建安工程费按建筑面积计算1000 103111626.7计152 15672967.25〔1〕~〔4〕小计 158740349.3〔5〕治理费用按〔1〕~〔4〕的2%计2% 3,174,807〔6〕不行预见费按〔1〕~〔4〕的3%计3% 4,762,210开发总本钱合计 1666773673、销售净收入一、总销售额1、中高端产品销售额按平均每平方米3600元计 3600 371202356销售额总计 371202356二、销售费用按销售额的3%计 3% 11136055.68三、经营税金及附加经营税金及附加按销售额的5.65%计 5.65% 20972904.86四、销售净收入 339092895.53〕高端休闲物业各阶段投资与收益测算第一阶段1、经济技术指标总用地面积80666.6753333.6容积率0.3总建筑面积 16000.082、工程开发总本钱前期工程费勘察规划设计等费用200元/平方米按总建筑面积计200 3202316宗地内三通一平费用150元/平方米，按土地面积计150 8000040根底设施建设费400元/平方米，按地上建筑面积计400 6400032〔3〕建安工程费按建筑面积计算1200 19202396计152 2432023.16〔1〕~〔4〕小计 39232196〔5〕治理费用按〔1〕~〔4〕的2%计2% 784,644〔6〕不行预见费按〔1〕~〔4〕的3%计3% 1,176,966开发总本钱合计 411938063、销售净收入一、总销售额1、高端产品销售额按平均每平方米6000元计 600096000480销售额总计 96000480二、销售费用按销售额的3%计 3% 2880014三、经营税金及附加经营税金及附加按销售额的5.65%计 5.65% 5424027四、销售净收入 87696438其次阶段第一年其次年同第一年1、经济技术指标总用地面积 100666.67 66667容积率 0.3总建筑面积 20230.12、工程开发总本钱前期工程费勘察规划设计等费用200元/平方米按总建筑面积计200 4000020宗地内三通一平费用150元/平方米，按土地面积计150 10000050根底设施建设费400元/平方米，按地上建筑面积计400 8000040〔3〕建安工程费按建筑面积计算1200 24000120开发期税费按市政相关收费计152 3040015.2〔1〕~〔4〕小计 49040245〔5〕治理费用按〔1〕~〔4〕的2%计2% 980,805〔6〕不行预见费按〔1〕~〔4〕的3%计3% 1,471,207开发总本钱合计 514922573、销售净收入一、总销售额1、高端产品销售额按平均每平方米7000元计 7000 140000700销售额总计 140000700二、销售费用按销售额的3%计 3% 4202321三、经营税金及附加经营税金及附加按销售额的5.65%计 5.65% 7910039.55四、销售净收入 127890639第三阶段第一年其次年至第六年同第一年1、经济技术指标总用地面积720亩分6年开发120 666.67 80000.4容积率 0.3总建筑面积 24000.122、工程开发总本钱前期工程费勘察规划设计等费用200元/平方米按总建筑面积计200 4800024宗地内三通一平费用150元/平方米，按土地面积计150 12023060根底设施建设费400元/平方米，按地上建筑面积计400 9600048〔3〕建安工程费按建筑面积计算1200 28800144计152 3648018.24〔1〕~〔4〕小计 58848294〔5〕治理费用按〔1〕~〔4〕的2%计2% 1,176,966〔6〕不行预见费按〔1〕~〔4〕的3%计3% 1,765,449开发总本钱合计 617907093、销售净收入一、总销售额1、高端产品销售额按平均每平方米8000元计 8000 192023960销售额总计 192023960二、销售费用按销售额的3%计 3% 5760028.8三、经营税金及附加经营税金及附加按销售额的5.65%计 5.65% 10848054.2四、销售净收入 1753928773、现金流分析以下为本工程整体运营模型及现金流分析：估量开发年份2023202320232023202320232023202320232016周期第一阶段其次阶段第三阶段周期细分第112123年第4567投入建设工程〔资金流出〕320场及会所;酒店;15080000;8016000高端物业开发其次阶段第一年建设15080000发;1002023015080000;10020230平方米高端物业开发第三阶193128890;120240002193128890发;120240003193128890;120240004193128890;120240005193128890开发;120240006193128890;12024000平方米高端物业开发无资金回收工程无第一阶段8000016000业销售收入其次阶段第20230业销售收入其次阶段第202301128890240002128890240003128890平方米高端物业开发销售收入第三阶段4128890240005128890240006128890240001、销售净收入0 292321462 361747809 361747809 514485772 514485772 514485772 514485772 514485772 514485772中高端物业销售0 204625023 233857169 233857169 339092895 339092895 339092895 339092895 339092895 339092895高端物业销售0 87696438 127890639 127890639 175392877 175392877 175392877 175392877 175392877 175392877现金流入小计0 292321462 361747809 361747809 514485772 514485772 514485772 514485772 514485772 5144857721、建设本钱投入900112453 188310904 188310904 237858076 237858076 237858076 237858076 237858076 237858076 ——4200入390000000 ——————————————————酒店投入202300000 ——————————————————高尔夫球场及配套投入130000000 ——————————————————开发土地整理9600000 7500000 7500000 9390000 9390000 9390000 9390000 9390000 9390